[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
TP. Hồ Chí Minh, ngày…..tháng……năm 2016

1

[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
TP. Hồ Chí Minh, ngày…..tháng……năm 2016


2


[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu do tôi thực hiện. Các số liệu và kết luận nghiên
cứu được trình bày trong luận văn đểu được trích nguồn rõ ràng. Tôi xin chịu trách nhiệm
hoàn toàn về nghiên cứu của mình.

3


[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học 4 năm tại trường đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh, tôi tích lũy được
vốn kiến thức quý báu và bổ ích và luận văn tốt nghiệp là cơ hội để vận dụng những kiến
thức đó vào thực tế. Tuy nhiên, để luận văn hoàn thành như ngày hôm nay, không thể
không nhắc đến:
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô của khoa kinh tế, trường đại học kinh
tế TP. Hồ Chí Minh. Trong suốt quá trình theo học, thầy cô đã tận tình chỉ dạy và trau dồi
cho em những kiến thức thật quý báu giúp em có nền tảng cơ bản để nhận định và tìm
hiểu các vấn đề thực tế trong quá trình làm luận văn.
Hơn hết, em xin dành lời cảm ơn sâu sắc đến cô Phan Thị Thu Hương, cô đã nhiệt tình
chỉ dẫn, động viên, nhắc nhở và thậm chí còn lo lắng cho em trong suốt thời gian thực
hiện luận văn. Tuy trong thời gian thực hiện luận văn em có gặp phải nhiều vấn đề gây
khó khăn trong quá trình làm việc nhưng em vô cùng cám ơn cô vì cô đã dành những góp

ý giúp em cải thiện luận văn hoàn chỉnh.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến tập thể ban lãnh đạo và toàn thể nhân viên trong Sàn
giao dịch Bất động sản Phúc Long Real đã nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian qua.
Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất cả những bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, động viên
tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn này.

Trân trọng cảm ơn!

4


[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

MỤC LỤC

5


[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản


Tp.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

TPP

Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

SDĐNN

Sử dụng đất nông nghiệp

GTGT

Giá trị gia tăng

TNCN


Thu nhập cá nhân

SDĐ

Sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy Ban nhân dân

6


[GVHD: PHAN THỊ THU
HƯƠNG]

DANH MỤC BẢNG

7


GIỚI THIỆU
1.1 Lý do chọn đề tài.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp

phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút đa
dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô
thị và nông thôn văn minh, hiện đại và bền vững theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại
hóa.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành và phát triển nhưng có những
đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên bên cạnh những mặt
tích cực, thị trường bất động sản cũng bộc lộ nhiều khuyết tật, thể hiện trên các mặt như
sau: phát triển một cách tự phát; giao dịch phi chính thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ
trọng lớn; giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất
diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ diễn ra nhiều nơi và phát triển mạnh. Những mặt tiêu
cực trên là do sự kiểm soát thiếu chặt chẽ từ Nhà nước nên đã làm mất đi một nguồn thu
rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản và gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt
động đầu tư, tài chính - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động
trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt đến sự tăng
trưởng kinh tế của đất nước cũng như phát triển đô thị, nông thôn văn minh, hiện đại và
bền vững. Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ đó đề ra các giải pháp tài
chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mang lại nguồn thu cho đất nước
là điều hết sức cần thiết ở nước ta.
Với ý nghĩa đó tôi đã lựa chọn đề tài : “Giải pháp tài chính để phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam”

8


1.1.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: là các chính sách tài chính về bất động sản của Nước Cộng
Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có tác động đến thị trường bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: phạm vi nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản tại
Việt Nam.


1.2 Mục tiêu nghiên cứu.
1.2.1 Mục tiêu chung:
Đề tài nghiên cứu sự cần thiết của của chính sách tài chính đối với sự phát triển của
thị trường bất động sản thông qua việc nghiên cứu thực trạng chính sách tài chính đối với
thị trường bất động sản Việt Nam; Từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế
của chính sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Trên
cơ sở đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách tài chính, đề
xuất giải pháp tài chính chủ yếu nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản Việt
Nam trong thời gian tới.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể:
− Tìm hiểu những tác động của chính sách tài chính tới sự phát triển thị trường bất động
sản.
− Phân tích thực trạng các chính sách tài chính tại Việt Nam. Kết quả đạt được và hạn
chế yếu kém của các chính sách tài chính về bất động sản.
− Những đóng góp của chính sách tài chính góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản.
− Kiến nghị giải pháp tài chính để phát triển hiệu quả hơn thị trường bất động sản.

