ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

BÀ
ĐỀ TÀI:

I TẬP CUỐI KỲ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY C Ổ PH Ầ
DOANH NHÀ KHANG ĐIỀ N

Giảng viên: Ts. Trịnh Thị Phan Lan
Thực hiện: Nguyễn Thị Gấm
MSV: 13060008

Hà Nội - 2017
1
1

N ĐÂU TƯ VÀ KINH


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 4
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY ............................................................................................... 5
PHẦN 1. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH ................................................... 6
1.1. Bối cảnh kinh tế vĩ mô ........................................................................................... 6
1.1.1. Các yếu tố thể chế pháp luật ........................................................................... 6
1.1.2. Yếu tố kinh tế .................................................................................................. 7
1.1.3. Các yếu tố văn hóa xã hội ............................................................................... 8
1.1.4. Yếu tố công nghệ............................................................................................. 9
1.1.5. Hội nhập nền kinh tế ....................................................................................... 9

1.2. Ngành kinh doanh ................................................................................................ 10
1.2.1. Cạnh tranh giữa các công ty trong ngành ...................................................... 10
1.2.2. Sự gia nhập của các đối thủ tiềm năng .......................................................... 11
1.2.3. Mối đe dọa từ các sản phẩm thay thế ............................................................ 11
1.2.4. Quyền thương lượng với nhà cung ứng ........................................................ 12
1.2.5. Sức mạnh từ khách hàng ............................................................................... 13 1.3.
Phân tích cơ hội, thách thức của doanh nghiệp .................................................... 14
PHẦN 2. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ KHẢ NĂNG
HOẠT ĐỘNG .................................................................................................................... 17
2.1. Phân tích doanh thu .............................................................................................. 17
2.2. Phân tích chi phí ................................................................................................... 22
2.3. Phân tích lợi nhuận .............................................................................................. 26
PHẦN 3. PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN VÀ KHĂ NĂNG THANH TOÁN ....................... 29
3.1. Phân tích dòng tiền ................................................................................................. 29
3.2. Phân tích các chỉ số thể hiện khả năng thanh toán ................................................. 31
3.1.1. Phân tích khả năng thanh toán với người bán ............................................... 31
3.1.2. Khả năng thanh toán ngắn hạn ...................................................................... 31
2
2


PHẦN 4. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP .................... 34
4.1. Phân tích đầu tư tài sản ngắn hạn ......................................................................... 34
4.1.1. Tiền và các khoản tương đương tiền ............................................................. 34
4.1.1. Phân tích hàng tồn kho .................................................................................. 35
4.1. Đầu tư tài sản dài hạn ........................................................................................... 36
4.1.1. Đánh giá quy mô đầu tư ................................................................................ 36
4.1.1. Đánh giá hiệu quả hoạt động ......................................................................... 37
5.1. Đo lượng cơ cấu vốn xét theo khía cạnh chủ sở hữu........................................ 39
6.1. Phân tích các chỉ số cơ bản .................................................................................. 42

6.1.1. Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu – ROS .......................................................... 42
6.1.2. Tỷ số lợi nhuận trên tài sản – ROA ............................................................... 42
6.1.3. Tỷ số lợi nhuận trên VCSH – ROE ............................................................... 43
6.1.4. Tỷ suất thu nhập trên cổ phần – EPS ............................................................ 44
6.2. Phân tích Dupont .................................................................................................. 44
6.2.1. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ROA theo mô hình Dupont .................... 44
6.2.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ROE theo mô hình Dupont ................. 45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 46
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của nhiều sản
phẩm từ các ngành khác nhau, như vậy không có sản phẩm bất động sản nào có thể giống
hoàn toàn với sản phẩm khác. Trong thành phần cấu tạo nên bất động sản bao gồm đất đai,
mà đất đai có tính chất khác biệt: đất đai có sự khác biệt về vị trí và giá trị và đương nhiên
cả về giá cả. Vì thế, không có sản phẩm thay thế trong ngành bất động sản. Các công ty bất
động sản là một chủ thể của nền kinh tế cũng vì thế mà trở nên đặc biệt hơn cả. Với sự phát
triển ngày càng nhiều của các công ty bất động sản thì việc hoạt động hiệu quả của mỗi
công ty đem lại những lợi ích cho nền kinh tế nói chung và các nhà đầu tư nói riêng. Qua
bài phân tích của mình, tôi tập trung nghiên cứu, phân tích báo cáo tài chính của các công

3
3


ty Công ty cổ phẩn đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền niêm yết trên dàn HOUSE với đề
tài: “PHÂN
TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÂU TƯ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG
ĐIỀN”. Hy vọng trong khuôn khổ bài cá nhân không khỏi tránh khỏi những thiếu xót nhưng
vẫn đem lại những thông tin bổ ích cho bạn đọc. Rất mong nhận được sự phản hồi để bài
viết được hoàn thiện hơn nữa.
Xin chân thành cám ơn!

GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY
Tên công ty

: Công ty cổ phẩn đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền

Tên tiếng Anh

: KHANG DIEN HOUSE TRADING AND INVESTMENT JOINT
STOCK COMANY

Tên viết tắt
Logo

: KHADIHOUSE

:
Trụ sở chính : Phòng 801 Lầu 8 Tòa nhà Centec, 72 – 74 Nguyễn Thị Minh Khai,
Phường 6, Quận 3, Tp. HCM
Số điện thoại

: +(84.8)3820 8858

- Fax: +(84.8) 3820 8859

Website : - Email:
Vốn điều lệ : 1.260.000.000.000 VNĐ (Một nghìn hai trăm sáu mươi tỷ đồng)
Mã chứng khoán

KDH


Sàn giao dịch

HOUSE (Năm 2010)

Nhóm ngành

Bất động sản

Ngành, nghề kinh - Cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà
doanh ở để bán và cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch,
4
4


xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất;
- Xây dựng dân dụng và công nghiệp;
- Tư vấn Bất động sản.
Đơn vị kiểm toán Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam
(giai đoạn 2014 –
2016)
Ý kiến kiểm toán Đồng ý hoàn toàn
Kỳ kiểm toán

12 tháng

PHẦN 1. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH
1.1. Bối cảnh kinh tế vĩ mô
1.1.1. Các yếu tố thể chế pháp luật
Pháp luật là công cụ điều chỉnh tất cả các mối quan hệ trong xã hội, mỗi ngành mỗi lĩnh
vực lại có một luật riêng điều chỉnh và ngành tiêu dùng gia đình cũng không ngoại lệ. Một

thể chế chính trị, một hệ thống pháp luật chặt chẽ sẽ tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh
cho các doanh nghiệp, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển ổn định. Các chính sách: bảo hộ
mậu dịch tự do, tiền lương, trợ cấp, phụ cấp,… ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động thương
mại của công ty. Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được tổ chức và
hoạt động tuân thủ theo:
 Các loại Luật: Luật doanh nghiệp 2014, Bộ luật lao động 2012, Luật cạnh tranh 2005, Luật
thương mại 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở, Luật đất đai,..
và các văn bản pháp luật liên quan khác.
 Điều lệ công ty
 Quy chế quản trị công ty
- Theo chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 13/2/2012 của NHNN Việt Nam về tổ chức thực hiện
chính sách tiền tệ và đảm bảo hoạt động ngân hàng an toàn, hiệu quả năm 2012, dư nợ
cho vay ở lĩnh vực bất động sản bị giới hạn ở mức 16% trên tổng dư nợ cho vay dẫn đến
việc hệ thống ngân hàng thương mại đều có xu hướng giảm, hoặc “siết chặt” các khoản
cho vay liên quan đến bất động sản. Điều này làm cho thị trường bất động sản gần như
“đóng bang” trong năm 2012. Đến ngày 13 tháng 2 năm 2013, theo chỉ thị số 01/TC5
5


