TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO DỰ ÁN

THE SUN CITY ECO ISLAND

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Bích Hồng
SVTH: Vũ Minh Toàn
Lớp KTBĐS – Khóa 33
MSSV: 107204233
Phone: 0949791790

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011


LỜI CÁM ƠN
Em xin cám ơn Thầy Nguyễn Xuân Châu chủ tịch hội đồng quản trị kiêm tổng
giám đốc công ty đã tạo điều kiện cho em được thực tập tại Mega. Cám ơn anh Ngụy
Thanh Vĩ trưởng phòng R&D đã có những hướng dẫn về đề tài khi em vào thực tập tại
công ty. Và cám ơn sự giúp đỡ của anh Trần Mạnh Vương đã hỗ trợ cho em hoàn thành
đề tài trong thời gian qua. Quá trình thực tập tại Mega đã giúp em phát triển rất nhiều
trong chuyên môn, nhận thức thực tế và cả những kế hoạch kinh doanh cho riêng mình.
Xin cám ơn về những điều em đựơc học ở Mega. Kính chúc Thầy và các Anh nhiều sức
khỏe và thành công trong sự nghiệp kinh doanh
Em xin cám ơn Cô Ths. Nguyễn Thị Bích Hồng. Cô đã tận tình chỉ bảo em trong
thời gian học tập và làm chuyên đề tốt nghiệp. Thời gian gắn bó với Cô là một quá trình
em tìm thấy năng lực thực sự của mình và cố gắng phát triển hơn có thể. Kính chúc sức
khỏe Cô và gia đình
Và xin cám ơn đến các Thầy cô giáo trường đại học kinh tế đã truyền đạt kiến thức
cho em thời gian qua. Tính kỉ luật, hệ thống và chuyên nghiệp là những gì em xin cám ơn

đến Thầy Trần Tiến Khai và Thầy Châu Văn Thành đã giúp em nhận ra sự quan trọng đó
trong việc. Cám ơn các bạn lớp BĐS K33 đã tạo cơ hội cho mình biết mình là ai.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011
Trân trọng

Vũ Minh Toàn


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................


MỤC LỤC
Tóm Tắt Đề Tài ................................................................................................... v
Chương I: Giới Thiệu.......................................................................................... 1
1.1. Tầm quan trọng của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu. ...................................................................................... 2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu. ........................................................................................ 2
1.4. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu. ............................................................. 2
1.5. Cấu trúc đề tài ................................................................................................ 2
Chương II: Cơ Sở Lí Thuyết .............................................................................. 3
2.1. Tầm quan trọng của vị trí................................................................................ 3
2.2. Sử dụng cao nhất – tốt nhất ............................................................................ 4
2.3. Lí thuyết phân tích SWOT .............................................................................. 6
2.4. Thuyết lợi thế cạnh tranh ................................................................................ 8
2.5. Khác biệt hóa sản phẩm ................................................................................ 12
Chương III: Tổng Quan Địa Thế Đà Nẵng và Các Chỉ Số KT-XH ................ 16
3.1. Địa thế Đà Nẵng. ......................................................................................... 16
3.1.1. Vị trí chiến lược......................................................................................... 16
3.1.2. Cửa ngõ hành lang kinh tế Đông - Tây ...................................................... 17
3.1.3. Lối vào các di sản thiên nhiên. ................................................................... 17
3.2.4. Đầu mối giao thông – viễn thông. .............................................................. 18
3.2.5. Tiềm năng kinh tế biển ............................................................................. .19
3.2.6. Lợi thế phát triển du lịch............................................................................ 20
3.2. Các chỉ số KT-XH ....................................................................................... 21
3.2.1. GDP .......................................................................................................... 21

3.2.2. FDI ............................................................................................................ 21
3.2.3. PCI ............................................................................................................ 22
3.2.4. Dân số và lao động .................................................................................... 25
3.2.5. Du lịch...................................................................................................... .26
i


3.2.6. Chất lượng cuộc sống ............................................................................... .27
Tóm Tắt Chương III ......................................................................................... 28
Chương IV: Tổng Quan Thị Trường BĐS Đà Nẵng ....................................... 29
4.1. Vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của Đà Nẵng..................... 29
4.2. Tổng quan thị trường BĐS Đà Nẵng. ........................................................... 31
4.2.1. Các giai đoạn phát triển. ............................................................................ 31
4.2.2. Các dòng sản phẩm phát triển. ................................................................... 32
4.2.3. Khách hàng và động thái tiêu dùng. ........................................................... 36
4.3. Định hướng phát triển thị trường BĐS Đà Nẵng. .......................................... 37
4.3.1. Định hướng phát triển không gian đô thị đến 2025. ................................... 37
4.3.2. Định hướng phát triển theo vùng. .............................................................. 38
Tóm Tắt Chương IV.......................................................................................... 40
Chương IV: Kế Hoạch Phát Triển Dự Án The Sun City Eco Island ............. 41
5.1. Phân tích vị trí dự án Eco Island. ................................................................. 41
5.2. Tổng quan thị trường đất nền tại Đà Nẵng. .................................................. 45
5.2.1. Phân tích nguồn cung. ............................................................................... 45
5.2.2. Phân tích nguồn cầu. .................................................................................. 49
5.3. Phân tích các dự án điển hình cạnh tranh với Eco Island. ............................. 50
5.3.1. Thông tin các dự án cạnh tranh. ................................................................. 52
5.3.2. Phân tích điểm mạnh, yếu của các dự án cạnh tranh................................... 60
5.4. Phương án phát triển sản phẩm cho dự án Eco Island. .................................. 63
5.4.1. Phân tích SWOT cho dự án Eco Island. ..................................................... 63
5.4.2. Đề xuất phát triển giai đoạn I cho dự án Eco Island. .................................. 68

