ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá
trình đổi mới kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hóa, trong
đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư,…
đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ
trên thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến
hiệu quả trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng
đến cả tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thực hiện đường lối mới do Đảng ta khởi xướng, trong những năm gần đây
kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hóa, giáo dục, khoa
học, xã hội,… ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội
cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ
thuật, hệ thống giao thông đường bộ. Hệ thống thủy lợi, hệ thống lưới điện quốc gia,
… là điều kiện cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ,
du lịch,… Đến nay, cả nước ta đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao
thông, xây dựng, thương mại, dịch vụ, xã hội, giáo dục, y tế,… Nhà nước phải thu hồi
đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi
thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình từ thu hồi đất đến khi bàn giao mặt bằng. Trong những năm qua, công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển
khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện

pháp luật đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
1


Tiên Lãng là một huyện đồng bằng ven biển của thành phố Hải Phòng có diện
tích tự nhiên là 19.336,85 ha gồm 22 xã và 1 thị trấn. Trong những năm gần đây, được
sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, sự đầu tư của huyện và tỉnh, sự nỗ lực phấn đấu
của địa phương, đời sống người dân đã có nhiều thay đổi theo chiều hướng tích cực,
cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện. Tuy nhiên, huyện Tiên Lãng cũng đang đứng
trước những thử thách trên, khi một số dự án được triển khai đã lấy đi quỹ đất không
nhỏ là tư liệu sản xuất của người dân. Một số dự án đã không được triển khai theo tiến
độ dự kiến ban đầu, cuộc sống và sản xuất của người dân bị thu hồi đất đang có những
xáo trộn mà các chính sách đã triển khai chưa xử lý được.
Vì những lý do trên, để nhìn nhận đầy đủ về tình hình thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Tiên Lãng,
thành phố Hải Phòng, cùng với sự hướng dẫn tận tình của giảng viên Th.s Trần Thị
Hòa, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiện trạng công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tiên
Lãng, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục tiêu và yêu cầu
 Mục tiêu
− Tìm hiểu về cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
− Nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Tiên Lãng, thành phố Hải
Phòng.
− Đánh giá những ưu điểm và bất cập còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
− Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn đọng, khó khăn

trong quá trình thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn huyện Tiên Lãng.
 Yêu cầu
− Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như các văn bản pháp lý
có liên quan.
− Các số liệu, tài liệu khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác, phản
ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để nghiên cứu.
− Tổ chức, trao đổi về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC với một
số cơ quan Nhà nước trực tiếp thực hiện.
2


−

Nghiên cứu vững chắc các đối tượng, mục đích và phạm vi cần nghiên cứu, từ đó
đánh giá được những những nguyên nhân gây ra tồn tại, khó khăn để đưa ra những
giải pháp tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư ở một số dự án nói riêng và trên địa bàn huyện Tiên Lãng nói chung.

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ.
3


1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
−

Thu hồi đất: Là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp


luật về đất đai (theo khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013).
− Bồi thường:
Theo khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất.
Công tác bồi thường được thực hiện sau khi Nhà nước có thông báo thu hồi đất để sử
dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, mục đích phát
triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi và làm
giảm các tác động xấu đến người có đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất.
−

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi
nhằm ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai
2013). Việc hỗ trợ được thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh

phí để di dời đến địa điểm mới.
− Tái định cư:
+ Theo từ điển Tiếng Việt: “Tái” nghĩa là lần thứ hai, lại một lần nữa.
+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở
nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình thức
tái định cư bao gồm: bằng đất ở nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tình hình hiện nay
không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất mà còn đảm bảo lợi ích chính
đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một
cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ
trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc
4



làm…để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước
phát triển trên những cơ sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn
cầu.
1.1.2. Mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
−

Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi
Để mục tiêu chung của xã hội và mục tiêu riêng của người sử dụng hài hòa với nhau

tạo điều kiện cho phát triển nhanh, bền vững là mục tiêu quan trọng của chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
−

Khuyến khích người dân giao đất
Trên thực tế, người dân không muốn giao đất vì việc mất đất ảnh hưởng xấu đến cuộc

sống của họ. Để họ tự nguyện và nhanh chóng giao đất, chính sách bồi thường không
những phải có mức bồi thường, hỗ trợ hợp lý mà phải tổ chức tốt công tác tái định cư
cũng như cung cấp đầy đủ thông tin để họ tự quyết định.
−

Ổn định cuộc sống, ổn định việc làm cho người dân bị mất đất
Việc quan tâm đến đời sống của người dân bị mất đất là một mục tiêu quan trọng. Để

ổn định cuộc sống cho người dân mất đất cần xây dựng khu tái định cư đồng bộ, cơ sở hạ
tầng, kỹ thuật ít nhất không được thấp hơn địa điểm cũ và tạo điều kiện cho họ có việc
làm thông qua các chương trình đào tạo, hỗ trợ đầu tư, lập nghiệp hoặc xúc tiến việc làm.
−


Góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà
ở, phát triển kinh tế xã hội.