NHNN các tổ chức tín dụng được thực hiện các giải pháp mở rộng tín dụng có hiệu quả
để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ở mức hợp lý, góp phần kiềm chế lạm phát, tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất – kinh doanh, bất động sản không còn nằm trong danh mục lĩnh vực
không khuyến khích cho vay. Tuy nhiên, không ai có thể đảm bảo rằng NHNN sẽ không
tiếp tục ban hành các chính sách kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong tương lai có thể
gây ảnh hưởng bất lợi đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản.1
- Chính phủ đã đặt ra mục tiêu trọng tâm trong cải cách thủ tục hành chính đối với ngành
Xây dựng – bất động sản trong năm 2015 đó là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục
hành chính về đầu tư xây dựng
- Thuế suất thuế TNDN áp dụng đối với các doanh nghiệp (thông thường là các công ty)
được quy định trong Luật thuế TNDN. Mức thuế suất thuế TNDN phổ thông giảm từ

25% xuống còn 22% kể từ năm 2014, và 20% kể từ năm 2016. Doanh nghiệp có dự án
trước đây hưởng thuế suất ưu đãi 20% sẽ được hưởng thuế suất 17% cho thời gian còn lại
kể từ ngày 01/01/2016.
Ưu đãi thuế TNDN được áp dụng đối với dự án đầu tư mới thuộc các lĩnh vực, địa bàn
khuyến khích đầu tư hoặc dự án có quy mô lớn. Các dự án đầu tư mở rộng (bao gồm các dự
án đầu tư mở rộng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư hoặc đã thực hiện đầu
tư trong giai đoạn 2009- 2013 mà chưa được hưởng ưu đãi thuế TNDN) thỏa mãn một số
điều kiện nhất định cũng sẽ được hưởng ưu đãi thuế TNDN. Dự án đầu tư mới và dự án
đầu tư mở rộng không bao gồm các dự án được hình thành từ việc sáp nhập hoặc tái cơ
cấu.2
- Khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương như thông qua các chính sách: Chính sách
cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam hay Chính sách tài chính áp dụng đối
với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất…
1.1.2. Yếu tố kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Việt nam được đánh giá là một trong những nước đang phát triển có tốc độ tăng trưởng
kinh tế ổn định trong nhiều năm qua. Theo số liệu của Tổng cục thống kê, tốc độ tăng
trưởng GDP của Việt Nam trong giai đoạn 2008 – 2014 dao động trong khoảng 5,3% 6,8%.năm. Năm 2014, GDP tăng trưởng 5,98%, mức cao nhất từ 2011, vượt mục tiêu 5,8%
1 Bản cáo bạch công ty niêm yết KDH năm 2015
2 Sổ tay thuế Việt Nam 2016 - PwC

6
6


của Chính phủ và dự báo chung là từ 5,4%-5,6%. GDP quý 2 năm 2015 tăng 6.44% so với
cùng kỳ năm ngoái, mức cao nhất từ năm 2007. Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm đạt
6,28%. Tăng trưởng GDP cao thể hiện quyết tâm của chính phủ từng bước xây dựng nền
kinh tế tăng trưởng bền vững sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của các thành
phần trong nền kinh tế và tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của KDH. 3

Lạm phát
Theo số liệu của tổng cục thống kế, lạm phát trong năm 2015 tăng 2,05% so với 2014. Đây
là kết quả của những nỗ lực kiềm chế lạm phát của chính phủ. Mức lạm phát được kiềm
chế theo mục tiêu điều hành tổng hòa kinh tế vĩ mô là cơ sở cho chính sách tài chính tiền tệ
nới lỏng trong năm, đồng thời kỳ vọng tỷ suất chi phí lãi vay, lãi trái phiếu thấp hơn và
tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tài chính cần theist cho hoạt động mở rộng quy mô kinh
doanh.
Với những dấu hiệu cải thiện vĩ mô rõ rệt từ cuối năm 2014 cho đến nay cũng như những định
hướng tái cấu trúc kinh tế, thoái vốn đàu tư ngoài ngành kinh doanh chính hay chú trọng tăng
hiệu quả đầu tư công đã mở ra triển vọng đạt được mục tiêu tăng trưởng ổn định và kiềm chế
lạm phát.
Lãi suất
Rủi ro về lãi suất đối với một doanh nghiệp xuất hiện khi chi phí trả lãi vay của doanh
nghiệp cao hơn khả năng tạo ra lợi nhuận. Mức rủi ro về lãi suất là khác nhau giữa các
ngành tùy theo cơ cấu nợ vay của các ngành đó. Mức lãi suất càng cao thì doanh nghiệp
càng khó khăn trong việc huy động vốn đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh.
Trong năm 2015, mặt bằng lãi suất, cả lãi suất huy động và lãi suất cho vay, giảm từ 0,2% –
0,5%. Dù không đạt được như kỳ vọng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhưng
mặt bằng lãi suất này cũng đã hỗ trợ tích cực cho hoạt động sản xuất kinh doanh mà vẫn
giữ được tính ổn định của thị trường tiền tệ. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, mặt
bằng lãi suất trong năm 2016 sẽ ổn định trong xu hướng tăng dần với mức tăng có thể lên
tới 0,5%. Tăng trưởng tín dụng có thể đạt khoảng 18% – 20%. Cơ sở cho dự đoán dựa trên
kỳ vọng lạm phát gia tăng trong năm 2016, nhu cầu vốn phát hành trái phiếu Chính phủ và
sự kiện FED thay đổi lãi suất USD vào thời điểm tháng 12/2015.4
Tỷ giá hối đoái
3 Bản cáo bạch công ty KDH 2015
4 Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam

7
7



Tỷ giá hối đoái có tác động trực tiếp đến tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế. Khi đồng
nội tệ giảm giá, hàng hóa trong nước giảm giá từ đó làm giảm sức ép từ các công ty nước
ngoài tạo nhiều cơ hội để phát triển sản phẩm xuất khẩu. Ảnh hưởng của tỷ giá trong điều
kiện nền kinh tế mở đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp sâu sắc. Hiện
nay, khi nền kinh tế đang trong tình trạng mất ổn định lên xuống thất thuwofng, do đó nó
ảnh hưởng đến kết quả của nền kinh tế nói chung và của các doanh nghiệp nói chung, Đòi
hỏi các doanh nghiệp cần theo dõi và nắm vững xu hước vận động của thị trường để đề ra
chiến lược cụ thể.
Rủi ro xảy ra khi các giao dịch kinh tế được thực hiện bằng ngoại tệ.Tỷ giá là một trong
những điểm nóng vĩ mô năm 2015 khi thị trường tài chính toàn cầu chứng kiến nhiều sự
kiện bất thường. Năm 2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thông báo ba lần phá giá
đồng VND và hai lần điều chỉnh biên độ giao dịch. Lần điều chỉnh cuối cùng trong năm
2015 vào ngày 19/8 được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra bao gồm phá giá VND
thêm 1% và nâng biên độ giao dịch lên +/-3% từ mức +/-2% trước đó.
1.1.3. Các yếu tố văn hóa xã hội
Cùng với sự phát triển kinh tế, sự biến động về các yếu tố văn hóa xã hội ngày càng có tác
động mạnh mẽ đến sự hoạt động các công ty như tỷ lệ sinh, quy mô gia đình, trào lưu sức
khỏe,.. Theo thống kê dân số thế giới tính đến ngày 28/02/2016, dân số Việt Nam có
94,104,871 người. Dân số Việt Nam đứng thứ 14 trong số các quốc gia đông dân nhất thế
giới.. Mật độ dân số trung bình của Việt Nam là 305 người/km2. Độ tuổi trung bình của
người dân là 30,8 tuổi. Cung cấp nguồn nhân lực dồi dào cho nhóm ngành bất động sản.
Người VN phần lớn có một đặc điểm là sính ngoại và thích chay theo xu hướng, trào lưu
của thế giới, điều này vừa ảnh hưởng đến suy nghĩ, nhận thức và thị hiếu của người tiêu
dùng. Báo chí được coi là quyền lực thứ tư mang trọng trách phản biện xã hội, tạo dư luận
xã hội. Tuy nhiên, sự bùng nổ của internet và nhận thức của người dân đối với một thông
tin, nguồn gốc của thông tin đã khiến tự do báo chí trở thành con dao “sắc” khi tạo dự luận
xã hội với sức lan tỏa mạnh mẽ.
1.1.4. Yếu tố công nghệ

Ứng dụng cộng nghệ thông tin trong việc tạo ra một địa chỉ giao dịch bất động sản, các
website liên kết giữa người mua và người bán, ở đó có đầy đủ các thông tin về bất động sản
mà khách hàng cần. Các dịch vụ giao dịch, trả tiền mua nhà qua mạng internet, chuyển tiền
qua dịch vụ ngân hàng thương mại điện tử. Chuyển giao công nghệ xây dựng và quản lý
bất động sản: Để các doanh nghiệp BĐS nhanh chóng vận dụng mọi nguồn lực để đứng
vững và kinh doanh đạt hiệu quả cao trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam nhiều biến
động
8
8


1.1.5. Hội nhập nền kinh tế
Việt nam ra nhập WTO năm 2007 là cơ hội thuận lợi cho nền kinh tế phát triển nói chung
và cho HaiHaCo phát triển nói riêng. HHC có điều kiện tham gia quảng bá sản phẩm, tên
tuổi của mình trên trường quốc tế. Hội nhập sinh tế không chỉ giúp HHC củng cố thị
trường trong nước mà còn mở rộng thị trường nước ngoài, sản phẩm được áp dụng công
nghệ cao có chất lượng tốt, đáp ứng cao hơn nhu cầu khách hàng.
Bảng 2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của Việt Nam 2000 - 2016

(nguồn ngân hàng thế giới, , Bloomberg, BMI)
Nhận thấy trong giai đoạn vừa qua có sự bất ổn trong tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam,
chính là hậu quả của khủng hoảng kinh tế thế giới. Nền kinh tế giai đoạn 2012 – nay đang
phục hồi và tăng trưởng là dấu hiệu đáng mừng, Việt Nam ngày càng hội nhập quốc tế sâu
và rộng sau WTO còn TTP, các hiệp định thương mại song phương, đa phương,…
Kết thúc năm 2013, các điều kiện kinh tế vĩ mô của Việt Nam đã ổn định hơn so với thời
kỳ bất ổn đầu năm 2012. Theo Tổng cục thống kê Việt Nam, lạm phát năm 2013 được
kiềm chế, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12/2013 tăng 6,0%, thấp nhất trong 10 năm qua
đạt mục tiêu của Chính phủ đề ra là khoảng 8% so với năm 2012. Giai đoạn 2014 – 2016,
lạm phát đã được kìm chế ở mức 4,0% và dự báo con số này sẽ được tiếp tục duy trì trong
năm 2017.5

1.2. Ngành kinh doanh
1.2.1. Cạnh tranh giữa các công ty trong ngành

5 Sổ tay thuế Việt Nam 2016 - PwC

9
9


Được coi là linh hồn của nền kinh tế, cạnh tranh có vai trò thúc đẩy sự phát triển của mọi
thành phần kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Bất kỳ doanh nghiệp nào hoạt động kinh
doanh trong nền kinh tế cũng phải cạnh tranh và chịu tác động của sự cạnh tranh
-

Mức độ tập trung ngành: Các doanh nghiệp bất động sản trong nước đã bắt đầu “bắt
tay” nhau để hợp lực thực hiện các dự án và giảm thiểu sự cạnh tranh khốc liệt mang
tính loại trừ.

Đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp của các doanh nghiệp Bất động sản trong
nước, tạo môi trường thân thiện hợp tác cùng phát triển.
-

Số lượng các đối thủ cạnh tranh: Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai
đoạn đầu để định vị cho mình một vị trí thương hiệu dịch vụ bất đông sản vừa tuân
thủ pháp luật lại vừa chuyên nghiệp.

Làm cho các trung tâm môi giới, siêu thị, địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép lớn về chất
lượng để cạnh tranh và tồn tại
Sự khác biệt giữa các sản phẩm: Các doanh nghiệp bất động sản không chỉ dừng lại vào
việc tập trung đất đai, nhà ở…Ngoài ra còn mở rộng đầu tư vào những dự án quy mô lớn

cao cấp, luôn tạo ra được dấu ấn đặc biệt như khu nghỉ dưỡng cao cấp,khu trung tâm
thương mại cao cấp, khu phức hợp, khu đô thị hạng sang
Tạo sức ép cho giới bất động sản trong việc nghiên cứu, phát triển sản phẩm và mở rộng đầu
tư cũng như việc phải chi thêm một lượng vốn khổng lồ……..
-

Đặc trưng của thương hiệu: Các donh nghiệp không chỉ tạo ra tạo ra những sản
phẩm, dịch vụ đơn thuần, mà còn có đặc trưng, tính năng riêng biệt, cấu trúc độc
đáo, tạo thành thương hiệu riêng của công ty. Từ đó tạo dấu ấn, tạo sức thu hút với
thị trường và nâng sức cạnh tranh giữa các công ty.

