MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................................................... 6
DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ...................................................................................................................... 7
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I................................................................................................................................................ 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................................................................... 4
1.1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM.......................................................................................................................... 4
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................5
1.1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.........................................................................5
1.1.3 MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GCN........................................................................................... 7
1.1.4 VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCN.....................................................................................7
1.2.1 MỘT SỐ VĂN BẢN PHÁP LÝ............................................................................................................... 9
1.2.2 MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.................................................11
* TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VIỆT NAM...............................................................................22
CHƯƠNG II............................................................................................................................................. 24
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................................................24
+ Phạm vi không gian: Địa bàn thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa.....................................................................24
+ Phạm vi Thời gian: Tính đến 31/12/2015......................................................................................................24
+ Tìm hiểu cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất...............................................................................24
+ Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã Sầm Sơn, Tỉnh Thanh Hóa.............................................24
+ Tìm hiểu những quy định chung của công tác đăng ký cấp GCN...................................................................24
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất của Thị xã Sầm Sơn, Tỉnh Thanh Hóa.......................................................24
2.4.1 PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU TRA CƠ BẢN................................................................................................. 24
2.4.2 PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ VÀ XỬ LÝ SỐ LIỆU..................................................................................25
2.4.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH, PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ.......................................................................25
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................................................... 26
3.1.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN...................................................................................................................... 26

a) Vị trí địa lý...................................................................................................................................................................... 26
Thị xã Sầm Sơn là một vùng đồng bằng ven biển có diện tích 1783,56 ha cách thành phố Thanh Hóa 16 km, dân số
khoảng 57.325 người.........................................................................................................................................................26
Gồm có 4 phường và 1 xã :................................................................................................................................................26
+ Phường Trường Sơn........................................................................................................................................................26


+ Phường Bắc Sơn.............................................................................................................................................................. 26
+ Phường Trung Sơn..........................................................................................................................................................26
+ Phường Quảng Tiến........................................................................................................................................................26
+ Xã Quảng Cư................................................................................................................................................................... 26
+ Tọa độ địa lý.................................................................................................................................................................... 26
+ Ranh giới hành chính......................................................................................................................................................26
........................................................................................................................................................................................... 26
........................................................................................................................................................................................... 27
Hình 3.1 Bản đồ hành chính thị xã Sầm Sơn......................................................................................................................27
b) Khí hậu........................................................................................................................................................................... 27
Thị xã Sầm Sơn nằm trong miền khí hậu Bắc Việt Nam, thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh. Khí hậu
chia làm hai mùa rõ rệt là mùa hạ nóng, ẩm, mưa nhiều và mùa đông lạnh, ít mưa.........................................................27
c) Địa hình.......................................................................................................................................................................... 28
d) Thuỷ văn – Địa chất....................................................................................................................................................... 29
Sầm Sơn địa chất thuộc loại trầm tích biển chủ yếu là cát pha, cường độ chịu tải trung bình 1kg/cm2............................29
- Mực nước ngầm cách mặt đất 1,4 m, lưu lượng dòng chảy: 4,55 lít/s............................................................................29
- Sầm Sơn chịu ảnh hưởng của chế độ thủy văn biển, là chế độ triều không thuần nhất, chu kỳ triều trên dưới 24 giờ,
ngoài ra cũng có bán nhật triều nhưng rất ít,thời gian triều lên ngắn (khoảng 9 – 10 giờ) thời gian triều xuống (khoảng 14
-15 giờ), đọ mặn ở cửa sông Mã không vượt quá 30 – 33%. Mùa mưa bão lên bãi cát ở cao trình + 2,5m.......................29
e) Thổ nhưỡng...................................................................................................................................................................29
Theo kết quả phúc tra thổ nhưỡng của FAO-UNESCO, thị xã Sầm Sơn có 4 nhóm đất chính phân bố như sau:.................29
- Nhóm đất cát biển (Arennosols): Đây là loại đất chính, có diện tích gần 1.000 ha, chiếm 55,9% diện tích tự nhiên thị xã.
Nhóm đất này phân bố chủ yếu ở các phường Trung Sơn, Bắc Sơn và một phần Trường Sơn, thích hợp cho xây dựng các

