BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
-------------------

NGUYỄN VĂN BÌNH

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành:
Mã số:
Hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2012


113
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Toàn bộ số liệu được sử dụng và kết quả nghiên cứu
trong luận văn của tôi là trung thực, đầy đủ, có nguồn gốc và chưa đước ử
dụng để bảo vệ một luận văn hoặc học vị nào. Mọi sự giúp đỡ đối với tôi để
hoàn thành luận văn này đều được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa Tài
nguyên và môi trường về thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Người viết cam đoan

Nguyễn Văn Bình


ii
114
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi chân
thành gửi lời cảm ơn đến:
Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc thái Sơn - Giảng viên khoa Tài
nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo những kinh nghiệm, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi
trường, Phòng quản lý sau đại học, các trung tâm của Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên
của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân và Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, lãnh đạo và các đồng chí cán
bộ địa chính các phường xã trên địa bàn thành phố Hạ Long đã tận tình giúp
đỡ, cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, người thân,
đồng nghiệp đã quan tâm, động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
hoàn thiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 9 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Bình


iii
115
MỤC LỤC
Lời cam đoan ........................................................................................................... i
Lời cảm ơn .............................................................................................................. ii
Mục lục .................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt ...................................................................................... vii
Danh mục các bảng.............................................................................................. viii
Danh mục các hình ................................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI.............................................................................. 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI............................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài........................................................................ 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI........................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 6
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài ........................................................................... 9
1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................. 12

1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản ........................ 12
1.2.2. Một số quy định về kinh doanh bất động sản ....................................... 15
1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản........................................ 22
1.2.4. Nội dung môi giới bất động sản............................................................ 22
1.2.5. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản ......... 23


116
iv
1.2.6. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản................................. 23
1.2.7. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản........... 24
1.2.8. Chứng chỉ môi giới bất động sản .......................................................... 25
1.2.9. Hợp đồng môi giới bất động sản........................................................... 26
1.3. SƠ LƯỢC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ
GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ................................................................................. 26
1.3.1. Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản trên thế giới .................... 26
1.3.2. Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam..................... 31
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 41
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................... 41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 41
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU......................................... 41
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 41
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 41
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 41
2.3.1. Nội dung 1: Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản ............................ 41
2.3.2. Nội dung 2: Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 41

2.3.3. Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh............................................................. 42
2.3.4. Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại và giải pháp tăng cường hoạt động
môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.................... 43
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 43
2.4.1. Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có ............................. 43
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp....................................... 43


117v
2.4.3. Phương pháp thống kê........................................................................... 44
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 44
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 44
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................ 45
3.1. NỘI DUNG 1: SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ
HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH................................................................. 45
3.1.1. Sơ lược điều kiện tự nhiên của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh..45
3.1.2. Sơ lược điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 51
3.1.3. Sơ lược về thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Hạ Long ............... 54
3.1.4. Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh ..............................................................................................................56
3.1.5. Sơ lược hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long ............................. 59
3.2. NỘI DUNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ......................................... 60
3.2.1. Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................... 60
3.2.2. Thực trạng quản lý thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 63
3.2.3. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh

Quảng Ninh ..................................................................................................... 64
3.3. NỘI DUNG 3: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ........................ 66
3.3.1. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ
Long theo loại hình hoạt động ........................................................................ 67
3.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh theo thời gian ............................................................ 79


vi
118
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ
Long theo nội dung hợp đồng giao dịch ......................................................... 81
3.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các
loại hình môi giới bất động sản....................................................................... 88
3.4. NỘI DUNG 4: NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP
TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH........................................................ 94
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh....................................................................... 94
3.4.2. Một số giải pháp tăng cường và quản lí hoạt động môi giới bất động sản
tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh........................................................ 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................... 101
1. Kết luận ..................................................................................................... 101
2. Đề nghị ...................................................................................................... 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................. 103


