TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
một số dự án trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An

Sinh viên thực hiện: Cao Thị Hiền
Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45
Giáo viên hướng dẫn: CN. Nguyễn Tiến Nhật
Bộ môn: Quy hoạch và kinh tế đất

NĂM 2015
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp


KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
một số dự án trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An

Sinh viên thực hiện: Cao Thị Hiền
Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45
Thời gian thực hiện: Từ ngày 02/01/2015 đến ngày 06/05/2015
Địa điểm thực hiện: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh
Thừa Thiên Huế
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Tiến Nhật
Bộ môn: Quy hoạch và kinh tế đất

NĂM 2015
Lời Cảm ơn!

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo của các thầy cô, gia đình và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Tài nguyên đất và Môi trường
nông nghiệp đã dùng tâm huyết và tri thức của mình để truyền đạt vốn kiến thức
quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập ở trường.
Em xin gửi lời cám ơn sâu sắc tới thầy Nguyễn Tiến Nhật người tận tình
hướng dẫn em trong quá trình thực tập vừa qua. Nhờ sự chỉ bảo, hướng dẫn, sửa


bài tận tình của thâyg mà em mới có thể hoàn thiện được bài khóa luận. Một lần
nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy
Em xin gởi lời cám ơn đến các cô chú, anh chị là cán bộ Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường huyện Diễn Châuđã quan tâm giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho em
học hỏi kinh nghiệm và tiếp cận thực tế trong thời gian thực tập.
Với kiến thức còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế còn non kém. Do vậy,
không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn. Em rất mong nhận được sự
thông cảm và những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô và các bạn để
Khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày tháng năm 2015
Sinh viên
Cao Thị Hiền


DANH MỤC CÁC BẢNG


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Diễn Châu
Hình 4.2. Sơ đồ vị trí khu đất vùng quy hoạch Phía Đông trường THPT Diễn
Châu 2
Hình 4.3. Sơ đồ vị trí các lô đất vùng Cồn Chùa xóm Đông Tác, Diễn Phong
Hình 4.4. Sơ đồ vị trí khu đất vùng Lò Vôi xóm 6, Diễn Hạnh
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Diễn Châu năm 2014.
Biểu đồ 4.2. Số lô trúng đấu của dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất tại các
vùng quy hoạch dân cư xã Diễn Hạnh, huyện Diễn Châu
Biểu đồ 4.3. Mức chênh lệch của tổng giá khởi điểm với tổng giá trúng đấu của
vùng quy hoạch Hói Cống Phúc Thiêm, xã Diễn Phúc, huyện Diễn Châu.


BẢNG QUY ƯỚC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT
NQ –TU

Nghị quyết – Trung ương

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ


TT-BTP

Thông tư – Bộ Tư pháp

QĐ – BTC

Quyết định – Bộ Tài Chính

QĐ – TTg

Quyết định – Thủ Tướng

QĐ – UBND

Quyết định – Uỷ ban nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân

BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CSHT


Cơ sở hạ tầng

HĐ-ĐG

Hợp đồng đấu giá

KT-XH

Kinh tế - xã hội

CSHT

Cơ sở hạ tầng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THPT

Trung học phổ thông


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề.
Đối với mỗi quốc gia đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô
cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá
trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng

tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai đã trở thành
nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước,
nguồn thu cho ngân sách Nhà Nước. Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho
sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, kêu gọi đầu tư nước ngoài.
Ở nước ta, đất đai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên, do có nhiều
hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy
đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền
kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị
trường ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền
kinh tế đất nước.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính Phủ đã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số
địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại
như việc định giá các khu đất chưa có cơ sở, việc giao đất, thanh toán tiến hành
không chặt chẽ .... làm giảm nguồn thu cho Nhà nước từ đất.
Nhằm khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà Nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất
quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu
giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước .
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những
năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở nhiều địa phương
trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, làm
cơ sở cho Nhà Nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.



Trong những năm qua trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An công
tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình
phát triển kinh tế - xã hội và quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn huyện.
Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang
lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài:“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một
số dự án trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An. Qua đó tìm ra những hạn
chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đề xuất được những giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng
cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả hơn.
- Đưa ra ý kiến và kiến nghị để hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng
cường hiệu quả của công tác đấu giá.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung Ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Giá đất
2.1.1.1. Khái niệm
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mãnh đất đó
trong không gian và thời gian được xác định
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận thành
của bên sở hữu đất và các bên khác có lien quan (thường là các giao dịch thành
công trên thực tế); giá đất nhà nước quy định trên cơ sở đất thị trường nhằm
phục vụ cho các mục đích thu thuế và mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại
giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác
động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động
Đất đai là sản phẩm phi lao động,bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá trị tương ứng, như cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mạnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định[15].
Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi quy luật cạnh tranh,
quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng,
phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá
đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [1].



Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện
ra bên ngoài bằng giá cả, định giá đất là xác định giá cả được người bán và
người mua chấp nhận tại một thời điểm xác định. Giá cả được xác định trên thị
trường được thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến
giá cả không ổn định. Nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị
theo không gian.
Giá đất được xác định là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai-thị trườngsự quản lí của Nhà nước. Nhà nước điều tiết và quản lý đất đai qua giá hay nói
một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ sử
dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính
thuế đất[11].
2.1.1.2. Cơ sở khoa học để hình thành giá đất
a) Địa tô
Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ số tiền mà nhà tư
bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời
gian thuê đất”.
Điều này cho thấy địa tô chính là tiền trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc
về địa chủ là người sở hữu ruộng đất. Địa tô có được là một phần lợi nhuận mà
nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất. Khi lợi nhuận
tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá đất cũng tăng theo. Do đó địa tô phụ
thuộc vào lợi nhuận do người sử dụng đất mang lại. Trong quá trình sử dụng đất
do tư bản sát nhập vào đất tăng nên địa tô ngày càng tăng [11].
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra nộp
cho người chủ sử sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của

chế độ tư hữu về ruộng đất [8].
b) Lãi suất ngân hàng
Một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm là
lãi suất ngân hàng. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên cũng
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh


hưởng bởi các yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi, nếu không đem tiền gữi ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất cũng thu
được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gữi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Do vậy người tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế
của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc
kinh doanh BĐS luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất [11].
Dưới đây là công thức tính giá thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với
tỷ suất lợi tức ngân hàng.

Trong đó: Yt = Rt * Qt-Ct.
R: giá cả thời điểm t.
Y: thu nhập trên 1ha trong năm.
C: chi phí bỏ ra trong năm.
t: thời gian.
i: lãi suất ngân hàng.
Q: sản lượng thu hoạch (sản lượng đầu ra) trong năm.
Nếu thu nhập có thuế thì tính: Yt = Rt * Qt – Ct – T(T: thuế).
c) Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được

quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định [11].
- Cung về đất
Có 4 yếu tố để xác định cung về đất trên thị trường:
+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.
+ Sự thay đổi giá cả trên thị trường.


+ Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động,
vốn và quản lý.
+ Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất.
Sự thay đổi tăng hoặc giảm cung sẽ tạo ra sự thay đổi về cung ở từng mức giá.
- Cầu về đất
Có 5 yếu tố để xác định cầu về đất trên thị trường:
+ Giá cả của đất đai: nếu giảm giá người mua có khả năng thanh toán tăng lên.
+ Thu nhập của người tiêu dùng: thu nhập cao thì có khả năng mua sắm hơn.
+ Giá của các mặt hàng có liên quan.
+ Những dự kiến của khách hàng.
+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Sự thay đổi tăng hoặc giảm cầu sẽ tạo ra sự thay đổi về cầu ở từng mức
giá.
Quan hệ cung cầu về đất là nhân tố tác động mạnh mẽ đến giá đất, nó làm
cho giá đất luôn biến động. Cũng như các loại hàng hóa khác cung cầu về đất
đai trên thị trường cũng mang tính không gian và thời gian. Trong đó tính chất
vùng mang tính đặc thù, đó là khả năng cung về đất đai trên thị trường mang
tính ổn định cả về số lượng và vị trí. Vì đất không thể di chuyển từ chổ này đến
chổ khác.
Thị trường đất đô thị ở Việt Nam “cung” về đất có hạn, song “cầu” về đất

