ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
-------------------------------

NGUYỄN VIỆT DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI
NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
Mã số: 60 34 05

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA

Hà Nội - 2009
MỤC LỤC


Trang
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

i

DANH MỤC SƠ ĐỒ

ii

DANH MỤC BẢNG

ii

DANH MỤC BIỂU

ii

LỜI NÓI ĐẦU
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1
5

1.1. Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS
1.1.2. Thuộc tính và đặc trƣng cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản
1.1.2.2 Đặc trƣng của bất động sản

5
5
7
7
8
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
9
1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
12
1.3.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
12
1.3.2. Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ

18
1.1.3. Phƣơng pháp chi phí
20
1.1.4. Phƣơng pháp thặng dƣ
22
1.1.5. Phƣơng pháp lợi nhuận
23
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG 26
SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

2.1. Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá
miền Nam tại Hà Nội
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.1.2. Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định
giá miền Nam tại Hà Nội
2.1.3. Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây
2.1.3.1 Quy mô hoạt động
2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ
2.1.3.3 Chất lƣợng dịch vụ
2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền
Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá BĐS theo
5 bƣớc sau

26

26
27
27

27
28
28
29


Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty
cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.2.1. Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông
tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội
2.3.2 Quá trình áp dụng các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS tại chi
nhánh Hà Nội
2.3.2.1 Quá trình áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp
2.3.2.2 Quá trình áp dụng phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu
tƣ
2.3.2.3 Quá trình áp dụng phƣơng pháp chi phí
2.3.2.4 Quá trình áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ
2.3.2.5 Quá trình áp dụng phƣơng pháp lợi nhuận
2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá BĐS và các phƣơng
pháp thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội
2.3.3.1 Mặt tích cực
2.3.3.2 Mặt hạn chế
2.3.3.2 Nguyên nhân
2.2.

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ

THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI

32
32

32
32
34
34
54
65
76
81
83
83
84
84
85

3.1. Quan điểm định giá BĐS hiệu quả của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội
85
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi 85
nhánh SIVC tại Hà Nội
3.2.1. Nhóm giải pháp về phía công ty và chi nhánh Hà Nội
85
3.2.1.1 Nâng cao hiệu quả của các phƣơng pháp thẩm định giá
85
hiện hành.
3.2.1.2 Quy định cụ thể hơn về điều kiện áp dụng các phƣơng
86

pháp định giá BĐS
3.2.1.3 Tăng cƣờng công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trƣờng
86
3.2.1.4 Xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống công ty và 87
chi nhánh Hà Nội
3.3. Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS của chi 96
nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội.
Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực 96
3.3.1.


hiện theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Áp dụng phƣơng pháp, quy trình mới và giám sát thực
3.3.2.
hiện
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

97
99
100

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bƣớc đi đầu tiên khá
muộn so với các nƣớc khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành
rộng khắp tại các tỉnh, thành trong cả nƣớc. Thẩm định giá là một trong
những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả

năng cạnh tranh...
Ngành thẩm định giá Việt Nam tuy ra đời muộn hơn so với nhiều
nƣớc nhƣng đã phát triển rất nhanh và vƣợt lên sánh vai cùng các nƣớc,
góp phần vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế.
Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói
chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc
lực cho các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần
xác định giá trị cũng nhƣ các vấn đề về quản lý giá. Thẩm định giá đƣa ra
thƣớc đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trƣờng, tránh tình
trạng giá cả của hàng hoá quá cao hoặc quá thấp so với giá trị của hàng
hoá.
Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ
trong nền kinh tế quốc dân thì nay Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng các công cụ
kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trƣờng bằng các chính sách


tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thƣơng mại, chính sách thuế, chính
sách về thu nhập, tiền lƣơng...Nhà nƣớc chỉ còn định giá một số ít tài sản,
hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá).
Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định
101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá. Để phù hợp với quy định và yêu cầu
thực tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi
sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam. Hiện nay
công ty đã có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh và 5 văn phòng tại các tỉnh,
thành phố lớn trên cả nƣớc.
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội đƣợc thành lập ngay sau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ
phần.
Chi nhánh cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá động sản, bất

