TIỂU LUẬN
Đề tài :Tìm hiểu Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị

Môn Quản lý nhà nước về đô thị

.

1


MỤC LỤC
I.Mở đầu.
II.Khái quát chung về nhà ở đô thị.
1.Khái niệm nhà ở.
2.Phân loại nhà ở đô thị.
3.Vai trò,ý nghĩa của nhà ở đô thị.
4.Vai trò,ý nghĩa của nhà nước trong việc xây dựng nhà ở xã hội hiện nay.
III.Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị
1.Mục đích quản lý nhà nước về nhà ở.
2.Bộ máy QLNN về nhà ở đô thị.
3.Căn cứ pháp lý.
4.Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
IV.Nhà ở và quản lý nhà ở trong các đô thị nước ta hiện nay.
1.Thực trạng.
2.Nguyên nhân.
3.Giải pháp phát triển.
4.Phương hướng và đổi mới quản lý nhà đô thị.
V.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở
.Liên hệ thực tiễn Việt Nam.
VI.Kết luận.

I.Mở đầu:

2


Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế
dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho
việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn
trong đời của một con người.Vì thế các nước trên thế giới đều có chính sách phát
triển nhà ở .Đối với nước ta Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho
người dân .Hiến pháp năm 2013 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước
mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể,công dân
xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền đó..... “.
Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự
quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày
càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị lớn ....đã làm cho các vấn đề
kinh tế xã hội trở lên bức xúc,bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là
vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ XXI.
Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, tổng
hợp đánh giá số liệu....Với phương pháp này tìm hiểu “Nhà ở và quản lý nhà ở đô
thị” sẽ được xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn,
từ đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại.
Trong điều kiện của bài viết này,với vốn kiến thức và thời gian có hạn khó
có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở đô thị nước ta.Mong cô giáo
đóng góp ý kiến để bài nhóm em được hoàn thiện hơn.Chúng em chân thành cảm
ơn cô.
II.Khái quát chung về nhà ở đô thị.
1.Khái niệm nhà ở.
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu:
*Trên góc độ xây dựng : Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và

không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để
ở.
*Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống con người,là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên .Nhà ở là tổ ấm gia đình,tại đây con người được sinh ra nuôi dưỡng và

3


trưởng thành,nơi tái tạo sức lao động và là nơi hình thành và phát triển nhân cách
con người.
*Theo Luật nhà ở ngày 25/11/2014 : Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình,cá nhân.
2.Phân loại nhà ở đô thị.
Trong QLNN về đô thị thường phân theo các hình thức xây dựng và sở hữu nhà ở.
-

Hình thức xây dựng nhà ở tương đối đa dạng là nhà tạm tới kiên cố,nhà ở
tầng thấp,nhà cao tầng,nhà ở biệt thự,nhà kiểu chung cư…
Sở hữu nhà được phân chia theo ba hình thức :nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước,nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức cính trị xã hội,tổ chức kinh tế,nhà ở
thuộc sở hữu tư nhân.
+Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: nhà ở tạo lập bằng vốn ngân
sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn nhà nước,nhà ở có nguồn gốc sở
hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp
luật,nhà ở có một phần tiền góp của cá nhân,của tập thể theo thỏa thuận hoặc
theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết.
+Nhà ở thuộc sở hữu các tổ chức chính trị xã hội tổ chức kinh tế bao
gồm:nhà được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này tự huy động,nhà ở
được tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.

+Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là nhà do tư nhân lập tạo lập hợp pháp
thông qua xây dựng,mua,hoặc do nhận thừa kế,hoặc sở hữu bằng các hình
thức hợp pháp khác .

3.Vai trò,ý nghĩa của nhà ở đô thị.
Nhà ở là nhu cầu cơ bản không thể thiếu của con người.Nó đóng góp vai trò quan
trọng trong cuộc sống con người và càng trở nên quan trọng với đô thị.
Nhà ở đô thị không chỉ là một tư liệu phục vụ đời sống dân cư đô thị mà nó còn
tạo điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị.Trong đô thị một bộ phận dân cư
phần lớn là các cán bộ công nhân viên,nhà ở của công nhân viên được bố trí hợp lý
ảnh hưởng đến hiểu quả kinh tế của doanh nghiệp.Nhà ở đô thị có vai trò quan
trọng trong quá trình tái sản xuất của đô thị và sự phát triển của các ngành công

4


nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển đồng thời của các ngành xây dựng vật liệu,thiết
bị và máy móc xây dựng.
Đối với đô thị,nhà ở có vai trò quan trọng trong quy hoạch xây dựng và quản lý
đô thị.Trong đô thị,kinh phí đầu tư để xây dựng nhà cũng chiếm một tỷ trọng
lớn.Các công trình nhà ở chiếm phần lớn diện tích lớn diện tích xây dựng đô
thị.Việc xây dựng mới hay cải tạo các khu đô thị hiện có,cũng như phát triển mở
rộng đô thị đều đưa đến việc phát triển các khu dân cư,xây dựng các công trình nhà
ở.
Hiện nay,nhà ở nước ta thích hợp cho dân cư đô thị là diện tích nhà phải đảm bảo
8m2/người.Kiến trúc nhà phải hợp với tập quán sinh sống,đôi khi cả tín ngưỡng
của tầng lớp dân cư.Hơn thế nữa,chỗ ở thích hợp phải gần nơi không gian thoáng
mất thuận tiện cho hoạt động đi lại,nhiều cây xanh và gần trường học đề trẻ em có
thể vui chơi học hành thuận tiện góp phần vào việc giữ gìn truyền thống gia đình
Việt Nam là gia đình bao gồm hiều thế hệ.Mặt khác,kiến trúc nhà ở đô thị còn làm

tăng thêm vẻ đẹp đô thị.Nnó phụ thuộc vào môi trường bao quanh như cây
xanh,thảm cỏ,bồn hoa,hàng rào,diện tích chiếu sáng công cộng…
Vậy nhà ở là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong thời gian dài theo gia
đình là một trong những điều kiện vật chất để tái sản xuất sức lao động ,để tiến
hành các hoạt động sản xuất kinh tế xã hội.
-Ý nghĩa của nhà ở:
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị .
+Môi trường,cư trú điều kiện sinh hoạt của nơi ở,làm việc,môi trường văn hóa khu
vực ,môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của nền kinh
tế.Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn đối
với người lao động đó là thể lực và trí lực,nó làm hao phí về thời gian mà trong
thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc sử dụng
ngày càng triệt để và hiệu quả.
+Sự phát triên của nhà ở tác động trực tiếp đến các ngành liên quan đến xây dựng
như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng,ngành công nghiệp cung cấp thiết bị máy
móc thiết bị xây dựng.Chất lượng và quy mô nhà của đô thị sẽ góp phần kích thích
hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hóa như:dụng cụ gia
5


