BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
o0o

Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước
Quận 9 TP.HCM

GVHD:

Th.S Lê Thị Hường

SVTH:

Trần Chí Vương

MSSV:

107202846

Lớp:

KHĐT – 01 Khóa 33

Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 04/2011

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi, với tư cách là tác giả
nghiên cứu, tôi xin cam đoan những nhận định và luận cứ khoa học đưa ra trong đề tài

này hoàn toàn không sao chép từ các công trình khác mà xuất phát từ chính kiến bản
thân tác giả. Những số liệu và dữ liệu đều có sự cho phép của các cơ quan ban ngành.
Nếu có sự đạo văn và sao chép tôi xin chịu mọi trách nhiệm trứoc Hội Đồng Khoa
Học.
Người cam đoan

Trần Chí Vương


LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn Thầy – Cô trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ
Chí Minh đã nhiệt tình giảng dạy, cung cấp kiến thức sâu rộng trong suốt thời
gian tôi được theo học và thực hiện Đề tài “Thiết lập và thẩm định dự án Biệt
thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TP.HCM”.
Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tới Cô Lê Thị Hường đã
nhiệt tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Đặc
biệt là thầy Phùng Thanh Bình đã cung cấp những tài liệu hay trong suốt quá
trình tôi học tập.
Xin trân trọng cảm ơn các Anh Tuấn, Anh Nghĩa và Anh Huân đang công
tác tại Phòng Dự Án thuộc Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền Thông Thanh
Niên đã nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi và cung cấp nguồn dữ
liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành đề tài.
Xin trân trọng cám ơn đến các bạn Dũng, Ngọc đã cùng tôi trao đổi, và
có nhiều ý kiến đóng góp hữu ích cho đề tài.
Xin chân thành cảm ơn!
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2011



Danh mục các từ viết tắt
 BĐS

:

Bất động sản

 BXD

:

Bộ xây dựng

 CBRE

:

CB Richard Ellis

 Công ty TNHH

:

Công ty trách nhiệm hữu hạn

 CTCP

:


Công ty cổ phần

 DT

:

Diện tích

 ĐT&KD

:

Đầu tư và kinh doanh

 Giấy ĐKKD

:

Giấy đăng k{ kinh doanh

 QĐ

:

Quyết định

 QHKV2

:


Quy hoạch khu vực 2

 SQHKT

:

Sở quuy hoạch kiến trúc

 Thuế TNDN

:

Thuế thu nhập doanh nghiệp

 Thuế VAT

:

Thuế giá trị gia tăng

 TNMT

:

Tài nguyên môi trường

 TPHCM

:


Thành phố Hồ Chí Minh

 UBND

:

Ủy Ban Nhân Dân

 VP-ĐT

:

Văn phòng - Đầu tư


Danh mục các bảng
Bảng 4.1: Kế hoạch trả nợ của dự án ............................................................................ 19
Bảng 4.2: Phân bổ chi phí đầu tư ban đầu ..................................................................... 20
Bảng 4.3: Báo cáo thu nhập dự trù ................................................................................ 20
Bảng 4.4: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư ........................................... 21
Bảng 4.5: Kết quả tính toán theo quan điểm tổng đầu tư ........................................... 22
Bảng 4.6: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư............................................. 23
Bảng 4.7: Kết quả tính toán theo quan điểm chủ đầu tư............................................. 24
Bảng 4.8: Kết quả phân tích độ nhạy của biến đơn giá và biến suất đầu tư.................. 30
Bảng 4.9: Kết quả phân tích độ nhạy biến đơn giá và biến khả năng bán hết căn hộ ... 31
Bảng 4.10: Kết quả phân tích độ nhạy biến suất đầu tư và biến khả năng bán hết căn hộ .. 31
Bảng 4.11: Kết quả phân tích kịch bản các biến rủi ro của dự án ................................. 32
Bảng 4.12: Mô tả biến rủi ro của dự án ......................................................................... 33
Bảng 4.13: Kết quả phân tích tác động của biến rủi ro đến NPV theo TIPV và EPV ..... 36
Bảng 4.14: Các phương án ước đầu tư vào dự án ......................................................... 36



Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 4.1: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm tổng đầu tư ...................................... 22
Biểu đồ 4.2: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm chủ đầu tư ...................................... 24
Biểu đồ 4.3: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của đơn giá đến NPV, IRR theo TIPV ................. 25
Biểu đồ 4.4: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của suất đầu tư đến NPV, IRR theo TIPV ........... 26
Biểu đồ 4.5: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của biến khả năng bán hết căn hộ đến NPV, IRR
theo TIPV ........................................................................................................................... 27
Biểu đồ 4.6: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của tỷ lệ lạm phát đến NPV, IRR theo TIPV ....... 28
Biểu đồ 4.7: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của lãi suất cho vay đến NPV, IRR theo TIPV .... 29
Biểu đồ 4.8: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của chi phí bán hàng đến NPV, IRR theo TIPV .. 29
Biểu đồ 4.9: Biểu đồ thể hiện sự tác động của các biến rủi ro đến NPV – TIPV .............. 33
Biểu đồ 4.10: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo TIPV .............................. 34
Biểu đồ 4.11: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo TIPV ............................... 34
Biểu đồ 4.12: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo EPV ............................... 35
Biểu đồ 4.13: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo EPV................................. 35
Biểu đồ 4.14: Biểu đồ phân phối xác suất tích lũy của các phương án ............................. 37
Biểu đồ 4.15: So sánh rủi ro của các phương án ............................................................... 37