công trình phúc lợi, xây dựng nhà ở, hoạt động tắm biển và trồng cây lâm nghiệp...........................................................29
- Nhóm đất đỏ có tầng mỏng (Leptoso): diện tích 145 ha, phân bố ở khu vực núi Trường Lệ, thích hợp cho trồng cây lâm
nghiệp................................................................................................................................................................................ 29
- Nhóm đất Glây (Gleysols): Diện tích trên 300 ha, phân bố chủ yếu ở phường Quảng Tiến, xã Quảng Cư và phía một
phần phía Tây phường Trung Sơn. Đất có thành phần cơ giới cơ nhẹ, nghèo chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước, giữ
màu kém... nên năng suất cây trồng thấp. Hiện chủ yếu trồng lúa nước...........................................................................29
- Đất khác: Diện tích trên 300 ha, chủ yếu là diện tích đất ao hồ, mặt nước chuyên dùng................................................30

3.1.2 ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI........................................................................................................... 30
a) Thực trạng phát triển kinh tế.........................................................................................................................................30
Bảng 3.1. Hiện trạng dân số và lao động tính đến năm 2015........................................................................31

3.2.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.......................................................................................................... 36
3.2.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT............................................................................................................... 37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015....................................................38

+VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
39
ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ TỔNG DIỆN TÍCH LÀ 757,87 HA CHIẾM 42,5% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
39
- ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP CÓ DIỆN TÍCH 398,92 HA CHIẾM 22,4% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN CỦA TOÀN THỊ XÃ,
TRONG ĐÓ:
39


+ ĐẤT TRỒNG CÂY HẰNG NĂM CÓ DIỆN TÍCH 334,94 HA CHIẾM 18,8 TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.ĐẤT TRỒNG CÂY HẰNG
NĂM TẬP CHUNG CHỦ YẾU Ở XÃ QUẢNG CƯ VÀ PHƯỜNG QUẢNG TIẾN KHU VỰC GẦN NHÁNH SÔNG MÃ.
39
+ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM CÓ DIỆN TÍCH 63,98 HA CHIẾM 3,6% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN, VÀ ĐƯỢC PHÂN BỐ TOÀN
THỊ XÃ NHƯNG NHIỀU NHẤT LÀ Ở XÃ QUẢNG CƯ.

39
- ĐẤT LÂM NGHIỆP NGHIỆP CÓ DIỆN TÍCH 187,80 HA CHIẾM 10,5% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN, TRONG ĐÓ:
39
+ ĐẤT RỪNG PHÒNG HỘ CÓ DIỆN TÍCH 43,71 HA CHIẾM 2,4% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN, ĐƯỢC PHÂN BỐ Ở PHƯỜNG
TRUNG SƠN, PHƯỜNG TRƯỜNG SƠN, XÃ QUẢNG CƯ NHƯNG TẬP CHUNG NHIỀU NHẤT Ở XÃ QUẢNG CƯ.
39
+ ĐẤT RỪNG ĐẶC DỤNG CÓ DIỆN TÍCH 144,09 HA CHIẾM 8,1% TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN, TOÀN BỘ DIỆN TÍCH ĐẤT RỪNG
ĐẶC DỤNG NẰM Ở PHƯỜNG TRƯỜNG SƠN.
39
ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN CÓ DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN 171,15 HA CHIẾM 10% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
39
+ VỀ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
39
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CÓ DIỆN TÍCH LÀ 960,62 HA CHIẾM 53,8% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN CỦA TOÀN THỊ XÃ, TRONG
ĐÓ:
39
- ĐẤT Ở CÓ DIỆN TÍCH 425,55 HA CHIẾM 23,8% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TOÀN THỊ XÃ, TRONG ĐÓ, ĐẤT Ở NÔNG THÔN LÀ
124,45 HA CHIẾM 6,6% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN VÀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ LÀ 301,10 HA CHIẾM 18,2% TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ
NHIÊN.
40
- ĐẤT TRỤ SỞ CƠ QUAN, CÔNG TRÌNH SỰ NGHIỆP CÓ DIỆN TÍCH 6,26 HA CHIẾM 0,4% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN. HIỆN TẠI
TRỤ SỞ LÀM VIỆC HÀNH CHÍNH CỦA THỊ XÃ CÒN NHỎ HẸP NẰM NHIỀU NHẤT Ở PHƯỜNG TRƯỜNG SƠN. TRONG THỜI GIAN
TỚI CẦN QUAN TÂM ĐẾN VẤN ĐỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ QUỸ ĐẤT ĐỂ XEM XÉT ĐIỀU CHỈNH VỊ TRÍ, DIỆN TÍCH ĐẤT CÁC CÔNG TRÌNH
HIỆN CÓ VÀ TĂNG THÊM DIỆN TÍCH CHO CÁC CÔNG TRÌNH MỚI.
40
- ĐẤT QUỐC PHÒNG CÓ DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN LÀ 12,7 HA CHIẾM 0,7% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
40
- ĐẤT AN NINH CÓ DIỆN TÍCH LÀ 0,93 HA CHIẾM 0,05% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
40
- ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CÓ DIỆN TÍCH 62,09 HA CHIẾM 3,5% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.