động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thƣơng hiệu... Để tạo cho
chi nhánh một sự thay đổi thực sự về chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá thì
việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là một vấn đề hết sức
bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh.
Đề tài luận văn: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội” đƣợc lựa chọn nghiên cứu nhằm giải quyết yêu cầu bức thiết nói
trên.
2. Tình hình nghiên cứu:
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh đã có từ khi mới
thành lập và các quy định cụ thể theo hành lang pháp luật của việc cung


cấp, thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội đã
và đang đƣợc thực hiện nhƣng thị trƣờng bất động sản ngày càng có nhiều
sự phức tạp.
Đã có nhiều nghiên cứu về bất động sản tại các Ngân hàng, các tổ
chức tài chính hay một số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù. Tuy nhiên
việc việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện dịch vụ này tại chi nhánh Công ty cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội nhằm góp phần
đem lại cho chi nhánh Hà Nội một cách làm thật sự hiệu quả cho đến nay
chƣa có tác giả nào nghiên cứu một cách hệ thống.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hoá các phƣơng pháp chủ yếu
thẩm định giá bất động sản.
Đánh giá thực trạng về các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS tại chi
nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh SIVC tại Hà Nội và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về thực hiện thẩm định giá bất
động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng; phân tích thực trạng
quản lý thực hiện thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà
Nội qua đó tìm ra những kết quả đã đạt đƣợc và các hạn chế, tồn tại,
nguyên nhân dẫn đến các hạn chế, tồn tại cần khắc phục; đề xuất các giải
pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu


4.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng một số phƣơng pháp cơ bản sau:
- Duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
- Phƣơng pháp đánh giá tổng quan;
- Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu;
- Thống kê kinh tế.
Tất cả các phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ
sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đƣa ra những giải pháp
phù hợp với tình hình thực hiện Thẩm định giá Bất động sản và cung cấp
dịch vụ này cho thị trƣờng của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
Thông qua nội dung luận văn để giải quyết đƣợc các vấn đề cơ bản sau:
- Tổng hợp những vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và thẩm định giá
bất động sản.

- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi
nhánh SIVC tại Hà Nội và việc cung cấp cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng, từ đó chỉ
ra một số hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định giá bất động sản và cung cấp
dịch vụ này cho thị trƣờng của chi nhánh SIVC tại Hà Nội.


- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.

7. Bố cục của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, kết luận, luận văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà
Nội.
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội.

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS


Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự xuất hiện
của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền
kinh tế thị trƣờng khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hóa
đạt đến một trình độ xã hội hoá nhât định.

Từ khi xuất hiện hoạt động thẩm định giá trên thế giới, thẩm định giá Bất động sản
đã là một hoạt động không thể thiếu trong bất kỳ doanh nghiệp thẩm định giá nào.
Cho tới nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Sau
đây là một số định nghĩa nổi bật đƣợc thừa nhận:
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “ BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” [18]
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì BĐS đƣợc định nghĩa là đất
đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trƣởng cục Quản lý giá - Bộ Tài chính,
hiện là Tổng giám đốc công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam: “Thẩm
định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong nhữngđiều kiện của
một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật bao gồm những
kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng cùng với những thông tin cần thiết và sự
nhạy cảm tốt với thị trƣờng của thẩm định viên”[ 11, tr.37 ].
Thẩm định giá BĐS là một công việc mang tính chất khoa học, sử dụng các phép
tính số học và các công thức toán học nhƣng nó cũng đƣợc coi nhƣ một nghệ thuật. Tính
chất khoa học của thẩm định giá BĐS thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính
toán giá trị thông qua các luận cứ và các yếu tố thực tiễn, các phép tính toán học. Còn
tính chất nghệ thuật của thẩm định giá BĐS nằm ở kỹ năng thu thập, nắm bắt thông tin để
hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm đối với từng
BĐS riêng biệt. Thẩm định giá đang có xu hƣớng diễn đạt quan điểm dƣới dạng toán


học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài sản là BĐS và khu vực có tài sản là BĐS đó,
xem xét các thông tin này để thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá và cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS là một dịch vụ