Mục lục
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn .......................................................................................................................ii
Danh mục các từ viết tắt ................................................................................................ iii
Danh mục bảng ...............................................................................................................iv
Danh mục biểu đồ ............................................................................................................ v
Mục lục ...........................................................................................................................vi
Tóm tắt báo cáo ........................................................................................................... viii
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... 1

1.1 Đặt vấn đề .................................................................................................................. 1
1.1.1 Căn cứ để đầu tư dự án ........................................................................................... 1
1.1.2 Sự cần thiết của đề tài ............................................................................................. 2
1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................. 3
1.3 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................... 3
1.4 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 3
1.5 Nguồn số liệu ............................................................................................................. 3
1.6 Kết cấu bài báo cáo.................................................................................................... 4
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. 5
2.1 Tổng quan về dự án và thẩm định dự án ................................................................... 5
2.1.1 Dự án đầu tư và những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tư ..................................... 5
2.1.2 Thẩm định dự án và sự cần thiết phải thẩm định dự án ......................................... 6
2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tài chính của dự án ................................................... 8
2.2.1 Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV) .................................................... 8
2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (Internal rate of return - IRR) ............................................ 9
2.2.3 Tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn (Payback Period – PP) ........................................ 10
2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI) .................................................... 11
CHƢƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN .................................................................................... 12
3.1 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án ................................................................................ 12
3.2 Giới thiệu dự án đầu tư ............................................................................................ 12
3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực hiện dự án ........................................................................ 12
3.2.2 Vị trí dự án ............................................................................................................ 13
3.2.3 Hiện trạng ............................................................................................................. 13
3.2.4 Cơ sở pháp lý của dự án ....................................................................................... 13
3.2.5 Kiến trúc quy hoạch tổng thể của dự án ............................................................... 14


3.2.6 Chi phí đầu tư dự kiến .......................................................................................... 15
3.2.7 Nguồn vốn tài trợ cho dự án ................................................................................. 16
3.2.8 Các thông số khác ................................................................................................. 17

3.3 Phân tích thị trường ................................................................................................. 17
3.3.1 Xu hướng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam ................................ 17
3.3.2 Khách hàng mục tiêu ............................................................................................ 18
3.3.3 Đối thủ cạnh tranh ................................................................................................ 18
CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ......... 19
4.1 Kết quả tính toán ..................................................................................................... 19
4.1.1 Bảng tính kế hoạch vay và trả nợ ......................................................................... 19
4.1.2 Bảng tính báo cáo thu nhập dự trù........................................................................ 20
4.2 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) .......................................... 21
4.2.1. Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư ....................................... 21
4.2.2 Kết quả tính toán .................................................................................................. 22
4.3 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đâu tư (EPV) ............................................ 23
4.3.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư .......................................... 23
4.3.2 Kết quả tính toán .................................................................................................. 24
4.4 Phân tích rủi ro tài chính ......................................................................................... 25
4.4.1 Phân tich độ nhạy ................................................................................................. 25
4.4.2 Phân tích kịch bản ................................................................................................ 32
4.4.3 Phân tích mô phỏng .............................................................................................. 33
4.5 Phân tích rủi ro phi tài chính .................................................................................. 38
4.5.1 Phân tích chiến lược ........................................................................................... 38
4.5.2 Phân tích chính sách ........................................................................................... 38
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ...........................................................................................39


Tóm tắt
Dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM do Công ty cổ phần
Truyền Thông Thanh Niên làm chủ đầu tư. Dự án ra đời nhằm mục đích đáp
ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của tầng lớp có thu nhập khá
trở lên với hình thức phân lô bán nền. Sau đó, tùy theo sở thích của khách hàng
công ty nhận hợp đồng xây dựng biệt thự khác nhau.

Quy mô xây dựng của dự án là 5.65ha với tổng mức vốn đầu tư là
167,383 triệu đồng trong đó nguồn vốn vay là 100,430 triệu đồng. Dự án được
thiết kế hướng đến một không gian thoáng mát rộng rãi tạo ra một không gian
xanh trong tổng thể quy hoạch của dự án với 60 căn biệt thự đơn lập và song
lập.
Dự án có tính khả thi cao về mặt tài chính dựa trên các giả định của mô
hình cơ sở, từ kết quả tính toán theo quan điểm tổng đầu tư, dự án có NPV đạt
26,159 triệu đồng, IRR đạt 29.1% và DSCRbq là 1.5 lần. Bên cạnh đó, theo quan
điểm chủ đầu tư NPV đạt 26,430 triệu đồng và IRR đạt được 56%.
Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy, kịch bản và mô phỏng, dự án chịu
tác động lớn bởi ba biến rủi ro quan trọng nhất đó là khả năng bán hết căn hộ,
đơn giá bán và suất đầu tư. Ngoài những rủi ro từ các biến giả định, dự án còn
chịu tác động mạnh mẽ bởi những rủi ro khác trong quá trình phân tích chiến
lược và chính sách liên quan đến dự án.

Chƣơng 1
GIỚI THIỆU


1.1 Đặt vấn đề
1.1.1 Căn cứ của việc đầu tƣ dự án
Theo Quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2007 của Ủy Ban
Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây
dựng đô thị Cù lao Long Phước, Phường Long Phước, Quận 9 biến khu vực này thành
khu công viên sinh thái, du lịch nghỉ ngơi giải trí cấp thành phố và khu vực; khu đô thị
tập trung và khu giáo dục đào tạo chuyên ngành bậc đại học với tổng diện tích quy
hoạch lên đến 2,444ha.
Cũng theo Quyết định trên, đến năm 2020, quy mô dân số toàn khu vực được
ước tính khoảng 50,000 người (bao gồm dân số khu nhà đô thị tập trung là 45,000
người và khu nhà ở kinh tế vườn là 5.000 người); quy mô sinh viên khoảng 32,000

người và du khách vãng lai khoảng 1,000,000 người/năm.
Mặt khác, cùng với sự cải thiện về thu nhập bình quân đầu người và sự phát
triển cơ sở hạ tầng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng được cải
thiện. Đặc biệt là tầng lớp có thu nhập khá cao, những người có điều kiện kinh tế, có
thời gian nghỉ ngơi và làm việc không hạn chế với nhu cầu hưởng thụ cuộc sống tránh
xa sự ô nhiễm, ồn ào và náo nhiệt của đô thị và biệt thự nhà vườn là đích mà họ muốn
nhắm đến để được thư giản cùng với người thân, bạn bè vào những ngày cuối tuần,
những dịp lễ sau những ngày làm việc căng thẳng và mệt nhọc.
Nắm bắt được nhu cầu ngày càng lớn về việc sở hữu những căn biệt thự nhà
vườn ở hiện tại và trong tương lai của các tầng lớp này, Công ty Cổ phần Tập Đoàn
Truyền thông Thanh Niên có kế hoạch đầu tư xây dựng một khu biệt thự sinh thái nhà
vườn tại Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh với mục đích mang
đến một cuộc sống tiện nghi, không gian thoáng mát tạo cảm giác thoải mái cho những
khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống đích thực.


1.1.2 Sự cần thiết của đề tài
Bất kỳ một dự án nào cũng đều trải qua một quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng từ
khâu nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi cho đến khi dự án được triển khai và
thực hiện. Tất cả các bước trên đều hướng đến một mục đích chung đó là dự án có tính
khả thi hay không thông qua việc xem xét và đánh giá một cách chính xác và đầy đủ
về mọi phương diện kinh tế, xã hội, pháp luật, các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự
án… Từ đó, doanh nghiệp mới có thể quyết định có nên đầu tư hay không đầu tư vào
dự án.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có khả năng tài chính lớn
mạnh để thực hiện những dự án đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn mà họ đưa ra. Do đó,
việc các doanh nghiệp tìm kiếm cho mình các nguồn tài trợ cho dự án là điều cần thiết
bằng cách đi vay vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại hoặc tìm những
đối tác tin cậy để hợp tác cùng nhau thự hiện dự án.
Vì vậy, thẩm định dự án là một việc làm có ý nghĩa quan trọng đối với chủ đầu

tư và các tổ chức tài trợ cho dự án, giúp ngăn chặn được những dự án xấu tránh được
tình trạng đầu tư kém hiệu quả, gây lãng phí nguồn vốn và tài nguyên của quốc gia.
Với mục đích tìm hiểu, nghiên cứu và thẩm định dự án để góp phần đánh giá hiệu quả
của dự án công ty đang thực hiện, đóng góp vào sự phát triển bền vững của công ty, tôi
đã chọn đề tài thực tập: “Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9
Thành phố Hồ Chí Minh”.


1.2 Mục tiêu nghiên cứu
 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước để làm cơ sở
quyết định đầu tư dự án.
 Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án (rủi ro tài chính và
rủi ro phi tài chính).
1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu
 Đánh giá – phân tích – tổng hợp: Thu thập số liệu, dữ liệu, thông tin liên quan đến
dự án đầu tư. Sau đó, tiến hành phân tích, đánh giá để xem xét tính khả thi, nguồn
thu nhập, lợi nhuận, khả năng trả nợ của dự án. Từ đó tổng hợp các thông tin và
kết quả đã phân tích, đánh giá để ra quyết định đầu tư vào dự án.
 Phương pháp mô phỏng: Vận dụng phân tích mô phỏng (Crystall Ball) để ước
lượng các rủi ro về tài chính của dự án để đưa ra các phương án đầu tư phù hợp.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi thời gian: Dữ liệu, số liệu được sử dụng trong giai đoạn 2008 - 2011.
 Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành tại CTCP Tập đoàn Truyền Thông
Thanh Niên.
 Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư
Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM của CTCP Tập đoàn Truyền
Thông Thanh Niên.
1.5 Nguồn số liệu, dữ liệu
 Do Công ty Thanh Niên cung cấp: Những thông tin, số liệu, dữ liệu có liên quan
đến dự án Biệt thự Nhà vườn Long Phước.


 Do người thực hiện tìm kiếm từ những nguồn khác: Từ các dự án đầu tư có tính
chất tương tự, từ các phương tiện thông tin đại chúng, internet… để phục vụ cho
công tác thẩm định.


