Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Họ và tên sinh viên : ..............................................................................................................
MSSV : ...................................................................................................................................
Khóa : .....................................................................................................................................

1.Thời gian thực tập: ..............................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
2. Bộ phận thực tập ................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
3. Mức độ hoàn thành: ...........................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
4.Nhận xét chung : .................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng

năm

Đơn vị thực tập
SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 1


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................

................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
ĐIỂM ĐÁNH GIÁ:…………………………………..
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm
Giáo viên hƣớng dẫn

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 2


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
----------

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC
ĐÍCH BỒI THƯỜNG TÁI ĐỊNH CƯ VÀ VẬN DỤNG CHO
TRƯỜNG HỢP THẨM ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG DỰ ÁN AO
SEN TẠI P.13 – Q. BÌNH THẠNH – TP. HỒ CHÍ MINH
GVHD:
SVTH :

Lâm Mạnh Hà
Nguyễn Thị Phương Thúy

TP. HCM, năm 2012


Chuyên đề tốt nghiệp 2012


GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................1
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH ............................................................... 1
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 2
CHƢƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.TổNG QUAN Về TÀI SảN ....................................................................................... 4
1.1.1.Khái niệm về tài sản .......................................................................................... 4
1.1.2.Quyền tài sản ..................................................................................................... 5
1.1.3.Giá thị trƣờng của tài sản .................................................................................. 6
1.2.TổNG QUAN Về BấT ĐộNG SảN ........................................................................... 7
1.2.1.Khái niệm bất động sản ( Real estate) .............................................................. 7
1.2.2.Quyền tài sản bất động sản (real property) ....................................................... 9
1.2.3.Giá trị thị trƣờng bất động sản .......................................................................... 9
1.2.4.Các yếu tố tác động đến giá trị thị trƣờng bất động sản ................................. 10
1.2.4.1.Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch ............................................ 10
1.2.4.2.Nhóm các yếu tố vĩ mô ........................................................................ 10
1.2.4.3.Nhóm các yếu tố vi mô ....................................................................... 12
1.3. TổNG QUAN LÝ THUYếT GIảI PHÓNG MặT BằNG ....................................... 13
1.3.1.Các khái niệm ................................................................................................. 13
1.3.2.Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất? ........................................................ 13
1.3.3 Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất .............................. 14
1.3.4.Giá đất để tính bồi thƣờng là gì? ..................................................................... 16
1.3.5.Nguyên tắc xác định giá đất ở trung bình khu vực thu hồi đất để tính hỗ trợ 17
1.3.6.Hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất ....................................................................... 18
1.4. TổNG QUAN Về LÝ THUYếT THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN ................. .19
1.4.1.Khái niệm về thẩm định giá ............................................................................ 19
SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy


Trang 3


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

1.4.1.1.Theo quan điểm thế giới ...................................................................... 19
1.4.1.2.Theo quan điểm Việt Nam................................................................... 19
1.4.2.Tổng quan về thẩm định giá bất động sản ...................................................... 19
1.4.2.1.Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ........................................... 19
1.4.2.2.Mục đích của thẩm định giá bất động sản ........................................... 20
1.4.2.3.Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản ......................... 20
1.4.3.Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam ......................................... 21
1.4.4.Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản ...... 21
1.4.4.1.Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản ....................... 21
1.4.4.2.Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản ............ 22
1.4.4.3.Những phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ................................ 23
1.5. PHƢƠNG PHÁP THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN ĐƢợC ÁP DụNG TRONG
CHUYÊN Đề ................................................................................................................. 24
1.5.1.Phƣơng pháp chi phí ....................................................................................... 24
1.5.1.1.Khái niệm............................................................................................. 24
1.5.1.2.Cơ sở giá trị của thẩm định giá ............................................................ 24
1.5.1.3.Nguyên tắc áp dụng ............................................................................. 24
1.5.1.4.Các bƣớc tiến hành .............................................................................. 24
1.5.1.5.Công thức............................................................................................. 25
1.5.1.6.Trƣờng hợp áp dụng ............................................................................ 25
1.5.1.7.Ƣu nhƣợc điểm .................................................................................... 25
1.6.QUY TRÌNH THẩM ĐịNH GIÁ. ............................................................................ 25

1.6.1.Xác định vấn đề .............................................................................................. 25
1.6.2.Lên kế hoạch thẩm định giá ............................................................................ 25
1.6.3.Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin ........................................................ 26
1.6.4.Phân tić h số liê ̣u .............................................................................................. 26
1.6.5.Đánh giá và áp dụng các phƣơng pháp thẩm định giá .................................... 26
1.6.6.Chuẩ n bi ̣kế t quả thẩ m đinh
̣ giá để báo cáo .................................................... 26
1.7.KếT LUậN CHƢƠNG 1. ......................................................................................... 26
SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 4


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH
BỒI THƢỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƢ
2.1.TổNG QUAN Về ĐƠN Vị THựC TậP ................................................................... 27
2.1.1.Giới thiệu chung .............................................................................................. 27
2.1.2.Sơ đồ tổ chức .................................................................................................. 28
2.1.3.Cơ cấu nhân sự ................................................................................................ 28
2.1.4. Ban điều hành và thẩm định viên ................................................................... 29
2.1.5.Chức năng hoạt động ...................................................................................... 30
2.1.6.Tổng quan về quy trình thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng tại công ty Dịch
vụ và tƣ vấn Hồng Đức. ........................................................................................... 30
2.2.TổNG QUAN Về THựC TRANG CÔNG TÁC THẩM ĐịNH GIÁ ....................... 32
2.2.1.Thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở Việt Nam ................................... 32
2.2.1.1.Kết quả thực hiện ................................................................................. 32

2.2.1.2.Những tồn tại cần khắc phục ............................................................... 33
2.2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá đền bù giải phóng mặt bằng .................... 34
2.2.3.Thực trạng và giải pháp công tác tái định cƣ ................................................. 37
2.2.3.1.Thực trạng vấn đề chỗ ở cho ngƣời bị thu hồi đất ............................... 38
2.2.3.2.Vấn đề về việc làm cho ngƣời dân sau tái định cƣ ............................. 40
2.2.4.Kết luận chƣơng 2 ........................................................................................... 42
CHƢƠNG 3: VẬN DỤNG PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG TÍNH GIÁ ĐỀN
BÙ DỰ ÁN AO SEN- PHƢỜNG 13- QUẬN BÌNH THẠNH
3.1.GIớI THIệU CHUNG Về Dự ÁN AO SEN ............................................................ 43
3.2.THựC TRạNG KHI ĐI KHảO SÁT Dự ÁN AO SEN............................................ 46
3.3.VậN DụNG PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẩM ĐịNH GIÁ BồI THƢờNG Dự
ÁN AO SEN .................................................................................................................. 50
SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 5


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

3.3.1.Vị trí mặt tiền đƣờng Trục 30M...................................................................... 50
3.3.2.Hẻm đất cấp một, vị trí 2, rộng từ 3m đến 5m .............................................. 52
3.3.3.Hẻm đất cấp còn lại, đƣờng Bình Lợi rộng dƣới 3m ..................................... 55
3.3.4.Hẻm đất cấp còn lại đƣờng Trục 30, rộng dƣới 3m ........................................ 58
3.3.5.Đơn giá đất ở trung bình khu vực để tính hỗ trợ đất nông nghiệp .................. 58
3.4.KếT LUậN CHƢƠNG 3 .......................................................................................... 59
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 61
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 6


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

TĐG

Thẩm định giá

BTCT


Bê tông cốt thép

VPGD

Văn phòng giao dịch

DT

Diện tích

CLCL

Chất lƣợng còn lại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH
Biểu đồ 2.1: Số hộ dân đƣợc di dời trong việc thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng
Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ dự án xây dựng khu tái định cƣ đạt chuẩn
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ việc làm của ngƣời bị thu hồi đất sau tái định cƣ
Hình 3.1:

Bản đồ vị trí dự án Ao Sen

Hình 3.2:

Bản đồ địa chính phƣờng 13- quận Bình Thạnh


Hình 3.3:

Bản đồ vị trí con đƣờng Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài tại quận Bình
Thạnh

Hình 3.4:

Bản đồ vị trí đƣờng khảo sát

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 7


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ

gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh
tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu
hƣớng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong
đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Nƣớc ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nhiều dự án nhƣ

các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cƣ...đang đƣợc triển khai xây dựng một
cách mạnh mẽ. Để thực hiện đƣợc các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một
trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tƣ của các nhà đầu tƣ
trong và ngoài nƣớc và ảnh hƣởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nƣớc.
Thực hiện đƣờng lối đổi mới do Đảng ta khởi xƣớng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng
trƣởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội... ngày càng đƣợc cải thiện.
Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng nhƣ của đất nƣớc, trƣớc hết đặt ra phải xây dựng hệ
thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đƣờng bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lƣới điện
quốc gia... là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ, du
lịch... Đến nay cả nƣớc ta đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát
triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thƣơng mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội,
đào tạo.v.v. Nhà nƣớc phải thu hồi đất của ngƣời sử dụng đất và phải bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi.
Việc thực hiện bồi thƣờng giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng gặp rất
nhiều khó khăn, vƣớng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong
những năm gần đây Nhà nƣớc đã từng bƣớc hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản
pháp lý hƣớng dẫn thực hiện về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cƣ thực
hiện một cách có hiệu quả. Tuy nhiên trên thực tế tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có nhiều vụ đền
bù không thoả đáng gây bức xúc trong dƣ luận và làm chậm tiến độ thi công đó là: dự án mở rộng
đƣờng Xa Lộ Hà Nội, dự án xây dựng chung cƣ 29 tầng ở đƣờng Trần Hƣng Đạo, dự án Khu đô thị
mới Thủ Thiêm, dự án Khu bắc rạch Chiếc, Dự án mở rộng đƣờng Phạm Văn Bạch (quận Gò Vấp) có
20 nhà dân bị cƣỡng chế, ….v.v

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 8


Chuyên đề tốt nghiệp 2012


GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Nắm bắt đƣợc thực tế này tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá trị đền bù giải phóng mặt
bằng dự án Ao Sen quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh”
Đề tài hƣớng vào giải quyết vấn đề về giá đền bù giải phóng mặt bằng một dự án thực tế đó là
dự án Ao Sen theo quy định nhà nƣớc và qua đó cũng tìm hiểu thực trạng công tác đền bù giải phóng
mặt bằng hiện nay bao gồm công tác tính giá đền bù và công tác tái định cƣ tại thành phố Hồ Chí
Minh… Từ đó sẽ đề xuất một số giải pháp giải quyết giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp và thoả
đáng nhất có thể cho nhà đầu tƣ, nhà nƣớc và ngƣời dân.
Mục tiêu của đề tài:

2.


Tìm hiểu phƣơng pháp tính giá đền bù hiện nay



Vận dụng phƣơng pháp tính giá đền bù vào một dự án cụ thể.



Thực trạng và giải pháp hoàn thiện.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

3.


Các bộ nghị định, thông tƣ và quyết định của nhà nƣớc có liên quan trong việc tính giá giải


phóng mặt bằng tại Thành phố Hồ Chí Minh


Dự án giải phóng mặt bằng thực tế (dự án Ao Sen tại quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí

Minh).
Phƣơng pháp áp dụng trong đề tài :

4.


Tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu và thực hiện phân tích.



Áp dụng các phƣơng pháp chi phí trong việc thẩm định giá đền bù đất dự án Ao sen
Điểm mới của đề tài:

5.


Tìm hiểu thực tế phƣơng pháp thẩm định giá đền bù thƣờng đƣợc áp dụng tại công ty CPTM

Dịch vụ và tƣ vấn Hồng Đức và vận dụng phƣơng pháp tính đó vào trƣờng hợp cụ thể là dự án Ao Sen
tại phƣờng 13 quận Bình Thạnh.


Tìm ra đƣợc một số nguyên nhân chính dẫn tới giá đền bù thƣờng không sát với giá thị trƣờng và


đề xuất một số giải pháp hoàn thiện.

6.

Tìm hiểu thực trạng công tác tái định cƣ và đề xuất tái định cƣ tại chỗ cho ngƣời bị thu hồi đất.
Kết cấu đề tài bao gồm:
Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết
Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng và công tác tái định cƣ
tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chƣơng 3: Vận dụng phƣơng pháp chi phí trong tính giá đền bù dự án Ao Sen. Giải pháp hoàn
thiện công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thƣờng.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 9


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC
KHÁI NIỆM VỀ BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1.

TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN

1.1.1

Khái niệm tài sản.


Tài sản: là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Khi phân loại tài sản theo chu
kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lƣu động. Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của
vật chất, ta có tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
 Phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất:


Tài sản cố định: là một trong những loại tài sản có giá trị lớn đƣợc huy động và sử dụng vào hoạt

động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằm mục đích sinh lời và thƣờng thì các loại tài sản này
có có thời gian sử dụng, luân chuyển, thu hồi trên 1 năm hoặc trên 1 chu kỳ kinh doanh (nếu chu kỳ
kinh doanh lớn hơn hoặc bằng 1 năm).


Tài sản lƣu động: Là đối tƣợng lao động chỉ dùng đƣợc trong một chu kỳ sản xuất. Đó là tổng

thể nói chung tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và những khoản có thể chuyển ngay thành tiền mặt, nhƣ
thƣơng phiếu, v.v.
 Phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất:


Tài sản hữu hình: Bao gồm những vật ,tiền và giấy tờ có giá .Tài sản hữu hình là những cái có

thể dùng giác quan nhận biết đƣợc hoặc dùng đơn vị cân đo đong đếm đƣợc. Điều kiện để vật trở thành
tài sản là một vấn đề còn tranh cãi rất nhiều. Bởi vì khi vật không thuộc của ai gọi là vật vô chủ không
ai gọi là tài sản vô chủ cả. Khi nói đến tài sản hữu hình bắt buộc chúng phải có một số đặc tính riêng
nhƣ:
 Thuộc sở hữu của ai đó;
 Có đặc tính vật lý;
 Có thể trao đổi đƣợc;

 Có thể mang giá trị tinh thần hoặc vật chất;
 Là những thứ đã tồn tại (tài sản trƣớc kia) đang tồn tại và có thể có trong tƣơng lai.
Tài sản hữu hình khi có càng nhiều đăc tính nêu trên thì càng chắc chắn đó là tài sản hữu hình.


Tài sản vô hình: Là những quyền tài sản (nghĩa hẹp) thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định và

thƣờng chỉ gắn với một chủ thể nhất định và không thể chuyển giao. Tuy nhiên một số quyền tài sản có
thể chuyển giao nhƣ thƣơng hiệu hàng hóa, quyền sử dụng bất động sản hoặc ủy quyền cho chủ thể
khác. Tài sản vô hình là những thứ không thể dùng giác quan để thấy đƣợc và không thể dùng đại
lƣơng để tính. Nhƣng trong quá trình chuyển giao có thể quy ra tiền (cái này là quan trọng nhất). Tùy

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 10


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

từng thời điểm nhất định mà quyền tài sản có giá nhƣ thế nào. Việc gây thiệt hại về tài sản vô hình của
chủ thể sẽ phải bồi thƣờng nhƣng rất khó để xác định giá trị của nó. Ngoài những quy định trong luật
còn việc xác định giá trị của tài sản vô hình còn chƣa chính xác với giá trị thực của tài sản.
(nguồn: />1.1.2. Quyền tài sản:
Theo điều 188 Bộ Luật Dân Sự thì quyền tài sản là quyền quyết định giá đƣợc bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao lƣu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Điều 172 quy định rằng quyền tài sản
là một loại tài sản, đƣợc đặt bên cạnh tiền và phân biệt nó với vật thực ( đƣợc hiểu là vật hữu hình).
Các quyền tài sản.
 Quyền tài sản là quyền trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả

quyền sở hữu trí tuệ.
 Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến
quyền sở hữu, nghĩa là ngƣời chủ sở hữu đƣợc hƣởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
 Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền
sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định
đoạt.
 Quyền tài sản gắn với lợi ích thu đƣợc từ quyền tài sản đƣợc gọi là tài sản thực và là đối tƣợng thẩm
định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình.
Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở
hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng
khác nhau thì giá trị khác nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu đƣợc lợi ích/lợi tức/thu nhập
từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà ngƣời chủ có quyền sở hữu là cao nhất.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về
mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý
của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản.
Giá trị thị trƣờng của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế-kỹ
thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó.
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:
-

Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản nhƣ: quyền chiếm hữu, sử

dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý.
-

Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhƣợng (mua, thuê...) có chứa quyền chọn mua

(chọn thuê).
-


Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu, vốn góp.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 11


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

1.1.3. Giá thị trƣờng của tài sản
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ về những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ
thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhƣợng về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị
trƣờng; Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị
trƣờng.
Trong đó giá trị thị trƣờng của tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng.
Nội dung trên đây đƣợc hiểu nhƣ sau:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường... ” là số
tiền ƣớc tính để tài sản có thể đƣợc mua, bán trên thị trƣờng trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng
mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trƣờng tại thời điểm thẩm định giá.
" vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, đƣợc gắn
với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trƣờng khi thực hiện thẩm định giá trị tài
sản.
"giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là ngƣời đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu
mua tài sản đƣợc xác định giá trị thị trƣờng.
"và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là ngƣời bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có

quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đƣợc trên thị trƣờng.
“điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán đƣợc tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá
cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không
bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản đƣợc thể hiện công
khai trên thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh tranh. Thị trƣờng
này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời
bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một
thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình
từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan
tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 12


Chuyên đề tốt nghiệp 2012
1.2 .

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ( REAL ESTATE)

1.2.1.

Khái niệm bất động sản

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản đƣợc định nghĩa là đất đai và

những gì con ngƣời tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó đƣợc,
cùng với tất cả những gì nằm ở trên, phía trên hay dƣới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những
điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất

-

gắn liền với đất”.
Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dƣới dạng đất đai và công trình xây

dựng”.
-

Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên

nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
-

Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện và các

quyền sở hữu và sử dụng chúng”.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm:
-

Đất đai.

-

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình


xây dựng đó.
-

Các tài sản gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.

 Thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản gồm có:
 Tính bất động
Ngƣời ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí
nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa
điểm, vị trí của nó và thƣờng mang tính chất địa phƣơng.
 Tính đa dạng (không đồng nhất)
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên
tính đa dạng của bất động sản. Thông thƣờng ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của
mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 13


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà


 Tính khan hiếm
Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai
có thể sinh sống, sản xuất đƣợc. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với
môi trƣờng sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con ngƣời
thƣờng là vƣợt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị
trƣờng bất động sản.
 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài
Đất đai cùng các công trình trên đất thƣờng có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống
của con ngƣời luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thƣờng có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn đƣợc cải tạo
và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so
với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng
trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu nhƣ là vĩnh viễn.
 Tính hữu dụng
Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của
nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tƣơng đối hơn là một điều kiện tuyệt đối.
 Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản đƣợc chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của nhiều
nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tƣ
xây dựng, bất động sản đầu tƣ xây dựng và bất động sản sản đặc biệt.
-

Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xƣởng và công

trình thƣơng mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở
làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tƣ xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn
đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan
trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản ở

nƣớc ta cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới.
-

Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v..

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 14


Chuyên đề tốt nghiệp 2012
-

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất động sản này là khả
năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:
-

Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho

mục đích đặc biệt.
-


Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên)

-

Bất động sản thƣơng mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thƣơng mại, buôn bán: trung

tâm thƣơng mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...
-

Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trƣờng học, cao ốc

văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trƣờng, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng...
-

Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc nhƣ công trình an

ninh quốc phòng, trƣờng học nhà nƣớc...
-

Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn...

1.2.2. Quyền tài sản bất động sản (real property)
Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản nhƣ : quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, quyền cho thuê, quyền để thừa kế…
Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý phi vật chất tách biệt với thực thể vật chất của bất
động sản.
Thẩm định giá bất động sản về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản. Giá trị của
một bất động sản trên thị trƣờng không phải do thực thể vật chất của nó quyết định mà do quyền lợi mà
nó mang lại cho ngƣời chủ sở hữu hoặc ngƣời sử dụng theo quy định của pháp luật.
1.2.3.


Giá trị thị trƣờng bất động sản

Khái niệm: “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường.”

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 15


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Các yếu tố tác động đến giá trị thị trƣờng bất động sản

1.2.4.

1.2.4.1. Nhóm các yếu tố liên quan đến giaodịch
 Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch
Chỉ khi ngƣời mua và ngƣời bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì
mới đƣợc coi là chứng cứ thị trƣờng.
 Các điều khoản giao dịch: Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy
thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trƣờng.
 Các điều kiện thị trƣờng
Thị trƣờng bình thƣờng là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của
cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao dịch khách quan, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của

giá trị thị trƣờng thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới đƣợc xem là chứng cứ giá trị thị trƣờng.
 Tình trạng pháp lý của BĐS:
Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà
và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là
đƣờng băng lên xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng...)
 Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng nhƣ tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán sinh hoạt
của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất
động sản.
 Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau
 Tính hữu ích.
 Tính khan hiếm.
 Có nhu cầu.
 Có thể chuyển giao đƣợc.
1.2.4.2.

Nhóm các yếu tố vĩ mô

 Chính sách của Nhà nƣớc
Các chính sách của nhà nƣớc có tác động rất lớn và trực tiếp đến giá của bất động sản thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
- Nhà nƣớc ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhƣợng bất động sản, sự
thay đổi các quy định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trƣờng.
- Nhà nƣớc quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền
thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hƣởng trực tiếp đến giá bất động sản.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 16



Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

- Nhà nƣớc hoạch định công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan
trọng và ảnh hƣởng đến giá bất động sản trên thị trƣờng.
 Cung cầ u bấ t đô ̣ng sản
Cũng giống nhƣ bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trƣờng là giá cân bằng
giữa cung và cầu.


Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
Sự tăng trƣởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trƣởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu

-

mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình
dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình
độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng
thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thƣơng mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu
cầu về nhà đất.
Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả

-

năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất.
Đô thị hoá: Đặc trƣng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và sự phát triển qui


-

mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà
còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những

-

vùng trƣớc đây chƣa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên
việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung
nhanh hơn sự thay đổi của cầu.


Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
-

Phát triển kinh tế tốc độ tăng trƣởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế.

-

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện

tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản
ở các vùng này.
Sự tham gia của nhà nƣớc thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:

-

+ Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục đích sử dụng cho
sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động

sản.
+

Nhà nƣớc trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nƣớc ra thị trƣờng hoặc tăng vốn đầu

tƣ cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nƣớc tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trƣờng bất
động sản.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 17


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

1.2.4.3 Nhóm các yếu tố vi mô
 Các yếu tố tâm lý xã hội
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phƣơng Đông, nó cũng có tác động đến giá bất
động sản trên thị trƣờng. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến
giá trị bất động sản. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều
so với nhà nở hậu vì ngƣời dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
 Chi phí
Là toàn bộ phí tổn mà ngƣời đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản
,
đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản . Thông
thƣờng chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá
trị bất động sản trên thị trƣờng mà có khi còn có tác động ngƣợc lại.
 Sƣ ̣ hƣ̃u du ̣ng

Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp
cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận
lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể
sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng
đƣợc. Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác
gắn liền với đất.
 Các yếu tố vật chất
Địa điểm ảnh hƣởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị
bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trƣờng học,
gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
-

Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo

mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đƣờng phố rộng thì có giá trị hơn, lô
đất có bề mặt tiếp giáp với đƣờng phố hẹp quá sâu.
-

Quy mô kích thƣớc của lô đất: những lô đất có quy mô kích thƣớc phức tạp với mục đích sử dụng

thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thƣớc không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa
điểm.
-

Môi trƣờng: môi trƣờng chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản. Nếu môi trƣờng tốt sẽ

làm bất động sản có giá trị cao còn ngƣợc lại làm giảm giá trị bất động sản.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy


Trang 18


Chuyên đề tốt nghiệp 2012
1.3.

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1. 3.1. Khái niệm :


Giải phóng mặt bằng : Là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối,

các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc
cải tạo, mở rộng hoặc xâ một công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng
tới khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tƣ mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự
khác nhau giữa các dự án thể hiện lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội.
Công tác giải phóng mặt bằng quyết định đến tiến độ thực hiện các dự án, là khâu đầu tiên thực
hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định đến tiến độ thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng.
Theo từ điển Tiếng Việt thì “ đền bù” có nghĩa là: “ trả lại đầy đủ hoặc tƣơng xứng với mất mát hoặc sự
vất vả”. Điều đó có nghĩa là:
 Không phải mọi sự mất mát đều đền bù bằng tiền.
 Sự mất mát của ngƣời bị thu hồi đất không chỉ về mặt vật chất mà nhiều khi còn về cả mặt tinh thần
nhất là khi tái định cƣ.



Bồi thƣờng theo khoản 6, điều 4,luật đất đai năm 2003 quy định là: “ bồi thường khi nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị
thu hồi đất”


Thu hồi đất theo khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai: “ thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành

chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai”


Hỗ trợ theo khoản 7 điều 4 luật đất đai năm 2003 : “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà

nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới”.
1.3.2 Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?
 Theo Điều 44 Luật đất đai: cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là:
o Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ
sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài (trừ trƣờng hợp quy
định dƣới đây).
o

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia

đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 19



Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thu hồi đất
đƣợc quy định ở trên không đƣợc uỷ quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất.
1.3.3 Nguyên tắc Bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất :


Đối tƣợng đƣợc hỗ trợ bồi thƣờng:Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP:

Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9,
10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp
không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ. Cụ thể nếu đáp
ứng đƣợc một trong các điều kiện sau thì ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi sẽ đƣợc bồi thƣờng theo quy định:
-

Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy

tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 8 bao gồm:
+ Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn
(sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tại thời điểm tặng, cho;
+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8,
trƣờng hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:
+ Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nƣớc. Nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc gồm: nhà ở
tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã đƣợc xác lập sở hữu nhà nƣớc; nhà ở tạo lập do
ngân sách nhà nƣớc đầu tƣ; nhà ở đƣợc tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc; nhà ở
đƣợc tạo lập bằng tiền theo phƣơng thức nhà nƣớc và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu
nhà nƣớc.
+ Nhà đƣợc cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lƣợng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn
thể của Nhà nƣớc và doanh nghiệp nhà nƣớc thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc
sở hữu nhà nƣớc trƣớc ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở
bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở.
-

Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời đang sử dụng đất quy định tại

điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:
+ Bằng khoán điền thổ;

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 20


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng

nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tƣơng phân di sản về nhà ở đƣợc cơ quan thuộc chế độ cũ chứng
nhận;
+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ
cấp;
+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay đƣợc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ƣơng nơi có đất ở (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận.


Nguyên tắc bồi thƣờng theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP:

-

Thứ nhất: giá đất đƣợc xác định để bồi thƣờng:

Căn cứ vào Điều 11 về xác định giá đất và Điều 14 của Nghị định về nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ thì:
+ Khoản 1 Điều 11. Khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và trƣờng hợp doanh nghiệp nhà nƣớc tiến hành cổ phần
hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,
cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần
hóa chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trƣờng để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
+ Khoản 1 Điều 14: 1. Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng có đủ điều kiện về bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc
bồi thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Nhƣ vậy, khi nhà nƣớc thu hồi đất và bồi thƣờng lại cho ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc tính theo giá thị
trƣờng. Giá này ở từng thời điểm và ở từng địa phƣơng sẽ là khác nhau, pháp luật không quy định mốc

cụ thể.
- Thứ hai: nguyên tắc bồi thƣờng:
Căn cứ khoản 2 Điều 14: Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi
thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi
thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trƣờng hợp
bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cƣ hoặc nhà ở tái định cƣ, nếu có chênh lệch
về giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 21


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

a) Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định
cƣ thì ngƣời tái định cƣ đƣợc nhận phần chênh lệch;
b) Trƣờng hợp tiền bồi thƣờng, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cƣ thì
ngƣời tái định cƣ phải nộp phần chênh lệch, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định
này.
Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP: Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi
Nhà nƣớc thu hồi đất mà chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nƣớc theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đƣợc bồi thƣờng,
hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nƣớc.
1.3.4. Giá đất để tính bồi thƣờng là gì? Trƣờng hợp thực hiện bồi thƣờng chậm đƣợc giải quyết
nhƣ thế nào?



Theo khoản 1 Điều 9 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND:

-

Giá đất để tính bồi thƣờng: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của lọai đất bị thu hồi, đƣợc

UBND tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm .
Trƣờng hợp tại thời điểm quyết định thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố công bố
chƣa sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng,
thì Ủy ban nhân dân quận, huyện thuê đơn vị tư vấn có chức năng xác định lại giá đất cụ thể để tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất
Khi xác định giá đất để tính bồi thƣờng phải đảm bảo nguyên tắc :
“Theo mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn
thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện
thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không
hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.”


Với đất phi nông nghiệp là đất ở:
Theo khoản 1 điều 14 quyết định 35/2010/QĐ_UBND: “ Ngƣời sử dụng đất ở khi Nhà nƣớc thu

hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đƣợc bồi thƣờng bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cƣ hoặc
bồi thƣờng bằng tiền theo đề nghị của ngƣời có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.”


Với giá đất nông nghiệp:
Theo điều 10 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND:“ Đất nông nghiệp

đƣợc bồi thƣờng gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng,

đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.”

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 22


Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP :Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi
thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.


Giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) :
Theo mục b khoản 1 điều 12 Quyết định 35/2010/QĐ-UBND :”Giá đất phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) để tính bồi thƣờng tính bằng 60% đơn giá đất ở để tính bồi thƣờng có vị trí liền kề; trƣờng hợp
không có đất ở liền kề thì áp dụng theo vị trí lân cận gần nhất.”