đình,hang điện tử,điện lạnh,trang trí nội thất.Cùng với những chính sách của nhà
nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản
phẩm,ngân hàng ,phân bố dân cư và nguồn lao động.
+Nền kinh tế thị trường khi nó phát triển đồng bộ các thị trường,trong đó thị
trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị
lớn.Cung-cầu và chất lượng nhà sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản
điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị:
+Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất ,lao động là đầu vào của quá
trình sản xuất.Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực

tiếp đến quá trình sản xuất.Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên phải đảm
bảo các điều kiện:ăn,ở,mặc,và những tư liệu sinh hoạt khác.Như Ph-Ăngghen từng
nói :”Con người trước hết phải ăn uống,chỗ ở,mặc đã rồi mới làm chính trị ,khoa
học,nghệ thuật,tôn giáo…’’.
+Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự
nhiên :nắng,mưa,gió,bão..mà là nơi nuôi dưỡng .giáo dục và đào tạo con người từ
khi sinh ra và lớn lên ,tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người.
*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh
quan hệ xã hội.
+Nhà ở không những là tài sản có giá trị ,có tầm đặc biệt đối với mỗi gia đình ,mà
còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh
tế-xã hội của một quốc gia,mức sống dân cư của một dân tộc.Một thực tế khi nhìn
vào ngôi nhà của chúng ta có thể biết được phong tục tập quán đời sống tinh thần
của những người đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càng phát
triển tỉ lệ người già,người độc thân ,các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới
phải xây dựng những mẫu nhà,mẫu căn hộ thích hợp.Xxã hội phát triển cănhooj
đông người sẽ giảm lối sống tập quán của người dân đô thị thay đổi.Sự hình thành
phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị hóa gắn liền với phát triển
nhà ở và đi kèm là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở,thể hiện phong cách xây dựng,vật
liệu xây dựng thiết kế…bổc lộ quan điểm tôn giáo nhân sinh,thẩm mỹ.
4.Vai trò ,ý nghĩa của nhà nước trong việc xây dựng nhà ở xã hội hiện nay.
6


Vai trò của nhà nuớc trong việc cung cấp nhà ở xã hội (theo Luật Nhà ở
do Quốc hội ban hành ).
o Xây dựng cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội để các đối tượng
theo quy định thuê, thuê mua.
o Hỗ trợ vốn từ ngân sách nhà nước
o Nhà nước có chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
o Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở
xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp
luật.
o Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng và xét duyệt đối tượng được
thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
o Lập, phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội
o Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất
để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
o Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn, kiểm tra, giám
sát việc thực hiện dự án.
o Thực hiện đấu thầu xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
o Quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị
quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm
nguyên tắc bảo toàn vốn.
o Thực hiện xét duyệt đối tượng và điều kiện thuê nhà ở xã hội và quyết định
người được thuê, thuê mua, quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở
xã hội.
o Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
o Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.
Vai trò của nhà nước sau này trong việc cung cấp nhà ở xã hội
o Xây dựng chính sách, quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
o Thực đấu thầu chọn nhà đầu tư.
o Xây dựng chính sách hỗ trợ về thuế và các chính sách khác cho đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội và quản lý nhà ở xã hội.
o Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đối tượng được thuê, thuê mua,
qui chuẩn xây dựng, khung giá cho thuê… để đối tượng đầu tư và quản lý
nhà ở xã hội thực hiện.
o Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.

o Kiểm tra, giám sát việc xây dựng, quản lý nhà ở xã hội.
Ý nghĩa việc xây dựng nhà ở xã hội hiện nay:

a.

b.

c.

7


Thực hiện đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà
ở, về vấn đề dân sinh.
o Tạo nơi ở ổn định cho các người dân có thu nhập thấp chưa có nhà ở hoặc
nhà ở không được an toàn, xuống cấp.
o Góp phần ổn định dân sinh.
o Hạn chế tình trạng lấn chiếm, xây dựng trái phép trong khu vực làm phức
tạp hóa tình trạng quản lý đất đai, nhà ở.
o Quy hoạch và quản lý tốt về đất đai, phân bố dân cư đồng thời chủ động
giãn dân, quy hoạch vùng phát triển.
o Tạo khả năng quản lý tốt, tránh việc tụ tập không kiểm soát được do thiếu
ổn định trong chổ ở, chổ sinh hoạt, góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội.
o Thu hút lực lượng lao động cho thị trường tại chổ.
Ở tp Hồ Chí Minh : Chương trình “Nhà ở xã hội”: Đến năm nay, chương trình nhà
ở xã hội đạt 6.653 căn với tổng diện tích sàn xây dựng là 993.018 m2, đạt 90,27%
so với kế hoạch giai đoạn 2006 - 2010. Riêng năm 2009, đã phát triển 159.562 m2
sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương ứng quy mô 1.032 căn hộ.
o


III.Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị
1.Mục đích quản lý nhà nước về nhà ở.
-Đảm bảo việc duy trì,sử dụng hợp lý,tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà
ở đô thị.
-Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả số lượng và chất lượng tiện nghi nhà ở cho nhân dân
đô thị,đặc biệt những người có thu nhập thấp,những người thuộc diện khó
khăn,người thuộc diện chính sách ưu đãi…
-Tạo cơ sở quy hoạch,kế hoạch,các chương trình dự án,ban hành các chính
sách,biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở.
-Góp phần ổn định thị trường nhà ở,đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng.
-Tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các quy định về quy hoạch xây
dựng,quy định thiết kế nhà ở,tạo nguồn thu cho đô thị.
2.Bộ máy QLNN về nhà ở đô thị.
- Điều 146.Luật nhà ở năm 2014 quy định: Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.

8


2. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước
Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có
trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực
hiện quản lý nhà nước về nhà ở.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về
nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện
có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở quy định tại Luật này.