chuyên nghiệp, cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng. Có thể hiểu một
cách đơn giản hơn: “ Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị thị trƣờng của
bất động sản tại thời điểm thẩm định giá”
Tuy nhiên, trong nhiều trƣờng hợp không có thị trƣờng để xác định giá. Thẩm định
viên phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trƣờng. Thẩm định giá đƣợc thực hiện do các Thẩm
định viên là ngƣời đƣợc đào tạo, hội đủ kiến thức, kinh nghiệm, thực hiện theo chuẩn
mực thẩm định giá và luôn tôn trọng đạo đức nghề nghiệp [16, tr.7].
Nhƣ vậy, thẩm định gía bất động sản không chỉ là một quá trình xử lý toán học
thông thƣờng mà phần lớn quá trình thẩm định giá BĐS phụ thuộc vào những quan điểm
của thẩm định viên. Ngƣời thẩm định giá BĐS phải có cái nhìn bao quát về thực tế và
phải có dự đoán tƣơng lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể
và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá . Mặc dù các quan
điểm về thẩm định giá BĐS có sự khác biệt nhƣng đều thông nhất và đều đề cập đến nội
dung cơ bản nhất của thẩm định giá BĐS, đó là đánh giá, xác định hoặc ƣớc tính gía trị
của bất động sản hoặc quyền sở hữu của bất động sản bằng hình thái tiền tệ.
Tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá BĐS có lúc, có nơi còn có khác nhau
nhƣng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá BĐS đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất
nhất, đó là: “ Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trƣờng nhất định với những phƣơng pháp phù hợp, đúng với
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế”.
1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản
- Tính bât động (cố định về vị trí): BĐS là một tài sản đặc biệt, không có khả năng
di dời, ban đầu đƣợc đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà không thể chuyển từ nơi
này đến nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó


chịu ảnh hƣởng lớn của môi trƣờng xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính
trị, văn hoá - xã hội. Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo

nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Khi định giá BĐS, TĐV không thể áp mức giá các BĐS có vị trí khác nhau cho
nhau mà chỉ sử dụng nhƣ mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện từng
vùng. Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố môi trƣờng và dự báo sự thay đổi
của chúng trong tƣơng lai
- Tính không đồng nhất: Không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, giữa hai
BĐS bao giờ cũng có sự khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc; về quyền đối với
BĐS; về cảnh quan môi trƣờng,…Vì vậy khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác
tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn các BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh
sự khác biệt một cách phù hợp.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên
có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy mà quan hệ cung cầu
BĐS thƣờng mất cân đối theo hƣớng cung nhỏ hơn cầu, thƣờng có tình trạng đầu cơ về
BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hƣớng tăng lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá
BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm
lẫn trƣớc giá ảo của thị trƣờng BĐS.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững đƣợc hiểu là khả năng tồn
tại, sử dụng lâu dài mà không bị hƣ hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao,
điều này đƣợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể đƣợc hiểu
là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là
khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng. Khi
định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động
sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định
về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:


+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch
và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch
sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi, nhà ở... đƣợc thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phƣơng trong
từng thời kỳ. Do vậy thông thƣờng là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai
trái với quy hoạch.
Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo
quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng.
- Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao: Do Bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán giao dịch thƣờng là
dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thƣờng giá trị của Bất
động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch nhƣ đã nên trên dẫn đến khả năng
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Do tính chất quan trọng của
Bất động sản trƣớc hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nƣớc
thƣờng có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch
Bất động sản.
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã
hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại
giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.



- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ
cung và cầu về tài sản đó trên thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động
đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu
tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các
tài sản khác. Sự ảnh hƣởng của những đặc tính phụ thêm này đƣợc phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản.
- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng
thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào
sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu
tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc thay thế: Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn
nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đƣợc xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản đƣợc thẩm định giá thƣờng có liên quan đến giá trị
của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết
lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá
cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trƣờng và một thời điểm.
- Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài
sản đạt đƣợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ƣớc tính


mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt

tới sự cân bằng nhƣ vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế
cận cũng phải có cùng một mức giá trị nhƣ vậy.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định
bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tƣơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hƣởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngƣời
tham gia thị trƣờng và những thay đổi có thể dự tính trƣớc trong yếu tố này cũng ảnh
hƣởng đến giá trị.
Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng lai, lợi ích
dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tƣ tăng lên
sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng độ lớn
của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố
của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đƣợc phân phối cho từng
yếu tố này. Nếu việc phân phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng
thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của
đất đai.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu
tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh
hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị. Bản thân các
yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm
định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải
phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả
nhất.


- Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó nhằm đạt

đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân
tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi thẩm định viên xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngƣợc lại,
cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc quan sát giữa các tài sản với nhau và
giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản đƣợc hình thành là kết quả của
sự cạnh tranh trên thị trƣờng.
1.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
Nhà thẩm định giá thƣờng đƣợc khách hàng hỏi ý kiến về giá trị của nhiều loại lợi
ích nằm trong nhiều loại tài sản khác nhau và cho nhiều mục đích khác nhau. Để có đƣợc
câu trả lời cho nhiều trƣờng hợp nhƣ vậy, phƣơng pháp đánh giá giá trị bất động sản sử
dụng ở trong trƣờng hợp này có thể lại không phù hợp với trƣờng hợp khác. Vì vậy, có
nhiều phƣơng pháp đánh giá giá trị BĐS khác nhau để vận dụng trong các trƣờng hợp
riêng biệt khác nhau.
Những phƣơng pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ;
- Phƣơng pháp chi phí;
- Phƣơng pháp thặng dƣ;
- Phƣơng pháp lợi nhuận.
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trƣờng
của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với gía trị của tài sản tƣơng tự có thể so sánh
đƣợc đã đƣợc mua bán trên thị trƣờng. Vì thế phƣơng pháp này quan tâm đến sự nhận
biết và đo lƣờng tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng hoặc một số đặc tính có trong
giá cả trên tiền thuê của các tài sản có thể so sánh đƣợc.


Phƣơng pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã đƣợc giao dịch trên thị

trƣờng hiện hành và tƣơng đối giống so với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá. Tiến
hành phân tích giá bán, giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh đƣợc, và làm những
điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau mà giữa chúng và tài sản mục tiêu,
từ đó xác định ra gía trị của tài sản mục tiêu cần thẩm định giá.
Trong thực tế, các tài sản có thể tƣơng tự nhau nhƣng mỗi tài sản có tính chất độc
đáo riêng, do đó chúng không bao giờ giống nhau một cách hoàn toàn. những lý do làm
cho BĐS không giống nhau một cách hoàn toàn chủ yếu là:
Địa điểm: Vị trí của bất kỳ một BĐS nào cũng mang tính đơn nhất. Trong thực tế,
vị trí là một yếu tố quan trọng trong giá trị của tài sản, và đối với một số BĐS nhƣ các
cửa hiệu thì vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu.
Tình trạng vật chất: Điều kiện vật chất của một BĐS phụ thuộc vào sự quan tâm
bảo dƣỡng, sửa chữa và trang hoàng lại tài sản đó. Hai BĐS nhƣ nhau, nhƣng có thể ở
trong tình trạng vật chất trái ngƣợc nhau nếu một BĐS đƣợc bảo dƣỡng tốt còn cái kia thì
không.
Chủ nhân chiếm giữ ngôi nhà có thể tạo nên những thay đổi đáng kể qua công việc
cải tạo, sửa chữa. Điều này thƣờng thể hiện rõ đối với tài sản là nhà ở, chủ ngôi nhà có
thể sửa chữa, nâng cấp phòng bếp, phòng tắm, thay đổi màu sơn...đến một mức độ mà
ngôi nhà ban đầu có vẻ bề ngoài giống nhau nhƣ ban đầu trở nên hoàn toàn khác khi kiểm
tra kỹ.
Tính chất chiếm hữu: Có nhiều lợi ích khác nhau nằm trong BĐS, ngoài lợi ích sở
hữu toàn quyền là không có lợi ích phụ thêm, còn các lợi ích khác là đa dạng. Ngay cả
bên trong một BĐS cho thuê theo hợp đồng cho phép ngƣời đi thuê chiếm hữu dựa trên
một hợp đồng thảo ra giống nhau, thì các điều kiện có thể có những thay đổi khác nhau
nhƣ thời hạn của thuê mƣớn, điều kiện thanh toán tiền thuê hay việc sử dung theo hợp
đồng. Trên thị trƣờng , những sự khác nhau là đa dạng và phổ biến.
Mục đích của thẩm định giá: Xác định mục đích của mỗi lần thẩm định giá là một
yếu tố quan trọng trong việc quyết định lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá. Chẳng hạn,
khi thẩm định giá cho mục đích đầu tƣ hay cho mục đích bảo hiểm thì phƣơng pháp so



