Trường Đại học Nông nghiệp Hà nội
Khoa Tài nguyên và Môi trường
------***-----

Bài giảng

HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

TS. Nguyễn Đình Công
Bộ môn Trắc địa, Bản đồ và Thông tin địa lý

Hà nội, 3/2012

1


LỜI NÓI ĐẦU
Quá trình tin học hoá công tác quản lý thông tin bất động sản tạo ra sự chuyển đổi hệ
thống thông tin bất động sản cũ, thủ công thành hệ thống thông tin bất động sản hiện đại.
Bài giảng nhằm cung cấp các kiến thức cần thiết và phương pháp phân tích toàn diện
các yêu cầu đối với một hệ thống thông tin bất động sản cụ thể, sau đó tiến hành xây dựng hệ
thống mới, hiện đại. Hệ thống được xây dựng phải đảm bảo tính thích hợp với hiện trạng của
cơ sở, các qui tắc, thủ tục quản lý hiện hành và các yêu cầu cụ thể của công tác quản lý thông
tin bất động sản.
Nội dung:
Phần lý thuyết
-

Hệ thống thông tin: các loại hệ thống, các mức bất biến

-

Hệ thống thông tin bất động sản

-

Quản lý thông tin bất động sản

-

Phân tích thiết kế hệ thống thông tin bất động sản: 7 giai đoạn phân tích thiết kế
hệ thống, Phân tích hiện trạng hệ thống thông tin bất động sản, mô hình hệ
thống: Phương pháp, qui trình thiết kế mô hình hệ thống thông tin bất động sản
cụ thể và thực hiện hệ thống: Thể hiện mô hình đã thiết kế trong môi trường xây
dựng cụ thể tạo nên hệ thống vật lý có thể khai thác.

Phần bài tập
Yêu cầu xây dựng, thiết lập một hệ thống thông tin bất động sản cụ thể từ mô hình đến
mức vật lý.
Phần thực tập
Yêu cầu triển khai thực hiện một hệ thống thông tin bất động sản dựa trên môi trường
xây dựng hệ thống là phần mềm ArcView.

2


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................ 2
PHẦN A: LÝ THUYẾT ............................................................................. 2
Chương 1: KHÁI NIỆM HỆ THỐNG THÔNG TIN .................................. 2
1.1. THÔNG TIN.......................................................................................................2

1.1.1. Khái niệm về thông tin .................................................................................2
1.1.2. Thông tin và dữ liệu .....................................................................................2
1.1.3. Các đặc tính của thông tin ............................................................................2
1.2. HỆ THỐNG ........................................................................................................3
1.2.1. Khái niệm về hệ thống ..................................................................................3
1.2.2. Vòng đời của hệ thống..................................................................................4
1.2.3. Các loại hệ thống trong một tổ chức .................................................................4
1.3. HỆ THỐNG THÔNG TIN ..................................................................................6
1.3.1. Định nghĩa ...................................................................................................6
1.3.2. Phân loại ......................................................................................................6
1.3.3. Cấu trúc tổng quát ........................................................................................7
1.3.4. Chức năng hoạt động của hệ thống thông tin ................................................7
1.3.5. Các mức bất biến của hệ thống thông tin ......................................................9

Chương 2: HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 11
2.1. KHÁI NIỆM VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 11
2.1.1. Khái niệm................................................................................................... 11
2.1.2. Vai trò ........................................................................................................ 11
2.1.3. Cách tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam ....................... 13
2.2. CÁC BỘ PHẬN CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ............... 14
2.1.1. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................................................ 14
2.1.2. Cơ sở dữ liệu .............................................................................................. 18
2.1.3. Các giải pháp tổ chức, quản lý .................................................................... 21
2.1.4. Nguồn nhân lực .......................................................................................... 22
2.3. CƠ SỞ DỮ LIỆU HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 24

Chương 3: QUẢN LÝ THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN .......................... 27
3.1. KHÁI NIỆM ..................................................................................................... 27

i



3.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUÁ TRÌNH
HÌNH THÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA ................... 32
3.2.1. Đăng ký bất động sản Việt Nam thời kỳ trước 1975 ................................... 32
3.2.2. Đăng ký bất động sản thời kỳ từ 1975 đến 2003 ......................................... 33
3.2.3.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003 ............................................. 34
3.3. QUAN HỆ GIỮA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ
THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI ..................................................................................... 35

Chương 4: XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN . 36
4.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÂN TÍCH VÀ THIẾT KẾ HỆ THỐNG .......................... 36
4.1.1. Lập kế hoạch .............................................................................................. 36
4.1.2. Phân tích hiện trạng .................................................................................... 36
4.1.3. Nghiên cứu khả thi ..................................................................................... 36
4.1.4. Mô hình hoá hệ thống ................................................................................. 36
4.1.5. Thực hiện hệ thống ..................................................................................... 37
4.1.6. Khai thác hệ thống...................................................................................... 37
4.1.7. Bảo trì hệ thống .......................................................................................... 37
4.2. MỤC TIÊU XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN .......... 37
4.2.1 Mục đích ..................................................................................................... 37
4.2.2 Yêu cầu ....................................................................................................... 37
4.3. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ..... 37
4.3.1. Quá trình phân tích ..................................................................................... 37
4.3.2. Đại cương về phân tích hiện trạng .............................................................. 39
4.3.3. Phân tích hiện trạng ở mức tổng thể............................................................ 39
4.3.4. Phân tích hiện trạng ở vị trí làm việc .......................................................... 40
4.3.5. Hoàn thiện kết quả phân tích hiện trạng ..................................................... 41
4.4. MÔ HÌNH HÓA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 43
4.4.1. Tổng quan về mô hình hệ thống.................................................................. 43

4.4.2. Thực thể ..................................................................................................... 44
4.4.3. Kết hợp ...................................................................................................... 46
4.4.4. Mô hình dữ liệu cơ sở................................................................................. 50
4.4.5. Xây dựng mô hình dữ liệu .......................................................................... 53
4.4.6. Mô hình xử lý............................................................................................. 56
4.5. THỰC HIỆN, CÀI ĐẶT HỆ THỐNG............................................................... 62
4.5.1. Môi trường xây dựng hệ thống ....................................................................... 62

ii


4.5.2. Hệ thống thông tin địa lý ............................................................................ 64
4.5.3. Hệ thống thông tin logic ............................................................................. 65
4.5.4. Hệ thống thông tin vật lý ............................................................................ 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................ 69

iii


PHẦN A: LÝ THUYẾT
Chương 1:

KHÁI NIỆM HỆ THỐNG THÔNG TIN
1.1. THÔNG TIN
1.1.1. Khái niệm về thông tin
Thông tin là khái niệm cơ bản và được loài người sử dụng từ rất lâu đời. Ngày nay khái
niệm này có sự thay đổi khi được sử dụng trong các chuyên ngành khác nhau vì nó phản ánh
những nét đặc thù của từng lĩnh vực. Từ đó thực tế cho thấy có nhiều định nghĩa cụ thể về
thông tin. Tuy nhiên khái niệm thông tin được hiểu phổ biến nhất đó là “yếu tố đem lại cho

con người thêm sự hiểu biết, sự nhận thức về một đối tượng hay một chủ đề nào đó”. Điều
này còn có thể được hiểu: thông tin làm giảm độ không xác định của một đối tượng. Khi có
thêm thông tin, độ không xác định đó giảm dần.
Thông tin có vai trò rất quan trọng trong đời sống và các lĩnh vực hoạt động khác nhau
của con người. Nó là cơ sở cần thiết để quản lý, thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh
doanh..Khi xã hội ngày càng phát triển, các hoạt động của con người tạo ra và đòi hỏi nhiều
thông tin hơn, thông tin và xử lý thông tin ngày càng đóng vai trò then chốt.
1.1.2. Thông tin và dữ liệu
Thông tin và dữ liệu là hai khái niệm gần nhau, gắn liền với nhau. Thông tin
(information) được cấu tạo nên từ các thành phần riêng lẽ, đó là dữ liệu. Nói cách khác, dữ
liệu (data) là một thành tố tạo nên thông tin. Do vậy trong nhiều trường hợp, một thông tin
bao gồm nhiều dữ liệu cụ thể, trong khi một dữ liệu chưa phải là một thông tin. Ví dụ: “Thửa
đất số 14 trên tờ bản đồ số 1 có diện tích 45 m2” là một thông tin, do nó đem lại cho chúng ta
sự hiểu biết về thửa đất đang đề cập. Thông tin này được tạo nên từ 3 dữ liệu cụ thể: dữ liệu
về số thửa (14), dữ liệu về số tờ bản đồ (1) và dữ liệu về diện tích (45 m2). Rõ ràng mỗi dữ
liệu riêng lẽ này không phải là thông tin, vì nó không giúp chúng ta có thêm sự hiểu biết.
Trong việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin, các thông tin cần được xem xét ỏ mức
chi tiết đến các thành phần của nó, đó là dữ liệu. Do đó, việc thu thập, lưu trữ hay xử lý thông
tin chính là thu thập, lưu trữ, xử lý dữ liệu. Trong khi đó, khái niệm thông tin thường được
dùng đến khi chúng ta đề cập đến ý nghĩa, giá trị của nó.
1.1.3. Các đặc tính của thông tin
Thông tin, nói chung có các đặc tính sau đây:
a. Tính chính xác
Chính xác là yêu cầu hết sức quan trọng đối với thông tin. Nếu thông tin không chính
xác, thông tin đó sẽ không có giá trị sử dụng và gây ra hậu quả tai hại đối với việc sử dụng nó.
Tuy nhiên trong nhiều trường hợp, chính xác là khái niệm tương đối, do không thể có được
thông tin tuyệt đối chính xác. Ví dụ các thông tin chúng ta có được nhờ việc đo đạc về thửa
đất không thể đạt được mức độ chính xác tuyệt đối. Trong những trường hợp này, khái niệm

2



mức độ chính xác, hay sai số cho phép được đưa ra để quy định về tính chính xác của thông
tin.
b. Tính phù hợp
Thông tin cần phải phù hợp với yêu cầu sử dụng. Tính phù hợp của thông tin bao gồm
phù hợp về nội dung và phù hợp về hình thức (dạng của thông tin, vật mang tin). Trong nhiều
trường hợp thông tin được yêu cầu chuẩn hóa để đảm bảo tính phù hợp.
c. Tính đầy đủ
Thông tin cần phải đầy đủ để phục vụ cho việc xử lý, sử dụng thông tin. Thông tin
không đầy đủ gây khó khăn cho việc xử lý, sử dụng chúng, làm giảm hiệu quả công việc. Đặc
biệt trong một số trường hợp việc thiếu thông tin làm cho các thông tin còn lại không có giá
trị sử dụng.
d. Tính kịp thời
Đối với người sử dụng thông tin, tính chính xác chưa đủ, thông tin cần phải được cung
cấp kịp thời. Giá trị của thông tin tùy thuộc rất lớn vào thời điểm có được thông tin, thậm chí
nó không còn giá trị khi nhận được thông tin quá trễ. Do vậy đảm bảo cung cấp thông tin kịp
thời cho người sử dụng là nhiệm vụ quan trọng. Nó phụ thuộc vào quá trình tạo ra và lưu
chuyển thông tin bao gồm việc thu thập dữ liệu thô, xử lý dữ liệu, phân phát thông tin đến
người sử dụng.
1.2. HỆ THỐNG
1.2.1. Khái niệm về hệ thống
Hệ thống là tập hợp các phần tử tương tác cùng vận động để hướng đến một mục tiêu
xác định. Trong đó:
- Mối quan hệ giữa các phần tử là 1 thành phần quan trọng của hệ thống. Một phần tử
sở dĩ có được vị trí của mình là do mối quan hệ giữa nó với các phần tử khác cũng như
với toàn bộ hệ thống
- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống sống (vận động):
+ Ở trạng thái tĩnh, là hiện trạng - hình ảnh của hệ thống ở 1 thời điểm.
+ Ở trạng thái động: xác định động thái của hệ thống thông qua các quy tắc.

- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống có mục tiêu, do vậy hệ thống gắn liền với các
tổ chức kinh tế - xã hội.
- Hệ thống được nghiên cứu là hệ thống mở, nó có mối liên hệ với môi trường bên
ngoài. Lúc này phạm vi của hệ thống cần được chú ý xác định.

Hệ thống

Môi trường

3


1.2.2. Vòng đời của hệ thống
Vòng đời của hệ thống là khoảng thời gian từ khi hệ thống sinh ra đến khi hệ thống chết.
Vòng đời của 1 hệ thống được chia thành các giai đoạn sau:
a.Giai đoạn sinh thành
Bắt đầu từ lúc có dự định/ý tưởng thiết lập hệ thống mới cho đến khi có kế hoạch xây
dựng hệ thống.
b. Giai đoạn phát triển
Là giai đoạn hệ thống được xây dựng từng bước được tính từ khi triển khai kế hoạch
xây dựng hệ thống đến khi hệ thống được xây dựng xong.
c. Giai đoạn trưởng thành
Là giai đoạn khai thác hệ thống. Trong giai đoạn này hệ thống vừa xây dựng hoạt động
theo các chức năng đã định.
d. Giai đoạn chết
Trong quá trình khai thác hệ thống, xuất hiện những thay đổi (so với thời gian trước) có
thể xuất phát từ bên trong hoặc bên ngoài hệ thống làm cho hệ thống không đáp ứng được đầy
đủ yêu cầu thực tiễn. Lúc này người ta tiến hành cải tiến hệ thống làm cho hệ thống thích nghi
với sự thay đổi. Tuy nhiên việc cải tiến bị giới hạn bởi các yếu tố kinh tế, công nghệ. Khi việc
cải tiến hệ thống không đạt hiệu quả mong muốn, người ta sẽ loại bỏ hệ thống và tiến hành

xây dựng hệ thống mới thay thế.
1.2.3. Các loại hệ thống trong một tổ chức
a. Công tác quản lý tổ chức
Bất kỳ một tổ chức nào đều hoạt động hướng tới mục tiêu của mình. Để đạt được điều
đó, tổ chức cần được quản lý. Trong công tác quản lý tổ chức thông tin đóng vai trò quan
trọng. Nó giúp nhà quản lý đưa ra các quyết định đúng đắn, kịp thời. Do vậy để nâng cao hiệu
quả quản lý người ta tiến hành nâng cao chất lượng của Hệ thống thông tin.
Ngoài ra có thể áp dụng các thành quả nghiên cứu hệ thống vào công tác quản lý tổ chức
bằng cách coi tổ chức hoặc một phần của tổ chức như là một hệ thống.
b. Các loại dòng lưu chuyển trong tổ chức
Dòng lưu chuyển thể hiện sự tương tác giữa các phần tử trong hệ thống. Các dòng lưu
chuyển này là hệ quả của một trong hai loại hoạt động sau:
Các hoạt động liên quan đến quyết định quản lý
Các hoạt động liên quan đến công việc tác nghiệp
Phân loại dòng lưu chuyển:

4


- Dòng thông tin: bao gồm các vật mang tin cùng loại được chuyển từ nơi phát đến
nơi nhận.
- Dòng vật chất/dịch vụ
c. Phân loại hệ thống
Trong một tổ chức đang hoạt động được chia thành ba loại hệ thống sau:
- Hệ thống tác nghiệp
- Hệ thống thông tin
- Hệ thống quyết định
Hệ thống tác nghiệp
Hệ thống tác nghiệp bao gồm tất cả các hoạt động có tính chuyên môn nhằm thực hiện
các công việc có tính cạnh tranh để hoàn thành mục tiêu đã xác định bởi hệ thống quyết định.

Các phần tử tạo lên hệ thống này bao gồm: các phương tiện máy móc, dây chuyền công
nghệ và nhân lực. Các bộ phận này cùng tác động tương hỗ lẫn nhau để đáp ứng mục tiêu.
Hệ thống thông tin
Hệ thống thông tin bao gồm các phần tử sau:
-

Tập hợp thông tin: thông tin có thể tồn tại ở trên nhiều loại vật mang tin khác
nhau và các dạng khác nhau như thông tin dạng viết trên giấy, thông tin hình ảnh
trên bộ nhớ máy tính.

-

Tập hợp các phương tiện lưu trữ và xử lý thông tin .

-

Các quy tắc sử dụng, xử lý thông tin .

-

Nguồn nhân lực

Mục tiêu của hệ thống thông tin là cung cấp cho hệ thống quyết định tất cả các thông tin
cần thiết cho quá trình ra quyết định và chuyển các thông tin từ hệ thống quyết định đến hệ
thống tác nghiệp hoặc ra môi trường.
Hệ thống quyết định
Bao gồm ban lãnh đạo tổ chức, liên quan đến các hoạt động quản lý bao gồm các hoạt
động mang tính chiến lược và các hoạt động mang tính chiến thuật.
Trong 3 hệ thống trên, bài giảng quan tâm nghiên cứu Hệ thống thông tin.


5


Hệ thống
Hệ thống quyết định

Hệ thống thông tin

Môi trường

Hệ thống tác nghiệp

Chú thích:

: Dòng thông tin
: Dòng vật chất/dịch vụ

1.3. HỆ THỐNG THÔNG TIN
1.3.1. Định nghĩa
Hệ thống thông tin là một hệ thống tạo lập và cung cấp các thông tin giúp con người
trong sản xuất quản lý và ra quyết định.
1.3.2. Phân loại
Có nhiều cách phân loại hệ thống thông tin tuỳ thuộc theo tiêu chuẩn đánh gía.
Phân loại dựa theo mức độ tự động hoá:
Căn cứ vào mức độ tự động hoá của phương thức lưu trữ, xử lý thông tin trong hệ thống,
có thể chia Hệ thống thông tin thành 3 loại:
- Hệ thống thủ công
- Hệ thống được trợ giúp bởi thiết bị điện cơ
- Hệ thống tự động hoá
Tài liệu này tập trung nghiên cứu cách thức xây dựng hệ thống tự động hoá. Tuy nhiên

cần lưu ý rằng không phải tự động hoá toàn bộ một lần luôn là lựa chọn đúng đắn. Lựa chọn
tự động hoá phụ thuộc vào các yếu tố:
- Quy mô tổ chức

6


- Khối lượng thông tin cần lưu trữ, xử lý
- Thời gian nhận trả lời kết quả mong
- Chi phí tự động hoá
- Lợi ích về thời gian, tài chính
1.3.3. Cấu trúc tổng quát
Hệ thống thông tin bao gồm 4 thành phần:
Những lĩnh vực quản lý: mỗi lĩnh vực bao gồm các hoạt động đồng nhất. Ví dụ: lĩnh vực
hành chính, lĩnh vực địa chính..vv. Trong mỗi lĩnh vực, căn cứ vào mức độ điều hành, có thể
phân cấp
-

Mức giao dịch. Ở mức này thực hiện các tác vụ sơ cấp.

-

Mức tác nghiệp. Mức này thực hiện các tác vụ thông dụng có thể tác động vào
các quyết định ban đầu.

-

Mức chiến thuật. Mức này tương ứng với các hoạt động quản lý, kiểm tra.

-


Mức chiến lược. Mức này đưa ra các quyết định liên quan đến toàn bộ tổ chức,
ảnh hưởng lâu dài.

Các lĩnh vực quản lý liên quan với nhau hình thành nên tổ chức.
Dữ liệu: Đây là nguyên liệu của Hệ thống thông tin. Nó có thể được biểu diễn ở nhiều dạng
khác nhau và trên nhiều vật mang tin khác nhau.
-

Dạng thông tin viết, nói, hình ảnh và dạng khác.

-

Dữ liệu tồn tại trên vật mang tin: giấy, đĩa cứng, đĩa CD, băng từ, điện thoại.

Cần chú ý phân biệt 2 khái niệm thông tin và dữ liệu:
- Thông tin giúp cho ta nhận thức thêm đối tượng hay nói khác là làm giảm độ không
xác định của đối tượng.
- Dữ liệu: là một bộ phận của thông tin hay nói cách khác nó là phần tử của thông tin.
Mô hình quản lý: là tập hợp các thủ tục ở từng lĩnh vực nhằm thực hiện công việc xác định.
Ví dụ: quy trình sản xuất, quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Quy tắc quản lý: giúp biến đổi, xử lý dữ liệu phục vụ các mục tiêu xác định.
Mỗi thành phần này là một hình ảnh của hệ thống xét ở một phương diện nào đó. Tập
hợp các thành phần này tạo nên hệ thống.
1.3.4. Chức năng hoạt động của hệ thống thông tin
Hệ thống thông tin có 3 chức năng sau:
-

Thu thập thông tin


-

Xử lý thông tin

7


-

Phân phát thông tin

Các vai trò này của hệ thống thông tin được cụ thể hóa trong sơ đồ hoạt động sau:

