TCNH1-K9
BÀI TẬP LỚN
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THÀNH VIÊN NHÓM :

NGUYỄN THỊ THỦY (018)
NGUYỄN THỊ THỦY (010)
PHẠM THỊ THU
NGUYỄN THỊ NGỌC
ĐOÀN NGỌC PHƯƠNG

LỚP

:

GVHD

:

TCNH1- K9

1


TCNH1-K9
I.
1.
2.
3.

4.
5.
6.

II.

Những thông tin cơ bản
Tên loại tài sản: Bất động sản tại số nhà 79 xã Đại Áng huyện Thanh Trì
-Hà Nội
Nguồn gốc của tài sản : Do cha ông để lại
Vị trí của bất động sản : Tại 79 xã Đại Áng, Huyện Thanh Trì, Hà Nội
- Đông giáp: ngõ, xóm nhà ông Thưởng
- Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải
- Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng
- Bắc giáp : đường làng
Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax: của khách hàng yêu cầu định giá
- Ông : Nguyễn Duy Yên
- Hộ khẩu thường trú : Thôn 3- Đông Mỹ -Thanh Trì – Hà Nội
Ngày định giá: 28/04/2017
Họ tên nguời lập báo cáo yêu cầu định giá : Nguyễn Thị Thủy

Những căn cứ pháp lý để định giá
2.1. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP
ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐCP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định
giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003
của Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm
định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban
2


TCNH1-K9
hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
2.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TTBTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v
hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ

Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ
V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
3


TCNH1-K9
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
của Chính phủ;
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố
Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008;
- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố
Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội;
2.3. Các văn bản pháp quy về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban
hành quy chế Khu đô thị mới;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến
trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và
quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
4


TCNH1-K9
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng
dẫn quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng
dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu
và vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây
dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng";
- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa
bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND ngày 23/6/2008 của
UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật
kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số Quyết
định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công
bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công

bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008;
- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;

II, PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ
- Tổ định giá nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin do khách hàng cung
cấp.
- Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại thời điểm và địa
điểm định giá, từ đó lập ra biên bản kỹ thuật đánh giá.
- Tham khảo, nghiên cứu, phân tích, so sánh giá trị thị trường tại thời điểm định
5


TCNH1-K9
giá.
III,

ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ

1. Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền
- Giấy chứng nhận QSĐ số S 159941 Do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày
26/4/2004
- Giấy phép xây dựng số 876/2004, ngày 13/8/2004
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00286 QSDĐ/361-CP
III. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
1. Đất và nhà ở:
+Diện tích đất chuyển quyền sử dụng là 353m2
Mục đích sử dụng đất :300m2 đất ở
53m2 vườn trống
+Nhà ở hai tầng

+ Ngôi nhà gồm có 2 tầng: gồm 3 phòng ngủ, 1 phòng khách,1 phòng ăn
và 2 phòng vệ sinh
+ Diện tích sàn sử dụng là : 2 sàn là 300m2 x 2= 600m2
- Thời hạn sử dụng của người chuyển quyền sử dụng đất : lâu dài
- Thời hạn sử dụng của người nhận quyeend dử dung đất : lâu dài
- Đã đăng kí quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại UBND Xã Đại
Áng được UBND huyện thanh Trì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất số S/159941 ngày 26/04/2004
2. Bằng hợp đồng này bên bán đồng ý bán toàn bộ diện tích nhà và chuyển
quyền sử dụng đất cho bên mua
3. Bên mua nhà và nhận quyền sử dụng đất đồng ý mua toàn bộ diện tích đất và
quyền sử dụng đất như hiện trạng và chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch
theo quy hoạch của nhà nước đối với diện tích đất và quyền sử dụng đất

6


TCNH1-K9
IV.

Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật
24,5m

15m

14m

N

12m


12,5m

T
B

1. Vị trí của bất động sản ( theo quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997)
- Đất : số S/ 15941 Đại Áng – Thanh Trì – Hà Nội
- Diện tích : 300m2 đất ở
Đ
53m2 vườn trống

V.