1.6 Kết cấu bài báo cáo
Bài báo cáo gồm 5 chƣơng với các nội dung chính nhƣ sau:
Nội dung chương 1: Giới thiệu những căn cứ để đầu tư vào dự án, sự cần thiết
của đề tài nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp cũng như phạm vi nghiên cứu.
Nội dung chương 2: Trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư, thẩm định dự án
đầu tư, các tiêu chuẩn được sử dụng để đánh giá và phân tích hiệu quả của dự
án.
Nội dung chương 3: Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư dự án và giới thiệu tổng
quát về dự án và các thông số liên quan, đồng thời phân tích xu hướng của thị
trường nhằm xác định khách mục tiêu và đối thủ cạnh tranh.
Nội dung chương 4: Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án dựa trên kết quả từ
báo cáo ngân lưu theo hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư. Đồng thời xác
định rủi ro tài chính và rủi ro phi tài chính của dự án..
Nội dung chương 5: Đưa ra kết luận tổng quát về tính khả thi và những rủi ro
của dự án


Chƣơng 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương 2 trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư, các tiêu
chuẩn đánh giá NPV, IRR, PP và DSCR được sử dụng để phân tích và đánh giá hiệu
quả dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM.
2.1 Tổng quan về dự án đầu tƣ và thẩm định dự án đầu tƣ
2.1.1 Dự án đầu tƣ và những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tƣ

 Khái niệm
Dự án là hoạt động liên quan đến việc sử dụng nguồn lực khan hiếm trong
khoảng thời gian xác định nhằm mục đích tạo ra thành quả kinh tế - xã hội dưới hình
thức hàng hóa và dịch vụ, là đơn vị đầu tư tách rời nhỏ nhất có thể được lên kế hoạch,
tài trợ và thực thi một cách độc lập.
 Những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tƣ
Để một dự án đầu tư có tính thuyết phục và thu hút các bên tham gia, dự án đó
cần thoả mãn các yêu cầu sau:
 Dự án phải có tính khoa học: Đây là yêu cầu quan trọng hàng đầu của dự án
đầu tư. Đảm bảo yêu cầu này sẽ tạo tiền đề cho việc triển khai và thực hiện thành công
dự án. Tính khoa học của dự án thể hiện sự chính xác, trung thực về số liệu thông tin,
nội dung thống nhất, phương pháp tính toán dễ hiểu, chính xác.
 Dự án phải có tính pháp lý: dự án phải có cơ sở pháp lý vững chắc, thể hiện lợi
ích của quốc gia, phù hợp với chính sách và pháp luật của nhà nước.
 Dự án phải có tính thực tiễn: khả năng ứng dụng và triển khai trong thực tế.
 Dự án phải có tính thống nhất: Các dự án phải biểu hiện sự thống nhất về lợi
ích giữa các bên tham gia và có liên quan đến dự án.
 Dự án phải có tính phỏng định: sự phỏng định phải dựa trên những cơ sở khoa
học, trung thực và khách quan, nhằm hạn chế sự bất ổn trong dự án.


2.1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ và sự cần thiết phải thiết lập và thẩm định dự án
đầu tƣ
 Khái niệm
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình một tổ chức (Nhà nước hoặc tư nhân) xem
xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về mặt pháp lý, các nội dung cơ bản
ảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thực của dự án, nhằm đưa ra các quyết
định phù hợp với mục tiêu của thẩm định.
 Sự cần thiết phải thiết lập – thẩm định dự án đầu tƣ
 Đối với nhà nước: Việc lập và thẩm định một dự án đầu tư giúp cho cơ quan

quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển
chung của ngành, của địa phương và cả nước về mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu
quả. Đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả về mặt xã hội như vấn đề giải quyết việc làm,
tăng thu ngân sách, đặc biệt là vấn đề đảm bảo môi trường. Từ đó, làm cơ sở ra quyết
định cấp phép hay không cấp phép hoạt động đối với dự án.
 Đối với các định chế tài chính: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho
các định chế tài chính đưa ra các quyết định chính xác trong việc cho vay hoặc tài trợ
các dự án, nhờ đó mà giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tài chính của mình.
 Đối với chủ đầu tư: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho chủ đầu tư có
thể đo lường những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng tới quá trình triển khai thực hiện
dự án như yếu tố công nghệ, sự biến động của thị trường, thị hiếu khách hàng, chi phí
sản xuất... Từ đó chủ đầu tư có thể đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu
tư và giảm tối đa rủi ro cho dự án. Việc thẩm định dự án sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn
được phương án đầu tư tốt nhất, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện tự có và khả
năng huy động các nguồn tài trợ cho dự án. Việc thẩm định dự án đầu tư còn giúp cho
nhà đầu tư dễ dàng và có cơ sở để xin các loại giấy phép có liên quan để thực hiện dự
án như giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng... Việc lập và thẩm định một dự án đầu
tư là một cơ sở giúp nhà đầu tư có thể vay vốn từ các định chế tài chính hay kêu gọi
góp vốn từ các nhà đầu tư khác một cách nhanh chóng và hiệu quả.


 Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ
 Thẩm định điều kiện pháp lý của dự án và sự cần thiết phải đầu tư:
Thẩm định các văn bản, hồ sơ trình duyệt theo quy định, đặc biệt là xem xét tư
cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư. Đây là nội dung đầu tiên và là điều kiện
cần để tiến hành các nội dung thẩm định tiếp theo.
Dự án có cần thiết đầu tư hay không? Điều này được xác định dựa trên; dự án
có ưu thế như thế nào trong quy hoạch phát triển chung; đồng thời dự án đóng góp như
thế nào cho các mục tiêu gia tăng thu nhập cho nền kinh tế và doanh nghiệp, sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên, tạo công ăn việc làm...