5.4.2.1. Vận dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất để phát triển dự án. ....... 68
5.4.2.2. Vận dụng lí thuyết khác biệt hóa sản phẩm cho dự án. ............................ 71
5.4.2.3. Vận dụng lí thuyết cạnh tranh cho dự án. ................................................ 73
Danh mục tài liệu tham khảo. .............................................................................. 75
Phụ lục ................................................................................................................ 76

ii


Danh Sách Bảng , Sơ Đồ, Bản Đồ
Sơ đồ 2.1 : Môi trường cạnh tranh của M.Porter
Sơ đồ 2.2 : Mô hình phân tích 5 FORCE của M.Porter
Sơ đồ 2.3 : Mô hình phân tích PEST của M.Porter
Sơ đồ 2.4 : Bốn yếu tố hình thành lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp
Sơ đồ 2.5 : Tác động của chất lượng sản xuất đối với lợi nhuận
Sơ đồ 2.6 : Tác động của sự sáng tạo sản xuất đối với lợi nhuận
Bảng 3.1: Thống kê chỉ số PCI Đà Nẵng qua các năm
Bảng 3.2 : Thống kê điểm các chỉ số của PCI Đà Nẵng năm 2010
Bản đồ 4.1: Mô tả vị trí giai đoạn I – Dự án Eco Island và 4 dự án cạnh tranh
Bảng 4.2 : Đánh giá các yếu tố về vị trí của Eco Island
Bản đồ 4.3 : Các khu vực qui hoạch phát triển khu dân cư mới
Bảng 4.4 : Thống kê thông tin các KDC mới
Bản đồ 4.5: Các dự án cạnh tranh với Eco Island
Bảng 4.6 : Phân tích dự án cạnh tranh Golden Hills City
Bảng 4.7 : Phân tích dự án cạnh tranh Ecorio
Bảng 4.8 : Phân tích dự án cạnh tranh Đảo Nổi
Bảng 4.9 : Phân tích dự án cạnh tranh Nam Việt Á
Bảng 4.10 : Phân tích điểm mạnh – yếu của các dự án cạnh tranh
Bảng 4.11 : Phân tích SWOT cho dự án Eco Island
Bảng 4.12 : Các kết hợp chiến lược SWOT cho dự án

Bản đồ 4.13 : Phân tích hệ thống giao thông huyết mạch
Bản đồ 4.14 : Phân tích các khu vực tập trung các dịch vụ lớn
Bản đồ 4.15 : Đánh dấu các khu vực dịch vụ
Bảng 4.16 : Tính thời gian và khoảng cách từ các dự án đến các vị trí dịch vụ
Bản đồ 4.17 : Định hướng phát triển không gian thành phố Đà Nẵng

iii


Danh Mục Từ Ngữ Viết Tắt
DN
ĐN
BĐS
MĐXD
ĐT
NP
BT
KDC
KTĐC
ĐTST
CBD
P
Q
H

: Doanh nghiệp
: Đà nẵng
: Bất động sản
: Mật độ xây dựng
: Đô thị

: Nhà phố
: Biệt thự
: Khu dân cư
: Khu tái định cư
: Đô thị sinh thái
: Quận trung tâm
: Phường
: Quận
: Huyện

iv


TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Qua phân tích các chỉ số KT-XH của Đà Nẵng, ta thấy được sự phát triển
cao và đều được chứng minh cụ thể qua thu nhập bình quân của người dân Đà
Nẵng đã tăng cao trong thời gian gần đây. Sự tăng trưởng ấy đồng nghĩa với mức
tiêu dùng của người dân tăng lên, đặc biệt là việc sử dụng BĐS phục vụ cho các
nhu cầu ấy trong chu kì sử dụng BĐS của vòng đời con người nhanh và lớn hơn.
Điều này mở ra cơ hội cho các Doanh nghiệp sớm nhất biết nhu cầu ấy và có chiến
lược kinh doanh phù hợp với sức cầu tại thời điểm của thị trường. Song đó sự định
hướng đúng đắn gắn với thương hiệu thành phố du lịch của Đà Nẵng làm cho Đà
Nẵng có vị thế hùng mạnh hơn bất kì thị trường nào trong phân khúc BĐS nghĩ
dưỡng. Từ đó là đầu kéo cho các phân khúc khác phát triển như KDC, KĐT sinh
thái….Có thể nói trong khi tình hình giao dịch ở các thành phố lớn đi ngang và
không có biến động. Thì BĐS Đà Nẵng lại thừa thế tiến lên chinh phục bất kì
khách hàng nào vì sức hấp dẫn ở giá BĐS ở đây còn thấp phù hợp cho khả năng
đầu tư của mọi đối tượng, điều đó cũng cho thấy tốc độ tăng giá trong thời gian tới
cho mục đích lợi nhuận là hoàn toàn khả thi. Chính cơ sở hạ tầng tốt, quản lí hành
chính tốt, địa thế của thành phố du lịch với nhiều bãi biển và danh lam thắng cảnh,

