Quản trị Marketing

THÔNG TIN BÀI TẬP.
Đề bài: Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở
Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công).
Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để
minh họa cho bài viết.
PHÂN TÍCH
Cùng với các ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất động sản đã góp phần quan trọng vào
tốc độ tăng trưởng của khu vực công nghiệp - xây dựng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản
luôn phải đương đầu với những khó khăn từ rất nhiều yếu tố, trong đó nó chịu ảnh hưởng
lớn bởi tốc độ phát triển kinh tế trong nước và thế giới.
Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang lại
những lợi ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác,
marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền
kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá
khứ, hiện tại và tương lai.

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

1


Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa
phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá

trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
Qua các kinh nghiệm thực tế cũng trên một số các phân khúc thị trường khác nhau,
chúng tôi có thể tư vấn cung cấp các thông tin cho các quyết định về đầu tư bất động sản
trên tất cả các lĩnh vực thông qua một chuỗi các công việc: Phân tích thị trường, phân tích
về vị trí và các loại hình phát triển, phân tích về nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích
tính khả thi, phân tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá,
kiểm toán…
Sai một ly đi một dặm là việc thường xảy ra đối với các công ty phát triển bất động
sản, hãy giảm thiểu điều đó bằng việc tuyển chọn cho mình một Giám đốc marketing thật
tốt chứ không đơn thuần chỉ là một Giám đốc bán hàng.
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên thời kỳ leo thang, có nhiều
nguyên nhân gây ra tình trạng giá cao, trong đó giá đầu vào tăng và sự khan hiếm bất động
sản được kết luận là nguyên nhân chính. Hiện nay, tốc độ triển khai các dự án bất động sản
vẫn chậm khiến khả năng “cung” chưa đáp ứng được “cầu” mặc dù Chính phủ đã có nhiều
cơ chế, chính sách được “tháo gỡ,” nhất là việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong
đầu tư xây dựng và thực hiện công khai thông tin dự án đến nhân dân.
Với doanh nghiệp, cái khó nhất hiện nay là khâu đền bù giải phóng mặt bằng do
chính sách liên tục thay đổi. Theo thống kê của TPHCM, diện tích nhà ở xây mới năm
2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong
năm 2007 và 2008.
Qua nghiên cứu và tham khảo một số tài liệu, cá nhân tôi thấy rằng thị trường kinh
doanh bất động sản (TT KDBDS) của Việt Nam bên cạnh những cơ hội thì không thể
không kể đến một số thách thức. Đi sâu vào phân tích ta thấy rằng:
Môi trường vĩ mô:
* Về Cơ hội:

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

2



TT KDBDS Việt Nam hiện nay đang đứng trước nhiều cơ hội lớn, đặc biệt là kể từ
sau khi trở thành thành viên chính thức của WTO. Việc tham gia WTO chắc chắn sẽ góp
phần gia tăng mạnh lượng vốn đầu tư gián tiếp của nước ngoài vào thị trường thông qua
quỹ đầu tư đang hoạt động tại VN cũng như các tổ chức đầu tư nước ngoài vào VN trong
thời gian tới.
Đối với các quỹ đầu tư đang hoạt động tại VN, việc VN gia nhập WTO, tốc độ tăng
trưởng ổn định của VN và kết quả hoạt động kinh doanh khá tốt trong vài năm qua sẽ tạo
điều kiện thuận lợi cho các quỹ huy động thêm vốn từ bên ngoài để đầu tư vào TT
KDBDS.
Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư vào VN sẽ tạo cơ hội lớn cho các công ty chứng
khoán VN thông qua việc cung cấp dịch vụ chứng khoán cho các nhà đầu tư tổ chức. Tuy
nhiên, cũng có không ít cạnh tranh từ các tổ chức kinh doanh quốc tế.
Với thế mạnh về vốn, kinh nghiệm và trình độ nghiệp vụ, chắc chắn các tổ chức
kinh doanh chứng khoán nước ngoài sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh, đặc biệt trong các
nghiệp vụ như tư vấn tài chính, tư vấn phát hành và niêm yết tại nước ngoài, quản lý tài
sản và môi trường kinh doanh BĐS cho các nhà đầu tư nước ngoài. TT KDBDS sẽ tăng
trưởng mạnh hơn, số lượng các công ty niêm yết sẽ tăng nhanh hơn.
* Thách thức:
Cơ chế, chính sách chưa hoàn thiện: rủi ro hệ thống là những rủi ro mà nhà đầu tư
luôn phải chấp nhận nó. Hiện tại, Luật KD bất độc sản đã có hiệu lực nhưng các văn bản
hướng dẫn vẫn đang trong quá trình dự thảo, các quy định quản lý về thị trường, giao dịch
còn lỏng lẻo, thể hiện nhiều bất cập và cần phải sửa đổi cho phù hợp. Do vậy, chưa thể đáp
ứng yêu cầu về tài chính rõ ràng, minh bạch.
Quy mô vượt trội dẫn đến thách thức đối với các nhà đầu tư trong nước là rất lớn,
thể hiện ở các khía cạnh:
Rất nhiều cơ hội xem xét đầu tư;
Dòng vốn rất lớn sẽ chuyển sang doanh nghiệp mới cổ phần hóa;