1.1.3. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.3.1. Đặc điểm
Ở các địa phương khác nhau thì công tác BTHT cũng có nhiều đặc điểm khác nhau,
trong đó gồm hai đặc điểm chính là tính đa dạng và phức tạp.
−

Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định nên công tác BTHT và xác định giá
đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
5


−

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống
kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư sống chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý người dân thường là giữ được đất để sản xuất. Mặt khác, cây
trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không tập trung một loại nhất định nên gây
khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù riêng biệt

do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
- Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai:

Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt thì khâu đo đạc, xác định tính pháp lý của đất để
áp giá bồi thường, hỗ trợ, di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn và ngược lại.
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hướng từ
lúc hình thành dự án, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC và lập khu tái định cư đến khi dự
án hoàn thành.
- Giao đất, cho thuê đất:
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhưng
nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho công tác bồi
thường.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống
kê, kiểm kê, cấp GCN
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng
đất
6


- Khả năng giải quyết các chế độ, chính sách đối với các hộ dân trong vùng bị ảnh
hưởng, thái độ và năng lực của cán bộ, công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc
với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác bồi thường.
- Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng.
- Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư hạ tầng trong quá
trình tham gia triển khai công tác BTHT & TĐC với tư cách là một thành viên trong Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng
đất
1.2. Căn cứ pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp lý
Việc BTHT & TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được dựa theo một số văn bản pháp lý

sau đây:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính Phủ quy định về khung
giá đất.
- Thông tư 30/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường
quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
7


- Căn cứ Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Quyết định số 2680/2014/QĐ-UBND ngày 3/12/2014 của UBND thành phố Hải
Phòng ban hành quy định chi tiết một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.
- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 12 tháng 1 năm 2015 của Ủy ban nhân dân
thành phố Hải Phòng ban hành tập đơn giá cây trồng, vật nuôi, thủy sản, chi phí đầu tư
vào đất nuôi trồng thủy sản phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 324/2015/QĐ-UBND ngày 05 tháng 02 năm 2015 của Ủy ban nhân
dân thành phố Hải Phòng về việc ban hành bộ đơn giá vật kiến trúc phục vụ công tác bồi
thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

- Quyết định 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hải Phòng ban hành quy định về bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (20152019).
- Công văn số 3279/UBND-DDC2 ngày 19/6/2015 của Ủy ban nhân dân thành phố
Hải Phòng về việc giá đất cụ thể đối với đất nông nghiệp để tính tiền bồi thường hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các văn bản khác có liên quan.
1.2.2. Một số quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.2.2.1. Bồi thường về đất
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường.

8


Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ
thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công
bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (quy định tại Điều 75
Luật đất đai 2013)
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng
năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai
2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai

2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất
do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.

9


Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo
quy định của Luật đất đai 2013 mà chưa được cấp.
* Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (quy định
tại Điều 82 Luật đất đai 2013)
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp
được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật đất
đai 2013;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng
được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
10


- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản
1 Điều 65 của Luật đất đai 2013;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013.
1.2.2.2. Bồi thường về tài sản, về sản xuất kinh doanh
* Nguyên tắc bồi thường về tài sản, về sản xuất kinh doanh (quy định tại Điều 88 Luật
đất đai 2013):
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt
hại về tài sản thì được bồi thường.

- Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh
mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
* Bồi thường thiệt hại về tài sản là nhà, công trình xây dựng trên đất (quy định tại
Điều 89 Luật đất đai 2013)
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn
bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của
pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới
của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy
định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy
định ở trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn
lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường
thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
11


- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng
không thuộc trường hợp quy định ở trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng
mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật
chuyên ngành.
* Bồi thường thiệt hại về cây trồng vật nuôi (quy định tại Điều 90 LĐĐ 2013)
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực
hiện theo quy định sau đây:
+ Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong
03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm
thu hồi đất;

+ Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây
theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng
đất;
+ Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì
được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
+ Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá
trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý,
chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi
thường thực hiện theo quy định sau đây:
+ Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch
thì không phải bồi thường;
+ Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch
thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển
được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi
thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
12


