HỌC VIỆN CÔNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THÔNG

BÀI TẬP NHÓM

HẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN DOANH NGHIỆ
GVHD : TS Đặng Thị Việt Đức
Thực hiện: N.1-Lớp Thạc sĩ QTKD đợt 2-2014
1. Dương Đình Chiến 3. Đặng Thị Hường
2. Đỗ Thanh Hương
4. Trương Hồng Ngọc
5. Nguyễn Thị Thanh Bình


ĐỀ TÀI

THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN


Nội dung yêu cầu
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá đối với BĐS sau:
- Thửa đất tại 201C phố Đội Cấn, Ba Đình, TP. Hà Nội, DT
46,02m2, kích thước (MT: 3.92m, MH: 4.12m, CS: 11.49m);
1 mặt tiếp giáp với ngõ 2.5m, hướng: Đông Nam.
- Tài sản trên đất: nhà 4,5 tầng, nhà khung, bê tông cốt thép,
móng ép cọc, tổng DTXD 200m2 (DTXD: 46m2/sàn) chưa
hoàn thiện nội thất. Tỷ lệ kết cấu chính: Móng 9%, Khung cột
20%, tường 10%, nền và sàn 10%, đỡ mái 9% và mái là 13%.
Chất lượng còn lại tương ứng từng hạng mục lần lượt là:
95%, 95%, 95%, 70%, 95% và 95%.
- Pháp lý: đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ và TSKGLVĐ.

- Mục đích thẩm định: Xác định giá trị BĐS để đảm bảo tiền
vay cho Công ty TNHH Hòa Bình tại BIDV Hà Nội.


Vị trí BĐS định giá và BĐS so sánh
Tài sản so sánh 1 (TSSS1)

Vị trí tài sản cần thẩm định
(201C Đội Cấn)

Phố Đội Cấn, ướng đi Ngọc Hà – Đường Bưởi

Tài sản so sánh 3 (TSSS3)

Tài sản so sánh 2 (TSSS2)


Các bước thực hiện:
Bước 1: Tìm kiếm, thu thập thông tin 03 tài sản so
sánh trên cùng tuyến phố Đội Cấn có các đặc điểm
tương đương với tài sản cần định giá. Nguồn tìm kiếm:
batdongsan.com; dothi.net (Bảng 01-Phụ lục 2). Phân
tích, so sánh giữa TSSS với TS cần thẩm định
-Bước 2: Xác định chất lượng còn lại của BĐS so sánh
Bảng 3-Phụ lục 2);
- Bước 3: Xác định giá trị của tài sản trên đất của BĐS
so sánh Bảng 3-Phụ lục 2);
- Bước 4: Tính toán mức giá thẩm định BĐS theo
phương pháp so sánh trực tiếp (Bảng 2-Phụ lục 2);
- Bước 5: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá

-


Thông tin tài sản so sánh
Nội dung
Địa chỉ
DT đất (m2)

Tài sản so sánh 1
215 phố Đội Cấn

Tài sản so sánh 2
số 188 Đội Cấn

Tài sản so sánh 3
số 172 Đội Cấn

42

40

43

Giá bán
Thời điểm
GD
Pháp lý

9.900.000.000
Đã giao dịch

thành công
Sổ đỏ

8.300.000.000

9.568.000.000

Đang rao bán

Đang rao bán

Sổ đỏ

Sổ đỏ

Hình dạng

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật, 2
mặt thoáng

Thanh toán

Trả ngay

Trả ngay


Trả ngay

Đông Nam
MT: 3m; CD:
14m
4 tầng, BTCT,
TDT 168m2

Tây Bắc

Hướng
Kích thước
Tài sản trên
đất

Đông Nam
MT: 3 m; CD:
MT: 5m; CD: 08m
14.3m
4,5 tầng, BTCT,
4 tầng, BTCT, TDT
DTXD 180m2
172m2


Xác định tài sản trên đất của TSSS
ST
T
1


Hạng mục
TS
Công trình
XD TSSS1

Đ.giá XD

ĐVT

6.694.000

VND/m
2

TDT
XD

Chất
lượng

168

72%

Giá được
làm tròn
2

Công trình
XD TSSS2


Công trình
XD TSSS3
Giá được
làm tròn

790.427.520
790.000.000

6.694.000

VND/m
2

180

86%

Giá được
làm tròn
3

Giá TĐ
(VND)

