BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẮC BÌNH
TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2000 – 2006

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: ĐÀNG VĂN PHÚC
: 03124040
: DH03QL
: 2003 - 2007
: Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐÀNG VĂN PHÚC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẮC BÌNH
TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2000 – 2006

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Văn Hải
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên:

- Tháng 7 năm 2007-

)


Lời cảm ơn
Qua hơn bốn năm học tập, tôi đã được các thầy, cô giáo trường đại học Nông
Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt những tri thức
khoa học và kinh nghiệm quý báo. Đồng thời, được tap thể cán bộ – công chức Phòng
TN & MT huyện Bắc Bình động viên, tạo điều kiện về thời gian và vật chất, cộng với sự
nổ lực của bản thân,…Đến nay đã hoàn thành báo cáo tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn :
- Con luôn khắc ghi công ơn Cha mẹ, người thân đã ở bên con, nuôi dưỡng và
xuất đời tận tụy vì con, tạo mọi điều kiện vật chất cũng như động viên khích lệ về mặt
tinh thần giúp con trong xuất quá trình học tập.
- Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP. HCM.
- Ban Chủ nhiệm bộ môn Quản Lý Đất Đai – Bất Động Sản.
- Các Thầy, Cô giảng dạy lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2003 – 2007.
- Thạc sỹ Bùi Văn Hải đã tận tâm hướng dẫn em trong quá trình hoàn thành báo

cáo tốt nghiệp.
- Lãnh đạo và cán bộ – công chức Phòng TN & MT huyện Bắc Bình đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi học tập và làm luận văn.
- Các bạn bè, đồng nghiệp đã góp ý, động viên, hỗ trợ nhiệt tình trong thu thập,
xử lý thông tin, tư liệu xây dựng luận văn.
Do kiến thức còn hạn chế nên luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi khiếm
khuyết. Tôi rất mong và trân trọng nhận được những góp ý của quý Thầy, Cô, đồng
nghiệp và bạn bè.

Sinh viên
Đàng Văn Phúc

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đàng Văn Phúc, Khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường
Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 – 2006”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Văn Hải, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản Lý Đất Đai
& Thị Trường Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Huyện Bắc Bình là một huyện miền núi nên công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra khá chậm và chưa thực sự hoàn thiện, trong khi huyện đang có những
bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế– xã hội, cơ sở hạ tầng, nhu cầu sử dụng đất để ở
và phục vụ cho sản xuất của người dân càng nhiều, dẫn đến tình hình sử dụng đất càng
trở nên phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để đáp ứng
nhu cầu đó, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân trên địa bàn
huyện Bắc Bình càng trở nên cấp bách, đó là cơ sở pháp lý để chủ sử dụng đất yên tâm
sản xuất và đầu tư trên thửa đất của mình, đồng thời giúp công tác quản lý Nhà nước

về đất đai đi vào nề nếp hơn.
Đề tài tập trung vào thu thập, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên
- thiên nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai gây ảnh
hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 –
2006.
Quá trình thực hiện, đề tài có vận dụng, kết hợp các phương pháp: thống kê,
điều tra, so sánh, phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến đề tài và trao
đổi nội dung nghiên cứu với những cán bộ làm công tác địa chính.
Qua thời qian nghiên cứu, nhận thấy kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2000 – 2006 như
sau:
Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND huyện Bắc Bình triển
khai mạnh từ năm 2000 đến nay và tổng số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
3839 vụ với diện tích là 395,07 ha, chiếm 0,22% tổng diện tích tự nhiên của huyện.
Trong đó, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là 2968 vụ với diện
tích là 381,29 ha, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là 871 vụ với diện tích là
13,78 ha.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích hệ thống và đánh giá lại toàn bộ quá
trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,
trên cơ sở đó phân tích, phản ánh những thuận lợi, khó khăn, vướng mắt cần giải quyết
từ kết quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, đề tài đưa ra một số
giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp và đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Bình,
tỉnh Bình Thuận.
ii


MỤC LỤC
Đề mục

Trang
Lời cảm ơn
i
Tóm tắt

ii

Mục lục

iii

Danh sách các bảng biểu – hình – sơ đồ – biểu đồ

v

Danh sách các chữ viết tắt

vi

ĐẶT VẤN ĐỀ

1

PHẦN I: TỔNG QUAN

3

I.1. Cơ sở lý luận của công tác CNQSDĐ

3


I.1.1. Cơ sở khoa học

3

I.1.2. Cơ sở pháp lý

4

I.1.3. Cơ sở thực tiễn

6

I.2. Khái quát huyện Bắc Bình tỉnh Bình Thuận

15

I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

15

PHẦN II: KẾT QUẢ NGUYÊN CỨU

17

II.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.

17

II.1.1. Đặc điểm tự nhiên.