Thông tin nội

Thôngtinngoại

-

Viết

-

Viết

-

Nói

-


Nói

-

Hình ảnh

-

Hình ảnh

Thu thập thông tin
Dữ liệu thô

Xử lý sơ bộ (Lọc và
cấu trúc hoá)
Dữ liệu có cấu trúc

Xử lý thông tin

Thông tin Kết quả

Phân phát thông tin

Người sử
dụng

Giải thích:
Thông tin nội: Thông tin xuất phát từ 1 bộ phận trong tổ chức
Thông tin ngoại: Thông tin xuất phát từ bên ngoài

Đầu tiên thông tin được thu thập trong tổ chức và bên ngoài được tập hợp thành dữ liệu
thô. Sau đó các dữ liệu thô được xử lý sơ bộ bao gồm:
Lọc thông tin: nhằm lọc bỏ thông tin vô ích
Cấu trúc hoá thông tin: là quá trình chuyển đổi dữ liệu thành dữ liệu có cấu trúc thích
hợp với hệ thống. Ví dụ: Chuyển bản đồ giấy thành bản số dạng .dgn
Xử lý thông tin sử dụng các mô hình, quy tắc quản lý để tạo ra Thông tin kết quả.
Phân phát thông tin kết quả cho người sử dụng.
Yêu cầu:
Phân phát thông tin phải chính xác
Phân phát thông tin kịp thời
Bảo mật thông tin: đảm bảo thông tin chỉ đến với người sử dụng được phép.

8


1.3.5. Các mức bất biến của hệ thống thông tin
a . Mức hệ thống ý niệm (mô hình hệ thống)
Khái niệm: Hệ thống thông tin ở mức ý niệm gọi là Hệ thống thông tin ý niệm. Hệ thống
thông tin ý niệm là sự mô tả toàn diện Hệ thống thông tin độc lập hoàn toàn với các lựa chọn
vật lý cụ thể.
+ Lựa chọn vật lý chính là những lựa chọn được thực hiện trong quá trình xây dựng hệ
thống được thể hiện ở mức vật lý - khai thác sử dụng hệ thống.
Ví dụ: Lựa chọn phần mềm Mapinfo.
+ Hệ thống thông tin ý niệm trừu tượng hoá các yếu tố sau:
Vật mang tin và tổ chức dữ liệu
Các kiểu bộ xử lý được sử dụng
Các thức khai thác
Phân bố về mặt địa lý của hệ thống
+ Hệ thống thông tin ý niệm mô tả:
Tất cả các thông tin chịu sự thao tác của hệ thống

Các sự kiện thông báo vào/ra của hệ thống
Các quy tắc quản lý của hệ thống, được mô tả độc lập với cách thức triển khai áp dụng
chúng
Hệ thống thông tin ý niệm được biểu diễn bằng mô hình và mô hình đó được gọi là mô
hình hệ thống.
Thời gian sống của một hệ thống ý niệm bằng thời gian sống của mục tiêu và hạn chế
phải chấp nhận.
Trong quá trình xây dựng hệ thống, hệ thống thông tin ý niệm là hệ thống bất biến được
sử dụng như một hệ quy chiếu. Mọi sự thay đổi ở các mức khác đều phải tham khảo mức ý
niệm này.
b. Mức hệ thống logic (mức tổ chức)
Đây là mức đầu tiên mô tả các lựa chọn của Hệ thống thông tin và được gọi là Hệ thống
thông tin logic: Nó là bản thiết kế chi tiết của Hệ thống thông tin trên cả hai mặt dữ liệu và xử
lý.
Mục tiêu cơ bản khi xây dựng Hệ thống thông tin logic là xác định tập hợp các phương
tiện và cách thức tổ chức chúng để cung cấp các thông tin cần thiết cho người sử dụng đúng
thời hạn và đủ uyển chuyển.
Khi xây dựng Hệ thống thông tin logic phải xuất phát từ Hệ thống thông tin ý niệm. Đối
với một Hệ thống thông tin ý niệm có thể có nhiều phương án logic khác nhau có nghĩa là có
nhiều Hệ thống thông tin logic.
Thời gian sống của mức logic chính là thời gian sống của hạn chế tạm thời (hạn chế tạm
thời có thể là thời gian, tiền bạc, kỹ thuật…).

9


c. Mức hệ thống vật lý (tác nghiệp)
Đây là mức rõ nhất. Hệ thống thông tin vật lý chính là hệ thống đang được khai thác, sử
dụng.
Mục tiêu của quá trình xây dựng hệ thống thông tin là tạo lập Hệ thống thông tin vật lý.

Quá trình xây dựng hệ thống thông tin được thể hiện theo sơ đồ sau:

HTTT vật lý hiện
hành

HTTT ý niệm

HTTT logic

HTTT vật lý

10


Chương 2:

HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. KHÁI NIỆM VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Khái niệm
Khái niệm theo Bộ luật Dân sự Việt Nam điều 174 : “ Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất, các tài sản khác theo quy định của pháp
luật”.
Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống thu thập, lưu trữ, phân tích xử lý và cung
cấp các thông tin về bất động sản và các yếu tố liên quan.
2.1.2. Vai trò
a. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương
Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ
không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động
của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật

giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị
trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng lạnh khi có dự báo khả năng mất
cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể có dự báo, mà nếu không có dự
báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô.
Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ
tương lai của thị trường đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự.
Về mặt đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn than phiền về chính sách, quy định tại Việt
Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh hưởng đến kế hạch dự án mà nhà đầu tư đã lập. Trong
thực tế Chính phủ khó tránh khỏi việc ban hành các quy định khẩn cấp tức thời để điều tiết sự
lành mạnh của thị trường do bởi không có thông tin kịp thời và đầy đủ để dự đoán chính xác .
Khi có cơ sở thông tin để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn, Chính phủ sẽ tránh được
những lúng túng này, và tăng thêm uy tín của Việt Nam trong việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu
rủi ro chính sách cho nhà đầu tư.
Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để
quyết định các chính sách tiền tệ. Chính quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết lập các dự
án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển
chung của nền kinh tế.
b. Đối với hệ thống Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Với hệ thống dữ liệu này, các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các
dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp cho các
ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai,
từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho
vay quá trị giá thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các
thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường

11


trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động
sản thường phải kéo dài trong khoảng 3 - 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì

mức độ rủi ro của ngân hàng rất cao.
c. Đối với các nhà đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin để tránh các quyết định đầu tư vào phân khúc
thị trường được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự
án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.
d. Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông
tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị
thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà
vào lúc nguồn cung căng thẳng.
e. Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng, bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản
xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu
để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hoá trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu
hàng, gây phát sinh chi phí.
f. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành
công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc
giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
g. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán
Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong
khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các
công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin và nhiệt độ
của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ
căn cứ vào các thông tin này đề ra quyết định đầu tư trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn
hơn.
h. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu
Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu
cầu của các Viện nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm tính như hiện
nay. Hệ thống thông tin cũng sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi hơn là các dự đoán

ngắn hạn như hiện nay.