văn hóa sống…là điểm nhấn khiến Đà Nẵng là sự ưa tiên đầu tư trong thời gian tới
khi hàng loạt dự án sinh thái ở đây bung hàng.
Định hướng phát triển thành phố về phía Nam đây như là thông tin cực kì
quan trọng với dự án Eco Island. Mở hướng cho sự phát triển để vực dậy các khu
đất trống phía Nam, trong đó dự án Eco Island sẽ là hạt nhân trong vùng trọng
điểm ấy do vị trí tiệm cận với CBD cùng địa thế rất tốt gắn liền với thiên nhiên.
Qua phân tích các yếu tố về vị trí, đề tài đã chỉ ra được đâu điểm đặc biệt nổi bật
của vị trí dự án về các yếu tố so với những dự án lân cận. Từ đó tiến hành phân
tích điểm mạnh yếu của các dự án khác và phân tích SWOT cho Eco Island để chỉ
ra đâu là lợi thế so sánh của Eco Island với các dự án cạnh tranh khác trong vùng
là qui mô đầu tư, vị trí đất…. Từ chỗ những lợi thế ấy đã tạo ra cho Eco Island
v


nhiều cơ hội hơn trong khả năng liên kết với CBD, cũng như là điều kiện đột phá
trong sản phẩm, khả năng hình thành đô thị hoàn chỉnh nhanh chóng hơn. Từ đó
giá trị của dự án sẽ càng cao hơn. Và các giai đoạn sau sẽ tiếp tục thành công nhờ
vào chiến lược kinh doanh phù hợp của giai đoạn I.
Tiếp sức cho xu hướng sinh thái đang trở thành vấn đề nóng gần đây và sẽ
là xu hướng của thời gian tới. Đề tài đã đưa ra những đề xuất trong việc thiết kế
qui hoạch dự án, các dòng sản phẩm đất nền nên phát triển và những yếu tố trong
vấn đề tăng tính hấp dẫn của dự án để tăng lợi nhuận, thu hút sự quan tâm và giảm
cạnh tranh về giá từ các đối thủ.Vấn đề quan trọng của đề tài đưa ra là phải tạo ra
dự án có thiết kế qui hoạch, kiến trúc, văn hóa sống…thật hài hòa và gắn liền với
đời sống dân cư nơi đây. Đồng thời là phải truyền tải được thông tin cái tốt ấy vào
nhận thức của người đầu tư.

vi



CHƢƠNG I. GIỚI THIỆU

.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Đề Tài
Thị trường BĐS thực sự thể hiện vai trò quan trọng khi đóng góp tới hơn 40% trong
tổng GDP năm 2010 của Đà Nẵng. Điều đó có thể khẳng định thị trường BĐS là đầu kéo
cho các thị trường khác như công nghệ, xây dựng, vốn, lao động… tại Đà Nẵng phát
triển. Chứng kiến làn sóng đầu tư của giới kinh doanh nhà đất từ thành phố Hồ Chí Minh,
Hà Nội, Hải Phòng.....đổ về đầu tư với các loại BĐS như biệt thự, nghĩ dưỡng, căn hộ cao
cấp, khách sạn, các khu đô thị sinh thái, các vùng ven thành phố khiến cho thị trường
BĐS Đà Nẵng như được tiếp thêm “lửa” và trở nên sôi động hơn bao giờ hết trong lúc thị
trường ở các thành phố lớn không biến động mạnh. Hàng loạt các dự án, khu đô thị đã và
đang được khởi công tại Đà Nẵng cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và
ngoài nước. Có thể thấy được khi thị trường BĐS phát triển thì một lượng lớn tiền đổ vào
đầu tư từ trong và ngoài nước. Điều này đưa Đà Nẵng tiếp đà phát triển cao. Với giá đất
còn phù hợp với túi tiền của các nhà đầu tư trong khi giá đất tại các phân khúc thị trường
của các thành phố lớn khác đã lên cao. Thì Đà Nẵng trở thành sự lựa chọn ưu tiên cho
việc đầu tư.
Với thương hiệu của một thành phố du lịch và việc định hướng phát triển một thành
phố kinh tế, môi trường, văn hóa cao cho nhu cầu làm việc và nghĩ dưỡng… Thị trường
BĐS du lịch nói riêng tại thành phố Đà Nẵng đã trở thành thỏi nam châm thu hút sự quan
tâm của các nhà đầu tư trong thời gian qua và đã khẳng định được vị thế BĐS du lịch,
nghĩ dưỡng trong thị trường BĐS Việt Nam . Các nhà đầu tư đến Đà Nẵng đều nhận ra
một cơ hội kinh doanh thuận lợi khi mà Đà Nẵng có sự phát triển nhanh cơ sở hạ tầng,
quy hoạch hợp lý, các tiềm năng khai thác du lịch biển được đầu tư đúng mức... Từ hiệu
quả khai thác BĐS ven biển ở Đà Nẵng đã làm nên “hiệu ứng đôminô” đến dải đất ven
biển Quảng Nam tạo nên chuỗi liên kết BĐS miền Trung.
Là sinh viên đang thực tập tại Megagroup, một công ty chuyên về tiếp thị, tư vấn phát
triển BĐS và đang phát triển các dự án tại Đà Nẵng. Với mong muốn ứng dụng kiến thức

đã học vào thực tế và học hỏi những kinh nghiệm của bộ phận nghiên cứu và phát triển
dự án trong công ty. Em quyết định chọn đề tài

“ Đề Xuất Phƣơng Án Phát Triển

Sản Phẩm Cho Dự Án The Sun City Eco Island ” làm đề tài luận văn tốt nghiệp.
1


1.2. Mục tiêu nghiên cứu


Đánh giá tình hình phát triển của thị trường BĐS Đà Nẵng, đặc biệt là phân khúc đất
nền dự án



Phân tích lợi thế so sánh của dự án The Sun City Eco Island



Đề xuất phương án phát triển sản phẩm cho dự án The Sun City Eco Island

1.3.

Câu Hỏi Nghiên Cứu



Sự tăng trưởng của các chỉ số KT-XH liên quan gì đến thị trường BĐS Đà Nẵng ?




Kế hoạch phát triển không gian đô thị, xu hướng phát triển đô thị trong thời gian tới
tác động thế nào đến việc phát triển dự án ?