17

II.1.2. Tài nguyên thiên nhiên

19

II.1.3. Cảnh quan môi trường

21

II.1.4. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên,
cảnh quan môii trường

22

II.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội

23

II.2.1. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

23

II.2.2. Cơ cấu và quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

24

II.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế


26

II.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

27

II.2.5 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế, xã hội
tác động đến việc SDĐ

30

iii


II.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bắc Bình

31

II.3.1. Tình hình quản lý đất đai

31

II.3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện

36

1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2006

36


2. Biến động đất đai qua các kỳ kiểm kê năm 2000 – 2006

38

II.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Bắc Bình – Bình Thuận

39

II.4.1. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2000 – 2006

39

1. Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 – 2006

42

2. Tình hình chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2000 – 2006

44

II.4.2. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn huyện Bắc Bình giai đoạn 2000 – 2006

45

II.4.3. Những thuận lợi và hạn chế trong công tác CNQSDĐ
trên địa bàn huyện Bắc Bình giai đoạn 2000 – 2006


46

II.4.4. Giải pháp khắc phục

47

KẾT LUẬN VÀ

49

1. Kết luận

49

2. Kiến nghị

50

Tài liệu tham khảo

iv


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính huyện Bắc Bình.
Bảng 2: Dân số trung bình phân theo giới tính và phân theo thành thị – nông thôn.
Bảng 3: Hịên trạng cơ cấu kinh tế của huyện qua các năm.
Bảng 4: Số trường lớp, giáo viên và học sinh mẫu giáo trên địa bàn huyện.
Bảng 5: Số trường lớp, giáo viên và học sinh phổ thông trên địa bàn huyện.
Bảng 6: Kết quả cấp giấy CNQSDĐ huyện Bắc Bình tính đến năm 2006.

Bảng 7: Số lượng đơn tiếp nhận đơn khiếu nại tố cáo.
Bảng 8: Tình hình chỉnh lý biến động đất đai do chuyển mục đích.
Bảng 9: Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc.
Bảng 10: Cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Bình năm 2006.
Bảng 11: Biến động đất đai qua các kỳ kiểm kê năm 2000 – 2006.
Bảng 12: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2000 – 2006.
Bảng 13: Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp của huyện năm 2000 – 2006.
Bảng 14: Tình hình chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2006.
Bảng 15: Tình hình chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2000 – 2006.

DANH SÁCH CÁC HÌNH – SƠ ĐỒ – BIỂU ĐỒ
HÌNH
Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Bắc Bình.
Hình 2: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Bình năm 2005.
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/1999/NĐCP.
Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức theo Nghị định 17/1999/NĐCP.
Sơ đồ 3: Trình tự thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
Sơ đồ 4: Trình tự CNQSDĐ theo Quyết định 02/2006/QĐ – UBND.
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu tăng trưởng GDP theo các ngành kinh tế huyện Bắc Bình 2006.
Biểu đồ 2: So sánh tình hình giải quyết các vụ tranh chấp trong các năm 2000 – 2006.
Biểu đồ 3: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Bắc Bình năm 2006.

v


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNQSDĐ


: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CP

: Chính Phủ

NĐ

: Nghi định

UBND

: Uy Ban Nhân Dân

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất


DT

: Diện tích

DTTN

: Diện tích tự nhiên

DTCN

: Diện tích chuyển nhượng

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TNHH
CNH – HĐH

: Trách nhiệm hữu hạn
: Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

vi


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển
dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh. Đất đai có vai trò rất quan trọng đối

với con người và các hoạt động sống trên trái đất, nhưng đất đai lại giới hạn về diện
tích và cố định về vị trí. Do vậy, việc sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm và hợp lý trên
cơ sở hiệu quả, lâu bền.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch
và pháp luật làm cơ sở pháp lý thống nhất từ trung ương đến địa phương. Hiện nay,
dân số phát triển nhanh, đất đai có hạn, do việc khai thác bừa bãi, sử dụng không đúng
mục đích nên đòi hỏi Nhà nước phải có một hệ thống đất đai hoàn chỉnh để quản lý
chặt chẽ và hợp lý quỹ đất nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao nhất.
Huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận (với trung tâm là thị trấn Chợ Lầu), ngày
càng phát triển, dân số ngày càng tăng, do đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng tăng
lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng rất lớn đến các mặt kinh tế, chính trị - xã hội
trong đó đất đai chịu ảnh hưởng trước tiên và nghiêm trọng nhất.
Ngày nay, trong cơ chế thị trường, tăng trưởng kinh tế - xã hội ngày càng cao,
áp lực đối với đất đai ngày càng lớn. Đồng thời trong cơ chế hiện nay, đất đai được
xem là một loại hàng hóa đặc biệt ràng buộc bởi pháp luật nhà nước. Vì vậy, công tác
quản lý đất đai vốn đã khó khăn, nay càng lại khó khăn hơn, cần có những cơ sở,
những quy trình, những quy phạm cụ thể để việc quản lý đất đai đi vào nề nếp, việc
cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong những cơ sở quản lý
của Nhà nước về đất đai.
Điều đó giúp cho mối quan hệ về đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội. Nếu Nhà nước không thừa nhận việc chuyển nhượng thì chuyển nhượng bất
hợp pháp hoặc sử dụng đất không có hiệu quả xảy ra gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những thực tế đang diễn ra trên địa bàn huyện Bắc Bình và được sự
phân công của Khoa QLDĐ & BĐS, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở trên địa bàn huyện Bắc
Bình, tỉnh Bình Thuận từ năm 2000 đến 2006”.
• Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc
Bình, tỉnh Bình Thuận để làm cơ sở đánh giá tình hình thực hiện các chủ trương, chính

sách pháp luật của Nhà nước trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc
Bình, rút ra những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ về hiệu quả của công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bắc Bình.

1


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

• Đối tượng và phạm vi nguyên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các văn bản liên quan đến công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận từ năm
2000 đến 2006.
+ Giới hạn nội dung nghiên cứu của đề tài: đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2


SVTH: Đàng Văn Phúc


Ngành Quản Lý Đất Đai

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CNQSDĐ
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Những lý luận về chế độ sở hữu toàn dân
Đất đai là nguồn tài nguyên của Quốc gia. Vì vậy, sự quản lý, khai thác, sử
dụng đạt hiệu quả cao nhất là mục tiêu cơ bản – lâu dài của chính sách pháp luật về đất
đai. Đó là lý do mà đất đai thuộc sở hữu của Nhà Nước, hay của toàn dân. Có nghĩa là,
đất đai không thuộc riêng về bất kỳ một ai mà thuộc về Nhà Nước, Nhà Nước là người
đại diện chủ sở hữu, đại diện lợi ích toàn dân. Lợi ích này, không chỉ về kinh tế, quan
trọng hơn đó là lợi ích của một Quốc gia.
Theo đó, Luật Đất đai của nước Việt Nam nhất quán với nguyên tắc sở hữu
toàn dân với quy định thêm các quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cơ bản để xây dựng và phát triển nền kinh tế.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – đó là mối quan hệ vừa mang tính xã hội
vừa mang tính kinh tế
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính xã hội, thể hiện ở chổ: Giữa
người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có sự thỏa thuận với nhau.
Tuy nhiên, sự thỏa thuận này muốn thực thi và không phát sinh những bất lợi cho bất
kỳ bên nào (họ muốn có quyền hợp pháp đối với đất vì quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng là tài sản của họ), thì phải có cơ quan xác nhận, đồng thời thực hiện nghĩa vụ của
người sử dụng đất, các bên thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan chức năng. Vì thế,
nó vừa là quan hệ dân sự vừa quan hệ hành chính.
Thông qua giá trị của quyền sử dụng đất làm căn cứ để thu thuế chuyển quyền
(người chuyển nhượng chịu thuế này). Đây là một loại thuế thu nhập được đánh vào
tiền thu được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích chuyển đất sang
cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn và tạo điều kiện cho chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực hiện công khai hơn.

Từ những cơ sở lý luận khoa học trên, cho thấy chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có ưu - nhược điểm như sau:
Ưu điểm:
- Tạo điều kiện bổ sung lao động nông nghiệp dư thừa vào các lĩnh vực khác.
- Đối với người CNQSDĐ, họ có thể giải phóng được vốn, để đầu tư vào các
ngành nghề phù hợp với điều kiện thực tế và khả năng của họ.
Nhược điểm:
Đất sản xuất nông nghiệp chưa được khai thác triệt để, dẫn đến tình trạng đầu
cơ đất đai hình thành.

3


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

I.1.2. Cơ sở pháp lý
1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời từ Luật Đất đai năm 1993
và được nêu cụ thể hơn trong Bộ Luật Dân sự năm 1995.
- Tại Điều 705 Bộ Luật Dân sự nói về hợp đồng CNQSDĐ là sự thỏa thuận
giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được Bộ Luật
này và pháp luật về đất đai quy định. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển
QSDĐ) chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
QSDĐ), và người được nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Vì vậy, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “việc chuyển giao
QSDĐ của bên chuyển cho bên nhận khi sự thỏa thuận bằng hợp đồng CNQSDĐ giữa
các bên có hiệu lực pháp lý và bên nhận QSDĐ phải trả tiền cho bên chuyển QSDĐ”.
2. Sự cần thiết phải cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi xã hội phát triển, dân số ngày một gia tăng thì nhu cầu đất đai phục vụ cho
đời sống và sản xuất của con người trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Hơn nữa, nền
kinh tế thị trường mở ra nhiều cơ hội đầu tư trực tiếp trên đất đai hay đầu cơ đất đai
nâng giá để kiếm lời... Vì thế, việc CNQSDĐ diễn ra là lẽ đương nhiên, hoàn toàn phù
hợp với quy luật cung cầu của thị trường.
Tuy nhiên từ những năm đầu thập niên 80, nền kinh tế nước ta là một nền kinh
tế tập trung quan liêu, bao cấp. Nhà nước khuyến khích và kêu gọi nhân dân góp đất
vào hợp tác xã. Đồng thời ban hành Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987
nghiêm cấm mọi hành vi phát canh thu tô, mua bán đất. Nhà nước tiến hành việc giao
đất cho người dân thông qua hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc
CNQSDĐ lúc này hầu như không xảy ra.
Tại đại hội Đảng toàn quốc lần IV năm 1986 đất nước ta đã chính thức xóa bỏ
nền kinh tế tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trường. Từ đây, đất nước ta phát triển
một cách nhanh chóng, đặc biệt trong những năm 1990 – 1993. Chính lúc này, nhu cầu
về đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn. Việc CNQSDĐ trong những
năm này diễn ra rất mạnh mẽ mặc cho những rào cản về mặt pháp lý từ phía Nhà nước.
Những quy định trong các văn bản pháp luật cũ trở nên không phù hợp nữa. Vì nếu
Nhà nước vẫn áp dụng các biện pháp hành chính để thu lại ruộng đất, phân chia theo
định kỳ thì việc sử dụng đất sẽ không mang lại hiệu quả cao. Hơn thế nữa, trên thực tế
việc CNQSDĐ dưới hình thức mua bán trao tay làm phát sinh nhiều vấn đề tiêu cực,
gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước về đất đai.
Như vậy, để cho mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất phù hợp với
tình hình mới, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ. Việc cho
phép CNQSDĐ đã khắc phục một số vướng mắc trong khi làm thủ tục thu hồi đất, giao
đất, góp phần cải cách các thủ tục hành chính phiền hà. Mặc khác, khi cho phép
CNQSDĐ thì đất mới có điều kiện tới tay của những người thật sự có nhu cầu và điều
kiện sử dụng nhưng không có đất một cách hợp lý và hiệu quả nhất, tránh tích tụ đất
đai và thúc đẩy kinh tế phát triển.
4



SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

3. Hệ quả kinh tế – xã hội sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một kết quả tất yếu của quá trình phát
triển kinh tế – xã hội. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra trong muôn vàn hoàn
cảnh khác nhau, với nhiều đối tượng, thành phần xã hội, tôn giáo trên nhiều địa bàn,
mang tính chất một khu vực nhỏ hẹp hay rộng lớn, phụ thuộc vào quy mô và tốc độ
phát triển kinh tế – xã hội của khu vực đó.
Chung quy lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam chỉ tồn tại dưới
hai dạng, trái pháp luật hoặc đúng pháp luật. Những trường hợp chuyển nhượng trái
pháp luật thường gây ra nhiều hậu quả khó lường như: gây nên hàng loạt những xáo
trộn, những ảnh hưởng, tranh chấp đất đai xảy ra… Nó gây thất thoát đáng kể cho
nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng. Hơn thế nữa, các vụ
chuyển nhượng xảy ra không được xử lý thích đáng sẽ không có sự công bằng đối với
những trường hợp chuyển nhượng đúng theo pháp luật gây nên tâm lý coi thường pháp
luật trong nhân dân. Vì thế, đối với những trường hợp chuyển nhượng trái phép chúng
ta cần có biện pháp quản lý chặc chẽ, xử lý theo đúng những quy định của pháp luật và
xử phạt đối với những trường hợp trên.
Ngược lại, những vụ chuyển nhượng tuân thủ theo những quy định của pháp
luật về đất đai đem lại hiệu quả tích cực trong đời sống xã hội. Đất đai thông qua
chuyển nhượng sẽ vào tay của những chủ sử dụng có vốn, có kỹ thuật canh tác, kinh
doanh sinh lời từ đất để sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, kinh tế nhất. Khi ấy cơ
cấu kinh tế sẽ được điều chỉnh, cân đối hợp lý hơn giữa các ngành, thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội. Từ đó, ý thức trách nhiệm của người dân được nâng cao rất nhiều
trong việc nhận định tầm quan trọng của đất đai để sử dụng một cách có hiệu quả, góp
phần ổn định đời sống xã hội và bảo vệ môi trường.
Với việc cho phép chuyển nhượng đã khuyến khích người dân cũng như các tổ

chức kinh tế đầu tư vào mảnh đất của mình để tăng khả năng sinh lời của đất nhằm
tránh tình trạng đất đai để hoang hóa do không còn khả năng sản xuất nông nghiệp lại
không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác để đạt hiệu quả tốt hơn.
Nhiều hộ nông dân sau hàng chục năm bám đất, bám ruộng, vườn nay đã sang
nhượng hoặc nhận tiền đền bù giải tỏa của các chủ đầu tư chi trả để di chuyển đi nơi
khác, hoặc Nhà nước có chủ trương trưng mua diện tích đất nông nghiệp của các hộ
nông dân để lập các dự án thu về một số tiền khá lớn, nhưng ít có ai sử dụng tiền này
đầu tư trở lại nông nghiệp, phần lớn đưa vào kinh doanh hoặc gửi tiết kiệm…
Nhìn chung, sau khi chuyển nhượng, đời sống người dân thay đổi hẳn nhưng
không ít trường hợp không biết sử dụng số tiền đó đầu tư vào đâu, dần dần sử dụng hết
số tiền, cuộc sống trở nên vất vả, khó khăn. Với những trường hợp này, Nhà nước cần
có những quy chế và hình thức thích hợp để thu hút, tiếp nhận khoản tiền nhàn rỗi của
hộ dân sau khi bán đất dưới dạng cho các chủ đầu tư vay hưởng lãi suất bằng lãi suất
của ngân hàng thương mại. Hình thức huy động vốn này vừa tạo nguồn vốn cho các
chủ đầu tư, vừa giúp cho nhân dân có khoản tiền chi dùng cho cuộc sống từ dịch vụ
cho vay, đầu tư.