9



Bộ máy quản lý nhà ở đô thị.
Chính phủ

Bộ xây dựng

Nhà ở đô

Sở xây dựng,sở kế hoạch

UBND tỉnh,thành phố
thuộc trung ương

Phòng quản lý đô thị

UBND huyện,quận

cán bộ địa chính xây dựng

UBND xã phường,thị trấn

3.Căn cứ pháp lý quản lý nhà nước về nhà ở đô thị.
-Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.
-Luật nhà ở số 65/2014/QH13.
-Luật quy hoạch đô thị;
-Pháp lệnh nhà ở năm 1991
-Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994n về quyền sử dụng nhà ở,đất ở
-Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở.
-Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển quản lý nhà ở xã hội.

- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở.
- Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày
20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

10


- Thông tư số 10/2014/TT-BXD ngày 11/7/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy
định một số nội dung về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ.
-Thông tư liên tịch số 01/1999 ngày 25/1/1999 của TANDTC và VKSNDTC về
giải quyết sở hữu và tranh chấp nhà ở.
-Thông tư của Bộ xây dựng số 02/1999 ngày 3/5/1999 hướng dẫn quản lý nhà ở
vắng chủ và các văn bản khác của Trung ương và địa phương.
4.Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở.
a. Ban hành các chính sách, quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, sử dụng và quản lý nhà ở.
Hiện nay nhà nước ta đã và đang ban hành các chính sách quy chế để sử dugj và
quản lý nhà ở đô thị như
- Pháp lệnh nhà ở ( được họi đồng nhà nước thông qua ngày 26/3/1991)
- Nghị quyết số 58/1998/ NQ- UBTVQH ngày 20/8/1998/ về việc giao dịch dân sự
về nhà ở trước ngày 1/7/1991
- Nghị định của chính phủ số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 về phương thức trả
nhà ở và giá nhà cho thuê.
- Thông tư Liên tịch số: 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 của
TANDTC và VKSNDTC về giải quyết quyến sở hữu và tranh chấp nhà ở.
- Thông tư số: 02/1999/TT-BXD ngày 3/5/1999 hướng dẫn quản lý nhà ở vắng chủ.

Ngoài ra còn các tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng nhà ở của
Bộ Xây Dựng...
b. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở.
- Chính phủ lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở của cả nước và xét duyệt kế
hoạch xây dựng, phát triển nhà ở của các tỉnh và thành phố trực thuộc TW.
- UBND cấp trên phê duyệt kế hoạch xây dựng, phát triển nhà ở của UBND cấp
dưới.
c.Quản lý kiểm soát việc xây dựng,cải tạo nhà ở.
11


*Cho phép xây dựng,cải tạo nhà ở
Cấp phép xây dựng,cải tạo nhà ở phải căn cứ vào kế hoạch xây dựng nhà ở,quy
hoạch chung và quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của đô thị.
- UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương cấp phép xây dựn,cải tạo nhà ở tại
quận,thành phố trực thuộc tỉnh thị xã,tỉnh lỵ ( ủy quyền cho sở xây dựng và phân
cấp cho UBND quận thành phố,thị xã,huyện ).
-UBND thị xã,huyện cấp phép xây dựng,cải tạo nhà ở tại các thị xã,thị trấn theo sự
phân cấp của UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.
*Phá dỡ nhà ở
Nhà ở phải bị phá dỡ do:
1.Bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ.
2.Trong khu vực có yêu cầu xây dựng theo quy hoạch.
3.Xây dựng cải tạo không hơp pháp.
=>Thẩm quyền quyết định phá dỡ :
+UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương: quyết định phá vỡ nhà thuộc điểm 1
và 2 tại quận,thành phố thuộc tinhr,thị xã tỉnh lỵ.
+UBND quận,thành phố thuộc tỉnh,thị xã tỉnh lỵ quyết định phá dỡ nhà ở thuộc
điểm 3 tại thị xã không phải tỉnh lỵ.
+Người không tự di chyển sẽ bị cưỡng chế: UBND cấp ra quyết định phá dỡ là cấp

quyết định cưỡng chế khi có quyết định phá dỡ.
d.Đăng kí ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tất cả nhà ở và đất ở đều phải được đăng kí tại UBND phường,thị trấn và chủ sở
hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo nghị
định 60/ND-CP ngày 5/7/1994 của chính phủ thay cho các giấy tờ hợp pháp trước
đây.
-Người có nghĩa vụ đăng ký nhà ở,đất ở là chủ sở hữu nhà.Trong trường hợp khác
người đang sử dụng nhà ở có nghĩa vụ đăng ký
12


Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật .
*Điều tra thống kê.
- Chính phủ định kì tổ chức việc điều tra,thống kê nhà ở trong phạm vi cả nước
- UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo tiến hành điều tra,thống kê
nhà ở tại địa phương để nắm vừng tình hình nhà ở đô thị.
e. mua bán nhà và chuyển nhượng nhà ở không mang tính chất kinh doanh
*Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước
- Nhà nước bán cho người thuê nhà nếu người dân không mua thì được tiếp tục ở
lại thuê hoặc được cơ quan quản lý cho thuê ở nơi khác.
- Chính phủ ban hành khung giá bán và khung giá thuê nhà, các địa phương vận
dụng và cụ thể hóa thực hiện.
*Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân
-Nhà nước có biện pháp quản lý để thị trường nhà ở hoạt động ổn định và lành
mạnh, quản lý thu thuế chuyển nhượng, mua bán nhà…..
-Nhà nước ban hành các chính sách tạo điều kiện cho thị trườg nhà ở phát triển
đáp ứng nhu cầu ở của nhân dân.
f. ban hành chính sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà ở huy động đầu tư
diện chính sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thấp.
- Nhà nước ban hành chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở cho diện chính sách, ưu đãi

hoặc người nghèo có thu nhập thấp.
- Nhà nước quản lý việc huy động, khai thác, xây dựng hỗ trợ nhà ở cũng như vốn
đầu tư xây dựng nhà ở cho các thành phố thuộc diện chính sách, ưu đãi, cho những
người nghèo theo hình thức quà biếu, tặng hay hỗ trợ một phần kinh phí.
g.Quản lý kinh doanh và phát triển nhà.
-Các tổ chức và cá nhân trong cả nước là người Việt Nam được phépkinh doanh
nhà ở và thực hiện theo quy định của pháp luật.

