TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP VIỆT - HUNG
KHOA QUẢN TRỊ KINH TẾ & NGÂN HÀNG
…..o0o…..

ĐỒ ÁN CHUYÊN NGÀNH
Đề tài:

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN RIÊNG BIỆT TẠI LÔ ĐẤT
SỐ 42,THÔN TÂN HƯNG,XÃ TÂN VIỆT
HUYỆN BÌNH GIANG,TỈNH HẢI DƯƠNG

Giảng viên hướng dẫn
Sinh viên thực hiện
Lớp
Mã sinh viên
Khoá

: Nguyễn Mạnh Hà
: Phạm Vũ Tuấn
: DHTC1B
: 1102211
: 35

Hà Nội - 2015


LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương
mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động
chính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực
kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh

tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời
được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khi
giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương
án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm
định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương án
các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm
tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách
hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó
BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào
tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở
kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các
khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên,
việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng
không sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản
chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi
quá gần nhau.
Trong thời gian thực tập ở BIDV-Chi nhánh Hải Dương nhằm mục đích
nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản tại Chi nhánh em
đã chọn đề tài: “Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số 42,thôn Tân
Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương’’


TRƯỜNG ĐHCN VIỆT – HUNG
KHOA QT, KT & NH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


1. Họ và tên sinh viên: Phạm Vũ Tuấn
Lớp: ĐHTC1B
2. Đề tài: Đồ án chuyên ngành Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số
42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương
3. Nhận xét tổng quan về tinh thần, trách nhiệm của sinh viên trong thời gian
làm đồ án...............................................................................................................
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
4. Nhận xét đồ án chuyên ngành:
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
Hà Nội, ngày …… tháng ….. năm 2015
Giáo viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 2.1.

Bảng giá trị QSDĐ do UBND huyện bình Giang quy định vị trí lô đất
42 thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang......Error: Reference
source not found

Bảng 2.2.

Bảng thông tin TSĐG và TSSS huyện Bình Giang.....Error: Reference
source not found


Bảng 2.3.

Bảng điều chỉnh giá trị các TSSS về tương đồng với TSĐG........Error:
Reference source not found

Bảng 2.4.

Bảng giá trị QSDĐ lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện
Bình Giang,tỉnh Hải Dương.............Error: Reference source not found

Bảng 2.5.

Bảng kết quả thẩm định giá tài sản lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân
Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương.....Error: Reference source not
found

SƠ ĐỒ
Đề tài:............................................................................................................1
.......................................................................................................................................3
PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN............................................3
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh................................43


DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

BIDV


Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam

TMCP

Thương mại cổ phần

TSSS

Tài sản so sánh

UBND

Ủy ban nhân dân

TL
TSĐG
TSGLVĐ

Tỉnh lộ
Tài sản định giá
Tài sản gắn liền với đất


MỤC LỤC
.......................................................................................................................................3
PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN............................................3
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh................................43



CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Bất động sản
a)Khái niệm
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2
loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ
thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái
niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được
bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất
và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản
khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất.
b) Phân loại bất động sản
* Bất động sản có đầu tư xây dựng
Gồm những bất động sản chính như sau:- Bất động sản nhà đất ( bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai )
1



- Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.
- Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v..v..
Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc
tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của
một nước.
* Bất động sản không đầu tư xây dựng
- Đất nông nghiệp
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất hiếm
- Đất chưa sử dụng
* Bất động sản đặc biệt
- Các công trình bảo tồn quốc gia
- Di sản văn hóa vật thể
- Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.
- Nghĩa trang, v..v…
Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản
do bản chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là
đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất ).
Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về
mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.

2



c) Thuộc tính bất động sản
Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển
bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng
đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện
sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,
đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất
ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm
và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa.
Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế
thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài
sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy,
giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của
chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay
không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất
động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất
đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính
không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội
ngày cảng phát triển vì:
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục
Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252
người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –


3


hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng
lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các
công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi
nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững. Hơn
nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do
đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất
động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
d) Đặc trưng cơ bản của bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử
dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất
động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn
có những đặc điểm riêng, đó là:
Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém: nhìn chung, cung
đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do
đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn
đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn.
- Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về
mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
- Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo
quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục


4


đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai
xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng
của Nhà nước.
Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:
do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất
động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch
thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và
người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải
mất them chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục
đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chp chi phí giao dịch bất
động sản tăng.
Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công
năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu
của người tiêu dung ( tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản
xuất kinh doanh và các hoạt động khác ). Chẳng hạn, trong một văn phòng
làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một
căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của
từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể
điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp
đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là

hiện tượng khá phổ biến.

5


Thứ tư, khả năng chuyển hía thành tiền mặt kém linh hoat: bất động sản
là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại
cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua,
bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền
mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản
nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không
thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ
rất nhiều cơ hội.
Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất
động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia
nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử
dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp
của Nhà nước.
1.2. Định giá bất động sản
-Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
-Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
-Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở
hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp.
2. Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp,

6


cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng
cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều
người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được Nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2.2. Nguyên tắc cung - cầu
Theo nguyên tắc: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng
hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung
và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

2.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu
nhập thực từ bất động sản
Theo nguyên tắc: Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động

7


sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động
xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về
mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu
tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu
nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
2.4. Nguyên tắc thay đổi
Theo nguyên tắc này: Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,
thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với
loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng
đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục
không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị
trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm
định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
2.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất
động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.