Phân tích vị trí là phân tích những gì ?



Lợi thế so sánh của dự án The Sun City Eco Island so với những dự án khác là gì ?



Phương án sử dụng cao nhất – tốt nhất khi phát triển dự án là gì ?

1.4.

Phƣơng Pháp Và Phạm Vi Nghiên Cứu



Sử dụng phương pháp thống kê để thu thập và tổng hợp thông tin thị trường



Sử dụng phương pháp phân tích SWOT để phân tích cho dự án Eco Island




Sử dụng phương pháp chuyên gia trong việc nhận định thị trường



Đề tài nghiên cứu phân khúc thị trường đất nền dự án tại Đà Nẵng và đề xuất
phương án phát triển sản phẩm cho giai đoạn I của dự án The Sun City Eco Island

1.5.

Cấu Trúc Đề Tài

Đề tài gồm 5 chương.
Chương I: Giới Thiệu Đề Tài
Chương II: Cơ Sở Lí Thuyết
Chương III: Tổng Quan Địa Thế Đà Nẵng Và Các Chỉ Số KT-XH
Chương IV: Tổng Quan Thị Trường BĐS Đà Nẵng: Trong chương này, đề tài nhận định
tầm quan trọng của thị trường BĐS đối với sự tăng trưởng của Đà Nẵng. Tổng quan các
phân khúc thị trường và định hướng phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới
Chương V: Kế Hoạch Phát Triển Dự Án The Sun City Eco Island: Qua phân tích lợi thế
so sánh của The Sun City Eco Island và các dự án cùng cạnh tranh. Đề tài xây dựng kế
hoạch phát triển sản phẩm cho dự án

2


CHƢƠNG II. CƠ SỞ LÍ THUYẾT

.


2.1. Tầm Quan Trọng Của Vị Trí

.

Vị trí là yếu tố xác định giá trị đất. Mỗi miếng đất có một vị trí duy nhất và độc nhất
mang 2 đặc tính cơ bản là: tính không di chuyển và không thay thế. Một dự án có vị trí
tốt có thể tồn tại về kinh tế ngay cả kế hoạch tồi và quản lí yếu. Dự án không có vị trí tốt
có thể thất bại ngay cả qui hoạch và quản lí tốt.
Khi đề cập đến vị trí, cụ thể là đề cập đến 7 vấn đề:
•

Giá trị vị trí tƣơng đối: khoảng cách đến các vùng đất khác, khả năng liên kết di
chuyển hàng hóa và con người bao gồm:

Khoảng cách vật lí : sông, biển, hồ, núi…
Khoảng cách đến các thị trường : khu dân cư và cơ hội việc làm, trung tâm thương mại
với sức mua và các dịch vụ bán lẻ hỗ trợ, văn phòng và khu công nghiệp gần nguồn lao
động và hoạt động hỗ trợ…
Dịch vụ công : điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin truyền thông…
Liên kết : hệ thống giao thông và khả năng tiếp cận được đo lường bởi thời gian hơn
khoảng cách địa lí
•

Chi phí cọ xát: chi phí di chuyển đơn theo một kết nối tính cho hàng hóa hay con
người giữa 2 điểm bao gồm 4 thành phần

Chi phí vận chuyển
Thời gian đi lại: tính theo phương tiện vận chuyển, đường xá, kiểm soát giao thông, tình
trạng ách tắc. Chi phí thời gian phụ thuộc giá trị thời gian của người đi lại, tác động đến

lịch trình, ảnh hưởng công việc kinh doanh hay thiệt hại do trì hoãn…
Rủi ro khi di chuyển: kẹt xe, tai nạn, phiền toái…
Bến bãi đậu : di chuyển bằng ô tô thì đường xá, bến bãi đến đi, mật độ và tỉ lệ đậu cũng
cần được xem xét
•

Tần xuất chuyến đi: tầm quan trọng của một liên kết là kết quả của chi phí cọ xát
của mỗi di chuyển cá nhân nhân với tần suất các chuyến di chuyển. Một liên kết có
chi phí cọ xát cao nhưng di chuyển không nhiều có thể hấp dẫn hơn loại chi phí thấp
hơn nhưng di chuyển nhiều hơn

3


•

Đánh đổi giá trị: khi quyết định mua hay sử dụng một mặt bằng thì có sự đánh đổi
giữa chi phí liên kết và giá trị miếng đất. VD khi mua nhà ta đánh đổi giữa chi phí nhà
thấp hơn với chi phí di chuyển xa hơn

•

Môi trƣờng xung quanh: khoảng cách và liên kết tốt sẽ có ít giá trị nếu môi trường
xung quanh ngăn cản người sử dụng tiềm năng lui đến. VD một mặt bằng trung tâm
mua sắm tiềm năng trong một thị trường tốt, gần đường cao tốc và các dịch vụ công
ích nhưng tọa lạc tại một vùng đất xuống cấp về hạ tầng, vật lí và nhiều tội phạm

•

Các kì vọng tƣơng lai: cùng hệ thống giao thông, các kì vọng tương lai có thể làm

thay đổi quyết định đầu tư. Nếu có bằng chứng về sự thay đổi sẽ diễn ra như nâng cấp
đô thị và khu dân cư viễn cảnh tiêu cực của môi trường hiện tại có thể được bù trừ

•

Sự kết nối: một yếu tố thuộc về vị trí tác động đến BĐS thương mại là sự kết nối
giữa vị trí đất lối đi của người đi bộ, hay hệ thống đường đi, hệ thống bán lẻ trên các
khu vực đông đúc…

2.2. Sử Dụng Cao Nhất – Tốt Nhất

.