* Bồi thường chi phí vận chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (quy định tại Điều 91 Luật
đất đai 2013)
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi
phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây
chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
Mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
1.2.2.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
* Nguyên tắc hỗ trợ (quy định tại Điều 83 Luật đất đai 2013)
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy
định của Luật đất đai 2013 còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy
định của pháp luật.
* Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết
hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác.
Việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định chi tiết tại Nghị định
47/2014/NĐ-CP.
1.2.2.4. Chính sách tái định cư
* Các quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư (quy định tại Điều 85 LĐĐ
2013)

13


- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và
thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
- Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn,
quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
- Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở
hạ tầng của khu tái định cư.
* Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (quy định tại
Điều 86 LĐĐ 2013)
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho
người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí

tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện
tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người
có đất thu hồi.
- Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự
án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất
thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và
tại nơi tái định cư.
- Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ
không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua
một suất tái định cư tối thiểu.
14


Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng
vùng, miền và địa phương.
* Suất tái định cư tối thiểu (quy định tại Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
- Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật đất đai được quy định
bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người
được bố trí tái định cư.
- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở
tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện
tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp
luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái
định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định
cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi
bố trí tái định cư.
- Căn cứ quy định trên và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.
1.2.2.5. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt (Điều 87 LĐĐ
2013)
- Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh
hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự
án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng
Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước
Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện
theo khung chính sách đó.

15


- Đối với trường hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 LĐĐ
2013 thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống,
sản xuất theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.6. Quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 93 LĐĐ 2013)
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả
tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
- Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh
toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có
đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy
định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
- Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ
trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
- Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi
khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả
ngân sách nhà nước.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các tổ chức tài trợ và một số

nước trên thế giới
1.3.1.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số tổ chức tài trợ và một số
nước trên thế giới
* Theo tổ chức tài trợ WB (ngân hàng thế giới) và ADB (ngân hàng phát triển Châu
Á) và các tổ chức phi Chính phủ:

16


Bản chất của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của
những người bị ảnh hưởng để họ có được cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh
thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, có chính sách thỏa
đáng, phù hợp, đảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc
sống. Để thực hiện phương châm đó thì trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải thực

hiện chính sách phát triển con người con người là trung tâm chứ không phải chính sách
bồi thường vật chất. Từ quan điểm đó, chính sách bồi thường công bằng là bồi thường
ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho
đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang
mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy, trong nội dung của các chính sách này
cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và
TĐC là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp
dụng chính sách TĐC của ADB. Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất
sẽ không ảnh hưởng đến bồi thường cho một nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng
đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản trên đất mà chỉ bị ảnh hưởng tới
mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp
pháp nhưng hiện nay đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời quy định rõ ràng các
trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra
quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
- Theo chính sách của ADB và WB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC bao giờ cũng
phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa
có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa mặt bằng vừa triển khai
thi công, chỗ nào giải phòng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do
vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định
trước khi giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin
về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC của dự án cho các hộ nông dân mà
còn phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong
17


suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công các TĐC. Ở Việt Nam, thực tế cho
thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của
Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như

không trả lời ngay được.
- Theo quy định của ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê
một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan.
Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có
được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị, biện pháp giải quyết sao cho
công tác tái định cư đạt hiệu quả cao nhất có thể. Các chính sách hiện hành ở Việt Nam
chưa có quy định giám sát độc lập về TĐC, cho nên việc giám sát độc lập là công tác khá
mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo chính
sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.
* Trung Quốc:
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam.
Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử
dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai. Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ
có thị trường nhà ở.
Về đền bù thiệt hại về đất đai: Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính
sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tùy trường hợp cụ
thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các
hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước
quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho

18


phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động tại chính thị trường đó. Đối với
đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất.

Về TĐC, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu với nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối
với các đối tượng chính sách xã hội thì Nhà nước có chính sách xã hội riêng.
* Thái Lan:
Không có chính sách đền bù, TĐC quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất đai nhưng
Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ
tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, … phải
theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng
dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người
có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy tắc này, các ngành có quy định chi tiết cho
việc trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,…
Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng ruộng đất, về tính giá trị đền bù các loại
tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến
hành đền bù, TĐC, cách xác định giá đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, …
1.3.1.2. Kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của một số nước và các tổ chức
ngân hàng quốc tế, Việt Nam cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc
điều tra, nghiên cứu và xây dựng được khung giá đất phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích
của người dân và lợi ích quốc gia.