1.3 Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này:
Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên cứu cơ sở lý
luận nhằm đặt nền tảng cho việc vây dựng và phát triển thị trường bất động sản. phương
9


pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống và tóm tắt những kết quả nghiên
cứu có liên quan đến những công trình trước đó từ đó có thể sử dụng những kết quả trước
đó hoặc bổ sung thêm phục vụ cho việc nghiên cứu này.
Ngoài ra còn sử dụng các phương pháp phân tích định tính, phương pháp tổng hợp,
so sánh.


1.4 Ý nghĩa của đề tài.
Đối với các nhà hoạch định chính sách:
 Giúp cho nhà hoạch định chính sách nhận thấy được tầm quan trọng của chính
sách tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
 Giúp thấy được thực trạng và tác động của chính sách tới thị trường bất động sản
hiện nay.
 Từ đó, có những giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
Đối với những người quan tâm tới đề tài “chính sách tài chính và thị trường bất động
sản”:
 Giúp có cái nhìn bao quát về hệ thống chính sách tài chính Việt Nam trong quá
trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
 Là một nguồn tham khảo hữu ích
Đối với bản thân:
 Qua quá trình thực hiện đề tài, giúp có thêm những hiểu biết về chính sách tài
chính trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam và một số nước trên thế giới.

1.5 Bố cục đề tài.
Đầu tiên tôi đi vào giới thiệu chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản
Việt Nam để mọi người có thể hiểu được thị trường bất động sản và các tác động của
chính sách đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tiếp đến nói về thực trạng chính sách
tài chính đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Cuối cùng là các giải pháp
tài chính để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

10


CHƯƠNG 2.


CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Tổng quan chính sách tài chính về bất động sản.
2.1.1 Chính sách tài chính về bất động sản.
Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ mà nhà nước có thể sử
dụng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản, đây cũng là
công cụ nhà nước dùng điều tiết hiệu quả nguồn lực quan trọng và quý hiếm của quốc gia
trong quá trình phát triển nền kinh tế. Tài chính nôm na có nghĩa là “tổng thể các quan hệ
kinh tế dưới hình thức giá trị” (Các-Mác). Vậy các chính sách tài chính áp dụng với thị
trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên
thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị
trường sao cho đạt hiệu quả cao nhất.
2.1.2 Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất
động sản.
2.1.2.1

Chính sách thuế, phí, lệ phí:

Chính sách thuế và phí liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản là chính
sách điều tiết giữa lực lượng trung tâm “Nhà nước” đối với các chủ thể còn lại trên thị
trường trên quan điểm: đất đai là tài sản quí hiếm của quốc gia, Nhà nước với vai trò
trung tâm điều tiết các hoạt động của nền kinh tế sẽ tác động đến quá trình phân phối và
sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả. Để hạn chế mặt tiêu cực của nền kinh tế thị
trường và tận dụng mọi khả năng, sức mạnh của nền kinh tế, Nhà nước đã ban hành các
sắc thuế như là một công cụ hữu hiệu để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều
tiết thị trường. Nhà nước quy định thuế suất và phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế.
Việc quy định thuế suất của từng sắc thuế cao hay thấp sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử
dụng hay chuyển nhượng bất động sản. Cũng như thuế trong các lĩnh vực khác của nền
kinh tế, thuế trong lĩnh vực bất động sản cũng có tính bắt buộc, tính pháp lý, tính công

bằng,…Bên cạnh đó, do tính chất riêng biệt của bất động sản như tính cố định, không bị
11


hao mòn,…nên thuế trong lĩnh vực bất động sản còn có tính ổn định và bền vững. Tùy
theo mỗi quốc gia và ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế nói chung và của thị
trường bất động sản nói riêng mà các sắc thuế, phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực bất động
sản có thể khác nhau, nhưng nhìn chung bao gồm các loại sau đây:
Bảng 2.1: Các loại thuế bất động sản
Tên loại
thuế
Thuế sử
dụng đất

Khái niệm
Là sắc thuế thu đối với việc sử
dụng đất, thuế này thu ổn định
hằng năm.