vii
119

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. UBND

: Ủy ban nhân dân

2. CNH

: Công nghiệp hóa

3. HĐH

: Hiện đại hóa

4. XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

5. CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

6. TP

: Thành phố

7. NĐ

: Nghị định

8. CP


: Chính phủ

9. QĐ

: Quyết định

10. TT

: Thông tư

11. QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

12. BĐS

: Bất động sản

13.HĐND

: Hội đồng nhân dân

14. KH

: Kế hoạch

15. VT

: Vị trí


16. QH

: Quy hoạch

17. QLĐĐ

: Quản lý đất đai

18. XDCB

: Xây dựng cơ bản


viii
120
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long............................. 59
Bảng 3.2. Các công ty kinh doanh bất động sản tại thành phố Hạ Long........ 68
Bảng 3.3. Danh sách các văn phòng môi giới bất động sản không đăng ký
giấy phép kinh doanh ...................................................................... 73
Bảng 3.4. Danh sách các văn phòng môi giới bất động sản có đăng ký giấy
phép kinh doanh .............................................................................. 74
Bảng 3.5. Danh sách cá nhân môi giới bất động sản ...................................... 76
Bảng 3.6. Danh sách các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Hạ Long ........78
Bảng 3.7. Số lượng các loại hình môi giới bất động sản hoạt động có giấy
phép kinh doanh tại TP Hạ Long .................................................... 79
Bảng 3.8. Đánh giá các loại hình môi giới bất động sản theo thời gian ......... 80
Bảng 3.9. Số lượng các hợp đồng giao dịch theo thời gian ............................ 80
Bảng 3.10. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty......... 81

Bảng 3.11. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng .... 82
Bảng 3.12. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/ tháng của cá nhân.............. 85
Bảng 3.13. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các sàn giao dịch
bất động sản tại Hạ Long ................................................................ 86
Bảng 3.14. So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loai hình môi
giới bất động sản ............................................................................. 87
Bảng 3.15. Thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới bất động sản ........... 90
Bảng 3.16. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các Công ty........... 90
Bảng 3.17: Phí môi giới mua bán, bất động sản của các văn phòng .............. 91
Bảng 3.18: Phí môi giới thuê, cho thuê BĐS của các văn phòng ................... 92


ix
121
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ biến động dân số thành phố Hạ Long................................ 52
Hình 3.2. Cơ cấu nhóm đất tại TP Hạ Long.................................................... 54


1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc
hình thành đồng bộ các thể chế kinh tế thị trường thì sự ra đời của nhiều loại
thị trường mới như: thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị
trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường tài chính,… Thị
trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần vào thị
trường hóa một bộ phận tài sản khổng lồ của đất nước, huy động chúng cho
các mục tiêu hoạt động kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà

nước về đất đai và bất động sản đã từng bước tiến bộ, hệ thống quản lý được
tăng cường và từng bước phân cấp cho các địa phương. Khung pháp lý điều
tiết các hoạt động giao dịch bất động sản dần được nghiên cứu và hình thành.
Trong thời gian qua, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản đã có những đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của
Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài khi đất đai
(quyền sử dụng đất) với tư cách là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh
với các đối tác nước ngoài được huy động có hiệu quả. Tuy nhiên tình hình
thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều
khuyết điểm và diễn biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình
trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo,… gây nên những cơn “sốt nóng”, “sốt
lạnh” bất thường, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh và các
lĩnh vực khác.
Thực trạng nêu trên, đặt ra hàng loạt vấn đề lớn và cấp bách cần giải
quyết, để Việt Nam có thể tạo lập được một thị trường bất động sản phát triển
mạnh, góp phần làm đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực
để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội
nhập kinh tế quốc tế.


2
Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là một trong
những hoạt động thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh, nó đóng
vai trò như là “dầu nhớt” có nhiệm vụ “bôi trơn” cho bộ máy thị trường bất
động sản hoạt động hiệu quả. Vì vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản là không thể thiếu và được coi là một nghề có tính chuyên
nghiệp cao. Đa số các giao dịch liên quan đến thị trường bất động sản thành
công là do vai trò đóng góp của những trung tâm môi giới bất động sản.
Thành phố Hạ Long là thành phố trẻ được thành lập năm 1993 nhưng
đã có những bước phát triển đáng kể về mọi mặt: Kinh tế, văn hóa, xã hội…

thị trường bất động sản thành phố được hình thành và phát triển sôi động,
mục tiêu đề ra là xây dựng thành phố Hạ Long theo hướng công nghiệp, du
lịch và dịch vụ theo hướng hiện đại. Với vị trí địa lý thuận lợi là thành phố
trung tâm của tỉnh Quảng Ninh trong những năm vừa qua thành phố đã chú
trọng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, quy hoạch, mở
rộng nhiều khu đô thị mới… điều đó đã tác động mạnh mẽ đến mọi sự phát
triển của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động
sản nói riêng. Để tìm hiểu thực trạng tình hình giao dịch bất động sản, vai trò
của các trung tâm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới giao dịch bất động
sản, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt động này và
tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố
Hạ Long một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, đảm bảo đúng pháp luật, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các
giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản


3
tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh có ảnh hưởng đến môi giới bất động sản.
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp tăng cường hoạt
động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh trong
tương lai.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Nắm vững cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao
dịch bất động sản.
- Điều tra, thu thập, phân tích, tổng hợp một số số liệu, tài liệu liên
quan đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ,
chính xác, khách quan, trung thực.
- Khái quát được tình hình hoạt động môi giới và bất động sản trên địa
bàn thành phố Hạ Long.
- Tổng hợp, đánh giá khách quan các loại hình môi giới giao dịch bất
động sản đối với thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu từ đó đề xuất
các giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại thành
phố Hạ Long.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị


4
trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản, đồng thời rèn luyện
khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ
chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động một số trung tâm môi giới
giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long, để từ đó có những
giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, góp phần phát
triển thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho đối tượng tham gia vào thị
trường bất động sản khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của trung tâm môi giới giao
dịch bất động sản.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TAI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào
đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai cũng không
nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người
đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, bất động sản là
một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động. Vì đất đai là tài sản,
hàng hóa đặc biệt, nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, họ
thường phải tự chủ động đi tìm kiếm hoặc thông qua một số mối quan hệ giới
thiệu các bất động sản cần bán và thông thường họ không có nhiều thông tin
chính xác liên quan đến bất động sản họ đang tìm kiếm, người muốn bán
không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai và thông thường việc này
chiếm khá nhiều thời gian, việc định giá bất động sản muốn bán thường là do
thỏa thuận giữa 2 bên và việc này đôi khi thiệt hại cho người mua hoặc người
bán vì bị chi phối bởi các yếu tố khách quan khác. Để khắc phục những điều
này, một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa
những người mua - người bán đó chính là những người hoạt động môi giới
bất động sản.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị, đến năm 2015 tỷ lệ
đô thị hoá của nước ta đạt khoảng 38%, cả nước sẽ có khoảng trên 870 đô thị
các loại, tăng khoảng 125 đô thị so với hiện nay. Tốc độ đô thị hóa nước ta sẽ
ngày càng tăng, cơ cấu dân số sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn ra

thành thị, dân số sẽ có xu hướng tập trung đông ở các thành phố lớn, các khu
đô thị sẽ ngày càng được hình thành nhiều hơn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở
của người dân kéo theo đó là các giao dịch về bất động sản diễn ra mạnh mẽ,
đi liền với nó là các hoạt động dịch vụ về bất động sản.


6
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, bất động sản là
tài sản có giá trị lớn, mỗi bất động sản lại có đặc điểm và giá trị riêng của nó,
không được bày bán và thông tin phổ biến, người mua và bán thường ít kinh
nghiệm trong giao dịch, hơn nữa bất động sản được nhà nước quản lý chặt chẽ
bằng rất nhiều các văn bản luật phức tạp, khi thực hiện giao dịch cả người
mua và người bán phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với Nhà
nước, thông thường người dân không nắm được đầy đủ và chính xác các quy
định này.
Do đó khi thực hiện các giao dịch về bất động sản cần phải có các
chuyên gia môi giới, tư vấn vì họ là những người được đào tạo đầy đủ chuyên
môn nghiệp vụ liên quan đến thị trường bất động sản, hiểu biết đầy đủ về
pháp luật, nắm nhiều nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, là cầu nối giúp cho
thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, các giao dịch bất động sản
được diễn ra nhanh hơn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch
được đảm bảo và phù hợp quy định của pháp luật.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Thực tế từ khi Luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều
phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản để đáp ứng
nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác. Do vậy,
hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là tất yếu khách quan.
Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động
kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động

sản. Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng
pháp luật thì chúng ta cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó
đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này.


7
Kể từ khi luật Kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực đã quy
định cụ thể về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản
có liên quan đến kinh doanh bất động sản. nghề môi giới bất động sản tuy còn
mới mẻ nhưng đã được công nhận là một nghề và thực tế nhân viên tư vấn
muốn hoạt động được bắt buộc phải trang bị cho mình những kiến thức cơ
bản về pháp luật, xây dựng, đất đai… và phải đáp ứng các yêu cầu do đơn vị
hành nghề môi giới bất động sản đề ra như kỹ năng giao tiếp, văn hóa ứng xử,
cách thức tư vấn… Để trở thành nhân viên tư vấn chuyên nghiệp, người hoạt
động môi giới phải có kỹ năng làm việc, kỹ năng quản lý và kỹ năng giao tiếp
với khách hàng.
Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực, không thể phủ
nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao
dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động
sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng
hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá
khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như
các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan
trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản. Các tổ chức
môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị
trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động
càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày

càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị
trường bất động sản.
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và
đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị
trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của Nhà nước là thị