12


2.1.3. Cách tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam
a. C ác cơ quan liên quan
Việc xây dựng hệ thống cần thiết phải có sự tham gia của rất nhiều cơ quan như: Bộ Xây
dựng và các Sở Xây dựng tại địa phương, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các ngân hàng
đầu tư & thương mại, Tổng Cục thuế và các Cục thuế địa phương, các phòng công chứng,
Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối
hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này đến đâu sẽ tuỳ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số, chỉ
số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố thông tin sẽ dài hơn (hàng tháng, hàng
quý...).
Các số liệu khác đã có sẵn nhưng cũng là nguồn thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung
về thị trường bất động sản như GDP, tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, đầu tư mới
trong nước và nước ngoài (đăng ký đầu tư và thực hiện), các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ
(cán cân thanh toán, tỷ giá...) đều đang được cập nhật thường xuyên bởi Bộ Kế hoạch và Đầu
tư, Ngân hàng Nhà nước.
b. Các quy định phải ban hành
Để có thể xây dựng và vận hành thành công hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ
cần chỉ định một "nhạc trưởng" điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng là phù
hợp nhất. Tuy nhiên Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng các Bộ ngành khác để phối hợp
với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Bản thân Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ
công tác để thực hiện nhiệm vụ này. Chính phủ cần ra các quy định về việc cung cấp thông tin
cho hệ thống và các quy định chế tài để xử phạt các trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ
hoặc sai lệch.
c. Các bước triển khai
Tại Việt Nam, loại hình bất động sản là nhà ở có liên quan đến phần đông dân số và cũng
đóng vai trò quan trọng về an sinh xã hội. Với tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đô thị hoá,

nhu cầu nhà ở sẽ phát sinh cho mọi tầng lớp dân chúng (dù ở mức thu nhập nào), cho nên nhà
ở sẽ trở thành mối quan tâm lớn của Chính phủ. Vì vậy, hệ thống thông tin bất động sản Việt
Nam trước tiên cần tập trung cho thị trường nhà ở. Hơn nữa, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã
từng bước hoàn thiện các quy định - một cách chi tiết và chặt chẽ - liên quan đến quản lý nhà
ở, nên việc lựa chọn phân khúc này để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin sẽ không quá khó
khăn.
Tuy nhiên, bước đầu, hệ thống thông tin chỉ nên được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố Hà
Nội và TPHCM, là 2 trung tâm kinh tế - văn hoá lớn của cả nước. Trong tương lai, khi hệ
thống thông tin hoạt động ổn định, có thể phát triển việc ứng dụng tại các thành phố lớn khác
như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ… Theo Bloomberg thì mỗi khi có 1 căn nhà

13


được khởi công, nó sẽ tạo ra thêm nhiều công việc xây dựng, và tất cả các khoản thu nhập
phát sinh ấy sẽ được bơm trở lại nền kinh tế. Với chức năng quan trọng như vậy, thì chắc chắc
việc quản lý thị trường bất động sản bằng hệ thống thông tin là giải pháp tối ưu và tất yếu.
Tóm lại, Việt Nam có lợi thế tiến hành xây dựng hệ thống thông tin sau các nước khác nên có
thể học hỏi nhiều từ các nước đã thực hiện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình của Vệt Nam có
nhiều điểm khác biệt so với các nước, do đó việc xây dựng hệ thống thông tin không phải đơn
thuần là sao chép từ các nước đi trước, mà cần phải được cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp
nhất với tình hình của Việt Nam thì mới bảo đảm tính hiệu quả, khả thi. Tất nhiên công việc
này hoàn toàn không dễ dàng. Nhưng với lợi ích và hiệu quả mà hệ thống thông tin này có thể
mang đến thì việc đầu tư thời gian và nguồn lực để xây dựng hệ thống là hoàn toàn xứng
đáng. Đây cũng có thể được xem là hình mẫu cho việc cải cách điều hành vĩ mô nền kinh tế xã hội Việt Nam theo xu hướng hiện đại hoá của thế giới.
2.2. CÁC BỘ PHẬN CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Trong hệ thống thông tin bất động sản, cơ sở hạ tầng kỹ thuật là một trong các các thành
phần cấu thành nên hệ thống thông tin bất động sản. Đây là một thành phần tương đối quan
trọng của hệ thống. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của hệ thống thông tin bất động sản chiếm một tỷ

trọng khá lớn trong kinh phí xây dựng hệ thống (chiếm khoảng 50-60% tổng kinh phí cho một
dự án xây dựng hệ thống).
a. Hệ thống phần cứng của một hệ thống thông tin bất động sản
Trong hệ thống thông tin đất đai phần cứng có rất nhiều các hạng mục khác nhau như:
các trang thiết bị thu thập, các thiết bị xử lý và cung cấp thông tin, và các thiết bị khác.
Một số các thiết bị trong hệ thống thông tin bất động sản gồm:
- Hệ thống máy tính:
+ Hệ thống máy chủ;
+ Hệ thống máy trạm (khách);
+ Máy tính xách tay.
- Thiết bị đầu vào
+ Máy quét bản đồ
- Thiết bị đầu ra
+ Máy in;
+ Máy vẽ;
+ Máy Photocopy
- Các thiết bị lưu trữ dữ liệu
+ Đầu ghi đĩa CD, DVD, băng từ...
+ Ổ cứng

14


+ Các công cụ khác như: đĩa mềm, ổUSB
- Các thiết bị hiển thị và cung cấp thông tin như máy chiếu, màn hình máy tính...

Sơ đồ 2-1: Hệ thống phần cứng cơ bản của hệ thống thông tin bất động sản

b. Hệ thống mạng máy tính
- Hệ thống mạng cục bộ (LAN): bao gồm các thiết bị như cạc mạng, dây nối,

hub/switch;
- Hệ thống mạng diện rộng (Internet/Intranet Network): bao gốm các thiết bị như điện
thoại, modem...
c. Hệ thống đảm bảo an toàn
- Phòng máy trung tâm;
- Hệ thống ổn áp, lưu điện;
- Hệ thống chống sét cho hệ thống điện, cho hệ thống mạng...
- Các quy chế quản lý hành chính;
- Các thiết bị phụ trợ khác như: máy hút bụi, máy hút ẩm....
d. Hệ thống phần mềm của một hệ thống thông tin bất động sản
Trên thế giới cũng như ở nước ta, việc khai thác và sử dụng các hệ thống thông tin địa
lý, hệ thống thông tin bất động sản phát triển từ bước chỉ sử dụng các hệ thống khép kín cho
đến các hệ thống mở đã đưa ra các Macro, các ngôn ngữ phát triển riêng của hệ thống nhằm
tạo ra các chức năng theo đặc thù của công việc.

