Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (68.19 KB, 3 trang )
Khái niệm
Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng
đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai.
Đặc điểm
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có đầy đủ các
đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định chung về tài sản tại
BLDS. Việc thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuận của các bên, được lập thành
hợp đồng theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời
hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê ( Điều 472 BLDS 2015). Ngoài ra do tính chất
đặc thù của loại tàu sản này, thuê quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ
thuê quyền sử dụng đất mà chỉ những quyền sử dụng đát được pháp luạt thừa nhận
hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của cho thuê quyền sử dụng
đất. Quyền sử dụng đất trong quan hệ thuê quyền sử dụng có thể là quyền sử dụng
đát nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất nuôi trông thủy sản, đát làm
muối, cũng có thể đất phi nông nghiệp như đất ở khu công nghiệp, đất khu công
nghiệp cao, đất khu kinh tế.
Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đát của mình, bên chi thuê cần đáp ứng
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể người sử dụng đất phải có đầy đủ
điều kiện sau đây: Các điều kiện ở Điều 188 (luật đát đai). Người sử dụng đất phải
:” Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 1 Điều 168 Luật đát đai). Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ( Khoản 16 Điều 3 Luật đát đai).
Như vậy những giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người
cho thuê là hoàn toàn hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận, bảo hộ. Căn cứ vào đó,
bên thuê có thể dễ dàng biết được thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thời
hạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vao quan hệ thuê quyền sử dụng đất
hay không.
Quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất không có
tranh chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉ những mảnh
đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới được phép cho thuê. Đất không
có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm xác lập hợp đồng, quyền sử dụng đất của
bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâu thuẫn với các chủ thể sử dụng
khác.
Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng không kê biên để bảo đảm thi hành
án. Khi tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tài sản nghĩa là người
sử dụng đất phải tạm thời ngưng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trong thời
gian đó, điều này cũng đồng nghĩa với việc bên cho thuê tạm thời mất đi quyền
định đoạt đối với tài sản của mình, do đó quyền sử dụng đất lúc này không thể đưa
ra giao dịch.
Diện tích đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Dưới chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất phải sử dụng ổn định, lâu dài,. Tuy nhiên, quyền sử dụng này
không phải là vô hạn mà căn cứ vào loại đất, tình trạng đất, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.... Nhà nước cho phép các chủ thể được sử dụng đất trong những thời
hạn khác nhau. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật quy định
cho phép người sử dụng đất được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
quyền sử dụng đó. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản
chỉ có thể thực hiện được khi đối tượng của hợp đồng là tài sản còn tồn tại, như
vậy đây chính là điều kiện để hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể thực hiện
trên thực tế.
Ngoài ra, theo quy định của luật đất đai một số chủ thể sử dụng đất như các tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ( Khoản 2 Điều 173 Luật
đất đai), các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 Luật đất đai),
các đơn vị sử dụng đất hàng không, sân bay dân dụng (Điểm a khoản 4 Điều 156
Luật đất đai) không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất thực hiện dưới hình thức hợp đồng, bằng văn bản
và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là những điều kiện bắt buộc để
quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong khi đối với tài sản thông thường
chủ sở hữu có thể dễ dàng chi thuê mà không cần phải đăng ký hay hình thức giao
kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc văn bản.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chính vì đặc thù đó nên khi quyền sử dụng đất
trở thành hàng hóa và được đưa vào lưu thông trên thị trường việc xác lập, thực
hiện và chấn dứt các giao dịch chuyền quyền sử dụng đất nói chung và thuê quyền
sử dụng đất nói riêng cũng được thực hiện thoe một trình tự khác biệt. Việc này là
cần phải đảm bảo sự an toàn cho các bên trong giao dịch và sự thống nhất trong
quản lý đất đai của Nhà nước.
So sánh các hợp đồng cùng loại.
Thừa kế
Thứ nhất, thừa kế quyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi để lại
quyền sử dụng đất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp
luật. Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất khi còn sống chuyển giao
quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được
tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
Thứ hai, nhận thừa kế, là nhận tài sản của người đã chết để lại, nhận tặng cho là nhận tài
sản khi người cho còn sống. Khi nhận tài sản thừa kế là bất động sản giữa những người
không phải là: vợ – chồng; cha, mẹ đẻ – con đẻ; cha, mẹ nuôi – con nuôi; cha, mẹ chồng
– con dâu; cha, mẹ vợ – con rể; ông, bà nội – cháu nội;ông, bà ngoại – cháu ngoại; anh,
chị, em ruột với nhau, thì phải chịu 10% trị giá phần tài sản thừa kế. Người nhận phải làm
thủ tục khai nhận thừa kế tại công chứng, nộp thuế và xin cấp đổi giấy chủ quyền nhà.
Tặng cho
Khi tặng cho nhà, người có tài sản và người nhận tài sản phải làm hợp đồng tặng cho tại
công chứng, sau đó nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bằng 0,5% trị giá nhà, xin
cấp đổi giấy chủ quyền.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
nhưng có thể thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để hoán đổi đất cho nhau
để sử dụng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán quyền sử dụng đất của mình cho người khác
để lấy một khoản tiền theo giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó.