 Thẩm định dự án và kế hoạch phát triển
Mỗi doanh nghiệp đều có mục tiêu và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội riêng,
và dự án là một công cụ hữu hiệu trong việc hướng các khoản đầu tư vào các ngành ưu
tiên để đạt được những mục tiêu đề ra. Thêm vào đó, kết quả phân tích các dự án cung
cấp thông tin cho quá trình hoạch định kế hoạch phát triển qua mỗi giai đoạn của nền
kinh tế. Mặt khác, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội định hình nền kinh tế trong
tương lai, tác động đến cấu trúc nền kinh tế, môi trường kinh doanh, nhu cầu trong
từng ngành kinh tế và ảnh hưởng đến sự chọn lựa các dự án. Như vậy, nếu khả năng
phân tích ở cấp dự án và ngành được cải thiện sẽ cung cấp thông tin những thông tin
chính xác hơn cho quy trình lập kế hoạch phát triển.
 Vòng đời phát triển dự án
Tất cả các dự án từ khi được thẩm định cho đến khi đi vào thực thi (nếu khả thi)
đều phát triển qua những giai đoạn nhất định và thường được gọi là vòng đời phát triển
của dự án. Những giai đoạn này định hình nên một khung lý thuyết cho việc phân tích
và đánh giá để phân bổ nguồn lực và lên kế hoạch thực thi dự án. Dựa trên khung lý
thuyết này, các dự án sẽ thiết kế nguồn lực và xây dựng hệ thống thực thi và quản lý
cho mỗi giai đoạn khác nhau trong vòng đời phát triển.
Vòng đời phát triển của một dự án là một quá trình động, có sự tương tác giữa
các giai đoạn, và có thể được phân chia thành bảy giai đoạn như sau: Khái niệm 
Chuẩn bị  Tiền khả thi  Khả thi và tài trợ  Thiết kế chi tiết  Thực thi 
Đánh giá hậu dự án.
 Thẩm định dự án về phương diện thị trường:


Kiểm tra phân tích các vấn đề liên quan đến cung – cầu về sản phẩm của dự án.
Tiến hành lập bảng cân đối về nhu cầu thị trường, khả năng đáp ứng của các nguồn
cung hiện có và xu hướng biến động của nguồn đó, đánh giá mức độ cạnh tranh, khả
năng cạnh tranh của sản phẩm dự án.
 Thẩm định phương diện kỹ thuật và tổ chức của dự án:


+ Về phương diện kỹ thuật: Xem xét lựa chọn công nghệ và dây chuyền thiết
bị, đảm bảo phù hợp với điều kiện của ngành, địa phương và nguồn cung nguyên liệu.
Đồng thời, kiểm tra loại bỏ dự án sử dụng công nghệ ô nhiễm, lạc hậu.

+ Về phương diện tổ chức: Xem xét đơn vị thi công về các khía cạnh năng lực
thực hiện, khả năng đáp ứng yêu cầu dự án, kế hoạch phòng ngừa rủi ro cũng như
phương án tổ chức thực hiện. Hiệu quả kinh tế dự án có đạt như dự tính hay không phụ
thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của đơn vị có trách nhiệm triển khai dự án.
 Thẩm định về phương diện tài chính:
Hiệu quả tài chính dự án được thể hiện qua việc các tiêu chí như giá trị hiện tại
ròng NPV, suất sinh lợi nội tại IRR, hệ số đảm bảo khả năng trả nợ DSCR...
 Thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội:
Việc thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội của dự án được tính toán
trên cơ sở một loạt các tiêu chuẩn đánh giá như: Giá trị gia tăng thuần tuý, giá trị gia
tăng thuần tuý quốc gia, các chỉ tiêu về số lao động có việc làm, các chỉ tiêu đánh giá
tác động của dự án đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội...
2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tài chính dự án
Để đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư về mặt lý thuyết cũng như thực tế,
người ta thường sử dụng các phương pháp hay tiêu chuẩn thẩm định sau:
2.2.1 Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV)
 Khái niệm
Giá trị hiện tại ròng là tổng giá trị lợi ích đã trừ đi chi phí hoạt động và chi phí
đầu tư của tất cả các năm của vòng đời dự án sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại.
NPV 

( B0  C0 ) ( B1  C1 ) ( B2  C 2 )
( Bn  C n )




..........

