HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN CƠ THẠCH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày
tháng

năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và những lời chỉ bảo chân tình của các thầy
cô giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới
những tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình
của PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi về mọi mặt
để hoàn thành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô trong
Khoa Quản lý đất đai.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của UBND huyện Phú Xuyên,
phòng Tài nguyên & Môi trường, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thống
kê huyện Phú Xuyên đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ trong quá trình học
tập và thực hiện luận văn này.

Hà Nội, ngày
tháng
năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Cơ Thạch


ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3


Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 5
2.1.

Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 5

2.1.1.

Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai ................................................. 5

2.1.2.

Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất........................................................... 7

2.2.

Hệ thống đăng ký đất đai ................................................................................. 7

2.2.1.

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai.............................................................. 7

2.2.2.

Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới ........................................ 11

2.2.3.

Hệ thống đăng ký đất đai tại việt nam ............................................................ 14


2.3.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nước ta .............................................. 19

2.3.1.

Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động ........................................................... 19

2.3.2.

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký qsd đất......................... 22

2.3.3.

Hiện trạng hoạt động ..................................................................................... 23

2.3.4.

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký...................... 26

2.4.

Tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố hà nội ...................................................................................................... 28

2.4.1.

Về mô hình tổ chức........................................................................................ 28

2.4.2.


Về chức năng nhiệm vụ ................................................................................. 28

2.4.3.

Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động.................................... 29

2.4.4.

Về cơ chế tài chính ........................................................................................ 29

iii


2.4.5.

Về đăng ký biến động .................................................................................... 30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31


3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp............................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp chọn địa điểm, đối tượng điều tra ............................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 32

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh ..................................................................... 32

3.5.6.


Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 34
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện phú xuyên,
thành phố hà nội ............................................................................................ 34

4.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên .......................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú
Xuyên ............................................................................................................ 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất ........................................................ 46

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 46


4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai ............................................................................... 47

4.3.

Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Phú Xuyên .......................................................................................... 53

4.3.1.

Tổ chức bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú
Xuyên ............................................................................................................ 53

4.3.2.

Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................... 57

4.3.3.

Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................ 63

4.4.

Đánh giá chung của người dân về hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ............................................................. 69

4.4.1.

Mức độ công khai thủ tục hành chính............................................................. 69


4.4.2.

Thời gian giải quyết thủ tục hành chính ......................................................... 70

4.4.3.

Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 72

4.4.4.

Các khoản lệ phí phải đóng ............................................................................ 73

iv


4.4.5.

So sánh hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Phú Xuyên giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp................................... 75

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ................................................ 77

4.5.1.

Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của

văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ............................... 77

4.5.2.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ................................................ 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 82
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 82

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 85
Phụ lục ...................................................................................................................... 88

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS
BTNMT
BNV

BTC
BTP
CHXHCN
CNH - HĐH
CNTT
CP
ĐKĐĐ
ĐKTK
ĐKQSDĐ
GCN
GCNQSD
GPMB
HSĐC
KHKT
NĐ
QSD
QĐ
TDTT
TN&MT
TT
TTBĐS
TTCN
TTg
TTHC
TTLT
TW
UBND
VPĐK
VPĐKĐĐ
VPĐKQSDĐ

VPĐKĐ&N

Bất động sản
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ Nội vụ
Bộ Tài chính
Bộ Tư pháp
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Công nghệ thông tin
Chính phủ
Đăng ký đất đai
Đăng ký thống kê
Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Hồ sơ địa chính
Khoa học kỹ thuật
Nghị định
Quyền sử dụng
Quyết định
Thể dục thể thao
Tài nguyên và Môi trường
Thông tư
Thị trường bất động sản
Tiểu thủ công nghiệp
Thủ tướng Chính phủ
Thủ tục hành chính
Thông tư liên tịch

