MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt dùng trong luận văn

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu của đề tài.

3

3

Yêu cầu nghiên cứu đề tài.

3

Chương 1 NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN.

4

1.1 Khái quát mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng của một số nước trên thuế giới.

4

1.1.1 Quy hoạch ở Cộng hoà Liên bang Đức

4

1.1.2 Một số đặc điểm Quy hoạch vùng ở Mỹ


7

1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc

9

1.1.4 Một vài nhận xét qua quá trình tìm hiểu quy hoạch của một số nước.

12

1.2 Tổng quan về công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
ở nước ta.

13

1.2.1 Lịch sử công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng và
mối quan hệ giữa hai loại QH ở nước ta từ năm 1975 đến nay.

14

1.2.2 Đánh giá chung về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch.

19

1.3 Luận chứng về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng.

22


1.3.1 Tính tất yếu khách quan của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng.

22

1.3.2 Nội dung chủ yếu của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

23

Page iii


1.3.3 Vấn đề về chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng và mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch

23

Chương 2 NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

25

2.1 Nội dung nghiên cứu.

25

2.2 Phương pháp nghiên cứu.


27

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

29

3.1 Khái quát về điều khiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện Ba Vì.

29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, Tài nguyên thiên nhiên.

29

3.1.2 Thực trạng kinh tế xã hội.

31

3.1.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.

35

3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng.

37

3.1.5 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội của huyện
Ba Vì.


39

3.2 Tình hình công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở huyện Ba Vì.

42

3.2.1 Công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì.

42

3.2.2 Công tác thực hiện quy hoạch xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì .

46

3.3 Phân tích, đánh giá sự phù hợp chưa, phù hợp giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì.

50

3.3.1 So sánh các quy định lập 2 loại quy hoạch.

50

3.3.2 So sánh quy định về thẩm định và xét duyệt quy hoạch

52

3.3.3 Hệ thống phân loại đất được áp dụng trong hai loại quy hoạch .


55

3.4 Phân tích so sánh về nội dung giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì.

57

3.4.1 So sánh các quy định về nội dung lập quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây.

57

3.4.2 So sánh một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng.

60

3.4.3 So sánh phương án sử dụng đất giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

63

Page iv


3.4.4 Tác động qua lại về nội dung giữa hai loại quy hoạch

66


3.4.5 Phân tích, so sánh về quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng.

69

3.5 Những bất cập và giải pháp khắc phục những vướng mắc giữa quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì.

73

3.5.1 Những bất cập trong việc áp dụng các văn bản pháp quy.

73

3.5.2 Những bất cập về nội dung của hai quy hoạch.

74

3.5.3 Những bất cập về quản lý, tổ chức thực hiện của hai quy hoạch.

75

3.5.4 Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng.

77

KẾT KUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ


82

1

Kết luận

82

2

Một số đề nghị

83

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85

PHẦN PHỤ LỤC

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DÙNG TRONG LUẬN VĂN
Chữ viết tắt


Chữ đầy đủ

BQ

Bình quân

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

HĐND

Hội đồng nhân dân

KH

Kế hoạch

KT-XH

Kinh tế xã hội

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định


QH

Quy hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHXD

Quy hoạch xây dựng

THPT

Trung học phổ thông

TM-DV

Thương mại-Dịch vụ

TNCS

Thanh niên Cộng sản

TP

Thành Phố

TW


Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG

TT

Tên bảng

Trang

3.1

Chỉ tiêu kinh tế huyện Ba Vì qua các năm 2010-2014

32

3.2

Một số chỉ tiêu về dân số huyện Ba Vì 2010 - 2014

35


3.3

Kết quả thực hiện QHSDĐ của huyện Ba Vì.

44

3.4

So sánh một số quy định về thời gian, không gian lập quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng

3.5

50

So sánh quy định về thẩm định và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng

3.6

53

Sosánh sự khác nhau giữa các loại đất cơ bản quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng

3.7

56


So sánh một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội giữa quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch xây dựng ở Ba Vì

62

3.8

So sánh hai phương án sử dụng đất phi nông nghiệp

63

3.9

So sánh một số diện tích sử dụng đất đai giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì đến năm 2020.

3.10

64

Mối quan hệ giữa nội dung trong quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

67

Page vii



DANH MỤC HÌNH

TT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí Huyện Ba Vì trong vùng Hà Nội

29

3.2

Phối cảnh mô phỏng địa hình huyện Ba Vì

31

3.3

Hiện trạng giao thông

38

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch là sự chuyển hóa ý chí, ý tưởng thành hành động nhằm tạo ra
những kết quả để đạt được mục tiêu nhất định. Một cách khái quát, quy hoạch
được hiểu như là phương án tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội
như tổ chức không gian lãnh thổ, hệ thống kết cấu hạ tầng, phân bố các điểm dân
cư đô thị và nông thôn, bố trí các khu công nghiệp và các công trình chủ yếu,
phân bổ sử dụng đất, phát triển hệ thống đô thị, phát triển các ngành… của một
lãnh thổ nhất định cho một thời kỳ nhất định.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về quản lý
và sử dụng đất nhưng cũng còn nhiều vấn đề cần tiếp tục giải quyết. Trên một địa
bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính thường có nhiều loại quy hoạch, mà hầu hết
các quy hoạch đó đều gắn với việc quản lý và sử dụng đất. Do đặc điểm, chức
năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau, nên việc lập quy
hoạch của các ngành cũng có nội dung khác nhau. Việc khai thác, sử dụng đất
trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo vệ môi trường sinh thái
và các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội để đảm bảo được các mục tiêu phát
triển của ngành đề ra. Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa tính toán
đầy đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng đất thuộc chức năng quản lý,
khai thác của mỗi ngành đến các loại đất thuộc chức năng quản lý, khai thác của
ngành khác.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là các quy hoạch thường
được lập trên cùng một địa bàn lãnh thổ nào đó. Vì vậy, cần nghiên cứu, xem
xét giữa hai loại quy hoạch này có mối quan hệ với nhau như thế nào về mặt
lý luận cũng như thực tiễn. Cả hai loại quy hoạch này đều có vai trò, vị trí và
tầm quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi
địa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
phải có sự thống nhất cả về không gian và thời gian, phù hợp với nhau và hỗ


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của mỗi loại quy hoạch. Việc
nghiên cứu về nội dung và bản chất của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng để đánh giá sự ảnh hưởng, tác động qua lại lẫn
nhau giữa hai loại quy hoạch này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo đảm
sự thống nhất giữa hai loại quy hoạch.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau mà
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng thường không được lập đồng
bộ với nhau cả về thời gian và không gian, nhiều nội dung còn trùng lặp, mâu
thuẫn, chồng chéo lẫn nhau, gây khó khăn cho công tác lập, thực hiện, kiểm tra,
đánh giá công tác quy hoạch.
Để phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch, khắc phục được các mâu thuẫn, bất cập, tạo sự đồng bộ và nâng cao
hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu để làm rõ nội dung và bản
chất mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các
cơ quan Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng nói riêng.
Ba Vì là huyện miền núi của Thủ đô Hà Nội, với 7 xã miền núi, chiếm
phần lớn dãy núi Ba Vì và Vườn quốc gia Ba Vì; cách Trung tâm thành phố
thành phố Hà Nội 53 km theo đường QL32. Ba Vì là huyện có diện tích lớn nhất
của thành phố Hà Nội với diện tích là 42.402,7 ha chiếm 12,74% tổng diện tích
tự nhiên của toàn thành phố, dân số năm 2014 là 253 nghìn người, mật độ dân số
trung bình là 597 người/km2 thấp so với mật độ dân số của Thành phố. Tuy nhiên
Ba Vì được xác định là huyện có vị trí đặc biệt quan trọng về quốc phòng, an

ninh, du lịch và bảo vệ môi trường sinh thái cho Thủ đô Hà Nội.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá mối quan hệ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa bàn huyện Ba Vì TP. Hà Nội ” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục đích nghiên cứu của đề tài.
- Làm rõ nội dung mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng, sự tác động qua lại của hai loại quy hoạch này; Làm rõ những điểm
còn bất cập, còn chồng chéo, không hợp lý giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng.
- Xác định được những nội dung phù hợp, thống nhất cũng như những nội
dung chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong
việc lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Trên cơ sở đó, đề xuất sửa
đổi, bổ sung các quy định cần thiết; sửa đổi một số nội dung quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng trong mối quan hệ hữu cơ giữa hai loại quy hoạch.
3. Yêu cầu nghiên cứu đề tài.
Quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài phải bảo đảm tính khách quan, tính
trung thực, tính đầy đủ và tính khoa học. Kết quả nghiên cứu đề tài, các kết luận,
các nhận xét đưa ra phải bảo đảm đúng đắn, phù hợp với thực tiễn, có đầy đủ căn
cứ khoa học.
Việc sử dụng các thông tin, tài liệu trong nghiên cứu phải có xuất xứ,
nguồn gốc rõ ràng, cụ thể và hợp lệ. Quá trình nghiên cứu phải dựa trên cơ sở lý
luận chung về công tác quy hoạch, các điều kiện khách quan của thực tiễn để giải
quyết các vấn đề và yêu cầu mà thực tiễn đặt ra.
Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng trên địa bàn huyện Ba Vì phải đạt được các mục tiêu đã đề ra.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN.
1.1. Khái quát mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng của một số nước trên thuế giới.
Trên thế giới, công tác quy hoạch thường gắn với việc quản lý hành chính
và quản lý đất đai. Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể thiếu và
rất đắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai. Tùy theo chế
độ chính trị, chế độ kinh tế, xã hội, tùy theo những điều kiện kinh tế - xã hội cụ
thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, đặc điểm, mức độ rất khác
nhau. Mỗi loại quy hoạch có những mục tiêu cụ thể khác nhau nhưng tất cả các
quy hoạch đều hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường
trên quan điểm phát triển bền vững.
Đối với quy hoạch phát triển theo lãnh thổ, đa số các nước trên thế giới
không có sự phân biệt rõ ràng về các loại quy hoạch: phát triển kinh tế - xã hội,
sử dụng đất, xây dựng mà đa số các quy hoạch lãnh thổ thường mang tính bao
quát, đáp ứng nhu cầu phát triển chung về nhiều mặt.
Việc giải quyết mối quan hệ giữa các loại quy hoạch là một vấn đề khá phức
tạp và khó khăn, đòi hỏi Chính phủ của mỗi nước phải có những chính sách đúng
đắn, phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu, thảo luận một cách khoa học và đầy đủ.
Và chỉ khi giải quyết tốt các mối quan hệ này thì mới bảo đảm được tính khả thi,
tính hiệu quả của các quy hoạch. Hầu hết các nước trên thế giới đều rất coi trọng quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị. Các quy hoạch này một mặt đáp
ứng nhu cầu phát triển chung, mặt khác đáp ứng yêu cầu khai thác, sử dụng có hiệu
quả tài nguyên đất đai, phát triển các đô thị theo xu hướng phát triển các không gian
chức năng đô thị nhằm nâng cao các điều kiện sống của con người.

1.1.1 Quy hoạch ở Cộng hoà Liên bang Đức
Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở Đức là loại
quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh
thổ. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là bộ phận của quy
hoạch không gian. Một trong những chức năng của quy hoạch không gian là điều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


phối các loại hình quy hoạch, giải quyết những mâu thuẫn phát sinh từ sự tranh
chấp sử dụng đất đai của vùng lãnh thổ. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính quyền địa phương thực
hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận.
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở Đức thể hiện trong quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng
lãnh thổ. Trong đó, mỗi loại quy hoạch có mục tiêu riêng như xây dựng tối ưu các
cơ sở hạ tầng, quy mô đô thị, sử dụng đất nông lâm nghiệp, khu an dưỡng nghỉ
ngơi, cảnh quan… nhưng đều nhằm đạt mục tiêu chung: vì ấm no, vì lợi ích dân
tộc, vì an toàn lương thực quốc gia, vì sự sử dụng tối ưu các nguồn tài nguyên, bảo
vệ môi sinh, phát triển đồng bộ và bền vững. Các mục tiêu riêng của quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng không phải lúc nào cũng đồng bộ, thống nhất với
nhau mà nhiều khi còn đối kháng nhau, mâu thuẫn nhau. Điều đó đòi hỏi người
làm quy hoạch phải nắm vững mối quan hệ giữa các mục tiêu đó, phải suy nghĩ,
tìm phương án giải quyết hoặc giảm bớt các mâu thuẫn đối kháng đó.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang Đức bao gồm
quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện việc sắp
xếp (cấu tạo) không gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện pháp hạ tầng
không gian lớn; xác định những khu vực dự phòng, những vùng ưu tiên. Để thực

hiện các nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt động của quy hoạch lãnh
thổ, chương trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ chính của quy hoạch lãnh thổ là
xây dựng những chương trình và kế hoạch phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự không gian lãnh thổ: Xác định ranh
giới giữa các vùng đô thị, vùng nông thôn, vùng tụt hậu; phân tích, đánh giá các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện được tất cả hiện trạng, kế
hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. Đó là các sử dụng trực
tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến mặt bằng sử dụng đất. Tư liệu địa chính
như vậy là nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình và các

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


kế hoạch. Các dữ liệu được thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với hệ thống
thông tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ trung
ương xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy hoạch
lãnh thổ.
Tại Cộng hòa Liên bang Đức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc quy
hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng chương trình
phát triển lãnh thổ không mang tính cưỡng bức và thường được hội nhập vào “kế
hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở Đức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát
triển tích cực của một khu vực. Khái niệm vùng được hiểu là những khu vực lớn
trung bình, một phần của một bang, thường gồm nhiều huyện gộp lại. Quy hoạch
vùng quan tâm đến sự phát triển kinh tế và xã hội đồng thời với việc bảo tồn và

duy trì môi trường. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh thái làm cho
quy hoạch vùng trở thành công cụ đặc biệt cho quy hoạch tổng thể. Hoạt động
quan trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết lập kế hoạch vùng, thường được
gọi là “kế hoạch trật tự không gian của vùng”. Các nội dung hoạt động của quy
hoạch vùng quan hệ đến 4 hướng:
- Nhìn nhận các vấn đề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch vùng
phụ thuộc vào các tiền đề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung: Mục tiêu
chung về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc không gian ở khu
vực dân cư và nông thôn; các địa phương trung tâm và các trục hệ thống dân cư;
dự tính dân số cho vùng; định hướng trị giá về trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý đến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị trí sử
dụng không gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các đề nghị của từng vùng, điều này tác động đến định hướng cho
quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các đề nghị vượt qua phạm vi
vùng về quy hoạch chuyên ngành.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Một điển hình về thành công trong công tác quy hoạch ở Đức là quy hoạch
thủ đô Berlin. Đó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung tâm Berlin,
là một công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó đặt vấn đề
không những là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác nhau, mà còn phải
cải tạo lại các hệ thống thiết bị và giao thông trên và dưới mặt đất cho cả vùng
Berlin: hệ thống cống rãnh, điện, nước, điện thoại, tàu điện ngầm, xe lửa, xe
điện, xe hơi... Thành công của quy hoạch tái thiết thủ đô Berlin là đã tạo nên bộ
mặt mới của thành phố, trở thành một thủ đô hiện đại, xứng đáng với vị trí của