Cơ sở tính thuế

Ý nghĩa

Thuế sử dụng đất =
Diện tích đất x giá đất
x thuế suất

Để quản lý chặt chẽ
đất đai, tận dụng và
thúc đẩy sử dụng đất

có hiệu quả, ngăn
ngừa lũng đoạn và
đầu cơ đất đai.
Tăng nguồn thu cho
NSNN

Thuế thu
nhập từ
việc
chuyển
nhượng bất
động sản

- Là thuế đánh một lần khi phát
sinh hành vi bán (chuyển
nhượng quyền sử dụng) BĐS,
thu trên phần thu nhập (giá trị
gia tăng) khi bán (chuyển
nhượng quyền sử dụng) BĐS.

Thuế thu nhập từ việc
chuyển nhượng bất
động sản = (Tổng trị
giá chuyển nhượng –
tổng trị giá vốn) x
thuế suất

- Là một loại thuế trực thu và
phát sinh không thường xuyên
mà phụ thuộc vào sự phát sinh

giao dịch chuyển quyền sử dụng
BĐS trên thị trường.

Điều tiết một phần
thu nhập khi phát sinh
hành vi chuyển
nhượng quyền sử
dụng đất, vật kiến
trúc gắn liền trên đất.
Giúp Nhà nước quản
lý được hoạt động
kinh doanh bất động
sản và điều tiết được
quan hệ cung cầu trên
thị trường bất động
sản, góp phần bình ổn
giá cả bất động sản.
Tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.

Thuế
chuyển
nhượng
quyền sử
dụng BĐS

Thuế này được thu đối với
những tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có quyền sử dụng đất mà
chuyển quyền sử dụng cho người

khác, tổ chức khác.

Thuế chuyển nhượng
quyền sử dụng BĐS =
Diện tích bất động sản
x giá bất động sản x
thuế suất

Góp phần quản lý
được các hoạt động
chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, nhà, các
công trình gắn liền
với đất. Bên cạnh đó,
sắc thuế này góp phần
hạn chế việc chuyển

12


mục đích sử dụng trái
phép, tăng thu ngân
sách Nhà nước.

 Các loại phí và lệ phí: Các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xây dựng là các phí
thủ tục hành chính. Mức thu các phí, lệ phí này thường rất thấp. Bao gồm các loại
sau: phí xây dựng; phí đo đạc lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng
đất; lệ phí trước bạ; lệ phí địa chính; lệ phí cấp phép xây dựng; lệ phí cấp biển số
nhà. Lệ phí địa chính được ấn định các loại sau: lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; lệ phí trích lục bản đồ, văn

bản; lệ phí xác nhận tính pháp lý của giấy tờ đất đai.
2.1.2.2

Các khoản thu khác liên quan đến bất động sản:

 Thu tiền sử dụng đất: Chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy
hoạch, kế hoạch để hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng, đồng thời
tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, tiết kiệm quỹ đất
tránh mọi sự lãng phí. Nhà nước sẽ quy định mức thu tiền sử dụng đất theo từng loại
đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Việc thu tiền sử
dụng đất được chia thành các loại sau:
 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
 Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích
kinh doanh thuộctrường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
 Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc
trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
 Thu tiền thuê đất là chính sách Nhà nước áp dụng khi cho thuê đất đai thuộc quyền
sở hữu của Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân khác. Chính sách này cũng góp
phần vào việc thu hút các nhà đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh kinh
13


doanh các hàng hoá khác góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nói chung và
thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng. Giá thuê đất cũng được Nhà nước quy
định theo khung giá cho thuê đất tùy theo từng khu vực, lĩnh vực ngành nghề kinh
doanh, hình thức đầu tư,.... Định giá cho thuê đất thấp để khuyến khích sản xuất đầu
tư đối với những ngành nghề mũi nhọn của đất nước, những khu vực có vị trí đia lý
kém thuận lợi,…và định giá cho thuê đất cao đối với những ngành nghề cần hạn chế
sản xuất, gây ô nhiễm môi trường hoặc cần sự bảo hộ sản xuất trong nước. Tiền cho

thuê đất thường chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong ngân sách Nhà nước, nhưng chính sách
thu tiền thuê đất là công cụ góp phần không nhỏ trong việc điều tiết hoạt động sản
xuất kinh doanh các ngành nghề của nền kinh tế.
2.1.2.3

Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.

Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động
sản là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; và chính sách nhà ở
cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có các chính sách ưu đãi cho
các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây dựng nhà ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm
thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài
chính bất động sản, quỹ tín thác bất động sản và quỹ chứng khoán bất động sản.
 Chính sách đền bù giải tỏa thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này
làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy thị
trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế…
thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, hỗ trợ và bố trí tái định cư
bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc bồi thường tiền mặt
để người dân tự lo cho ở mới.
 Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu đãi về
việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng như hỗ trợ về
vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ người có thu nhập
thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi
14


suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà. Đông đảo người dân
mua được nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn thị trường bất động sản sẽ
sôi động hơn.

 Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính sách về
các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản, thành
lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, ….góp phần làm cho
thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn,
cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn.
2.1.3 Giá bất động sản là công cụ để Nhà nước thực hiện các chính sách tài
chính đối với thị trường bất động sản.
Giá đất là một căn cứ quan trọng để xác định các quan hệ tài chính về đất đai liên
quan đến khai thác, điều tiết nguồn lợi từ đất đai. Đối với các hàng hóa khác, giá cả được
hình thành trên chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, còn đối với đất đai không thể xác
định chính xác điều đó. Vì thế, Nhà nước cần phải có những quy định chặt chẽ về định
giá đất, đưa ra khung giá đất hợp lý đối với từng vùng, từng thời kỳ và đặc biệt là phải sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Việc xác định giá bất động sản (trong đó chủ yếu là giá đất) là một trong những nội
dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước về mặt chất lượng đối với bất động sản.
Thông qua hoạt động này, Nhà nước thiết lập được những định hướng mới để quản lý và
kế hoạch hóa thuế bất động sản (sát với giá thị trường, phù hợp với các giao dịch của bất
động sản) sẽ làm cho các giao dịch về bất động sản nhanh chóng được thực hiện, hoạt
động trên thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi hơn, làm cho thị trường bất động sản
phát triển hơn.

2.2 Tổng quan thị trường bất động sản.
2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là nơi mà các lực lượng thị trường về phía cung và cầu tác
động qua lại lẫn nhau từ đó quyết định ra giá cả bất động sản và là nơi phân phối của các
15


hàng hóa bất động sản cho các người sử dụng khác nhau, và được các dịch vụ bất động
sản hỗ trợ.

Còn theo quan điểm của nhóm Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản là
tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ
hàng hóa tiền tệ, trong đó hàng hóa bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất
đai. (Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị Thảo, 2006).
2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Theo các tác giả Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ
Thị Thảo (2006), thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:
 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng







trong bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết với thị trường vốn.
Khó thâm nhập và rút khỏi thị trường bất động sản.
2.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản.
 Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc gia.
 Thị trường bất động sản cũng là thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia.
 Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đấy các mục tiêu kinh tế xã hội.
 Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát
 Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động rất lớn,
đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng.

 Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
qua các nguồn thu từ thuế, phí mua bán, chuyển nhượng, môi giới, v.v… theo quy
định pháp luật.
16


 Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nền tảng để bình ổn thị trường đất ở,
nhà ở cho thuê cho người dân và các tổ chức có nhu cầu.

2.3 Mối quan hệ giữa chính sách tài chính và sự phát triển thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc
gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển
của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Quản lý và phát triển tốt thị
trường này sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội. Để làm
được điều này, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều
khiển, tác động vào thị trường bất động sản. Khi đó, chính sách tài chính về bất động sản
và giao dịch bất động sản được sử dụng như công cụ điều tiết các hoạt động của thị
trường, giúp Nhà nước quản lý thị trường, khích thích việc sử dụng đất hiệu quả, hạn chế
các tác động tiêu cực của thị trường và tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thực
trạng chung của thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là thị
trường giao dịch phi chính thức (thị trường ngầm) hoạt động mạnh, các giao dịch về bất
động sản không qua cơ quan quản lý của Nhà nước, tình trạng sử dụng bất động sản kém
hiệu quả, lãng phí, không phát huy được giá trị gia tăng từ đất, đầu cơ đất gia tăng đẩy
giá đất lên quá cao so với giá trị thật tác động đến các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, trong giai đoạn hiện nay, chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất
động sản có vai trò khích thích thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, phát huy vai
trò của bất động sản trong hoạt động kinh doanh, tạo giá trị gia tăng trong sản xuất; ổn
định thị trường bất động sản chính quy, hạn chế những hoạt động ngầm trên thị trường
phi chính thức, đưa đất đai về đúng vị trí của nó là để ở, sản xuất, kinh doanh.