5


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

Đối với bên nhận chuyển nhượng thì lại khác, họ là những hộ gia đình, cá nhân
có kinh tế khá hơn, mục đích họ nhận chuyển nhượng vì kinh tế là chính. Nơi nào nền
kinh tế phát triển mà lại dễ làm ăn thì họ đầu tư, mà muốn đầu tư thì họ phải nhận
chuyển nhượng đất của người khác hoặc góp vốn bằng QSDĐ hoặc cho thuê. Những
trường hợp đầu cơ đất, khi mua thì giá rẽ, khi giá tăng cao thì tung ra thị trường giao
dịch rồi hưởng phần trên lệch rất lớn từ việc CNQSDĐ. Đó là một thực trạng xảy ra

không ít tại địa bàn các xã trong huyện.
4. Các văn bản pháp luật có liên quan
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 1980, sữa đổi 1992.
- Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/09/1994 quy định chi tiết về việc thi hành Luật
thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thuế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sữa đổi bổ sung một số điều của
Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
- Quyết định 3361/QĐ–CTVBBT ngày 26/11/2002 của UBND tỉnh Bình Thuận
v/v “phê duyệt quy hoạch chỉnh trang trung tâm huyện Bắc Bình làm cho nhu cầu đất
ở đô thị tăng nhanh”.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm
2003.
- Thông tư số 28/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 về việc hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Văn bản số 1643/TNMT – VPĐKQSDĐ và Kế hoạch số 1644/KH – STNMT
ngày 20/11/2006 của Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bình Thuận V/v “Thực hiện
thống kê diện tích đất đai năm 2006”.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Lược sử các quy định về CNQSDĐ từ trước năm 1980 đến nay
1. Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Trong từng thời kỳ, tầm quan trọng của quyền sở hữu có thay đổi, song

vai trò của sở hữu tư nhân vẫn luôn là chủ yếu, bởi vì mọi người được tự do khai khẩn
ruộng đất và làm chủ mảnh đất của mình. Chính vì vậy, việc “mua bán” trong giai
6


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản với nguyên tắc: chỉ cần hai bên đồng ý về
giá cả và thủ tục được thể hiện dưới các hình thức: tờ bán đất trọn sổ, tờ bán đứt đất...
Tuy nhiên, ở giai đoạn này cũng xảy ra trường hợp tự lấn chiếm khai khẩn rồi
làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác.
2. Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993
Sau ngày 18/12/1980 người dân chỉ có quyền tiếp tục sử dụng đất đó và hưởng
kết quả lao động mang lại từ đất.
Hiến pháp 1980 được ban hành những quy định về đất đai với nguyên tắc đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, người dân chỉ được quyền sử
dụng đất và hưởng thành quả lao động từ đất (điều 19, điều 20).
Luật đất đai 1988 lại có những quy định cụ thể hơn: nghiêm cấm việc mua bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức (điều 5), người sử dụng đất chỉ
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong ba trường hợp hạn hẹp khi vào hoặc ra
hợp tác xã, khi đổi đất để tổ chức sản xuất, khi người được giao đất chuyển đi nơi khác
hoặc đã chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng (điều 1), được chuyển
nhượng thành quả lao động trên đất được giao (điều 3). Ngoài ra còn có quy định về
thẩm quyền giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điều 16).
3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003
Thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị là một bước quan
trọng để hàng hóa quan hệ đất đai từng bước thoát khỏi địa vị là một thứ phúc lợi kinh
tế và đảm bảo xã hội. Việc “được mua được bán” quyền sử dụng đất đã làm cho ruộng

đất thoát khỏi trạng thái là điều kiện sinh tồn để bước sang điều kiện sản xuất hàng
hóa, đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn.
Cụ thể Điều 75, Luật Đất đai năm 1993 và Khoản 1 Điều 706 Luật Dân sự quy
định rõ như sau:
1/ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng,
được CNQSDĐ trong các trường hợp sau:
- Chuyển đi nơi khác.
- Chuyển sang làm nghề khác.
- Không còn trực tiếp làm lao động.
2/ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn
nhu cầu ở được CNQSDĐ.
Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép,
người nhận đất phải sử dụng đất đúng mục đích.
Điều 711 Bộ Luật Dân sự có quy định bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có các điều kiện sau:
- Có nhu cầu sử dụng đất.