Gây sức ép cho các nhà bất động sản trong việc tạo thương hiệu riêng để cạnh tranh trên thị
trường
1.2.2. Sự gia nhập của các đối thủ tiềm năng
Rào cản về kỹ thuật: Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì
các quy định kỹ thuật về nguyên vật liệu xây rất khắt khe vè diện tích, độ an toàn
Gây khó khăn tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia thị trường.
-

Rào cản về vốn: Kinh doanh bất động sản yêu cầu về vốn rất lớn.

10
10


Các doanh nghiệp có qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường
này. Nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được hoặc có thể dẫn đến phá sản, rút
khỏi ngành.
-


Rào cản về pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến
sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Nó được biểu hiện bằng các
quy định pháp luật về quyền mua, quyền bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh,…

Thực tế cho thấy, yếu tố này có thẻ thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị
trường bất động sản, do tính chất đất đai, và Nhà nước nắm quyền điều chỉnh.
-

Rào cản rút lui khỏi thị trường: Do đặc tính về sản phẩm của ngành bất động sản là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn, lâu bền cao, gắn liền với 1 vị trí nhất định,
khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt, vì vậy mà khi công ty đầu tư vào một
toàn bất động sản thì khó có thể rút lui khỏi thị trường.

Các công ty muốn gia nhập ngành sẽ mất thời gian đắn đo, suy nghĩ có nên tham gia hay
không, công ty đó có thể lựa chọn sai hoặc bỏ lỡ cơ hội. Đối với công ty trong ngành nếu kinh
doanh thua lỗ thì rất khó để chuyển sang ngành khác 1.2.3. Mối đe dọa từ các sản phẩm
thay thế
-

-

-

Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của
nhiều sản phẩm từ các ngành khác nhau, như vậy không có sản phẩm bất động sản
nào có thể giống hoàn toàn với sản phẩm khác. Trong thành phần cấu tạo nên bất
động sản bao gồm đất đai, mà đất đai có tính chất khác biệt: đất đai có sự khác biệt
về vị trí và
giá trị và đương nhiên cả về giá cả. Vì thế, không có sản phẩm thay thế trong ngành bất

động sản.
Khách hàng nếu muốn thay thế bằng một sản phẩm bất động sản khác có chi phí thấp
hơn thì họ sẽ phải đánh đổi bằng vị trí, chất lượng của sản phẩm. Đối với nhu cầu
nhà ở, khách hàng có thể chỉ mua đất để tự xây dựng thay vì mua/thuê sẵn, tuy nhiên
nguy cơ thay thế này không quá gây áp lực đối với ngành.
Nếu như năm 2008, các dòng sản phẩm chung cư, biệt thự nhà phố dành cho người
có thu nhập trung bình còn khá lạ lẫm và mới mẻ thì đến thời điêm hiện nay sản
phẩm này đã trở thành sản phẩm có sức hút nhiều nhất trên thị trường bất động sản,

11
11


bởi trong thời gian qua, phân khúc cao cấp hầu như đã bão hòa về nhu cầu và
nhường chỗ cho phân khúc bình dân. 6
1.2.4. Quyền thương lượng với nhà cung ứng
Số lượng và quy mô nhà cung cấp: hiện nay trên thị trường có nhiều nhà thầu cung cấp các
dich vụ xây dựng một phần hay toàn bộ, các công ty cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết
bị.
Khả năng thay thế nhà cung cấp: liên quan đến khả năng thay thế nguyên liệu, vật liệu xây
dựng đầu vào và chi phí chuyển đổi khi thay thế nhà cung cấp.
Nếu tình hình tài chính của công ty đủ lớn để lựa chọn nhà cung cấp mà không quan tâm
đến giá thì yếu tố này không có nhiều ảnh hưởng và ngược lại. Tuy nhiên đa số công ty
trong ngành chưa có tiềm lực tài chính mạnh nên đây là điểm yếu chung của ngành.
Quỹ đất: Để xây dưng công trình, các công ty bất động sản cần phải có quỹ đất đủ lớn để
thực hiện các dự án, trong khi về dài hạn, quỹ đất sẽ dần cạn kiệt. Vì vậy, các công ty trong
ngành luôn cố gắng tìm cách mở rộng quỹ đất. Khi quỹ đất dần thu hẹp sẽ làm phát sinh
thêm các khoản chi phí phi chính thống, qua đó làm cho chi phí phát quỹ đất sẽ tăng.
Thông tin về các nhà cung cấp: thông tin về nhà cung cấp có ảnh hưởng lớn tới việc lựa
chọn nhà cung cấp đầu vào cho doanh nghiệp. Do sự phát triển của công nghệ thông tin,

các công ty bất động sản ngày càng có nhiều thông tin về nhà cung cấp.
Sức ảnh hưởng do thông tin từ các nhà cung cấp không lớn do các thông tin về nhà cung cấp
được cuông khai rõ ràng minh bạch.
Mức độ chuẩn hóa đầu vào các nguyên vật liệu. Mỗi công ty bất động sản có yêu cầu riêng về
nguyên vật liệu đầu vào tùy theo chi phí, đặc điểm công trình.Việc đầu vào được chuẩn hóa
cũng làm tăng tính cạnh tranh giữa các nhà cung cấp và do vậy làm giảm sức mạnh của nhà
cung cấp và các công ty trong nhóm ngành bất động sản có nhiều lựa chọn hơn.
1.2.5. Sức mạnh từ khách hàng
- Vị thế mặc cả: Hiện nay bất động sản đang trong giai đoạn dần phục hồi, cầu người mua
tăng nhưng tăng chưa mạnh trong khi cung của bất động sản cũng tăng. Như vậy, khách
hàng vẫn có sức mạnh trong việc thương lượng giá. Đây là bất lợi cho các nhà đầu tư