- Ranh giới + Đông giáp: ngõ, xóm nhà ông Thưởng
+ Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải
+ Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng
+ Bắc giáp : đường làng
- Loại đất : đất ở
- Thời hạn sử dụng : lâu dài
- Các giấy tờ về nhà đất + giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S/159941
do UBND huyện Thanh Trì cấp
- Không có tranh chấp
- Không nằm trong diện quy hoạch
- Không thế chấp
Những giả thiết và hạn chế trong định giá tài sản
- Tính hợp lý : Đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất không có tranh
chấp
- Thuận lợi của mảnh đất: gần chợ Đại Áng, gần trường học (THCS Đại
Áng, tiểu học Đại Áng)

7


TCNH1-K9
- Hạn chế mảnh đất : Không giáp mặt đường lớn, không gần trung tâm
thương mại
- Gía trị thị trường của mảnh đất : *Thuận lợi cho việc mua bán hàng
ngày.Gần trường học thuận lợi cho việc con đi học.
* Do không ở mặt đường nên mảnh đất
không thuận lợi để mở cửa hàng kinh doanh, không gần trung tâm mua
săm nên việc mua sắm không thuận tiện
 Giá thị trường của mảnh đất giảm
VI. Kết quả khảo sát thuộc địa
1. Mục đích : Nhằm cung cấp số liệu cho việc nghiên cứu mảnh đất , xác định
vị trí cụ thể, quy mô và đánh giá hiệu quả đầu tư về tài chính, kinh tế, xã hội.
- Xác định được vị trí địa lý để sau đó khảo sát địa hình
2. Kết quả thu được từ khảo sát thuộc địa
- Diện tích : 352.79m2
- Vị trí: Đại Áng - Thanh Trì - Hà Nội
+ Đông giáp: ngõ xóm nhà ông Thưởng
+ Tây giáp : nhà ông Nguyễn Xuân Khải
+ Nam giáp: nhà ông Nguyễn Văn Thưởng
+ Bắc giáp : đường làng
- Loại đất: đất ở
- Thời gian sử dụng: Lâu dài
- Quyền sử dụng đất: Hợp pháp
- Không có tranh chấp
- Không nằm trong diện quy hoạch
- Không thế chấp
 Việc khảo sát thực địa cho kết quả không chênh lệch nhiều so với hồ sơ

địa chính

VII.Những lập luận về mức giá cuối cùng
1.Giá chuyển nhượng quyền sử dụng nhà,quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà
đất:
-Bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất
nói trên cho bên nhận quyền sử dụng đất.Bên chuyển quyền sử dụng nhà,quyền sử
dụng đất có trách nhiệm bàn giao toàn bộ diện tích đất nói trên cho bên nhận quyền
8


TCNH1-K9
sử dụng đất sau khi bên nhận quyền sử dụng đất đã thanh toán toàn bộ số tiền như
đã thỏa thuận
-Bên nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên chuyển quyền sừ
dụng đất.

2.Thuế và lệ phí:
-Việc xác định giá thuế và lệ phí trước bạ đối với diện tích đất do Chi cục thuế
huyện Thanh Trì xem xét và thực hiện thẩm quyền
3.Giá trị mảnh đất:
-Thuộc quyền sở hữu,quyền sử dụng đất của chủ sở hữu
-Không bị tranh chấp về quyền thừa kế,quyền sử dụng đất trong khuôn viên
-Không bị ràng buộc dưới bất kì hình thức nào bởi: thế chấp, bảo lãnh, tặng , cho
thuê hoạc kê khai làm vốn của doanh nghiệp...
-Không chứa yếu tố nào dẫn đến việc bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét
và xử lý theo pháp luật
Từ việc khảo sát xem xét ,khảo sát thực nghiệm, biết rõ về hiện trạng đất và
nguồn gốc quyền sử dụng đất, giấy tờ họp pháp, thời hạn và mục đích sử dụng đất
có thể quyết định: giá mảnh đất là 1,5 tỷ VND