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing


3


Các tiêu chí đầu tư không chỉ dừng ở 1 số thông số cơ bản như EPS hay P/E;
Xuất hiện các nghiệp vụ đầu tư mới, không chỉ đơn thuần là đầu tư vào cổ phiếu mà còn cả
các công cụ phái sinh;
Xuất hiện các nghiệp vụ đầu tư mới như hoán đổi, bán khống.
Chất lượng của các nhà đầu tư trong nước còn chưa cao, thị trường vẫn còn thiếu
những nhà tạo lập thị trường với những kiến thức chuyên sâu, có kinh nghiệm trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản.
Môi trường ngành BDS: (thuộc ngành xây dựng, chịu tác động của ngành)
- Kinh tế:
Thuận lợi: nền kinh tế đang phát triển, ít chịu ảnh hưởng bở khủng hoảng kinh tế thế giới
Thu nhập BQ tăng,
Xuất khẩu tăng,
Cho vay để mua nhà, phát triển nhà cho ng thu nhập thấp
Các gói kích cầu
Thách thức:
Do đang phát triển
Hạn chế tín dụng để đầu tư BDS
Sản xuất công nghiệp thấp trong thời gian gần đây
Thị trường BDS tập trung chưa phát triển, còn nhỏ lẻ, manh mún.
- Pháp luật – chính trị:
Cơ hội:
Cho phép Việt kiều mua nhà tại VN,
Khuyến khích nhà cho ng thu nhập thấp, nhà cho sinh viên
Thách thức:
Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing


4


Cấm: khi đầu tư xong hạ tầng mới được huy động vốn
Hạn chế đất 2 lúa để kinh doanh BDS, xd khu đô thị
Chính sách mới: UBND các tỉnh tự duyệt giá đền bù, không ổn định
Chính sách của Nhà nước tác động về việc xây nhà giá rẻ, là áp lực cho các doanh nghiệp
Chính sách chồng chéo, không nhất quán giữa cơ quan quản lý nhà nước, hay thay đổi.
Nhà nước khống chế việc huy động vốn mua bán BDS.
Thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các công trình chưa đc công bố kịp thời
nên người dân khó đầu tư đúng
- Văn hoá – xã hội
Cơ hội: tầng lớp trung lưu tăng nhanh
Tốc độ đô thị hoá tăng.
Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân xây dựng rẻ
Người dân thích sống nhà đất, cơ hội cho mua bán đất đai
Người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, cơ hội cho mua bán
Thách thức:
Một số lớn ng dân còn có mức thu nhập thấp
Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thông nhiều
Trình độ lao động của công nhân thấp, số lượng không ổn định. (làm việc theo thời vụ..)
Tình trạng đầu cơ BDS nhiều, một số công trình bị làm giá….
Người dân thích sở hữu, ít có thói quen thuê nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê
cũng như chung cư cao tầng.
Quan niệm của người dân về phong thuỷ đối với nhà ở….
- Công nghệ:

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

5



Cơ hội:
Một số công nghệ thi công nhà cao tầng phát triển, đáp ứng nhu cầu phát triển nhanh, an
toàn, sáng kiến về vật liệu nhẹ - gạch không nung, cửa số, kính chịu lực, xi măng đông kết
nhanh
Thi công hạ tầng kỹ thuật: giải pháp đường ống cấp thoát nước, hệ thống điện…
Công nghệ xử lý nền đất yếu
Thách thức:
Chưa làm chủ đc các công nghệ hiện đại, giá thành sử dụng còn cao, thời gian thi công dài
Đặc thù sản phẩm, thời gian dài để có thể thu hồi vốn
- Môi trường tự nhiên
Cơ hội:
Quỹ đất đầu tư cho BDS nói chung còn nhiều
Nguồn vật liệu thô phong phú: đá cát, gạch, gỗ.
Thách thức:
Khí hậu tại VN yêu cầu các công trình xây dựng phải kiên cố, yêu cầu kỹ thuật cao
Miền bắc: khắc nghiệt
Miền nam: dễ chịu hơn.
Giá đất đền bù cao (Nghị định 69/2009)
Quỹ đất tại các trung tâm kinh tế ngày càng eo hẹp.
2. Để trở thành nhà đầu tư tốt
Để trở thành người thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tuỳ theo
từng hoàn cảnh, từng tính cách của mỗi người khác nhau, hay có thể nói là điều đó phục
thuộc nhiều vào yếu tố may mắn. Nhưng theo bản thân tôi thì xin mạnh dạn đề xuất ra một
số ý kiến như sau:

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

6



Để chúng ta thấy những bức bối khiến đòi hỏi nhà quản lý chứng minh bản lĩnh
thực sự của mình. Hay nói cách khác họ cần thiết phải có đủ kỹ năng của một nhà quản lý
chuyên nghiệp. Thực tế nghiệt ngã và tính khốc liệt trong cạnh tranh trên thị trường khiến
nhà quản lý không chỉ đơn thuần hành xử theo cách thấy những người khác làm mình cũng
làm. Hay nói cách khác khi chúng ta không hiểu được cách thức quản lý của chúng ta sẽ
dẫn tổ chức của chúng ta đi về đâu, tất cả những nỗ lực sẽ chỉ đem lại một hệ thống không
xương sống sẵn sàng sụp đổ bất kỳ lúc nào. Do vậy muốn trở thành một người thành công
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì bản thân phải có những hiểu biết tối thiểu sau:
- Có trình độ, am hiểu về thị trường BDS
- Trình độ hiểu biết pháp luật
- Kỹ năng dự báo nhu cầu.
- Có kiến thức nói chung về marketing.
- Năng lực về tài chính
- Biết nắm bắt cơ hội, mạnh dạn, có tính quyết đoán
- Có tư duy tốt,
- Có mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa phương
3. Sự khác nhau giữa HN và SG
Tiêu chí

Hà nội

Sài Gòn

Vị trí

Là trung tâm VH-Chính trị

Kinh tế


ĐK tự nhiên

Khắc nghiệt

Ít

Pháp luật – chính sách

Đang có rất nhiều chế độ
chính sách chống chéo, chưa
thực sự hiệu quả đối với thị
trường này

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

7


Độ nhạy bén

Hơn

Cơ chế làm việc

Năng động hơn

Thói quen khách hàng

Phong kiến hơn, ảnh hưởng Thích sự thay đổi

đến việc sở hữu lâu bên.

Chính sách thu hút

Chịu ảnh hưởng văn hoá Thu hút phương Tây
phương đông

Dân số

Đông

Mật độ

Cao hơn

Đông

Thu nhập bình quân

Cao hơn

Giao thông

Tốt hơn

Nhu cầu về nhà ở

Cao hơn

Thói quen sở hữu


Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung cư
nhà đất)

KẾT LUẬN
Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, đầu tư bất động sản được xem là một
trong những mảnh đất màu mỡ, bởi thế số doanh nghiệp tham gia thị trường này ngày càng
nhiều.
Năm 2010, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều
vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

8


để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường bất động sản, nhưng cũng không
thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng.
Cùng đó, để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển,
một số cơ chế chính sách về xây dựng, về tài chính tiền tệ liên quan tới thị trường bất động
sản cũng cần sửa đổi, bổ sung như tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với
mua bán bất động sản; quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án bất động
sản, quy định về cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên thế chấp; quy định về khuyến
khích phát triển nhà ở cho thuê, nhằm tạo nên một thị trường sôi động.
Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một
trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo. Một dự án bất động
sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường. Do vậy,
ngoài việc người thực hiện marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực
hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến
lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.

Họ cần phải có những nghiên cứu “khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị
trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai. Những nghiên cứu
“khoa học” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? và Như thế nào? Nhằm làm
gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản, tiền thuê cũng
như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những
khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành được
những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng được những
phân khúc thị trường mới cho các nhóm sản phẩm của công ty.
Cũng giống như các giám đốc marketing khác, sự sáng tạo là rất cần thiết trong
marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự sáng tạo, mưu mẹo. Bất động sản thông thường là
tài sản lớn đối với mọi người nên việc quyết định mua/ bán thông thường được các khách
hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng. Vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von
là “marketing cảm xúc”.

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

9


Marketing trong bất động sản cũng không chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với
bất kể giá nào mà còn là việc xây dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách
hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp./.

Tài liệu tham khảo:
-

Giáo trình môn học Quản trị Marketing

-


Báo điện tử;

-

Tham khảo ý kiến một số chuyên gia;

-

Thảo luận với các bạn trong khoá;

Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ - (GeMBA01.V02) - Môn Quản trị Marketing

10