1

LỜI CAM ĐOAN
Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng nhóm chúng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ
ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong bài nghiên cứu
do chúng tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với
thực tiễn của Việt Nam. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ
nghiên cứu nào khác. Những thông tin tham khảo trong bài luận đều được trích dẫn
cụ thể nguồn sử dụng.
Chúng tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!

1


2

MỤC LỤC

2


3

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Giá thị trường thứ cấp
Hình 2.2: Cơ cấu thị trường M&A quý I/2013
Hình 2.3: Tín dụng BĐS 2015

Hình 2.4: Tỷ lệ đô thị hóa
Hình 2.5: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP
Hình 2.6: Dòng vốn FDI 2009-2013
Hình 2.7: Biểu đồ tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2011-2016
Hình 2.8: Tình hình tăng trưởng GDP (2011-2016)
Hình 2.9: Diễn biến dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2011-2016
Hình 2.10: Diễn biến lạm phát giai đoạn 2011-2016
Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề nghị

3


4

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

4

TTCK

Thị trường chứng khoán

BĐS

Bất động sản

GDP

Tổng sản phẩm trong sản


HĐKD

Hoạt động kinh doanh

HQKD

Hiệu quả kinh doanh

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TSDH

Tài sản dài hạn

TSNH

Tài sản ngắn hạn

TSCĐ

Tài sản cố định

TSLĐ

Tài sản lưu động

VCSH


Vốn chủ sở hữu

LNTT

Lợi nhuận trước thuế

DN

Doanh nghiệp

CTCP

Công ty cổ phần


5
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Để tồn tại và phát triển doanh nghiệp luôn cần phải nâng cao hiệu quả hoạt động
sản xuất kinh doanh của mình. Hiệu quả hoạt động kinh doanh là mối quan hệ so sánh
giữa kết quả đạt được trong quá trính sản xuất kinh doanh với chi phí bỏ ra để đạt
được kết quả đó. Các đại lượng này chịu tác động bởi rất nhiều các nhân tố khác nhau,
do đó có ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có hiệu quả là doanh nghiệp thỏa mãn tối đa về nhu
cầu hàng hóa – dịch vụ của xã hỗi trong giới hạn cho phép của các nguồn lực hiện có
và thu được nhiều lợi nhuận nhất. Đem lại hiệu quả cho xã hội cũng như doanh nghiệp
là cao nhất. Như vậy có thể nói mục đích của sản xuất kinh doanh là lợi nhuận. Lợi
nhuận là mục tiêu trước mắt, hiệu quả kinh doanh là mục tiêu lâu dài và thường xuyên
của hoạt động sản xuất kinh doanh.
Rất nhiều công ty niêm yết trên TTCK, với nhiều ngành khác nhau. Mỗi ngành sẽ

có sự quan tâm của nhiều đối tượng sử dụng thông tin. Trong đó bất động sản là một
ngành phi tài chính điển hình và được nhiều đối tượng quan tâm. Bởi thị trường bất
động sản là một trong những bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân, là thị
trường liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về mặt quy mô, tính chất
cũng như mặt giá trị. Bất động sản là một trong những biểu hiện về sự thịnh vượng của
mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các quốc gia là
khác nhau nhưng thường chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất mỗi quốc gia. Các
hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng các hoạt động trong nền
kinh tế. Bất động sản là quan trọng không thể thiếu trong đời sống, là nguồn tài
nguyên quý giá, có hạn và không thể thay thế được. Thêm vào đó, thị trường BĐS Việt
Nam từ năm 2014 đã có những tín hiệu phục hồi tích cực về thanh khoản và giá đã có
xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Sự phục hồi trên diện rộng với lượng hàng tồn
kho giảm đều và ổn định, khối lượng giao dịch trên thị trường này tăng vọt cũng như
sự phục hồi về giá chào bán diễn ra trên tất cả các phân khúc cao cấp, trung cấp và nhà
ở giá phải chăng trong thị trường. Do có nền tảng vững chắc về tăng trưởng GDP và
tín dụng tại Việt Nam đều đã phục hồi, cùng với những điều chỉnh về chính sách nhà ở
như nới lỏng quy định sở hữu nhà của người nước ngoài và gói hỗ trợ tín dụng cho


6
lĩnh vực bất động sản Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com giúp mở rộng nhu
cầu mua bất động sản. Thị trường bất động sản đang “nóng” trở lại. Với xu thế hội
nhập quốc tế và sự “nóng” trở lại của thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng thông
tin về tình hình tài chính của các công ty bất động sản ngày càng được quan tâm. Do
vậy, việc cung cấp thông tin tài chính một cách chính xác, kịp thời và hiệu quả là vô
cùng quan trọng. Đặc biệt trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như hiện nay, việc nghiên
cứu các yếu tố tài chính vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh sẽ giúp
các doanh nghiệp nắm bắt được những yêu cầu, cách thức để nâng cao được hiệu quả
hoạt động kinh doanh, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh, phát huy được những khả
năng của mình, đóng góp nhiều hơn vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu ảnh hưởng của các biến số tài chính vĩ mô tới kết
quả hoạt động kinh doanh của các công ty cổ phần bất động sản niêm yết là một yêu
cầu mang tính cấp thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn, để giúp thị trường
bất động sản phát triển đúng hướng và đúng quy luật. Xuất phát từ vai trò và sự cần
thiết phải tìm hiểucác biến số tài chính vĩ mô có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả
của hoạt động kinh doanh của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam, sau thời gian nghiên cứu, nhóm tác giả đã lựa chọn nghiên
cứu đề tài:"Phân tích tác động của các biến số tài chính vĩ mô tới hiệu quả kinh
doanh của các doanh nghiêp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam".
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan
2.1 Công trình nghiên cứu trong nước

