0

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ MINH NGỌC
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI
TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tao

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 – 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn :
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ MINH NGỌC
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI
TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tao

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Lớp

: K 44 - ĐCMT

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học


: 2012 – 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Nguyễn Quang Thi
Giảng viên hƣớng dẫn : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn :
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn
Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng
của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng
cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trườn .Được
sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý
Tài Nguyên em đã về thực tập tại Phòng Quản lý đất đai của Sở Tài nguyên
và Môi trường thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên . Đến nay em đã
hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài
Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của sở Tài nguyên
và Môi trường TP Thái Nguyên đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em
trong thời gian thực tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm hướng dẫn tận tình
của thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em trong quá

trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Do thời gian có hạn, lại bước đầu mới làm quen với phương pháp mới
chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến
đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để chuyên đề
này được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công
trong sự nghiệp cao quý
Thái Nguyên, ngày 20tháng 5 năm 2016
Sinh viên

Trịnh Thị Minh Ngọc


LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Đề tài này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Em xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Đề tài này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Đề tài đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 5 năm 2016
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Minh Ngọc


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015................................................... 48

Bảng 4.2. Giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ……………………….56
Bảng 4.3: Bảng tổng hợp các trường CSDL xây dựng bản đồ giá đất……....58


DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá ................. 16
Hình 2.2. Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá .................. 16
Hình 2.3. Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính
và BĐS – Thuỵ Điển......................................................................................... 17
Hình 4.1 . Bản đồ hành chính Thành phố Thái Nguyên ................................. 27
Hình 4.2. Bản đồ trục đường Hoàng Văn Thụ đã được chuẩn hoá................ 57
Hình 4.3. Xây dựng các trường CSDL thuộc tính của bản đồ giá đất trên
Mapinfo ........................................................................................................... 59
Hình 4.4. Vùng giá trị đất đai theo vị trí trên trục đường Hoàng Văn Thụ, ... 61
Hình 4.5. Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất và các thông tin đất đai..... 62


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

GIS


: Hệ thống thông tin địa lý

TP

: Thành phố

TPTN

: Thành phố Thái Nguyên

TDMNBB

: Trung du miền núi bắc bộ

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Khái quát về giá đất.................................................................................... 4

2.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 5
2.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất ................................................................ 13
2.3. Khái quát công tác quản lý, xác định giá đất trên thế giới....................... 15
2.3.1. Công tác định giá đất tại Australia ........................................................ 15
2.3.2. Công tác quản lý bất động sản và đất đai Thụy Điển ........................... 16
2.3.3. Công tác định giá đất ở Đức.................................................................. 17
2.4. Khái quát công tác định giá đất tại Việt Nam. ......................................... 18
2.4.1. Công tác định giá đất tai Việt nam........................................................ 18
2.4.2. Một số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng và quản lý
CSDL giá đất tại Việt Nam. ............................................................................ 19
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23


3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu........................................................... 23
3.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 23
3.2.2. Địa điểm thực tập .................................................................................. 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên ,
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................ 23
3.3.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại Thành Phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên .............................................................................................. 23
3.3.3. Thực trạng giá đất trên trục đường Hoàng Văn Thụ Thành Phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................................................................... 24
3.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 24

3.3.5. Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất. ......................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu................................................... 24
3.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ......................................... 25
3.4.3. Phương pháp bản đồ .............................................................................. 25
3.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 25
3.4.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 25
3.4.6. Phương pháp GIS .................................................................................. 26
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên .................. 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 32
4.1.3. Thực trạng đời sống văn hoá – xã hội ................................................... 34


4.1.4. Đánh giá chung về Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 40
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ....................................................... 42
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 42
4.2.2. Tình hình sử dụng đất ........................................................................... 47
4.3. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................................................. 49
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên ............ 49
4.3.2. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, .............................. 51
4.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 56
4.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian ............................................................... 56
4.4.2. Xây dựng cấu trúc các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính ....................... 57
4.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất......................... 59
4.4.4. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. ....................................... 60

4.4.5 Cập nhật giá đất ...................................................................................... 61
4.5. Đề xuất giảp pháp xây dựng bản đồ giá đất ............................................. 62
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 64
5.1. Kết luận .................................................................................................... 64
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
“ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !". Thật vậy, trong các điều
kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là
điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm
được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài
người
Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung,ở Việt
Nam nói riêng đang là vấn đề được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua.
Nguồn tài nguyên này ngày một suy thoái. Trong những năm gần đây với cơ
chế thị trường ở nước ta có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đòi hỏi
đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất
đai năm 2013 được ban hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến
giá đất và quyền sử dụng đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà
nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và

nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác
định giá đất hiện nay còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được nâng cao và
ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc
bình ổn thị trường đất đai . Bên cạnh đó chúng ta xác định chính xác giá đất
cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu vực sẽ là cơ sở để thực hiện các chính


sách pháp luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp
thuế sử dụng đất, tiền thuê đất..
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Quang Thi, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất
đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên".
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được hiện trạng giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá trị đất
đai trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và
công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng bản đồ giá đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu.
- Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,

chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Bổ sung tư liệu cho học tập.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn


- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí
trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế.
- Trang bị cho sinh viên một số kiến thức ngoài thực tiễn.
- Là cơ sở cho công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên
quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.


Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm về giá đất
2.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4
Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị

bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những
trường hợp sau đây (Luật Đất đai 2003) [3].
1. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và
những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn:


Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất và đối với đất được giao để quản lý Luật đã được bổ sung quy định
về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong
việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo
mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng
đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng
đất. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một
lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với
trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng
Chính phủ quyết định [4].
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.2.1. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất
* Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do


yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
* Yếu tố khu vực
Diện tích:
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ
dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử
dụng đất


Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình
giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự nhiên gồm có:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... Các
điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình
độ văn hóa, giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất
lượng và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà
văn hóa, công viện...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính
đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại,
giao thông v.v.). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người
dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, tất cả các tuyến đường đều
chịu ảnh hưởng của các yếu tố này. Các tuyến đường, phố này cũng có chất
lượng đường đảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến đường này là
công nhân viên chức, dân trí cao nên họ khá quan tâm đến chất lượng cuộc sống.

* Các yếu tố môi trường xung quanh
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì
môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến
giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng [2].


2.1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất
a) Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng
cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát
triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở
rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực
và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu
đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế
học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối
với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do
năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng
lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy
tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn

hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường
mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì
có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị
mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia


đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với
nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy
dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên
xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ
là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là
biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ
yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường
đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động
trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ
dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên,
thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập
của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu
tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích
nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó
tăng.
- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thực đến
từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể
hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với
ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá
đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần
nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông

thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài
một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên
ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.


- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất
có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà
đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc
biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất .
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh
hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh
hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và
các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực
trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố
khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng
của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
b) Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy, lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.



An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở
mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục
diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng
đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá
Tiến trình đô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi,
cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai
mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì
giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có
tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác
Quy hoạch đô thị
Được xem là yếu tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều
cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất
Yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó
nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [2].



2.1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
Yếu tố pháp lý chính là các giấy tờ liên quan đến thửa đất đó, theo
điều tra phỏng vấn người mua luôn quan tâm đến vấn đề giấy tờ pháp lý của
thửa đất, vì thửa đất có đầy đủ giấy tờ thì người dân mới yên tâm xây dựng
mặt bằng trên đó để làm nhà ở hoặc để sản xuất kinh doanh.
Yếu tố này ảnh hưởng khá lớn đến giá đất tại địa bàn Thành phố Thái
Nguyên các thửa đất có giấy tờ pháp lý thì giá của các thửa đất đó cao hơn,
ngược lại các thửa đất không có giấy tờ thậm chí không thể bán được [2].
2.1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
a) Yếu tố tâm lý
Yếu tốtâm lý ảnh hưởng đến giá đất được thểhiện qua 2 khía cạnh :
* Thứ nhất :Tâm lý nóng vội và đám đông :Khi giá đất lên cao người
dân thường đổ xô đi mua đất, họ lo nghĩ rằng các thửa đất có khả năng sinh
lời cao sẽ bị người khác mua hết, vì vậy mà gây nên hiện tượng sốt giá.
Ngược lại khi giá đất xuống thấp họ lại chần chừ để chờ có thểmua được thửa
đất có giá thấp hơn mức giá hiện tại, gây nên hiện tượng đóng băng.
* Thứ hai : Người Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi nhiểu yếu tố tâm
linh,họ quan niệm rằng thế đất hướng Đông và Đông Nam là cát, là thuận
lợi và thế đất hướng Tây và Tây Bắc là hung, là họa vì vậy mà các đất có
hướng Tây thường có giá thấp hơn.
b) Yếu tố quốc tế:
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời
ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.


+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,

hoà hảo thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng [2].
2.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
- Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP căn cứ Luật tổ chức Chính phủ ngày 25
tháng 12 năm 2001, căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013. Theo đề
nghị của Bộ Trưởng BTN & MT, Chính phủ ban hành Nghị định quy định về
giá đất.
- Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, từ ngày
29/12/2014, Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất chính
thức có hiệu lực.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đât và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi. bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 Nghị quyết
thông qua Bảng giá đất giai đo ạn năm 2015 - 2019 trên đị a bàn tỉ nh Thái
Nguyên
- Quyết định số 7/CT-UBND ngày 18/04/2014 Chỉ thị về việc triển
khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 Phê duyệt Bảng
giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013


của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
- Quyết định số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 thông qua

Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 về quy
định chi tiết phương pháp đinh giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010
của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng. thẩm
định. ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 145/2007/TT-TBC ngày 09 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính. hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007
của Chính phủ về sửa đổi. bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất. thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


2.3. Khái quát công tác quản lý, xác định giá đất trên thế giới
2.3.1. Công tác định giá đất tại Australia
Thông tin định giá: Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định giá, các
nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập
nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà,

bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây
dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành, nhiều thông tin các nhà chuyên
môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông
tin từ Nhà nước và các tổ chức. Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức
năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các
yêu cầu tất yếu với công tác định giá. Người ta sử dụng CSDL địa chính đa
chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai
nói chung trong đó có công tác định giá. Hình 2.1 là bản đồ thể hiện các vùng
giá đất theo một khoảng giá nhất định. Dạng mô hình này phù hợp và thích
ứng về cả hai mặt tích tụ thông tin và trình độ công nghệ thông tin.
* Tạo bản đồ thể hiện các vùng giá đất theo một khoảng giá nhất định:
Chúng ta có thể tham khảo ứng dụng hệ thống thông tin địa lý GIS và tạo ra
bản đồ giá theo giá đất theo những khoảng giá nhất định. Tại hình 2.1, Màu
sắc các lô đất phản ánh vùng giá. Vùng màu ghi có giá từ 6.000 đến 10.000 $.
màu hồng nhạt: từ 5.000 đến 6.000$; màu hồng đỏ: từ 4.000 đến 5.000$; màu
đỏ: từ 3.000 đến 4.000… màu xanh nõn chuối: từ 1.000 đến 1.250$;..v.v