ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO DUY TÙNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ VĂN LĂNG HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO DUY TÙNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ VĂN LĂNG HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Thái Nguyên, ngày


tháng

Tác giả luận văn









Đào Duy Tùng

năm 2016


ii

LỜI CẢM ƠN



Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo
quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Dư Ngọc Thành là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, UBND xã Văn Lăng đã tạo
điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí, đồng nghiệp
đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên đã góp ý, các thầy
cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ
tận tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!



Thái Nguyên, ngày


tháng

Tác giả luận văn





Đào Duy Tùng








năm 2016


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................ vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................ ix
MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................... 3
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................... 3
1.1.1. Thống nhất quản lý về đất đai ..................................................... 3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................. 3
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................. 4
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ............................................ 4
1.2.2. Vai trò hệ thống hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai. 5
1.2.3. Thành phần hồ sơ địa chính......................................................... 7
1.2.4. Hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay .............................. 7
1.2.5. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) ............... 12
1.3. Tình hình nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới
và Việt Nam ............................................................................................ 12
1.3.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển ................................................. 12
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Úc ............................................................. 13
1.3.3. Hồ sơ địa chính của Hà Lan ...................................................... 14
1.3.4. Hồ sơ địa chính của Malaysia ................................................... 14
1.3.5. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam 15


iv
1.4. Giới thiệu một số phần mềm phục vụ xây dựng CSDL đất đai ............ 17
1.4.1. Bộ phần mềm Microstation ....................................................... 17
1.4.2. Phần mềm VILIS ....................................................................... 18

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .................................................... 24
2.2.1. Địa điểm .................................................................................... 24
2.2.2. Thời gian.................................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Văn Lăng, huyện Đồng
Hỷ......................................................................................................... 24
2.3.2. Đánh giá tổng quan công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
bàn xã Văn Lăng .................................................................................. 24
2.3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Văn Lăng,
huyện Đồng Hỷ.................................................................................... 24
2.3.4. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần
mềm Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số xã Văn Lăng .......................... 24
2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ ............. 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 25
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ....................................... 25
2.4.2. Phương pháp xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính ...... 25
2.4.3. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ............................................ 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................ 27
3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................... 28


v
3.1.3. Nhận xét..................................................................................... 31
3.2. Sơ lược về một số nội dung quản lý đất đai trên địa bàn xã Văn

Lăng ......................................................................................................... 32
3.2.1. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động ........ 32
3.2.2. Thực trạng công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất
đai ........................................................................................................ 34
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Văn Lăng ............................ 35
3.2.4. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2015 .................. 37
3.3. Hệ thống hồ sơ địa chính xã Văn Lăng ............................................ 38
3.3.1. Công tác thành lập bản đồ địa chính ......................................... 38
3.3.2. Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Văn Lăng ..... 39
3.3.3. Nguyên nhân và khó khăn xuất phát từ hệ thống hồ sơ địa chính
không đầy đủ ....................................................................................... 40
3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số xã Văn Lăng ................. 41
3.4.1. Nguồn dữ liệu phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Văn
Lăng ..................................................................................................... 41
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .......................................... 41
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ............................................ 43
3.4.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Văn Lăng ........................ 47
3.4.5. Kết quả tổng hợp số liệu về cơ sở dữ liệu địa chính xã Văn
Lăng ..................................................................................................... 48
3.4.6. Thử nghiệm ứng dụng phần mềm Vilis trong công tác quản lý đất
đai tại xã Văn Lăng.............................................................................. 52
3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ .................... 63
3.5.1. Giải pháp về kỹ thuật đối với phần mềm quản trị ..................... 63
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách ................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................. 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 67


vi



vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Diễn giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GIS

Geographic Information System

UBND

Ủy ban nhân dân

ViLIS


Viet Nam Land Information System























viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU



Trang

Bảng 3.1. Tiến độ cấp giấy chứng nhận của xã Văn Lăng giai đoạn
2014-2016 .......................................................................33
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo ........... 34
Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của xã Văn Lăng năm
2015 ................................................................................................... 35
Bảng 3.4: Biến động diện tích sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015......... 37
Bảng 3.5. Kết quả thống kê các dạng biến động đất đai xã Văn Lăng giai
đoạn (2012-2016) ................................................................... 38
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp thông tin về đất đai trên bản đồ địa chính xã Văn
Lăng ........................................................................................ 49
Bảng 3.7. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ sở
dữ liệu địa chính dạng số xã Văn Lăng .................................. 51


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1:
Hình 3.1:
Hình 3.2:
Hình 3.3:
Hình 3.4:
Hình 3.5:
Hình 3.6:
Hình 3.7:
Hình 3.8:
Hình 3.9:
Hình 3.10:

Hình 3.11:
Hình 3.12:
Hình 3.13:
Hình 3.14:
Hình 3.15:
Hình 3.16:
Hình 3.17:
Hình 3.18:
Hình 3.19:
Hình 3.20:
Hình 3.21:
Hình 3.22:
Hình 3.23:
Hình 3.24:
Hình 3.25:
Hình 3.26:

Trang
Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .............. 26
Bản đồ hành chính xã Văn Lăng ......................................... 27
Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 của xã Văn Lăng ........... 36
Chuyển đổi dữ liệu bản đồ sang Vilis ................................. 42
Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu bản đồ xã Văn Lăng huyện Đồng Hỷ ................................................................... 42
Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính
của ViLIS ............................................................................ 44
Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính . 45
File Excel xây dựng cơ sở dữ liệu đưa vào Vilis ................ 46
Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của Vilis ............................ 47
Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ........... 48
Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Văn

Lăng .................................................................................... 48
Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ
địa chính .............................................................................. 52
Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý
biến động ............................................................................. 53
Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ........... 54
Nhập thông tin chủ sử dụng ................................................ 54
Đơn đăng ký ........................................................................ 55
Quản lý và lập các loại sổ ................................................... 56
Lập sổ địa chính .................................................................. 56
Lập sổ mục kê đất đai ......................................................... 57
Lập sổ theo dõi biến động ................................................... 57
Lập sổ cấp giấy ................................................................... 58
Giao diện thế chấp .............................................................. 58
Giao diện xóa thế chấp........................................................ 59
Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của Vilis 2.0 .................. 59
Tách thửa biến động............................................................ 60
Chức năng quản lý lịch sử biến động ................................. 60
Menu quản lý biến động ..................................................... 61


x
Hình 3.27: Giao diện cập nhật biến động ............................................. 61


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với thời

gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến
đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con
người, tức cũng là sản phẩm của xã hội. Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên
nhiên quý giá, không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào,
con người không thể sản xuất ra của cải vật chất để duy trì nòi giống đến ngày
nay.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên,
tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia
nào. Đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Trong nền kinh
tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Qua quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp
lực không nhỏ đến vấn đề đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý
có hiệu quả.
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.đăng
ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
Hồ sơ địa chính có tầm quan trọng lớn. Tuy nhiên thực trạng xây dựng
hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện Đồng Hỷ nói
riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Đặc biệt xã Văn Lăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





2
là xã miền núi, bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính kèm theo còn thiếu chưa đáp
ứng được đối với công tác quản lý đất đai.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học viên
đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính xã Văn Lăng huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhằm nâng cao chất lượng và
hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại xã Văn Lăng huyện Đồng Hỷ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá thực trạng công tác xây dựng hồ sơ địa chính tại xã Văn Lăng.
+ Ứng dụng tin học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số, khai thác cơ sở
dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
+ Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm hoàn
thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống
hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ.
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính số là cơ sở để thực hiện việc
quản lý nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy
hoạch sử dụng đất chi tiết,...
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần
mềm ViLIS.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





3
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Thống nhất quản lý về đất đai
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý, nguyên tắc này được
ghi nhận tại Điều 53,54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013, nội
dụng của nguyên tắc được thể hiện[10]:
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
bao gồm các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, tổ chức chính trị, hộ gia đình cá nhân, cơ sở tôn giáo…[10]
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quan tâm từ rất
sớm, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống chính sách về đất đai phù hợp
với tình hình sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai với những điều
luật qui định các quyền và nghĩa vụ cần thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai
một các hợp lý.
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai.[10] Bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8. Thống kê, kiểm kê đất đai;
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai;
15. Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai.
Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất
đai. Thực hiện 15 nội dung này chúng ta đã thiết lập được một cơ chế pháp lý chặt
chẽ, thống nhất từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và hiệu quả.[10]
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với
đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của
các tổ chức, cá nhân có liên quan.[9]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất của mỗi người sử
dụng đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã, gồm: bản đồ địa chính, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong quá trình
điều tra qua các thời kỳ khác nhau. [9]
1.2.2. Vai trò hệ thống hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai
điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức
thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ
đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai
và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô[9]. Trên cơ sở
thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát
triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các
chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế
xã hội tại từng cấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì

nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện
trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Bên cạnh đó, với sự trợ giúp của công
nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều[1].
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng
một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không
cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải
phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân
chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để
giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất.
Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô
thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái
với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư,
nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này
là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính
phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước
về đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm

kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp
tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng
kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không
có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người
tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt
điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính
phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết
định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước
và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt
động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các
chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản
lý và của người sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
1.2.3. Thành phần hồ sơ địa chính
a) Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài
liệu sau đây:[4]
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê
đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
b) Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
gồm có:[4]

- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê
đất đai (nếu có);
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận (nếu có);
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy
1.2.4. Hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
- Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết
định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao
gồm các loại tài liệu sau[8]:
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính
bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo thiết kế kĩ thuật - dự toán
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn
kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao
đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy
tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính
đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn
kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội

đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai
v.v...
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa
chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ thường
xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:
1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí,
ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành
thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung
khác của quản lý nhà nước về đất đai.[8]
2. Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để
tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không
tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất,
tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản
lý đất đai.
3. Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được
lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp;
được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính,
sổ mục kê đất đai dạng số.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

4. Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thực
hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
5. Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các
loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:
- Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động
ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về loại
đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;
- Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử dụng
đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;
- Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây dựng
chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản đồ địa
chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.[8]
* Sổ địa chính:
1. Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác
định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản
lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:
a) Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếm
đất không tạo thành thửa đất;
b) Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất;
c) Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
d) Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất);
đ) Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, quyền quản lý đất;
e) Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất.[4]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





10
3. Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất
đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/TT-BTNMT.
4. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều
kiện lập sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư 24/TT-BTNMT thì
tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ
lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.[8]
* Bản lưu Giấy chứng nhận
1. Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống
bản lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có
thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
ngày 01 tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21
tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản
màu xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định
số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TTBTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất
nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y
bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy
chứng nhận để lưu.
3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy chứng
nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận quy định tại Khoản 2 Điều này; khi thực
hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế.[8]
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đaiđược lập cho từng đơn vị xã, phường, thị
trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm
thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng
đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
- Thời điểm đăng ký biến động;
- Số hiệu thửa đất có biến động;
- Nội dung biến động về sử dụng đất ..[8]
* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi

các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất
đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:
- Họ tên người sử dụng đất
- Số phát hành giấy chứng nhận
- Ngày ký giấy chứng nhận
- Ngày giao giấy chứng nhận
- Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận.[8]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
1.2.5. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)[1]
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá trình
sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi thống kê,
kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu như hệ thống
hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự
phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 24/2014/TT-BTNMT có quy
định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động
đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây
gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp
huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính số bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên

quan đến việc sử dụng đất.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục
kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.
1.3. Tình hình nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới và
Việt Nam
Hiện nay trên thế giới việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong việc
xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính ngày càng được triển khai rộng rãi. Trong
xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay Việt Nam có
điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây là
điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát
triển trên nhiều lĩnh vực. Quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có
nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Hà Lan…đã đạt đến mức độ tương đối
hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu
các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
1.3.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa
chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau:
Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm
1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau:
- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục
bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng;
- Diện tích của bất động sản;
- Giá trị tính thuế;
- Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc

có bất động sản đó khi nào và như thế nào;
- Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường
hợp cụ thể đó;
- Số lượng thế chấp;
- Thông tin về quyền thông hành địa dịch;
- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến
các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác.
Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các
thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai)
đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí. Điều
này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản
mình muốn mua.
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Úc
Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều
trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện
cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ
sau.
Hệ thống địa chính của Úc có những ưu điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN