1. ĐIỀU KIỆN CÁC BÊN TRONG HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Điều kiện bên bán trong giao dịch mua bán nhà ở.
Theo điều khoản 119 luật nhà ở hiện hành
So sánh điều kiện chủ thể bên mua và bên bán giữa luật nhà ở 2005 với 2014:
2005
(Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005)
Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có
nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của mình
cho chủ thể khác. Chủ sở hữu nhà ở là tổ
chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở trường
hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.
Người bán nhà ở là người có quyền sở hữu
nhà ở hoặc được ủy quyền hợp pháp bán.
Bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân
sự. Những người không có năng lực hành vi
hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ khi
bán nhà phải có người giám hộ đại diện.
Pháp luật quy định người giám hộ không
được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ
trường hợp bán đấu giá. Nếu bên bán có
nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất nhà
ở thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn
bản của tất cả các chủ sở hữu.

2014
Theo điều 119 khoản 1 luật nhà ở
2014
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau
đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người
được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực
hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại thì phải là người đã mua nhà ở
của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao
dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách
pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho
nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua nhà ở là cá nhân, tổ chức có
Theo khoản 2 điều 119
nhu cầu về nhà ở và có đủ các điều kiện do
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên
pháp luật quy định. Nếu là cá nhân phải có
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận
tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua
thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn,



bán nhà ở. Cá nhân không hoặc chưa có năng ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá
lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và nhân thì phải có điều kiện sau đây:
thực hiện hợp đồng phải thông qua người đại
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có
diện theo quy định của pháp luật.
đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp
luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng
ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao
dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có
đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao
dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật
này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm
trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở
được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận
thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được
ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có
tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức
được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức

năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và
đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:


+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà.
+ Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở
hữu nhà hay theo quy định của pháp luật. Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp
nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ
quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ khi đến
hạn.
1.2. Điều kiện bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Điều kiện của chủ thể mua nhà ở theo pháp luật Việt Nam.
Mua, bán hay các giao dịch về nhà ở cũng là hình thức để sở hữu nhà ở. Trước hết ta
xét các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại việt nam. Theo luật nhà ở 2014 điều 7 thì các
đối tượng được sở hữu nhà ở gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người việt nam
định cư tại nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 điều 159. Ta
sẽ đi vào xem xét các điều kiện để giao dịch mua nhà ở có giá trị pháp lý của các đối tượng
trên.
• Bên mua là Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Khi có nhu cầu về nhà ở thì người mua nhà có thể tham gia các giao dịch về nhà ở
chẳng hạn như mua nhà ở, thuê mua.v.v hay nói cách khác là tham gia vào các giao dịch về
nhà ở. Tuy nhiên để trở thành một chủ thể tham gia vào các giao dịch về nhà ở người mua
nhà phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật. theo điều 119 khoản 2 luật nhà ở 2014 quy
định thì bên mua nếu là cá nhân và tổ chức; nếu là cá nhân trong nước thì phảo có đủ năng
lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao

dịch, còn đối với tổ chức nếu là tổ chức trong nước thì phải có tư cách pháp nhân và không
phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
• Cá nhân trong nước khi tham gia vào giao dịch dân sự thì theo quy định của luật dân
sự 2015 thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể tự mình tham gia xác lập, thực hiện
quyền và nghĩa vụ, hoặc tự chịu trách nhiệm về giao dịch do mình xác lập vì thế giao dịch
dân sự do cá nhân xác lập thì phải phù hợp với các mức độ năng lực hành vi dân sự của cá
nhân theo quy định từ điều 17 đến điều 23 luật dân sự 2005.
+ Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực dân sự đầy đủ nếu không thuộc trường hợp bi
tòa án tuyên hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình xác lập giao dịch mua nhà ở.
+ Người từ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ vì thế
khi tham gia giao dịch mua nhà ở phải thông qua người đại diệm theo pháp luật.


+Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi nếu có tài sản riêng bảo đảm có thể thanh
toán cho bên bán thì cũng có thể tham gia giao dịch mua nhà ở mà không cần có sự đồng ý
của người đại diện theo pháp luật.
+ Người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự và người mất năng lực hành
vi dân sự không thể là chủ thể tham gia giao dịch mua nhà ở được.
• Tổ chức trong nước theo quy định tại điều 119 khoản 3 luật nhà ở khi có nhu cầu mua
nhà ở thì đáp ứng điều kiện có tư cách pháp nhân là có thể tham gia vào giao dịch mua nhà ở
mà không phụ thuộc vào nơi đăng lý kinh doanh, và nơi thành lập. Như vậy các tổ chức
trong nước có đăng ký kinh doanh hợp pháp thì có thể tham gia vào giao dịch mua nhà ở.
• Bên mua là cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư tại nước ngoài.
Cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư tại nước ngoài khi đáp ứng được các quy
định về năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự và thuộc đối tượng được
sở hữu nhà ở tại việt nam thì có thể tham gia quan hệ giao dịch mua nhà tại việt nam mà
không cần phải đăng ký tạm trú hay thường trú tại nơi có nhà giao dịch.
Theo quy định tại điều 119 và điều 159 luật nhà ở 2014 thì cá nhân nước ngoài được
tham gia giao dịch mua nhà ở nếu cá nhân nước ngoài đó được phép nhập cảnh vào việt nam
và nhà ở trong giao dịch là nhà ở thương mại.

