TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊABÀN HUYỆN MỸ ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Sinh viên thực hiện: Trần Thị Mỹ Linh
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Hoàng Thị Phương Thảo

Hà Nội, năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên Và Môi
Trường Hà Nội, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô
giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã được trang
bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững
chắc trong cuộc sống sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành gửi
lời cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội,
ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã giảng dạy,
hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt để hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan
tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cô giáo – Th.s Hoàng Thị Phương Thảo và Th.s
Tăng Thị Thanh Nhàn - người đã hướng dẫn em thực hiện đề tài này.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cám ơn tới toàn thể các chú, các
anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức đã tạo điều kiện, giúp đỡ em

hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng, em kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể các chú, các anh, các
chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc, công
tác tốt, có một năm đầy may mắn và thành công.

Ngày

tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Trần Thị Mỹ Linh


MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... iii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. iv
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................... v
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT............................................................................................ 5
1.1 Một số khái niệm ........................................................................................... 5
1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận ..................................................................... 5
1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ........................................................................................ 6
1.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận .................................. 7
1.2. Căn cứ pháp lý .............................................................................................. 9
1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận ............................. 12
1.3.1. Giấy chứng nhận................................................................................... 12
1.3.2. Đăng ký cấp giấy chứng nhận ............................................................... 17

1.4 Cơ sở thực tiễn ............................................................................................. 18
1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới ................................................ 18
1.4.2 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ ...................... 22
CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................. 30
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................. 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 30
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................... 34
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ..................... 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ................................................... 43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013 ................................. 45

i


2.2.3. Nhận xét chung ..................................................................................... 49
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện Mỹ Đức, Thành
phố Hà Nội ........................................................................................................ 50
2.3.1. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện
Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội ........................................................................... 50
2.3.2. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ
Đức thành phố Hà Nội .................................................................................... 53
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................... 70
3.1. Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội70

3.1.1. Đánh giá quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 70
3.1.2. Thuận lợi và khó khăn ........................................................................... 71
3.2. Đề xuất các giải pháp .................................................................................. 73
3.2.1. Giải pháp về thủ tục hành chính ............................................................ 73
3.2.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ .................................................................. 74
3.2.3. Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận ................... 76
3.2.4. Một số giải pháp khác ........................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 79
1. Kết luận ............................................................................................................ 79
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 81

ii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BDĐC

Bản đồ địa chính

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai


GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐCN

Hộ gia đình cá nhân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ – UB

Quyết định – Uỷ ban

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

TT – BTNMT


Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

iii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các loại đất huyện Mỹ Đức ................................................................... 32
Bảng 2.2: Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất một số năm của huyện Mỹ Đức
.............................................................................................................................. 35
Bảng 2.3 Các xã và thị trấn của huyện Mỹ Đức ..................................................... 44
Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013 .................................. 46
Bảng 2.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/5/2012 .............................................. 54
Bảng 2.6: Tổng hồ sơ cấp GCNQSDĐ ở tại huyện Mỹ Đức từ năm 2009 – 2013 .. 57
Bảng 2.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức giai
đoạn 2009-2013 ..................................................................................................... 59
Bảng 2.8: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ
Đức đến 31/12/2013 .............................................................................................. 62
.............................................................................................................................. 63
Bảng 2.9: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất ở ......... 65
Bảng 2.10. Tổng hợp tình hình sử dụng đất của các tổ chức. ................................. 66

Bảng 2.11. Tổng hợp kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận của tổ chức trên địa bàn
huyện Mỹ Đức tính đến 31/12/2013 ...................................................................... 67

iv


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 13
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Mỹ Đức năm 2013 ................................. 58
Hình 2.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/5/2012 .............................................. 55
Hình 2.3: Số lượng GCN được cấp trong giai đoạn 2009 – 2013 ........................... 58
Hình 2.4: Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức được
cấp giai đoạn 2009-2013 ........................................................................................ 60
Hình 2.5: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ
Đức đến 31/12/2013 .............................................................................................. 63
Hình 2.6: Kết quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tổ
chức tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013 ................................................................ 68

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của quốc gia. Do vậy nó có giá trị đặc biệt mà không tư
liệu sản xuất nào có thể sánh được. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, bất kỳ ngành nào,
một quốc gia nào cùng cần đến đất đai. Đất đai có tính chất đặc trưng khiến nó không
giống với bất kỳ một tư liệu sản xuất nào khác, nó là nơi cư trú của sinh vật trên toàn trái
đất, là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian không thể di

chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người.
Việc quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này có ý nghĩa quan trọng
trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội quốc gia và mỗi địa phương. Bởi vậy,
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo đúng mục
đích và có hiệu quả”.
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập, mở cửa nền kinh tế thị trường nên
nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, thêm vào đó, dân số tăng nhanh kèm theo
sự phát triển các ngành đã gây áp lực lớn đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… ngày càng nảy sinh
nhiều vấn đề, bộc lộ những tồn tại trong công tác quản lý đất đai. Các hiện tượng
như: sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, giao đất trái thẩm quyền, sai
nguyên tắc, tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất đai… dưới nhiều hình thức đã và đang
diễn ra ở mọi nơi và ở các cấp.
Nhằm thực hiện việc quản lý đất đai theo quy chế chặt chẽ, phải nâng cao
trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các cơ quan quản lý nhà nước
trong việc quản lý và sử dụng đất. Từ đó có kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý,
có hiệu quả, sử dụng tiết kiệm nhằm vừa phát triển sản xuất, vừa bảo vệ môi trường.
Bên cạnh đó, việc bảo vệ quỹ đất hiện có, tận dụng tối đa các nguồn lực, tranh thủ sự