13


-Gía thuê nhà,mua bán nhà được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên thuêvaf bên
cho thuê,giưã bên mua và bên bán.
-Nhà nước quản lý để các hoạt độngkinh doanh nhà diễn ra lành mạnh,hợp
pháp,thu đủ thuế và lệ phí trước bạ,phát triển nhà ở theo chiến lược mục tiêu đề ra.
-Nhà nước ban hành chính sách khuyến khích tạo điều kiện để nhân dân tự xây nhà
ở.
h.Thanh tra ,kiểm tra ,xử lý các vi phạm và giải quyết các tranh chấp về nhà ở.
-Thanh tra,kiểm tra,cưỡng chế nhằm xử lý các trường hợp vi phạm và phá bỏ các
nhà xây dựng lấn chiếm đấtcoong để xây dựng trái phép hoặc không phép để đảm
bảo cho các đô thị phát triển theo đúng quy hoạch và pháp luật,đảm bảo lợi ích cá
nhân và lợi ích nhà nước.
-UBND huyện,quận ,thành phố thuộc tỉnh,thị xã giải quyết tranh chấp về xây dựng
và cải tạo nhà ở.Đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại lên cấp trên trong thời
gian quy định của pháp luật.
-Tòa án nhân dân giải quyết cac tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, và các quanheej
về thuê mướn ,mua bán ,ở nhờ,thừa kế,bảo lãnh,cầm cố,thế chấp,bồi thường thiệt
hại về nhà ở.
IV. Nhà ở và quản lý nhà ở trong các đô thị nước ta hiện nay.
1 Thực trạng .

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân
sinh. Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc
thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong
đời của một con người. Vì vậy vấn đề nhà ở , đặc biệt là nhà ở đô thị và quản lý
nhà ở trong các đô thị là bài toán để các nhà quản lý giải quyết một cách có hiệu
quả nhất.
a. Thực trạng nhà ở đô thị nước ta: Từ năm 1986 trở về trước, do cơ chế bao
cấp về nhà ở, cán bộ công nhân viên chức chỉ trông chờ vào Nhà nước xây dựng và
cấp nhà ở theo tiêu chuẩn, trong khi vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở mà Nhà nước

14


dành cho chỉ từ 2 -3%. Mặt khác, nhà ở tư nhân lại bị hạn chế xây dựng và mở
rộng.
- Về diện tích ở:
Theo thống kê của Hà Nội năm 1954 có 2.435.000m2 nhà ở mà chỉ có 370 ngàn
dân, bình quân 6,6m2/người. Đến năm 1994 diện tích ở tăng lên 5.100.000m2
nhưng dân số tăng lên 1.0540.000 người nên diện tích ở bình quân đầu người đã
giảm xuống dưới 5m2/người.Theo điều tra của Cục quản lý nhà ở cả nước ta là
500 triệu m2 sử dụng trong đó có 81 triệu m2 nhà ở chiếm 16%.Phần lớn các đô thị
nhỏ, lại có diện tích ở rộng hơn nhưng mức độ tiện nghi thì kém hơn.
Năm 1995 ở Hà Nội tính bình quân đầu người đã đạt trên 5m2/người. Nhưng số
người ở chật chột vẫn chiếm tỷ lệ không ít. Có khoảng 30% dân cư nội thành có
mức ở dưới 3m2/người và gần 20% dân cư ở dưới mức 2m2/người.
Ở t.p Hồ Chí Minh điện tích nhà ở trung bình khá hơn. Số dân cư ở dưới 4m2/
người chiếm dưới 30%.
-

Chất lượng nhà ở:


Chất lượng nhà ở đô thị có thể nói là quá thấp. Các khu nhà ở tập thể do Nhà
nước xây cho cán bộ công chức đều có thiết kế theo tiêu chuẩn rất thấp (4
-6m2/người).
Chất lượng nhà ở còn xuống cấp rất nhanh do công tác duy tu, bảo dưỡng nhà
không được tiến hành thường xuyên, bên cạnh tác động của việc tự cải tạo, thay
đổi kết cấu nhà không xin phép của người sử dụng.
Tiêu chuẩn nhà ở cũng được nhà nước quy định theo chức vụ, và mức lương,
số người trong một gia đình. Vì vậy sau ngày thống nhất đất nước theo số liệu điều
tra về nhà ở trong các đô thị cả nước bình quân là 3,7m2/người.
Tóm lại, nhà ở đô thị chật hẹp ( theo tiêu chuẩn thiết kế là 4m2/người) nên nhà
chủ yếu là căn hộ 1-2 phòng, các khu phụ còn chung đụng, chất lượng nhà ở thấp
kém( nhất là nhà ở của tư nhân). Môi trường ở còn rất thấp như thiếu ánh sáng, ẩm
thấp, nước đọng…
-

Về sở hữu nhà ở:

15


Trong thời kỳ bao cấp từ 1980 trở về trước do kinh phí có hạn nên Nhà nước
chỉ đầu tư vào nhà ở hàng năm cho một số thành phố lớn như Hà Nội, T.p Hồ Chí
Minh. Các đô thị nhỏ thì kinh phí bị hạn chế. Do đó mà tỷ trọng nhà tư nhân ở các
đô thị nhỏ thường chiếm cao hơn.
-

Về giá thuê nhà :

Giá thuê nhà sở hưu của Nhà nước hiện rất thấp so với giá thị trường cũng như

các nước trên thế giới ( ở Mỹ, Đức, giá thuê nhà chiếm khoảng 25-30% thu nhập
của người dân). Do vậy Nhà nước không có đủ kinh phí để cải tạo, duy tu, bảo
dưỡng các nhà ở chung cư hiện nay đang xuống cấp nhanh chóng.
-

Về đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở

Từ sau năm 1986 đến nay đất nước đổi mới chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ
chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự điều tiết của Nhà nước,
mọi hoạt động xây dựng và phát triển đô thị theo pháp luật được khuyến khích để
phát huy nguồn vốn của các thành phần kinh tế.
Trong lĩnh vực nhà ở, mọi tổ chức cá nhân được phép xây nhà cho mình và
kinh doanh phát triển nhà ở nên nhà ở đô thị phát triển khá nhanh.
Từ năm 1992 trở về đây, Nhà nước đổi mới một số chính sách: động viên các
nguồn vốn của các thành phần kinh tế trong nướ, khuyến khích các nhà đầu tư
nước ngoài xây dựng và phát triển từ năm 1995 đến nay tốc độ phát triển nhà ở
trong các đô thị của nước ta tăng lên rất nhanh. Nhiều khu đô thị mới được hình
thành và phát triển, nhà cao tầng mọc lên nhiều., làm cho bộ mặt đô thị khang
trang và hiện đại hơn rất nhiều.
-

Khía cạnh quy hoạch và kiến trúc .