1.036.231.200
1.036.000.000

6.694.000


VND/m
2

172

81%

932.608.080
932.000.000


Thông tin tài sản so sánh
TT
Nội dung
A Tổng diện tích (m2)
B Giá tham khảo
Đơn giá (vnd/m2)
C
(Giá bán – TS trên đất)/DT

Thửa đất thẩm định giá
46.02
Chưa biết

TSSS 1
42
9.900.000.000

TSSS 2
40

8.300.000.000

TSSS 3
43
9.568.000.000

Chưa biết

216.904.762

181.600.000

222.511.628

Ổn định

Ổn định

Ổn định

Ổn định

0%

0%

0%

Sổ đỏ


Sổ đỏ

Sổ đỏ

0%

0%

0%

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật

Hình chữ nhật, nở hậu

-2%

-2%

0%

Trả ngay

Trả ngay

Trả ngay

0%


0%

0%

Mặt phố Đội Cấn,
đường 8m

Mặt phố Đội Cấn,
đường 8m

Mặt phố Đội Cấn,
đường 8m

0%

-4%

-4%

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

0%

0%

0%


Đông Nam

Tây Bắc

Tây Bắc

0%

-2%

-2%

Nhìn ra phố

Nhìn ra phố

Mặt phố, 2 mặt thoáng

-3%

-3%

0%

MT: 3m; CD: 14m

MT: 5m; CD: 8m

MT: 3 m; CD: 14.3m


-3%

+ 2%

-3.0%

D ĐC theo các yếu tố so sánh
Yếu tố thị trường
D1

Tỷ lệ điều chỉnh
Tình trạng pháp lý

D2

Tỷ lệ điều chỉnh
Hình dạng

D3

Sổ đỏ

Hình chữ nhật, nở hậu

Tỷ lệ điều chỉnh
Điều kiện thanh toán

D4
Tỷ lệ điều chỉnh

Điều kiện giao thông

Mặt phố Đội Cấn, đường 8m

D5
Tỷ lệ điều chỉnh
Môi trường kinh doanh
D6

Tỷ lệ điều chỉnh
Hướng

D7

1 mặt phố, 1 mặt ngõ

Tỷ lệ điều chỉnh
Mặt tiền, Chiều sâu

D9

Đông Nam

Tỷ lệ điều chỉnh
Cảnh quan, môi trường

D8

Để ở, văn phòng, cửa hàng


Tỷ lệ điều chỉnh

MT: 3.92m; CD: 11.45m


Xác định giá trị của TS TĐG
- TS trên đất
STT

1
2
3
4
5
6

Kết cấu chính

Móng
Khung cột
Tường
Nền, Sàn
Đỡ mái
Mái
Tổng cộng

TLGT các
KC chính
(%)


TLCL
còn lại
(%)

(A)
9
20
10
10
9
13
71

(O)
95
95
95
70
95
95

(B) = [(O) x TLCL còn lại
(A)]/100
của BĐS (C) =
(%)
[(B)/ (A)] X 100
(B)
8.55
19.00
9.50

7.00
8.55
12.35
64.95

(C)
91%

⇒Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần
trăm (%) chất lượng còn lại của nhà ở là: 91%.
Giá trị tài sản trên đất: 6.694.000đ x 200m2 x 91%=1.218.308.000đ


Xác định giá trị của tài sản cần TĐG
- Giá trị QSDĐ

Giá lựa chọn 1m2 quyền sử dụng đất 215.000.000đ ≈
90% giá bán bình quân do TSSS3 là giá chào bán kỳ
vọng của người bán.
Giá trị quyền sử dụng của tài sản cần TĐG:
215.000.000đ x 46.02m2 = 9.894.300.000đ
- Giá trị của tài sản cần TĐG:
1.218.308.000đ + 9.894.300.000đ = 11.112.608.000đ


BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

Báo cáo kết quả thẩm định giá được lập theo mẫu qui
định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015
của Bộ Tài chính (Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 06)

Báo cáo bao gồm 05 trang với 11 nội dung chính và 02
phụ lục đính kèm.
- Phụ lục 1: Hiện trạng BĐS.
- Phụ lục 2: XĐ giá trị BĐS (04 bảng)
Các phụ lục, bảng là bộ phận không tách rời của Báo
cáo kết quả TĐG.


BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM
TÀI SẢN NHÓM 1
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------------------------------Số: 25/2016/N1-QTKD
Hà Nội, ngày 28 tháng 3 năm 2016
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
 
1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá:

Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM 1 .
Địa chỉ: Phòng 203 nhà A2 Học viện Công nghệ BCVT.
Điện thoại:
. Fax:
Mã số thuế: 010200005577.
Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A . Số thẻ thẩm định viên:


BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
Khách hàng yêu cầu: Công ty ty TNHH Hòa Bình
Địa chỉ: số 84 phố Đội Cấn, Ba Dình, Hà Nội.

Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016
Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại số 201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP. Hà Nội thuộc thửa đất
số 15, tờ bản đồ số 26
Thời điểm thẩm định giá; Ngày 28/3/2016.
Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay
cho Công ty ty TNHH Hòa Bình tại BIDV Hà Nội .
3. Những căn cứ pháp lý:
- Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016.
- Giấy CNQSDĐ, QSHNỞ,…
- Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản.


BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
4. Các nguyên tắc sử dụng:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;
Nguyên tắc thay thế;
Nguyên tắc đóng góp;
5. Cơ sở thẩm định giá:
Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị
trường tại thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam.
(Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của 
BTC)
6. Thực trạng bất động sản: (Xem bảng mô tả đính kèm)
7. Các phương pháp sử dụng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi
phí



BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
- Thẩm định giá trị QSDĐ: sử dụng Phương pháp so sánh (Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08-Cách tiếp cận từ thị trường)
- Thẩm định giá trị TSGLVĐ: sử dụng Phương pháp chi phí (Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09-Cách tiếp cận từ Chi phí)
(Theo TT số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của BTC)
8. Các tính toán để đưa ra kết quả định giá.
(Xem các Bảng Kết quả tính toán chi tiết đính kèm)
8.1. Phân tích đánh giá các bất động sản dùng so sánh:
- Tài sản so sánh 1: TSSS1 tại số 215 Đội Cấn. TSSS1 rao bán
trên bán dothi.net và đã giao dịch thành công.
Giá trị  1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 216.904.762đồng
Giá sau điều chỉnh: 234.257.714 đồng


BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
- Tài sản so sánh 2: TSSS2 tại số 188 Đội Cấn

Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 181.600.000 đồng;
Giá sau điều chỉnh: 197.944.000 đồng
- Tài sản so sánh 3: TSSS3 số 172 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội).
   Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 222.511.628 đồng
Giá sau điều chỉnh: 242.537.674 đồng
Sau khi nghiên cứu, đánh giá các thông tin về các bất động sản
so sánh. Nhóm thẩm định chọn mức giá bình quân của TSSS1 và
TSSS3 sau điều chỉnh làm mức giá cho tài sản thẩm định
8.2. Kết quả thẩm định giá
Giá trị QSDĐ 46.02m2x 215.000.000đ = 9.894.300.000 đ.
Giá trị công trình xây dựng trên đất: 1.218.308.000 đ.
Giá trị BĐS cần thẩm định giá là: 11.112.608.000 đồng.



BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
8.3. Tính thanh khoản: Tốt.
9. Thời hạn: có hiệu lực trong 03 tháng kể từ ngày lập BCKQTĐ.
10. Những giả thiết hạn chế trong thẩm định giá tài sản
- PPSS chủ yếu dựa vào các dữ liệu mang tính lịch sử, dễ lạc hậu.
- PP chi phí chủ yếu dựa trên kinh nghiệm, các yếu tố đầu vào phụ thuộc
vào sự biến động của thị trường từng thời kỳ
- Cơ sở dữ liệu sử dụng mang tính chất tham khảo: đã giao dịch tại thời
điểm quá khứ và chào bán trên thị trường.
11. Các phụ lục đính kèm báo cáo:
Hà Nội, ngày 28 tháng 03 năm 2016
Thẩm định viên về giá
Giám đốc
Số thẻ TĐV:
Số thẻ TĐV



Hình ảnh tổng thể BĐS thẩm định giá


Tầng mái tài sản thẩm định giá


Tầng 3 tài sản thẩm định giá