Nếu cùng loại và chất lượng (vật lí và luật pháp) công suất sử dụng của một miếng đất
phụ thuộc khả năng tiếp cận thị trường so với miếng đất khác. Càng gần thị trường hơn
cho mục đích sử dụng cụ thể thì công suất sử dụng sẽ cao hơn làm cho giá trị BĐS tạo ra
cao hơn. Khi nhắc đến việc sử dụng cao nhất – tốt nhất là ta thường nhắc đến:


Công suất sử dụng thay đổi theo thời gian phụ thuộc cầu thị trường, điều kiện môi
trường, ràng buộc pháp lí, sự cạnh tranh của các miếng đất khác. Đánh giá việc sử
dụng cao nhất và tốt nhất của một miếng đất tại thời điểm



Sử dụng cao nhất - tốt nhất tại một thời điểm có thể khác công suất sử dụng. Miếng
đất phù hợp cho công nghiệp nhưng cầu công nghiệp hạn chế nên được phát triển cho
dân cư như là việc sử dụng cao nhất - tốt nhất




Sử dụng cao nhất - tốt nhất thay đổi theo thời gian do thay đổi: cầu, công nghệ, giá trị
xã hội và giá trị miếng đất đó
4




Không phải tất cả BĐS đều được tận dụng theo mức sử dụng cao nhất - tốt nhất vì
hợp đồng cho thuê có thời hạn. Hay yêu cầu phải được cải thiện quá lớn mới có thể có
công dụng sử dụng cao nhất - tốt nhất

Có 3 nguyên tắc đánh giá sử dụng cao nhất – tốt nhất:
(1) Nguyên tắc dựa trên quan niệm của ngƣời sử dụng:


Hữu dụng: là khả năng mà BĐS có thể đáp ứng nhu cầu của người sử dụng tại địa
điểm cho trước, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nguyên tắc hữu dụng,
BĐS có khả năng đáp ứng nhu cầu của người sở hữu nó càng cao thì có tính hữu dụng
cũng như giá trị càng cao



Thay thế: một người mua có lí trí sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi
phí để mua một BĐS khác có cùng mức hữu ích tương tự



Dự kiến lợi ích tương lai: xác định giá trị hiện tại của các khoản thu nhập hay lợi ích
khác mà tài sản có thể đem lại trong tương lai cho người sở hữu


(2) Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS:


Đóng góp: giá trị của một bất động sản được hình thành bởi sự tham gia đóng góp
của nhiều yếu tố góp phần gia tăng tính hữu dụng của BĐS



Thặng dư của khả năng sinh lời: hiệu suất còn lại của đất là thu nhập ròng còn lại sau
khi đã thanh toán mọi chi phí hoạt động và trả lãi vốn đầu tư vào cải tạo đất. Thu nhập
ròng còn lại này được tính vào đất đai và giúp xác định giá trị của đất



Hiệu quả tăng dần – giảm dần: nếu trên BĐS cụ thể người ta xây dựng thêm nhiều
ngôi nhà thì chi phí về đất trên mỗi căn sẽ giảm, nhưng giá thị trường của mỗi căn nhà
cũng giảm vì sự gia tăng của mật độ xây dựng kéo theo diện tích mỗi căn nhà cũng
giảm



Cân bằng: với mỗi loại hình sử dụng đất cần sự tổ hợp tối ưu các yếu tố mà bảo đảm
giá trị cao nhất của đất. Nguyên tắc này cũng được áp dụng cho cộng đồng hay một
vùng

(3) Nguyên tắc gắn liền với thị trƣờng:


Phụ thuộc: vị trí kinh tế của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của loại hình sử

dụng BĐS cụ thể và môi trường kinh tế trên các cấp độ khác nhau

5




Liên thông: khả năng kết nối nhanh chóng giữa các dịch vụ, tiện ích và công trình
công cộng….hệ thống đi lại trong khu vực sẽ tạo liên kết giữa các thị trường tốt hơn.
Tạo giá trị sử dụng cao cho BĐS



Phù hợp: BĐS sẽ có giá trị tối đa nếu có được sử dụng một cách đồng nhất với những
thứ xung quanh



Cung cầu: tình hình nhu cầu sử dụng của thị trường đối với loại BĐS đó sẽ phản ánh
giá cả loại BĐS đó



Cạnh tranh: tính hiện đại đem lại giá trị kinh tế, thẩm mỹ cao sẽ tạo lợi thế so sánh
cho BĐS đó với những BĐS khác cùng loại



Thay đổi: sự biến động của tình hình nhu cầu sử dụng các BĐS trong khu vực để phục
vụ kịp thời các nhu cầu của nguồn dân cư


Nguyên tắc sử dụng cao nhất - tốt nhất phải đảm bảo các yếu tố:


Có thể về mặt vật chất



Được phép về mặt pháp lí



Khả thi về mặt tài chính



Có nhu cầu của thị trường



Đem lại giá trị cao nhất cho BĐS

2.3. Lí Thuyết Phân Tích SWOT

.

