NỘI DUNG
I. Quản lý trật tự xây dựng
1. Khái niệm
Quản lý trật tự xây dựng là quá trình quản lý của Hội đồng xây dựng trong
đô thị đảm bảo tuân theo giấy phép xây dựng.
2. Giấy phép xây dựng
* Cơ sở pháp lý:
- Luật xây dựng 2014.
- Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về cấp giấy phép xây dựng.
- Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về hướng dẫn cấp giấy
phép xây dựng.
* Khái niệm: Theo khoản 1 điều 2 Nghị định 64/2012/NĐ-CP, Giấy phép xây
dựng: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư
để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
3. Các loại vi phạm xây dựng trật tự đô thị
Bao gồm: Xây dựng không phép; xây dựng trái phép.
3.1. Xây dựng trái phép
3.1.1. Khái niệm
Xây dựng trái phép được hiểu là hành vi xây dựng không đúng với giấy
phép xây dựng được cấp.
Xây dựng trái phép là hành vi bị cấm quy định tại khoản 4 Điều 12 luật xây
dựng năm 2014.
3.1.2. Biện pháp xử lý
Trường hợp này bị xử phạt vi phạm hành chính tại khoản 3 điều 13 Nghị
định 121/2013/NĐ-CP: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công
1


trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải
tạo như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây

dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc
trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình
thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập
dự án đầu tư xây dựng công trình.
3.2. Xây dựng không phép
3.2.1. Khái niệm
Tại khoản 1 điều 89 luật xây dựng 2014 quy định: Trước khi khởi công xây dựng
công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này.
Hành vi xây dựng không có giấy phép là trái với quy định của pháp luật xây dựng
nên theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Xây dựng thì công trình xây dựng
không có giấy phép phải bị phá dỡ toàn bộ hoặc phần vi phạm theo quy định.
3.2.2. Biện pháp xử lý
* Theo quy định tại khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP: Phạt tiền đối
với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà
theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ
ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định
tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng
lẻ ở đô thị;
2


c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình
thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập

dự án đầu tư xây dựng công trình.
* Theo Điều 12 nghị định số 180/2007/NĐ-CP quy định: Xử lý công trình xây
dựng không có Giấy phép xây dựng:
1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây
dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này phải bị xử lý như sau:
a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình
xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công
xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng
thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ
khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở
vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;
c) Cường chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công
xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ
(nếu có) vì chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ
điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:
a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu
cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng
phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây
dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù
hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở
phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình
chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các
biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
3



Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây
dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền
cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;
c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung
Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây
dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư
mới được tiếp tục thi công xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng
được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và
phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;
d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy
phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư
phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thị bị cưỡng
chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.
II. Liên hệ thực tiễn: Công trình 8B Lê Trực.
1. Nội dung vụ việc
Công trình 8B Lê Trực nằm sát khu chính trị Ba Đình - cách Lăng Chủ tịch Hồ Chí
Minh, Tòa nhà Quốc hội khoảng 300 m, cách Văn phòng Trung ương Đảng, Phủ
chủ tịch chừng 500 m, tính theo đường chim bay. Khi chủ đầu tư xây xong phần
thô thì bị phát hiện sai phạm so với giấy phép xây dựng.
Hàng loạt sai phạm tại công trình trên được chỉ rõ gắn với trách nhiệm cụ thể tập
thể, cá nhân liên quan như Sở Xây dựng Hà Nội, UBND quận Ba Đình, UBND
phường Điện Biên.
Cụ thể, từ tháng 3/2011 đến tháng 12/2012, Công ty cổ phần may Lê Trực đã thi
công công trình khi không có giấy phép xây dựng. Nhưng các cơ quan quản lý nhà
nước đã không kiểm tra; kiểm tra xong không có biện pháp ngăn chặn.
Sau khi thi công toàn bộ phần cọc nhồi của dự án và 4 tầng hầm có diện tích trên
2.500 m2, chủ đầu tư ngừng thi công và có hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
(tháng 2/2014). Ngày 23/4/2014, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đã ký giấy

phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư tại 8B Lê Trực. Tuy nhiên, hồ sơ cấp phép Sở
4