Công trình nghiên cứu của Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) về “Các yếu tố tài
chính tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Ngành Xây dựng
niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam” đã có những đề cập về các yếu tố ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành xây dựng cụ thể là
ROA và ROE, trong đó các yếu tố như: tỷ lệ nợ tác động theo chiều âm, quy mô doanh
nghiệp, tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản và tỷ trọng tài sản cố định trên tổng tài sản
không tác động đến hiệu quả kinh doanh. Giá trị vốn cổ phần doanh nghiệp gắn liền
với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp cho nên công trình nghiên cứu trên sẽ giúp
cho đề tài có cơ sở để tham khảo và thực hiện mô hình hồi quy.


7
Công trình nghiên cứu “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực
tiễn ở Việt Nam” năm 2003 của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.sĩ Trần Nguyên Nam đã nêu
lên một số giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam như đổi mới chính
sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, thành lập quỹ
đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ

trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở, hình thành các tổ chức định giá BĐS
và đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS. Tuy nhiên các giải pháp trên chỉ mới dừng
lại ở mức độ định hướng và cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà
nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do TS Hoàng Văn
Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân tích cơ
sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc đẩy phát triển
lành mạnh thị trường BĐS ở nước ta. Các giải pháp chủ yếu tập trung vào các nội
dung như hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị
trường BĐS hoạt động, tháo gỡ các khó khăn và tạo môi trường thông thoáng cho thị
trường phát triển, không đi sâu vào các giải pháp tài chính để phát triển thị trường
BĐS ở Việt Nam.
Công trình nghiên cứu của Nguyễn Thị Nguyên-Đại học Thăng Long năm 2014
đề tài: “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của các
công ty ngành xây dựng được niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam.” Cho
thấy kết quả, một số nhân tố vĩ mô tác động đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của các
công ty ngành xây dựng được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai
đoạn 2009-2013 bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP của quốc gia, tỷ lệ lạm phát và
chính sách tiền tệ, trong đó tốc độ tăng trưởng GDP và tỷ lệ lạm phát tác động âm lên
hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh.
Một số đề tài nguyên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này của
trường Đại học Kinh tế Quốc dân, của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương,
của Bộ Tài chính, của Bộ Xây dựng,…song bên cạnh những đóng góp quan trọng
trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BĐS còn hàng loạt
các vấn đề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐS theo
cơ chế thị trường hay các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các doanh


8
nghiệp BĐS vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì việc nghiên cứu về các biến số tài

chính vĩ mô trong hiệu quả sản xuất của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị
trường chứng khoán là xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý
nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong thời
gian tới.
2.2 Công trình nghiên cứu nước ngoài

Tài liệu của Cohen, Chang và Ledford (1997) cho rằng nhóm chỉ tiêu hiệu quả sử
dụng tài sản (ROA) được các nhà phân tích sử dụng chủ yếu để đo lường hiệu quả sản
xuất kinh doanh. McGuire và cộng sự, 1988; Russo và Fouts năm 1997; Stanwick và
Stanwick, 2000; Clarkson và cộng sự, 2008 cũng cho rằng thước đo để đo lường hiệu
quả sản xuất kinh doanh là nhóm chỉ tiêu hiệu quả sử dụng tài sản (ROA). Tuy nhiên,
Bowman và Haire, 1975, lại lấy nhóm chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn làm thước đo
(ROE) và Stanwick và Stanwick, 1998 lấy nhóm chỉ tiêu thu nhập trên doanh thu
(ROS) để đo lường hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Công trình nghiên cứu của giáo sư Aswath Damodaran về “Định giá đầu tư” là
công trình tổng hợp nhiều nghiên cứu về định giá doanh nghiệp, đầu tư có tính hệ
thống cao, có giá trị về lý thuyết định giá doanh nghiệp từ những nghiên cứu về định
giá doanh nghiệp từ trước đến nay. Công trình cung cấp những công cụ và kỹ thuật
hữu ích để nghiên cứu và ứng dụng trong lý thuyết giá trị doanh nghiệp tại Việt Nam
hiện nay. Đặc biệt, phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp định giá tương
đối được thể hiện đầy đủ, rõ ràng, dễ hiểu làm một tiền đề quan trọng để các nhà quản
trị, các nhà đầu tư xác định giá trị các loại hình doanh nghiệp, các loại cổ phần và phát
triển lý thuyết về định giá doanh nghiệp, cổ phiếu tại Việt Nam trong tương lai.
Mô hình định giá tương đối sử dụng hệ số so sánh P/E và P/B được giáo sư
A.Damodaran hệ thống và phát triển từ năm 1987 đến nay đã nghiên cứu từ những
năm 1984 của tác giả Wilcox. Theo đó những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị vốn cổ phần
của doanh nghiệp đại diện bằng biến giá trị - thu nhập mỗi cổ phiếu (P/E), giá trị - giá
trị sổ sách của vốn cổ phần (P/B) là tỷ suất lợi nhuận trên vốn cổ phần (ROE), tỷ lệ chi
trả cổ tức, mức độ rủi ro (Beta) và tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp (G).
Đặc biệt mối quan hệ đồng biến mạnh mẽ giữa ROE và P/B trong nghiên cứu trên là

một thước đo quan trọng để đánh giá giá trị vốn cổ phần của doanh nghiệp.


