ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ XUÂN THU

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TẠI
DỰ ÁN NHÓM NHÀ Ở THUỘC PHƯỜNG CẨM BÌNH,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ XUÂN THU

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TẠI
DỰ ÁN NHÓM NHÀ Ở THUỘC PHƯỜNG CẨM BÌNH,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ XUÂN THU

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƯỜI DÂN TẠI
DỰ ÁN NHÓM NHÀ Ở THUỘC PHƯỜNG CẨM BÌNH,
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân tôi còn nhận
được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình, trực tiếp
hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo

Khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Cẩm phả, Ban quản lý dự án xây dựngthành phố Cẩm Phả, UBND Phường
Cẩm Bình, cùng bà con đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Thu


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4

1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 4
1.1.2. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ........ 6
1.1.3. Quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng .......................................... 10
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng ................................... 15
1.1.5. Những tác động của giải phóng mặt bằng đến người dân .................... 21
1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ............................................................................ 24
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước ..................................................... 24
1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh......................................... 25
1.3. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở
Việt Nam ......................................................................................................... 27
1.3.1. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới ......... 27
1.3.2. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ......... 33


iv
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 40
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 40
2.3.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ..................................... 41
2.3.4. Phương pháp biểu đạt minh họa số liệu ................................................ 41
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. Tình hình cơ bản của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả,

tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 42
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của phường Cẩm Bình, thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 45
3.1.2.4. Nhận xét chung .................................................................................. 48
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 48
3.1.4. Thực trạng công tác quản lí đất đai tại phường Cẩm Bình, thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 51
3.2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng dự án nhóm nhà ở
tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....................... 52
3.2.1. Kết quả thu hồi đất của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở
phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh............................. 52


v
3.2.2. Kết quả bồi thường của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở
phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh............................. 54
3.2.3. Kết quả hỗ trợ của các tiểu dự án trong Dự án Nhóm nhà ở phường
Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................................... 60
3.2.4. Kết quả chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
thuộc dự án Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình .................................................. 64
3.2.5. Đánh giá chung về kết quả giải phóng mặt bằng Dự án Nhóm nhà
ở phường Cẩm Bình ........................................................................................ 65
Trong quá trình nghiên cứu, phân tích công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án Nhóm nhà ở tại phường
Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng tôi có những
đánh giá sau: .................................................................................................... 65
3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án nhóm nhà ở tại phường Cẩm
Bình đến đời sống người dân .......................................................................... 67
3.3.1. Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi đất ở

Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình ...................................................... 67
3.3.2. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến lao động,
việc làm của người dân bị thu hồi đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại
phường Cẩm Bình .......................................................................................... 68
3.3.3. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến thu nhập của
người dân bị thu hồi đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình............ 69
3.3.4. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến an ninh, trật tự
xã hội khu dân cư tại phường Cẩm Bình ........................................................ 72
3.3.5. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến giá đất tại
phường Cẩm Bình ........................................................................................... 73
3.4. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục ảnh hưởng của thu hồi đất
đến đời sống người dân trên địa bàn phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 74


vi

3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án
Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình ................................................................. 74
3.4.2. Giải pháp khắc phục trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án
Nhóm nhà ở đến người dân tại phường Cẩm Bình ......................................... 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Đề nghị ........................................................................................................ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực
hiện cùng với sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực
và chưa từng được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác. Tôi cam
đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc
và nghiên cứu đầy đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Thu


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất phường Cẩm Bình năm 2015 .................... 49
Bảng 3.2. Quy mô dự án thực hiện nghiên cứu .............................................. 53
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường, GPMB hộ dân được hưởng từ dự án: Khu
dân cư đô thị tại khu Hòa Lạc và Nam Tiến, phường Cẩm Bình ...... 55
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường, GPMB dự án Khu dân cư đô thị tại khu
Diêm Thủy .................................................................................... 57
Bảng 3.5. Kết quả bồi thường, GPMB của Tiểu dự án Khu dân cư đô thị
tại khu Hòn Một, phường Cẩm Bình ............................................ 59
Bảng 3.6. Kết quả hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng dự án: Khu dân
cư đô thị tại khu Hòa Lạc và Nam Tiến, phường Cẩm Bình ........ 61
Bảng 3.7. Kết quả hỗ trợ công tác GPMB dự án Khu dân cư đô thị tại
khu Diêm Thủy ............................................................................. 62
Bảng 3.8. Kết quả hỗ trợ công tác GPMB Tiểu dự án Khu dân cư đô thị
tại khu Hòn Một phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả ........... 63
Bảng 3.9. Kết quả chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ

dân thuộc 3 dự án Nhóm nhà ở ..................................................... 64
Bảng 3.10: Tình hình sử dụng tiền bồi thường của người dân bị thu hồi
đất ở Dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình ........................... 67
Bảng 3.11: Tình hình lao động, việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
của Dự án ...................................................................................... 68
Bảng 3.12. Thu nhập bình quân của người dân bị thu hồi đất ở Dự án
Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình ............................................... 70
Bảng 3.13. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất thực hiện
dự án (n=75).................................................................................. 71
Bảng 3.14: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi
đất thực hiện dự án ........................................................................ 72
Bảng 3.15. Biến động giá đất sau thu hồi đất ................................................. 73