Xây dựng cung cấp cho đoàn thanh tra không có tài liệu thể hiện việc kiểm tra hiện
trạng công trình trước khi cấp phép.
Như vậy, trước khi lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, chủ đầu tư đã thi công công
trình. Nhưng Phòng quản lý cấp phép của Sở Xây dựng đã không có biên bản kiểm
tra hiện trạng là không đúng quy định.
Do không xử lý dứt điểm, phần xây dựng trước khi được cấp giấy phép đã sai với
giấy phép không được phá dỡ. Khi được cấp phép xây dựng và tiếp tục thi công trở
lại, công trình đã xây sai giấy phép về chiều cao và diện tích các tầng (từ tầng 1
đến 5).
Tiếp đó khi thi công từ tầng 8 đến 18, chủ đầu tư, đơn vị thi công, đơn vị tư vấn
giám sát đã không để khoảng lùi theo giấy phép xây dựng. Nhưng các cơ quan
quản lý nhà nước khi kiểm tra đã không phát hiện, ngăn chặn. Tháng 10/2014, chủ
đầu tư tiếp tục thi công tầng 19, tum thang không có trong giấy phép.
Vào ngày 1/10/2015, Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.Hà Nội
cho biết phần công trình cao tầng Tòa nhà 8B Lê Trực hiện đã xây dựng tại địa chỉ
này sai với Giấy phép xây dựng được cấp.
Cụ thể, về khoảng lùi, từ tầng 8 (phía đường Trần Phú kéo dài) phải có khoảng lùi
khối cao tầng 3,36m so với khối đế, song Chủ đầu tư không thực hiện (hiện đã xây
dựng thẳng đến mái).
Phần giật cấp đầu hồi phía Đông theo thiết kế từ độ cao 44m công trình giật cấp
vào 15m và tại độ cao 50m, công trình giật cấp tiếp thêm 5,3m về phía Tây nhưng
Chủ đầu tư không xây dựng giật cấp làm tăng diện tích sàn xây dựng.
Về chiều cao công trình, theo Giấy phép xây dựng, công trình cao đến đỉnh tum
thang là 53m. Hiện Chủ đầu tư đã xây dựng tự ý điều chỉnh tăng chiều cao các
tầng, xây dựng thêm tầng 19; tổng chiều cao thực tế khoảng 69m (vượt khoảng
16m, tương đương với 5 tầng).

Về diện tích sàn, chủ đầu tư đã xây dựng khoảng 36.000 m2 (GPXD là 29.874m2)
tăng khoảng 6.126 m2.

5


Theo UBND TP.Hà Nội, những vi phạm xây dựng của Chủ đầu tư về quy mô, khối
tích công trình cả về chiều cao và chiều rộng là vi phạm nghiêm trọng, ảnh hưởng
đến hình dáng công trình và không gian kiến trúc khu vực.
Tiếp đó, vào ngày 6/10/2015, UBND TP Hà Nội đã có công văn về việc xử lý vi
phạm trật tự xây dựng tại số 8B phố Lê Trực gửi các đơn vị liên quan.
Theo đó, thành phố giao Sở Xây dựng: “Yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương tự phá dỡ
phần công trình xây dựng sai phép, nếu không tự giác chấp hành, Sở Xây dựng và
UBND quận Ba Đình thực hiện các biện pháp cưỡng chế theo quy định”.
Tuy nhiên, đến nay, công trình này vẫn chưa được xử lý triệt để, việc tháo dỡ chưa
xong, cụ thể:
Công ty cổ phần may Lê Trực hứa phá dỡ phần tum chậm nhất ngày 21/11/2015,
sau đó tới tầng 19 và tiếp tục hoàn thiện phương án phá dỡ khoảng giật, khoảng lùi
như yêu cầu của Hà Nội. Nhưng theo Sở Xây dựng, báo cáo từ các cơ quan chịu
trách nhiệm giám sát cho thấy, sau 3 ngày, chủ đầu tư mới phá dỡ được 23 m2 phần
tum. Tiếp đó, sau 20 ngày, mới phá dỡ được 50m2 phần tum.
Đầu tháng 1/2016, thành phố quyết định cưỡng chế phá dỡ và đến 4/3/2016,
UBND phường Điện Biên mới có thông báo gửi Công ty cổ phần may Lê Trực
(chủ đầu tư) về việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt
hành chính trong xây dựng tại dự án 8B Lê Trực.
Để đẩy nhanh việc tháo dỡ công trình, vào tháng 8/2016, theo như UBND TP Hà
Nội, quận Ba Đình vừa tạm ứng ngân sách 3 tỷ đồng, giao cho phường Điện Biên
để thực hiện chi trả việc phá dỡ, xử lý vi phạm giai đoạn 1 (tầng 19) công trình vi
phạm trật tự xây dựng tại số 8B phố Lê Trực. Nhưng toàn bộ chi phí phá dỡ, tiền
lãi phát sinh, chủ đầu tư 8B Lê Trực phải chịu.