9
Rami Zeitun và Gary Gang Tian (2007) thực hiện nghiên cứu “Capital structure
and corporate performance: evidence from Jordan” về yếu tố tác động đến hiệu quả
kinh doanh (HQKD) của 167 công ty trên sàn CK Amman – Jordan từ năm 1989 –
2003. Tăng trưởng là một trong những điều kiện cơ bản để doanh nghiệp có thể đạt
được các mục tiêu của mình trong suốt cuộc đời hoạt động sản xuất kinh doanh. Tăng
trưởng giúp cho doanh nghiệp tích lũy về nguồn vốn và cơ sở vật chất máy móc để đầu
tư mở rộng sản xuất đồng thời tạo dựng được uy tín đối với khách hàng cũng như với
các nhà cung cấp, các nhà đầu tư. Theo nghiên cứu của Zeitun và Tian (2007), tốc độ
tăng trưởng có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.
Công trình nghiên cứu “Corporate performance contributions to Management
science” của tác giả Julia Koralun- Bereznicka năm 2013, trong nghiên cứu này, tác
giả nhận thấy nếu theo dõi các chỉ tiêu của Kaiser thì có tận 8 nhân tố tác động, sau đó
tác giả đã loại bỏ các nhân tố cho rằng không quan trọng để kết luận có 5 nhân tố tác
động mạnh mẽ đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Mehr-un-Nisa và Nishat (2012) nghiên cứu ảnh hưởng của các chỉ tiêu tài chính
công ty và các yếu tố vĩ mô đến thị giá cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán
Karachi (Pakistan). Sử dụng phương pháp GMM (Generalized Method of Moments)
trên dữ liệu của 221 công ty trong giaiđoạn từ năm 1995 đến năm 2006, các tác giả đã
tìm thấy mối quan hệ thuận chiều giữa thị giá cổ phiếu với cấu trúc vốn, tỷ số giá trị
thị trường trên giá trị sổ sách, EPS và quy mô của công ty, đồng thời giá cổ phiếu có
tương quan thuận với tốc độ tăng trưởng GDP và lượng cung tiền và trong khi có
tương quan nghịch với lãi suất và tỷ lệ lạm phát.
3. Mục đích nghiên cứu
•


Xây dựng mô hình nghiên cứu các biến số tài chính vĩ mô tác động đến hiệu quả kinh

doanh.
• Kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu, từ đó xác định các yếu tố tài chính
tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
• Đề xuất các kiến nghị để nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành
bất động sản.


10
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
•

Đối tượng nghiên cứu: các biến số tài chính vĩ mô tác động đến hiệu quả hoạt động

•
-

kinh doanh.
Phạm vi nghiên cứu:
Về nội dung:các doanh nghiệp trong ngành bất động sản niêm yết trên thị trường

-

chứng khoán Việt Nam.
Về không gian: đề tài nghiên cứu trên 40 công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng

-

khoán Việt Nam.

Về thời gian: các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai đoạn 2011-2016.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu

•

Lược khảo các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài để xây dựng mô hình và

các giả thuyết nghiên cứu.
• Thu thập và hiệu chỉnh các dữ liệu thứ cấp phục vụ cho việc kiểm định các giả thuyết
nghiên cứu.
• Phân tích dữ liệu, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và đưa ra các khuyến nghị trên
cơ sở các phát hiện sau phân tích dữ liệu.
6. Phương pháp nghiên cứu
•

Nguồn dữ liệu: cơ sở lí thuyết liên quan đến đề tài, kết quả nghiên cứu của tác giả

khác, các chủ trương, chính sách của Nhà Nước.
• Báo cáo tài chính đã được kiểm toán từ năm 2011 đến năm 2016 của 40 doanh nghiệp
ngành BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
• Phương pháp thực hiện: trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phương pháp định lượng
và phương pháp định tính, sử dụng công cụ kinh tế lượng hồi quy để thực hiện ước
lượng, kiểm định mô hình và từ đó xác định được các biến số tài chính vĩ mô tác động
đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên thị
trường chứng khoán Việt Nam. Tác giả sử dụng phần mềm SPSS 20 để xử lí dữ liệu.
7. Kết cấu của đề tài
Đề tài gồm có 4 chương:
-

Chương 1: cơ sở lí luận về các biến số tài chính vĩ mô tác động đến hiệu quả kinh


-

doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản.
Chương 2: phân tích hiệu quả kinh doanh tại các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết
trên các sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam.


11
-

Chương 3: phương pháp nghiên cứu và kết quả thực nghiệm mô hình các biến số tài
chính vĩ mô tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản

-

niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam.
Chương 4: một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.


12
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC BIẾN SỐ TÀI CHÍNH VĨ MÔ TÁC
ĐỘNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH
NGHIỆP NGÀNH BĐS
1.1.

Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS
Trong bất cứ hoạt động nào, con người cũng luôn mong muốn thu được lợi ích
cao nhất. Tuy nhiên, khi thực hiện các hoạt động đó con người không thể sử dụng tùy

tiện, thoải mái các nguồn lực mà luôn bị ràng buộc bởi sự giới hạn nên lợi ích thu
được từ các hoạt động luôn phải được cân nhắc, so sánh với các nguồn lực đã bỏ ra. Vì
thế, khi đánh giá một hoạt động nói chung cũng như hoạt động kinh doanh nói riêng,
chúng ta không chỉ dừng lại ở việc xem xét kết quả thu được mà phải xem xét mối
quan hệ giữa kết quả thu được với các chi phí đã bỏ ra để thực hiện hoạt động đó. Đây
cũng chính là vấn đề hiệu quả, là mối quan tâm lớn nhất của con người khi thực hiện
bất cứ hoạt động nào. Trong kinh doanh, hiệu quả hoạt động kinh doanh là mối quan
tâm hàng đầu của tất cả các nhà kinh tế. Hiệu quả hoạt động kinh doanh là một phạm
trù kinh tế phức tạp, việc hiểu và đánh giá đúng hiệu quả hoạt động kinh doanh không
phải là việc làm đơn giản. Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu, quan điểm về hiệu quả và
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các nhà nghiên cứu cũng có những sự khác biệt
nhất định.

