Phân tích Marketing – cơ hội kinh doanh trong lĩnh vực Bất
Động Sản tại VN hiện nay

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng
hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế thế giới. Nền kinh tế Việt nam đang phát triển để trở
thành một nền kinh tế thị trường đầy đủ, với tất cả các loại thị trường. Song song với
các thị trường khác, thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời và có những bước phát
triển vượt bậc. Thị trường bất động sản Việt Nam khi mới ra đời còn non trẻ, hoạt
động chưa theo quy luật, chưa theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng
đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực
dịch vụ bất động sản. Kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO
đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự
tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ
chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO
đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam
như CBRE, Savill, Collier„ và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước
phát triển với tốc độ nhanh. Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong
ngành thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được
năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được
được là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài.
Marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông
thường ở chỗ, nó đòi hỏi Người làm marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền
kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong
quá khứ, hiện tại và tương lai.
Phân tích thị trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất động sản,
với mục đích là: Tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố kinh tế - xã hội vĩ mô đối với thị
trường bất động sản để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư; Tìm hiểu giá cả và
quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản để định vị thị

trường cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê .v.v...);
Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để
chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình.
II. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETTING ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
1. VỀ KINH TẾ NGÀNH
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường
a. Đặc điểm của thị trường
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa hình thành được thị trường trung tâm
mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua
lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung
gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua
các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị
trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp dẫn đến hiệu quả của thị trường chưa cao.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính
của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi
ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản
mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về
số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển
của thị trường bất động sản của từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản
là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ
hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu Dùng, thị
trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay
tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy
hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để
điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm,
cạnh tranh không hoàn hảo.

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

2


của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài
sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn
có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản
thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho
thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
b. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ
105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay,
dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô
thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên
46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi
năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà
ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700
dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến
tháng 4/2010.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị
trường bất động sản Việt Nam là tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc
suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự

sôi động trở lại.
Tốc độ tăng trưởng: “Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường
bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước
ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như
sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý II nhưng
đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý I. Trong
đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản. Tuy mới đi
được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều vượt
xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có
lợi nhuận đột biến.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

3


thị trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất, là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện
nay tới 6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm
và Hà Nội là 7%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để
ở.
Thứ hai, là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã
thu hút được thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD,
tăng 29,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có

thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009.
Thứ ba, là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các
khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới
(WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về
BĐS.
c. Phạm vi cạnh tranh
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành. Để vượt qua khủng
hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, các doanh
nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện dự án và
nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên
nghiệp giữa các doanh nghiệp BĐS trong nước. Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác
được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM và Hà
Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn: tại TP Hồ Chí Minh ra đời Tập đoàn Tam
Phú, đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty
cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt
Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình...
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ
tại TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt
hơn trong thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần,
thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh
rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với nhiều căn hộ mới được

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

4



cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana Saigon
Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 13 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
d. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
Những rào cản gia nhập ngành:
- Rào cản kỹ thuật: Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các
ngành khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh
lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng
gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường.
+ Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các
qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng
được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho
doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
- Rào cản về vốn: Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu
về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham
gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có
thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết
định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào
bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp.
Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển
trên thị trường sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong
khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản
(REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến
cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động
vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
- Rào cản về pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan
trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những
quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh„. bằng
bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xoá bỏ
sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

5


là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã
nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
- Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước: Chính
sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố
nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó các chính sách về tài
chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất
động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất
động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao
dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở
rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản
tăng lên rõ rệt.
- Rào cản về thủ tục hành chính: Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một
chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một
chuyện khác. Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có
khi phải kéo dài rất lâu.
- Rào cản rút lui khỏi thị trường: Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của
thị trường bất động sản là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính
lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh
lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho
việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. Ví
dụ khi một công ty có một dư án đầu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là 05
năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr - 10tr tháng nên việc

thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Do đó việc công ty rút
lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư.
e. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
- Sản phẩm: Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DICH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến
bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
- Đặc điểm của hàng hóa bất động sản: Bất động sản là hàng hoá gắn liền với
một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc
điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

6


như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng
cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị
hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được
xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.

Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có
giá trị cao. Thời gian mua, bán giao dịch dài chi phí mua, bán giao dịch cao; Khả năng
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Khách hàng
Nhóm


Đặc điểm

Mong muốn

Tỷ lệ

khách hàng
Trẻ tuổi

- Người độc thân, tự

- Không gian sống riêng, đi

lập, thành công sớm

sớm về khuya dễ dàng, tự

trong độ tuổi 25-32.

do tụ tập bạn bè.

- Lương khoảng 800

- Đa phần chọn căn hộ có

-1.000 đô la

diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện

5%


đi làm.

VÌ TƯƠNG
LAI CON
EM

- Vợ chồng gần ngũ

- Thường cân nhắc kĩ, ra

tuần, có con tuổi

quyết

trưởng thành, dành

định chậm nhưng khả năng

15%

dụm mua nhà làm của tài
để dành cho con sau
chính cao, sẵn sàng trả giá
này.
cao
- Thường cân nhắc kĩ,
cho những sản phẩm uy tín,
ra quyết định chậm
an

nhưng khả năng tài
toàn
chính cao, sẵn sàng
trả giá cao

- Môi trường sống

cho những sản phẩm

- Uy tín của chủ đầu tư

uy tín, an toàn
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

7


ĂN NÊN

-

Gia

đình

làm


ăn - Đa phần chọn diện tích 18%

LÀM RA

khấm khá, sau một nhà lớn, gần trung tâm, khu
thời gian dành dụm cao cấp, nhiều tiện ích môi
muốn đổi nhà cao cấp trường.
hơn.

- Ít nhạy cảm về giá nhưng
chỉ trả giá cao cho căn nhà
lý tưởng gần sông, giao
thông thuận tiện hay có
hướng hợp với mình

NGÔI NHÀ Vợ
MƠ ƯỚC

chồng

trẻ

dành - Thường chọn nhà có diện 15%

dụm mua căn hộ đầu tích nhỏ hơn 80m2, có thể
tiên cho cuộc sống

xa trung tâm, giá khoảng

riêng.


vài trăm triệu đồng.
- Giá và phương thức thanh
toánlà quan tâm hàng đầu

KINH

- Giới chuyên tìm hiểu - Tiềm năng của khu nhà.

DOANH

về khả năng sinh lời

- Khả năng bán lại nhanh

ĐỊA ỐC

của địa ốc.

chóng của sản phẩm đi

52%

mua.

g. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn
- Năng lực sản xuất: Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong
thời gian tới, nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn
mua sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình. Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng
thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của

Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất
động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có
nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao
dịch.ª
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

8


Dựng), đến nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu
tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011.
Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5
triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn
sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng
nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6
triệu m2 sàn. 6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm
khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông
thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên
1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà
ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000
ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án
đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và
khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo
sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển

thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục
tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.
- Yêu cầu về vốn: Bất động sản ngoài là một hàng hoá thiết yếu còn là một cách để
tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với
mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tín dụng bất
động sản.
h. Khả năng sinh lợi
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự phát triển
mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu hút một lượng vốn
lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời điểm
này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả
nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính
riêng trong năm 2008, hàng chục dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức
hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

9


Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng Dù có thấp hơn các
năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất
động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố các giải pháp kích cầu, ngăn
chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản
“ấm lên”.
- Những diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam:
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009

+ Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối
năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30% - 50% so với năm cuối năm 2007. Đất
nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C
lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống còn 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối
năm 2008.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở
nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ
cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá
rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Trong năm 2009 và quý
I/2010, thị trường bất động sản Có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.Cổ phiếu của ngành BĐS
là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên thị trường chứng
khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ
76%-80%, cao hơn mức 67% của toàn thị trường.
- Những dấu hiệu khả quan: Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất
tiềm năng bởi nhu cầu thực là rất lớn . Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh
chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang
được tích gop nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống
tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian. Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những
người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích
cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này . Việt Nam là một nước có dân số trẻ và
tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị
hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của
Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người
vào năm 2025. Trong năm 2009 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn


10


sản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn
du lịch. đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các
nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản trong nước .
- Những điểm cần lưu ý: Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho
giá thành các sản phẩm bất động sản mới tăng lên. Do ảnh hưởng của khủng hoảng
kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở Việt Nam
chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao
(xi măng và sắt thép...).
+ Trong năm 2009 và 2010 ngành ngân hàng đã mở của thực sự thị trường thế
chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng
việc này đã giúp cho người muốn mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
+ Ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng
nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ
làm cho việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
+ Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị trường
chứng khoán đã hồi phục nhanh chóng trong năm 2009 vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu
tư vào thị trường bất động sản trễ hơn so với dự kiến.
+ Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản Một số các văn
bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản.
+ Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời gian tối
đa là 50 năm.
+ Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ
sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được
mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009.
+ Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một số
cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu
nhập thấp theo đó : Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có

hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở
để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao
đẳng nghề; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ
hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho
Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

11


thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
2. PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CẠNH TRANH
a. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ
- Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua thị
phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty.
+ Thị phần càng lớn công ty càng mạnh - xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt khác, vị
thế cạnh tranh càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về nghiên cứu và
phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu - những thế
mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được. Nói chung, công ty có thị phần lớn nhất
với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ có vị thế cạnh tranh tốt nhất.
+ Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong
việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn. Như
vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết phải được tạo ra từ thực lực của
doanh nghiệp, đây là các yếu tố nội hàm của mỗi doanh nghiệp, không chỉ được tính
bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp„..
một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt
động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm

mạnh và điểm yếu bên trong doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so
sánh một cách tương ứng với các đối tác cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn
tạo nên năng lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập được lợi thế so sánh
với đối tác của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt hơn các đòi
hỏi của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh
tranh.
- Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy đủ
tất cả những yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về mặt này
và có hạn chế về mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận biết được điều
này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh mà mình đang có để đáp ứng tốt nhất
những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh và điểm yếu bên trong một doanh
nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp
như marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin.

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

12


Tuy nhiên, để đánh giá năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định
được các yếu tố phản ánh năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau
và cần thực hiện việc đánh giá bằng cả định tính và định lượng. Thị trường bất động
sản là một thị trường có tỷ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong ngành đều có
những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực.
III. NHỮNG ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG TẠI VIỆT NAM
Để thành công trong kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam, thì đặc điểm cơ

bản những người kinh doanh bất động sản cần có:
1- Nguồn lực tài chính mạnh, đây là yêu cầu rất cần thiết để thành công.
2- Có mối quan hệ rộng rãi với các đối tác, các mối quan hệ với chủ đầu tư,
mối quan hệ với các cơ quan chức năng và chính quyền.
3- Biết phân tích, dự báo cơ hội đầu tư bất động sản chính xác (Biết nhận định
được đỉnh của BĐS sẽ rất thành công).
4- Có các kênh và đầu mối phân phối BĐS rộng rãi.
IV. PHÂN TÍCH SỰ KHÁC NHAU GIỮA HÀ NỘI VÀ TP HỒ CHÍ
MINH
1-Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội
như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP
HCM.
2- Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng
hoặc chính sách kích cầu của Chỉnh phủ... Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản
cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội
do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền. Chính sách, giải pháp của Nhà
nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo. Có vốn thị trường bất động sản sẽ
sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội.
Người dân Hà Nội sẽ không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” ra khu vệ tinh
lân cận.
3- Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của
các bên tham gia giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

13



cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá
minh bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều
so với Hà Nội.
4- Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng
chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất
động sản phát triển. Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD, trong khi
đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD. Đây là một con số rất triển vọng bởi trong
bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký
V. Kết luận
Nói tóm lại, để có cái nhìn sâu hơn về thị trường Bất động sản Việt Nam,
chúng ta cần phải vận dụng rất nhiều các lý thuyết về kinh tế, trính trị, quản lý,
maketting…để phân tích được chính xác nhu cầu thị trường, các khó khăn, vướng mắc
sẽ gặp phải khi kinh doanh, đặc biệt là với thị trường bất động sản Việt Nam một thị
trường vẫn chưa công khai, minh bạch và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro trong các giao
dịch, đặc biệt là dự án nhà ở. Với những việc học được tại giáo trình quản trị
Maketting đại học Griggs, giúp tôi có cái nhìn sâu hơn về việc kinh doanh và quản lý,
cũng như phân tích lập kế hoạch maketting sản phẩm được tốt hơn.
Tài liệu tham khảo
- Các bài viết trên Mạng Internet.
- Giáo trình Quản trị Marketing - MBA nhà xuất bản văn hóa thông tin năm
2008.
- Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS

Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
GaMBA01.M07.09

Phạm Ngọc Văn

14