sánh trực tiếp sẽ không thích hợp vì phƣơng pháp khác sẽ đem lại các kết quả hiện thực
hơn.
Về thời gian: Các giao dịch về buôn bán diễn ra trên thị trƣờng một cách thƣờng
xuyên. Thị trƣờng có tính chất tĩnh, do đó giá cả đạt đƣợc với một tài sản ở vào một thời
điểm sẽ không còn giá trị nhƣ vậy khi cũng vẫn tài sản đó lại đƣợc bán ở thời điểm khác.
Do vậy khả năng tin cậy của các mức giá thực tế sẽ giảm đi nếu thời gian của các giao
dịch mua bán trôi qua càng dài, ở trong các thị trƣờng nhiều biến động thì có khi chỉ
trong thời gian ngắn trôi qua là các chứng cứ thị trƣờng về giá cả đã trở nên không đáng
tin cậy.
- Kỹ thuật định giá: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá
bán , giá cho thuê của các tài sản tƣơng tự có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng nhà tham
định giá giả sử rằng giá trị thị trƣờng của tài sản mục tiêu là tƣơng đối sát với giá của các
tài sản tƣơng tự. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp
cần phải tuân theo các bƣớc sau:
Bƣớc 1. tìm kiếm thông tin về những tài sản đƣợc bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị
trí v.v.
Bƣớc 2. Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh đƣợc.
Những yếu tố xác định một cuộc giao dịch là có thể so sánh đƣợc, gồm có:
- Việc sử dụng đất và tiềm năng;
- Vị trí: kích thƣớc lô đất, bề rộng mặt tiền ...;
- Thời điểm thẩm định giá;
- Những đặc điểm về mặt hiện vật;
- Những trang thiết bị và các dịch vụ;
- Quyền sử dụng và sở hữu tài sản;
- Đặc điểm của các bên và bối cảnh xung quanh cuộc giao dịch.
Bƣớc 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đƣợc thích hợp nhất (khoảng từ 3 –
6 tài sản).



Bƣớc 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt và xấu) của mỗi
tài sản có giá bán trên thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh
giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh
giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngƣợc lại.
Bƣớc 5. Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá
trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so sánh đƣợc sau khi đã điều chỉnh [ 11, tr.57-59]
.
Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần chú ý đến một số điểm sau
đây:
- Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong cùng khu vực
lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp ít tài sản so sánh đáp ứng
đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác kém hơn. Trong trƣờng hợp nhà
thẩm định giá không tìm đƣợc những so sánh đáp ứng yêu cầu, thì phƣơng pháp so sánh
trực tiếp không thể áp dụng đƣợc. Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và
máy tính. Điều đó cho phép nhà thẩm thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu
và nhận đƣợc những kết quả đúng hơn.
- Đánh giá phương pháp: Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần
chú ý đến một số điểm sau đây:
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong cùng khu vực
lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp ít tài sản so sánh đáp ứng
đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác kém hơn.
Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá không tìm đƣợc những so sánh đáp ứng đƣợc
yêu cầu, thì phƣơng pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng đƣợc.
Để làm giảm bớt các định kiến chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, nhà thẩm
định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép
nhà thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đƣợc kết quả đúng hơn.



Ưu điểm: Phƣơng pháp định giá là đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì
không có công thức hay mô hình cố định; Thể hiện đƣợc sự đánh giá của thị trƣờng, đó là
các bằng chứng rõ ràng, đã đƣợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS; Là cơ sở hay
còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác.
Nhược điểm: Phải có giao dịch về các BĐS tƣơng tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh đƣợc; Các thông tin chứng cớ thƣờng mang tính lịch sử.
Nếu thị trƣờng biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian
ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp; Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trƣờng.
Điều kiện áp dụng: Chất lƣợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và
kiểm tra đƣợc, thị trƣờng phải ổn định. Trên thực tế đây là phƣơng pháp chung để định
giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và trong các trƣờng hợp các BĐS có
tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy nhà đƣợc xây cùng một kiểu…;
các mảnh đất trống; Để giảm bớt tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên
dùng các phƣơng pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
Ví dụ: Xác định giá đất
Cần xác định giá trị miếng đất để xây dựng nhà ở, có diện tích là 4.000m2 ở khu
phố A thành phố B. Miếng đất này bằng phẳng, cao bằng mức của đƣờng. Tỷ lệ tổng diện
tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép (GPR) là 1,6. Ngày định giá là ngày 05 tháng
5 năm 2009. Những cuộc mua bán đất để xây dựng nhà tƣơng tự thu nhập đƣợc nhƣ bảng
sau:
Bảng 1.1. BẢNG SỐ LIỆU CÁC MẢNH ĐẤT SO SÁNH
Ngày bán