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các chính sách tài chính đất đai và chính
sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu
tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ bất động sản sẽ khiến cho thị
trường phát triển bền vững hơn. Bên cạnh đó, chính sách tài chính đất đai còn là công cụ
khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả. Để thúc đẩy thị
17


trường bất động sản phát triển cần có một luồng vốn lớn. Bên cạnh các luồng vốn truyền
thống như vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài, kiều hối, tiền trong dân, tiền
trong doanh nghiệp mới tham gia thị trường, tiền từ hệ thống ngân hàng, các luồng tiền
phái sinh,… có một luồng tiền tiềm ẩn nằm nội sinh ngay trong nguồn lực đất đai, rất cần
có những chính sách hiệu quả cũng như cách thức quản lý phù hợp để kích hoạt được
nguồn vốn nội sinh từ đất đai. Làm tốt công tác quản lý đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển không chỉ ở lĩnh vực hành chính, mà còn đóng góp cả vấn đề kinh tế.

2.4 Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển thị trường bất
động sản.
 Chính sách tài chính đóng vai trò là công cụ giúp nhà nước điều tiết hiệu quả các
hoạt động trên thị trường bất động sản, tạo điều kiện thị trường phát triển lành mạnh,
đồng thời cũng nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường. Do vậy, có
thể coi các chính sách tài chính là những đòn bẩy quan trọng đối với việc hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản.
 Thúc đẩy nhanh quá trình tạo lập bất động sản bằng các chính sách tài chính liên
quan đến cung cấp vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo tính hợp
lý trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm cung cấp nhanh nhất đất
“sạch” cung cấp cho các dự án đầu tư.
 Thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế Nhà nước liên quan đến vấn đề: thu hút đầu
tư, ổn định-khuyến khích sản xuất kinh doanh, phát triển các ngành nghề mục tiêu…
 Ngoài ra, chính sách tài chính được xem là một công cụ hiệu quả để Nhà nước tác

động vào các hoạt động sử dụng đất, kích thích các hoạt động sử dụng đất hiệu quả
tạo giá trị gia tăng từ đất vào quá trình tăng trưởng của nền kinh tế.

18


2.5 Kinh nghiệm về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động
sản tại một số nước trên thế giới.
2.5.1 Chính sách tài chính của một số nước trên thế giới.
2.5.1.1

Chính sách thuế và tín dụng liên quan đến bất động sản ở Mỹ.

Thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chính sách thuế cho
thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền
tảng của Cục thuế Liên Bang.
 Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người
bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu
chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người mua nào cũng
yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà, từ đó trở đi, đóng thuế bất động sản dựa theo
giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu
bang, hội đồng thành phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm
luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức thuế chuyển nhượng
bất động sản. Trong một số trường hợp, việc định mức thuế cao là để giúp cho những
địa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng cách
giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao.
 Thuế bất động sản : Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương,
đó cũng là khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Ở
California, thì thuế bất động sản là 1,25% trên trị giá của nhà đất và cung cấp đến