1.1.1.

Khái niệm hiệu quả và hiệu quả kinh doanh
+Hiệu quả: là kết quả mong muốn, cái sinh ra kết quả mà con người chờ đợi và
hướng tới, nó có nội dung khác nhau ở những lĩnh vực khác nhau. Trong sản xuất hiệu
quả kinh doanh có nghĩa là hiệu suất, là năng suất. trong kinh doanh hiệu quả là lãi
suất, lợi nhuận. Trong lao động nói chung hiệu quả lao động là năng suất lao động
được đánh giá bằng số lượng thời gian hao phí để sản xuất ra một đơn vị sản phẩm
hoặc là bằng số lượng sản phẩm sản xuất ra trong một đơn vị thời gian.
Hiệu quả đo lường theo tương đối:
Hiệu quả
Hiệu quả đo lường theo tuyệt đối:
Hiệu quả kết quả đầu ra ─ yếu tố đầu vào
+Hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh : là một phạm trù kinh tế phản ánh
trình độ sử dụng các nguồn lực sẵn có của doanh nghiệp nhằm đạt kết quả cao nhất



13
trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh với chi phí thấp nhất. HĐKD của doanh
nghiệp biểu hiện mối tương quan giữa kết quả nhận được ở đầu ra của một quá trình và
chi phí đầu vào, độ chênh lệch giữa hai đại lượng này càng lớn thì hiệu quả càng cao.
Hiệu quả HĐKD còn là chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng hợp lý các nguồn lực của
doanh nghiệp để đạt được kết quả hữu ích cao nhất với chi phí bỏ ra thấp nhất. Sau
nữa, hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phải được xem xét một cách
toàn diện, gắn chặt với hiệu quả xã hội.
Ta có công thức chung phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh:
Hiệu quả =
Như vậy HĐKD của doanh nghiệp ngành BĐS biểu hiện mối tương quan giữa
kết quả đầu ra là thu nhập của doanh nghiệp với chi phí đầu vào cụ thể như sau:
1.1.2. Thu nhập của doanh nghiệp ngành BĐS

Là toàn bộ khoản tiền thu được từ hoạt động SXKD của doanh nghiệp. các khoản
thu nhập của doanh nghiệp bao gồm:
-

Thu nhập từ bán hàng hay còn gọi là doanh thu từ hoạt động bàn giao công trình xây
dựng, hạng mục nhà ở, đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai cho nhà thầu đến với
người sử dụng. Đây là nội dung chủ yếu chiếm tỉ trọng lớn nhất trong tổng thu nhập

-

của các doanh nghiệp ngành BĐS.
Thu nhập về tiêu thụ sản phẩm từ các hoạt động SXKD khác của ngành BĐS.
Thu nhập từ các hoạt động đầu tư tài chính vào các đơn vị khác, bao gồm các khoản
thu từ hoạt động liên doanh, góp vốn, đầu tư cổ phần, đầu tư tài chính ra ngoài doanh

-


nghiệp.
Thu nhập từ các hoạt động tài chính, bao gồm các khoản thu được từ các hoạt động có

-

liên quan đến huy động vốn, quản lý và sử dụng vốn kinh doanh của doanh nghiệp.
Thu nhập từ các hoạt động khác bao gồm các khoản thu nhập không thường xuyên,
không ổn định, khó dự kiến trước như thu nhập về thanh lý, chuyển nhượng bất động
sản … thu từ các khoản nợ không ai đòi.

1.1.3. Chi phí của doanh nghiệp ngành bất động sản:

Chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp ngành BĐS là toàn bộ chi phí mà
doanh nghiệp phải bỏ ra để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh trong một thời kì
nhất định. Có rất nhiều cách để phân loại chi phí theo khoản mục tính giá thành thì chi
phí bao gồm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí môi


14
giới, chi phí khi chuyển nhượng, chi phí đấu thầu, các chi phí về thuê mua BĐS để
bán, chi phí về quảng cáo, truyền thông, các quỹ phát triển BĐS …
1.2.
1.2.1
•

Các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp BĐS
Khả năng sinh lợi từ doanh thu của doanh nghiệp
Tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần(ROS)
Tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần là một chỉ số tài chính dùng để theo

dõi tình hình sinh lợi của doanh nghiệp. Đây là chỉ số chỉ ra mối quan hệ giữa lợi
nhuận ròng và doanh thu của doanh nghiệp.
Tỉ suất sinh lời trên doanh thu
Tỉ số này phản ánh lợi nhuận chiếm bao nhiêu phần trăm trong doanh thu từ hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay nói cách khác tỉ số này cho biết 1
đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỉ số này mang lại giá trị dương cho
thấy doanh nghiệp hoạt động có lãi, tỉ số càng lớn càng thể hiện doanh nghiệp có lãi
càng lớn. Ngược lại, tỉ số này âm đồng nghĩa với việc hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp đang trong tình trạng thua lỗ.
Tỉ số này bị ảnh hưởng bởi giá bán và chi phí sản xuất của doanh nghiệp, nếu
như giá bán cao hoặc nhà quản trị quản lý chi phí sản xuất kinh doanh tốt hoặc cả hai
thì tỉ số này sẽ cao. Ngược lại nếu như tỉ số này giảm nguyên nhân có thể là do doanh
nghiệp đang mất kiểm soát với chi phí SXKD hoặc doanh nghiệp đang phải sử dụng
chính sách chiết khấu, giảm giá hàng bán cho khách hàng.
Trong nghiên cứu năm 1998 của Stanwick cũng chỉ ra tỉ lệ lợi nhuận trên doanh
thu thuần là chỉ tiêu tài chính để đo lường hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp.