Mô hình phân tích SWOT là một công cụ rất hữu dụng cho việc nắm bắt và ra quyết
định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức kinh doanh nào. SWOT cung cấp một
công cụ phân tích chiến lược, rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của một DN hay của
một đề án kinh doanh. SWOT phù hợp với làm việc và phân tích theo nhóm, được sử

dụng trong việc lập kế hoạch kinh doanh, xây dựng chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh
tranh, tiếp thị, phát triển sản phẩm và dịch vụ.
Phương pháp này giúp DN đánh giá các yếu tố môi trường bên trong và bên ngoài,
bằng cách sử dụng cơ sở so sánh và phân tích SWOT giữa DN và đối thủ cạnh tranh. Từ
đó phác thảo một chiến lược giúp phân biệt DN với đối thủ cạnh tranh, giúp DN nâng cao
năng lực cạnh tranh trên thị trường

6


Phân tích điểm mạnh: điểm mạnh là tất cả yếu tố tạo nên khả năng cạnh tranh của DN
-

Năng lực tài chính thích hợp

-

Người lãnh đạo có khả năng

-

Những chiến lược được tính toán kỹ

-

Những chiến dịch quảng cáo tốt hơn

-

Hệ thống thông tin nhạy bén…


Phân tích điểm yếu: điểm yếu là tất cả yếu tố làm giảm khả năng cạnh tranh của DN
-

Không có chiến lược lâu dài

-

Thành tích yếu trong việc thực hiện chiến lược

-

Mạng phân phối yếu kém

-

Không có khả năng huy động vốn khi cần thay đổi chiến lược

-

Giá đơn vị hoặc giá toàn bộ sản phẩm, hàng hoá của DN cao hơn tương đối so với
những đối thủ cạnh tranh…

Phân tích cơ hội: phân tích cơ hội là nhằm xác định đâu là cơ hội tốt, cơ hội hấp dẫn để
từ đó có những hướng triển khai nhằm khai thác nhanh và có hiệu quả hơn. Mặt khác cơ
hội xuất hiện trên thị trường có thể có lợi cho tổ chức này nhưng lại đem lại bất lợi cho tổ
chức khác. Vì vậy, DN nên khai thác một hoặc một số những cơ hội hiện có trên thị
trường
-


Sức mạnh tài chính

-

Sản phẩm tốt

-

Nền kinh tế quy mô…

Cơ hội tiềm năng bên ngoài
-

Xâm nhập thị trường mới hoặc phân phúc thị trường mới

-

Mở rộng dòng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng rộng lớn hơn

-

Thị trường tăng trưởng nhanh hơn

Phân tích nguy cơ: yếu tố môi trường bên ngoài gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt
động sản xuất kinh doanh của DN, đó là những nguy cơ của môi trường. Nguy cơ xuất
hiện song song với cơ hội của DN, chi phối mạnh mẽ mọi hoạt động của DN.
-

Những đối thủ có giá bán sản phẩm thấp hơn


-

Hàng hóa dễ có những sản phẩm thay thế
7


-

Sự tăng trưởng thị trường chậm

-

Thay đổi nhu cầu của những người mua và sở thích của họ

2.4. Thuyết Lợi Thế Cạnh Tranh

.

DN phải gắn chiến lược kinh doanh với môi trường mà mình đang hoạt động. Hoặc
phải thiết lập lại môi trường thông qua lựa chọn chiến lược tương ứng.

 Cơ hội gia tăng khi môi trường có xu hướng hình thành tiềm năng cho một DN đạt
được lợi thế cạnh tranh.
 Đe dọa gia tăng khi môi trường có xu hướng gây nguy hiểm cho lợi nhuận và hoạt
động chung của DN.
Để nhận diện cơ hội, nguy cơ, các nhà quản lý sử dụng công cụ mô hình 5 lực lƣợng
cạnh tranh của M. Porter

2.4.1. Đối Thủ Tiềm Năng.
(1) Rủi ro cao do việc đối thủ tiềm năng gia nhập ngành dẫn đến nguy cơ cho DN.

Nếu rủi ro thấp, DN vẫn có thể đạt lợi thế cơ hội thực hiện tăng giá bán để tăng lợi nhuận

8


(2) Nếu rào cản gia nhập lớn làm cho chi phí gia nhập cao dẫn đến hạn chế sự xuất hiện
của đối thủ tiềm năng , tạo cơ hội cho DN có lợi nhuận cao.
Những rào cản điển hình cho việc gia nhập ngành:
-

Lòng trung thành đối với nhãn hiệu: sẽ làm giảm nguy cơ từ đối thủ do chi phí bẻ gãy
rào cản này khá cao.

-

Lợi thế chi phí tuyệt đối: gia tăng từ kỹ thuật sản xuất vượt trội làm giảm nguy cơ gia
nhập của đối thủ tiềm năng.

-

Quy mô kinh tế: là lợi thế chi phí liên kết với quy mô DN lớn để giảm chi phí do khối
lượng đầu ra lớn và giảm các chi phí đầu vào.

 Khi rủi ro này thấp thì DN có thể định mức giá cao đẩy lợi nhuận cao hơn.
2.4.2. Đối Thủ Cạnh Tranh Trong Ngành.
Nếu lực lượng cạnh tranh này yếu làm cho DN có cơ hội nâng giá đẩy lợi nhuận cao hơn.
Nếu lực lượng cạnh tranh này mạnh dẫn đến cạnh tranh giá khốc liệt (thậm chí đi đến
chiến tranh giá) làm hạn chế về lợi nhuận
 Cạnh tranh trong ngành đe dọa mạnh mẽ đến lợi nhuận của DN
Có 3 yếu tố tác động đến lực lƣợng cạnh tranh này:

(1) Cơ cấu cạnh tranh: liên quan đến số lượng và quy mô của DN trong ngành.
Cơ cấu công nghiệp phân đoạn: bao gồm các DN quy mô vừa và nhỏ, tác động
không lớn đến ngành. Đặc trưng:
-

Rào cản gia nhập thấp dẫn đến DN gia nhập nhiều gây ra bùng nổ, làm cho cung sản
phẩm đó lớn hơn cầu, dẫn đến chiến tranh giá làm cho lợi nhuận ngành giảm. DN có
nguy cơ ngừng kinh doanh

-

Sản phẩm hàng hóa không đa dạng.
Cơ cấu công nghiệp đồng nhất: một số lượng nhỏ các DN với quy mô lớn, thậm chí
có trường hợp chỉ một DN dẫn đến độc quyền.