tăng(vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn, dân số ngày càng tăng lên).
Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng ngày càng tăng
lên và được thiết lập tại điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác, giá
đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng cung có
hạn và lượng cung cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng lên.
Nếu biểu diễn quan hệ “cung cầu” qua đồ thị thì do đất đai là cố định và
không co dãn nên đường cung về đất đai là đường thẳng đứng có xu hướng dịch
chuyển về bên trái. Cầu về đất là một đường cong có xu hướng dịch chuyển lên
trên về phía phải do trong thực tế cầu về đất ngày càng tăng [11].
2.1.1.3. Các đặc trưng của giá đất
Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả


năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…[17].
Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Giá đất
không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hinh thành giá cả dài, giá cả
được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai [17].
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt:
- Đất đai cố định về vị trí nên giá trị thị trường của nó rất khó hình thành
thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố vị trí
của thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác nhau.
- Giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau
thì sẽ có giá khác nhau. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
2.1.1.4. Giá đất do Nhà nước quy định

Khoản 23 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định: giá trị quyền sử dụng đất
(được gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất [9].
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định thì giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây:
- Do Ủy Ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất và những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử
sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với những
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng


đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất...nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại
một thời điểm xác định gọi là giá đất thi trường. Mua bán quyền sử dụng đất của
một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất
trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh...Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao

dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính
đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù
hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do nhà nước quy định.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho
từng vùng, từng thời gian [3].
Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS ngày càng tăng
được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do nhà nước
quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế khung giá do nhà
nước quy định cũng chỉ bằng từ 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường.
2.1.1.5. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu
dự án có quyền sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính
đúng giá trị thực của đất đai,khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù
hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá
cao nhất sẽ có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó.
2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm
Đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người
mua nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu
giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó
người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng đất đấu giá. Tuy nhiên, đất đai ở


nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên việc lưu
chuyển đất đai trên thị trường chỉ là việc lưu chuyển QSDĐ mà thôi. Bán đấu
giá giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho
QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng

đầu cơ đất đai [10].
2.1.2.2. Tính tất yếu của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai vốn là tặng vật của thiên nhiên cho con người, được các dân tộc
bảo vệ để trở thành đất nước của chính mình. Chính sách đất đai hợp lý tạo nên
tính bền vững xã hội, bảo đảm quyền lợi hợp lý của các hộ gia đình, từng cá
nhân, đồng thời đảm bảo quyền lợi của cộng đồng và của toàn dân tộc. Sử dụng
đất hợp lý là một tác nhân trực tiếp tạo nên tính bền vững trong quá trình phát
triển bền vững của đất nước, của dân tộc [21]. Như vậy, để nâng cao hiệu quả
quản lý và sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH đất nước, phát triển đất
nước theo nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhà nước đã chủ trương
tiến hành đấu giá QSDĐ nhằm huy động nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng,
khắc phục khó khăn về ngân sách và đảm bảo cho đất đai được trao đổi đúng với
giá trị thực của nó, tránh tình trạng đầu cơ về đất.
2.1.2.3 Nguyên tắc và yêu cầu trong đấu giá QSDĐ
a. Nguyên tắc trong đấu giá QSDĐ
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở các địa phương trong cả nước đều
gắn với những quy định cụ thể riêng của từng địa phương, nhưng đều phải tuân
thủ các nguyên tắc, yêu cầu chung của Nhà nước.
- Đảm bảo công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên tham gia, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của quy
chế và các quy định khác của pháp luật.
- Mọi cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đều phải do Đấu giá viên điều
hành cuộc bán đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục quy định, trừ trường hợp bán
đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt quy định tại điều 20 của
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của chính phủ và trong trường
hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp quy định tại khoản 2,
điều 12 của thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ trưởng bộ tư
pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị định số 17/2010/NĐ-CP
ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được