nước Đức ở châu Âu và trên thế giới .
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Cộng hòa Liên
bang Đức không phải là các quy hoạch riêng rẽ mà là các quy hoạch ngành, quy
hoạch bộ phận trong hệ thống quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Vì vậy,
mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này có sự thống nhất về không gian và thời
gian quy hoạch; cơ bản phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn nhau về nội dung quy
hoạch. Những mâu thuẫn, đối kháng lẫn nhau về mục tiêu và nội dung giữa hai
loại quy hoạch được điều chỉnh, được hạn chế nhằm đạt mục tiêu chung là phát
triển mọi mặt kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường.
1.1.2. Một số đặc điểm Quy hoạch vùng ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý đất đai ở Mỹ được thực hiện theo mô
hình địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ đặc biệt;
- Các quận (County): có khoảng 3.500 quận;
- Các thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đô thị nhỏ (Lê Quốc Khánh 2005).
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn có
địa bàn hoạt động xuyên quốc gia và đa quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ tại
địa phương. Các công ty và tập đoàn sản xuất hàng hoá và dịch vụ quy mô lớn
đòi hỏi có mô hình tổ chức tập trung nhằm quyết định nhanh việc điều hành và
phối hợp hoạt động các văn phòng và nhà máy trên toàn quốc bố trí gần các vùng
tiêu thụ, nguyên – nhiên liệu và nhân công. Mỹ cũng là nước có nhiều thể chế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


đảm bảo mức độ phi tập trung hoá cao. Nhờ đó mỗi địa phương có toàn quyền
đưa ra các quyết định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau.

Trong đó, quy hoạch phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng trong ranh giới địa
phương đó. Các yếu tố trên có ảnh hưởng quyết định tới sử dụng đất cũng như
quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ là bộ phận của quy
hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng
chính: Thứ nhất, đặt trọng tâm vào hiệu quả kinh tế thuần tuý, thường dựa trên
việc đưa ra các mô hình toán và kinh tế định lượng rất phức tạp để phân tích hoạt
động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng đầu tư hữu hiệu nhất; thứ hai, nghiên
cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển kinh tế - xã hội hơn là nhấn mạnh
hiệu quả kinh tế thuần tuý; xu hướng quy hoạch này mang tính công bằng xã hội
nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, nên chú ý nhiều hơn đến yếu tố môi trường và
phát triển bền vững nên hay được áp dụng trong thực tế hơn.
Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy
hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận trong một bang. Trong đó, quy hoạch
cấp vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở quy mô
lớn, còn quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài quận thực chất là quy hoạch
phối hợp phát triển giữa đô thị trung tâm với các vùng nông thôn xung quanh (Lê
Quốc Khánh 2005).
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đoàn công nghiệp và dịch
vụ lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh tranh
thúc đẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đoàn công nghiệp thường
rất chi tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với quy hoạch
phát triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng mạnh tới quy
hoạch phát triển địa phương, trong đó kể cả quy hoạch sử dụng đất. Trên thực tế,
các địa phương thường phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây dựng văn
phòng hay nhà máy trên đất của mình, qua đó tạo công việc cho lao động địa
phương và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương. Nhưng một điều dễ thấy là
do bị yếu tố lợi nhuận chi phối, các quy hoạch ngành của các doanh nghiệp lớn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


Page 8


không nhất thiết đặt lợi ích phát triển của mỗi địa phương lên ưu tiên hàng đầu.
Ngoài ra, các quy hoạch ngành thường có xuất phát điểm và thời hạn quy hoạch
rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra nhiều vấn đề khi phối hợp chúng trên một quy
hoạch phát triển chung.
Như vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
Mỹ thực chất thể hiện chủ yếu ở mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng ngành
của các tập đoàn kinh tế với quy hoạch sử dụng đất của chính quyền các địa
phương. Mặc dù là một nước phát triển, các quy hoạch này được thống nhất
trong quy hoạch phát triển chung là quy hoạch vùng nhưng giữa quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ trong thực tế thường vẫn có những mâu
thuẫn nảy sinh cần giải quyết mà nguyên nhân chính là do quyền lợi chính trị,
kinh tế của các chủ thể thực hiện quy hoạch rất khác nhau. Thực tế ở Mỹ, mỗi địa
phương có một hệ thống rất phức tạp các cơ quan quy hoạch, đưa ra nhiều biện
pháp quy hoạch chồng chéo trên địa bàn địa phương. Chỉ có các dự án ngành như
giao thông, thủy lợi - thủy điện, truyền tải điện,... hoặc các dự án phát triển tổng
hợp (bao gồm cả hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế...) trong đó Chính phủ Liên
bang giúp đỡ tài chính cho các chính quyền địa phương nhằm mang lại lợi ích
cho tất cả các bên liên quan - mới có sức hấp dẫn và có thể hiện thực hoá tốt.
1.1.3. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật đất đai, Trung Quốc đã ban hành Luật Quy hoạch nông thôn
và đô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Công tác quy hoạch ở Trung Quốc
hiện nay chịu sự điều chỉnh chủ yếu của hai Luật này. Quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc là các quy hoạch độc lập nhưng có mối liên
hệ chặt chẽ với nhau, tương đối thống nhất với nhau.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước của Trung Quốc được lập lần đầu tiên vào
năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội dung quy

hoạch qua các lần dần dần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
Quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc được triển khai với các nhiệm vụ:
đẩy mạnh việc sử dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên thiên
nhiên và cải thiện chất lượng môi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất bền vững;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đẩy mạnh phát triển kinh tế; đẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục tiêu cơ bản
trong quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc là:
- Định rõ việc sử dụng đất hợp lý để giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng đất cũng
như chi phí kinh tế xã hội;
- Bảo vệ đất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di sản
văn hoá và thiên nhiên;
- Đất sử dụng cho mục đích công được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
- Kìm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đô thị, cải thiện khu vực sinh sống
của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng đất
có hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết định và quản lý nhà nước.
Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy hoạch
tổng thể (bắt buộc theo luật mang tính chiến lược, toàn diện, quy định chính
sách); quy hoạch chuyên ngành mang tính chuyên đề, đặc thù; quy hoạch chi tiết,
quy hoạch bố trí trên thực địa.
Quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Quy
hoạch nông thôn và đô thị. Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển
chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm. Trong thời gian
qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng

và nhà đất, quản lý thị trường bất động sản.
Luật Quy hoạch nông thôn và đô thị của Trung Quốc nhấn mạnh các điểm
chính sau:
- Trong khu vực quy hoạch không được chiếm dụng đất nông nghiệp để xây
dựng doanh nghiệp, cơ sở công cộng, công trình công cộng và khu nhà ở.
- Khi khảo sát thiết kế và thực hiện quy hoạch, phải bảo vệ nguồn tài
nguyên và di sản văn hóa lịch sử, bảo đảm duy trì bản sắc địa phương, bản sắc
dân tộc và phong cách truyền thống. Trong quá trình khai thác và xây dựng khu
phố mới, phải bảo vệ nguồn tài nguyên và môi trường sinh thái, thể hiện đặc thù

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


địa phương. Khi sửa chữa khu phố cũ, phải bảo vệ di sản văn hóa và phong cách
truyền thống.
- Nghiêm cấm bất kỳ đơn vị và cá nhân tùy tiện thay đổi quy hoạch. Trước
khi sửa đổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch phải tổng kết tình hình
thực hiện quy hoạch ban đầu đồng thời báo cáo lên cơ quan phê duyệt.
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức năng,
bảo đảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của thành phố.
- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những nội
dung mang tính bắt buộc. Bất cứ đơn vị và cá nhân nào đều không được điều
chỉnh những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy hoạch cụ
thể mà đã được phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa đổi quy hoạch chung sử dụng
đất đai, quy hoạch chung thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị trấn.

- Quy hoạch xây dựng phải gắn liền với quy hoạch 5 năm phát triển kinh tế
xã hội và quy hoạch thời gian vừa và dài ngành bất động sản.
- Quy mô sử dụng đất đai trong quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng
xã và quy hoạch thị trấn không được vượt quá quy mô sử dụng đất đai được xác
định trong quy hoạch chung sử dụng đất đai.
- Quy hoạch chung thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn phải
coi phạm vi bảo hộ đồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung mang
tính bắt buộc (Lý Phong,2008 ).
Như vậy, giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng của Trung
Quốc có sự thống nhất cơ bản về mục tiêu, nội dung quy hoạch. Quy mô sử dụng
đất của quy hoạch xây dựng phải phù hợp với quy mô được xác định trong quy
hoạch sử dụng đất đai. Việc quản lý thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được quy
định tương đối chặt chẽ, thể hiện ở các khía cạnh: các quy hoạch phải xác định
những nội dung có tính bắt buộc; quy định chặt chẽ những trường hợp được phép

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


thay đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên tắc bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn
tài nguyên, di sản văn hóa, bảo vệ môi trường…
Các quy định về quy hoạch và quản lý quy hoạch ở Trung Quốc là một
trong những nhân tố chính bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong mối quan hệ
giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
1.1.4. Một vài nhận xét qua quá trình tìm hiểu quy hoạch của một số nước.
Qua nghiên cứu tình hình về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch xây dựng của các nước trên thế giới, đại diện là quy hoạch của các
nước được trình bày ở trên, chúng ta có thể rút ra một số nội dung sau.
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển (như Đức, Mỹ) và

đang phát triển (như Trung Quốc), có quy trình quy hoạch sử dụng đất đai mang
tính đặc thù riêng. Trước hết họ chú trọng về quy hoạch tổng thể không gian (hay
còn gọi là định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên cơ sở quy hoạch
không gian người ta tiến hành phân vùng sử dụng đất, sau đó tiến hành quy
hoạch chi tiết cho từng khu vực.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở các nước, nhất là ở các
nước phát triển thường là quy hoạch bộ phận của quy hoạch tổng thể không gian
nên về cơ bản có sự thống nhất, đồng bộ với nhau về không gian, thời gian, nội
dung quy hoạch; cả hai loại quy hoạch đều hướng tới mục tiêu chung là phát triển
kinh tế, xã hội, văn hóa, bảo vệ tài nguyên, bảo vệ môi trường.
Trong quy hoạch lãnh thổ cũng như quy hoạch vùng, quy hoạch sử dụng
đất, các nước đều quan tâm giải quyết việc sắp xếp không gian, các biện pháp hạ
tầng không gian lớn, xác định những vùng ưu tiên, từ đó thực hiện các hoạt động
của quy hoạch lãnh thổ, quy hoạch vùng.
Việc lập các quy hoạch thường do các cơ quan công quyền của Nhà nước
thực hiện, có sự tham gia của các tập đoàn, tổ chức kinh tế ở mức độ khác
nhau và thường có sự tham gia rộng rãi của người dân. Ở các nước phát triển,
về cơ bản các cơ quan nhà nước chỉ tham gia sâu vào quá trình duyệt quy
hoạch tổng thể không gian và phân vùng sử dụng đất. Quy hoạch chi tiết phát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


triển từng vùng thông thường được đấu thầu cho các cơ quan phát triển bất
động sản tư nhân.
Tùy theo điều kiện kinh tế - xã hội ở từng nước mà mức độ chặt chẽ, thống
nhất, đồng bộ trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng có khác nhau nhưng nhìn chung giữa hai loại quy hoạch này cơ bản có sự

thống nhất, hỗ trợ lẫn nhau theo nguyên tắc quy hoạch xây dựng là sự cụ thể hóa,
chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất.
1.2. Tổng quan về công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
nước ta.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, quy hoạch đã và đang
trở thành một công cụ không thể thiếu trong việc cụ thể hóa đường lối, chính
sách, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta, nhất là
trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng chủ nghĩa xã hội
hiện nay.
Theo phạm vi và tính chất quy hoạch, các loại hình quy hoạch ở nước ta
hiện nay có thể phân thành hai loại chính: quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
chuyên ngành. Các quy hoạch mang tính tổng thể được thực hiện cho cả nước,
theo vùng kinh tế và theo đơn vị hành chính các cấp như quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Các quy
hoạch ngành nhằm phát triển các ngành có thể được thực hiện trên phạm vi cả
nước hay một khu vực cụ thể phục vụ cho việc phát triển của mỗi ngành như:
nông nghiệp, thủy lợi, điện, năng lượng… theo nguyên tắc quy hoạch ngành lấy
căn cứ và phải phù hợp với quy hoạch lãnh thổ.
Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách,
quy định pháp luật về công tác quy hoạch nhằm tổ chức lập và thực hiện quy
hoạch tốt hơn, nâng cao chất lượng quy hoạch, nâng cao tính hiệu quả và tính khả
thi của các loại quy hoạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn công tác quy hoạch có
nhiều vấn đề nảy sinh đòi hỏi phải nghiên cứu, giải quyết. Một vấn đề nổi lên là
việc xác định đúng đắn mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy luật và
những đòi hỏi khách quan của thực tiễn là rất quan trọng; trong đó mối quan hệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13



giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đang trở nên bức thiết cần
sớm được nghiên cứu giải quyết.
1.2.1. Lịch sử công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng và mối
quan hệ giữa hai loại QH ở nước ta từ năm 1975 đến nay.
Thời kỳ từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai 1993.
* Đối với quy hoạch sử dụng đất:
- Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra
cơ bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được
các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông
lâm sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều
đã đề cập đến quy hoạch sử dụng đất đai, coi đó như những căn cứ khoa học
quan trọng để luận chứng các phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến công
tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong
hợp tác xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch Hợp tác xã”
mà thực chất công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng với nội dung chủ
yếu của nó là bố trí sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982) đã
quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây dựng
quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của 500 đơn vị hành chính cấp huyện được ví
như 500 “pháo đài”. Quy hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng trong
các quy hoạch hoạch tổng thể kinh tế - xã hội này tuy đã có bước phát triển
nhưng vẫn chưa phải là một quy hoạch riêng biệt nên vẫn còn nhiều hạn chế.
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong hoạch
tổng thể kinh tế - xã hội. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ yếu của
Tổng sơ đồ tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các vùng sản xuất
trọng điểm của lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của lĩnh vực công

nghiệp, xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm
1988), đánh dấu một bước mới về quy hoạch sử dụng đất đai. Luật Đất đai 1988
quy định quy hoạch sử dụng đất đai có tính pháp lý và là một trong những nội
dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ đạo
một số địa phương lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã theo quy định
của Luật đất đai 1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước chưa
nhiều nhưng qua đó Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã trao đổi,
hội thảo và rút ra những vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp quy hoạch sử
dụng đất, làm cho quy hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần đáp ứng việc sử
dụng đất đai mà trở thành một nội dung, đồng thời là công cụ đắc lực cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn về
quy hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-QHKH
ngày 15 tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:
- Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
- Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
- Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;
- Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất sản
xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây
dựng các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
* Đối với quy hoạch xây dựng:
Quy hoạch xây dựng nói chung, quy hoạch xây dựng đô thị nói riêng ở nước

ta trong giai đoạn trước đổi mới (1986) vẫn còn khiêm tốn, chưa có hệ thống,
chưa định hình được hướng phát triển rõ ràng. Mặc dù thành quả quy hoạch xây
dựng trong thời kỳ này còn hạn chế nhưng nó cũng đóng góp đắc lực cho công
cuộc xây dựng ở miền Bắc cũng như trên phạm vi cả nước sau khi đất nước
thống nhất. Đồng thời, nó cũng đặt nền móng cho sự phát triển tiến bộ của công
tác quy hoạch xây dựng giai đoạn tiếp theo.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


Từ khi Đảng ta đề ra đường lối đổi mới đất nước tại Đại hội toàn quốc lần
thứ VI năm 1986, đánh dấu quá trình chuyển mình tích cực nhất của quy hoạch
xây dựng đô thị. Mặc dù còn nhiều quan điểm, nhận thức khác nhau về quy
hoạch, quản lý đô thị, công tác quy hoạch phát triển đô thị bước đầu đã có những
đóng góp đáng kể cho những thành công trong giai đoạn tiếp theo. Đây là giai
đoạn tìm tòi, dần dần thay đổi các phương pháp nghiên cứu của công tác quy
hoạch đô thị. Chuyển từ những nhận thức sản phẩm của nền kinh tế kế hoạch
sang một thời kỳ mới, một giai đoạn nhiều khó khăn của phần lớn đô thị nơi mà
mọi nguồn vốn dành cho phát triển và xây dựng đô thị hoàn toàn do Nhà nước
cung cấp. Hầu như chưa có hình ảnh các khu nhà do dân tự xây, các khách sạn,
văn phòng hay các công trình vui chơi giải trí mang dấu ấn của tư nhân.
Đây là giai đoạn tìm tòi, dần dần thay đổi các phương pháp nghiên cứu của
công tác quy hoạch đô thị. Chuyển từ những nhận thức sản phẩm của nền kinh tế
kế hoạch sang một thời kỳ mới, một giai đoạn nhiều khó khăn của phần lớn đô thị
nơi mà mọi nguồn vốn dành cho phát triển và xây dựng đô thị hoàn toàn do Nhà
nước cung cấp. Hầu như chưa có hình ảnh các khu nhà do dân tự xây, các khách
sạn, văn phòng hay các công trình vui chơi giải trí mang dấu ấn của tư nhân.
Giai đoạn này có rất ít văn bản chính thức hướng dẫn lập quy hoạch đô thị

của Việt Nam. Quyết định 322/BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn về quy trình từ
giai đoạn lập đến phê duyệt các đồ án Quy hoạch đô thị này đã phản ánh sự
chuyển mình của quy hoạch xây dựng để đáp ứng yêu cầu thực tế, nâng cao hiệu
quả sử dụng đất đai, những thử nghiệm phương thức khai thác chuyển đổi để tạo
nguồn lực tài chính xây dựng đô thị.
Hàng loạt các đô thị trên toàn quốc đã dần được lập quy hoạch chung để có
những dự báo về quy mô dân số, xác định quy mô đất đai, bố trí trên tổng mặt
bằng, xác định những định hướng về phát triển không gian và hệ thống hạ tầng kĩ
thuật cho đô thị. Nhiều đồ án quy hoạch đô thị sau khi lập và phê duyệt đã được
các chính quyền đô thị coi trọng và vận hành tương đối hiệu quả trong quản lý
đầu tư cải tạo và xây dựng đô thị.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


Quy hoạch đô thị đã có mối quan hệ chặt chẽ hơn về mặt quản lý nhà nước
với vấn đề quản lý quy hoạch và phát triển đô thị, quản lý đầu tư xây dựng, quản
lý đất đai, nhà ở và sử dụng các công trình đô thị. Đặc biệt là sự hình thành các
loại hình lập quy hoạch khu công nghiệp tập trung và khu đô thị mới, là tiền đề
cơ sở cho sự mở rộng mạng lưới đô thị quốc gia trong giai đoạn tiếp theo. (Ngô
Trung Hải, 2008)
* Thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch:
Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong thời
kỳ này dần hình thành rõ nét, nhất là trong giai đoạn sau đổi mới. Mặc dù nội
dung và phương pháp của cả hai loại quy hoạch còn những nhược điểm, chưa
tính toán đầy đủ các điều kiện khách quan, quy hoạch ít chú trọng đến tổ chức
không gian, thiên về lập quy hoạch chia lô nhưng giữa hai loại quy hoạch đã có
những tác động qua lại, hỗ trợ lẫn nhau, đồng thời cũng xuất hiện những chồng