•
•

1.2.2

Tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tỉ suất lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.

Nhóm chỉ tiêu tỉ suất sinh lời trên tổng tài sản(ROA)
Tỉ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) hay còn gọi là chỉ tiêu hoàn vốn tổng tài
sản. Tỉ số này là tỉ số tài chính dung để đo lường khả năng sinh lời trên một đồng tài
sản của doanh nghiệp.

Tỉ suất sinh lời tài sản =


15
Tổng tài sản bao gồm TSDH và TSNH của một doanh nghiệp.
Chỉ tiêu này phản ánh một đồng tài sản tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận thuần. Tỉ
số này lớn hơn 0 chứng tỏ doanh nghiệp làm ăn có lãi. Tỉ số này càng cao thì thể hiện
doanh nghiệp có hiệu quả cao trong hoạt động sản xuất kinh doanh và ngược lại.
+ Hiệu suất sử dụng TSCĐ
Tỉ suất sinh lời TSDH =
Chỉ tiêu này phản ánh một đồng TSCĐ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận thuần.
+ Hiệu suất sử dụng TSLĐ
Tỉ suất sinh lời TSNH =
Chỉ tiêu này phản ánh một đồng TSLĐ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận thuần.
Chỉ số ROA có tính đến số lượng tài sản được sử dụng để hỗ trợ hoạt động sản
xuất kinh doanh. Chỉ số này xác định doanh nghiệp có thể tạo ra một tỉ suất lợi nhuận
ròng đủ lớn trên những tài sản của mình.
1.2.3

Nhóm chỉ tiêu tỉ suât sinh lời trên vốn chủ sở hữu(ROE)
Hiệu quả sử dụng vốn là tỉ số giữa tổng doanh thu và tổng số vốn phục vụ sản
xuất kinh doanh trong kì. ROE cho thấy có bao nhiêu lợi nhuận kiếm được của một
công ty so với tổng vốn chủ sở hữu của công ty đó. ROE là một trong những chỉ tiêu
tài chính quan trọng nhất. Nó thường được xem là tỷ lệ tối thượng có thể được lấy từ
báo cáo tài chính của công ty bởi lẽ đó là chỉ tiêu để đo lường khả năng sinh lời của
một công ty đối với chủ sở hữu. Giá trị biến số ROE trong nghiên cứu này được xác
định theo công thức:
Tỉ suất sinh lời trên VCSH =
Đây là một chỉ số được sử dụng rất phổ biến bởi tính đơn giản, dễ hiểu và dễ so
sánh với các doanh nghiệp cùng ngành nghề với quy mô khác nhau, hoặc giữa các

doanh nghiệp trong nhiều ngành nghề khác nhau, hoặc giữa nhiều hoạt động đầu tư
khác nhau như gửi tiền tiết kiệm, bất động sản, chứng khoán, các dự án kinh doanh…
chính vì vậy nó sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định nhanh chóng.
Tuy nhiên nhược điểm lớn nhất của chỉ số ROE là nó có thể dễ dàng bị bóp méo
bởi các chiến lược tài chính của nhà quản trị doanh nghiệp.

1.2.4

Khả năng sinh lời trên vốn đầu tư (ROI)
Là thước đo hiệu suất sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp. Nó
là một trong những chỉ tiêu phổ biến được sử dụng để đánh giá các kết quả tài chính,
đầu tư kinh doanh. Nếu một cơ hội đầu tư có ROI cao và không có cơ hội khác có ROI


16
cao hơn, thì việc đầu tư nên được thực hiện. Để không tính tới chi phí vay ngắn hạn
với những tác động tạm thời, nhóm nghiên cứu chỉ sử dụng tổng giá trị vốn chủ sở hữu
(VCSH) và giá trị nợ dài hạn khi xác định ROI theo công thức:
ROI =
1.2.5

Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS)
Là phần lợi nhuận sau thuế của công ty tính trên cơ sở từng cổ phiếu trong
khoảng thời gian nhất định. Đây là con số có ý nghĩa trong giới đầu tư vì theo nguyên
tắc lý thuyết, thu nhập trên mỗi cổ phiếu càng cao thì các nhà đầu tư có cơ sở để đánh
giá cao hơn về giá trị cổ phiếu của công ty đó. Trong nghiên cứu này, biến số EPS
được tính theo công thức:
EPS =

1.3.