Đất xây dựng của các khu đô thị hầu như đã cạn kiệt ,hệ số sử dụng đất lại
rất thấp, trong khi đó cơ sở hạ tầng lại cũ nát và quá tải .Mặt khác ,những đòi hỏi
của quy hoạch kiến trúc đô thị ,và kết cấu địa chất tại nhiều đô thị không cho phép
xây dựng nhiều nhà chung cư cao tầng. Cũng sẽ là không hiện thực nếu nhà ở tại
các đô thị tương lai lại theo mô hình nhà riêng “có trời, có đất”, thậm chí có sân, có
vườn. Thêm vào đó là luật đất đai và các văn bản dưới luật lại đang thêm vào các
rào chắn mới cho quỹ đất rất hạn hẹp của thành phố. Mâu thuẫn này đang đòi hỏi


16


các kiếu trúc sư ,các nhà quy hoạch và quản lý đô thị cần phải sớm tìm ra các mô
hình nhà ở và sự bố trí không gian mới, thích hợp. Đáp ứng nhu cầu đa dạng về
nhà ở của dân cư đô thị với chất lượng ngày càng cao đang là yêu cầu cấp bách của
sự phát triển lĩnh vực nhà ở tại đô thị Việt Nam .
Hiện nay đã xuất hiện một số dự án xây dựng nhà chung cư đang trong
giai đoạn triển khai thiết kế và quy hoạch .Tuy nhiên các đồ án này chưa thích ứng
cao với những đặc điểm kinh tế - xã hội - tâm lý của dân cư. Nhiều đồ án quy
hoạch và kiến trúc các khu nhà ở mới vẫn còn đi theo lối mòn của thời bao cấp.
Đây thực sự là lĩnh vực đòi hỏi sự tìm tòi, khám phá và thử nghiệm của các kiến
trúc sư cũng như của các nhà quy hoạch đô thị.
b.Thực trạng quản lý Nhà ở đô thi hiện nay.
-

-

-

-

Từ cuối những năm 1980, chính sách Đổi mới do Đảng Cộng sản Việt Nam
khởi xướng đã tạo ra một bước ngoặt mới trong mọi lĩnh vực, trong đó có
lĩnh vưc xây dựng nhà ở. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát, chủ
yếu trên cơ sở các hộ gia đình và khu vực tư nhân là một sự kiện đã và đang
được giới kiến trúc, quy hoạch, quản lý đô thị đặc biệt chú ý.
Những nhà ống quá tải và cũ nát tại các đô thị đang bị dần mất đi thay vào
đó là các ngôi nhà mới với đủ loại kiến trúc tân kì, lấn át và phá vỡ các môi

trường văn hoá cũng như môi trường sinh thái xưa kia.
Đã có những villa ở khu phố do người nước ngoài xây dựng xưa kia được
phục chế lại, chuyển giao chức năng sử dụng và người sử dụng đã góp phần
khôi phục lại các giá trị kiến trúc của chúng, song lại có vẻ trở nên xa lạ với
người dân thành phố. Những người nghèo ở các khu đô thi trung tâm đang
rời đi, nhường chỗ cho các công sở, cơ quan đại diện nước ngoài và những
người có tiềm lực kinh tế mạnh hơn có nhu cầu.
Các khu nhà tập thể được xây dựng trước đây thì đang trở nên cũ nát , qua
tải về cơ sở hạ tầng, đơn điệu về diện mạo kiến trúc với những không gian tù
túng chặt chội với chất lượng kém. Còn các ngôi nhà được xây dựng mới
bám dọc theo các tuyến phố thì thật đa dạng, song tựu chung lại có thể gọi
chúng là những “nhà ống dựng đứng”, “nhà cọc” bởi chúng được xây dựng
trên một mặt bằng 50-60m 2 , thậm chí chỉ 20-30m 2 với chiều cao 4-5 tầng.
Mặt trước của ngôi nhà thường rộng 3 - 4 m với những kiểu mẫu kiến trúc
pha tạp đủ loại. Chúng đang xé nát, băm vụn không gian kién trúc và quy

17


-

-

-

hoạch của các đô thị và chính điều này phản ánh tính thiếu trật tự không gian
và trật tự xã hội trong quá trình chuyển thể các đô thị hiện nay.
Từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường xóa bỏ bao cấp về nhà ở
thì tốc độ xây dựng và phát triển nhà ở trong các đô thị ngày càng gia tăng
và vấn đề quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở càng trở lên bức xúc.

Quản lý nhà ở và kéo theo đất ở hiện đang còn rất nhiều bất cập như lấn
chiếm đất công để xây dựng nhà ở,xây dựng nhà ở không phép hoặc sai phép
là 60-70 %,không tuân thủ quy định về quy hoạch,kiến trúc,tranh chấp khiều
kiện về nhà đất.Nhà nước chưa kiểm soát được việc mua bán nhà đất trên thị
trường nhất là nhà ở tư nhân…đã làm cho bộ mặt kiến trúc đường phố kém
hài hò thống nhất,nguồn thu từ việc mua bán kinh doanh nhà ở bị thất
thoát .Đồng thời do nhà nước thiếu kinh phí để cải tạo các nhà chung cư ,tập
thể nên nhiều khi công tác quản lý Nhà nước còn bỏ trống…vấn đề quản lý
nhà nước về nhà ở và đất ở hiện nay đang là vấn đề rất phúc tạp, bức xúc và
cần phải có sự đổi mới.
Để hạn chế và chấm dứt những hành vi vi phạm,để xây dựng và quản lý nhà
ở và để phát triển quỹ nhà ở trong các đo thị cần tăng cường sự quản lý của
nhà nước trong các lĩnh vực nhà ở và đất ở.