 Bản chất và cường độ cạnh tranh trong ngành rất khó dự đoán.
 Hoạt động cạnh tranh của một DN tác động trực tiếp đến thị phần của đối thủ khiến
đối thủ có phản ứng tương ứng dẫn đến lợi nhuận ngành suy giảm.
Giải pháp: DN giảm nguy cơ bằng cách đi theo giá mà DN dẫn đầu ngành thiết lập.
9


(2) Điều kiện cầu:


Cầu tăng dẫn đến DN tăng doanh thu (không cần tấn công thị phần của đối thủ) tạo cơ
hội mở rộng hoạt động.




Cầu giảm dẫn đến DN phải cạnh tranh nhiều hơn để duy trì doanh thu và thị phần gây
ra nguy cơ cho DN kinh doanh

(3) Rào cản rút lui: các yếu tố kinh tế, chiến lược và động lực giúp DN cạnh tranh gồm:


Đầu tư vào nhà xưởng, thiết bị (không thể thay thế hay bán).



Chi phí cố định để rút lui cao (lương & bồi thường).



Các mối quan hệ giữa các đơn vị kinh doanh.



Sự phụ thuộc kinh tế trong ngành.

2.4.3. Sức Mạnh Thƣơng Thảo Của Khách Hàng.
Sức mạnh này cao nhất trong các tình huống:


Số lượng khách hàng ít và mua với số lượng lớn, người bán là DN có quy mô nhỏ



Khi DN phụ thuộc vào một tỷ lệ lớn đơn hàng của khách hàng.




Khi khách hàng có thể dịch chuyển các đơn hàng giữa các DN cung cấp ở mức chi phí
thấp để gạt ra những DN không muốn giảm giá.

2.4.4. Sức Mạnh Thƣơng Thảo Của Nhà Cung Cấp.
Đây là một nguy cơ khi họ có thể tạo áp lực tăng giá đối với DN, thường gặp trong những
tình huống sau:


Sản phẩm của DN bán ít có sản phẩm thay thế và nó là quan trọng đối với DN.



Khi DN mua không là khách hàng quan trọng.



Khi sản phẩm của nhà cung cấp là chuyên biệt không thể thay thế.

Với ngành kinh doanh BĐS đó là đất đai, nguồn lực quan trọng cho việc hình thành việc
kinh doanh. Đất đai từ chính quyền địa phương giao đất cho DN thuê để thực hiện việc
kinh doanh. Việc giao thuê đất từ khả năng thực hiện của DN cũng như các hoạt động
lobby chính quyền địa phương để DN có thể nhanh chóng tiếp cận với nguồn lực cho sản
xuất, kinh doanh BĐS
10


2.4.5. Nguy Cơ Từ Sản Phẩm Thay Thế.
Sản phẩm càng giống nhau thì nguy cơ càng lớn

2.4.6. Môi Trƣờng Vĩ Mô.
Ngoài ra môi trường vĩ mô cũng tác động mạnh đến sự cạnh tranh trong ngành. Sự
thay đổi của môi trường kinh tế vĩ mô gây ra tác động các lực lượng cạnh tranh dẫn đến
tác động trực tiếp đến ngành kinh doanh

(1) Môi trƣờng chính trị và luật pháp
Một trong những xu hướng quan trong nhất hiện nay là dần xóa bỏ các rào cản (một
số điều lệ, quy tắc) để hạ thấp rào cản gia nhập và mở cửa một số ngành cho DN mới
tham gia
(2) Môi trƣờng kinh tế vĩ mô
-

Tỷ lệ tăng trưởng của nền kinh tế

-

Lãi suất ngân hàng

-

Tỷ giá hối đoái

-

Tỷ lệ lạm phát

(3) Môi trƣờng xã hội
Tạo ra những cơ hội và nguy cơ cho DN.
Thay đổi dân số gây ra nguy cơ và cơ hội cho DN
-


Dân số tăng làm cho nhu cầu tăng nhanh tạo cơ hội cho một số DN

-

Dân số già gây nguy cơ cho một số DN

(4) Môi trƣờng công nghệ
11


Thay đổi công nghệ đưa đến thay đổi sản phẩm. Làm thay đổi rào cản gia nhập dẫn
đến định hình lại cơ cấu ngành
2.5. Khác Biệt Hóa Sản Phẩm.
DN đạt lợi thế cạnh tranh khi có suất sinh lợi cao hơn mức trung bình của ngành.
DN đạt mức lợi nhuận này khi:
(1) Giá SP/DV phải cao hơn mức giá trung bình và chi phí SP/DV tương đương với chi
phí trung bình của ngành.
(2) Chi phí SP/DV phải thấp hơn mức chi phí trung bình và giá SP/DV phải tương đương
mức giá trung bình của ngành.
(3) Doanh nghiệp phải có cả mức chi phí SP/DV thấp hơn và giá SP/DV cao hơn mức
trung bình của ngành.

 Để đạt lợi thế cạnh tranh, DN hoặc là có mức chi phí thấp hơn đối thủ, hoặc là
phải khác biệt hóa SP/DV của mình để có thể định mức giá cao hơn dẫn đến đạt lợi
thế về giá.
 DN phải thêm vào SP một số giá trị mới tạo khác biệt so với đối thủ.
Theo M. Porter: Đây là chiến lƣợc kinh doanh với giá thấp và khác biệt hóa sản
phẩm hay dịch vụ
-


Chiến lược giá thấp: làm mọi việc có thể để hạ thấp chi phí.