6 Bản cáo bạch KDH 2015

12
12


trong việc đặt giá, thương lượng giá có được mức giá phù hợp với cả nhà đầu tư và khách
hàng
- Số lượng người mua: Thị trường BĐS ngày càng phục hồi mạnh mẽ trong thời gian gần
đây bằng việc số lượng người mua đang lớn dần. Trong nửa đầu năm 2016, tại Hà Nội có
khoảng 7800 giao dịch thành công. Nhiều chủ đầu tư dự án thông báo tốc độ bán hàng đạt
80% đến 90% ngay khi mở bán. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản tăng
nguồn cung để đáp ứng cầu của người tiêu dùng.
- Mức độ tập trung của người mua trong ngành là khá cao, vì nhu cầu của khách hàng rất đa
dạng, có ít khách hàng chiếm một thị phần lớn. Từng nhóm đối tượng khác nhau sẽ chiếm
từng tỷ lệ % khác nhau trong tổng số % khách hàng. Gây sức ép cho các nhà đầu tư phải
xây dựng những khu chung cư, nhà ở phù hợp với từng nhóm khách hàng.
- Tính nhạy cảm đối với giá: Khách hàng mua bất động sản rất nhạy cảm với biến động giá,

việc quyết định có mua hay không cũng phụ thuộc vào giá bán khi có sự so sánh giữa các
công ty với nhau. Các nhà đầu tư phải có chiến lược đặt giá sao cho vừa phù hợp với khả
năng mua nhà của khách hàng vừa đem lợi lợi nhuận cho công ty.
- Khả năng chuyển đổi sản phẩm: tùy thuộc vào phân khúc khách hàng:
 Khách hàng là những nhà đầu tư, mua bất động sản để chờ tăng giá để bán, thì khi giá
cả không hợp lý họ có thể chuyển đổi sang đầu tư vào các tài sản khác như: vàng, ngoại
tệ… hoặc đầu tư trên thị trường chứng khoán…….
 Khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng, họ sẽ khó có thể chuyển đổi sang các
sản phẩm thay thế khác được như là tự họ xây.(tuy nhiên phân đoạn này không ảnh
hưởng nhiều đến ngành bất động sản).
Gây sức ép cho công ty phải có chiến lược riêng với từng đối tượng khách hàng, đặc biệt
nếu công ty muốn thu hút phân khúc khách hàng đầu cơ, kiếm lời từ bất động sản. - Thông
tin mà khách hàng có được là thấp: Hầu hết khách hàng sẽ tìm kiếm thông tin qua văn
phòng môi giới hoặc lên trang web. Tuy nhiên những nơi đó chỉ có thể cung cấp thông tin
về một số nguồn cung chứ không phải toàn bộ thị trường. Vì vậy để có được thông tin đầy
đủ cho người mua là rất khó, đòi hỏi thời gian và tiền bạc. Đòi hỏi các công ty phải xây
dựng các kênh truyền thông và đầu tư về khoản cung về thông tin để giúp khách hàng có
được nguồn thông tin một cách đầy đủ và tiện ích nhất.
-

Tính đặc trưng của nhãn hiệu: Tạo được một thương hiệu tốt tức là làm thế nào để khách hàng
nhận diện được công ty mình, khi khách hàng sử dụng sản phẩm công ty thì tạo được lòng tin
khách hàng, đảm bảo uy tín đối với khách hàng. Hiện nay người mua đã ngày càng chú trọng
13
13


đến thương hiệu của công ty. Gây sức ép cho các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường chưa
tạo được thương hiệu riêng, chưa được khách hàng biết đến và tin tưởng.
-


Động cơ của khách hàng: Mua để sử dụng, Mua để phục vụ kinh doanh, Mua để dự trữ, Mua
để đầu tư. Đòi hỏi các nhà đầu tư phải tìm hiểu, nghiên cứu thị trường để xây dựng
chiến lược phù hợp với mục đích sử dụng của các khách hàng.
dày kinh nghiệm phát
triển dự án quốc tế tạo sự
1.3. Phân tích cơ hội, thách thức của doanh nghiệp
cạnh tranh ngày càng
gay gắt tren thị trường
bất động sản. - Đối thủ
SWOT
CƠ HỘI (O)
- Cơ cấu dân số trẻ (43% nằm trong độ tuổi 25-59), VN đang chịu áp cạnh tranh tỏ ra mạnh
lực về nhà ở phục vụ cho những đối tượng thích cuộc sống độc lập, hơn do các công ty này
có môi trường sinh hoạt riêng biệt. Mức cầu về nhà ở cao. - Những đã tận dụng được thời cơ
khu dân cư tạo các quận nội thành trung tâm thành phố ngày càng khủng hoảng để sáp
chật chội, quá tải nên đã phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở thoáng nhập, mua lại dự án mở
rộng quỹ đất và củng cố
đãng, trong lành hơn của dân cư,
- Việc nới lỏng chính sách của nhà nước, mở rộng đối tượng người vị thế. - Tư tưởng thận
nước ngoài được mua bất động sản, không hạn chế số lượng và trọng hơn của NĐT sau
loại hình bất động sản trong thời hạn nắm giữ 50 năm - Nằm trong một thời gian dài phát
hướng phát triển chung của tp. Hồ Chí Minh trong những năm tới, triển nóng của thị trường

-

hệ thống cơ sở hạ tầng tại Q.2 và Q.9 bào gồm đường, cầu cống, BĐS (đặc biệt giai đoạn
điện nước,… đã THÁCH THỨC (T) - Sự tham gia của các công ty 2007 – 2009)
BĐS có yếu tố nước ngoài với tiềm lực hùng hậu về tài chính và bề
ĐIỂM MẠNH (S)

chủ trương trong tháng 6/2015 và nhu Xuyên suốt năm 2015, giá
Thương hiệu Khang Điền cầu kết nối hạ tầng với các tỉnh, thành nguyên vật liệu hàng hóa
với các dự án có tính phú vệ tinh Biên Hòa, Đồng Nai,… thế giới giảm mạnh và
pháp lỹ rõ ràng đã tạo càng tạo thêm tiền đề cho nhu cầu nâng đứng ở mức thấp. Đây là
yếu tố thuận lợi cho các
dựng được niềm tin với cấp hạ tầng khu vực Q.2, Q9.
7
khách hàng. Điều này là Sau thời gian tạm lắng do khủng hoảng công ty BĐS.
nhân tố rất quan trọng kinh tế, thị trường tài chính phục hồi(S-O)
quyết định thành công trở lại đã hỗ trợ cho thị trường bất động Đẩy mạnh phát triển các
trên thị trường bất động sản trong việc tạo điều kiện thanh toán dự án nhà ở ở nhiều phân
sản sau một thời và đang cho người mua nhà, đấy để ở hoặc để khúc khác nhau (cao cấp,
được hoàn thiện, tạo tiền đầu tư, Trong khi đó, vàng xuống thấp, bình dân,…) đặc biệt là
đề thu hút sự chuyển lãi suất ngân hàng giảm cũng khiến các dự án nằm trong Q.2,
dịch dân số. Sân bay kênh đầu tư bất động sản trở nên hấp Q.9 của tp. HCM nhờ nhu
quốc tế Long Thành dẫn hơn.
được quốc hội thông qua
7 Bản cáo bạch năm 2015
14
14


cầu tăng cao của thị
trường này, đặc biệt là ở
khu đất rộng rãi, thoáng
đãng.
-

Quỹ đất đang có cần
được tận dụng tối đa, xây

dựng và xin cấp phép
nhanh chóng cũng rút
ngắn được - Xuất hiện
của các thị trường mới
phù hợp với phân khúc
bất động sản biệt thự như
Đà Nẵng, Nha Trang,…
đã và đang tạo ra một
kênh đầu tư mới cho nhà
đầu tư để đón đầu việc
cho người nước ngoài sở
hữu nhà đất.

(S-T)
- Đẩy mạnh phát triển hình
ảnh công ty, lấy chữ tín
và tin làm kim chỉ nam

cho các hoạt động, tận dụng thương
hiệu mạnh của mình để giữ chân khách
hàng và chiêu ngộ khách hàng tiềm
năng.
kỳ phát triển nóng thiếu định hướng và
giám sát. - Công ty được thành lập từ
những cổ đông sáng lập có kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và
được điều hành với sự góp sức của các
quỹ đầu tư chuyên về bất động sản lâu
đời nhất ở Việt Nam đã găt hái được
nhiều thành công trên thị trường từ

nhiều năm nay. Ban lãnh đạo công ty
với nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực
và các mối quan hệ trong ngành, đủ
khả năng điều hành công ty trong mọi
điều kiện. - Công ty hiện đang sở hữu
quỹ đất gồm nhiều dự án, do vậy, công
ty có lợi thế chủ động trong việc xây
dựng các sản phẩm dịch vụ và chương
trình bán hàng phù hợp với tình hình
thị trường8
thời gian thưc hiện và hiệu quả hoạt
động.
Đẩy mạnh hoạt động Marketing, chăm
sóc và tư vấn khách hàng, tận dụng
được khách hàng hiện tại và các khách
hàng tiềm năng
Quản lý hiệu quả nguồn nhân lực bên
trong giúp công ty lớn mạnh, không bị
chao đảo trước khủng hoảng của thị
trường.

8 Bản cáo bạch 2015

15
15


ĐIỂM YẾU (W) - Quy (W-T)
Đưa ra các chính sách ưu
mô tổng tài sản còn thấp Kêu gọi từ các nhà đầu tư nhằm nâng đãi thanh toán đối với các

so với các doanh nghiệp tổng tài sản lên cao, tạo lợi thế cạnh nhà đầu tư, tạo độ tin
cùng ngành.
tưởng và hợp tác lâu dài.
tranh.
(W-O)
Một số dự án có vị trí ở vùng có cơ sở Mở rộng phân khúc thị
trường, tăng khả năng
- Tập trung vào phân khúc hạ tầng chưa được đồng bộ.
thị trường nhà ở bình Kêu gọi từ các nhà đầu tư nhằm nâng cạnh tranh với các doanh
dân, tái định cư như ở tp. tổng tài sản lên cao, tạo lợi thế cạnh nghiệp khách trong cùng
ngành.
tranh
HCM Q2, Q9.
PHẦN 2. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ KHẢ NĂNG
HOẠT ĐỘNG
2.1.

Phân tích doanh thu

16
16


Biểu đồ 1. Cơ cấu tổng doanh thu giai đoạn
2014 - 2016
100%
90%
80%
70%
60%

50%
40%
30%
20%
10%
0%
2014

2015

DT bán hàng & CCDV

2016

Thu nhập HĐTC

Thu nhập khác

Bảng 1. Phân tích tổng doanh thu giai đoạn 2014 - 2016
(Đơn vị: tỷ đồng)

DT bán hàng &
CCDV

2014

%

2015


630,83

82,76

1.051,92

17
17

%
85,02

2016
3.983,432

%
99,25


Thu nhập HĐTC
Thu nhập khác

113,786

14,93

79,356

6,41


16,496

0,41

17,637

2,31

105,973

8,57

13,805

0,34

Tổng DT
762,254
100
1.237,248
100
4.013,733
100
Nhận xét chung:
 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ những tháng cuối năm 2013.
Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng;
giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động
sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Tăng trưởng tín
dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn

vốn. Các doanh nghiệp bất động sản cũng đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như:
chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong
nước để giảm giá thành; hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức (hỗ trợ vay tín dụng
lãi suất thấp, giảm giá bán, khuyến mại các gói dịch vụ...) tạo nên điểm khởi sắc cho thị
trường9
Do KDH hoạt động chủ yếu là sản xuất kinh doanh bất động sản nên doanh thu của KDH chủ
yếu đến là hoạt động sản xuất kinh doanh. Đặc biệt đây là giai đoạn hồi phục vàng của thị
trường bất động sản Việt Nam nên hoạt động này càng được gia tăng đẩy mạnh, các hoạt động
tài chính bị thu hẹp lại.

9 Sanh Tín (2015), “Toàn cảnh bức tranh thị trường bất động sản năm 2014”, website: vietstock.vn, đăng ngày
14/01/2015.

18
18


Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu thuần
của KDH và có chiều hướng tăng dần trong các năm khảo sát từ 2014 – 2016 (Tăng từ
82,76% lên 99,25%). Biến động ngược chiều với doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ là
thu nhập hoạt động tài chính, thu nhập này lại giảm dần theo các năm (Giảm từ 14,93% xuống
còn 0,41%). Thu nhập khác của KDH lại biến đổi lên xuống thất thường, tuy nhiên nó là chỉ
số chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng doanh thu thuần của KDH.
Giai đoạn 2014 - 2015
Kết thúc năm 2014, Công ty ghi nhận 630,8 tỷ doanh thu, tăng gấp đôi so với năm 2013 và
tăng 13% so với kế hoạch 2014 đề ra của Đại hội đồn cổ đông. Trong năm 2014, Công ty ghi
nhận khoản hàng bán bị trả lại về là 9,7 tỷ đồng thuộc các dự án Long Phước Điền và Khang
Điền Long B.
Doanh thu tăng cao đột biến trong năm 2014 đến từ (i) Doanh thu bán các sản phẩm thuộc 2
dự án khá thành công là Mega Residence (3,2 ha) và Mega Ruby (5,0 ha) và (ii) Lợi nhuận

đến từ việc chuyển nhượng 30% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh bất
động sản Khu Đông và 51% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh Bất động sản
Phước Long.10
Năm 2015 là năm có sự tăng trưởng ngoạn mục cả về doanh thu lẫn lợi nhuận với tốc độ tăng
trưởng ấn tượng, cụ thể: doanh thu tăng 69% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế của Công ty
10 Bản cáo bạch KDH năm 2015