Cho đến thời điểm hiện nay, công trình vẫn đang được tháo dỡ.
2. Đánh giá những hạn chế trong QLNN.
Thứ nhất, sai phạm tại dự án 8B phố Lê Trực vi phạm pháp luật nghiêm
trọng, trong đó có sai phạm của chủ đầu tư và thể hiện hạn chế, yếu kém trong
công tác quản lý trật tự xây dựng. Cụ thể:
6


- Một là, khi khởi công xây dựng tòa nhà vào năm 2012 thì công trình này
chưa có giấy phép xây dựng nhưng không có cơ quan chức năng nào tiến hành việc
thanh tra, kiểm tra. Tiếp đó đến năm 2014, công trình này đã được Sở Xây dựng
thành phố Hà Nội cấp giấy phép nhưng hồ sơ cấp phép Sở Xây dựng cung cấp cho
đoàn thanh tra không có tài liệu thể hiện việc kiểm tra hiện trạng công trình trước
khi cấp phép.
=> Công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị của chúng ta khá lỏng lẻo, chưa
có sự quan tâm sát sao, yếu kém và có thể xảy ra việc tham nhũng của chủ đầu tư
trong việc “bôi trơn” các cơ quan chức năng.
- Hai là, khi tòa nhà đã xây tầng thứ 19, tức vượt mức quy định cho phép, thì
các cơ quan chức năng mới vào cuộc và tiến hành việc thanh tra, kiểm tra và phát
hiện ra hàng loạt các sai phạm.
=> Công tác thanh tra, kiểm tra của các cơ quan thanh tra khá yếu kém khi
để vụ việc xảy ra nghiêm trọng mới bắt đầu tiến hành giải quyết, mang tính chất
"chống đối" nhiều hơn. Điều đó dẫn đến việc gây thiệt hại cả tỷ đồng cho sau này
khi phải phá dỡ công trình là một điều không dễ dàng.
- Ba là, khi chủ đầu tư tiến hành phá dỡ công trình một cách chậm chạp thì
các cơ quan chức năng cũng không có biện pháp mạnh để yêu cầu chủ đầu tư phá
dỡ theo tiến trình đã quy định.
=> Các cơ quan chức năng không có trách nhiệm trong việc giải quyết vụ
việc.
−


−

Bốn là, sau khi nhận quyết định buộc phải tháo dỡ những tầng xây dựng trái phép
thêm, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh trật tự khu vựng xung quanh, gây ô
nhiễm tiếng ồn. Đặc biệt là toà nhà 8B Lê Trực lại nằm ở vị trí quan trọng, nơi có
những cơ quan đầu não xung quay. Vì vậy, việc tháo dỡ toà nhà 8B Lê Trực ảnh
hưởng trực tiếp đến an ninh, trật tự đến các cơ quan, cũng như cảnh quan của khu
vực.
Năm là, bên cạnh ví dụ thực tiễn về toà nhà 8B Lê Trực, còn tồn tại rất nhiều ví dụ
khác về việc xây dựng trái phép, sai phép nói riêng, quản lý trật tự nói chung.
Những ví dụ khác có thể kể đến như người dân xây dựng nhà ở, kinh doanh tại
vùng đất bị quy hoạch, hay vùng đất nằm trong dự án của nhà nước. Điều đó thể
7


−

−

−

hiện hạn chế ở hai mặt. Mặt thứ nhất về phía người dân, có thể nói, do người dân
chưa thực sự nắm rõ được hết luật, chính sách hay đề án từ phía Nhà nước. Vì vậy,
luôn có những trường hợp sai phạm người dân xây nhà hay sử dụng đất quy hoạch
trái phép. Mặt thứ hai về phía Nhà nước, do chính quyền địa phương chưa kiểm tra
sát sao về việc người dân sử dụng đất, đồng thời, chưa tuyên truyền, giáo dục pháp
luật, chính sách hay đề án cho người dân.
Sáu là, do công tác lưu trữ văn bản đôi lúc còn gây ra sai phạm giữa đất cha ông để
lại hay đất quy hoạch. Sai phạm này ảnh hưởng đến cả người dân cũng như Nhà