50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất động sản lên
cao đến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính. Tại nhiều khu vực, luật lệ địa
phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất động sản
vào năm đó. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng
giá thị trường. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết định giá
tính thuế. Thuế bất động sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể
khiếu nại. Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất công, người dân có thể
19


khiếu nại với chính quyền quận huyện địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hoãn
nộp thuế bất động sản nếu thấy số tiền phải đóng thuế là một gánh nặng không kham
nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người đã nghỉ hưu và trông cậy hoàn
toàn vào tiền an sinh xã hội để sống). Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người
chủ nhà hoãn đóng thuế bất động sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua
đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất động sản lại cho dân tùy theo
tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân đối
với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm.
 Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Đối với người bán, ngoài chi phí thủ
tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có
lãi. Có vài mức thuế lợi tức, tùy thuộc vào hoàn cảnh người bán và đặc điểm tài sản
kinh doanh. Nói chung vào khoảng 12-18% trên giá trị lợi nhuận ròng (net profit tức giá bán trừ cho chi phí mua bán và tất cả chi phí bảo trì, sửa sang, cải tạo trong
suốt dòng đời của tài sản này). Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu
họ chứng mình nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho
phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở,
sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Tiêu chuẩn để
được xem một căn hộ như nhà ở là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5
năm trước khi bán.
Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ : Việc vay tiền
để mua bất động sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua có thu nhập gia đình bằng ba

lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ tiền trả trước 20% giá
trị bất động sản. Bên cạnh đó, điểm số tín nhiệm tín dụng cao sẽ đựơc ngân hàng chấp
nhận mức vay cao mà không đòi bất kỳ điều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất
động sản đựơc làm rất đơn giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chính
quyền thành phố. Các công cụ tài chính đa dạng giúp nhiều bộ phận dân cư với nhiều
mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất động sản, cũng như thành lập
các quỹ hỗ trợ các nhà đầu tư bất động sản.

20


2.5.1.2

Chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Pháp.

Tại Pháp, thuế trong lĩnh vực đất đai luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước và góp phần bình ổn cung cầu về đất đai trên thị trường. Các sắc thuế cơ
bản bao gồm:
 Thuế sử dụng đất nông nghiệp: đây chính là thuế sử dụng đất nông nghiệp, tất cả các
loại đất được xếp vào loại đất nông nghiệp đều phải nộp thuế dù đất nông nghiệp đó
có canh tác hay không canh tác. Cơ sở tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế suất. Giá
đất được điều chỉnh năm năm một lần do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc quyết
định. Việc quyết định về giá đất căn cứ theo thu nhập của từng hạng đất bên cạnh
cung cầu đất trên thị trường để đảm bảo giá đất được ấn định theo sát giá thị trường,
không làm thất thu ngân sách cũng như thiệt hại cho người sử dụng đất khi bị thu hồi
hay trao đổi vì mục đích lợi ích xã hội. Việc xác định hạng đất do cơ quan địa chính
địa phương theo dõi kiểm tra và phân thành năm hạng dựa trên các tiêu chuẩn về độ
phì nhiêu, độ ẩm, độ dốc, vị trí tiện lợi của đất. Mỗi hạng đất sẽ đựơc quy định mức
thuế suất cụ thể theo nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất và diện tích đất nhưng
không quá 20%.

 Thuế đất ở và đất xây dựng: Mức thu của các loại thuế này do chính quyền địa
phương quy định dựa theo khung thuế của Nhà nước, mức thu thuế này có thể điều
chỉnh tăng giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương. Đất ở và đất xây dựng
dùng cho mục đích công cộng sẽ được miễn thuế.
 Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Chính phủ áp dụng
mức thuế suất riêng cho từng mức thu nhập ròng để điều tiết thu nhập từ kinh doanh
bất động sản, góp phần giảm bớt nạn đầu cơ, thao túng giá trên thị trường.
2.5.1.3

Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan.

Ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:
 Thuế giá trị đất: Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã định giá. Đối tượng nộp
thuế là chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu chưa xác định được thì người đang
thực tế sử dụng phải nộp thuế. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế
21


suất. Về thuế suất, áp dụng hai loại thuế suất là thuế suất lũy tiến thông thường và
thuế suất ưu đãi đặc biệt. Thuế suất lũy tiến thông thường được dùng để tính thuế cho
đất với mức thuế suất thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5%. Còn quy định về thuế suất
đặc biệt đối với một số loại đất như : đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ
quan sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào công trình công cộng là 0,6%; và
đất đai công hữu có thuế suất là 1% và không thu thuế lũy tiến. Trong trường hợp
người sử dụng đất có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các
miếng đất sẽ được cộng gộp lại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế. Ngoài ra,
đối với những khu đất đã có hệ thống phụ trợ như đường xá, thoát nước, điện mà vẫn
chưa được sử dụng thì chính quyền địa phương sẽ thu bổ sung thuế giá trị đánh trên
khu đất bỏ trống bằng 2-5 lần thuế cơ bản với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị
thông thường.