40
- ĐẤT CÓ MỤC ĐÍCH, CÔNG CỘNG CÓ DIỆN TÍCH 243,51 HA CHIẾM 13,5% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
40
- ĐẤT TÔN GIÁO, TÍN NGƯỠNG CÓ DIỆN TÍCH 4,13 HA CHIẾM 0,2% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN. DIỆN TÍCH ĐẤT NÀY ĐƯỢC
PHÂN BỐ Ở HẦU HẾT CÁC XÃ PHƯỜNG TRONG THỊ XÃ.
40
- ĐẤT NGHĨA TRANG, NGHĨA ĐỊA CÓ DIỆN TÍCH 16,85 HA CHIẾM 0,9% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN, ĐƯỢC PHÂN BỐ KHẮP CÁI
XÃ PHƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÂN BỐ LỚN NHẤT Ở PHƯỜNG TRUNG SƠN, PHƯỜNG QUẢNG TIẾN VÀ XÃ QUẢNG CƯ.
40
- ĐẤT SÔNG SUỐI VÀ NƯỚC MẶT CHUYÊN DÙNG CÓ DIỆN TÍCH 187,70 HA CHIẾM 10,5% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN ĐƯỢC
PHÂN BỐ TRÊN TOÀN THỊ XÃ. PHÂN BỐ LỚN NHẤT Ở PHƯỜNG QUẢNG TIẾN VÀ XÃ QUẢNG CƯ.
40
- ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP KHÁC CÓ DIỆN TÍCH 0.90 HA CHIẾM 0,05% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN.
40
+ VỀ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
40
ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Ở THỊ XÃ SẦM SƠN CHỦ YẾU LÀ ĐẤT BẰNG CHƯA SỬ DỤNG 65,7 HA CHIẾM 3,6% DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ
NHIÊN, PHÂN BỐ TRÊN TOÀN THỊ XÃ. PHÂN BỐ LỚN NHẤT LÀ Ở PHƯỜNG TRƯỜNG SƠN VÀ XÃ QUẢNG CƯ.
40
3.3.2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐƯỢC THỰC HIỆN TẠI PHÒNG TÀI
NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG THỊ XÃ SẦM SƠN........................................................................................... 41
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.................................................41
- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:...................................................................43
3.3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015..............45
a) Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp.....................................................................................................45
Bảng 3.3: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị
hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015.........................................................................45
b) Đánh giá kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở đô thị............................................................................................................46

Bảng 3.4: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa
bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015.........................................................................................................46
+ Phường Quảng Tiến: Đã cấp 2746/2808 số giấy phải cấp, đạt 97,9 % số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp.
........................................................................................................................................................................................... 47


Tuy đạt được kết quả cao nhưng bên cạnh đó thị xã vẫn còn 163 trường hợp chưa đủ điều cấp GCN chủ yếu là do ý thức
và hiểu biết của người dân chưa được tốt nên xảy ra tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất đai, mua bán trái phép, chưa
đóng thuế sử dụng đất, hồ sơ còn thiếu giấy tờ................................................................................................................47
Bảng 3.5 Các trường hợp chưa được cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn thị
xã Sầm Sơn tính đến năm 2015.........................................................................................................................................48
STT..................................................................................................................................................................................... 48
ĐVHC................................................................................................................................................................................. 48
Tổng số trường hợp chưa được cấp GCN...........................................................................................................................48
Các nguyên nhân chưa được cấp GCN...............................................................................................................................48
Đất đang có tranh chấp......................................................................................................................................................48
Đất mua bán trái phép.......................................................................................................................................................48
Đất lấn chiếm.....................................................................................................................................................................48
Chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.....................................................................................................................................48
Hồ sơ giấy tờ còn thiếu......................................................................................................................................................48
1......................................................................................................................................................................................... 48
5......................................................................................................................................................................................... 48
2......................................................................................................................................................................................... 48
8......................................................................................................................................................................................... 48
20....................................................................................................................................................................................... 48
24....................................................................................................................................................................................... 48
2......................................................................................................................................................................................... 48
0......................................................................................................................................................................................... 48
0......................................................................................................................................................................................... 48
0......................................................................................................................................................................................... 48

0......................................................................................................................................................................................... 48
0......................................................................................................................................................................................... 48
3......................................................................................................................................................................................... 48
7......................................................................................................................................................................................... 48
1......................................................................................................................................................................................... 48
6......................................................................................................................................................................................... 48
11....................................................................................................................................................................................... 48
17....................................................................................................................................................................................... 48
4......................................................................................................................................................................................... 48
8......................................................................................................................................................................................... 48
5......................................................................................................................................................................................... 48
9......................................................................................................................................................................................... 48
19....................................................................................................................................................................................... 48
20....................................................................................................................................................................................... 48
Tổng cộng...........................................................................................................................................................................48
163..................................................................................................................................................................................... 48


20....................................................................................................................................................................................... 48
8......................................................................................................................................................................................... 48
23....................................................................................................................................................................................... 48
50....................................................................................................................................................................................... 48
62....................................................................................................................................................................................... 48
Qua bảng 3.5 ta thấy: Tính đến 2015 có 163 trường hợp vẫn chưa được cấp GCN đối với đất ở với diện tích 5,91 ha chủ
yếu do chưa đóng thuế sử dụng đất và hồ sơ giấy tờ còn thiếu cụ thể:.............................................................................48
- Đất đang có tranh chấp là 20 trường hợp chiếm 12,3% tổng số trường hợp chưa được cấp GCN.................................48
- Đất mua bán trái phép là 8 trường hợp chiến 4,9% số trường hợp chưa được cấp GCN................................................48
- Đất lấn chiếm là 23 trường hợp chiếm 14,1% số trường hợp chưa được cấp GCN........................................................48
- Đất chưa đóng thuế sử dụng đất là 50 trường hợp chiếm 30,7% số trường hợp chưa được cấp GCN...........................48
- Còn lại là hồ sơ giấy tờ còn thiếu với 62 trường hợp chiếm 38% số trường hợp chưa được cấp GCN............................48

c) Đánh giá kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở nông thôn.....................................................................................................49
Bảng 3.6: Kết quả đăng ký đất, cấp GCN đất ở nông thôn cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành
chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015..................................................................................49

3.3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GCN...............................................................49
a) Thuận lợi........................................................................................................................................................................49
b) Khó khăn........................................................................................................................................................................ 50
3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn............................................................................................51
* Giải pháp chung.............................................................................................................................................................. 51

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 54
QUA QUÁ TRÌNH THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VỚI ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THỊ XÃ SẦM SƠN – TỈNH THANH HÓA” EM
RÚT RA ĐƯỢC MỘT SỐ KẾT LUẬN SAU:
54
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................................. 56


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6

Ký hiệu
BĐĐC

CP
ĐKĐĐ
ĐKQSDĐ
ĐVHC
GCN

7

GCNQSDĐ

8
9
10
11
12
13
14
15

HĐND
NĐ
UBND
QĐ
TT
TTg
TN&MT
VPĐKĐĐ

Viết đầy đủ
Bản đồ địa chính

Chính phủ
Đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất
Đơn vị hành chính
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Nghị định
Ủy ban nhân dân
Quyết định
Thông tư
Thủ tướng
Tài nguyên và môi trường
Văn phòng đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ
Stt
1
2
3
4
5

Tên bảng, hình vẽ
Hình 3.1 Bản đồ hành chính thị xã Sầm Sơn
Bảng 3.1. Hiện trạng dân số và lao động tính đến năm 2015
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015
Hình 3.2: Sơ đồ cấp GCN lần đầu trên địa bàn thị xã Sầm Sơn
Bảng 3.3: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình,