chéo, mâu thuẫn với nhau. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất thời
kỳ này không chỉ là đất nông lâm nghiệp mà bao gồm tất cả các loại đất (5 loại
đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm 1987). Quy hoạch xây dựng đã có
liên quan nhiều đến quản lý đất đai. Bên cạnh những mặt thống nhất, hỗ trợ lẫn
nhau thì trong mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch xuất hiện những mâu thuẫn,
chồng chéo mà một trong những nguyên nhân, đồng thời là sự biểu hiện của nó là
sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai và về xây dựng.
Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến nay
* Đối với quy hoạch sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác
quy hoạch sử dụng đất đai đai. Tổng cục Địa chính đã tổ chức các Hội nghị tập
huấn, triển khai công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và chỉ đạo thực
hiện thí điểm ở 10 tỉnh, 20 huyện; ban hành quy trình, định mức và đơn giá điều
tra quy hoạch sử dụng đất đai áp dụng trong phạm vi cả nước.
Công tác quy hoạch sử dụng đất đai được triển khai mạnh mẽ và có bài bản
hơn ở cả 4 cấp là: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã. Báo cáo “Quy hoạch, kế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000” đã được Chính phủ trình Quốc hội
khoá IX tại kỳ họp thứ 10 (15/10 - 12/11/1996) và kỳ họp thứ 11 (02/4 10/5/1997). Quốc Hội đã ra Nghị quyết số 01/1997/QH9 ngày 10/5/1997 thông
qua kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2000 của cả nước ( Chu Văn Thỉnh, 2004)
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Quốc Hội có Nghị quyết số
29/2004/QH11 thông qua quy hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư

số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời Bộ đã ban hành Quy
trình, Định mức, đơn giá lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp; Định
mức sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp.
* Đối với quy hoạch xây dựng:
Thời kỳ này được xem như một thời kỳ đô thị hóa mạnh mẽ với nhiều
chuyển đổi lớn trong phát triển đô thị Việt Nam. Luật Xây dựng được ban hành
đã tạo các cơ sở cho công tác quy hoạch và quản lý đô thị có tính luật hóa ngày
càng cao, hướng tới việc tăng cường công tác quản lý đô thị, đổi mới việc lập và
xét duyệt quy hoạch, kỷ cương trong quản lý đất đai, tạo nguồn tài chính cho
nguồn lực phát triển đô thị... và “đổi mới sang hình thức quy hoạch tạo các dự án
phát triển đô thị tập trung thay cho xu hướng chia lô nhỏ lẻ của giai đoạn trước” .
(Ngô Trung Hải, 2008)
Năm 1998, Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị quốc gia đã được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhằm xác lập các định hướng lớn cho các vùng
đô thị trên toàn quốc, dự báo sự tăng trưởng của hệ thống đô thị và định hướng
phân bố hệ thống đô thị.
Từ năm 2003, sau khi Luật Xây dựng và Nghị định về Quy hoạch xây
dựng ra đời đã khẳng định các loại hình quy hoạch gồm quy hoạch xây dựng
vùng, quy hoạch xây dựng đô thị (bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị), quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


và đưa nội dung “Thiết kế đô thị” vào công tác quy hoạch. ( Luật xây dựng, 2003
và Nghi định 08, 2005)
Nổi bật trong giai đoạn hiện nay là công tác lập quy hoạch xây dựng vùng.

Nhiều đồ án quy hoạch xây dựng Vùng đã được Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ
đạo thực hiện như Quy hoạch xây dựng Vùng Thủ đô Hà Nội, Quy hoạch xây
dựng Vùng Thành phố Hồ Chí Minh, các vùng biên giới, các vùng duyên hải...
Đối với khu vực nông thôn: Cùng với chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn đã bước đầu phát triển với các điểm đáng chú ý,
từng bước tạo ra bộ mặt mới cho nông thôn nước ta thời kỳ đổi mới như: Ngói
hoá và kiên cố hoá nhà ở nông thôn; phát triển các công trình dịch vụ công cộng;
bê tông hoá đường làng ngõ xóm…
* Thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch:
Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trong thời
kỳ này đã thể hiện rõ rệt cả những mặt tích cực lẫn tiêu cực. Giữa hai loại quy
hoạch đã có sự tác động, hỗ trợ tích cực lẫn nhau trong mỗi phạm vi quy hoạch;
loại quy hoạch này được lập đã căn cứ vào loại quy hoạch kia; trong việc lập
cũng như tổ chức thực hiện quy hoạch đã có sự phối hợp nhất định giữa các cơ
quan chức năng. Song giữa hai loại quy hoạch cũng nảy sinh những vấn đề mâu
thuẫn, bất cập, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết, nhất là về nội dung QH.
1.2.2. Đánh giá chung về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
thực trạng mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Công tác quy hoạch sử dụng đất đai
đã có những bước tiến quan trọng qua từng thời kỳ phát triển, ngày càng đáp ứng
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong những năm gần đây công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện;
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cấp từng bước đi vào nề
nếp. Kết quả đó đã góp phần quan trọng trong việc tăng cường, thống nhất quản
lý Nhà nước về đất đai và sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp,
nông thôn; cơ bản đáp ứng được nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19