7


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật
về đất đai và sau khi nhận QSDĐ thì đất sử dụng đó không vượt quá hạn mức đối với
từng loại đất đai.
Các điều kiện ràng buộc chuyển nhượng được Luật Đất đai năm 1993 ghi rõ
ràng nhưng trên thực tế các vụ chuyển nhượng ít thực hiện đầy đủ các điều kiện trên.
Theo đó Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất đai có giá trị, thừa nhận các quyền

của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, chưa có một văn bản cụ
thể hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, tình trạng
CNQSDĐ trở nên rối ren, làm cho việc tranh chấp đất đai dễ xảy ra giữa người bán và
người mua.
Thêm vào đó, khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận đất đai có giá trị thì việc quy
định thuế chuyển quyền là điều hết sức cần thiết.
Mức thuế trong việc CNQSDĐ:
Nhà nước đã sử dụng mức thuế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
như một công cụ hữu hiệu để quản lý, điều chỉnh quá trình diễn biến của thị trường đất
đai, hạn chế tốc độ cũng như xu hướng tích cực và tập trung đất đai vào tay một số ít
người. Điều này được thể hiện cụ thể như sau:
Ngày 22/6/1994, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành nhằm tăng
cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả đảm bảo
công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất khi chuyển quyền SDĐ.
Tuy nhiên, Luật thuế chuyển quyền SDĐ quy định thuế suất quá cao. Đối với
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, người chuyển quyền đóng 10% giá
trị đất. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp, người chuyển quyền đóng 10% giá trị đất.
Riêng bên nhận CNQSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2% giá trị đất. Do vậy, trong thực tế
người sử dụng đất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý
Nhà nước hoặc ghi sai giá CNQSDĐ để tránh thuế.
Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành Luật sữa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ. Nhưng trong công tác quản lý,
cập nhật, chỉnh lý biến động về đất đai đã gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước.
Ngày 01/11/2000, Chính phủ ban hành Nghị định 79/2000/NĐ – CP bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ.
Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định những trường hợp được miễn thuế, giảm
thuế chuyển quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo một số chính sách xã
hội cũng như định hướng của Nhà nước trong việc phát triển một số vùng kinh tế.

Căn cứ tính thuế:
Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích chuyển quyền, giá đất và thuế suất
chuyền QSDĐ.
- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
8


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

- Giá đất: là giá do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định trên
khung giá của Chính phủ.
- Thuế đất: mức 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
và 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
Lệ phí trước bạ:
Căn cứ tính lệ phí trước bạ khi chuyển quyền SDĐ là diện tích chuyển quyền
giá đất và thuế suất lệ phí trước bạ khi chuyển quyền SDĐ.
- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Giá đất: là giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định trên cơ sở
khung giá của Chính phủ.
Hạn mức sử dụng đất:
- Hạn mức SDĐ có liên quan trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ, tính tiền sử
dụng đất, hình thức SDĐ (giao hay cho thuê) và thời gian SDĐ.
- Điều 22 Luật Đất đai 1993 sửa đổi, bổ sung có quy định: hộ gia đình đang sử
dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày luật này có hiệu lực (15/10/93) thì
được tiếp tục sử dụng diện tích vượt hạn mức theo thời gian bằng 1/2 thời hạn giao đất
và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật, sau thời
hạn này thì phải chuyển sang thuê đất.
Điều 67 Luật Đất đai 2003 quy định: thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất

nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01/11/1999 bằng một phần hai
thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 67, sau đó phải chuyển sang thuê đất.
- Nếu chuyển mục đích SDĐ vượt hạn mức thì phần vượt tính 100% giá trị đất.
Trên thưc tế rất khó khăn để xác định hạn mức SDĐ vì người dân rất ít khi họ
kê khai đúng diện tích hiện đang sử dụng vì sợ đóng thuế cao.
Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng theo Nghị định
17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 03 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp QSDĐ.
a. Đối với hộ gia đình, cá nhân
™ Điều kiện chuyển nhượng:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng được
CNQSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:
- Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh.
- Chuyển sang làm nghề khác.
- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được CNQSDĐ khi
chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu sử dụng đất đó.

9


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được
trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được CNQSDĐ.
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá
nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp phải có các điều kiện sau:

- Có nhu cầu sử dụng đất.
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật
về đất đai.
- Trường hợp nhận CNQSDĐ là lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải
là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp.
- Trường hợp đối với hộ gia đình CNQSDĐ vượt hạn mức thì phần đất vượt
hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật.
™ Hồ sơ CNQSDĐ gồm:
- Hợp đồng CNQSDĐ.
- Giấy CNQSDĐ (bản sao có chứng nhận của cơ quan Nhà nước hoặc chứng
thực của UBND xã phường, thị trấn).
- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).
- Chứng từ nộp tiền thuê đất.
™ Trình tự CNQSDĐ (sơ đồ):

UBND xã,
phường, thị trấn
nơi có đất

(2)

Phòng TN & MT
quận, huyện, thành
phố thuộc tỉnh

(3)

(4)