6

cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015
Bảng 3.4: Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở đô thị cho hộ gia đình, cá nhân ở các đơn

46

7

vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015
Bảng 3.5 Các trường hợp chưa được cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở

48

8

các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015
Bảng 3.6: Kết quả đăng ký đất, cấp GCN đất ở nông thôn cho các hộ gia đình, cá

49

nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Sầm Sơn tính đến năm 2015

Trang
27
31
38
44
45



PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng, là yếu tố
cấu thành nên lãnh thổ mỗi quốc gia.
Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong
cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến
hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho
sự tồn tại của mình. Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm, do đó cần
phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở
lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài
nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát
triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ
đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai
càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có vai trò hết
sức quan trọng. ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một
hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ
sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng
trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ
đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả. Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất
ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế

chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân
vào đảng và nhà nước ta.

1


Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất chậm, hiệu
quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa chính xác, việc mua
bán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan nhà nước, tình hình
lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều.
Thị Xã Sầm Sơn là đồng bằng ven biển, nằm ở phía Đông tỉnh Thanh Hóa,
cách thành phố Thanh Hóa khoảng 16 km về phía Đông Nam theo đường quốc lộ
47 và có 6 km đường bờ biển kéo dài từ cửa Hới đến chân núi Trường Lệ, có diện
tích tự nhiên 1783.56 ha và dân số 57.325 người. Có đặc điểm địa lý tự nhiên thuận
lợi trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, Thị xã Sầm Sơn có điều kiện trở thành
một trung tâm kinh tế thương mại, du lịch của tỉnh.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
thửa đất, từng đối tượng sử dụng, Thị xã Sầm Sơn đã xác định đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất(GCN) là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền
lợi cho người sử dụng. Thời gian qua Thị xã Sầm Sơn đã chú trọng công tác tuyên
truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp GCN, được sự cho
phép của nhà trường, được sự hướng dẫn của Th.s Vũ Thị Thu Hiền, em đã tiến
hành thực hiện chuyên đề : “ Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

tại Thị xã Sầm Sơn – tỉnh Thanh Hóa tính đến năm 2015”.
2. Mục đích của chuyên đề
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã học ở nhà
trường;

2


- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công đăng ký đất đai, cấp
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất;
- Tìm hiểu tình hình kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Sầm Sơn;
- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCN;
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác
cấp GCN cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn của thị xã Sầm Sơn.
3. Yêu cầu của chuyên đề
- Số liệu, thông tin điều tra thu thập phải đảm bảo chính xác, phản ánh
trung thực, khách quan thực trạng tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn Thị xã Sầm Sơn.
- Các giải pháp khắc phục phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng địa
phương và phù hợp với Luật Đất đai do nhà nước qui định.
4. Ý nghĩa của chuyên đề
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Bổ sung, hoàn thiện, củng cố những
kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác đăng ký, cấp GCN ngoài thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề xuất với địa phương những giải pháp
cho công tác đăng ký, cấp GCN nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung đạt hiệu quả tốt hơn.
5. Cấu trúc của chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 chương:
- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Chương III: Kết quả nghiên cứu

3


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
1.1.1 Một số khái niệm
a) Đăng ký đất đai
Theo Luật đất đai 2013 khái niệm “đăng kí đất đai ” quy định cụ thể tại
khoản 15 Điều 3 như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản
gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: là việc đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một
loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sử dụng.
+ Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất: là thực
hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có
thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất,

4


quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Theo khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất
đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những
hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử
dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục

đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả
năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử
dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ
đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính
xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

5


b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai.
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng
thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó,
đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử
dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê
đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ
thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa
vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường
hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở
hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta
không thể không tính đến đặc điểm này.
c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,

phường, thị trấn .
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân
dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức
đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của
dân, do dân, vì dân”.

6


- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.1.3 Mục đích của việc đăng ký, cấp GCN
Đăng ký, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên
phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức, vừa là
công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản
lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất
được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện
pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay.

Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối với
các thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN.
1.1.4 Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN
a) Vai trò của công tác đăng ký, cấp GCN đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai
Thông qua công tác đăng ký, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhà
nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số
lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.