Các biến số tài chính vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của

1.3.1

các doanh nghiệp BĐS
Tăng trưởng tín dụng
Tăng trưởng tín dụng ngân hàng đối với doanh nghiệp là những hoạt động gia
tăng tín dụng của ngân hàng dành cho doanh nghiệp nhằm thỏa mãn hơn nữa những
nhu cầu của đối tượng khách hàng này.
Tăng trưởng tín dụng là sự tăng lên của các khoản cho vay cho khối tư nhân, cá
nhân, tập thể hoặc tổ chức công cộng.
Thông thường, nếu tín dụng tăng doanh nghiệp sẽ có nguồn vốn sản xuất kinh
doanh dồi dào hơn, người tiêu dùng vay và chi tiêu nhiều hơn, các công cụ tài chính
trên thị trường vốn cũng có điều kiện phát triển. Tuy nhiên, dòng tín dụng nhiều hiện
nay chưa chảy đến và chưa đủ cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Trong khi
đó, lĩnh vực bất động sản có vẻ được ưu ái khi các chính sách hỗ trợ cao, hấp thu tín
dụng rất tốt. Nhiều phân tích cho rằng thị trường bất động sản vẫn luôn được hỗ trợ
tích cực để hồi phục, vì giá nhà cửa phục hồi sẽ thúc đẩy giá trị ký quỹ của các ngân
hàng và giúp lĩnh vực ngân hàng thoát khỏi vấn đề nợ xấu đang tồn tại.

1.3.2

GDP
GDP (Gross Domestic product): là giá trị bằng tiền của toàn bộ sản phẩm cuối
cùng được sản xuất ra trên lãnh thổ của một nước tính trong khoảng thời gian nhất
định, thường là một năm.


17

-

GDP thể hiện mức sản xuất do các doanh nghiệp đóng trên lãnh thổ của một nước tạo
ra.

-

GDP chỉ bao gồm sản phẩm cuối cùng, chứ không bao gồm sản phẩm trung gian.
+ Sản phẩm trung gian: Sản phẩm đóng vai trò là yếu tố đầu vào của quá trình
sản xuất và được sử dụng hết trong quá trình đó.
+ Sản phẩm cuối cùng: Sản phẩm mà người sử dụng cuối cùng mua.

-

GDP gồm sản phẩm hoàn chỉnh được sản xuất ra trong năm hiện hành và có thể được
bán ở năm sau.

-

GDP không bao gồm hàng hóa được sản xuất ở năm trước.
Như vậy, GDP là kết quả của toàn bộ hoạt động kinh tế diễn ra trên lãnh thổ của
một nước, nó không phân biệt kết quả thuộc về ai và do ai sản xuất ra.
Các doanh nghiệp sử dụng lao động và vốn đầu tư để sản xuất ra hàng hóa, dịch
vụ. Công nghệ sản xuất hiện có quyết định mức sản lượng được sản xuất từ một khối
lượng vốn đầu tư và lao động nhất định.
Sản lượng sản xuất của các doanh nghiệp cao tức là doanh nghiệp sử dụng vốn
đầu tư có hiệu quả, có nguồn lao động dồi dào và trình độ cao, áp dụng khoa học công
nghệ hiện đại vào sản xuất kinh doanh.
Như vậy, tốc độ tăng trưởng GDP của một nền kinh tế cao hay thấp đều phản ánh
hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong nền kinh tế đó.

Đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS thì thị trường BĐS là
một trong những yếu tố động lực đóng góp vào tăng trưởng GDP và ngược lại, khi
GDP tăng, thị trường BĐS cũng được hưởng lợi trở lại là khả năng thanh toán, thanh
khoản cho giao dịch BĐS tăng lên.

1.3.3

Đầu tư nước ngoài FDI
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (tiếng Anh: Foreign Direct Investment, viết tắt
là FDI) là hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay công ty nước này vào nước khác
bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh. Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ
nắm quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh này.
Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về FDI:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước
chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền


18
quản lý tài sản đó. Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài
chính khác. Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý
ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường
hay được gọi là "công ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh
công ty".
Xuất hiện vào cuối thế kỷ 19, FDI nhanh chóng khẳng định được vị trí của mình
trong hệ thống các quan hệ kinh tế quốc tế. Đến nay khi FDI đã trở thành xu hướng
của thời đại thì cũng là một nhân tố quan trọng góp phần đẩy mạnh lợi thế so sánh của
các nước và mang lại quyền lợi cho cả đôi bên.
1.3.4

Lạm phát

Lạm phát được định nghĩa là sự gia tăng liên tục trong mức giá chung. Điều này
không nhất thiết có nghĩa giá cả của mọi hàng hóa và dịch vụ đồng thời phải tăng lên
theo cùng một tỷ lệ, mà chỉ cần mức giá trung bình tăng lên. Lạm phát vẫn có thể xảy
ra khi giá của một số hàng hóa giảm, nhưng giá cả của các hàng hóa và dịch vụ khác
tăng đủ mạnh.
Lạm phát cũng có thể được định nghĩa là sự suy giảm sức mua của đồng tiền.
Trong bối cảnh lạm phát, một đơn vị tiền tệ mua được ngày càng ít đơn vị hàng hóa và
dịch vụ hơn. Hay nói một cách khác, trong bối cảnh lạm phát, chúng ta sẽ phải chi
ngày càng nhiều tiền hơn để mua một giỏ hàng hóa và dịch vụ nhất định. Nếu thu nhập
bằng tiền không tăng kịp tốc độ trượt giá, thì thu nhập thực tế, tức là sức mua của thu
nhập bằng tiền sẽ giảm.
Do vậy, thu nhập thực tế tăng lên hay giảm xuống trong thời kỳ lạm phát phụ
thuộc vào điều gì xảy ra với thu nhập bằng tiền, tức là, phải chăng các cá nhân có nhận
thêm lượng tiền đã giảm giá trị đủ để bù đắp cho sự gia tăng của mức giá hay không.
Người dân vẫn có thể trở nên khá giá hơn khi thu nhập bằng tiền tăng nhanh hơn tốc
độ tăng giá. Một điều quan trọng mà chúng ta cần nhận thức là lạm phát không chỉ đơn
thuần là sự gia tăng của mức giá mà đó phải là sự gia tăng liên tục trong mức giá. Nếu
như chỉ có một cú sốc xuất hiện làm tăng mức giá, thì dường như mức giá chỉ đột ngột
bùng lên rồi lại giảm trở lại mức ban đầu ngay sau đó. Hiện tượng tăng giá tạm thời
như vậy không được gọi là lạm phát.