Ở Hà Nội: Theo Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường thì Hà Nội vẫn chưa đáp
ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, công
chức, viên chức. Đặc biệt còn nhiều bất cập tại hầu hết các đô thị mới.Trên địa bàn
thành phố Hà Nội hiện đã và đang triển khai xây dựng hơn 40 khu đô thị mới với
trên 400 nhà cao tầng; xây dựng mới khoảng 6 triệu m2 nhà ở, diện tích bình quân
đạt 7,5m2/đầu người. Việc triển khai mô hình khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội
đã góp phần tích cực vào kết quả phát triển nhà ở của thành phố khoảng trên 1 triệu
m2 nhà mỗi năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc hiện đại, nâng cao chất
lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối
với khu dân cư cũ... Bất cập lớn ở các khu đô thị mới là thiếu sự đồng bộ giữa hạ
tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng bên ngoài các khu đô thị mà cụ thể là sự
liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải... không đảm bảo.
Các khu đô thị mới phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một quy hoạch
tổng thể chung của đô thị, thiếu trầm trọng các công trình hạ tầng xã hội. TS.
Nguyễn Hồng Tiến, Phó vụ trưởng Vụ Hạ tầng kỹ thuật đô thị (Bộ Xây dựng) nhận


18


định: mặc dù các khu đô thị mới đều được quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch
nhưng qua một số khu đô thị cho thấy không có các giải pháp về thiết kế đô thị.
=>Do đó, các khu đô thị mới có những nét giống nhau về cách tổ chức không gian
song cũng lại có những nét riêng không giống ai. Hình ảnh quen thuộc của các khu
đô thị mới là các nhà cao tầng làm hàng rào quây xung quanh các khu đất và lọt ở
giữa các nhà thấp tầng. Một sự chênh lệch về chiều cao quá lớn tạo nên sự hụt
hẫng không gian cũng như sự rời rạc không có nhịp điệu của các nhà cao tầng
trong cùng một dự án hoặc của hai dự án ở hai bên đường.Khu biệt thự, nhà liền kề
pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc và hình như không ai quản lý thiết
kế kiến trúc của các công trình này. Mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn
khiến các đô thị thiếu không gian mở, không gian công cộng. Hầu hết các khu đô
thị đều thiếu các công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, bãi đỗ
xe...Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật ở
bên trong ranh giới đất được giao còn bên ngoài khu vực dự án thì còn nhiều bất
cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng bên trong và bên ngoài hàng rào chưa
có hoặc nếu có cũng không được tuân thủ nghiêm chỉnh.
2.Nguyên nhân:
-Thiếu vốn đầu tư: Nguyên nhân thiếu vốn đầu tư là nguyên nhân cốt lõi, do nhu
cầu vốn đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng là quá lớn, trong khi khả năng nhà nước
chưa thể đáp ứng, gây bất cập trong công tác đầu tư theo quy hoạch và nhất là triển
khai thực hiện các đồ án quy hoạch đã định hình, với nhiều dự án đầu tư quan
trọng, được đặt ra trong thời gian tới.
- Dân số tăng nhanh làm giảm các chỉ tiêu hạ tầng đề ra: Bình quân mỗi năm dân
số tăng từ 3-3,2%/năm, trong đó khoảng 2% là tăng cơ học. Dân số tăng nhanh,
góp phần làm giảm chỉ tiêu như khối lượng vận tải hành khách công cộng bằng xe
buýt, chỉ tiêu cấp nước sinh hoạt v.v…
- Khó khăn trong xác lập quỹ đất phục vụ công trình công cộng theo quy hoạch:

Sau quy hoạch, cần tiến hành công tác xác định diện tích phân bổ và cắm mốc
ngoài thực địa. Tuy nhiên, công tác này đối với một số công trình công cộng
thường gặp khó khăn (do đa số chú trọng dự án nhà ở, bất động sản…).

19


- Công tác quản lý phát triển nhà ở đôi lúc chưa vận dụng cơ chế thị trường: Công
tác quản lý và phát triển nhà ở vừa qua chưa chú trọng vận dụng cơ chế thị trường
(VD: chưa tạo điều kiện cạnh tranh giữa các nhà đầu tư bất động sản để cung ứng
nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê bình dân. Chế độ hỗ trợ của nhà nước cần linh hoạt
theo khu vực…
- Do ý thức của người dân còn thấp: lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở, xây
dựng nhà ở không pháp hoặc trái phép, không tuân thủ theo những quy định quy
hoạch, kiến trúc, tranh chấp,…
- Nhà nước chưa kiểm soát được việc mua bán nhà đất trên thị trường nhất là nhà
ở tư nhân,… đã làm bộ mặt kiến trúc đường phố kém hì hòa, thống nhất, nguồn thu
từ việc mua bán đất bj thất thoát.
-Nhà nước thiếu kinh phí để cải tạo nhà ở tập thể, chung cư,..nên nhiều khi công
tác quản lý nhà nước còn bỏ trống.
3.Giải pháp:
Đổi mới hoạt động của các cơ quan quản lý nhà, đất từ quản lý sự nghiệp hành
chính sang hoạch tóan kinh doanh.
-Hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý nhà ở.
- Ban hành đồng bộ các cơ chế chính sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trường
bất động sản nhà ở hoạt động có hiệu quả, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh
tế-xã hội theo các mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá.
*Giải pháp về qui hoạch:
+ Mô hình ở thích hợp cho đô thị Việt Nam sẽ rất đa dạng; có đặc tính là một
mô hình mở, đa phương hoá. Tính mở và đa phương hoá của các đơn vị ở sẽ là tiền

đề cho sự sáng tạo về tổ chức không gian kiến trúc các đơn vị ở và khu đô thị theo
thiết kế của kiến trúc sư phù hợp với nhu cầu của xã hội đô thị trong sự phát triển
bền vững.
+Tuỳ theo qui mô và cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị ở cũng sẽ khác
nhau. Sự khác nhau này trước tiên là do qui mô dân số. Nếu như ở các khu đô thị
lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Việc xây dựng những chung cư cao