UBND quận,

huyện, thành phố
thuộc tỉnh

Thông
báo
(6)
(1)
(5)
Chủ sử dụng đất

Cơ quan thuế

Sơ đồ 1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo NĐ 17/1999/NĐ-CP

10


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
(2): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã,
phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan
Nhà nước) của bản hộp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp
đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng TN & MT quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo
cho đương sự biết lý do.
(3): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận hô sơ hợp lệ, Phòng TN & MT
xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà

nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
(4): Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ do Phòng TN & MT
trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được
chuyển nhượng vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản hộp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(5): Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận
được chuyển nhượng, Phòng TN & MT thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy
định của pháp luật.
(6): Sau khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Phòng TN & MT vào
sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được
cấp giấy CNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.
b. Đối với tổ chức
™ Điều kiện CNQSDĐ:
Tổ chức kinh tế được CNQSDĐ khi có một trong các điều kiện sau đây:
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền SDĐ.
- Đất do nhận CNQSDĐ hợp pháp.
- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê hoặc đã
trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất là 05 năm.
™ Hồ sơ CNQSDĐ gồm:
- Hợp đồng CNQSDĐ.
- Giấy CNQSDĐ.
- Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng.
- Chứng từ nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng
Nhà nước).

11



SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

™ Trình tự thực hiện CNQSDĐ (sơ đồ):
UBND quận,
huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh

(4)

(1)

(2)

(5)
UBND xã,
phường, thị trấn
nơi có đất

Tổ chức kinh tế

Phòng Tài
nguyên & Môi
trường

(3)

Cơ quan thuế


Sơ đồ 2: Trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức theo NĐ 17/1999/NĐ - CP
(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại Phòng TN & MT cấp huyện nơi có đất. Trong thời
hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng TN & MT cấp huyện thẩm tra hồ
sơ, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ
điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không
được CNQSDĐ.
(2): Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng TN &
MT cấp huyện trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản
hợp đồng CNQSDĐ.
(3): Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận
được chuyển nhượng, Phòng TN & MT cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
(4): Sau khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND quận, huyện,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy CNQSDĐ cho bên nhận CNQSDĐ là hộ gia đình,
cá nhân hoặc đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ
cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức.

12


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004,
là Bộ Luật đất đai hoàn chỉnh nhất và đầy đủ nhất từ trước tới nay. Trong Luật Đất đai
2003 Thị Trường Bất Động Sản được công nhận và quy định rõ ràng, cụ thể theo đó

các quyền của các cá nhân, tổ chức kinh tế và các tổ chức khác có đủ cơ sở pháp lý về
QSDĐ thì đảm bảo được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ khi tham gia.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành NĐ 181/2004/NĐ – CP quy định việc thi
hành Luật Đất đai 2003. Với Nghị định 181 thì các thủ tục, điều kiện được quy định rõ
ràng, chi tiết, là căn cứ pháp lý thống nhất cho việc áp dụng quy trình CNQSDĐ đối với
các địa phương trong những năm tiếp theo. Ngày 13/4/2005 Bộ TN & MT ban hành
thông tư 01/2005/TT – BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Những quy định về CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181
™ Điều kiện chung của người sử dụng đất được quyền CNQSDĐ:
Tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
- Có giấy CNQSDĐ.
- Đất không có tranh chấp.
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có các điều
kiện sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác nhận
thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định
tại điều 30 của Nghị định 181.
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy
định tại điều 36 của Luật Đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền SDĐ.
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
mà người SDĐ đã nhận QSDĐ nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi
hành nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong Nghị định cho phép chuyển
mục đích SDĐ chưa xác định thời hạn SDĐ thì thời hạn SDĐ là 50 năm kể từ ngày

quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ có hiệu lực thi hành.
Điều kiện để CNQSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc cho thuê:

13


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
SDĐ thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
được phép duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo
dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà vẫn chưa xây dựng nhà ở.
4. Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án
thì Nhà nước thu hồi đất, phần còn lại của tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá trị đầu tư trên
đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi được giải quyết theo quy định tại Điều 35 của
Nghị định 181.
™ Trình tự thủ tục CNQSDĐ(sơ đồ):
(1)
Đối tượng

Văn phòng
đăng ký QSDĐ

(2)


Phòng (hoặc
Sở) Tài nguyên
và Môi trường

(4)
(3)

Đóng thuế
Cơ quan thuế

Sơ đồ 3: Trình tự thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181
(1): Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại VPĐKQSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân
SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho VPĐKQSDĐ.
(2): Trong thời hạn không quá 15 ngày kề từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan QLĐĐ thuộc UBND
xã cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
(3): Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì VPĐKQSDĐ gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thếu để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
VPĐKQSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thưc hiện nghĩa vụ tài chính.
(4): Trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận GCNQSDĐ tại nơi đã
nộp hồ sơ.
14


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai


Cùng với cả tỉnh, Bắc Bình đang bước vào thời kỳ hội nhập quốc tế và khu vực
mạnh mẽ, sự nghiệp Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đang được đẩy mạnh, đòi hỏi
phải có sự đáp ứng nhu cầu sản xuất hàng hóa, tăng cường cơ sở kết cấu hạ tầng, mở
các khu công nghiệp,… Do đó, kinh tế - xã hội của huyện không ngừng phát triển để
thu hút nhiều đối tượng đến sinh sống và đầu tư. Vì vậy, tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở Bắc Bình diễn ra khá sôi động. Từ đó, nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương về công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
I.2. Khái quát huyện Bắc Bình, tỉnh Bình Thuận
Trải qua 300 năm hình thành và phát triển, với truyền thống đấu tranh anh
dũng, ý chí tự lực tự cường, kế thừa và phát huy những kinh nghiệm, thành quả trong
lao động sản xuất, cộng động các dân tộc anh em xây dựng nên mảnh đất Bắc Bình
hiện nay. Huyện Bắc Bình nằm về phía Đông Bắc của tỉnh Bình Thuận với diện tích tự
nhiên là 182533,20 ha, chia làm 17 xã và 1 thị trấn phân bố dọc theo Quốc lộ 1A.
Huyện Bắc Bình nằm trong khí hậu nhiệt đới gió mùa với các đặc trưng khô,
nóng, lượng mưa tập trung hàng năm thấp, đất đai không màu mỡ, địa hình chia cắt
phức tạp gây khó khăn cho việc phát triển mạng lưới giao thông cũng như canh tác
nông nghiệp.
Bắc Bình là một huyện miền núi nên điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn
gặp nhiều khó khăn. Nền kinh tế huyện chủ yếu dựa vào nông nghiệp là chính, tỷ lệ
tăng dân số cơ học cao, trên địa bàn huyện có nhiều dân tộc thiểu số sinh sống như:
Chăm, Nùng, Tày, Hoa, Raglai, K’ho...
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện.
1. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình kinh tế, văn hóa – xã hội trên địa bàn huyện Bắc Bình như
về dân số, vị trí, diện tích đất, cơ sở hạ tầng,… ảnh hưởng đến công tác chuyển
nhượng.
- Tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Bắc Bình.
- Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Bắc Bình.

- Một số vấn đề rút ra qua quá trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê lấy số liệu ở 18 xã, thị trấn, các ngành liên
quan thuộc huyện Bắc Bình.
- Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập tất cả các mẫu về tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Phương pháp so sánh : So sánh số liệu qua các giai đoạn, tình hình chuyển
nhượng qua các thời kỳ.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, học hỏi ý kiến những người có kinh
nghiệm am hiểu về nội dung nguyên cứu.
15


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

- Phương pháp phân tích: Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thực
trạng CNQSDĐ.
- Phương pháp tổng hợp: Tiến hành tổng hợp các số liệu, tài liệu và biểu mẫu
nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục CNQSDĐ
theo quy định của pháp luật.
3. Quy trình th c hi n
tài

c th c hi n qua 3 b

c:

Bước 1: Thu thập những tài liệu, văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng.

Bước 2: Thu thập thông tin số liệu có liên quan đến chuyển nhượng.
Bước 3: Thực hiện phân tích tổng hợp, đánh giá.

16


SVTH: Đàng Văn Phúc

Ngành Quản Lý Đất Đai

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI.
II.1.1. Đặc điểm tự nhiên.
a. Vị trí địa lý:
Bắc Bình là một huyện miền núi, trung tâm huyện đặt ở thị trấn Chợ Lầu, cách
Thành Phố Phan Thiết 68 km về phía Đông Bắc của tỉnh Bình Thuận, với diện tích tự
nhiên là 182533,20 ha và dân số năm 2006 là 121.314 người, mật độ dân số là 66,46
người/km2, phân bố trên địa bàn 17 xã, 1 thị trấn trong toàn huyện.
Bắc Bình nằm ở tọa độ địa lý từ 108006’30’’ đến 108037’34’’ kinh độ Đông và từ
10058’27’’ đến 11031’38’’ vĩ độ Bắc,
Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Đức Trọng tỉnh Lâm Đồng.
- Phía Tây và tây Bắc giáp huyện Duy Linh tỉnh Lâm Đồng và huyện Hàm
Thuận Bắc của tỉnh Bình Thuận.
- Phía Đông và Đông Bắc giáp huyện Tuy Phong.
- Phía Đông Nam giáp Biển Đông.
- Phía Nam và Tây Nam giáp Biển Đông và Thành Phố Phan Thiết.
Với vị trí cách Thành Phố Hồ Chí Minh 200 km, Nha Trang 200 km, có Quốc lộ
1A dài 37 km, đường sắt Bắc Nam dài 40 km và tuyến đường Lạng Sơn – Đại Ninh nối

liền Lâm Đồng tạo điều kiện phát triển kinh tế với những tỉnh Duyên Hải Miền Trung,
Đông Nam Bộ và đặc biệt là khu tam giác Bình Thuận – Ninh Thuận – Lâm Đồng.
Bắc Bình có bờ biển phía đông, rừng núi cao phía tây, có rừng sát biển, địa bàn
nối với Tây Nguyên rất thuận lợi cho việc xây dựng tuyến trận địa phòng thủ, an ninh
quốc phòng và là căn cứ địa cách mạng trong hai thời kỳ kháng chiến.

17