Trung ương
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký
Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước .................................... 24
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước ..................................... 27
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2014.................................. 46
Bảng 4.2. Cơ cấu nhân lực VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện
Phú Xuyên năm 2015 ................................................................................ 55
Bảng 4.3. Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ ...................................................................... 60
Bảng 4.4. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................... 62
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động .......................................................... 65
Bảng 4.6. Ứng dụng tin học cung cấp thông tin số liệu hồ sơ địa chính...................... 68
Bảng 4.7. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 69
Bảng 4.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ............................................. 70
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá về thái độ phục vụ và mức độ hướng
dẫn của VPĐK huyện ................................................................................ 72
Bảng 4.10. Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định................................................ 74

vii



DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội ...............29
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Xuyên ...........................................................34
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015...............................39
Hình 4.3. Cơ cấu ngành nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 ........................................40
Hình 4.4. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................46
Hình 4.5. Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu ..................................................58
Hình 4.6. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................61
Hình 4.7. Kết quả cấp GCNQSD đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015 .................63
Hình 4.8. Một số hình ảnh về VPĐKĐĐ huyện Phú Xuyên .........................................68
Hình 4.9. Một số hình ảnh đi điều tra khảo sát .............................................................74

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Cơ Thạch.
Tên đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội”.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
2. Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Phú Xuyên, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Phú Xuyên, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyên.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 150 hộ tại 10 xã, thị trấn thuộc huyện Phú Xuyên.
3. Kết quả nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của VPĐKQSDĐ từ khi thành lập đến năm
2015 đã có những kết quả đáng ghi nhận. Giai đoạn 2011 - 2015, cấp được 20.252
GCN, đạt 90,37% kế hoạch.
- Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên địa bàn huyện chưa được đồng
bộ và đầy đủ ở 3 cấp, nhiều bản đồ địa chính đã biến động trên 40% nhưng chưa được
chỉnh lý, sổ mục kê chưa được cập nhật biến động, đã cập nhật chỉnh lý biến động được
676 hồ sơ. Cung cấp số liệu hồ sơ địa chính được 55 thông tin.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 97,33% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 77,34% số ý kiến
cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,00% ý kiến đánh giá là thái
độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 83,33% ý kiến cho
rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định. Như vậy, đa
phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn tại những
ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ huyện Phú Xuyên cần có
nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.

ix


4. Kết luận
- Huyện Phú Xuyên là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã
hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô. Việc sử dụng đất
của huyện Phú Xuyên đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất nước
giảm dần diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp phát triển công
nghiệp và dịch vụ.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên được thành lập theo Quyết

định số 2509/QĐ-UB ngày 22/7/2009 của UBND huyện Phú Xuyên. Thực hiện Quyết
định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc thành
lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên đổi tên thành Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi Trường.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện những năm qua đã có nhiều cố gắng
và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 26
xã, thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm
2015; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn huyện
và các xã, thị trấn; 26/28 xã, thị trấn thực hiện giao ruộng ổn định lâu dài cho hộ gia
đình, cá nhân và tiến hành dồn điền đổi thửa đạt 100%; cấp được 18.575 GCNQSD đất
ở;… Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vi phạm, bất cập trong quá trình sử dụng đất và
hoạt động của VPĐK.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thach Co.
Name of thesis: "Evaluation of the activities of the Office for Registration of
Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi".
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
1. Objectives of the study
- Assess the operational status of the Office for Registration of Land Use Right of
Phu Xuyen District, Hanoi in the general management of land resources of the district.
- Propose some solutions to improve operational efficiency of the Office for

Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Hanoi.
2. Research Methods
- Collect secondary data in Phu Xuyen District People's Committee, the Office for
Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District, Department of Natural
Resources and Environment of Phu Xuyen district.
- Investigate primary data: Survey of 150 households in 10 communes and towns
in Phu Xuyen District.
3. Research results
- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2015 has remarkable results. The period 2011 - 2015, 20.252
licenses were granted, reaching 90,37% of the plan.
- The adjustment of changes in land use in the district has not been fully
synchronized at 3 levels. Many cadastral maps have variations of over 40% but have not
yet been revised; variations are not updated in statistical books, has updated the change
is 676 records. Provide data cadastral records are 55 information.
- Statistics of interview and survey resulted in 97.33% of people's opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Office are sufficiently addressed
to the public; 77.34% of people said the results are returned on time as appointed;
92.00% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete
instructions; 83.33% of people said that they do not have to pay extra fees other than the
prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the
Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the
Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District to require a lot of
effort to overcome these problems, weakness.

xi


4. Conclusion
- Phu Xuyen is a district with a lot of potentials and advantages of socialeconomy; fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land in

Phu Xuyen district has been the in the right direction according to the industrialization modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area of
non-agricultural land for industry and services development.
- Office for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was established
under Decision No. 2509/QD-UB dated 07/22/2009 of Phu Xuyen District People's
Committee. Implementing Decision No. 1358/QĐ-UBND dated 31/03/2015 of the Hanoi
People's Committee on the establishment of land registry offices in Hanoi under the
Department of Natural Resources and Environment, Office for Registration of Land Use
Right of Phu Xuyen District was renamed to Office for Land Registration Hanoi with
Phu Xuyen district branch under the Department of Natural Resources and Environment.
- The management of land in the district over the years has made many efforts and
achieved remarkable results. Perform measuring and officially cadastral mapping for 26
communes and towns; plan land use up to 2020, the land use plan in 2015; complete
inventory of land in 2014, build maps of the entire district of all communes and towns;
26/28 communes and towns handover long-term fields for families, individuals and
conducting land consolidation of 100%; grant 18.575 licenses of residential land;...
However, there exists the violations and shortcomings in the process of land use and
operation of Registration Office.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kỳ quốc
gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất
đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu
hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất
đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, luôn được chú tâm gìn
giữ và phát huy tiềm năng từ đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi
đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng
thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự
đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh
lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong
những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, đồng thời
cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được
hưởng. Giấy chứng nhận QSD đất giữ vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà
nước và người sử dụng đất, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng
nhận, chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc
quyền sở hữu của mình, giúp cho việc kiểm soát một cách thuận lợi, hiệu quả. Về
phía người sử dụng đất việc cấp giấy là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật Việt
nam đã trao cho.
Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2003 đã trở thành là một trong những
đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội. Luật Đất đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của
Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính
sách đất đai, đặc biệt với sự ra đời và phát triển của hệ thống cơ quan dịch vụ
công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trên phạm vi cả nước.
Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai,
1


thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cách
hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòng
Đăng ký QSD đất các cấp đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả nhất định.

Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn nhất là trong giai đoạn hiện nay thì hiệu quả
hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất (đặc biệt là cấp huyện) vẫn còn
nhiều bất cập do mang nặng tính hành chính làm cho đất đai chưa thực sự trở
thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế.
Với mục tiêu phát triển của ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020,
định hướng đến năm 2030 là xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một hệ
thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện, với quy trình, thủ tục cơ bản được
tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệ thống hồ
sơ địa chính dạng số dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chính dạng số được
chỉnh lý biến động thường xuyên, cơ bản được cập nhật đầy đủ, kịp thời. Kiện
toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ ngành Quản lý đất đai
đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức năng thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, có sự phân công, phân cấp rõ ràng,
hoạt động có hiệu lực, hiệu quả. Chuyển trọng tâm hoạt động của Ngành từ quản
lý hành chính đối với tài nguyên đất đai sang quản lý việc kinh doanh tài sản đất
đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý cho người sử dụng đất và
cộng đồng trong quản lý, sử dụng và giao dịch về đất đai, phấn đấu đến năm
2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt bằng các nước phát triển trong
khu vực. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức
thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với nhiều
điểm mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật
về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng, Nghị quyết số 19NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, trong
đó có các quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất,
trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân,
các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai,... đây là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế.
Trước những yêu cầu của thực tiễn đòi hỏi phải có những nghiên cứu, đánh
giá cụ thể, khách quan về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất


2


theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, để từ đó đề xuất các giải pháp góp
phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất sau khi Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên,
thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất đai
của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Là người sử dụng đất có giao dịch liên quan với Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
+ Các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2015.
- Không gian nghiên cứu: Phạm vi quản lý của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Phú Xuyên.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
* Đóng góp mới
Bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Phú Xuyên trong việc đánh giá
tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên
trong giai đoạn 2011 - 2015.
* Ý nghĩa khoa học

- Giúp cho việc vận dụng được những kiến thức khoa học vào thực tế.
- Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình hoạt động của Văn phòng đăng ký hiện nay.

