Bộ Giáo dục và Đào tạo
Tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng
-------o0o-------

Công trình dự thi Cuộc thi
Sinh viên nghiên cứu khoa học tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng
Năm 2006

Tên công trình: Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Nhóm ngành: XH1a

Hà Nội, tháng 7 năm 2006

Mục lục
Lời mở đầu

1


1


2

Ch-ơng I: Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
I. Tổng quan về thẩm định giá Và vai trò của thẩm định giá

2

1. Khái quát về thẩm định giá

2

1.1. Định nghĩa.

2

1.2. Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá

2

1.2.1. Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản..

2

1.2.2. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản..

3

1.2.3. Giá trị phi thị tr-ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản....

4

1.3. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài
sản..

5

2. Vai trò của thẩm định giá..


6

II. Thẩm định giá bất động sản và các Tiêu chí thẩm định giá

7

bất động sản

1. Thẩm định giá bất động sản...

7

1.1. Định nghĩa.

7

1.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...

7

1.2.1. Phương pháp so sánh

7

1.2.2. Phương pháp chi phí .....

9

1.2.3. Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập).


9

1.2.4. Phương pháp thặng dư ..

10

1.2.5. Phương pháp lợi nhuận..

11

2. Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản ..

12

2.1. Tâm lý người mua.

12

2.2. Vị trí đất....

13

2.3. Giá cả thị trường bất động sản .

14

2.4. Quy hoạch, phân vùng..

15


2.5. Chính sách kinh tế

16



2


ch-ơng II: hoạt động thẩm định giá bất động sản ở việt

18

nam

18

I. Giới thiệu chung về ngành thẩm định giá Việt Nam

1. Quá trình hình thành và phát triển.

18

2. Hoạt động thẩm định giá bất động sản một số năm qua

20
22

II. Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam


1. Quy chế và tổ chức thẩm định

22

1.1. Căn cứ tiến hành thẩm định giá bất động sản ...

22

1.2. Cơ cấu tổ chức thẩm định..

22

2. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản.

23

2.1. Nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản.

23

2.2. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản.

26

2.2.1. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá nhà số 3 dãy B24
Yên Lãng, quận Đống Đa.

26

2.2.2. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá khách sạn

Desyloria, số 17 phố Trần H-ng Đạo, quận Hoàn Kiếm..

31

III. Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt

34

Nam

1. Kết quả đạt được

34

2. Hạn chế và nguyên nhân

36

Ch-ơng III: Giải pháp nâng cao chất l-ợng thẩm định giá

39

bất động sản ở Việt Nam

39

I. Sự cần thiết thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam
II. Giải pháp từng b-ớc nâng cao chất l-ợng thẩm định giá

41


bất động sản ở Việt Nam

1. Giải pháp


3

41


1.1. Nâng cao trình độ chuyên môn, trách nhiệm cho cán bộ thẩm
định...

41

1.2. Về chính sách của nhà nước..

42

1.2.1. Chính sách đất đai

42

1.2.2. Hệ thống các ph-ơng pháp, tiêu chuẩn cho ngành thẩm
định giá

42

1.3. Nâng cao hiệu quả của hệ thống thông tin .


44

2. Một số kiến nghị để thực hiện các giải pháp nêu trên...

45

2.1. Về phía nhà n-ớc..

45

2.2. Về phía doanh nghiệp...

47

Kết luận

48

Lời mở đầu
Trong những năm vừa qua, Nhà n-ớc ta đã và đang chuyển mạnh từ nền
kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị tr-ờng định h-ớng
XHCN. Theo chủ tr-ơng này, ngành vật giá cũng chuyển từ cơ chế nhà n-ớc trực
tiếp quy định giá sang cơ chế tự định giá của các đơn vị, tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp. Khi nền kinh tế thị tr-ờng đang từng b-ớc phát triển, thì chính các đơn vị
này lại có nhu cầu rất lớn về thẩm định giá tài sản để sử dụng vào các mục đích
nh- thế chấp, vay vốn ngân hàng, cổ phần hoá doanh nghiệp...Vì vậy, năm 19981999, Nhà n-ớc đã quyết định thành lập hai trung tâm thẩm định giá ở Hà nội và
thành phố Hồ Chí Minh, đến nay có thêm một số sở tài chính vật giá, có chức
năng thẩm định giá, sắp tới sẽ thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam.
Trong 7- 8 năm qua, ngành thẩm định giá có nhiều thay đổi và Nhà n-ớc,

các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản pháp quy làm căn cứ, cơ
sở để thẩm định giá, nh-ng ch-a đồng bộ, ch-a đầy đủ, song nhìn chung ngành
này ở Việt Nam vẫn trong giai đoạn hình thành và phát triển cả về lý luận, thực
tiễn, chuyên gia thẩm định giá chủ yếu đ-ợc đào tạo từ các chuyên ngành kinh