 Thuế giá trị đất tăng thêm (thuế thu nhập do hoạt động chuyển nhượng bất động sản):
đây là loại thuế thu trên tổng giá trị tăng thêm tại thời điểm chuyển nhượng. Đối
tượng nộp thuế là người chủ cũ (nếu chuyển nhượng có bồi thường: mua bán, trao
đổi, trưng mua), là người chủ mới (nếu chuyển nhượng không bồi thường). Việc xác
định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất. Đối với đất thường, Chính
phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng, trường
hợp giá trị chuyển nhượng cao hơn giá trị hiện tại thì giá trị chuyển nhượng sẽ được
dùng làm căn cứ tính thuế. Đối với đất Chính phủ trưng mua, cơ sở tính toán là giá
trúng đấu giá. Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền cụ thể sẽ được trừ vào
giá trị chuyển nhượng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng
lần cuối cùng (được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công
bố), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất. Thuế giá trị đất tăng thêm là
loại thuế lũy tiến được tính bằng cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế.
Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên của chủ mới trước khi chuyển
nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau.

22


2.5.1.4

Chính sách đầu tư phát triển nhà ở của Singapore.

Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất
thế giới. Thành quả đáng ghi nhận cụ thể là đến năm 1996, Chính phủ đã xây dựng được
30 đô thị mới, cung cấp gần 5000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong
đó 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó Uỷ ban phát triển nhà đã tạo
được nhà ở cho 87% dân số Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư. Để dân chúng
có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể
trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập quỹ nhà ở trung ương

(một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp
hơn giá trị trường. Những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ
khuyến khích người dân không di chuyển sang các khu mới. Mặt khác, nhằm thu hút đầu
tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7/2003, Singarpore thực hiện chính sách
công ty hóa các cơ quan trực thuộc Uỷ ban Phát triển nhà.
2.5.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Qua nghiên cứu chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở các nước
trên, đặc biệt là chính sách thuế liên quan bất động sản có thể rút ra bài học kinh nghiệm
cho Việt Nam như sau:
Thứ nhất, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản là vô
cùng quan trọng và cần thiết nhằm tạo lập một hành hành lang pháp lý ổn định và đầy đủ
góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành tốt hơn.
Thứ hai là, để đảm bảo sự công bằng, hạn chế tiêu cực gây thất thu cho Ngân sách
Nhà nước, tăng cường tính minh bạch thị trường thì việc định giá bất động sản đặc biệt là
giá đất đai phải theo sát giá thị trường.
Thứ ba là, mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị kinh tế mà bất
động sản có thể mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế địa
phương.

23


Thứ tư, đánh thuế tài sản theo dạng lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng,
rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa các đối tượng nắm giữ tài sản, chuyển dịch tài sản,
hạn chế đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả.
Và cuối cùng là, xây dựng nhiều chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất
động sản. Đặc biệt là cần thiết lập những chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Chính phủ, cơ chế
đầu tư nhà ở xã hội từ vốn đầu tư xã hội phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam.

24



CHƯƠNG 3.

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG
THỜI GIAN QUA
3.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Việt Nam.
Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động
trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần có cái nhìn khái quát về quá trình phát
triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua từ đó thấy được những
tác động từ chính sách tài chính đến hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản của
Việt Nam như thế nào.
3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 1993.
Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986, với nền kinh tế tập trung bao cấp,
ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc
này ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả
nhu cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở
thành thị các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch giấy tay có
nhân chứng. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường
“ngầm” về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ
công chức. Bước sang thời kỳ đổi mới, giai đoạn 1986 - 1992, quá trình nhận thức của
Nhà nước và xã hội về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn chế,
mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao
đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Thị trường sơ
cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc Nhà nước giao và cho thuê đất,
đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất
đai. Nền kinh tế nước ta bắt đầu “lăn bánh” trên đà phát triển, sức ép về đất đai cho sản

xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, nhu cầu nhà ở…tăng lên, làm cho
hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản ngày càng sôi
25