19
19


mẹ tăng 155% so với cùng kỳ và đạt 130% lợi nhuận kế hoạch. Đóng góp vào sự tăng
trưởng vượt bậc này đến từ: hoạt động bán hàng khả quan và tiết giảm chi phí hiệu quả. Số
lượng hàng bán của công ty đạt con số ấn tượng 500 căn tại các dự án Mega Ruby, Mega
Village, …11
 Giai đoạn 2015 - 2016
Doanh thu bán hàng của các dự án trong nhóm Công ty Khang Điền: Mega Village, Melosa
Garden, Lucasta, The Venica – tình hình bán hàng của các dự án này trong năm 2016 rất khả
quan, kết quả đem về tổng doanh thu 2.388 tỷ đồng, đóng góp 61% tổng doanh thu; Doanh thu
chuyển nhượng các dự án tại Long Trường bao gồm: Villa Long Trường, Long
Phước Điền Long Trường, Khang Điền Long Trường với tổng doanh thu chuyển nhượng 429
tỷ đồng, đóng góp 11% tổng doanh thu. Việc chuyển nhượng các dự án này nằm ngoài kế
hoạch kinh doanh năm 2016 nhưng thuộc chiến lược trung và dài hạn của Khang Điền trong
việc tái cơ cấu hiệu quả các dự án hiện hữu của Khang Điền;
Doanh thu hợp nhất từ nhóm Công ty BCCI là 1.064 tỷ đồng – khoản mục này so với năm
2015 có sự khác biệt khá lớn – nguyên nhân: Do Công ty BCCI trở thành Công ty con của
Khang Điền vào Quý IV/2015 (khi Khang Điền hoàn tất thủ tục mua 57,31% vốn điều lệ của
BCCI) nên doanh thu của BCCI khi hợp nhất vào Khang Điền trong năm 2015 không phải
doanh thu toàn niên độ mà chỉ một phần doanh thu tương ứng thời gian hợp nhất (cụ thể:
Doanh thu hợp nhất trong năm 2015 của BCCI vào Khang Điền chỉ 152,7 tỷ đồng trong tổng

doanh thu 462,9 tỷ đồng).12

Bảng 2 Phân tích doanh thu và cung cấp dịch vụ giai đoạn 2014 – 2016
(Đơn vị: Tỷ đồng)
2014
Giá trị
DT bán hàng và ccdv
Các khoản giảm trừ
-Hàng bán bị trả lại

2015
%

Giá trị

630,83 82,76
9,751 12,8
9,751 12,8

1.051,92
1,979
1,979

11 Báo cáo thường niên KDH năm 2015
12 Báo cáo thường niên 2016 13
Báo cáo tài chính 2014

20
20


2016
%

Giá trị

85,02
16
16

3.983,432
6,789
6,789

%
99,25
17
17


-Giảm giá hàng bán
-Chiết khấu TM
Doanh thu thuần
621,079 81,48
1.049,94 84,86 3.931,643
97,95
Nhận xét chung:
Các khoản giảm trừ doanh thu chủ yếu đến từ hàng bán bị trả lại. Mặc dù các khoản giảm trừ
này có chiều hướng tăng tỷ trọng qua các năm nhưng lại dần có giá trị nhỏ.
Giai đoạn 2014
– 2015

Năm 2014, giá trị hàng bán bị trả lại thuộc dự án Long Phước Điền Phú Hữu và Khang Điền
Phước Long B. 13
Năm 2015, khoản giảm trừ doanh thu (hàng bán bị trả lại) giảm đột ngột từ 9,751 tỷ đồng
xuống còn 1,979 (giảm 4,92 lần) so với năm 2014. Tuy nhiên, trong năm này mặc dù doanh
thu bán hàng tăng đáng kể nhưng không thể thắng nổi mức tăng giảm của hàng bán bị trả lại
khiến cho tỷ trọng hàng bán bị trả lại trên tổng doanh thu vẫn ở mức cao (16%). Cụ thể trong
năm 2015 giá trị hàng bán trị trả lại thuộc các dự án Mega Phú Hữu và Long Phước Điền. 13
Giai đoạn 2015 – 2016
Trong năm 2016, hàng bán bị trả lại của KDH lại tăng đột biến (tăng 3,4 lần) so với năm 2015
đồng thời tỷ trọng hàng bán bị trả lại trên tổng doanh thu cũng tăng theo nhưng không đáng kể
(tăng 1%). Đó là do, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch cụ của KDH năm 2016 tăng 3,78
lần so với năm 2015.
 Doanh thu hoạt động tài chính
Bảng 3. Phân tích thu nhập hoạt động tài chính
2014
Lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư
Lãi từ thanh lý khoản đầu tư
Lãi tiền gửi
Cổ tức
Khác
TỔNG
Nhận xét chung:

103,844
9,942
113,786

(Đơn vị: Tỷ đồng)
2015
2016

34,770
29,882
14,753
16,467
0,029
0,01
0
79,416
16,496

Thu nhập hoạt động tài chính của KDH có xu hướng giảm trong giai đoạn 2014 – 2016.
13 Báo cáo tài chính năm 2015

21
21


Điều đó được lý giải là công ty đang tận dụng cơ hội tăng trưởng nóng của thị trường nhà đất
bất động sản, tập trung sản xuất kinh doanh làm mũi nhọn đồng thời giảm tỷ trọng hoạt
độ

ng tài chính trongổt

ng doanh thu ủc

a công ty.

Biểu đồ 2. Cơ cấu thu nhập hoạt động tài
chính KDH giai đoạn 2014
- 2016

100%
80%
60%
40%
20%
0%
2014

2015

2016

Lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư
Lãi tiền gửi

Lãi từ thanh lý khoản đầu tư

Cổ tức

Khác

Giai đoạ n 2014 – 2015

Trong năm 2014, lãi từ thanh lý khoản đầu tư của KDH chiếm tỷ trọng lớn trên doanh thu hoạt
động tài chính. Sang đến năm 2015, lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư lại chiếm tỷ trọng lớn,
tiếp đó là lãi từ thanh lý khoản đầu tư, tiền gửi ngân hàng và khác.
Xuất hiện lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư năm 2015 và chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng thu
nhập tài chính của KDH.
Giai đoạn 2015 – 2016
Bước sang năm 2016 doanh thu hoạt động tài chính của KDH chủ yếu đến từ lãi tiền gửi. Do

trong năm này, công ty có để lượng lớn tiền và các khoản tương đương tiền và gửi ngân hàng
có thời hạn gốc dưới 3 tháng, và hưởng tiền lãi theo lãi suất 4,3% đến 6,4% mỗi năm. 14 Khoản
mục thu nhập cổ tức tăng lên trong năm 2016 là do công ty đã thực hiện một loạt các hoạt
động đầu tư vào công ty liên kết với tổng mức đầu tư đạt 210,151 tỷ đồng vào các công ty như
CÔng ty TNHH Thương mại và dịch vụ diêu thị Big C An Lạc, Công ty TNHH cao ốc xanh,
Công ty TNHH EB Thành phố mới,…15
14 Báo cáo tài chính KDH năm 2016
15 Báo cáo tài chính KDH 2016

22
22


Bảng 4. Thu nhập hoạt động khác giai đoạn 2014 – 2016
(Đơn vị: Tỷ đồng)
2014 2015 2016
Lợi thế TM từ mua Sp
Thu tiền phạt do vi phạm hợp đồng

13,543
3

99,811
-

4,679

Doanh thu dịch vụ quản lý
Thu thanh lý tài sản cố định
Thu nhập khác

TỔNG

1,095
17,638

6,162
105,973

4,259
4,866
13,805

Nhận xét chung
Thu nhập hoạt động khác của công ty KDH tăng mạnh vào năm 2015 và giảm mạnh vào năm
2016. Năm 2015 có sự gia tăng mạnh mẽ của Lợi thế thương mại từ mua sản phẩm ( tăng từ
13,543 lên 99,811 tỷ đồng).
2.2.