4


tế, kỹ thuật, sau khi đ-ợc bồi d-ỡng nghiệp vụ khoảng một tháng đến ba tháng
có thể đ-ợc cấp chứng chỉ thẩm định viên, khi tiến hành thẩm định giá tài sản
(bao gồm động sản và bất động sản) thì với động sản, thẩm định viên có thể
tham khảo thông tin giá trên thị tr-ờng trong n-ớc và ngoài n-ớc, còn bất động
sản thì khó có thể lấy giá thị tr-ờng để so sánh, do mức giá của mỗi địa ph-ơng,
mỗi khu vực, mỗi vị trí địa điểm...rất khác nhau. Vì vậy, thẩm định giá bất động
sản là công việc khá phức tạp, đòi hỏi phải có ph-ơng pháp, tiêu chí, nguyên tắc,
để vận dụng cho phù hợp với từng loại cụ thể. ở các n-ớc phát triển, thẩm định
giá đã trở thành một nghề hữu ích, đều có tr-ờng đào tạo trình độ đại học chuyên
ngành bất động sản, hầu nh- không có tr-ờng đào tạo chuyên ngành thẩm định
giá động sản vì ngành này không đòi hỏi nhiều kiến thức phức tạp.
Do vậy, trong phạm vi của đề tài, nghiên cứu về thẩm định giá bất động
sản là phù hợp, nhằm đóng góp một phần vào việc đổi mới và nâng cao nghiệp
vụ thẩm định giá ở n-ớc ta.

Ch-ơng i
Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
I. Tổng quan về thẩm định giá Và vai trò của thẩm
định giá

1. Khái quát về thẩm định giá

1.1. Định nghĩa
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản và xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị tr-ờng.(1)
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối
với sự vận hành của một nền kinh tế thị tr-ờng, có thể hiểu một cách đơn giản là
việc xác định giá của tài sản ở trên thị tr-ờng.

(1)

Giáo s- Lim Lan Yuan, Tr-ờng Xây dựng và bất động sản Singapore.


5


Thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá bởi việc thẩm
định giá do các nhà chuyên môn đ-ợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và
có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện, nhất là trong một thị tr-ờng
phức tạp nh- là thị tr-ờng bất động sản, thì một chuyên gia thẩm định giá càng
phải là một nhà chuyên môn đ-ợc đào tạo và có kinh nghiệm thực tiễn.
1.2. Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá
1.2.1. Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các
tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá sau :
Tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, khách quan, bí mật.
Độc lập: là nguyên tắc hành nghề cơ bản của thẩm định viên.Trong quá
trình thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hay bị
tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào làm ảnh h-ởng đến sự trung

thực, khách quan của việc thẩm định giá, và không đ-ợc nhận thẩm định giá tài
sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hay quyền lợi kinh tế
(nh- cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông của khách hàng).
Chính trực: Thẩm định viên phải thẳng thắn và có chính kiến rõ ràng trong
phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá, từ chối thẩm định giá khi xét
thấy không có đủ điều kiện hay bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai
lệch kết quả thẩm định giá.
Khách quan: Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật trong việc
thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá,
thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để
khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó và cần nêu
rõ sự hạn chế trong báo cáo thẩm định.
Bí mật: Thẩm định viên không đ-ợc tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế
của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ ng-ời ngoài nào, trừ tr-ờng
hợp đ-ợc khách hàng hay pháp luật cho phép.



6


Trình độ chuyên môn: năng lực chuyên môn và tính thận trọng, tuân
thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
Công việc thẩm định giá đòi hỏi phải có đầy đủ năng lực chuyên môn cần
thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập đ-ợc
và tuân thủ những kỹ thuật, tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các quy định pháp luật hiện hành, tr-ớc khi
đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, ng-ời đứng đầu tổ chức
thẩm định giá.
1.2.2. Giá trị thị tr-ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị thị tr-ờng của một tài sản là mức giá -ớc tính sẽ đ-ợc mua bán trên
thị tr-ờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ng-ời mua sẵn sàng mua
và một bên là ng-ời bán sẵn sàng bán, trong điều kiện th-ơng mại bình th-ờng.
Nội dung trên đ-ợc hiểu nh- sau:

- Giá trị thị tr-ờng của một tài sản là mức giá -ớc tính sẽ đ-ợc mua bán
trên thị tr-ờng có nghĩa là số tiền -ớc tính để tài sản có thể mua bán đ-ợc trên
thị tr-ờng trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập.
- Vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành
thẩm định giá, đ-ợc gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên
thị tr-ờng khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
- Giữa một bên là ng-ời mua sẵn sàng mua là ng-ời đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mức giá phù hợp nhất có thể đ-ợc trên
thị tr-ờng.
- Và một bên là ng-ời bán sẵn sàng bán là ng-ời bán đang có quyền sở
hữu tài sản, có quyền sử dụng đất, có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt
nhất có thể đ-ợc trên thị tr-ờng.
- Trong điều kiện th-ơng mại bình th-ờng là việc mua bán đ-ợc tiến hành
khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu
tác động của thiên tai hay nền kinh tế có biến động.
Nh- vậy, giá trị thị tr-ờng thể hiện mức giá -ớc tính mà trên cơ sở đó bên
bán và bên mua đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho


7


mình từ các thông tin trên thị tr-ờng tr-ớc khi đ-a ra quyết định mua hay quyết
định bán một cách hoàn toàn tự nguyện.
1.2.3. Giá trị phi thị tr-ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị phi thị tr-ờng của tài sản là mức giá -ớc tính đ-ợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị tr-ờng hay có thể đ-ợc mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị tr-ờng nh-: giá trị đặc biệt, giá trị có thị
tr-ờng hạn chế, giá trị tài sản bắt buộc phải bán...
Nội dung trên đ-ợc hiểu nh- sau:
- Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản đ-ợc hình thành khi một tài sản này có
thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hay kinh tế và vì thế chỉ thu hút
sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng, nên có thể làm tăng giá trị của tài
sản. Giá trị đặc biệt của một tài sản đ-ợc hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt
của tài sản, hay từ một sự trả giá v-ợt quá giá trị thị tr-ờng của một khách hàng
muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có đ-ợc tính hữu dụng của nó.
- Giá trị tài sản có thị tr-ờng hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn
chiếc hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng
tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản
này không phải là không có khả năng bán đ-ợc trên thị tr-ờng công khai mà để
bán đ-ợc đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian
hơn so với những tài sản khác.
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán (do cấp trên quyết định hoặc do doanh
nghiệp, đơn vị có nhu cầu cần bán nhanh để chuyển vốn sang đầu t- vào lĩnh vực
khác có thể có lợi hơn) là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời
gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình th-ờng cần có, để thực hiện mua
bán theo giá trị thị tr-ờng, ng-ời bán ch-a sẵn sàng bán hay bán không tự
nguyện, bị c-ỡng ép, giá cả trong những cuộc mua bán tài sản nh- vậy đ-ợc gọi
là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị tr-ờng.
Việc đánh giá giá trị tài sản theo giá trị phi thị tr-ờng căn cứ chủ yếu vào
công dụng kinh tế, kỹ thuật hay các công năng của tài sản hơn là vào khả năng
đ-ợc mua bán trên thị tr-ờng của tài sản đó.


8



1.3. Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài
sản
Giá trị của tài sản đ-ợc hình thành bởi nhiều yếu tố nh- giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán...Thực chất của
thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể theo những nguyên tắc sau:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đ-ợc mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một tài sản đ-ợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị tr-ờng. Ng-ợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản.

Nguyên tắc thay thế
Tr-ờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì sự hình thành giá trị của tài sản đ-ợc thẩm định có liên quan đến giá
trị của tài sản đ-ợc thay thế. (khi hai tài sản có tính hữu ích nh- nhau, tài sản nào
chào bán ở mức giá thấp thì tài sản đó sẽ bán đ-ợc tr-ớc).
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt
của bộ phận đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, nghĩa là l-ợng
giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc cạnh tranh
Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đ-ợc quan sát giữa các tài
sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản đ-ợc
hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị tr-ờng.




9


Những nguyên tắc cơ bản này là những h-ớng dẫn cần thiết khi tiến hành
thẩm định giá và thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng để đ-a ra kết luận về
giá trị của tài sản.