(1  r ) 0
(1  r )1
(1  r ) 2
(1  r ) n

 Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV


 Quy tắc 1: Không chấp nhận một dự án nào trừ khi dự án đó có hiện giá ròng
dương (NPV  0) khi được chiết khấu bằng chi phí cơ hội của vốn.
 Quy tắc 2: Trong phạm vi giới hạn của một ngân sách cố định, phải chọn trong
số các dự án hiện có nhóm dự án nào có thể tối đa hóa hiện giá ròng (NPVmax).
 Quy tắc 3: Trong tình huống không có giới hạn ngân sách, nhưng phải chọn
một trong số các dự án thay thế nhau, ta phải luôn chọn dự án tạo ra hiện giá ròng lớn
nhất.
 Ƣu và nhƣợc điềm của tiêu chuẩn NPV
 Ưu điểm:
+ Thứ nhất, tiêu chuẩn NPV có ghi nhận giá trị tiền tệ theo thời gian, bất kỳ
một nguyên tắc đầu tư nào không ghi nhận giá trị thời gian của tiền tệ thì sẽ không thể
đưa ra một quyết định đúng đắn.
+ Thứ hai, NPV xem xét toàn bộ dòng ngân lưu của dự án để đo lường trực tiếp
lợi nhuận dự án mang lại cho chủ đầu tư.
+ Thứ ba, NPV đưa dòng ngân lưu ở tương lai về hiện tại nên có thể so sánh
giữa các dự án có quy mô khác nhau
 Nhược điểm:
+ Việc tính toán xác định chỉ tiêu này phụ thuộc vào suất chiêt khấu trong dự
án, suất chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Do đó, đòi hỏi phải quyết
định suất chiết khấu phù hợp.

2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (Internal rate of return - IRR)
 Khái niệm
IRR của một dự án là suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng không, một
dự án với IRR xác định sẽ tạo ra dòng tiền chỉ đủ để trả nợ khoản vay, tức là giá trị
hiện tại của thu nhập ròng bằng với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
n

IRR  r  NPV  
*

t 0

( Bt  Ct )
0
(1  r * )t

 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn IRR
IRR  MARR: Dự án tốt
IRR < MARR: Dự án xấu
Trong đó, MARR (Minimum acceptable rate of return) là suất sinh lợi tối thiểu
có thể chấp nhận được. Mặt khác, chỉ tiêu này thường được kết hợp với chỉ tiêu NPV
để đánh giá dự án.


Dự án tốt:

NPV  0

 IRR  MARR.


Dự án xấu:

NPV < 0

 IRR < MARR

 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn IRR
 Ưu điểm:
+ IRR cho biết suất sinh lợi tối đa mà dự án mang lại từ đó có thể xác định
được mức lãi suất cho vay tối đa mà dự án có thể chịu được.
+ Không phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu lựa chọn.
 Nhược điểm:
+ Một dự án có thể có nhiều IRR khi dòng ngân lưu đổi dấu nhiều lần. Do đó,
khó xác định được IRR hợp lý.
+ Bị hạn chế khi dùng để lựa chọn những dự án loại trừ nhau và có quy mô
khác nhau, có thời điểm hữu dụng khác nhau, có thời điểm đầu tư khác nhau.
2.2.3 Tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn (Payback Period – PP)
 Khái niệm
Thời gian hoàn vốn của dự án là là khoảng thời gian (tính bằng năm, tháng) cần
phải có để dòng ngân lưu ròng mang lại ở các năm hoạt động đủ bù đắp chi phí đầu tư
ban đầu.
 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn PP
Xét theo tiêu chuẩn đánh giá hoàn vốn, dự án có thời gian hoàn vốn càng ngắn
càng tốt. Trong thực tế, trước khi ra quyết định lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn thời
gian hoàn vốn cần thiết lập trước thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận được (thời
gian hoàn vốn chuẩn) đồng thời chỉ chấp nhận những dự án có thời gian hoàn vốn
ngắn hơn thời gian hoàn vốn chuẩn.


 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn PP

 Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, thể hiện khả năng thanh khoản của dự án, nếu
thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối
với vốn đầu tư của dự án càng thấp.
 Nhược điểm:
+ Những dòng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn không được quan tâm đến.
+ Bỏ qua kết cấu của dòng tiền theo thời gian trong thời kỳ hoàn vốn. Tuy cùng
một thời gian hoàn vốn nhưng dự án có dòng tiền phục hồi nhanh hơn sẽ được ưu
tiên hơn khi xét theo tiêu chuẩn NPV và IRR.
2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI)
 Khái niệm
Chỉ số lợi nhuận (hay tỉ số lợi ích – chi phí) là chỉ số được đo lường bằng cách
lấy giá trị hiện tại của dòng tiền chia cho vốn đầu tư ban đầu của dự án đầu tư.
 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn PI
 Trường hợp các dự án độc lập lẫn nhau:
+ PI > 1: chấp nhận dự án
+ PI < 1: loại bỏ dự án
 Trường hợp các dự án loại trừ lẫn nhau:
+ Dự án có PI lớn nhất và lớn hơn 1 sẽ được chấp nhận.
 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn PI
 Ưu điểm:
+ Chúng ta không thể xếp hạng ưu tiên các dự án theo tiêu chuẩn NPV trong
trường hợp nguồn vốn bị giới hạn. Thay vào đó, PI giúp ta có thể xếp hạng ưu tiên để
có thể lựa chọn một tổ hợp các dự án có tổng NPV cao nhất.
+ PI cho biết lợi ích thu được trên một đồng vốn bỏ ra, từ đó giúp chủ đầu tư
lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả.
 Nhược điềm: PI không giải thích được sự khác nhau về quy mô của dự án.


Chƣơng 3
MÔ TẢ DỰ ÁN

Chương 3 giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư dự án và dự án biệt thự nhà vườn Long
Phước, đồng thời tiến hành phân tích thị trường, phân tích những rủi ro về chính sách,
xã hội và môi trường tại địa phương.
3.1 Giới thiệu về chủ đầu tƣ dự án

 Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN TRUYỀN THÔNG THANH NIÊN.
 Tên viết tắt: THANH NIEN CORP.
 Trụ sở chính: 2B Cao Thắng, Phường 5, Quận 3, TPHCM
 Giấy chứng nhận ĐKKD số: 4103004221 do Sở Kế hoạch TP Hồ Chí Minh cấp
ngày 04/01/2006.