8
trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị
trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó
dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là
"thực" hay là giá "ảo". Vì thế khi mà thị trường "lạnh" số lượng các giao dịch
bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản.Đồng thời
do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy
ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này
kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở
trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.
Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm
và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về
bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn
điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để
quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp
thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các
cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường
sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động
công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy,
hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy
thị trường bất động sản phát triển.
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch
sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất

động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch
ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế
đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường
nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch
bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí
kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn


9
thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước.
Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành
nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn
đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và
người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao
dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt
động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu
sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi
địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị
trường thường không hoàn hảo
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia
giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về
bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý
hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và
kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng
tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài
Đề tài dựa trên cơ sở pháp lý là các văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Nhà ở năm 2005
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật Doanh nghiệp năm 2005
- Luật Đầu tư năm 2005
- Luật Thương mại năm 2005
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006


10
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 8 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất
động sản 2006;
- Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình kỹ thuật;
quản lý phát triển nhà và công sở;
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (và dự thảo Luật sửa

đổi Điều 126 Luật nhà ở về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài);
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng kí kinh doanh;


11
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 1 năm 2005 của Chính
phủ về quy hoạch xây dựng;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2009/NĐ-CP
ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005.
- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ sửa đổi một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết Luật Thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh,
hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giai dịch
bất động sản.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.


12
1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản
1.2.1.1. Bất động sản
Bất động sản bao gồm: “Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174,
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam) [31].
1.2.1.2. Thị trường
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc
tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả
cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách
hành tiềm năng cùng một số yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có
khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
1.2.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được hiểu một cách thông thường như là nơi
diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo
quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ

thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt
động liên quan đến giao dịch bất động sản [29].
1.2.1.4. Môi giới
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,
thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải
quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là
công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ
được thực hiện giữa hai bên [31].


13
1.2.1.5. Môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người
khác mà kết quả của các hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và
thực tế của bất động sản [29].
1.2.1.6. Dịch vụ
Dịch vụ, trong kinh tế học được hiểu là những thứ tương tự như hành
hóa nhưng là phi vật chất. Dịch vụ có các đặc tính sau:
- Tính đồng thời: sản phẩm và tiêu dùng dịch vụ xảy ra đồng thời;
- Tính không thể tách rời: sản xuất và tiêu dùng dịch vụ không thể tách
rời. Thiếu mặt này thì không có mặt kia;
- Tính chất không đồng nhất: không có chất lượng đồng nhất;
- Vô hình: không có hình hài rõ rệt, không thể thấy trước khi tiêu dùng;
- Không lưu trữ được: không lập kho để lưu trữ như hàng hóa được;
Toàn thể những người cung cấp (sản xuất) dịch vụ hợp thành khu vực
thứ ba của nền kinh tế. Có nhiều ngành dịch vụ:
- Thương mại. Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, môi giới chứng khoán,
môi giới bất động sản;

- Cung cấp điện, nước, xây dựng
- Y tế, Giáo dục, Du lịch, Khách sạn, cho thuê nhà
- Thông tin, bưu chính, internet, giao thông, vận tải
- Các dịch vụ chuyên môn (tư vấn, pháp lý, thẩm mỹ…)
- Thể thao, giải trí…[29]
1.2.1.7. Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.


14
- Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, mua bán bất động sản để bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao
gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch
bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động
sản, quản lý bất động sản.
- Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Là
việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá
nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra
các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
- Thù lao môi giới bất động sản: Tổ chức, các nhân môi giới bất động
sản được hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc
vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các
bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá cả của giao dịch

được môi giới.
- Hoa hồng môi giới bất động sản: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động
sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới
khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua
bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo
tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch
giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số
tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.


15
- Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các
hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm
các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý
bất động sản. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới bất
động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các
hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.
- Nhà môi giới bất động sản: Là người làm trung gian để cho hai bên
(bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BDS) tiếp xúc, giao thiệp với
nhau trong quan hệ giao dịch BDS [29].
1.2.2. Một số quy định về kinh doanh bất động sản
1.2.2.1.Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng,
không trái với quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
1.2.2.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy
định của pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động
sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục
các loại bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này được đưa vào kinh doanh.