7


Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất
theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển
giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy
công tác đăng ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai.
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khai
một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai.
- Phục vụ quy hoạch.
- Phục vụ quản lý trật tự trị an…
b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất

GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng đất.
GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản.
Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợi
ích như :
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai.
- Khuyến khích đầu tư cá nhân.
- Mở rộng khả năng vay vốn.
- Giảm tranh chấp đất đai.

8


1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1 Một số văn bản pháp lý
a) Văn bản trước khi luật đất sau 2013 có hiệu lực.
- Luật đất đai 2003.
- Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg 09/02/2004 của thủ tướng chính phủ về thi
hành luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ tài nguyên và
môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lí hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ tài nguyên

và môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 ngày 02/07/2007 của Bộ
tà nguyên và môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về GCN
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 cảu Bộ tài nguyên và
môi trường quy định về GCN.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tnmt quy định về
GCN

9


- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về
GCN.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ
sung một số nội dung liên quan đén thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Chỉ thị số 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng chính phủ
về thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN và
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐ ngày 18/10/2013 của Bộ tài
nguyên và môi trường về việc ghi thời hạn đất nông nghiệp của hộ gia đình cá
nhân vào GCN.
- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 hướng dẫn thi hành Nghị
quyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo dài thời hạn sử
dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cảu hộ ga
đình cá nhân.
b) Văn bản sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực.

- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 25/02/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về cấp GCN.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về hò sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 25/02/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trậng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về Quy định cchi tiết việc lập , điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.

10


- Chỉ thị số 05/2013/CT-TTg 04/04/2013 của thủ tướng chính phủ về thực
hiện một số giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai.
1.2.2 Một số quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a) Những trường hợp được cấp GCN
Theo điều 99 luật đất đai 2013 quy định 10 trường hợp được cấp GCN cụ thể
như sau:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

11


- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b) Điều kiện cấp GCN
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
Tại điều 100 Luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình cá
nhận, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ sử dụng đất quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.

12


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết

quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất
đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định cụ thể tại điều 101 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013,
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã

13


nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại

Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
+ Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Tại điều 101 Luật đất đai 2013 điều kiện cấp GCN đối với tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất được quy định như sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

14


2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;
+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
c) Nguyên tắc cấp GCN
Theo Luật đất đai 2013 nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều
98 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

15



Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,


16


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật đất đai 2013.
d) Thẩm quyền cấp GCN
Theo Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể tại Điều 105 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
e) Nhiệm vụ của các cấp trong cấp GCN
Đăng kí đất đai, cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt
hiệu quả cao nhất. Do vậy, công tác cấp GCN đóng vai trò quan trọng trong

chiến lược quản lý nhà nước về đất đai. Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ương
đến địa phương phải có chính sách quản lý đất đai phù hợp với thực tế và xu
hướng phát triển của xã hội để sử dụng đất hiệu quả và hợp lí.

17


+ Trung ương
- Ban hành các văn bản, chính sách đất đai, thông tư, hướng dẫn, quy trình,
biểu mẫu về đăng kí đất đai.
- In ấn, phát hành GCN, biểu mẫu, sổ sách, thống nhất trong phạm vi cả nước.
- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong cả
nước về thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCN.
- Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCN trong
cả nước.
+ Cấp tỉnh
- Ban hành các công văn, quyết địnhh hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện
đăng kí đất đai, cấp GCN ở địa phương.
- Tổ chức triển khai đăng kí đất đai, cấp GCN trên phạm vi toàn tỉnh theo
thẩm quyền.
- Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở
phục vụ cho công tác cấp GCN ở địa phương mình.
- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp
GCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí.
- Kiểm tra đôn đốc việc thực hiên công tác đăng ký, cấp GCN trong phạm vi
quản lí.
+ Cấp huyện
- Thực hiện việc lập kế hoạch triển khai cụ thể cho từng xã, phường, thị trấn
trên địa bàn huyện.
- Chỉnh lí tài liệu, bản đồ địa chình phục vụ cho triển khai công tác cấp GCN.

- Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm về cấp GCN và đôn đốc cấp cơ sở
làm kế hoạch triển khai.
- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấp
GCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý.
- Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình
sử dụng đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lý.

18