 Vốn điều lệ: 100,000,000,000 VNĐ.
 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu: Quảng cáo – Truyền thông, Du lịch nội địa và
quốc tế, Thương mại – Xuất nhập khẩu, Đầu tư – Kinh doanh bất động sản đồng
thời nhận thực hiện các dịch vụ quảng bá sản phẩm qua các kênh truyền thông dài
hạn như phát tờ rơi, báo, tạp chí…

 Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Công Khế - Chủ tịch Hội Đồng Quản
Trị kiêm Tổng Giám Đốc.
3.2 Giới thiệu dự án đầu tƣ
3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực hiện dự án

 Tên gọi dự án: Dự án đầu tư xây dựng Biệt thự nhà vườn Long Phước
 Địa điểm thực hiện: Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh
 Diện tích mặt bằng: 5.65ha
 Mục đích sử dụng: Sau khi hoàn thành xong phần cơ sở hạ tầng cơ bản sẽ phân lô
bán đất nền. Đồng thời nếu khách hàng có nhu cầu thì sẽ công ty sẽ nhận hợp đồng
xây dựng biệt thự với mức giá trung bình dao động từ 4.2 – 5.0 triệu đồng/m2 (bao
gồm chi phí thiết kế, chi phí thi công phần thô và hoàn thiện) tùy vào sở thích của
khách hàng.



3.2.2 Vị trí dự án
Dự án nằm trong khu vực thưa dân cư, giao thông thuận tiện, không khí trong
lành do được bao quanh bởi hai con sông Đồng Nai và sông Tắc. Bên cạnh đó, dự án
còn nằm trong khu quy hoạch khu công viên sinh thái và nghỉ ngơi cao cấp của
TPHCM và gần các khu du lịch sinh thái như: khu du lịch sinh thái vườn 100ha, khu
nghỉ dưỡng Việt Trang.
Ranh giới: Phía Tây giáp với tuyến đường chính Long Phước, phía Đông và Bắc
giáp với sông Đồng Nai và sông Tắc, cách không xa về phía Nam là khu vực dân cư
sinh sống, vị trí dự án được mô tả tại Phụ lục 1.
3.2.3 Hiện trạng

 Hiện trạng kiến trúc: Phần lớn khu quy hoạch dự án là đất trống, đất vườn, đất
ruộng, ao và một số nhà tường tole, tường tole gác gỗ, đường, rạch.

 Giao thông: Đã có các tuyến giao thông cơ bản, tiếp giáp với đường Long Phước
lộ giới 20m.

 Cấp điện và nước: Hệ thống điện, nước được cung cấp đầy đủ đáp ứng nhu cầu
xây dựng của dự án.

 Vệ sinh môi trường: Nguồn nước mặt trong khu quy hoạch hiện nay chưa bị ô
nhiễm do mật độ dân cư thưa thớt, chưa có hệ thống thu gom rác thải.
 Công ty sẽ góp phần vào sự hoàn thiện mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan
của phường Long Phước – Quận 9. Những nhu cầu bức thiết về không gian lưu trú
mang hơi thở thiên nhiên trong lành, hiện đại là yếu tố không thể thiếu trong việc hình
thành ý tưởng kiến trúc xây dựng cho khu biệt thự nhà vườn Long Phước.
3.2.4 Cơ sở pháp lý của dự án


 Căn cứ quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09/08/2007 của Ủy Ban Nhân Dân
Thành phố Hồ Chí Minh về việc duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị
Cù lao Long Phước, Phường Long Phước, Quận 9.

 Căn cứ công văn số 1299/UBND-TNMT ngày 02/06/2008 về việc thỏa thuận vị trí
dự kiến đầu tư xây dựng khu biệt thự nhà vườn của Công Đoàn Báo Thanh Niên
tại Phường Long Phước Q.9 TP.HCM.

 Căn cứ công văn số 2876/SQHKT-QHKV2 ngày 05/10/2008 về việc ý kiến về quy
hoạch xây dựng của dự án biêt thự nhà vườn, quy mô 5.65ha tại Phường Long
Phước, Quận 9 TP.HCM.


 Căn cứ công văn số 7226/VP-ĐT ngày 20/12/2008 về việc giao đất theo tiến độ
bồi thường dự án biệt thự nhà vườn của Báo Thanh Niên tại Phường Long Phước
Q.9 TP.HCM.
3.2.5 Kiến trúc quy hoạch tổng thể của dự án

 Tổng diện tích: 56,456m2
 Diện tích lộ giới: 2,832m2
 Tổng diện tích đất xây dựng: 53,624m2 chia ra làm 2 khu vực với các chức năng sau:
+ Khu vực 1: Là khu vực nhà biệt thự đơn lập và biệt thự song lập với diện tích
21,450m2 chiếm 40% diện tích đất xây dựng được thiết kế chi tiết thành 60 căn hộ với
ba loại biệt thự chủ yếu là biệt thự đơn lập (15x22m), biệt thự đơn lập (10x50m), biệt
thự song lập (10x30m).
Tổng DT (m2) DT 1 căn hộ (m2) Số căn hộ
Biệt thự đơn lập

9000


330(15x22)

27

Biệt thự đơn lập

6000

500(10x50)

12

Biệt thự song lập

6450

300(10x30)

21

Trong đó: Mật độ xây dựng: 30%
Tầng cao trung bình: 2 tầng
Tổng diện tích sàn: 19,305m2
Hệ số sử dụng đất: 0.9
+ Khu vực 2: Là khu vực ngoài nhà ở bao gồm các tiên ích công cộng như: Diện
tích cây xanh cách ly + đường nội bộ, công viên, nhà trẻ mẫu giáo với diện tích
32,175m2 chiếm 60% diện tích đất xây dựng được thiết kế chi tiết như sau:
Diện tích cây xanh + đường nội bộ: 27,348m2 chiếm 85% diện tích công cộng.
Diện tích công viên: 3,217m2 chiếm 10% diện tích đất công cộng.
Diện tích nhà trẻ mẫu giáo: 1,609m2 chiếm 5% diện tích đất công cộng.

3.2.6 Chi phí đầu tƣ dự kiến
Tổng chi phí đầu tư dự kiến là 164,101 triệu đồng được mô tả chi tiết ở phụ lục 3, tổng
chi phí được chia ra làm 6 mục chính, trong có bao gồm tổng chi phí bồi thường hỗ trợ
và tái định cư, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án,
chi phí bảo hiểm rủi ro và chi phí dự phòng.


Mục 1: Tổng chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư 112,460 triệu đồng chiếm
tỷ lệ tương đối lớn 68.5% trong tổng chi phí đầu tư ban đầu. Trong đó:
+ Chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư chiếm 53,633 triệu đồng.
+ Thuế chuyển mục đích sử dụng đất chiếm 58,827 triệu đồng.
Mục 2: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2,466 triệu đồng chiếm 1.5% trong tổng
chi phí đầu tư ban đầu bao gồm 2 hạng mục nhỏ:
+ Chi phí đo đạc địa hình 6 triệu đồng.
+ Chi phí thẩm định thiết kế và quy hoạch 2,460 triệu đồng.
Mục 3: Chi phí xây dựng 33,320 triệu đồng chiếm 20.3% trong tổng chi phí đầu
tư ban đầu gồm 3 hạng mục nhỏ
+ Chi phí san lấp 5,515 triệu đồng.
+ Chi phí cấp thoát nước 135 triệu đồng.
+ Chi phí thi công ngoài nhà ở 27,670 triệu đồng.
 Tổng chi phí xây dựng cơ bản được ước tính dựa trên tổng của chi phí ở ba
mục 1, 2 và 3 là 148,246 triệu đồng chiếm 90.3% tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự
án.
Mục 4: Chi phí quản lý dự án 414.2 triệu đồng được ước tính dựa trên tổng chi
phí xây dựng cơ bản * 0.254%1 * 1.1.
Mục 5: Chi phí bảo hiểm rủi ro 521.8 triệu đồng được ước tính dựa trên tổng
chi phí xây dựng cơ bản * 0.215%2 * 1.1.
Mục 6: Chi phí dự phòng 14,918 triệu đồng được ước tính dựa trên (tồng chi
phí xây dựng + chi phí quản lý dự án + chi phí bảo hiểm rủi ro) * 10%3.
3.2.7 Nguồn vốn tài trợ cho dự án

 Tổng nguồn vốn đầu tƣ
Dự án đòi hỏi nguồn vốn đầu tư tương đương với tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự
án là 167,383 triệu đồng và được chia làm 2 giai đoạn chính.

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Giải phóng mặt bằng với tổng kinh phí 123,076 triệu
đồng chiếm 75% tổng chi phí đầu tư ban đầu.

Văn bản số 1751/BXD-VP quy định định mức chi phí quản lý dự án
Theo QĐ 33/2004/QĐ-BTC ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng
3
Kinh nghiệm của người làm quản lý dự án
1

2


 Giai đoạn 2 (Năm 2009): Xây dựng những công trình cơ bản với tổng kinh phí
44,307 triệu đồng chiếm 25% tổng chi phí đầu tư ban đầu (đã bao gồm yếu tố trượt
giá của nguyên vật liệu 8%).

 Nguồn vốn chủ sở hữu
Để dự án được thực hiện một cách suôn sẻ công ty cần phải đáp ứng nguồn vốn cho dự
án khoảng 66,953 triệu đồng và được chia thành 2 giai đoạn.

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Nguồn vốn công ty phải chi cho dự án trong giai đoạn
này là 49,230 triệu đồng.

 Giai đoạn 2 (Năm 2009): Nguồn vốn công ty phải chi cho dự án trong giai đoạn
này là 17,723 triệu đồng.


 Nguồn vốn vay
Do nguồn vốn có giới hạn nên công ty đã ước tính vay 60% tổng chi phí đầu tư ban
đầu là 100,430 triệu đồng với lãi suất 16.23%/năm kỳ hạn 3 năm, được ân hạn 1 năm
và được giải ngân trong 2 năm.

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): số tiền giải ngân là 73,845 triệu đồng chiếm 75% số tiền vay.
 Giai đoạn 2 (Năm 2009): số tiền giải ngân là 26,584 triệu đồng chiếm 25% số tiền vay.