8


Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
2.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò
quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định
giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động
sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được
lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
2.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng

người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả
hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường
bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
2.8. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất

9


động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
2.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực
(thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên
tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong
tương lai.
2.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi
những bất động sản khác
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về
mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so
sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được
tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu

loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
2.11. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự

10


về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
2.12. Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu
nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là
thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính
“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc
này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách
mạnh mẽ theo các vị trí.
3. Các phương pháp định giá bất động sản
3.1. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
a) Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số
liệu phản ánh các giáo dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là
cách tính ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với

mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với
giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
c) Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một
tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cũng sự hữu ích.
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản
phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá
trị của tài sản.

11


d) Điều kiện thực hiện
- Phái thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự
được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
e) Các bước tiến hành
- Tìm thông tin thị trên thị trường về những tài sản tương tự được bán
gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
- Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng
được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3
đến 6 cái.
- Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài
sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải
kiểm chứng lại từ thị trường.
- Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.
f) Công thức tính

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện
của các giao dịch mua bán trên thị trường.
g) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
h) Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận
vì nó dựa vào chứng cứ giá thị trường.
- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử
do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm
được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài
sản thẩm định giá.

12


3.2. Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc
phương pháp vốn hóa)
a) Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giá
các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá
trị vốn thời điểm hiện tại.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai
có thể nhận được từ tài sản và dựa trên những giả thiết sao:
- Thu nhập là vĩnh viễn.
- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
c) Nguyên tắc ứng dụng
- Sử dụng cao nhất là tốt nhất
- Cung cầu
- Lợi ích tương lai

d) Điều kiện thực hiện
Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
e) Các bước tiến hành
- Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
- Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản
thuế phải nộp,...) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
- Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát
sinh hàng năm.
- Tính tỷ suất vốn hóa: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản
tương tự giao dịch trên thị trường.
- Áp dụng công thức chuyển hóa vốn để tính giá trị tài sản.

13


f) Công thức tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
- Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh
trong tương lai như tiền cho thuê...
- Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu
nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một
năm trên tổng giá trị tài sản.
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn
hóa thích hợp.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa dựa trên cơ sở xem xét các yếu tố sau:
+ Rủi ro.
+ Lạm phát / giảm phát.
+ Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế.
+ Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thế

so sánh.
+ Cung cầu về quỹ đầu tư.
+ Thuế.
g) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc
dạng đầu tư.
h) Ưu, nhược điểm
* Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ sử dụng
- Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
* Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do
việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

14


3.3. Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
a) Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc
chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
b) Cơ sở của phương pháp
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không
bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài
sản có lợi ích tương tự.
c) Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng
chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản
phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của
tài sản.

d) Các bước tiến hành
* Bất động sản
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào ci phí xây dựng công trình trên
đất và cộng với giá trị đất trống.
* Máy, thiết bị
- Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thể để sản xuất và đưa máy,
thiết bị vào sử dụng.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.

15


e) Công thức tính
- Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của
lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phi thay thế công trình xây dựng trên
đất - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
- Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay
thay thế máy, thiết bị - Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình).
f) Ứng dụng trong thực tiễn
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài
sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp
so sánh thị trường.
- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.

g) Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên
thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
+ Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn
bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
+ Phải có dữ liệu từ thị trường.
+ Khấu hao mang tính chủ quan.
+ Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
3.4. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán):
a) Cơ sở lý luận của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính
của việc sử dụng tài sản trừ đi tât cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư
còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành
vốn theo phương pháp đầu tư.

16


b) Các trường hợp áp dụng
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh
lợi trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ
thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác
định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp
dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những
tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn
do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
c) Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
d) Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận

- Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản.
- Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm
khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh...
- Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng/Lãi suất vốn hóa
e) Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi
nhuận
* Điều kiện cần xem xét
- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về
khoản thu và khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước).
- Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể.
- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường,
khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh được
điều đó.
* Những hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất

17


- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa
+ Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi
nhuận.
+ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
+ Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
3.5. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh
doanh / phát triển giả định):
a) Khái niệm
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những

BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử
dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá
thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ
sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và
lợi nhuận.
b) Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng
- Các nguyên tắc thẩm định giá:
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
+ Nguyên tắc lợi ích tương lai
- Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp thằng dư chỉ sử dụng để thẩm định đối với những bất động
sản có tiềm năng phát triển.
Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một
phần của giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
+ Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phat
triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.

18


+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để
nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
+ Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá
trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và
thay thế nó.
c) Phương pháp luận
- Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí
phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá

trị của vị trí đó.
- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản
có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắ: Giá trị hiện tại của một bất
động sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự
kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính:

Vtd=Vpt-Cpt

Trong đó:
+Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp
thằng dư
+Vpt: Giá trị phát triển
+Cpt: Chi phí phát triển
*Ước tính giá trị phát triển (Vpt)
-Cách tính:

19