19
Đầu tư kinh doanh bất động sản là một hình thức được ưa chuộng vì đất từ khi rất
rẻ trong thời kỳ bao cấp đã dần tăng lên theo nhu cầu của cuộc sống. Giá đất đã tăng
lên mạnh và đã tạo ra những cơn "sốt đất" khiến không ít kẻ “ngẩn ngơ”. Nhưng cũng
chính từ đó cộng với những bất cập trong đầu tư phát triển và những cơn sốt của các
thị trường chứng khoán, bất động sản, vàng, USD… đã gây ra lạm phát.
Thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát là việc cần thiết cho nền kinh tế nói
chung nhưng kèm theo đó là những tác động không nhỏ, đặc biệt đối với hoạt động

kinh doanh BĐS. Các ảnh hưởng được nêu ra: Thứ nhất, làm cho lượng vốn đổ vào thị
trường giảm sút, trong khi đó những đặc trưng cơ bản của BĐS là giá trị lớn nên khi
thiếu vốn sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh. Thứ hai, làm giảm
lượng cung BĐS ra thị trường. Thứ ba, làm chậm tiến độ môt số dự án. Thứ tư, làm
tăng một số chi phí đầu vào. Thứ năm, làm giảm sự sôi động của thị trường.


20
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH DOANH TẠI CÁC DOANH
NGHIỆP BĐS NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
2.1.

Tổng quan về ngành BĐS Việt Nam
Trong xã hội ngày càng phát triển và kinh tế ngày càng đi lên như hiện nay thì
hiển nhiên, thị trường bất động sản cũng ngày trở nên khan hiếm và cá biệt. Trong khi
diện tích để xây dựng và sinh sống giữ nguyên thì nhu cầu về mua bán bất động
sản luôn gia tăng. Chính đặc điểm này đã khiến cho bất động sản có tính chất “luôn có
xu hướng tăng giá” ở từng thời điểm khác nhau.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính
tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Trong giai đoạn của nền kinh tế kế
hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi
chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã
từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng
trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất
động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp

luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin,
về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường.
Có thể thấy, quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế của Việt Nam chính là tiền để
cho lĩnh vực Xây dựng – BĐS hình thành và phát triển.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS như: lãi suất, giá nguyên liệu đầu vào
(sắt, thép, xi măng), nguồn cung cầu BĐS trên thị trường. Mặt khác, những yếu tố đầu
vào của một dự án BĐS là: quỹ đất, cơ sở hạ tầng và các công trình xây dựng trên đất,
tiền thuế sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng…
Ngành Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, vay nợ cao, giá cả hàng hóa đầu vào
như sắt, thép liên tục biến động, nên rủi ro của ngành là rất lớn vì do biến động cùng
chiều nên khi nền kinh tế khủng hoảng thì sẽ làm cho các chủ đầu tư cũng như toàn bộ


21
thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm. Bên cạnh đó, cơ cấu ngành BĐS Việt Nam hầu
hết là các khoản đầu cơ và dòng tiên liên tục biến đổi theo thị trường và sản phẩm
BĐS thì chỉ tập trung vào phân khúc như căn hộ cao cấp và khu nghĩ dưỡng cao cấp
chứ không tập trung vào phân khúc nhà giá mềm mặc dù phân khúc này vẫn chưa
được đáp ứng đầy đủ.
2.1.1

Tình hình kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2011-2016
Một số xu hướng đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời
gian gần đây là: Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy
hóa. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại các
thành phố lớn đã đạt mức từ 70- 95%. Đến nay đã có 1 tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính, 15 tỉnh đạt từ 80%
đến 90%, 15 tỉnh đạt từ 70% đến 80%. Tỷ lệ giao dịch bất động sản "ngầm" đang trong
xu hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hoá và
mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản được cắt giảm. Xu hướng này dẫn

tới phí giao dịch bất động sản đang giảm dần. Dù vậy, hệ thống cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rất bất cập cần cải tiến.
Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có
những thay đổi quan trọng. Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động
sản từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế
trong nước và nước ngoài. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị
trường chứng khoán sang bất động sản, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều,
trong khi quan hệ cung – cầu không thay đổi, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ
yếu. Bất động sản đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn trong
nước như REE, FPT, EVNLand, LILAMALand…
Trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài nhà nước vào lĩnh
vực địa ốc đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công
trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ
nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn
trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít, chưa động viên sức
đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.


