TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRỊNH DIỆU LINH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Hà nội, năm 2016

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRỊNH DIỆU LINH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã ngành: D850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TH.S HOÀNG THỊ PHƯƠNG THẢO

Hà nội, năm 2016

2


LỜI CẢM ƠN
Trong những năm học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, được sự giảng dạy nhiệt tình của các thầy cô trong trường nói chung và trong
Khoa Quản lý đất đai nói riêng, em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên
môn cũng như lối sống, tạo cho tôi hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban
giám hiệu Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý đất đai và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt
quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt, để hoàn thành đồ án này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em
xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Hoàng Thị Phương Thảo – cô giáo đã
trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các lãnh đạo, chuyên viên
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ứng Hoà và các Phòng ban của huyện Ứng
Hoà, cùng toàn thể các cô, các chú, các anh chị và các bạn đã giúp đỡ em hoàn
thành đợt thực tập này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu và nhiệt tình đó!
Em xin kính chúc các quý thầy, cô luôn mạnh khoẻ và công tác tốt!
Hà Nội, ngày…..tháng 6 năm 2016
Sinh viên thực hiện

Trịnh Diệu Linh

3



MỤC LỤC

4


DANH MỤC CÁC BẢNG

5


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

6


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BQ
ĐVHC
GCN

Chữ viết đầy đủ
Bình quân
Đơn vị hành chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

GPMB
GTGT
HĐND

TN&MT
TW
UBND
VA
VLAP

sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận)
Giải phóng mặt bằng
Giá trị gia tăng
Hội đồng nhân dân
Tài nguyên và Môi trường
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
Tổng giá trị gia tăng
Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt
Nam (Viet Nam Land Administration Project)

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động
của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ mỗi quốc gia, là
kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, đất đai quyết định sự tồn tại và
phát triển của loài người. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng,
cố định về vị trí, do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự

quản lý hợp lý.
Dưới bất cứ thời đại, chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề
quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước nhằm nắm chắc tình hình và quản lý chặt
chẽ quỹ đất, hướng việc sử dụng đất đai vào mục đích phục vụ quyền lợi kinh tế chính trị của toàn dân.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là công tác quan trọng trong quản lý Nhà
nước về đất đai. Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất và là cơ sở
để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên đất đai có hạn về diện
tích và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc
biệt quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang diễn ra ngày một thuận
lợi làm cho công tác cấp giấy chứng nhận trở nên phức tạp và khó khăn.
Ứng Hoà là huyện đồng bằng nằm ở phía Nam thành phố Hà Nội, cách thủ đô
40 km về phía Nam. Huyện có vị trí khá thuận lợi khi qua trục đường 21B là nút
giao thông quan trọng giữa nhiều tỉnh như Hòa Bình, Hà Nội, Hà Nam, thuận tiện
giao lưu, buôn bán cùng với các tỉnh, huyện lân cận. Trên địa bàn huyện có nhiều
dự án lớn, có nền kinh tế đã và đang phát triển mạnh mẽ, chính vì có địa thế thuận
lợi như vậy nên các vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm
đất đai, các quan hệ đất đai phức tạp làm cho công tác cấp giấy chứng nhận đất gặp
nhiều khó khăn.
8


Xuất phát từ thực tế đó và nhận thức tầm quan trọng của vấn đề trên tôi đã tìm
hiểu và nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng
Hoà, thành phố Hà Nội”
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
a. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật và các văn bản của chính quyền địa
phương trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đánh giá kết quả công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Ứng Hoà, từ đó đưa ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN.
- Tìm ra những nguyên nhân và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác cấp
GCN trên địa bàn huyện Ứng Hoà.
b. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản khác có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, phản ánh
đúng thực tế quá trình thực hiện chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
- Số liệu điều tra thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan,
đúng pháp luật.
- Các kiến nghị, đề xuất đưa ra phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương
và có tính khả thi.
3. Cấu trúc của đồ án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đồ án gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu.

9


Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao

hiệu quả sử dụng đất. GCN thực chất là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhằm
mục đích bảo đảm việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất theo
đúng pháp luật. Do đó, giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp lý để nhà nước công
nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu của các đối tượng sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
1.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận
1.1.2.1. Đối với quản lý Nhà nước về đất đai
Đối với nước ta, theo quy định tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013: “Đất đai,
tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” và
“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”
(Khoản 2, Điều 54, Hiến pháp năm 2013). Điều này cũng được cụ thể hóa tại Điều
4, Luật đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
10


đất theo quy định của Luật này.” Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng và mọi đối tượng sử dụng và quản lý đất đất đều
phải tiến hành đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong

phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất; đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu
quả, bảo vệ môi trường và có hiệu quả cao nhất. (Điều 6, Luật đất đai năm 2013).
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
Tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
- Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế - xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai.
Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Việc xây dựng các văn bản pháp
quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng
đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp
quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
1.1.2.2. Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
- GCN là chứng thư quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- GCN là điều kiện để người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
11



- GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản.
1.1.3. Điều kiện hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận
1.1.3.1. Trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
Được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013
có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.3.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
Được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
12


sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án, văn bản công nhận kết
quả hoà giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
13