So với luật nhà ở 2005 thì luật nhà ở 2014 đã bỏ các quy định về đăng ký tạm trú và
thường trú đối với cá nhân nước ngoài tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân nước ngoài
tham gia vào quan hệ giao dịch về nhà ở tại việt nam. tuy nhiên cá nhân nước ngoài vẫn phải
đáp ứng quy định về điều kiện được sở hữu nhà ở đó là được phép nhập cảnh vào việt nam
và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
• Bên mua là tổ chức nước ngoài
Theo quy định tại điều 119 và điều 159 luật nhà ở 2014 thì các tổ chức nước ngoài
được quyền tham gia giao dịch mua nhà ở tại việt nam. Các tổ chức được ủy quyền quản lý
nhà ở đang hoạt động tại việt nam có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp
luật về kinh doanh bất động sản cũng là đối tượng được giao dịch mua nhà ở.
2. HÌNH THỨC VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là quyền sở hữu nhà ở.
2.1. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Căn cứ theo Điều 450 BLDS 2005 và khoản 2, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 và điểm b, khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013 thì: Hợp đồng mua bán nhà ở phải
được thành lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, đối với trường hợp
trong hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt


động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu
của các bên.
2.2 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở
Căn cứ Điều 405 BLDS 2005 và khoản 3, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
thì: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công
chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp
đồng.
3. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA
BÊN MUA VÀ BÊN BÁN.

3.1. Hợp đồng về nhà ở
Được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối
với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở
hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây
dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư
theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải
thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho
thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở
được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ,
ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi
rõ chức vụ của người ký.


Quy định tại điều 121 luật nhà ở 2014.
3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán
3.2.1 Quyền
• Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
• Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;

• Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
• Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.
Điều 452 BLDS 2005.
 Ngoài ra trong luật KDBDS năm 2014 còn quy định thêm về quyền:
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Điều 21 luật KDBDS 2014.
3.2.2. Nghĩa vụ của bên bán
• Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
• Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
• Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên
mua;
• Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều 451 BLDS 2005
 Nghĩa vụ khác quy định trong luật KDBDS năm 2014 điều 22:
• Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên mua
3.3.1. Quyền
• Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;
• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;
• Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải
bồi thường thiệt hại.
Được quy định tại điều 454 BLDS 2005.
Ngoài ra điều 23 Luật KDBDS 2014 còn có quy định:
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật
này.
3.3.2. Nghĩa vụ


• Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có

thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao
nhà và tại nơi có nhà;
• Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;
• Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người
thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Quy định tại điều 453 BLDS 2005.
 Trong luật điều 24 KDBDS 2014 còn có quy định:
• Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
3.4. Mua bán nhà ở đối với một số trường hợp khác: quy định từ điều 125 – 128
luật nhà ở 2014
3.4.1. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp
đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng
nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành
theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho,
đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế
hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho
bên bán.
Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm,
trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và
việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
3.4.2. Mua bán nhà thuộc sở hữu chung
Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu;
trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền

yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền
ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.


Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở
hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị
tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu
chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông
báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung
nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên
mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
3.4.3. Mua bán nhà ở đang cho thuê
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản
cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền
ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên
cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung;
trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì
chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác về thời hạn.
Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy
định tại Mục 2 Chương VI của Luật nhà ở 2014.
3.4.4. Mua trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua
nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua
bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các
bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
4. LOẠI NHÀ Ở ĐƯỢC GIAO DỊCH

Nhà ở để được phép giao dịch mua bán thì phải đáp ứng các điều kiên sau:
• Có giấy chứng nhân theo quy định của pháp luật. Trừ một số giao dịch về nhà ở sau
đây thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:
+ Mua bán thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương.
+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
+ Nhận thừa kế nhà ở;


+ Chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp
hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà có
cơ quan có thẩm quyền.
5. NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2014 SO VỚI LUẬT NHÀ Ở 2005
5.1. Thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở
Luật nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch;
quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh
nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản
2014.
5.2. Mở rộng đối tượng áp dụng
Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên
quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao.

5.3. Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang
hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)
5.4. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Đây là một trong những điểm nổi bật nhất của Luật Nhà ở (sửa đổi), đáp ứng được sự
mong mỏi, kiến nghị của rất nhiều doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Thực tế, quy
định về cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam đã được thí điểm trong 5
năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất khắt khe, khiến cho số lượng người nước
ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam rất ít ỏi. Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nới lỏng các điều kiện
cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.


Luật đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài,
nguồn lực cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế.
Cụ thể giờ đây cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
trong nước như công dân trong nước.
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch
hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm
kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính
phủ nếu có nhu cầu; Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các
quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch
hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá
thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được

gia hạn thêm.
Đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân người nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước
ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi
nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, Luật cũng quy định, các tổ chức, cá nhân nước ngoài
chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; nếu
là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành chính tương đương
cấp phường chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn.
5.5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
• Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm
bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua. (Đối với nhà ở thương
mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện theo Luật kinh doanh
bất động sản).
• Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận
tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.
• Mua bán nhà ở trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua,
bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ
trường hợp thỏa thuận khác).
5.6. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội


• Mỗi đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội trong
cùngmột thời gian chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội. Học sinh tại các
trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá
trình sử dụng.
• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền
thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
• Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong
thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở
thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

• Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối
thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05
năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc
bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán
tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải
nộp thuế TNCN.
• Sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp
GCN, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường
cho các đối tượng có nhu cầu đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập. Nếu
bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá
bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
• Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì
hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua,
mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao lại nhà ở
thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự.
Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
• Theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
• Nếu chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì
bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số
tiền đã nộp lần đầu, trừ bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở
lên mà không có lý do chính đáng; hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa
thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở
hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;
• Nếu bên thuê mua nhà ở chết:


Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người
thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp
tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;

1.
Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà
bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được 2/3 thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp
được thanh toán hết số tiền tương ứng với 1/3 thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó.
2.
Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc các trường hợp trên thì
bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền
mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ
hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;
3.
Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu
thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp
đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
5.7. Chưa nhận nhà, người mua chỉ phải trả tối đa 70%
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
Bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đủ các điều kiện:
0.

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt
và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
• Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao
thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được
bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã
được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừngười
mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách hoặc theo
hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao.

Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải có đủ các điều kiện sau:
• Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp
nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người
mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.


• Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện
được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốnngân
sách hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội
hình thành trong tương lai.
Nếu đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê
duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; đã xây dựng
xong phần móng của nhà ở và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước,
điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo
quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải
chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ người mua, thuêmua và bên
nhận thế chấp đồng ý thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê
nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính.
Sau khi nhà ở có đủ điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn thì chủ
đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.
Ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán
nhà ở, phù hợp với tỷ lệhoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã
được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá

trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá
95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối
với nhà ở đó.
5.8. Bổ sung thêm nhiều hình thức giao dịch nhà ở
Gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ
và ủy quyền quản lý nhà ở.
5.9. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Đối với nhà ở cho thuê:
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.


• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
của cơ quan có thẩm quyền.
• Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát
nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Đối với mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở:
• Các điều kiện trên, trừ bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ
thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
• Có Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, một số trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy
chứng nhận:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên
thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm,

kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu
bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối
tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng
giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế
TNCN.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Nhận thừa kế nhà ở.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên.
Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
• Có Giấy chứng nhận.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
của cơ quan có thẩm quyền.
5.10. Mở rộng điều kiện của các bên tham gia giao dịch nhà ở


Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở:
• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để giao dịch về
nhà ở. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã
mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch về nhà ở, nếu
là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà
tình thương.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở
nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở:

• Đối với cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và
không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Đối với cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực
hành vi dân sự để giao dịch nhà ở và phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, đồng
thời không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được
giao dịch.
• Đối với tổ chức trong nước: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
• Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN, nếu tổ
chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và
đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
5.11. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên
bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong 01 thời
hạn nhất định cho bên mua.
• Bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
• Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về
thuế, lệ phí.


• Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.
5.12. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
• Do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Nếu Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy
định đó.

5.13. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
• Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp,
góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên
có thỏa thuận khác.
• Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế
hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
5.14. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
• Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở
hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Tài liệu văn bản quy phạm pháp luật tham khảo.
1. Bộ luật Dân sự năm 2005
2. Luật nhà ở năm 2005
3. Luật Đất đai năm 2013
4. Luật nhà ở năm 2014
5. Luật kinh doanh bất động sản năm 2015
 Tài liệu tham khảo trực tuyến.


6. />ItemID=807&LanID=1022&Tablndex=1
7.http:www.dhlhn.com/2014/08/tap-bai-giang-luat-nha-o-bai-2.html
8. />ĂNĐIỂMMỚICỦALUẬTNHÀỞ2014.doc