VII. Phương pháp định giá:
Các phương pháp được sử dụng để thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí
Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một
cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi
nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
1. Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định
a. Khái niệm
9


TCNH1-K9
Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính
giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản
tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất.
b. Các bước định giá
B1. Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã được giao dịch gần nhất có thể so
sánh được với bất động sản mục tiêu
- Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
B2. tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằmđảm bảo
tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Khi kiểm tra và
phân tích các giao dịch thị trường cần làm rõ nguồn gốc đặc điểm và tính
chất các giao dịch
B3. Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất
B4. Xácđịnh các yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bấtđộng sản
chứng cứ dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của các bất
động sản
B5 . Uớc tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động

sản đã điều chỉnh
c. Các bất động sản so sánh
Theo nghiên cứu và khảo sát thị trường cho thấy trên cùng một mặt
đường có 3 ngôi nhà 2 tầng có kiến trúc tương tự và đã được bán.
BĐS1: Được bán vào tháng 1/2017
Có diện tích là 350m2 trên cùng mặt đường với ngôi nhà thẩm định và có số
phòng tương tự,nhưng không có sân vườn, chưa hợp pháp về quyền đối với
bất động sản, được sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Được bán với
giá 4.8 tỷ.
Biết rằng gần đó có hai căn nhà mới được bán. Căn thứ nhất có phần sân
vườn giống ngôi nhà cần thẩm địnhđược bán với giá 8.2 tỷ. Căn nhà thứ hai
có diện tích tương tự căn thứ nhất nhưng không có sân vườn được bán với
gia 7.1 tỷ.
BĐS 2. Được bán vào tháng 10/2016

10


TCNH1-K9
Có diện tích có diện tích 260m2 nhưng có nội thất kém hơn ngôi nhà cần
thẩm định là 40tr, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa được bán với
giá 7.9 tỷ.
BĐS 3. Được bán vào tháng 3/2016
Có diện tích là 360m2 có nội thất tốt hơn 50tr, có giấy tờ hợp lệ
và được bán với điều kiện thanh toán với điệu kiện. Lần 1 trả ngay 5tỷ, trả
lần hai sau một năm là 3.5 tỷ và trả lần ba sau 2 năm là 2.7 tỷ.
 Thông tin bổ sung theo quy định hiện hành
- Giá nhà đất do nhà nước quy định tại con đường này là 21tr/m2
- Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2
- Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nộp 50% trong hạn

mức và 100% ngoài hạn mức.
- Lãi suất tiền gửi ngân hàng kì hạn 1 năm là 9%, 2 năm là 10%, 3 năm là
11%
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản coi như tương
đồng.
d. Định giá bất động sản cho diện tích nhà đất cần thẩm định:
 Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều
kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối
tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so
sánh được.

-

-

• Bất động sản 1:
Số tiền hợp thức hóa BĐS 1
= 200 m2 x 50% x 21 + 150m2 x 21 x 100% = 5.25 tỷ
Giá trị phần sân vườn là:
= 8.2 – 7.1 = 1.1 tỷ
Giá BĐS 1 sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý, quyền sử dụng
đất và giá xây dựng so với BĐS thẩn định là:
= 4.8 + 5.25 + 1.1 = 11.15 tỷ
Giá 1m2 = 11.15 / 350 = 31.857 triệu đồng / 1m2

• Bất động sản 2
- Giá BĐS 2 là
= 7.9 + 0.04 = 7.94 tỷ
11



TCNH1-K9
- Giá 1m2 = 7.94 / 260 = 30.538 triệu đồng / 1m2
• Bất động sản 3
- Giá bán BĐS 3 là
= 5 + - 0.05 = 10.392 tỷ
- Giá 1m2 = 10.392 / 360 m2 = 28.87 triệu đồng / 1m2
 Giá cơ sở 1m2 ước tính cho BĐS thẩm định là:
=
= 30.423 triệu đòng / 1m2
 Giá BĐS cần thẩm định là:
= 353x 30.423triệu = 10,738.848 (tỷ đồng)
2. Áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định BĐS mục tiêu
a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.

b. Các bước định giá
Bước 1 . ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống vàđang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2. ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo công trình xây dựng
hiện có trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy
định pháp luật : thẩm định viên lựa chọn các phương pháp
+ Phương pháp thông kê chi tiết của nhà máy xây dựng
+Phương pháp so sánh thị trường
Bước 3. Xác định hao mòn và ước tình giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây
dựng hiện có trên đất
+Phương pháp đo mang tính kĩ thuật
+Phương pháp đo dựa vào thị trường

12


TCNH1-K9

c. Chi phí xây dựng nhà ở:
Chi phí xây dựng nhà ở 2 tầng: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo từ
Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 2 tầng đơn giá xây dựng 4.000.000đ/m2, quy về
thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1028/BXD - VP. Giá xây dựng
nhà ở quy về thời điểm quý I/2017 tăng 1.35 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích
thị trường giá vật liệu xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng tăng so với quý
I/2017 khoảng 5%).
Theo gía thị trường tại Thanh Trì là 19 triệu /1
 Giá xây dựng quy về thời điểm 2017 tăng là : 1. 35* 1.05 = 1.4175%
Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là:
(600 x 4,500,000 x 1.4175)/1.1 = 3,479,318,182 đồng = 3. 479 tỷ
Giá trị của mảnh đất là (19 triệu / 1 = 24 x 353 = 8.472 tỷ

Bảng tính tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng
T
T
1
2
3
4
5

Kết cấu
chính
Móng

Tường
Sàn
Trụ cột
Các phần
khác

Tỷ lệ chất
lượng còn lại
(%)
(O)
85
80
85
75
82

TLGT các
KC chính
(%)
(A)
21
15
11
10
43

(B) = [(O)
x(A)]/100
(%)
(B)

17,85
12
9.35
7.5
35.26

100

81.96

TLCL còn lại
của BĐS
(C)=
(C)
81.96

=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất
lượng còn lại của nhà chính là: 81.96%.
13


TCNH1-K9
Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là :
3,479,318,182 x 81.96% = 2,851,649,182 đồng = 2.812 tỷ

 Giá trị Bất động sản mục tiêu là: 2.812 + 8.472 = 11.284 tỷ

14



TCNH1-K9
VIII, KẾT LUẬN
IX, NHỮNG HẠN CHẾ
- Thứ nhất: môi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định
số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số
Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội
dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui định
về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá bất động sản của Luật kinh doanh
bất động sản.
- Thứ hai: đã xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong việc cung cấp
dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch
vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút
khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm
định giá. Đồng thời cũng đã có Thẩm định viên về giá có hành vi thông đồng với
khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá trị thị trường của nó, làm thiệt
hại đến lợi ích của các bên liên quan tham gia thị trường.
- Thứ ba: tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả
thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ tư vấn do đó cũng
gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết
quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần
thẩm định giá và các bên có liên quan
- Thứ tư: việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài
chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan
quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp. Việc quản lý điều
kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp, của Thẩm định viên về giá vẫn
còn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ Thẩm định viên về
giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá đã xảy ra.
- Thứ năm: các chế tài để xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh
nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa được

15


TCNH1-K9
thiết kế chặt chẽ do đó còn rất lúng túng trong thực tế xử lý các trường hợp như
không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các qui định về
hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,…
- ………
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị
trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều
kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến
động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện
hành.
- Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện
hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn
còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm
hiện nay.
- Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành
nghề yêu cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi
nhuận của ngành nghề nếu thị trường có biến động quá mức
X, KÝ XÁC NHẬN

16