nước.
Bảy là, do các chế tài xử lý các sai phạm như xây dựng sai phép, trái phép hay
không phép vẫn còn nhẹ, chưa nghiêm minh. Vì vậy, các sai phạm vẫn còn tiếp tục
tái diễn.
Tám là, thủ tục hành chính còn khá cồng kềnh, bên cạnh đó các cơ quan còn chồng
chéo về thẩm quyền, trách nhiệm, nên việc giải quyết việc vẫn còn chậm chạp, khó
khăn.
Thứ hai, sai phạm công trình 8B Lê Trực đã cho thấy pháp luật Việt Nam
còn thiếu sót, chưa đồng bộ, thiếu cơ chế chịu trách nhiệm của người đứng đầu cơ
quan QLNN, cơ chế chịu trách nhiệm chủ yếu là tập thể. Khi sai phạm công trình
xảy ra thì không có người đứng đầu nào đứng lên chịu trách nhiệm và không có cơ
quan nào phải bị xử lý.
Thứ ba, sai phạm công trình 8B Lê Trực đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng
đến mỹ quan đô thị khi Tòa nhà này nằm cạnh Lăng Bác nhưng lại cao hơn Lăng
Bác. Điều đó cũng thể hiện công tác quy hoạch, thiết kế đô thị còn yếu kém.
3. Biện pháp khắc phục
3.1. Về phía người dân:
- Tuyên truyền, giáo dục cho người dân về pháp luật trong vấn đề xây dựng, đặc
biệt là xây dựng nhà ở, giúp người dân nắm rõ về những tác hại mà các công trình
xây dựng trái phép gây ra cho cuộc sống của họ.
- Đồng thời cần nâng cao ý thức, trách nhiệm trong việc phát hiện và trình báo lên
các cơ quan có thẩm quyền về những trường hợp sai phạm trong vấn đề xây dựng,
đặc biệt là xây dựng nhà ở.
8


3.2. Về phía chính quyền :
Một trong những lý do khiến cho việc xây dựng trái phép ngày càng xảy ra một
cách phổ biến, chính là do sự can thiệp không kịp thời của các cơ quan có thẩm
quyền, hoặc nghiêm trọng hơn là việc thờ ơ, dửng dưng, biết nhưng không xử lý

của các cơ quan quản lý nhà nước. Chính vì vậy, để ngăn chặn điều này xảy ra, cần
phải có những biện pháp xử lý kịp thời:
- Yêu cầu Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn kiện toàn lại đội ngũ làm công tác
quản lý trật tự xây dựng của mình. Phân bổ, phân công lực lượng thường xuyên
tuần tra, kiểm tra từng khu vực trên địa bàn, giao trách nhiệm kiểm tra, lập biên
bản vi phạm hành chính trong vòng 24 giờ sau khi xảy ra hành vi vi phạm, tham
mưu cho Chủ tịch UBND các xã, phường, thị trấn ban hành kịp thời các Quyết
định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
- Hàng tháng, UBND các xã, phường, thị trấn có nhiệm vụ báo cáo lên Chủ tịch
UBND các huyện, thành phố và Thanh tra Xây dựng số lượng Quyết định xử phạt
vi phạm hành chính. (trong đó nêu rõ tên, địa chỉ các cá nhân, tổ chức vi phạm,
hành vi vi phạm và việc khắc phục sau khi ban hành quyết định)
- Thanh tra Xây dựng, Đội quản lý trật tự xây dựng đô thị thành phố, Đội kiểm tra
trật tự xây dựng các huyện (nếu có), cán bộ được phân công làm công tác quản lý
trật tự xây dựng trên địa bàn phải có trách nhiệm kiểm tra, kiểm soát việc xử lý vi
phạm của của địa phương; phát hiện kịp thời những trường hợp bị bỏ sót sau 5
ngày kể từ ngày có xảy ra hành vi vi phạm, tham mưu cho Chủ tịch UBND các
huyện, thành phố xử phạt hành chính đối với các trường hợp này. (Chú ý nếu địa
phương nào có hơn 3 trường hợp bị bỏ sót thì Chủ tịch UBND các huyện, thành
phố sẽ có văn bản khiển trách hoặc áp dụng các hình thức kỷ luật tăng nặng tiếp
theo đối với những đối tượng liên quan).
Chú trọng công tác đình chỉ thi công, tháo dỡ, cưỡng chế thi hành đối với các công
trình xây dựng sai phép, trái phép, không xin giấy phép để đảm bảo tính răn đe của
pháp luật. Phối hợp với các cơ quan chức năng liên quan đề nghị không cấp hoặc
thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thông báo ngừng cung cấp điện,
nước v.v…theo nội dung các Quy chế phối hợp và quy định tại Nghị định số
180/2007/NĐ-CP ngày 7/12/2007 của Chính phủ.

9



- Các cơ quan chức năng (Sở Tài nguyên & Môi trường; Phòng Tài nguyên & Môi
trường) trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên
đất cần xem xét kỷ các hồ sơ, thủ tục hoàn công của công trình, không cấp cho các
loại công trình xây dựng sai phép, trái phép. (Xử phạt vi phạm hành chính đối với
các trường hợp nếu còn thời hiệu xử phạt).
- Để đảm bảo tính cương quyết và hiệu quả trong lĩnh vực này, Các cơ quan chức
năng, phòng chuyên môn các huyện, thành phố cần nghiên cứu việc áp dụng hình
thức kiểm tra chéo địa bàn.

10