TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN KIM SƠN, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2007 – 2012

Sinh viên thực hiện: Trịnh Văn Hào
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Đặng Thanh Tùng

Hà Nội, năm 2014


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành đề tài chuyên ngành quản lý đất đai và trong suốt
thời gian thực tế tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài Nguyên và
Môi Trường - huyện Kim Sơn - tỉnh Ninh Bình, em xin gửi lời cảm ơn chân thành
nhất đến:
- Các thầy, cô giáo trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội đã
tận tâm giảng dạy, truyền thụ cho em những kiến thức bổ ích trong suốt thời gian
theo học tại trường.
- Toàn thể thầy giáo, cô giáo giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai trường Đại
học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong
quá trình hoàn thành đề tài.
- Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến thầy giáo, Th.S Đặng Thanh
Tùng người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và dẫn dắt em trong suốt thời
gian hoàn thành đề tài.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:

Ban lãnh đạo, cán bộ chuyên môn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng tài nguyên và môi trường - huyện Kim Sơn - tỉnh Ninh Bình đã giúp đỡ,
cung cấp những thông tin, tài liệu cần thiết và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để
em hoàn thành được đề tài tốt nghiệp với những số liệu cập nhật, đầy đủ, chính xác
và hoàn thiện hơn.
Với điều kiện thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một
sinh viên nên sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ
bảo đóng góp ý kiến của các thầy cô cùng toàn thể các bạn để em có điều kiện bổ
sung, nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn cho công tác thực tế sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 05 năm 2014
Giáo viên hướng dẫn

ThS. Đặng Thanh Tùng

Sinh viên

Trịnh Văn Hào


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... i
MỤC LỤC.............................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................... iv
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ........................................................................... v
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. vi
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ................................................................................ 2

2.1. Mục đích ................................................................................................... 2
2.2. Yêu cầu ..................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................. 3
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất.................................................... 3
1.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất...................... 4
1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 5
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận ........................................................................................................................ 5
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận .................................. 7
1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................ 14
1.3.1. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện
luật đất đai năm 2003 ..................................................................................... 14
1.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Ninh Bình .. 18
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 20
2.1. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 20
2.1.1. Đối tượng:............................................................................................ 20
2.1.2. Phạm vi: ............................................................................................... 20
2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 20
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 20
2.3.1. Phương pháp điều tra ........................................................................... 20
2.3.2. Phương pháp thống kê.......................................................................... 21
2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................... 21


iii

2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 21
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 22

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Kim Sơn - Ninh Bình ......... 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 22
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 27
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội. .......................... 32
3.2. Đánh giá tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .......... 33
3.2.1. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất ........................................................................................................ 33
3.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 35
3.2.3. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất......................................................................................................... 35
3.2.4. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ............................................................. 36
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất...................................................................... 37
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp ..................................................... 38
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................... 40
3.3.3. Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng ................................................... 41
3.4. Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn
2007 - 2012 ........................................................................................................... 42
3.5 . Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Kim Sơn- Ninh
Bình ...................................................................................................................... 44
3.5.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận ............................................................... 46
3.6. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận ......................................... 56
3.6.1. Thuận lợi.............................................................................................. 56
3.6.2. Khó khăn ............................................................................................. 56
3.6.3. Đề xuất các giải pháp ........................................................................... 57
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................. 59
1. Kết luận ............................................................................................................. 59
2. Đề nghị .............................................................................................................. 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 61



iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT
1
2

Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt
BĐĐC
BTC

Bản đồ địa chính
Bộ Tài chính

3
4
5

BTNMT
CP
CT

Bộ Tài nguyên Môi trường
Chính phủ
Chỉ thị


6
7

CV
ĐC

Công văn
Địa chính

8

ĐKTK

Đăng ký thống kê

9

GCN

10
11
12

GPMB
HĐND
NĐ

Giải phóng mặt bằng
Hội đồng nhân dân
Nghị định


13
14
15
16

NQ
QĐ
QSDĐ
TCĐC

Nghị quyết
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Tổng cục địa chính

17
18
19

TĐC
THCS
TNMT

Tái định cư
Trung học cơ sở
Tài nguyên và Môi trường

20


TT

Thông tư

21
22
23

TTg
TTLT
UBND

Thủ tướng Chính phủ
Thông tư liên tịch
Ủy ban nhân dân

24
25

UBTVQH
VPĐK

Ủy ban thường vụ Quốc hội
Văn phòng đăng ký

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


v


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ................. 12
Sơ đồ 1.2. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
các tổ chức và cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng .............................................................. 13
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn năm 2012 ............... 38
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Kim Sơn năm 2012 .... 39
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Kim Sơn năm
2012 ...................................................................................................................... 40
Biểu đồ 3.4. Cơ cấu sử dụng đất chưa sử dụng trên địa bàn huyện Kim Sơn năm
2012 ...................................................................................................................... 41
Biểu đồ 3.5. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2007 – 2012 ..... 43
Sơ đồ 3.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ................. 45


vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1:Tình hình dân số và lao động của huyện Kim Sơn giai đoạn 2007-2009 . 28
Bảng 3.2: Tình hình phát triển kinh tế huyện Kim Sơn năm 2007 - 2009 ............... 31
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn năm 2012 .............. 37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của huyện Kim Sơn năm 2012 ...... 38
Bảng 3.5. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng ...................................... 42
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản trên
địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2007 - 2012 ............................. 47
Bảng 3.7. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp và
nuôi trồng thủy sản trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2007 - 2012 .................... 49
Bảng 3.8. Kết quả cấp GCN sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh
Bình giai đoạn 2007 -2012 .................................................................................... 52
Bảng 3.9. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn

huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2007 - 2012.......................................... 54


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư
liệu sản xuất đặc biệt và quan trọng nhất của tất cả quá trình sản xuất, nó tham gia
vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành
nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân
tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn
bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực
hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có
liên quan. Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của
đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên bên cạnh
đó nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà
còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế
xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc. Trong điều kiện kinh tế xã
hội phát triển như hiện nay ở nước ta thì vai trò của đất đai và nhà ở lại càng to lớn
hơn. Do đó vấn đề quản lí ngày càng trở nên phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng là
một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 13 nội dung của công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là
cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc
đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của
đất nước.