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
1.1.3.3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai
2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làn muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trwosc ngày
01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban
nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy

hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

14


1.1.4. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân
Người sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai
Phòng Tài nguyên và Môi trường
UBND cấp huyện
Kho bạc
Cơ quan thuế
UBND cấp xã
Hồ sơ xin cấp GCN
- TB nộp tiền
- Trao GCN
- Trả HS không đủ ĐK
- Kiểm tra, hồ sơ
- Xác định điều kiện cấp GCN
- Công khai hồ sơ
- Kiểm tra hồ sơ
- Lập tờ trình
- Ký GCN
- Trao GCN
- Trả hồ sơ
B1
B2
B3
B4

B5
B6
Được quy định tại Điều 70, 71, 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/014 của Chính phủ:

15


Hình 1.1: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân

16


1.1.5. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
Được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường
giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện,
truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không
nhằm mục đích kinh doanh.
1.1.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Được quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
17


sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.7. Mẫu giấy chứng nhận
Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ban hành Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về
mẫu GCN. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền ban hành trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà nước công nhận tính
hợp pháp.
1.1.7.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất
Thực hiện Chỉ thị số 299/Ttg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng cục Quản lý
ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 về trình tự thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước. Theo đó, công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ruộng đất cho hộ gia đình và tổ chức được tiến hành đồng thời với
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi là giấy tạm thời) thể hiện
các nội dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã dược xét duyệt vào sổ đăg ký ruộng
đất; mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích thước khổ giấy A4, nội
dung thể hiện: Quốc hiệu; Tên cơ quan: UBND cấp huyện…; bên dưới ghi loại văn
bản: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất”, nội dung thể hiện: ghi rõ tên
người sử dụng đất; số liệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất;
chữ ký và dấu của Chủ tịch UBND cấp huyện.
1.1.7.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất
phát hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989
18


Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ.
Quy định cụ thể về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức có từ Quyết định
201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Kể từ đây, mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo
quy định của Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát

hành, sử dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nội
dung như sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng
đất; số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủ
tịch UBND, dấu của UBND tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điều
cần chú ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, và
Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001.
1.1.7.3. Mẫu giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung
một số điều năm 2009, Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường có 04
văn bản quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
theo quy định giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu giấy chứng nhận ban hành
trước đây. Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
19


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi
trang có kích thước 190mm x 265 mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
+ Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa

màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu
vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, số phát hành của giấy chứng
nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất,
thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;
Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ thửa
đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ tên của
người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ
quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
+ Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thì
lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước,
nội dung như trang 4, in hoặc viết them số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứng
nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phải
được đánh số thứ tự và đống dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận.
Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Giấy này chỉ
công nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhận
quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất
động sản.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận không thay đổi mẫu so với Quyết định số
20


24/2004/QĐ-BTNMT, nhưng có quy định hình thức trình bày khác trước.

- Thông tư số 17/2009/TT-BNTMT quy định về mẫu giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Kể từ đây
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đều được cấp chung 01 giấy chứng nhận.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về mẫu giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
giấy chứng nhận không thay dổi so với mẫu quy định tại Thông tư số 17/2009/TTBTNMT, tuy nhiên có bổ sung thêm quy định về trang bổ sung của giấy chứng
nhận. Cụ thể như sau:
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất
và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. GCN là một tờ có bổn trang, mỗi trang có kích thước 190
mm x 265 mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung
sau đây:
+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục
“I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số
phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA
000001, được in màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận;
+ Trang 3: in chữ màu đen gồm “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
+ Trang 4: in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
giấy chứng nhận; mã vạch.

21



Hình 1.2: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.3: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

22


1.2. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật do cấp Trung ương ban hành trên phạm
vi cả nước
- Luật Đất đai năm 2003 của Quốc Hội ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành
ngày 01/07/2004.
- Chỉ thị số 05/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ ngày 09/02/2004 về việc
triển khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh
để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/06/2006 về
việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai,
trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy
chứng nhận trong năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/05/2007 quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BNTMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/05/2007 về việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
21/10/2009 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý lập hồ sơ địa chính.
- Luật số 34/2009/QH12 của Quốc hội ngày 18/06/2009 sửa đổi, bổ sung
điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai; Luật Đất đai năm 2003 sửa
đổi, bổ sung năm 2009.
- Luật số 38/2009/QH12 của Quốc hội ngày 19/06/2009 ban hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
- Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 của Quốc hội vè thuế sử dụng đất
23


phi nông nghiệp.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
20/05/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
- Chỉ thị 1474/2011/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ ngày 24/08/2011 về
việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ngày 29/11/2013 quy định về việc sử dụng đất, sửa đổi bổ sung một
số điều so với Luật Đất đai 2003 quy định về việc sử dụng đất, có hiệu lực thi hành

từ 01/07/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về
bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
24


19/05/2014 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực từ 05/07/2014.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính, có hiệu lực từ 05/07/2014.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/06/2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
02/06/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.2.2. Một số văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của địa phương
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày
20/06/2015 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được
Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn
mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép
tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày
20/06/2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định các nội dung thuộc thẩm quyền
của UBND thành phố Hà Nội do Luật Đất dai 2013 và các Nghị định của Chính phủ
giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày
20/06/2014 quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư
- Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày
18/12/2015 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công
nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất
25