15


Phần mềm của hệ thống thông tin bất động sản bao gồm các phần mềm tin học được sử
dụng trong hệ thống với các chức năng và công cụ để xây dựng, lưu trữ, phân tích và hiển thị
thông tin và hệ thống hoạt động. Hệ thống phần mềm trong hệ thống thông tin bất động sản
bao gồm:
- Hệ thống phần mềm thuộc nhóm hệ điều hành: Microsoft Windows, NT, Linux, Mac
OS X, ...
- Hệ thống phần mềm thuộc hệ quản trị cơ sở dữ liệu(DBMS): Hệ quản trị cơ sở dữ liệu
chuyên về lưu trữ và quản lý tất cả các dạng dữ liệu bao gồm cả dữ liệu địa lý. Nhiều hệ thống
thông tin đất đai đã sử dụng DBMS với mục đích xây dựng và lưu trữ dữ liệu cũng như cung
cấp các thông tin bất động sản. Một số các phần mềm điển hình được sử dụng trong hệ thống
thông tin bất động sản tại Việt Nam đó là:
+ Phần mềm Oracle: ORACLE là một bộ phần mềm được cung cấp bởi công ty

ORACLE , nó bao gồm một bộ xây dựng các ứng dụng và các sản phẩm cuối cùng cho uer
(end_uer product). Oracle cung cấp một hệ quản trị cơ sở dữ liệu mềm dẻo nó bao gồm cơ sở
dữ liệu Oracle, môi trường cho việc thiết kế các cơ sở dữ liệu (Designer 2000) và các công cụ
phát triển (Developer 2000)....Hệ quản trị cơ sở dữ liệu có tính an toàn , bảo mật cao, tính
nhất quán và toàn vẹn dữ liệu, cho phép các đối tượng sử dụng truy nhập tới cơ sở dữ liệu
phân tán như một khối thống nhất ... Vì vậy nó được đánh giá là ưu việt nhất hiện nay .
+ Phần mềm Microsoft® SQL Server™: là một nền tảng dữ liệu toàn diện, cho phép
truy cập và gia công dữ liệu từ các thiết bị khác nhau. Tạo các giải pháp kết nối bằng SQL
Server Compact Edition và Microsoft Synchronization Services. Lưu trữ dữ liệu hợp nhất
thông qua SQL Server hỗ trợ cho dữ liệu quan hệ, XML, Filestream và dựa trên vị trí địa lý.
+ Phần mềm MySQL: MySQL là hệ quản trị cơ sở dữ liệu mã nguồn mở phổ biến nhất
thế giới và được các nhà phát triển rất ưa chuộng trong quá trình phát triển ứng dụng. MySQL
miễn phí hoàn toàn cho nên bạn có thể tải về MySQL từ trang chủ. Nó có nhiều phiên bản cho
các hệ điều hành khác nhau: phiên bản Win32 cho các hệ điều hành dòng Windows, Linux,
Mac OS X, ...MySQL là một trong những ví dụ rất cơ bản về Hệ Quản trị Cơ sở dữ liệu quan
hệ sử dụng Ngôn ngữ truy vấn có cấu trúc (SQL). MySQL được sử dụng cho việc bổ trợ PHP,
Perl, và nhiều ngôn ngữ khác, nó làm nơi lưu trữ những thông tin trên các trang web viết bằng
PHP hay Perl,...
+ Phần mềm Microsoft® Access: Microsoft Access là một phần trong thương phầm
phần mềm Microsoft® Office. Trên cơ sở cấu trúc dữ liệu quan hệ, MS Access cung cấp cho
người dùng giao diện thân thiện cũng như các thao tác đơn giản, trực quan nhất trong việc xây
dựng và quản trị cơ sở dữ liệu cũng như xây dựng các ứng dụng cơ sở dữ liệu.
- Hệ thống phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu, xử lý bản đồ, hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và
hiển thị các thông tin địa lý nói chung và các thông tin đất nói riêng. Bao gồm một số các
phần mềm cơ bản sau:
+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu bản đồ: Hệ thống ArcGIS với phần mềm ArcSDE.
+ Phần mềm xử lý dữ liệu bản đồ: Hệ thống ArcGIS với phần mềm Arc/Info.
+ Tra cứu thông tin trên mạng: Hệ thống ArcGIS với phần mềm Arc Intrenet Map
Server (ArcIMS).
+ Phần mềm MapInfo: MapInfo là một phần mềm khá hữu hiệu để tạo ra và quản lý

một cơ sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Đây là một phần mềm tương đối

16


gọn nhẹ, dễ sử dụng, có thể dùng để xây dựng các thông tin địa lý thể hiện qua bản đồ trên
máy và thực hiện một số phép truy vấn, phân tích đơn giản trên nó.
+ Phần mềm Arc/View: Chạy trên các hệ điều hành: UNIX, LOLARIS, SUN/OS, AIX,
ULTRIX. Hỗ trợ các giao diện: Bàn số, máy quét ảnh, hệ thống định vị toàn cầu (GPS), trắc
lượng ảnh, chuột, máy vẽ. Các chức năng chính: Tạo vùng đệm, phân tích bản đồ, các phép
toán vị trí gần kề, phân tích bề mặt, phân tích mạng (tuyến), phân tích ảnh, các phép toán
vùng. Quản trị cơ sở dữ liệu: DB2, dBASE, DS, Foxbase, INFO, Informix, Ingres, Oracle,
Sybase, RDB, Internal database. Cấu trúc dữ liệu: Rater, Topological, Vector, Nontopological Vector, TIN, 3D, Links to CAD, GPS, DBMS, Scanning.
+ Ngoài ra còn một số phần mềm khác như:
Phần mềm MGE;
Phần mềm Geo/SQL;
Phần mềm Spans;
Phần mềm MicroStation Geographic...
- Một số phần mền do Việt Nam xây dựng như:
+ Famis: là "Phần mềm tích hợp cho đo vẽ và bản đồ địa chính (Field Work and
Cadastral Mapping Intergrated Software - FAMIS). Có khả năng xử lý số liệu đo ngoại
nghiệp, xây dựng, xử lý và quản lý bản đồ địa chính số. Phần mềm đảm nhiệm công đoạn từ
sau khi đo vẽ ngoại nghiệp cho đến hoàn chỉnh một hệ thống bản đồ địa chính số. Cơ sở dữ
liệu bản đồ địa chính kết hợp với cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính để thành một cơ sở dữ liệu vẽ
Bản đồ và Hồ sơ địa chính thống nhất. "Hệ quản trị cơ sở dữ liệu Hồ sơ Địa chính Cadastral
Document Database Management System CADDB" là phần mềm thành lập và quản lý các
thông tin vẽ hồ sơ địa chính. Hệ thống cung cấp các thông tin cần thiết để thành lập Bộ Hồ sơ
Địa chính. Hỗ trợ công tác tra cứu, thanh tra, quản lý sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận sử
dụng đất, thống kê tình hình sử dụng đất .v.v.
+ Caddb: phần mềm xây dựng và quản lý các dữ liệu thuộc tính của hệ thống hồ sơ địa