thành lập để bán đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong
trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi đã hết hạn
thông báo công khai về thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện đấu
giá thì tiến hành lập hội đồng bán đấu giá theo quy định [5].
b. Yêu cầu trong đấu giá QSDĐ
Diện tích đất đưa ra đấu giá QSDĐ phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc đấu giá
được thực hiện từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có
nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất
có công năng sử dụng khác nhau do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
2.1.2.4. Mục đích, ý nghĩa của công tác đấu giá QSDĐ
a. Mục đích
Thực hiện nhanh các dự án đầu tư, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất theo quy hoạch của địa phương đã được phê duyệt. Qua đó, xã hội
hóa việc thu hút vốn từ quỹ đất phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển kinh
tế xã hội, giải quyết các vấn đề còn tồn tại do thửa đất đo gây ra cho huyện nói
chung và địa phương có đất nói riêng vậy mục đích và vai trò cụ thể là:
- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu ngân sách, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Tạo cơ sở phát triên cho thị trường BĐS: một hình thức khai thác tiềm
năng đất đai, tăng nhu cầu sử dụng đất công khai, đẩy mạnh giao dịch trên thị
trường BĐS.
- Đấu giá QSDĐ đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân đều có QSDĐ và có khả
năng tài chính đều được tham gia đấu giá QSDĐ. Như vậy, giá đất hoàn toàn tùy
thuộc vào người tham gia đấu giá, tuy nhiên nếu giá mà người tham gia trả thấp
hơn giá do Nhà nước quy định thì buổi đấu giá sẽ bị hủy bỏ.
- Đấu giá đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đảm
bảo QSDĐ tham gia vào thị trường BĐS một cách công khai giúp ổn định thị

trường BĐS, lựa chọn đúng chủ BĐS có nhu cầu sử dụng, sử dụng đúng mục
đích và đúng quy hoạch, chống việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm
quyền, tránh giao dịch ngầm và tránh đầu cơ đất đai, chuyển mục đích trái
pháp luật.
- Đấu giá QSDĐ đáp ứng yêu cầu đặt ra của bên quản lý đất và bên nhận
QSDĐ, tạo thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước đất đai ở địa phương [14].


b. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất
* Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn ngân sách cho ngân sách nhà nước, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử
dụng đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ cho nguồn
thu ngân sách Nhà nước. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển.
* Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS
Trong thị trường BĐS các quyền giao dịch sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp giá trị QSDĐ) là những hoạt động chủ yếu. Đấu giá
QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là
một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định
cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra
nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển của thi trường BĐS.
* Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát
với giá thị trường
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây
là Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách một bên đối tác. Nhà nước
đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng
tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ nhận được QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cũng có chung
một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị

lớn nhất. Như vây, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân theo quy luật thị trường,
chịu sự hci phối của cơ chế thi trường mà không chịu sự chi phối, tác động của
bất lỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển
nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đến dự phát triển của
nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính về đất. Định giá đất
là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế
SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước
quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để
đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương
pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giá
đất do Nhà nước quy định so với giá thực tế trên thị trường.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả
nước sẽ giúp cho Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối
với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là cơ


sở, căn cứ quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển
nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ
tài sản đất đai.
* Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng
tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên
cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi đấu giá. Từ
đó, người tham gia đấu giá đưa ra mức giá sát với giá trị thực tế mảnh đất.
Mức giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ,
làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa
phương, từng khu vực.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang

mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xóa “ giá ảo “
về BĐS góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường
BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã
hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất hiệu quả, tiết
kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện,
tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên cả nước,
góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa
nguồn tài chính từ đât đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
2.1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Công tác đấu giá QSDĐ của từng địa phương sẽ do UBND tỉnh và thành
phố ban hành cụ thể đối với địa phương mình dựa trên quy định chung của Thủ
Tướng Chính phủ.
Xét trên những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tình hình thị trường đất đai,
những vấn đề còn tồn tại của BĐS mà UBND tỉnh, thành phố quy đinh cụ thể
quy chế đấu giá QSDĐ, giá đất trong đấu giá QSDĐ, đối tượng được tham gia
đấu giá, thời gian tổ chức đấu giá, quỹ đất tổ chức đấu giá.
2.1.2.6 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở Việt Nam
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng QSDĐ, hồ sơ về
các loại đất, số liệu đã thu thập. Ủy ban nhân dân các cấp lựa chọn phương pháp
xác định giá đất cho phù hợp; trong nhiều trường hợp cần thiết có thể sử dụng
kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể. Dựa trên 4 phương


pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu
nhập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư [11].
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về giá đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá (Điều 4, nghị định 188/2004/NĐ-CP).
b. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gữi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
giá đất) của loại tiền gởi VNĐ (Việt Nam đồng) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại
Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gữi cao nhất trên địa bàn.
(Điều 4, nghị định 188/2004/NĐ-CP)
c. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá
trị của tài sản gắn liền với đất).
d. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.1.2.7. Những yếu tố cơ bản để xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí của BĐS: Đây là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác
định giá đất. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí của BĐS ngày càng cao thì giá
BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị
hoặc ở một nơi nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở
vị trí ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm ở ngã 4 hoặc ngã 3, trên



các trục đường giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở
những vị trí khác(vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá các ưu thế về vị trí
BĐS là một vấn đề cực kì quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất hay
tiền hành đấu giá QSDĐ mảnh đất nào đó [16].
- Kích thước, diện tích, hình thể của thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân trong vùng [2].
- Địa hình BĐS: những khu vực thấp hay ngập úng, trũng thường có giá trị
thấp hơn những khu vực khô ráo, cao.
- Hình thức(kiến trúc) bên ngoài của BĐS: BĐS nào có kiến trúc phù hợp
với thị hiếu của người tiêu dùng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại [2].
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (tính thổ nhưỡng, tính vật lý....) :
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào
mục đích sử dụng của đất [2]. Ví dụ: độ màu mỡ của đất chỉ quan trọng đối với sản
xuất nông nghiệp còn đối với ngành công nghiệp thì nó không được chú ý đến.
- Môi trường: môi trường trong lành, yên tĩnh hay ồn ào, ô nhiễm đều ảnh
hưởng tới giá trị của BĐS [2].
- Các tiện lợi hay nguy cơ rủi ro của tự nhiên: BĐS nằm trong khu vực hay
có động đất, sạt lở làm cho giá trị của nó thấp đi rất nhiều [2].
b. Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởngđến giá trị của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
càng cao và ngược lại [2].
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, thông tin liên lạc… Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì
giá trị của bất động sản càng cao [2].
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của bất động sản.

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
2.2 Cơ sở thực tiễn


2.2.1 Khái quát chung về tình hình đấu giá QSDĐ ở Việt Nam
Chủ trương đấu giá QSDĐ ở nước ta hình thành từ yêu cầu của thực tiễn.
Khi công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất với mục đích khai thác quỹ đất, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng
thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ngày
18/12/2003, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó
quy định rõ phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu
giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới - Luật đất
đai 2003 thay thế Luật đất đai 1993 và có hiệu lực thi hành từ 01/07/2004. Tại
luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã được quy định
cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của chương II, các quy định theo xu hướng như sau:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về
giá đất để thuận lợi trong giao dịch chuyển QSDĐ.
- Bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó có
QSDĐ. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai vận động theo cơ chế thị trường, có
sự quản lý nhà nước.
Căn cứ vào Luật đất đai, chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐCP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định có quy định các trường hợp
được tham gia vào thị trường BĐS, giải quyết một số vấn đề về đấu giá QSDĐ.