22
Thị trường bất động sản sơ cấp, nơi nhà nước là đại diện chủ sở hữu tiến hành
giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, còn mang nặng tính "xin
cho", rất thiếu minh bạch, và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh cung cầu thị
trường. Luật pháp về đầu tư và bất động sản chưa quy định rõ các tiêu chí và trình tự
khi các chính quyền địa phương (chủ yếu là chính quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư
để cấp đất.
+ Nhìn lại giai đoạn 2011-2013, khi bất động sản bị đặt vào nhóm phi sản xuất,
ngân hàng không cho bất động sản vay tiền, lập tức thị trường này “đóng băng”.
Bộ Xây dựng cho biết, bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc, số lượng
giao dịch thành công giảm mạnh, nhiều nơi không có giao dịch; hầu hết các dự án bị
đình trệ, lượng hàng tồn kho rất cao. Không ít doanh nghiệp xây dựng, bất động sản

rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu
ngân sách và phát triển kinh tế. Từ 2011-2013, ngân hàng siết chặt cho vay, quy mô thị
trường bất động sản suy giảm. Các dự án đình hoãn, các sản phẩm dự án hạ chuẩn. Giá
của nhiều dự án, sản phẩm giảm tới 50% so với giai đoạn trước, chủ yếu để cắt lỗ và
thoái vốn. Tuy nhiên, do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị
trường không có thanh khoản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn
và phá sản.
Thị trường BĐS năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho
bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải
pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng
Nghị quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng
được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số
công trình tại một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi
vào bàn giao nhà…
Về gía BĐS năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm chí
50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội.
Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá.


23
Do thị trường BĐS khó khăn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm và các chủ
đầu tư thiếu vốn do ngân hàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài chính của các
doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm giá BĐS

Hình 2.1: Giá thị trường thứ cấp
Do cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có sự sụ giảm thì đây là thời điểm để
các nhà đầu tư ngoại quan tâm đế M&A trong lĩnh vực Bất Động Sản tại Việt Nam.
Theo thống kê, nếu năm 2012 xu hướng nhà đầu tư nội lấn át nhà đầu tư ngoại trong
thu gom dự án bất động sản, thì năm 2013 được đánh giá yếu tố ngoại sẽ chi phối chủ

yếu hoạt động mua lại trên thị trường Bất Động Sản.

Hình 2.2: Cơ cấu thị trường M&A quý I/2013
(Nguồn: Stoxplus)


24
Minh chứng cho điều này thì mới đây Lotte đã công bố việc mua lại 70% cổ phần
của Tập đoàn Kotobuki trong liên doanh Hải Thành – Kotobuki, đơn vị sở hữu khách
sạn 5 sao Legend Saigon. Ngay lập tức Lotte đã chuyển đổi tên khách sạn thành Lotte
Legend Hotel, cho thấy được tham vọng lấn sân của Lotte trong lĩnh vực Hotel và
Resort tại Việt Nam. Gemadept mới đây cũng công bố bán tòa tháp Gemadept Tower
với gái 45.5 triệu USD hay là việc Tập đoàn Vingroup đã quyết định bán Vincom A
Center và CTCP Đầu tư phát triển triển Đô Thị Sông Đà (Sudico) đã bán phần vốn góp
trị giá 25 tỷ tại dự án nghỉ dưỡng Cactus Cam Ranh Resort & Spa sau khi Sudico ghi
nhận khoản lỗ năm 2012 là 302 tỷ đồng. Một đại gia khác là Vinaconex sau khi lỗ 620
tỷ đồng năm 2012, cũng phải bán bớt vốn trong công ty con là Vinaconex - Hoàng
Thành và Công ty liên doanh đô thị Nam An Khánh. Trong đó, Vinaconex đã bán hết
vốn trong Vinaconex - Hoàng Thành (chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Park City) cho
Perdana City (Malaysia), qua đó biến dự án này thành dự án 100% vốn nước ngoài.
CBRE nhận định rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang nhăm nhe thâu tóm các dự án
bất động sản tại Việt Nam và họ sẽ tìm các dự án đang hoạt động hoặc đang xây dựng
hơn là tìm kiếm các khu đất vàng ở thành phố để xây mới.
+ Năm 2014, bất động sản được các chuyên gia đánh giá là đã thoát “đáy” và
đang tích lũy để bước vào chu kỳ mới. So với những năm trong khủng hoảng, thị
trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực rõ nét. Thị trường văn phòng ổn
định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh,
tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng
bất động sản nhà ở tăng cao.
Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014 lượng giao dịch thành công

tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại
Tp.HCM khoảng 9.000 căn (đây là con số do chủ đầu tư công bố, chưa kể giao dịch ở
thị trường thứ cấp trong dân).
Vì thế, tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm
ngoái nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 77,8 nghìn tỷ. Số lượng căn hộ còn tồn
tại Tp.HCM khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.


25
Bảng 2.1: Báo cáo về tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng tại tháng 11 năm 2014
Chỉ tiêu

Chung cư
(căn)

Giá trị
(tỷ đồng)

Nhà thấp
tầng (căn)

Giá trị
(tỷ
đồng)

Tồn kho BĐS
giảm so với
Tháng 12/2013

Cả nước


15.774

24.114

13.058

21.344

17,62%

Hà Nội

1.911

2.136

2.582

7.550

25,32%

Tp.HCM

6.618

11.267

716


2.004

14,64%

Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ
2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ.
Bên cạnh đó, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như
những năm trước. Thậm chí, ở một số dự án “nóng”cục bộ ở các thành phố lớn như
trung tâm Hà Nội, Tp.HCM giá bán còn có hiện tượng tăng từ trên dưới 10% tùy từng
dự án.
Đây là năm lần đẩu tiên mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà; Vốn
FDI đổ vào BĐS tăng gấp 3 lần; M&A bất động sản sôi động; Bán lẻ Việt Nam sôi
động đổi chủ; Lần đầu tiên quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai;
Khung giá đất tăng gấp đôi;…
+ Năm 2015, thị trường BĐS đã vượt qua nhiều khóa khăn của giai đoạn trầm
lắng, đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung cầu có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

Hình 2.3: Tín dụng BĐS 2015