chính. Chạy trên nền của FOXPRO
+ CILIS: CILIS - CIREN Land Information System - Hệ thống thông tin đất đai do
CIREN phát triển. Đây là một bộ các phần mềm được phát triển để phục vụ cho việc xây
dựng Hệ thống thông tin đất đai(LIS). Nó có đầy đủ các chức năng và công cụ của một Hệ
thống thông tin đất đai như các chức năng nhập/xuất dữ liệu (bản đồ, thông tin) từ nhiều
nguồn dữ liệu(dạng giấy, dạng số), trên nhiều định dạng dữ liệu khác nhau, các chức năng
phục vụ các tác nghiệp quản lý đất đai như xây dựng, quản lý Hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Cập nhật chỉnh lý thông tin biến động đất đai. Các chức năng
về tra cứu, phân phối thông tin trên mạng cục bộ, mạng diện rộng và Internet. Có thể dụng
trên nhiều nền tảng CSDL nhau như MSAcsess, MS-SQLServer, Oracle. Sử dụng linh hoạt
các nền tảng GIS để quản lý và phân phối bản đồ tuỳ thuộc vào qui mô và mục đích của các
ứng dụng.
+ VILIS: VILIS (Viet nam Land Informationm System) là phần mềm nằm trong đề án
“Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh”, là một đề tài nghiên cứu khoa học cấp
Nhà nước, do các cán bộ, chuyên gia của Trung tâm CSDL-HTTT - TTVT, thực hiện. Đây là
tổ chức sự nghiệp trực thuộc Bộ TN-MT, có chức năng giám sát tài nguyên thiên nhiên và
môi trường bằng công nghệ viễn thám và công nghệ địa tin học phục vụ công tác quản lý nhà

17


nước của bộ, phục vụ các ngành kinh tế quốc dân; nghiên cứu ứng dụng, chuyển giao công
nghệ và phát triển công nghệ viễn thám, công nghệ địa tin học trong lĩnh vực TN-MT. Đầu
năm 2007, Bộ TN-MT đã ban hành Quyết định số 221/QĐ-BTNMT về việc “Sử dụng thống
nhất phần mềm VILIS”, và giao cho Trung tâm Viễn thám chịu trách nhiệm hoàn thiện phần
mềm này.

QUẢN TRỊ HỆ THỐNG

Kết nối mạng

diện rộng
Hệ thống thông tin
C
SDL

Máy chủ
Web

Modem,
tường lửa

Máy vẽ, máy
Máy chủ dữ
Chuẩn hoá
Nhập và cập nhật số

Phân tích xử lý

C

Tra cứu

ác dữ
liệu
khác

Sơ đồ 2-2: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của hệ thống thông tin bất động sản

Tóm lại: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của một hệ thống thông tin bất động sản là tổng hợp của
nhiều thành phần khác nhau và được thể hiện qua sơ đồ 2-2.

2.1.2. Cơ sở dữ liệu
Dữ liệu là tập hợp thô các sự thực, dữ liệu bất động sản có thể được thu thập và lưu trữ ở
dạng thứ tự số hay chữ (được ghi lại trong sổ tay ghi chép hay sổ tay điều tra) hoặc dưới dạng
hình hoạ (như bản đồ hay ảnh hàng không hay ảnh vệ tinh) hoặc dưới dạng số hoá (sử dụng

18


phương pháp điện tử). Để trở thành thông tin các dữ liệu thô phải được xử lý để những sử
dụng, người ra quyết định, người sử dụng thông tin có thể hiểu được chúng.
a. Dữ liệu chung
Dữ liệu chung là phần dữ liệu quản lý riêng biệt được sử dụng chung cho cả hai dạng dữ
liệu (Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính). Các dữ liệu này là các số liệu về hệ qui chiếu,
hệ thống toạ độ, độ cao, hệ thống ảnh phủ trùm, hệ thống biên giới và địa giới...
b. Dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian bao gồm các thông tin không gian và được thể hiện trên hệ thống
bản đồ như: bản đồ địa hình; Bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất; bản đồ địa chính... Thông tin đầu vào của dữ liệu không gian được thu thập từ các
các nguồn khác nhau như: bản đồ trên giấy đang còn giá trị sử dụng; Số liệu đo đạc bằng các
thiết bị đo đạc mặt đất; Ảnh hàng không, ảnh viễn thám.
Mô hình dữ liệu của dữ liệu không gian trong hệ thống thông tin địa lý, cũng như hệ
thống thông tin đất đai các đối tượng đó được lưu trữ và tồn tại hai mô hình dữ liệu: mô hình
Vector và mô hình Raster.
Trong mô hình Vector các đối tượng không gian trên bản đồ như điểm, đường, vùng,
các chú thích mô tả và ký hiệu, các đối tượng đó được mô tả bằng dãy các cặp toạ độ mô tả
chính xác vị trí, hình dạng, kích thước của chúng.
Trong mô hình dữ liệu Raster (ảnh đối tượng) là dữ liệu được tạo thành bởi các ô lới có
độ phân giải xác định. Loại dữ liệu này chỉ dùng cho mục đích diễn tả và minh hoạ chi tiết
bằng hình ảnh thêm cho các đối tượng quản lý của hệ thống.
Có 6 loại thông tin bản đồ dùng để thể hiện hình ảnh bản đồ và ghi chú của nó trong hệ

thống thông tin đất đai như sau: Điểm (Point); Đường (Line); Vùng (Polygon); Ký hiệu
(Sympol); Điểm ảnh (Pixel) và Ô lới (Grid cell). (sơ đồ I.2.4)

Sơ đồ 2-3: Mô hình dữ liệu Vector và mô hình dữ liệu Raster của các đối tượng điểm,
đường, vùng trên bản đồ

+ Điểm: các đặc tính điểm đại diện cho các vị trí riêng biệt xác định một vật thể bản đồ
có đường biên hoặc hình dạng quá nhỏ không thể coi là đường hay vùng trên bản đồ. Các ký
hiệu đặc biệt hay nhãn cũng được coi là các vị trí điểm.

19


+ Đường: là một tập hợp theo thứ tự của các cặp toạ độ được nối với nhau, thể hiện cho
dạng đường tuyến tính của một vật thể bản đồ có chiều rộng quá nhỏ không thể coi là vùng
trên bản đồ.
+ Vùng: là một hình khép kín, có các đường biên xác định (như: một khoanh đất hay
một vùng đất), có diện tích và có tính đồng nhất.
+ Ký hiệu: là các chú thích mô tả, như Annotation, symbol, label ...
+ Trong mô hình Raster: các đối tượng không gian được thể hiện bởi các điểm ảnh
(Cell) trên một ma trận ảnh. Cell là một đơn vị cơ bản cho một lớp dạng grid. cell có hình
vuông. Vị trí của cell đợc xác định bằng số dòng và số cột. Mỗi cell đợc gán một giá trị số.
Giá trị của cell có thể là số nguyên, số thập phân hay là không có giá trị (no data)
Khuôn dạng chuẩn của cơ sở dữ liệu không gian ở khuôn dạng PC Arc/info. Sử dụng
các phần mềm chuyên nghiệp của hãng ESRI như Arc/info, Arcview, Mapinfo…
c. Dữ liệu thuộc tính
Trong hệ thống thông tin bất động sản, dữ liệu thuộc tính bao gồm tất cả các thông tin
liên quan đến đất đai được thu thập, điều tra thực địa, các loại sổ sách tài liệu, các hồ sơ, các
số liệu điều tra cơ bản...chúng được tổng hợp dưới các dạng bảng biểu. Cơ sở dữ liệu được
phân chia thành các cấp toàn quốc, tỉnh, huyện, xã và trong các cấp lại được chia thành hai