19


- Công khai hóa đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi

thường, hỗ trợ và TĐC cho các hộ dân bị thu hồi đất được biết, được bàn và kiểm tra.
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập QH và xây dựng các khu TĐC; các chế độ chính
sách cho người bị thu hồi đất; giá đền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hòa giữa lợi
ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước.
1.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
1.3.2.1. Thời kỳ trước năm 1987
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-Ttg quy định tạm
thời về trưng dụng ruộng đất. Quy định như sau:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên: Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm
sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng.
- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây
dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định
151 là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960. Việc bồi
thường theo những nguyên tắc trên được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.
1.3.2.2. Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1998 ban hành quy định về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những
quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền
bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích
khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí
đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi
20


thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không

thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức.
1.3.2.3. Thời kỳ từ 1993 đến nay
* Luật đất đai năm 1993:
Đây là văn bản pháp luật quan trọng đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất.
Ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể các
chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ theo quy định khi Nhà
nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
Ngày 24/4/1998, Chính phủ ban hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị
định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng. Đặc biệt, người bị thu hồi đất
có quyền lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng
đất.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP có những hạn chế
nhất định. Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây
phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho Nhà nước. Đặc biệt, chưa giải quyết được những tồn tại
do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có
tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường.
* Luật đất đai năm 2003:
Những đổi mới trong chính sách pháp luật về đất đai hơn 10 năm đã đưa đến một kết
quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, hệ thống hạ tầng được xây dựng
tạo những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước. Tuy nhiên, đánh giá
dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả, tình
trạng đầu cơ đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, cản trở quá trình đầu tư phát
triển. Trước tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai là rất cần thiết. Ủy ban
21



thường vụ Quốc hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai và giao nhiệm vụ này
cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp soạn thảo. Tại kỳ họp thứ tư Quốc hội Khóa
XI đã thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004.
Luật vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2003 có nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như: khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách
pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ
chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi.
Bên cạnh đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư
nhằm cụ thể hóa các điều luật về bồi thường, thu hồi đất, về giá đất đã góp phần giải
quyết công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách có hiệu quả hơn.
* Luật đất đai năm 2013:
Sau 10 năm thực hiện, Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số mặt hạn chế như: chưa có
cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi
thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có
điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển
đổi nghề cho người có đất bị thu hồi,…
Do đó, Luật đất đai 2013 ra đời nhằm cố gắng khắc phục khó khăn, giải quyết những
vướng mắc, bất cập, phục vụ tốt hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Luật đã dành
21 Điều (từ Điều 74 đến Điều 94) để quy định về nhiều vấn đề, như: quy định nguyên tắc
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia,
công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia,
công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, cộng đồng
dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc biệt, Luật đất đai 2013 đã dành một điều quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt. Hiện nay, Luật đất đai 2013


22


đang được thực thi đã có những đóng góp đáng kể trong việc cải thiện tình hình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở nước ta.
1.3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
thành phố Hải Phòng
1.3.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Thực hiện đúng các quy định của Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ – CP
hướng dẫn thi hành luật đất đai, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định 44/2014/NĐ – CP quy định về giá
đất, Thông tư 37/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 36/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết phương pháp
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất và Quyết định số 2680/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng về việc quy
định một số chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi trên địa
bàn thành phố Hải Phòng. Tuy nhiên, hình thức thực hiện tái định cư là rất nhỏ, chủ yếu
là bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất.
* Chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất:
Căn cứ xác định đối tượng đủ điều kiện được bồi thường hay không dựa vào Luật đất
đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013, Nghị định
47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong đó, một số trường hợp đặc biệt:
- Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của LĐĐ 2013 và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của LĐĐ 2013 thì được bồi thường theo quy định sau đây:
+ Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
+ Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử
23


dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là
không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn,
chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
+ Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng
đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là
do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng
ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
+ Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về
đất.
- Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất:
+ Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật
Đất đai 2013, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì
được bồi thường về đất.
+ Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường
phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất;
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
* Bồi thường, hỗ trợ về tài sản:
- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước
thu hồi đất:
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2013, ngoài việc được bồi thường bằng giá trị

hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại còn được cộng thêm một khoản tiền là 10% theo
giá trị hiện có của nhà, công trình nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá
24


trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công
trình bị thiệt hại.
+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ
quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn
sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây
dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi
thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại
theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ
quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường
cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
* Chính sách tái định cư:
- Suất tái định cư tối thiểu được xác định bằng tiền làm cơ sở để thực hiện hỗ trợ tái
định cư, giá trị một suất tái định cư tối thiểu được xác định như sau:
+ Đối với khu vực đô thị:
Giá trị một suất tái
định cư tối thiểu


=

Giá giao đất tại vị
trí tái định cư

+ Đối với khu vực nông thôn:
25

X

40 m2