Trong những năm qua công tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh Ninh Bình nói
chung cũng như công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Kim Sơn nói riêng đã được
chú trọng và có nhiều chuyển biến tích cực. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân, tạo điều kiện để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, đầu tư, khai thác tốt


2

tiềm năng từng bước cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống và chấp hành tốt Luật
đất đai, đồng thời Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ được nguồn tài nguyên đất đai
của mình đến từng chủ sử dụng. Kim Sơn là một huyện có nhiều tiềm năng để phát
triển kinh tế, xã hội, đã và đang trở thành một trong những trung tâm kinh tế, văn
hóa của tỉnh Ninh Bình. Do vậy quá trình đô thị hóa trên địa bàn huyện đã kéo theo
nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu sử dụng nhà ở ngày càng đòi hỏi phải thực hiện tốt
công tác quản lý Nhà nước về đất đai và một trong những nội dung quan trọng đó là
công tác cấp giấy chứng.
Nhận thức được vai trò của công tác cấp giấy chứng. Được sự chấp thuận của khoa
Quản Lý Đất Đai, trường đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội và dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo, Th.S Đặng Thanh Tùng em xin thực hiện đề tài:
“Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình
giai đoạn 2007 – 2012”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Kim Sơn –
Ninh Bình.
- Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2. Yêu cầu
- Thu thập số liệu đúng thực tế, chính xác và đầy đủ, có độ tin cậy, phản ánh
đúng quá trình thực hiện chính sách cấp giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu.
- Đảm bảo tính phù hợp với pháp luật, chặt chẽ về mặt pháp lý.


3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình
đăng ký khác, song đăng ký quyền sử dụng đất có một số khác biệt như: Đăng ký
quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực
hiện, nó có tính bắt buộc đối với người sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai; Đăng ký quyền sử dụng đất phải
thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước
để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo
pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
Tóm lại, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập

mối quan hệ hợp pháp đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ hoàn thành ở việc hoàn
thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát
triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa
dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… Vì
vậy, đăng ký quyền sử dụng đất là phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi
nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện


4

trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện quyền và nghĩa
vụ của mình theo pháp luật.
1.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo thực hiện việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là vệc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung
của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ điạ chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký quyền sử dụng đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan quản lý

nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất
đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin dầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất
được bảo vệ khi có tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử
dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ
bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả.
1.1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường
và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc thông tin về tình hình đất đai
theo yêu cầu của quản lý đất.


5

Theo hệ thống chính sách đất đai và chiến lược phát triển ngành địa chính,
các thông tin cần thiết để phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
Đối với đất nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần thiết bao
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng đất.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận
- Luật đất đai 2003 được Quốc Hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26
tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Trưởng Bộ
Tài Nguyên Môi Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận.
-Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của BTNMT về hướng

dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 về việc thi
hành luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
-Thông tư 117/2004/TT-BTC ngầy 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền
sử dụng đất.
-Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 18/7/2005 của BTNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
Phủ về thi hành luật đất đai.
-Thông tư số 30/2005/TT-BTNMT ngày 08/08/2005 của liên bộ: Bộ Tài
Chính và Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.


6

- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 về việc sửa đổi, bổ sung
Thông tư 117/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
198/2004/NĐ/CP ngày 03/12/2004.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.
- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của chính phủ quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của bộ tài nguyên và môi trường.
- Nghị định 88/2007 /NĐ-CP của chính phủ ngày 19/10/2007 về việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.
- Thông tư 17/2007 / TT-BTNMT ngày 21/10/2007 , quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 19/2007 /TT-BTNMT ngày 02/11/2007 , quy định chi tiết việc
lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT hướng dẫn về thực hiện thống kê, kiểm kê
đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất do bộ tài nguyên và môi trường
ban hành.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ
sơ địa chính.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư 28/2011/TT- BTC ngày 28/2/20011 hướng dẫn quản lý thuế


7

1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận
1.2.2.1. Cấp giấy chứng nhận
GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng.
GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản,
trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải

quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người sử dụng
đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy định tại Quyết
định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất cấp cho đất
nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát hành
theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo
Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất và màu trắng
lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy
chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết định số
08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT.
Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài
nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2007 /NĐ – CP ngày
19/10/2007 và Thông tư 17/2007 /TT – BTNMT ngày 21/10/2007 quy định mẫu


8

giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có màu
hồng cánh sen và có 01 bản.
1.2.2.2. Những đối tượng được cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009 ) quy
định những đối tượng sau đây được cấp GCN:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân
mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
1.2.2.3. Điều kiện cấp giấy chứng nhận
* Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Theo quy định tại Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung năm
2009 ) điều kiện để được cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất nếu đủ các điều kiện như sau: