TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ THIẾT BỊ
VĂN PHÕNG - ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY
PHOTOCOPY

Giáo viên hƣớng dẫn: Thạc sĩ Kim Ngọc Đạt
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Lê
Lớp:
VG1-K34

Thành phố Hồ Chí Minh tháng 4 năm 2012


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY
MÓC THIẾT BỊ .................................................................................. 1
1.1 MÁY MÓC THIẾT BỊ ....................................................................... ..3
1.1.1
Khái niệm máy móc thiết bị ............................................................ 3
1.1.2
Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá ...................... 3
1.1.3
Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá ............................. 4
1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ ........................................ 5
1.2.1

Mục đích thẩm định giá ................................................................... 5
1.2.2
Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị ............................................ 5
1.2.3
Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị.................................... 9
1.2.4
Yêu cầu khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị .. 11
1.3 PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ ....... 12
1.3.1
Phương pháp so sánh ..................................................................... 12
1.3.2
Phương pháp chi phí ....................................................................... 15
1.3.3
Phương pháp thu nhập .................................................................... 18
1.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY MÓC
THIẾT BỊ ....................................................................................................... 19
1.4.1
Thẩm định giá tài sản đã qua sử dụng ............................................. 19
1.4.2
Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng ................................... 20
TÓM TẮT CHƢƠNG 1: ............................................................................... 21

CHƢƠNG 2: HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY
ĐÔNG NAM ...................................................................................... 22
2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG TY ........ 22
2.1.1
Thành lập ....................................................................................... 22
2.1.2
Những thông báo của Bộ Tài Chính hằng năm ............................. 22
2.1.3

Thông tin liên hệ............................................................................ 22
2.1.4
Tầm nhìn và sứ mệnh .................................................................... 23
2.1.5
Quan hệ hợp tác ............................................................................. 23
2.2 CHỨC NĂNG NHIỆM VỤ ................................................................ 23
2.2.1
Dịch vụ của công ty ....................................................................... 23
2.2.2
Mục đích để thực hiện ................................................................... 24
2.3 CƠ CẤU TỔ CHỨC ........................................................................... 24
2.3.1
Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty ....................................................... 24
2.3.2
Chức năng của các bộ phận ........................................................... 25
2.4 NHÂN SỰ ............................................................................................ 25
2.4.1
Giới thiệu về nhân sự đơn vị ......................................................... 25
2.4.2
Giới thiệu về lãnh đạo đơn vị ........................................................ 26
2.5 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH NĂM 2009- 2011 ......... 27
2.5.1
Kết quả hoạt động kinh doanh ....................................................... 27
2.5.2
Hồ sơ giải quyết............................................................................. 28
2.5.3
Định hướng phát triển của công ty trong tương lai ....................... 30
2.6 HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ .................................................... 31
2.6.1
Cơ cấu tổ chức bộ máy thẩm định giá của công ty ....................... 31

2.6.2
Quy trình thẩm định giá tại công ty Đông Nam ............................ 32
2.6.3
Hoạt động thẩm định giá ............................................................... 33


2.7 ĐÁNH GIÁ ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU CỦA CÔNG TY .............. 38
2.7.1
Điểm mạnh .................................................................................... 38
2.7.2
Điểm yếu ....................................................................................... 38
TÓM TẮT CHƢƠNG 2: ............................................................................... 39

CHƢƠNG 3: MÔ TẢ CHUNG VỀ MÁY PHOTOCOPY– GIỚI THIỆU
CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN XÂY DỰNG ĐIỆN 2. ......................... 39
3.1
GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN XÂY DỰNG ĐIỆN 2 ........ 39
3.1.1
Giới thiệu chung ............................................................................ 39
3.1.2
Địa chỉ ........................................................................................... 39
3.1.3
Ngành hoạt động ........................................................................... 40
3.2 MÔ TẢ CHUNG MÁY PHOTOCOPY ............................................ 40
3.2.1
Cấu tạo máy photocopy ................................................................. 40
3.2.2
Nguyên lý hoạt động của máy ....................................................... 41
TÓM TẮT CHƢƠNG 3: ............................................................................... 44


CHƢƠNG 4: THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY PHOTOCOPY - GIẢI
PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY
MÓC THIẾT BỊ ................................................................................ 45
4.1 THẨM GIÁ MÁY PHOTOCOPY .................................................... 45
4.1.1
Mô tả tài sản cần thẩm định .......................................................... 45
4.1.2
Mục đích thẩm định giá ................................................................. 45
4.1.3
Phương pháp thẩm định giá ........................................................... 45
4.2 CÁC CĂN CỨ ĐỀ RA GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ VĂN PHÕNG ....................... 54
4.2.1
Những tồn tại tại công ty Đông Nam ............................................ 54
4.2.2
Những khó khăn bản thân gặp phải ............................................... 55
4.3 NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH
GIÁ THIẾT BỊ VĂN PHÕNG ..................................................................... 56
TÓM TẮT CHƢƠNG 4: ............................................................................... 58

KẾT LUẬN
PHỤ LỤC


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

LỜI MỞ ĐẦU
1.


Lý do chọn đề tài:

Thẩm định giá tuy chỉ mới ra đời và phát triển ở nước ta trong những năm
gần đây nhưng nó đang ngày càng trở nên quan trọng và là một ngành không thể
thiếu trong xã hội. Trên thế giới thì ngành có một lịch sử hình thành và phát triển
lâu đời và các phương pháp thẩm định ngày càng được hoàn thiện hơn bởi các công
trình nghiên cứu của các chuyên gia trong ngành.
Thời điểm hiện tại ngành thẩm định giá tại Việt Nam đang hoạt động trên
các mảng chính: thẩm định giá doanh nghiệp, bất động sản, máy móc thiết bị,
thương hiệu. Do thời gian phát triển chưa lâu nên nên ngành thẩm định giá tại Việt
Nam còn gặp nhiều khó khăn. Trong quá trình tìm hiểu khi học tập tại trường bản
thân em nhận thấy được một số vấn đề khó khăn trong công tác thẩm định giá máy
móc thiết bị.
Qua một thời gian thực tập và tìm hiểu thông tin tại công ty Thẩm Định Giá
Đông Nam em nhận thấy rằng vấn đề thẩm định giá thiết bị văn phòng ở công ty
vẫn còn một số hạn chế nhất định. Công ty thường nhận thẩm định giá các thiết bị
văn phòng với mục đích mua sắm mới. Do đó phương pháp thẩm định thường sử
dụng là phương pháp so sánh. Đối với các thiết bị văn phòng đã qua sử dụng khi
thẩm định thường nằm trong giá trị chung của doanh nghiệp. Chúng ta đều nhận
thấy rằng các thiết bị văn phòng thường có giá trị nhỏ so với các tài sản được thẩm
định nên việc xác định chất lượng còn lại thường sử dụng phương pháp khấu hao
theo sổ sách kế toán. Đây là cách hầu hết các công ty hiện nay đang làm khi thực
hiện các trường hợp thẩm định giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng. Đây là một
cách đánh giá trên thích hợp và hiệu quả khi những thiết bị này chỉ đóng góp một
phần rất nhỏ trong khối tài sản chung cần thẩm định do đó sai lệch giá trị của
những thiết bị này sẽ không đáng kể. Thiết bị văn phòng thường gặp nhất là máy
photocopy. Nếu chúng ta cần thẩm định cả một lô máy photocopy đã qua sử dụng
nhập khẩu về Việt Nam hoặc một số lượng lớn thiết bị này tại các công ty cho thuê
máy photocopy thì sao? Câu hỏi đặt ra ở đây thật sự cũng rất thực tế. Vì vậy em

chọn đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định giá máy móc thiết bị

văn phòng – Ứng dụng thẩm định giá máy photocopy” làm chuyên
đề tốt nghiệp. Khi thực hiện đề tài này em mong muốn sẽ góp phần nhỏ trong việc
nâng cao chất lượng thẩm định giá máy móc thiết bị văn phòng.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 1


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

2.

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Mục đích nghiên cứu:

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng trong công tác thẩm
định giá thiết bị văn phòng, ứng dụng thẩm định giá máy photocopy.
3.

Đối tƣợng – phạm vi nghiên cứu:

3.1

Đối tượng nghiên cứu:

-


Cách thẩm định giá máy móc thiết bị văn phòng

-

Máy photocopy

3.2
-

Phạm vi nghiên cứu:
Các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam, ASEAN và các văn bản

pháp lý có liên quan.
4.

Thị trường mua bán và cho thuê máy photocopy tại TP Hồ Chí Minh.
Phƣơng pháp nghiên cứu, nguồn số liệu:

- Tiến hành khảo sát thực tế và thu thập dữ liệu sơ cấp từ thị trường mua
bán máy photocopy, kinh doanh dịch vụ photocopy.
-

Thu thập số liệu về máy photocopy tại công ty cổ phần xây dựng điện 2.

- Tham khảo các tài liệu liên quan đến thẩm định giá máy móc thiết bị, đặc
biệt là thiết bị văn phòng tại công ty thẩm định giá Đông Nam.
- Tham khảo kinh nghiêm của các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá
máy móc thiết bị.
5.


Kết cấu đề tài:

Ngoài lời mở đầu, kết cấu đề tài bao gồm 4 chương, kết luận và phần phụ lục:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá máy móc thiết bị
Chƣơng 2: Hoạt động thẩm định giá của Công ty Đông Nam.
Chƣơng 3: Mô tả chung về máy photocopy – Giới thiệu công ty cổ phần
tƣ vấn xây dựng điện 2.
Chƣơng 4: Giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định giá thiết bị văn
phòng - ứng dụng thẩm định giá máy photocopy.
KẾT LUẬN
PHỤ LỤC

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 2


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1 MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1.1

Khái niệm máy móc thiết bị

Theo qui tắc thẩm định giá quốc tế số 3 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế

năm 2000 khái niệm máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài bất động
sản, phục vụ tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu.
 Máy móc là tài sản cấu tạo từ nhiều bộ phận, chi tiết khác nhau, được
thiết kế chế tạo nhằm thực hiện chức năng hay một số chức năng (những công việc)
được xác định khi chế tạo. Máy móc bao gồm nhiều bộ phận chính, như: bộ phận
động lực, bộ phận truyền dẫn, bộ phận thực hiện chức năng, đối với máy móc tự
động còn có bộ phận điều khiển tự động.
 Thiết bị là những tài sản đóng vai trò phụ trợ sử dụng để trợ giúp cho
hoạt động máy móc, xu thế phát triển của thiết bị là ngày càng nhỏ gọn, đa năng và
có thể liên kết với nhiều thiết bị khác.
 Máy móc, thiết bị có thể là máy móc đơn lẻ hoặc dây chuyền máy móc
thiết bị đồng bộ.
1.1.2

Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá

-

Máy móc thiết bị có thể di dời được.

-

Máy móc thiết bị có tính hữu dụng, đáp ứng nhu cầu người mua.

-

Máy móc thiết bị có tính phổ biến, không bị hạn chế về số lượng.

-


Chủng loại rất đa dạng phong phú.

-

Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ của máy móc thiết bị phụ thuộc vào

nhiều yếu tố.
-

Tuổi đời kinh tế của máy móc thiết bị có giới hạn.

-

Tuổi đời hiệu quả phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫn vận hành của

nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng.
-

Chất lượng của máy móc thiết bị không phụ thuộc vào vị trí địa lý, thị

trường, người chủ sở hữu là ai, hay tình trạng pháp lý của nó.
-

Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng (trừ tài sản đặc biệt).

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 3



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

 Khái niệm liên quan: Tuổi đời kinh tế của máy móc thiết bị là số năm dự
tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất kinh doanh theo qui định hiện
hành, điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật.
 Khái niệm liên quan: Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử
dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.
1.1.3

Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá

 Phân loại trong hạch toán kế toán.
-

Tài sản cố định.

-

Công cụ, dụng cụ.

 Phân loại theo ngành sử dụng.
-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực công nghiệp.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực nông nghiệp.


-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực y tế.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực xây dựng.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực hàng không.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực hàng hải.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực vận tải.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực chế biến thực phẩm.

-


Máy móc thiết bị trong lĩnh vực in ấn.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực dệt.

-

Máy móc thiết bị trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng.

 Phân loại theo công năng sử dụng.
-

Máy công cụ.

-

Máy xây dựng.

-

Máy động lực.

-

Máy hóa chất.

-


Máy xếp dỡ.

-

Phương tiện vận tải.

-

Máy móc thiết bị ngành in.

-

Máy móc thiết bị y tế.

-

Máy móc thiết bị điện, điện tử.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 4


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

-

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Máy móc phát thanh, truyền hình.


 Phân loại theo tính chất tài sản.
-

Máy móc thiết bị chuyên dùng.

-

Máy móc thiết bị thông thường.

 Phân loại theo mức độ mới cũ của máy móc thiết bị.
-

Máy móc thiết bị mới.

-

Máy móc thiết bị đã qua sử dụng.

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.2.1

Mục đích thẩm định giá

-

Mua bán và cho thuê.

-


Thanh lý tài sản.

-

Khấu hao để tính thuế.

-

Bảo hiểm.

-

Xử lý tranh chấp.

-

Chuyển đổi mục đích sử dụng.

-

Sát nhập.

-

Được cam kết như là một khoản thế chấp cho các tổ chức tài chính khi

tiến hành vay.
-

Liên doanh và liên kết.


1.2.2

Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị

Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị và thẩm định giá nói chung phải tuân
theo chuẩn mực của Ủy ban Thẩm định giá quốc tế và Tiêu chuẩn thẩm định giá
Viêt Nam đó là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
1.2.2.1

Giá trị thị trường

Theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tiêu chuẩn số 1: giá trị thị
trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và
độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 5


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT


có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ
các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi
đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không
nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
-

Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;

giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
-

Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu

quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những
dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
-

Kết quả khảo sát thực tế.

1.2.2.2

Giá trị phi thị trường

Theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tiêu chuẩn số 2: Giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị phi thị trường của tài sản là giá trị ước tính được xác định theo những

căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở thị trường, tuy nhiên có
những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định
giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự
khác nhau giữa giá thị trường và giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả
thẩm định giá khách quan.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 6


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Sơ đồ 1.1 : Giá trị phi thị trường
Giá trị trong
sử dụng

Tài sản có
thị trường
hạn chế

Giá trị

thanh
lý

Giá trị
còn lại

Tài sản
chuyên dụng

Giá trị có
thể bảo
hiểm

Giá trị phi
thị trường

Giá trị
phục
hồi

Giá trị bồi
thường thiệt
hại

Giá trị đầu tư

Giá trị có
thể tính
thuế


Giá trị tận
dụng

Giá trị đặt
biệt

Giá trị tài
sản bắt buộc
phải bán
ánán

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có
khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình
tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được
sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn
chế về thị trường.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy giá trị sử dụng nhưng
khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính
tài sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng lẻ được xác định dựa trên phần đóng góp
của nó và hoạt động của toàn doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường,
không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà
tài sản đó mang lại khi nó được bán ra.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp: có xu hướng
cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu
được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự,
ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu
quả. Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị
trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản


NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 7


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở
hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp khác không có.
-

Giá trị thanh lý: là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu

ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. (Giá trị thanh lý phản ánh giá
trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được
bán thanh lý. Nó vẫn có thể được tái sữa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng
mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn
hoạt động).
-

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền thu về từ bán tài sản

trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa
sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành
trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc
trong điền kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa

sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự
nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.
Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả
đầy đủ chi tiết trong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác
định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện.
-

Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có

thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm
tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá thị trường.
-

Giá trị đầu tư: là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ

thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc tổ chức với
những mục tiêu và hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể
cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên, giá trị thị trường có
thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.
-

Giá trị bảo hiểm: là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc

chính sách bảo hiểm.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 8



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

-

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Giá trị để tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định trong phạm vi luật

pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng
giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định
giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị
phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:
-

Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.

-

Xác định rõ quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá.

-

Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản.

-


Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá.

-

Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và đảm bảo các bước công

khai cần thiết.
-

Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống hạn chế trong quá

trình thẩm định giá.
-

Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với việc thẩm định giá.

-

Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì

giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phài là giá trị thị trường).
-

Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

Như vậy sau khi xác định rõ mục đích thẩm định giá thì việc xác định được
cơ sở thẩm định giá (cơ sở thị trường hay cơ sở phi thị trường) phù hợp là bước tiếp
theo rất quan trọng trong thẩm định giá máy móc thiết bị, từ đó tùy theo nguồn
thông tin thu thập được nhà thẩm định giá có thế lựa chọn được phương pháp thẩm

định giá phù hợp.
1.2.3

Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị

Hệ thống Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban hành
gồm có 11 nguyên tắc thẩm định giá. Ở đây chỉ nêu ra một số nguyên tắc thường áp
dụng trong công tác thẩm định giá máy móc thiết bị.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 9


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.2.3.1

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
1.2.3.2

Nguyên tắc thay thế


Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến
giá trị của tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một
người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong
cùng một thị trường và một thời điểm.
1.2.3.3

Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài
sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.3.4

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu tài

sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 10


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
1.2.4
1.2.4.1

Yêu cầu khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị
Yêu cầu của quản lý Nhà nước

Hàng năm ngân sách Nhà nước cấp vốn đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm
mới trang thiết bị nhiều ngàn tỷ đồng. Yêu cầu xác định đúng giá thị trường của máy
móc thiết bị hàng hóa phù hợp quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm thẩm
định giá theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế - xã hội nhằm bảo vệ lợi
ích của Nhà nước và người tiêu dùng là rất cần thiết. Đứng trước yêu cầu cần thiết của
công tác thẩm định giá, các cơ quan quản lý Nhà nước của Việt Nam đã quy định tiến
hành công tác thẩm định giá trong một số văn bản pháp quy của Nhà nước như sau:
-


Điều 9 Luật đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 1988 quy định: “Các

bên chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác đối với giá trị phần góp vốn của
mình. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan quản lý Nhà nước về đầu tư nước ngoài
có quyền chỉ định tổ chức giám định để giám định lại giá trị vốn góp của các bên”.
-

Điều 40 Nghị định 12/CP ngày 18/02/1997 của Chính phủ quy định: ”Thiết

bị máy móc nhập khẩu để thực hiện dự án đầu tư phải được giám định giá trị, chất
lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khi lắp đặt. Tổ chức giám định máy móc thiết
bị nhập khẩu có thể là công ty giám định Việt Nam, công ty giám định liên doanh,
công ty giám định 100% vốn nước ngoài hoặc công ty giám định ở nước ngoài”.
-

Điều 4 Quyết định số 1170/1997/QĐ – TTG ngày 30/12/1997 của Thủ

tướng Chính phủ quy định: ”Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc
sử dụng ngân sách nhà nước mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối
lượng lớn, các thiết bị, tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng”.
1.2.4.2

Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Nước ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tài sản là máy móc thiết bị được đầu tư mua sắm nhập khẩu nhiều. Do khoa học kỹ
thuật phát triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng,
về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… được sản xuất từ nhiều hãng, nhiều nước
khác nhau, do đó mức giá hình thành cũng khác nhau. Điều này dẫn đến nhu cầu


NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 11


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

thẩm định giá không chỉ lớn về số lượng mà còn rất đa dạng, đòi hỏi người thẩm
định giá máy móc thiết bị phải có kiến thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết
nhất định về máy móc thiết bị.
Kể từ khi pháp lệnh ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy
móc thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam. Có nhiều tổ chức có
chức năng thẩm định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy móc thiết bị ra đời
và ngày càng phát triển. Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp, đơn vị có chức năng
thẩm định giá và cung cấp thông tin giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhu
cầu của xã hội.
Như vậy kinh tế thị trường yêu cầu có hoạt động thẩm định giá hay có kinh
tế thị trường nhất thiết xuất hiện nghề thẩm định giá, kinh tế thị trường càng phát
triển nghề thẩm định giá càng phát triển.

1.3 PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.3.1
1.3.1.1

Phƣơng pháp so sánh
Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản

dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài
sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:
-

Có đặc điểm vật chất giống nhau.

-

Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.

-

Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.

-

Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.

1.3.1.2

Phạm vi áp dụng

Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao
dịch phổ biến trên thị trường.
1.3.1.3

Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị


Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được
mua bán trên thị trường.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 12


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Đặc điểm
Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự
trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường
phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và người mua tự
nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho
kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
Yêu cầu
Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị
trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài
sản mục tiêu cần thẩm định.
Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu
cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất,
kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,...
Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu

tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn
thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày;
các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;... Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì
có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp
này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở
nhiều mặt.
Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị
trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức
giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
Nội dung
Các bước thực hiện:
Bước 1: Trên cơ sở nắm được các đặt tính, thông số kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá, thẩm định viên thu thập thông tin về tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường hoặc trong ngân hàng dữ liệu của mình.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 13


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Bước 2: Kiểm tra, đánh giá các thông tin thu thập được, loại bỏ những thông tin
không phù hợp hoặc độ tin cậy kém. Xác định những thông tin có thể dùng để so sánh.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích so sánh
đối với mỗi đơn vị chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh với tài

sản cần thẩm định giá. Thực hiện việc điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các
yếu tố so sánh để tìm mức giá chỉ dẫn.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức gía chỉ dẫn của tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện hoặc trung bình để ước tính và xác định mức giá của tài
sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Trên cơ sở điều chỉnh theo các tiêu chí đã nêu, đưa ra kết quả.
1.3.1.4

Công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị

Đối với một số máy móc thiết bị , người ta đưa ra phương pháp điều chỉnh theo
các thông số kỹ thuật chủ yếu, sử dụng công thức Berim.
N

G1 = G 0 x [
N

x
1

]

0

(Nguồn: Các phương pháp Thẩm định giá trị máy móc và thiết bị - Tác giả.Đoàn
Văn Trường – Nhà Xuất Bản Khoa Học và Kỹ Thuật – Xuất bản tháng 2 năm 2004).
Trong đó :
G1 ,N1 là giá, đặc trưng cơ bản nhất của máy móc thiết bị cần định giá .
G0 , N0 là giá, đặc trưng cơ bản của máy móc thiết bị so sánh.
X: hệ số điều chỉnh giá tùy theo máy móc thiết bị.

1.3.1.5

Ưu nhược điểm

Ưu điểm
Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì
nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.
Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so
sánh, đánh giá.
Nhược điểm
Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ
thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 14


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh
hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động
mạnh về giá.
1.3.2

Phƣơng pháp chi phí

1.3.2.1


Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản
tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm
định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn
vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác
dụng của tài sản.
1.3.2.2

Phạm vi áp dụng

Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít hoặc không có
giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường).
Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu...
Sử dụng để kiểm tra kết quả của các phương pháp thẩm định khác.
1.3.2.3

Yêu cầu

Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm
mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:
-

Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần

thẩm định giá tại thời điểm thẩm định.
-


Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy móc, thiết bị cần thẩm định giá.

1.3.2.4

Nội dung

Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp
cụ thể như sau:
-

Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc, thiết bị cần thẩm định,

giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Để ước tính chính
xác số chi phí đó, nhà thẩm định cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước
tính chi phí ở một mức độ hợp lý.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 15


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máy móc

-


do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để thay thế máy móc

-

hiện có sẽ xác định được giá trị hiện tại của máy móc.
1.3.2.5


Phương pháp xác định chi phí

Ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy móc thiết bị mới,

cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự
Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới bao gồm: chi phí sản
xuất, lợi nhuận hợp lý cho nhà sản xuất, thuế các loại theo quy định của Nhà nước,
chi phí lắp đặt, vận hành, đưa vào sử dụng...
Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch
tóan chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu, lao động
và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với giá vật tư.
Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân
của ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại.
Thuế các loại căn cứ quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá.
Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng...


Ước tính khấu hao tich lũy của máy, thiết bị cần thẩm định giá, bao gồm:

hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
i. Hao mòn hữu hình

Có 2 cách xác định giá trị hao mòn hữu hình:
Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy móc, thiết
bị để tính hao mòn
Khái niệm liên quan: Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng
thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng _ Tuổi đời kinh
tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
Hao mòn của Tài Sản =

Tuoi _ doi _ hieu _ qua
* 100%
Tuoi _ doi _ kinh _ te

Lưu ý: Công thức này chưa tính đến kết quả thẩm định hiện trạng, tình trạng
thực tế của máy móc thiết bị, điều mà khi thẩm định giá cần phải xem xét và đánh
giá cụ thể.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 16


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chính của máy
móc thiết bị
Khái niệm liên quan: Kết cấu chính cấu thành nên hệ thống máy móc là bộ
phận máy móc thiết bị quan trọng nhất vì có nó hoạt động thì cả hệ thống mới có
thể vận hành được.

Cách xác định hao mòn này thích hợp cho việc xác định hao mòn của các
máy móc thiết bị là kết cấu chính cấu thành nên một hệ thống.
n

H=

 H *T
i

i 1

i

n

T
i 1

i

Trong đó:
H: hao mòn hữu hình của toàn bộ hệ thống máy móc tính theo %.
Hi : hao mòn hữu hình của kết cấu chính thứ i cấu thành nên hệ thống.
Ti : tỷ trọng giá trị kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị hệ thống máy móc.
n : số lượng kết cấu chính chủ yếu trong hệ thống.
ii. Hao mòn vô hình
Việc xác định hao mòn vô hình của máy móc thiết bị căn cứ vào thực tế giá
bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kỹ thuật của máy móc thiết bị.
Việc thực hiện đòi hỏi phải có nhiều thông tin liên quan đến: tiến bộ kỹ thuật,
vòng đời sản phẩm bị rút ngắn do sản phẩm mới ra đời, đổi mới trong công nghệ sản

xuất dẫn đến hạ giá thành sản phẩm, tính năng kỹ thuật của sản phẩm vượt trội.


Ước tính giá trị của máy, thiết bị theo công thức
Giá trị ước tính máy,thiết bị = Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết

bị mới (tương tự) – Khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá.
1.3.2.6

Hạn chế

Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng
gặp phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp.
Chi phí không bằng với giá trị thị trường.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 17


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

Việc ước tính khấu từ tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một
phương pháp riêng biệt nào được áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ.
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc

đưa ra giá trị thẩm định phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các giá trị
thẩm định có hiệu lực.
1.3.3
1.3.3.1

Phƣơng pháp thu nhập
Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập
ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại
của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Phương pháp thu nhập được chia làm 2 loại:
-

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: dùng cho những trường hợp thu nhập

hằng năm của tài sản là không đổi và dài vô hạn.
-

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trong trường hợp thu nhập

hằng năm thay đổi.
1.3.3.2

Phạm vi áp dụng

Phương pháp thu nhập được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mang
lại thu nhập đều đặn hằng năm (doanh nghiệp, bất động sản, tài sản cho thuê...)
Thường dùng trong thẩm định giá bất động sản cho thuê. Đối với máy móc
thiết bị, trường hợp đặt biệt người ta mới sử dụng phương pháp này để thẩm định dưới

dạng một dự án khi quyết định đầu tư máy mới hoặc thay thế máy móc thiết bị cũ.
1.3.3.3

Yêu cầu

Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ, khả năng thực hiện dự
báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến
động về giá cả doanh thu của dự án, vấn đề lạm phát... qua đó đưa ra đánh giá về
hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai. Đồng thời phải am hiểu về dự án.
1.3.3.4

Nội dung

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Khái niệm: là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng
cách chuyển hóa thu nhập của một năm. Việc chuyển hóa thực hiện bằng cách chia
thu nhập cho tỷ suất vốn hóa hay nhân thu nhập với hệ số thu nhập

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 18


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

V=I/R hay V=IxGI
Trong đó:


V là giá trị tài sản cần thẩm định
I là thu nhập ròng trung bình hằng năm do tài sản mang lại
R là tỷ suất vốn hóa
GI hệ số thu nhập (GI=1/R)

Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với tỷ
suất vốn hóa thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
 Phương pháp chiết khấu dòng tiền

Khái niệm: là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu
tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời
điểm hiện tại. Có tính đến lạm phát và không ổn định của thu nhập.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị tài sản thu hồi vào cuối kỳ.
Bước 5: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức.
1.3.3.5

Hạn chế

Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề chuyên môn và có những hiểu biết sâu
về đầu tư và quản trị dự án. Những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong tương lai cần
được nghiên cứu, đánh gía, nếu không dự tính được thì hiệu quả của dự án trong

thực tế có thể không đạt được như tính toán, dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư,
không thu hồi vốn được như dự tính.

1.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY
MÓC THIẾT BỊ
1.4.1

Thẩm định giá tài sản đã qua sử dụng

Tài sản đã qua sử dụng là loại tài sản không còn đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ
thuật về chất lượng theo thiết kế ban đầu của nhà sản xuất do chế độ bảo quản hoặc

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 19


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

đã tiến hành vận hành, chạy thử (không phân biệt thời gian hay số lượng sản phẩm
đã sản xuất, chế tạo ra) mà không theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân mua tài sản.
Với đặc thù của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ … (gọi chung là tài
sản) đã qua sử dụng là chất lượng còn lại không đồng đều, các chi tiết, bộ phận đã
bị thay đổi, sửa chữa, nâng cấp cho phù hợp với mục đích sử dụng, sản phẩm sản
xuất, năng lực, điều kiện sản xuất, chế độ bảo quản, bảo dưỡng đặc thù của sở hữu
tài sản làm căn cứ cho người làm thẩm định lựa chọn cơ sở thẩm định, phương
pháp, nguyên tắc thẩm định phù hợp.
Cụ thể về lựa chọn cơ sở thẩm định giá: Giá trị của tài sản đã qua sử dụng có

thể được sử dụng 1 trong 2 cơ sở thẩm định đó là cơ sở giá trị thị trường và cơ sở
giá trị phi thị trường tuỳ theo mức độ thông dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại của tài
sản cần thẩm định và mục đích thẩm định. Căn cứ vào kết quả khảo sát về tài sản
đã qua sử dụng, tỷ lệ chát lượng còn lại, kết quả thu nhập thông tin về loại tài sản
đề nghị thẩm định làm căn cứ lựa chọn, xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trường hợp tài sản còn giá trị sử dụng, thị trường trao đổi tài sản nhiều có
cùng chất lượng tương đương như thị trường xe máy công trình như ủi, xúc, cẩu
hiện nay đang thông dụng là hàng nhập khẩu đã qua sử dụng có giá bán phù hợp
với khả năng tài chính, công năng sử dụng tốt, thị trường mua bán rộng rãi … với
mục đích thẩm định giá để tham khảo trong quan hệ mua bán, thế chấp vay vốn …
tức là chỉ thẩm định đơn thuần giá trị trao đổi của tài sản đề nghị thẩm định trên thị
trường thì có thể lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Nhưng cũng là thị trường phương tiện máy công trình, phương tiện vận tải,
dây chuyền công nghệ đã qua sử dụng nhưng với mục đích thẩm định giá là liên
doanh góp vốn hay đánh giá lại tài sản để hạch toán kế toán thì phải căn cứ vào
khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động sản xuất hay nói cách khác
ngoài giá trị trao đổi ta còn phải tính thêm giá trị sử dụng tối đa của tài sản đem lại
lợi nhuận cho một tổ chức, cá nhân đang sở hữu tài sản đó để tính giá trị thẩm định,
khi đó cơ sở thẩm định giá trị của tài sản là giá trị phi thị trường.
1.4.2

Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng

Tài sản không còn giá trị sử dụng thường được thẩm định cho mục đích
thanh lý và liên quan đến thị trường phế liệu. Thị trường phế liệu phụ thuộc giá
nguyên liệu thô để chế biến, phế liệu thu hồi được thu gom sử dụng vào mục đích

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 20



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

tái chế, đúc, nấu thành phôi đối với vật liệu là kim loại hoặc nghiền, xay thành
nguyên liệu đối với vật liệu là nhựa (plastic). Khi đã tái chế thành nguyên liệu thô,
tuỳ thuộc vào loại vật liệu hoặc chất lượng tái chế mà người ta sử dụng vào những
mục đích hay sản phẩm có chất lượng phù hợp. Tuy không nhiều nhưng khối lượng
nguyên liệu này cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả thị trường nguyên liệu
sản xuất và cũng bị ảnh hưởng ngược lại của thị trường nguyên liệu.
Thẩm định giá tài sản khi không còn giá trị sử dụng là công việc không đơn
giản do việc chia tách phân loại tỷ lệ các thành phần nguyên liệu cấu tạo nên tài sản
không còn giá trị sử dụng, ước tính trọng lượng khi không đủ điều kiện cân, đong
đo, đếm, chạy thử cụ thể cho từng tài sản hay việc có thể hoặc không thể xác định
chính xác việc tận dụng được những bộ phận, chi tiết tài sản thanh lý vẫn còn dùng
được do trong quá trình hoạt động các bộ phận của tài sản thanh lý hoạt động
không đều hay đã được sửa chữa, thay mới nâng cấp tại nên một tỷ lệ hao mòn thực
tế không đều nhau.

TÓM TẮT CHƢƠNG 1:
Các khái niệm và lý thuyết đã giới thiệu trong chương 1 này sẽ là nền tảng,
là cơ sở lý luận để chúng ta tìm hiểu, phân tích nhằm áp dụng một cách đúng đắn
trong quá trình thẩm định giá tài sản máy móc thiết bị phù hợp với tiêu chuẩn thẩm
định giá của Việt Nam.

NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 21



CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TH.S KIM NGỌC ĐẠT

CHƢƠNG 2: HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA
CÔNG TY ĐÔNG NAM
2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG TY
2.1.1 Thành lập
Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam (Tên tiếng anh:
South East Apparisal and Consulting Corporation) viết tắt (SACC) được thành
lập ngày 03/01/2007 theo giấy Đăng ký kinh doanh số 4103005853 của Sở Kế
hoạch và Đầu tư - TP. Hồ Chí Minh.
2.1.2 Những thông báo của Bộ Tài Chính hằng năm
Năm 2007: Thông báo số 116/TB-BTC ngày 14/2/2007 về việc được phép
cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản năm 2007
Năm 2008: Thông báo số 167/TB-BTC ngày 06/03/2008 về việc được phép
cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản năm 2008
Năm 2009: Thông báo số 51/TB-BTC ngày 13/2/2009 về việc được phép
cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản năm 2009. Quyết định số 497/QĐ-BTC của
BTC ngày 10/03/2009 về việc được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh
nghiệp để cổ phần hóa.
Năm 2010: Thông báo số 43/TB-BTC của Bộ Tài Chính ngày 29/01/2010 về
việc công bố các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm
định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định tài sản năm 2010.
Năm 2011: Thông báo số 48/TB-BTC của Bộ Tài Chính ngày 21/01/2011 về
việc công bố các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm
định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định tài sản năm 2011.
Năm 2012: Thông báo số 50/TB-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20/01/2012 về

việc công bố các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm
định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định tài sản năm 2012.
2.1.3 Thông tin liên hệ
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM

Trụ sở chính: Số 87 Trần Thiện Chánh, P.12, Q.10, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (08)38683446 - 22428878 - 22429878; Fax: (08)3863562
MST: 0304770466
Email:
NGUYỄN THỊ NGỌC LÊ VG1K34

Page 22