20


tầng là điều bắt buộc (để có thể đáp ứng nhu cầu ngày càng khan hiếm đất xây
dựng) thì tại các đô thị vừa và nhỏ lại cho phép xây dựng những nhà ở thấp tầng vì
qui mô xây dựng nhà ở không lớn, loại nhà ở do dân tự xây dựng vẫn chiếm một tỉ
lệ cao, không đòi hỏi công nghệ phức tạp và sự khan hiếm đất xây dựng không gay
gắt.
+ Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội. Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển kinh tế của đô thị nước ta,
nhà ở đô thị có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm
nhà ở đồng bộ với các công trình phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm ngặt việc quản
lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phố cũ.
+ Có chương trình và kế hoạch cải tạo lại các loại nhà ở đã xuống cấp hoặc các
khu nhà ở mà môi trường tối thiểu không dảm bảo .
+ Thay đổi tư duy về chọn địa điểm quy hoạch và xây dụng các khu nhà ở để
gắn kết chặt chẽ với các khu sản xuất, kinh doanh
*Giải pháp về kiến trúc
-Các giải pháp thiết kế nhà ở cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà ở
cũ và giải pháp thiết kế mới cho các loại hình nhà ở.
+ Cải tạo nâng cấp nhà ở cũ trong đô thị: Các khu nhà ở nhiều tầng cũ được xây
dựng từ những năm 60-70 đến nay đã xuống cấp và biến dạng nhiều do không
được tu bổ thường xuyên, do cơi nới, lấn chiếm... các khu nhà này cần được quyết

định cải tạo lại hay phá đi xây mới. Các khu nhà được xem xét giữ lại để cải tạo
cần chú ý:
+Cải tạo toàn khu chung cư giải phóng các phần cơi nới, lấn chiếm của từng hộ,
giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi tập thể dục thể thao...
+ Đối với nhà ở chia lô, nhà ở được xây dựng ở các khu phố từ trước 1954 nằm
trong phạm vi bảo tồn sẽ có qui định riêng, cần được thực hiện trên nguyên tắc kết
hợp bảo tồn, cải tạo và phát triển.
*Giải pháp thiết kế mới: Nâng cao tiện nghi, môi trường nhà ở.phù hợp với yêu
cầu của người dân

21


4.Phương hướng và đổi mới quản lý nhà đô thị.
Các phương hướng phát triển nhà ở bao gồm:
- Khai thác và huy động khả năng, sức mạnh của mọi thành phần kinh tế,nhất là tư
nhân,để xây dựng nhà ở hát triển nhà ở đô thị.
- Tiếp tục thực hiện nhanh chóng việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho dân thuê
để dân được quyền sở hữu chủ động đầu tư sửa chữa,cải tạo nâng cao chất lượng
nhà ở.
- Đổi mới hoạt động của các cơ quan quản lý nhà,dất từ quản lý sự nghiệp hành
chính sang hạch toán kinh doanh phát triển các công ty đầu tư kinh doanh nhà đất
theo cơ chế thị trường,cho phép các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường
kinh doanh nhà đát.
- Nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để dân có
cơ sở pháp lý xin phép xây dựng cải tạo nhà ở.
- Đẩy mạnh công tác bảo tồn các khu phố cổ,cải tạo nâng cấp các khu phố cũ tạo
nên đô thị vừa hiện đại,văn minh,vừa giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc.
- Tăng cường xây dựng và phát triển nhà ở theo hình thức chung cư,tăng tầm cao
để tăng mật độ cư trú và tiết kiệm đất xây dựng,đồng thời chấm dứt hoặc hạn chế

đất xây dựng nhà chia lô trong khu vực nội đô.
- Thay đổi tư duy về chọn địa điểm quy hoạch và xây dựng các khu nhà ở để gắn
kết chặt chẽ với khu sản xuất,kinh doanh ,công sở làm việc và thông qua đó hạn
chế khó khăn,tốn phí đi lại làm việc,hạn chế ách tắc,tai nạn giao thông đường
phố.Đồng thời nâng cao tiện nghi môi trường ở ( khu nhà ở làm việc và dịch vụ
hồn hợp,nhà ở mặt phố kết hợp với cửa hang,công sở…)
- Thiết kế và xây dựng các khu nhà mới phải đồng bộ ,có hạ tầng cơ sở đáp ứng
yêu cầu sử dụng của người dân.Đối với các khu bán đất cho dân tự xây ở ven đô
cần phải quản lý chặt chẽ về mặt thẩm mỹ kiến trúc,khống chế tầm cao,màu
sắc,kiểu dáng…nhưng không đơn điệu.
- Xác định cơ cấu,chủng loại căn hộ,vị trí,địa điểm xây dựng,giá bán nhà,thuê nhà
…sao cho phù hợp với các yêu cầu của dân.Tăng cường vốn đầu tư bổ sung và

22


hoàn thiện chính sách, biện pháp cải tạo nâng cấp các khu nhà ở cũ (các dự án,nhà
nước và nhân dân cùng làm…).Huy động vốn để hỗ trợ giúp nhà ở cho người
nghèo hoặc người có thu nhập thấp.nhà ở cho đối tượng thuộc diện chính sách,ưu
đãi.
- Cải cách thủ tục hành chính cấp phép xây dựng,công bố quy hoạch cũng như các
thông tin về xây dựng và kiến trức cần thiết để dân biết và thực hiện.
Phương hướng phấn đấu về chỉ tiêu nhà ở trung bình m2 sàn/người: năm 2010
(10m2 sàn/người) năm 2020( 18-20m2 sàn/người ).
V.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà
ở.Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam.
1.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở
- Kinh nghiệm tại Hà Lan
Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 đã tạo bước ngoặt trong lĩnh vực phát triển
nhà ở tại Hà Lan. Luật quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Chính

phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất, luật khẳng định quyền can
thiệp của Chính phủ vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, đồng thời xác định nghĩa vụ và
trách nhiệm của tất cả các lực lượng tham gia trong xây dựng nhà ở. Từ đó đến
nay, chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn
trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. 40 năm sau chiến tranh thế giới lần II, những chi
phí hỗ trợ chênh lệch tiền thuê nhà đã nâng cao uy tín của các cơ quan Nhà nước
và Chính phủ hoàn toàn kiểm soát lĩnh vực này. Vì vậy, số lượng nhà ở xã hội do
các công ty Nhà nước xây dựng so với các công ty còn lại luôn cao hơn. Từ 1947
đến 1992, quỹ nhà ở của Hà Lan tăng thêm 4 triệu nhà, còn số lượng nơi ở (căn hộ,
nhà riêng) là 6 triệu đơn vị. Như vậy Hà Lan đã thanh toán xong nạn thiếu nhà ở.
Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở, Nhà nước không bao
cấp nữa mà để thị trường điều tiết trong sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước.
Luật Nhà ở sửa đổi tập trung vào: Ưu tiên thoả mãn nhu cầu nhà ở của người có
thu nhập thấp; cải thiện chất lượng và dịch vụ nhà ở; Bảo đảm sự tham gia bình
đẳng của các nhà đầu tư trong việc xác định mức giá thuê; Phát huy sự ổn định tà
chính, tiềm năng phát triển tiếp tục; Bảo đảm chất lượng môi trường ở. Tóm lại,