3


* Ý nghĩa thực tiễn
- Quá trình nghiên cứu đề tài góp phần giúp người dân trên địa bàn nghiên
cứu hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong công tác đăng ký đất đai.
- Việc đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ
giúp cho học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó đưa ra được những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn
và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng
(Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng; mọi
ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt động sống của
mình. Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được một mục đích
sử dụng. Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của nó thì vô

hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học. Do có mâu
thuẫn giữa tính hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tính vĩnh cửu về
khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổ theo chủ quan
của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng nguồn tài nguyên
không thể tái tạo này là môi trường sống của con người. Đây là nguồn tài nguyên
có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý
muốn chủ quan của con người.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sản
phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi
tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai
mới trở thành tư liệu sản xuất.
Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài
sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
2.1.1.2. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: Bất động
sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
5


nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất
đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền
sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và
của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng
hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS.

Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 của nước Công hòa Xã hội
Chủ nghĩa Việt Nam đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp
luật quy định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
2.1.1.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là vấn đề “nóng” thu hút được sự chú ý và quan
tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời điểm đất nước đang hội
nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao
động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó
hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi (Trần Kim Chung, 2005).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền
được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (UlfJensel,
Lun University of Swden, 2001).

6



2.1.2. Những lợi ích khác nhau về sử dụng đất
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó, lợi ích đối với Nhà nước
và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân
như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai
2.2.1.1. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai
Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinh
thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc
khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý
thích riêng của mình. Điều này đỏi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai
và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự phát
triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả còn
thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của người sử
dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ máy nhà
nước cũng được đảm bảo bởi nó hỗ trợ hữu hiệu cho việc thu ngân sách thông qua
các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).

Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ

7


chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá
trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã
và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm (Đặng Anh
Quân, 2011).
2.2.1.2. Khái niệm và các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài
người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc. Trải qua 66 năm hình thành và phát triển với nhiều giai đoạn lịch sử
khác nhau cũng như với cơ cấu tổ chức, tên gọi khác nhau, ngành quản lý đất đai
nói chung và Công tác đăng ký đất đai nói riêng ngày càng được củng cố và hoàn
thiện trên cơ sở luật định.
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản
lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng
không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai
thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các
thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc vào
mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011).
Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất
đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: Yếu tố hình học, yếu tố pháp lý,
yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng.
- Yếu tố hình học thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng
thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong
phạm vi địa phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạt
động địa chính như khảo sát, đo đạc, lập các bản đồ đất đai,...

- Yếu tố pháp lý thừa nhận sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một
hoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó.
- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin
đất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng. Nó thể hiện
phương diện giá trị của diện tích đất được đăng ký, góp phần củng cố và làm
phong phú thông tin đất đai.
- Một yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là
mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai (Đặng Anh
Quân, 2011).

8


2.2.1.3. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sở hữu/sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích trước
hết và đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền sở hữu và các quyền lợi
khác đối với đất đai của người sở hữu/sử dụng đất. Sự kết hợp giữa các dữ liệu
về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đất cung cấp một sự mô tả
chính xác và đúng đắn về tình trạng của thửa đất, giúp chủ sở hữu/sử dụng đất
xác định rõ nhận dạng của đất đai và quyền lợi của họ trong một phạm vi ranh
giới cụ thể, rõ ràng cũng như phân định rõ vị trí của họ khi tham gia vào giao
dịch. Nếu giữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ
người này mới có thể định đoạt đối với quyền sở hữu/sử dụng và những lợi ích
trên đất và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của
chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả
những người liên quan đối với thửa đất, nhưng không phải là người sở hữu/sử
dụng đất. Nói một cách khác, ngoài chủ quyền đối với đất đai, những quyền lợi
khác tồn tại trên một diện tích nhất định cũng được xác định, bảo vệ (Đặng Anh
Quân, 2011).
- Đối với Nhà nước: Bất kỳ Nhà nước nào cũng cần có những thông tin đất

đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật cho những mục đích quản lý đa dạng của
mình. Trước hết là việc bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ
của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ chính bản thân quyền sở hữu
đất đai của Nhà nước. Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai hỗ trợ hiệu quả cho
hoạt động quy hoạch đất đai của Nhà nước ở cả đô thị lẫn nông thôn. Bên cạnh
đó, hệ thống đăng ký đất đai còn mang lại lợi ích không kém phần quan trọng
trong việc hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy, lợi ích
mà Nhà nước nhận được từ hệ thống đăng ký đất đai thể hiện trên nhiều lĩnh vực
quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch
sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động
quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường (Đặng Anh Quân, 2011).
2.2.1.4. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai
Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là tiêu
chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:
- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng
ký. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải được tiến hành theo những trình
tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và
9


thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để lưu trữ thông tin đăng ký. Tính chính xác
phụ thuộc rất nhiều vào việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác định
thông tin. Sự chính xác của thông tin có ảnh hưởng quan trọng đến sự an toàn mà
hệ thống đăng ký đem lại cho người có nhu cầu. Yêu cầu về tính chính xác và an
toàn đối với hệ thống đăng ký được đặt ra nhằm đảm bảo cho sự ổn định trong
hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).
- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp
ứng. Bởi lẽ như đã phân tíc, hệ thống đăng ký gồm bốn thành phần về hình học,
pháp lý, giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính
chất khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương

pháp, công cụ, phương tiện đa dạng. Thủ tục đăng ký không được phức tạp,
rườm rà. Thời gian đăng ký nhanh chóng và thậm chí ngay cả phong cách làm
việc của cán bộ cũng cần sự chuyên nghiệp với thái độ tận tình nhằm khuyến
khích và tạo sự thuận tiện cho ngườ đăng ký. Bên cạnh đó, thông tin đăng ký
phải được sắp xếp, lưu trữ và thể hiện theo kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ tiếp cận
và dễ sử dụng trong một mặt bằng chung với nhiều loại chủ thể có nhu cầu thuộc
nhiều thành phần, tầng lớp khác nhau (Đặng Anh Quân, 2011).
- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến
động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời
ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất
diễn ra.
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng dữ
liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thông tin
này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất, đến giá trị đất đai,
sự ổn định của thị trường bất động sản và sự quản lý của nhà nước, nhất là những
thông tin có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất (Đặng Anh Quân, 2011).
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà nước
đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản phí mà khách hàng phải trả khi sử dụngdịch
vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Cả nhà nước và người sử dụng dịch vụ đều mong
muốn chỉ tiêu tốn một khoản chi phí thấp cho hệ thống đăng ký. Thế nhưng, đối
với nhà nước với tư cách người xây dựng hệ thống, để đạt được điều này rất là
khó. Chi phí thấp cũng không loại trừ việc áp dụng công nghệ thông tin mới, miễn
việc áp dụng là phù hợp và mang lại hiệu quả (Đặng Anh Quân, 2011).

10


- Sự bền vững và ổn định: Đây là yêu cầu đặt ra đối với hoạt động của hệ
thống đăng ký đất đai. Nó đòi hỏi phải xây dựng một cơ chế phù hợp cả về bộ máy,
nhân lực lẫn thủ tục, công nghệ áp dụng đối với hệ thống (Đặng Anh Quân, 2011).

2.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới
2.2.2.1. Mô hình của Trung Quốc
Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu Nhà
nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã
có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng
tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này
đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ
như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào
hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố
quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và
đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.
Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúp
cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc,
giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô
nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốn kém
nhưng ế ẩm.
Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đô
thị hóa nhanh chóng của đất nước. Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền
vững. Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương
xứng với tiến bộ kinh tế. Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số
phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh
tế và tương lai gắn với họ.
2.2.2.2. Mô hình của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)

11



phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động
của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ
thống thống nhất (máy tính lưu giữ không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội
bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt
đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký
hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ
Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm
1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên
giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ
liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai
cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.2.3. Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torrens)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory ) là
một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực
hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại
12