-

Chiến lược khác biệt hóa: làm mọi việc có thể để tạo sự khác biệt cho SP/DV để định
mức giá cao hơn đối thủ.

-

Xây dựng cơ sở của lợi thế cạnh tranh.

2.5.1. Bốn Yếu Tố Hình Thành Lợi Thế Cạnh Tranh Của DN.

12


2.5.1.1. Hiệu Quả.
DN sản xuất càng hiệu quả làm cho chi phí càng giảm thấp dẫn đến đạt lợi thế cạnh
tranh chi phí thấp. Một trong những thành phần quan trọng của hiệu quả là năng suất lao
động. DN phải có giải pháp đạt năng suất lao động và hiệu quả kinh doanh cao.
2.5.1.2. Chất Lƣợng.
SP có chất luợng cao tác động đến lợi thế cạnh tranh qua 2 mặt:
(1) Hình thành thương hiệu danh tiếng cho DN. Lúc đó DN có thể định được mức giá cao
hơn các đối thủ khác
(2) Chất lượng cao đến từ hiệu quả sản xuất cao làm hạ thấp chi phí sản xuất.
Hiện nay, vai trò của chất lượng sản xuất cao được xem như chiến lược để đạt lợi thế
cạnh tranh đối với doanh nghiệp.
2.5.1.3. Đổi Mới.
Đổi mới được xác định là những cái mới trong hoạt động cũng như sản xuất gồm:



Phát triển SP mới.



Đổi mới quá trình sản xuất.



Đổi mới hệ thống quản lý, cơ cấu tổ chức.



Đổi mới trong chiến lược phát triển.

Xét về dài hạn đổi mới là nhân tố dẫn dắt việc cạnh tranh giữa các DN. Nguyên nhân là:
Đổi mới thành công thì DN sẽ có cái mới mà đối thủ không có dẫn đến thực hiện khác
biệt hóa làm cho DN vượt trội hơn tạo ra ưu thế giá cao và chi phí thấp.

2.5.1.4. Thỏa Mãn Khách Hàng.
Để đạt điều này, DN phải cung cấp chính xác cái mà khách hàng muốn.
13


 DN phải xác định cho được nhu cầu của khách hàng và thỏa mãn nó.

 Thỏa mãn nhu cầu khách hàng là việc đạt hiệu quả cao nhất, chất lượng tốt nhất và
đổi mới tốt nhất để thỏa mãn cao nhất cho khách hàng.
Có thể thỏa mãn khách hàng bằng các hính thức như:



Sản xuất SP/DV theo yêu cầu của khách hàng



Gia tăng sự đáp ứng về thời gian cho khách hàng



Các giá trị khác phải được nhấn mạnh: thiết kế, dịch vụ kỹ thuật, chế độ hậu mãi…

 Cho phép DN tạo ra sự khác biệt so với đối thủ để xây dựng lòng trung thành đối
với nhãn hiệu làm cho DN có ưu thế định mức giá cao hơn

2.5.2. Tính Bền Vững Của Lợi Thế Cạnh Tranh.
Cái gì là tính bền vững của lợi thế cạnh tranh? Một DN đang tìm kiếm và phát triển
cho mình các năng lực đặc biệt sẽ đạt lợi thế này hay không? Câu trả lời tùy 3 yếu tố:


Rào cản bắt chước.



Khả năng của đối thủ.



Tính năng động của môi trường.


2.5.2.1. Rào Cản Bắt Chƣớc.
Là những khó khăn cho đối thủ khi muốn bắt chước, sao chép các năng lực đặc biệt
của DN.
Rào cản càng lớn thì tính bền vững của lợi thế cạnh tranh càng cao
Vấn đề đặt ra: thời gian để các đối thủ thực hiện bắt chước.

14




Thời gian để bắt chước càng dài, DN càng có nhiều cơ hội củng cố vị trí trên thị
trường làm cho đối thủ gặp những khó khăn



Thời gian càng dài, DN có cơ hội cải thiện năng lực, xây dựng năng lực mới để củng
cố vị trí đầu đàn.

Bắt chƣớc các nguồn lực: thường là nguồn lực hữu hình. Với ngành kinh doanh BĐS,
nguồn lực đất đai đóng vị trí quan trọng bậc nhất quyết định tương lai của DN
Bắt chƣớc khả năng: khó hơn do khả năng ít lộ ra. Đối thủ tìm cách thâm nhập vào DN
Trở ngại: khả năng của DN thường liên quan đến nhiều cá nhân dẫn đến khó bắt chước,
khó đạt được các điều kiện tương tự. DN phát triển năng lực dựa trên khả năng duy nhất
sẽ lâu bền hơn.
2.5.2.2. Khả Năng Của Đối Thủ.
Thành công của đối thủ là tập họp các chiến lược bằng việc phát triển một tập họp các
nguồn lực và khả năng. Làm cho DN dần thực hiện được việc bắt chước.
2.5.2.3. Tính Năng Động Của Môi Trƣờng.
Trong những ngành công nghiệp năng động thì chu kỳ sống của sản phẩm có xu

hướng ngắn lại chứng minh lợi thế cạnh tranh chỉ là tạm thời.
Trong ngành kinh doanh BĐS ngày càng năng động và chuyên nghiệp hơn, chu kì sử
dụng của BĐS là dài. Nhưng do sự cạnh tranh ngày càng gay gắt dẫn đến chu kì của sản
phẩm về tính hiện đại, nhu cầu đa dạng với việc sử dụng càng ngắn lại do công nghệ và
kĩ thuật hiện đại dẫn đến cạnh tranh về sản phẩm, cạnh tranh về giá

15