Phân tích chi phí
Bảng 5. Thống kê tổng chi phí giai đoạn 2014 - 2016

Chỉ tiêu
2014
2015
2016
Giá vốn hàng bán
530,325
712,294
2.951,970
Chi phí quản lý DN

35,216
76,331
117,510
Chi phí bán hàng
27,619
61,982
173,123
Chi phí TC
49,654
59,150
110.998
Chi phí khác
0,311
16,099
36,819
Tổng chi phí
643,125
925,856
114.277,42
Tỷ trọng của các loại chi phí trong năm 2014 giảm một cách đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể:
Tỷ trọng giá vốn hàng bán giảm từ 128% còn 85%, đặc biệt là tỷ trọng chi phí quản lý doanh
nghiệp từ 42% còn 6%, ngoại trừ tỷ trọng chi phía bán hàng tăng 1% so với cùng kỳ, điều
này là tất yếu trong tình hình bán hàng của công ty đang được đẩy mạnh và mức tăng này
hoàn toàn hợp lý.16
Giá vốn hàng bán tăng mạnh trong năm 2015, 2016. Tuy nhiên, việc tăng mạnh là do công ty
tăng quy mô và dự án thực hiện. Bởi trong năm 2015 giá nguyên liệu đầu vào có xu hướng
giảm.
16 Báo cáo thường niên 2014

23

23


Cùng với việc gia tăng quy mô và các dự án đầu tư chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí
bán hàng tăng theo. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể là do thị
trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ những tháng cuối năm 2013.
Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng;
giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động
sản chyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Nhu cầu sử dụng
và khả năng mua của người dân cũng tăng lên nhờ đó, nên ngành BĐS đã đẩy mạnh bán hàng
và củng cố lại doanh nghệp sau thời kì BĐS khủng hoảng, làm cho chi phí này tăng lên. Ngoài
ra, việc các dự án được kí kết hoặc hoàn thành là lí do thúc đẩy chi phí bán hàng tăng lên.
Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng nhẹ từ 1 – 2% điều này là yếu tố tất yếu trong
tình hình bán hàng của công ty đang được đẩy mạnh và quy mô hoạt động ngày càng được mở
rộng, mức tăng này là hợp lý và phù hợp với tình hình hoạt động.
Tỷ trọng giá vốn hàng bán trong năm 2015 giảm một cách đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể
giảm từ 85% còn 68%, điều này là kết quả từ việc nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng trong
dự án, đảm bảo chất lượng và chi phí hợp lý. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp
tăng nhẹ từ 1-2%, điều này là tất yếu trong tình hình bán hàng của Công ty đang
được đẩy mạnh và quy mô hoạt động ngày càng mở rộng, mức tăng này là hợp lý và
phù hợp với tình hình hoạt động.Tỷ trọng chi phí lãi vay giảm, do Công ty quản lý nguồn
vốn hiệu quả và tiến độ bán hàng nhanh, khi dòng tiền về Công ty ưu tiên dùng để chi trả nợ
vay để tiết giảm tiền lãi ở mức tối ưu nhất.17
Trong năm 2016, tỷ trọng giá vốn hàng bán chiếm 75% tăng 7% so với năm 2015, mức tăng
này chủ yếu ở nhóm Công ty BCCI – nguyên nhân: để việc cơ cấu có hiệu quả, Công ty mẹ
chấp nhận chuyển nhượng một số dự án như chung cư Western Dragon, dự án chung cư 510
Kinh Dương Vương với mức lợi nhuận không cao. Việc tăng tỷ trọng giá vốn hàng bán chỉ
xảy ra tạm thời trong thời gian tái cơ cấu và sẽ sớm điều chỉnh về mức hiệu quả trong thời
gian tới;
Chi phí lãi vay có tỷ trọng giảm gần 1% – đây là kết quả rất tích cực khi quy mô hoạt động

ngày càng mở rộng nhưng Công ty không tăng nợ tương ứng, thay vào đó tận dụng quản lý
dòng tiền hiệu quả, ưu tiên dùng nguồn thu bán hàng để trả nợ cùng với việc mạnh tay chuyển
nhượng các dự án không hiệu quả để tập trung nguồn vốn cho các dự án có vị trí chiến lược
và hiệu quả hơn; từ đó, tiết giảm tiền lãi vay ở mức tối ưu;

17 Báo cáo thường niên KDH năm 2015

24
24


Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp có tỷ trọng giảm đáng kể từ 2 - 4%, điều này là kết
quả từ việc nâng cao hiệu quả quản lý doanh nghiệp, chính sách bán hàng hiệu quả. 18
Bảng 6. Phân tích giá vốn hàng bán KDH giai đoạn 2014 – 2016
(Đơn vị: Tỷ đồng)
Chỉ tiêu
Chuyển nhượng bất động sản
Giá vốn cung cấp dịch vụ
Khác
Tổng
Nhận xét chung:

2014
530,325
530,325

2015
688,703
0,779
22,812

712,294

2016
2.691,977
243,182
16,81
2.951,970

Chuyển nhượng bất động sản là chi phí chủ yếu trong giá vốn hàng bán của KDH trong cả 3
năm khảo sát và đây cũng là điểm chung của ngành bất động sản.
Do năm 2013 nhận định thị trường BĐS thực sự khởi sắc, Công ty đã quyết định không triển
khai bán lẻ sản phẩm như kế hoạch cho mà Đại hội đồng cổ đông đã thông qua. Đồng thời để
đảm bảo thanh khoản cho Công ty, giảm nợ vay, giảm thiểu chi phí hoạt động doanh nghiệp,
Công ty đã xem xét thông qua quyết định chuyển nhượng các dự án có quy hoạch chung cư
cao cấp và biệt thự cao cấp nhằm giảm bớt áp lực và lượng hàng tồn kho ở phân khúc đang
chậm tiêu thụ. Chính sách này được duy trì trong quý IV/2013 và nửa đầu năm 2014. 20
Kết thúc năm 2014, công ty ghi nhận 630,8 tỷ doanh thu, tăng gấp đôi so với năm 2013 và
tăng 13% so với kế hoạch 2014 đề ra của Đại hội đồng cổ đông. Trong năm 2014, công ty ghi
nhận hàng bán bị trả về là 9,7 tỷ đồng thuộc các dự án Long Phước Điều và Khang Điền
Phước Long B.
Cùng với sự gia tăng doanh thu, giá vốn hàng bán cũng tăng theo các năm, đặc biệt là sự gia
tăng mạnh mẽ vào năm 2016. Giá vốn chuyển nhượng BĐS gia tăng do công ty đẩy mạnh thu
gom quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Bảng 7. Phân tích tỷ trọng giá vốn/DTT
Chỉ tiêu
Giá vốn
Doanh thu thuần

2014
530,325

621,079

2015
712,294
1.049,940

18 Báo cáo thường niên KDH năm 2016 20
Bản cáo bạch KDH năm 2015

25
25

2016
2.951,970
3.931,643