Tiếp đó Thủ tướng ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg, về việc ban
hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất.
Mới nhất là nghị định Chính phủ số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm
2010 về bán đấu giá tài sản. Đi kèm thông tư của Bộ tư pháp số 23/2010/TTBTP ngày 06 tháng 12 năm 2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị


định số 17/2010/NĐ-CP về đấu giá tài sản. Công tác đấu giá tài sản nói chung và
bán đấu giá QSDĐ nói riêng dần đi vào nề nếp, ổn định.
2.2.2 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu giá
quyền sử dụng đất
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ
về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/09/2004 của Chính phủ về việc kê
biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án.
- Thông tư 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao Nhà nước để bán đấu giá.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
-Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định 126/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ Tướng Chính phủ về
việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004.
- Luật kinh doanh Bất Động Sản năm 2007.
- Công văn số 3371/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/9/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc triển khai xây dựng bảng giá đất năm 20102.2.2 Công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành
phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm
pháp luật liên quan.
Hiện nay, thành phố Hà Nội thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất
theo Quyết định mới nhất số 29/2011/QĐ-UBND, về việc ban hành quy chế đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.


Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003,
đạt được một số kết quả như sau: trong năm 2003, thực hiện 6 dự án thu được
973 tỷ đồng. Năm 2004, đấu giá 12 dự án thu được 2.208 tỷ đồng. Năm 2005,
thực hiện 30 dự án thu được 2000 tỷ đồng. Những năm gần đây, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội rơi vào tình trạng ế ẩm, ví
dụ năm 2011 dự kiến đấu giá 30 dự án thu 2.450 tỷ đồng nhưng kết quả chỉ đạt
khoảng 10% kế hoạch, thực hiện được 3 dự án thu được 249,3 tỷ đồng; Năm
2012 chỉ có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thành công thu 700 tỷ
đồng, đạt 28% kế hoạch. Nguyên nhân trong những năm gần đây, kinh tế khó
khăn, thị trường bất động sản cũng trở nên đóng băng.
2.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương
2.2.3.1 Công tác đấu giá quyền sư dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
Hiện nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng tiến hành theo nghị định số 17/2010/NĐ-CP, về bán đấu giá tài sản, đi
kèm thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định và hướng dẫn thực hiện nghị định
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; căn cứ quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 31 tháng 08 năm 2005 về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất; quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/05/2008 của UBND
thành phố về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có

thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Với mức thu phí hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất từ 100.000 đồng –
500.000 đồng/hồ sơ. Tiền cọc từ 1-15% giá khởi điểm. Theo bảng giá đất thành
phố Đà Nẵng năm 2011, giá đất vị trí 1 dao động từ 2.800.000 đến 16.800.000
đồng/m2, giá bỏ thầu từ 3.900.000 đến 28.400.000 đồng/m 2, cao gấp 1,4 – 1,7
lần mức giá khởi điểm.
2.2.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất từ rất sớm, vào năm 2003. Những năm đầu thực hiện công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố là 700 tỷ đồng, năm 2004
là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 là 1.400 tỷ đồng. Những năm gần đây thị trường bất
động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều gặp khó
khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, khiến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố cũng gặp khó khăn, số dự án đấu giá thành công


chiếm tỷ lệ thấp. Thành phố đã sử dụng một phần lớn tiền thu từ đấu giá quyền
sử dụng đất cho các quận, huyện để khai thác giá trị quỹ đất, phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung.
Hiện nay thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mới nhất Quyết định số
24/2010/QĐ – UBND ngày 07/04/2010 [12].


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy trình, cơ chế và hình thức tổ

chức thực hiện của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa
bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An.
- Các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Diễn Châu,
tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi số liệu: Các thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất được thu thập
từ năm 2010 đến năm 2014.
- Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện trong khoảng thời gian từ ngày
1/5/2015 – 5/2015.
3.2. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất
của huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An .
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An qua một số dự án điển hình.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An.
3.3. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu:
+ Thu thập số liệu sơ cấp: phiếu thu thập thông tin từ điều tra người đấu giá
QSDĐ.
+Thu thập số liệu thứ cấp: các tài liệu, báo cáo và các văn bản ở cơ quan
quản lý đất đai, các ban ngành, báo chí, internet...
- Phương pháp phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: dựa trên các số liệu đã
thu thập để tiến hành xử lý trên phần mềm Excel, chọn lọc, phân tích, so sánh,
đánh giá và nhận xét.