Bồi thƣờng chậm:
Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 3 Điều 6 Quy định ban hành kèm theo

Quyết định số 2380/2010/QĐ-UBND:
- Trƣờng hợp thực hiện bồi thƣờng chậm đƣợc quy định nhƣ sau:
+ Bồi thƣờng chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thƣờng gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi
thƣờng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi

thƣờng theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thƣờng; nếu giá đất tại thời điểm bồi thƣờng thấp hơn giá
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
+ Bồi thƣờng chậm do ngƣời bị thu hồi đất gây ra; nếu giá đất tại thời điểm bồi thƣờng thấp hơn giá
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm bồi thƣờng; nếu giá đất
tại thời điểm bồi thƣờng cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi.
1.3.5.

Nguyên tắc xác định giá đất ở trung bình khu vực thu hồi đất để tính hỗ trợ:Theo công

văn số 4815/UBND-ĐTMT về giá đất nông nghiệp để tính bồi thƣờng và nguyên tắc xác định giá đất ở
trung bình khu vực tính hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cƣ trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh ban hành ngày 27/9/2011.


Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phƣờng, trong khu

dân cƣ thuộc thị trấn, khu dân cƣ nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phƣờng, ranh
giới khu dân cƣ thì ngoài việc đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp quy định tại Phần I nêu trên
còn đƣợc hỗ trợ bằng 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố hàng năm; diện tích đƣợc hỗ trợ là diện tích
đang sử dụng thực tế nhƣng không quá năm (05) lần hạn mức giao đất ở theo quy định. Giá đất ở trung
bình tính hỗ trợ đƣợc xác định theo nguyên tắc nhƣ sau:
a) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất tiếp giáp với vị trí mặt tiền đƣờng có tên trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành:

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 23



Chuyên đề tốt nghiệp 2012

GVHD: Ths. Lâm Mạnh Hà

Giá đất ở trung bình khu vực được tính bằng trung bình cộng giá đất của tất cả các tuyến đường có tên
trong bảng giá đất trong địa bàn phường hoặc xã, thị trấn. Trƣờng hợp đặc biệt trên địa bàn phƣờng
hoặc xã, thị trấn chỉ có duy nhất một tuyến đƣờng thì căn cứ quy định tại điểm d mục 1 này, Ủy ban
nhân dân quận - huyện báo cáo, đề xuất cụ thể để thực hiện;
b) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất không tiếp giáp với mặt tiền đƣờng có tên trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành:
Giá đất ở trung bình khu vực được tính bằng trung bình cộng giá đất của tất cả giá đất của các tuyến
đường có tên trong bảng giá đất và vị trí hẻm cấp 1 vị trí 1 của tất cả các tuyến đường tương ứng trong
địa bàn phường hoặc xã, thị trấn;
c) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất trên địa giới hành chính từ hai (02) phƣờng hoặc xã, thị trấn
trở lên thì giá đất ở trung bình khu vực đƣợc xác định theo nguyên tắc trung bình cộng của các trƣờng
hợp nêu tại điểm a hoặc b trên;
d) Đối với một số trƣờng hợp có tính đặc thù khác, Ủy ban nhân dân quận - huyện báo cáo, đề xuất gửi
Hội đồng thẩm định bồi thƣờng thành phố có ý kiến thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố xem
xét, quyết định.


Ủy ban nhân dân quận - huyện chịu trách nhiệm báo cáo, đề xuất cụ thể giá đất ở trung bình của

khu vực có đất thu hồi theo quy định tại mục 1 Phần này, gửi Hội đồng thẩm định bồi thƣờng thành phố
có ý kiến, trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt để làm cơ sở tính hỗ trợ.
1.3.6. Hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất:


Theo Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm:


1. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cƣ đối với trƣờng hợp thu hồi đất ở;
2. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trƣờng
hợp thu hồi đất nông nghiệp;
3. Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cƣ; đất vƣờn, ao không đƣợc công nhận là đất ở;
4. Hỗ trợ khác

-

Theo Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP :Hỗ trợ tái định cƣ
Nhà ở, đất ở tái định cƣ đƣợc thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù

hợp với mức bồi thƣờng và khả năng chi trả của ngƣời đƣợc tái định cƣ.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì đƣợc giao đất
ở hoặc nhà ở tái định cƣ.
-

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cƣ mà số tiền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ nhỏ hơn giá

trị một suất tái định cƣ tối thiểu thì đƣợc hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trƣờng hợp không nhận đất ở, nhà
ở tại khu tái định cƣ thì đƣợc nhận tiền tƣơng đƣơng với khoản chênh lệch đó.

SVTH: Nguyễn Thị Phƣơng Thúy

Trang 24