1


giúp đỡ về mọi mặt như kỹ thuật vốn, trang thiết bị hiện đại… để nâng cao hiệu quả
quản lý và sử dụng đất đai cũng cần được quan tâm nhiều hơn nữa.
Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được Nhà nước chú trọng quan
tâm, để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì
Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để
quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ

Nhà nước ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội
đang được tiến hành đồng loạt cùng các quận, huyện khác trên địa bàn Thành phố
nói riêng và cả nước nói chung. Đây là cơ sở để đánh giá tình hình quản lý và sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, phân tích, đánh giá những nguyên nhân còn
tồn tại từ đó đưa ra cách giải quyết nhằm phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc
phòng và bảo vệ môi trường sinh thái.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai, để thực hiện tốt
công tác quản lý và sử dụng đất trong thời gian tới, cần phải tìm hiểu và đánh giá
một cách chi tiết công tác quản lý đất đai của các cấp trong giai đoạn hiện nay, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu một số quy định chung về công tác cấp GCN
- Tìm hiểu tình hình công tác đăng ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, Thành phố
Hà Nội.
- Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những tồn đọng trong
công tác đăng ký cấp GCN tại địa phương.

2


2.2. Yêu cầu
- Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh
đúng thực trạng cấp GCN của địa phương.

- Đồng thời đưa ra các đề xuất có tính khả thi, phù hợp với thực tế của địa
phương.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận về quyền sử dụng đất tại
huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.
4. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu những quy định chung về công tác đăng ký cấp GCN.
- Tìm hiểu kết quả công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận QSDĐ tại huyện
Mỹ Đức.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công
tác đăng ký cấp GCN tại địa phương.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu,tài liệu:
+ Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng
ban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Nghiên cứu các văn bản pháp luật như: Luật, Thông tư, Nghị định, Nghị
quyết… về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương.
+ Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức,
Thành phố Hà Nội
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu:
+ Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lý
các tài liệu, số liệu đã thu thập được, từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng.

3


+ Thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài, đánh giá phân tích và tổng hợp
thông tin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ đó đề

xuất các biện pháp giải quyết và nhừng vấn đề cần khuyến khích, phát huy.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu thu thập được, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá, nhận xét; tìm ra những nguyên nhân tồn tại,
hạn chế và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất cho công
tác này.
6. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội

4


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Một số khái niệm
1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận
Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một
số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7 Điều và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dung sửa đổi, bổ sung của
Luật đất đai 2003 đã quy định cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu
cầu của chủ sở hữu.
Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày
01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận

5


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này, trừ trường hợp có yêu cầu cấp đổi của người đã được cấp giấy.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nước với người sử dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở hữu nhưng

Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng. Để Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai của quốc gia Nhà nước
tạo hành lang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN. Việc sử dụng đăng ký
sử dụng đất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây:
Tại Điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có
thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003:
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho nhân dân là
chủ sở hữu duy nhất. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất

6


đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền
sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa
đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Nhà nước thu hồi đất.
1.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài
nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp
thì GCN còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa
ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
a. Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.

7


- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua
bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ
trở ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt

là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại
thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có
thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại
nào về phía luật pháp.
b. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng
việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhà nước đặt ra.
- Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ
sử dụng.
- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực
đất đai.
- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các HGĐCN khi giải phóng mặt bằng.
- Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
c. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng,
tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận
vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh
doanh có hiệu quả.

8



- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là
căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là
cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê... quyền sử dụng
đất của mảnh đất đó.
1.2. Căn cứ pháp lý
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển
kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ
nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua
Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống
nhất, đảm bảo đúng mục tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
theo quy hoạch và pháp luật”.
Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: “Chính sách cải cách
ruộng đất” ra đời ngày 4/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu
của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến. Thực hiện chế
độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất,
đời sống của nhân dân dần dần đi vào ổn định.
Hiến pháp 1959 ra đời đánh dấu sự trưởng thành của Nhà nước Vịêt Nam dân
chủ cộng hoà. Trong hiến pháp quy định rõ ba hình thức sở hữu ruộng đất: Sở hữu
toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Sau năm 1975 Việt Nam hoàn toàn giải phóng, nước ta bước vào giai đoạn mới:
giai đoạn xây dựng đất nước tiến lên XHCN. Ngày 8/01/1988, Luật đất đai đầu tiên của
nước ta ra đời đánh dấu một bước phát triển mới trong công tác quản lý đất đai, đưa
việc quản lý và sử dụng đất đi vào nề nếp. Đến ngày 11/4/1993, Luật đất đai được
Quốc hội thông qua thay thế Luật đất đai năm 1988.
Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập,
không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc
hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ


9


ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu."
Luật đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng quy định rõ
13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Có thể nói Luật 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) là bộ Luật lớn
nhất, hoàn chỉnh nhất so với Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993, đây là một

bước tiến mới về quan hệ đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường, thúc đấy
các quan hệ này phát triển trong sự quản lý của Nhà nước. Đi kèm với Luật đất đai
2003 là một hệ thống các văn bản hướng dẫn gồm:

10