1

Diện tích đất
(m2 )
5.000


2
3

Các so sánh

2/2009

Giá
(triệu USD)
25,500

GPR = 1,7

5.500

3/2009

31,500

GPR = 2,0

4.500

4/2009

23,085

GPR = 1,8


Nguồn: Chi nhánh SIVC tại Hà Nội

Ghi chú


Tổng tỷ lệ khu đất (GPR) = tổng diện tích đất trên đất xây dựng cho phép. Bài giải
nhƣ sau:
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 1 là:
25.500.000USD : 5.000m2 : 1,7 = 3.000USD
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 2 là:
31.500.000USD : 5.500m2 : 2,0 = 2.864USD
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 3 là:
23.085.000USD :4.500m2 : 1,8 = 2.850USD
Giá trị thị trƣờng của mảnh đất mục tiêu cần thẩm định giá là:
4.000m2 x 2.800USD một m2 một GPR x 1,6 = 17.900.000USD
Lấy tròn số là bằng 18.000.000USD
Khi nhà thẩm định không thu thập đƣợc thông tin về BĐS so sánh hoặc các thông
tin không đáng tin cậy thì nhà thẩm định chuyến sang sử dụng phƣơng pháp thu nhập
hay phƣơng pháp đầu tƣ mà tác giả sẽ trình bày dƣới đây.
1.3.2. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
- Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận của phƣơng pháp thu nhập của việc thẩm định giá
là giá trị thị trƣờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận
tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản [15, tr.115].
Có một bộ phận lớn của thị trƣờng BĐS trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu tách
rời nhau. mỗi tài sản cung cấp môi trƣờng phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác
nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa hàng để bán hàng... Đối với mỗi tài
sản đều có ngƣời chiếm hữu, trong nhiều trƣờng hợp , tài sản đƣợc chiếm hữu dƣới một
hợp đồng trong đó ngƣời chiếm hữu trả cho ngƣời chủ sở hữu một số tiền, tức là ngƣời
chủ sỏ hữu đã nhƣờng quyền chiếm hữu tài sản để lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp
dẫn những ngƣời đầu tƣ muốn kiếm đƣợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản và thị

trƣờng BĐS là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tƣ nhƣ vậy.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tƣ muốn đầu tƣ vốn để có đƣợc một thu nhập
hàng năm trên số vốn đó dƣới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể
chấp nhận đƣợc.


Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tƣơng lai thành giá trị vốn hiện tại
đƣợc biết đến nhƣ là quá trình vốn hoá và có thể thể hiện mối liên hệ cơ bản giữa thu
nhập với giá trị qua công thức sau:
I
V=

(1)
R

hoặc là: V = I x F
Trong đó:
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Bộ Tài chính (2005), Chính sách Giá và Thẩm định giá Việt Nam , Nhà
xuất bản Lao động Xã hội, Hà Nội.

2.

Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quy định về việc Thẩm
định giá, Hà Nội.

3.


Trần Bá Công (2007), Tài liệu bồi dưỡng về thẩm định giá, Khoa kinh tế
phát triển, Trƣờng Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh. thành phố Hồ Chí
Minh.

4.

Trần Thị Thái Hà (2005), Đầu tư tài chính, Nhà xuất bản Đại học Quốc
gia Hà Nội, Hà Nội.

5.

Nguyễn Minh Hoàng (2007), Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản
và giá trị doanh nghiệp, Học viện tài chính, Hà Nội.

6.

Nguyễn Tiến Hƣng (2008), Tài liệu Thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà
xuất bản Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội.

7.

Sở Tài chính Bắc Giang, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Giang.

8. Sở Tài chính Bắc Ninh, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Ninh.
9.

Sở Tài chính Hà Nội, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hà Nội.

10. Sở Tài chính Hải Dƣơng, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hải
Dƣơng.

11. Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận và thực


tiễn, Nhà xuất bản Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
12. Nguyễn Văn Thọ (2009), Thẩm định giá và Thị trường, Nhà xuất bản
Thanh Niên, Hà Nội.
13. Nguyễn Tiến Thoả (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên
ngành Thẩm định giá, Nhà xuất bản Hà Nội, Hà Nội.
14. Đoàn Văn Trƣờng (2004), Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết
bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
15. Đoàn Văn Trƣờng (2006), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà
xuất bản Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.
16.

Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia
Hà Nội, Hà Nội.

17.

Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2003), Luật
đất đai số 18/2003/QH11.

18.

Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2005), Luật
dân sự số 33/2005/QH11.

19. Website Bộ Tài chính: http:/www.mof.gov.vn
20. Website Hội thẩm định giá Việt Nam: http:/www. Vva.org.vn

21. Website công ty chứng khoán địa ốc: http:/www.Diaoc.com