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả .......................................... 42
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất phường Cẩm Bình năm 2015 .......................... 50


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một yếu tố có vai trò quan trọng đặc biệt đối với sự tồn tại và
phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Đây là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, an ninh,
quốc phòng. Hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với
nó là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử
dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ

thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp
với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc
gia nào.
Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công
trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các
dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn
liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội. Công tác giải
phóng mặt bằng ở nước ta hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do
nhiều nguyên nhân khác nhau.
Nằm trong tình hình chung của cả nước, công tác bồi thường - giải
phóng mặt bằng ở tỉnh Quảng Ninh cũng đang gặp phải rất nhiều khó khăn.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi các chính sách, pháp luật
của các địa phương chưa thỏa đáng là một trong những nguyên nhân gây nên
những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài
tạo ra những điểm nóng về kinh tế, xã hội. Dẫn đến nhiều công trình chậm thi
công, thi công kéo dài làm chậm tiến độ đưa vào sử dụng đồng thời làm giảm
hiệu quả công trình.
Thành Phố Cẩm Phả là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, với vị
trí địa lý đặc biệt và thuận lợi về giao thông, cũng như cơ sở hạ tầng. Cẩm


2
Phả đã trở thành điểm thu hút đầu tư, các dự án cho phát triển công nghiệp
hóa, hiện đại hóa như: Các khu đô thị mới, khu dịch vụ, trường học... Chính
vì vậy, công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trong địa bàn
thành phố Cẩm Phả mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Song, hiện nay, công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, bất cập; dẫn
đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến chính sách bồi
thường, hỗ trợ. Điều này làm mất ổn định chính trị, xã hội và làm chậm tiến
độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng và việc thực hiện chính sách thu hút

đầu tư của thành phố nói riêng và của tỉnh Quảng Ninh nói chung. Do vậy, để
đánh giá một cách tổng thể thực trạng bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất và đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh quá trình bồi thường giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố nói chung và của từng phường nói riêng, tôi
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng
đến người dân tại Dự án Nhóm nhà ở thuộc phường Cẩm Bình, thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu những ảnh hưởng tích cực, tiêu cực của công tác giải
phóng mặt bằng đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ Dự án
Nhóm nhà ở phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, từ đó
đề xuất các giải pháp nhằm ổn định và nâng cao đời sống của người dân bị
thu hồi đất hiện tại và tương lai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng Dự án thuộc Nhóm
nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được ảnh hưởng của việc thu hồi đất của Dự án Nhóm nhà ở
thuộc phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến đời sống,
việc làm, thu nhập… của cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.


3
- Đề xuất được các giải pháp nhằm ổn định và nâng cao đời sống người
dân bị thu hồi đất của Dự án thuộc Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
Luận văn được thực hiện nhằm nghiên cứu, đánh giá được những ảnh
hưởng của công tác bồi thường, GPMB đến những người dân bị ảnh hưởng
trong dự án Nhóm nhà ở tại phường Cẩm Bình, thành phố Cẩm Phả nhằm kịp

thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất
đai theo hướng ổn định và phát triển bền vững.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
1.1.1.1. Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công tác liên quan đến
di dời nhà của, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây
dựng một công trình mới [21].
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập
Hội đồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt hành
chính GPMB là một quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi đất ngoài
mất mát về mặt vật chất nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là
khi phải tái định cư hoặc có mộ người thân chưa đến thời gian cải táng mà
phải di chuyển…
Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường
bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Ngoài ra có một hình thức bồi thường
khác đó là hỗ trợ, như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo
việc làm, hỗ trợ vượt nghèo, hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất …
Bản chất của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình
hiện nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo
lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi đất. Đó là có một chỗ ở ổn định với

điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề nghiệp, tạo việc làm nhằm ổn định và nâng cao cuộc sống [20].


5
1.1.1.2. Đặc điểm của quá trình GPMB.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng, phức tạp vừa
mang tính kỹ thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao. Nó liên quan trực tiếp
đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội [20].
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm
đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã
đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh
thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các
nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài,
tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng
công trình.

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ thể
hiện tính đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta là đảm bảo mọi công dân Việt


6
Nam đều có nhà ở, đất ở. Trong quá trình phát triển các chính sách bồi
thường, hỗ trợ do yếu tố khách quan đã chưa thể hiện được tính toàn diện tuy
nhiên đã phần nào đáp ứng được quyền lợi cho người bị thu hồi đất [2].
Ngày nay các công trình đường xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công
nghiệp được mở rộng thể hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của chúng ta đang thể hiện một phần tính ưu việt, đảm bảo lợi ích, mong mỏi
của người dân cũng như ổn định đời sống nhân dân, tình hình chính trị, thể
hiện tính đúng đắn trong công cuộc đổi mới.
Nhằm đáp ứng thực tế khách quan tốc độ phát triển công nghiệp hóa và
hiện đại hóa nhanh đòi hỏi chính sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải
luôn hoàn thiện để đáp ứng với thực tiễn.
1.1.2. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [7].
Các trường hợp thu hồi đất:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật.
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [20].
- Các quy định về thu hồi đất:
Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là: Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc



7
gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư
xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu
tư lớn theo quy định của Chính phủ. Còn đối với các dự án sản xuất, kinh
doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư
được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực
hiện thủ tục thu hồi đất.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự
án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi [10].
1.1.2.2. Bồi thường
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [7].
Theo điều 307 Luật dân sự 2005. Bồi thường thiệt hại bao gồm trách
nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất, trách nhiệm bồi thường bù đắp tổn thất
về tinh thần [3].
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
- Các quy định về bồi thường khi thu hồi đất:
Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực
thuộc Trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau; giá đất bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND
cấp tỉnh quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục

đích sử dụng.


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân tôi còn nhận
được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình, trực tiếp
hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Cẩm phả, Ban quản lý dự án xây dựngthành phố Cẩm Phả, UBND Phường
Cẩm Bình, cùng bà con đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Thu


9
phi nông nghiệp thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất
tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch;
Trường hợp người bị thu hồi đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao
động Thương binh và Xã hội công bố theo từng thời kỳ thì được hỗ trợ để
vượt qua hộ nghèo [8].
1.1.2.4. Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn.
Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phát triển.Tái
định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung [9].
- Các quy định về tái định cư khi thu hồi đất:
Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án
tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm
bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái
định cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp. Trường hợp
không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền
và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu
vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy
định rất cụ thể, chi tiết trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật
mà cụ thể là trong Thông tư 37/2014/TT-BTNMT: trước khi bị thu hồi người
sử dụng đất phải được thông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian
để tìm hiểu chính sách pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình;
trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người
bị thu hồi đất đều được tham gia trực tiếp hoặc thông qua người đại diện;
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được công khai [25].


10
1.1.3. Quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư
nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp
nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự

án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho
Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa
điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.
Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị
trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.
Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin
đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.
- Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành
khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ
trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng,
thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư và chỉ
đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện các công việc.
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ


11
và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các
địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức
phát triển quỹ đất;
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ

đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu
vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện
việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư.
- Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định
chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy
lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì
không phải thực hiện các công việc quy định tại khoản 1 Điều này.
- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất;
thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá 30 ngày, kể từ
ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
- Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất
theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện
phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư [12].
1.1.3.2. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm
lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định tại
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27
tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc


12
chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần (sau đây gọi là Nghị định số
17/2006/NĐ-CP) và theo quy định sau đây:
- Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:
+ Tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất;
+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối
lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;

+ Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi
thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong
độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;
+ Số tiền bồi thường, hỗ trợ;
+ Việc bố trí tái định cư;
+ Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn
giáo, của cộng đồng dân cư;
+ Việc di dời mồ mả.
- Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
+ Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có
đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia
ý kiến;
+ Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện
Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện
những người có đất bị thu hồi;
+ Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi
(20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết.
- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 4
1.1.2. Khái quát về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng ........ 6
1.1.3. Quy trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng .......................................... 10
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng ................................... 15
1.1.5. Những tác động của giải phóng mặt bằng đến người dân .................... 21
1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ............................................................................ 24
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước ..................................................... 24
1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Quảng Ninh......................................... 25
1.3. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở
Việt Nam ......................................................................................................... 27
1.3.1. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng trên thế giới ......... 27
1.3.2. Những kết quả nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ......... 33


14
Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ
ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho

chủ đầu tư trong cùng một quyết định.
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định
thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi
đất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp
không thuộc quy định tại điểm a khoản này;
+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt
phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt
khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về
bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.