23


chính quyền địa phương điều hành xây dựng và phát triển quỹ nhà ở tại địa phương
dưới sự kiểm tra chặt chẽ của Nhà nước.
Về xây dựng nhà ở, nghiệp đoàn đầu tiên xuất hiện năm 1852 ở Amsterdam
do những gia đình khá giả thành lập hướng tới việc xây dựng nhà ở cho công nhân
giá thấp. Đến đầu thế kỷ XX Hà Lan đã có 14 tổ hợp như thế với tỷ phần chỉ > 1%
tổng khối lượng xây dựng nhà ở mới. Tỷ phần này tuy nhỏ nhưng có ý nghĩa lớn
bởi chính khái niệm "nhà ở xã hội" làm cho toàn xã hội phải quan tâm. Vì thế,
ngay trong năm 1901 đã có nghiệp đoàn xây dựng nhà ở tư nhân làm công việc xã
hội với sự ủng hộ của Nhà nước. Quy chế này không thay đổi cho đến ngày nay.
Những tổ hợp xây dựng được hỗ trợ từ Chính phủ và toàn bộ lợi nhuận được đầu

tư trở lại cho nhà ở xã hội. Hiện nay, Hà Lan có 763 tổ hợp xây dựng nhà ở sở hữu
khoảng >1/3 quỹ nhà ở của đất nước. Nhà nước hỗ trợ kinh phí, nhưng giám sát
chặt chẽ hoạt động của các công ty tư nhân.
Hằng năm các công ty phải báo cáo chi tiết về: Tình hình cấp nhà cho người
nghèo; Chất lượng các công trình mới xây dựng, tình hình sửa chữa và nội dung
của quỹ nhà ở cũng như môi trường ở; Tình hình tham gia của người dân vào quá
trình soạn thảo chính sách và quản lý quỹ nhà ở; Giải trình chi tiêu trong xây dựng
cũng như cho thuê hay bán nhà. Nếu nghiệp đoàn nào đó vi phạm những quy định
nêu trên thì tuỳ theo mức độ mà bị xử phạt. Hình phạt có thể là: rút cấp phép kinh
doanh, chuyển sở hữu cho các cơ quan nhà nước hay nhập vào nghiệp đoàn làm ăn
nghiêm túc hơn, chuyển lợi nhuận cho các nghiệp đoàn khác, không được quyền
dùng các nguồn tài chính để xây dựng các công trình nhà ở khác ngoài nhà ở xã
hội...
Các tổ hợp xây dựng nhà ở tại Hà lan thuộc 2 hiệp hội cấp quốc gia: Uỷ ban
quốc gia về nhà ở (NWR) đại diện quyền lợi cho người giàu và Viện Thiên chúa
giáo Hà Lan (NCIV) quan tâm đến các tổ hợp xây dựng địa phương. Hiệp hội luôn
bảo vệ quyền lợi của các tổ hợp xây dựng; giúp quản lý, xuất bản sách, kỷ yếu; tổ
chức các hội thảo...
Cùng với sự thay đổi chính sách hỗ trợ nhà ở, Hà Lan còn tạo cơ chế thu hút
khả năng đầu tư. Hiện có 2 quỹ bảo hiểm có nhiệm vụ trả lại cho các tổ hợp xây
dựng nhà ở những phần tài chính vay, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng.
Đó là Quỹ Bảo hiểm xã hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của các tổ

24


hợp xây dựng và bằng tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở
(CFV) nhằm giúp những tổ hợp xây dựng chưa đủ khả năng huy động vốn của
ngân hàng và của xã hội. Cuối cùng, người dân có vai trò đặc biệt, không chỉ là
người tiêu dùng, mà còn tham gia tích cực trong soạn thảo và thực thi chính sách

nhà ở.
Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự
đóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân. Vì thế Hà Lan là một trong
những nước đi đầu trong giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân lao động.
Về quỹ nhà ở, nhà thấp tầng cho 1-2 gia đình chiếm ưu thế, còn lại là chung
cư thấp tầng. Chung cư cao tầng ít về số lượng và thường được xây dựng trong
trường hợp quy hoạch đặc biệt và tập trung ở đô thị lớn. Thời gian gần đây, nhiều
tổ hợp, ngoài việc xây dựng nhà ở xã hội, còn chú ý đến các loại nhà ở thương mại
và nhà ở chất lượng cao. Cải tạo quỹ nhà là vấn đề đang được chú ý. Đó là việc
chuyển hay thay đổi chức năng hoặc sở hữu nhà ở. Những thay đổi này nhằm khai
thác hiệu quả hơn quỹ nhà. Một vấn đề khác là chuyển đổi thành nhà ở những công
trình không mang chức năng ở như công trình giao thông, kho tàng, nhà máy...Hiện
nay, Chính phủ Hà Lan tiếp tục khuyến khích mở rộng sở hữu nhà ở bằng hỗ trợ
mua đất làm nhà và mua nhà. Chương trình mang lại ý nghĩa xã hội rất lớn, làm
cho việc khai thác lãnh thổ trở nên hợp lý hơn. Riêng về gia đình được hỗ trợ nhà
ở, tiêu chí xét là mức thu nhập thấp nhất và tính chất sở hữu nhà ở của gia đình.
Trong thực tế còn tồn tại những cách hỗ trợ khác như: Chi phí lắp đặt thang máy
khi cải tạo nhà ở; Cải tạo nhà ở để người tàn tật có thể sử dụng được; Chi phí làm
tăng cường cách nhiệt, cách âm của tường, mái nhà...
Kinh nghiệm tại Mỹ
Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930
(sau khủng hoảng kinh tế 1929 – 1933), khi số đông người thất nghiệp không có
khả năng trả tiền thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể
hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo
hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Tại Mỹ
thành lập Bộ phát triển nhà ở và thành thị kiên bang (HUD) với chức năng lập dự
toán phát triển, trợ cấp nhà ở và tài trợ xây dựng nhà ở xã hội cho gia đình có thu
nhập thấp. Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể mua,

25