mức độ: toàn quốc và theo tỉnh, toàn tỉnh và theo huyện, toàn huyện và đến xã.
Mô hình dữ liệu của dữ liệu thuộc tính bao gồm hai loại dữ liệu cơ bản: dữ liệu tĩnh và
dữ liệu động. Loại dữ liệu tĩnh bao gồm các bảng tham chiếu như tên tỉnh, tên huyện. Loại dữ
liệu động gồm các bảng còn lại có dạng số liệu theo chuỗi thời gian.
Khuôn dạng chuẩn của dạng dữ liệu này thường là khuân dạng chuẩn của các phần mềm
như là: Excel, Access, Foxpro... đây là các phần mềm có tính tương ứng với các phần mềm
của GIS hay LIS.
Dữ liệu thuộc tính là những mô tả về đặc tính, đặc điểm và các hiện tượng xảy ra tại vị
trí được xác định mà chúng khó khăn hoặc không thể biểu thị rên bản đồ được. Cụ̃ ng như các
hệ thống thông tin khác, hệ thống hệ thống thông tin đất đai này có 4 loại dữ liệu thuộc tính:
- Đặc tính của đối tượng: liên kết chặt chẽ với các thông tin đồ thị, các dữ liệu này được
xử lý theo ngôn ngữ hỏi đáp cấu trúc (SQL) và phân tích. Chúng được liên kết với các hình
ảnh đồ thị thông qua các chỉ số xác định chung, thông thường gọi là mã địa lý và được lưu trữ
trong cả hai mảng đồ thị và phi đồ thị. Hệ hệ thống thông tin đất đai còn có thể xử lý các
thông tin thuộc tính riêng rẽ và tạo ra các bản đồ chuyên đề trên cơ sở các giá trị thuộc tính.
Các thông tin thuộc tính này cũng có thể được hiển thị như là các ghi chú trên bản đồ hoặc là
các tham số điều khiển cho việc lựa chọn hiển thị các thuộc tính đó như là các ký hiệu bản đồ.
- Dữ liệu tham khảo địa lý: Mô tả các sự kiện hoặc hiện tượng xảy ra tại một vị trí xác
định. Không giống các thông tin địa lý, chúng không mô tả về bản thân các hình ảnh bản đồ,
thay vào đó chúng mô tả các danh mục hoặc các hoạt động như cho phép xây dựng các khu
công nghiệp mới, nghiên cứu y tế, báo cáo hiểm họa môi trường... liên quan đến các vị trí địa
lý xác định. Các thông tin tham khảo địa lý đặc trưng được lưu trữ và quản lý trong các file
độc lập và hệ thống không thể trực tiếp tổng hợp với các hình ảnh bản đồ trong cơ sở dữ liệu
của hệ thống. Tuy nhiên các bản ghi này chứa các yếu tố xác định vị trí của sự kiện hay hiện
tượng.

20


- Chỉ số địa lý: là các chỉ số về tên, địa chỉ, khối, phương hướng định vị,... liên quan đến

các đối địa lý, được lưu trữ trong hệ thống thông tin đất đai để chọn, liên kết và tra cứu dữ
liệu trên cơ sở vị trí địa lý mà chúng đã đợc mô tả bằng các chỉ số địa lý xác định. Một chỉ số
địa lý có thể bao gồm nhiều bộ xác định cho các thực thể sử dụng từ các cơ quan khác nhau
như là lập danh sách các mã địa lý mà chúng xác định mối quan hệ không gian giữa các vị trí
hoặc giữa các hình ảnh hay thực thể địa lý.
- Quan hệ không gian giữa các đối tượng: rất quan trọng cho các chức năng xử lý của hệ
thống thông tin đất đai. Các mối quan hệ này có thể đơn giản hay phức tạp như sự liên kết,
khoảng cách tưng thích, mối quan hệ topo giữa các đối tượng.
d. Mối quan hệ giữa dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính
Hệ thống thông tin đất đai sử dụng phương pháp chung để liên kết hai loại dữ liệu đã
thông qua bộ xác định, lưu trữ đồng thời trong các thành phần đồ thị và phi đồ thị. Các bộ xác
định có thể đơn giản là một số duy nhất liên tục, nhẫu nhiên hoặc là các chỉ báo địa lý hay dữ
liệu vị trí lưu trữ. Bộ xác định cho một thực thể có thể chứa tọa độ phân bố của nó, số hiệu
mảnh bản đồ, mô tả khu vực hoặc là một con trỏ đến vị trí lưu trữ của dữ liệu liên quan.
Sự liên kết giữa 2 dạng dữ liệu này chính là điểm mạnh của Hệ thông thông tin bất động
sản và tạo ra các khả năng cho các quá trình phân tích và xử lý các số liệu. Các dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính liên kết với nhau qua một trường thuộc tính khoá chung, và theo mô
hình dữ liệu dạng quan hệ.
Ngoài các thông tin thuộc tính chung cho các đối tượng trên bản đồ như chỉ số thửa,
diện tích, chu vi, toạ độ địa lý... Bên cạnh đó các thông tin thuộc tính bổ trợ khác cho các đối
tượng như: các thông tin về hiện trạng sử dụng đất, thông tin về giao thông, cơ sở hạ tầng,
thông tin về văn hoá giáo dục, tình hình kinh tế xã hội, môi trường và các văn bản pháp lý
khác có liên quan. Các dữ liệu này là các số liệu điều tra thu thập từ thực tế, từ các hệ thống
lưu trữ thống kê số liệu hoặc từ các tệp số liệu lưu trữ trong các chương trình quản trị dữ liệu
có sẵn.
2.1.3. Các giải pháp tổ chức, quản lý
Các biện pháp tổ chức là các biện pháp do con người, do các cán bộ trong hệ thống
thông tin đặt ra nhằm nghiên cứu và điều hành sự hoạt động của hệ thống thông tin bất động
sản. Sự hoạt động của hệ thống thông tin bất động sản là cả một quá trình nhiều các bước thực
hiện chẳng hạn như quá trình xây dựng dữ liệu trong hệ thống thông tin bất động sản.

Công dụng của một hệ thống thông tin bất động sản phụ thuộc vào tính cập nhật, sự
chính xác, tính toàn diện, dễ sử dụng và khả năng khai thác có hiệu quả của người sử dụng.
Như vậy muốn một hệ thống thông tin bất động sản được đưa vào sử dụng có hiệu quả
chúng ta cần phải có thêm các yếu tố cơ bản:
- Hệ thống chính sách, pháp luật phải đầy đủ rõ ràng và minh bạch. Một hệ thống quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất cân bằng được lợi ích của nhiều ngành trong nền kinh tế quốc
dân và hiệu quả trong sử dụng bất động sản.
- Các thông tin đất đai, hệ thống phải đảm bảo chính xác, tính đầy đủ và được cập nhật
thường xuyên.

21