2. Vai trò của thẩm định giá
Thẩm định giá tồn tại khách quan trong đời sống xã hội của các n-ớc có
nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị tr-ờng. Hiện nay ở n-ớc ta, thẩm định giá
là một hoạt động không thể thiếu trong nền kinh tế thị tr-ờng định h-ớng
XHCN. Thẩm định giá nh- là một phần mềm của hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho
kinh doanh, thanh toán, kiểm toán và các lĩnh vực khác, nó góp phần vào sự tăng
tr-ởng kinh tế của quốc gia, là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp rất cần thiết
trong nền kinh tế.
Thực tế trong điều kiện đất đai, tài nguyên, phần lớn thuộc sở hữu toàn
dân, đặc biệt là tài sản của doanh nghiệp nhà n-ớc còn rất lớn; hàng năm ngân
sách Nhà n-ớc cấp vốn đầu t- xây dựng cơ bản và mua sắm trang thiết bị hàng
ngàn tỷ đồng, các doanh nghiệp vay nợ n-ớc ngoài có bảo lãnh của Chính phủ
cũng rất lớn. Do đó, việc thẩm định giá đất, tài nguyên, tài sản, máy thiết bị, vật
t- là cần thiết để cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền làm căn cứ xem xét, phê
duyệt chi từ ngân sách nhà n-ớc, tính thuế, đảm bảo vốn vay ngân hàng, dự toán
cấp kinh phí, mua bảo hiểm, chuyển nh-ợng, bán, góp vốn, giải thể doanh
nghiệp hoặc sử dụng vào các mục đích khác và để xác định giá trị tài sản của
Nhà n-ớc nhằm quản lý, phân phối và sử dụng hiệu quả hơn.
Mặt khác, trong cơ chế thị tr-ờng, việc thẩm định giá đối với các loại tài
sản thuộc các thành phần kinh tế (doanh nghiệp có vốn đầu t- n-ớc ngoài, doanh

nghiệp t- nhân, doanh nghiệp cổ phần hoá...) cũng có nhu cầu rất lớn để đáp ứng
cho các mục đích nh- thế chấp, mua bán bất động sản, cho thuê ...
Nh- vậy, thẩm định giá tài sản là một trong những công cụ quản lý vĩ mô
góp phần điều tiết, bình ổn giá cả thị tr-ờng; nó còn là cơ sở cho việc khoanh
vùng, quy hoạch thành phố, quản lý, sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và tốt
nhất, từ đó tạo ra khả năng sinh lợi nhiều nhất; ngăn chặn sự lợi dụng để đ-a giá
trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với giá thị tr-ờng làm thất thoát


10


ngân sách nhà n-ớc; nó cũng là một trong những nội dung của quản lý Nhà n-ớc
về giá cả nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, sức cạnh tranh trên thị tr-ờng, hiệu
quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng
vốn, và có tác dụng giúp cho việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển năng động hơn.
II. Thẩm định giá bất động sản và các Tiêu chí thẩm định
giá bất động sản

1. Thẩm định giá bất động sản
1.1. Định nghĩa
Bất động sản bao gồm đất đai; công trình xây dựng gắn liền với đất và tài
sản gắn liền với công trình.
Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
bất động sản phù hợp với thị tr-ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
1.2. Các ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Ph-ơng pháp so sánh
1.2.1.1. Định nghĩa
Ph-ơng pháp so sánh là ph-ơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản t-ơng tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị tr-ờng vào thời điểm thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm thẩm định giá để -ớc tính giá trị thị tr-ờng của tài sản cần
thẩm định giá.
Ph-ơng pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã đ-ợc giao dịch
trên thị tr-ờng hiện hành, và t-ơng đối giống so với tài sản cần định giá. Tiến
hành phân tích giá bán hoặc cho thuê của các tài sản có thể so sánh đ-ợc, và làm
những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và
tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu.
1.2.1.2. Các tr-ờng hợp áp dụng
Ph-ơng pháp so sánh chủ yếu đ-ợc áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản có giao dịch mua bán phổ biến trên thị tr-ờng: Các tài sản có tính đồng nhất


11


nh- các căn hộ, các chung c-, các dãy nhà đ-ợc xây dựng cùng một kiểu thiết
kế, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân x-ởng và các nhà kho trên
một mặt bằng, các văn phòng và các cửa hiệu.
Ph-ơng pháp so sánh đ-ợc sử dụng phổ biến nhất vì nó không có công
thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị
tr-ờng để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
1.2.1.3. Các b-ớc tiếp cận của ph-ơng pháp so sánh
Ph-ơng pháp so sánh dựa trên việc phân tích các giá bán hoặc cho thuê
của các tài sản t-ơng tự có thể so sánh và giả sử rằng giá thị tr-ờng của tài sản
mục tiêu là t-ơng đối sát với giá của các tài sản t-ơng tự, tuy nhiên, thông
th-ờng do không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn, và giá trị của tài sản thay
đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành thẩm định giá theo ph-ơng pháp so sánh
cần phải tuân thủ theo các b-ớc sau đây:

- Tìm kiếm thông tin về những tài sản đ-ợc bán trong thời gian gần nhất
có thể so sánh với tài sản cần định giá về các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,
diện tích, mặt tiền, loại nhà, h-ớng nhà ...
- Tiến hành kiểm tra các tài sản, để xác định giá trị của nó và đảm bảo
rằng các tài sản này có thể so sánh đ-ợc.
- Lựa chọn ra một số tài sản thích hợp nhất.

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và sớm
hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu, và điều chỉnh cộng trừ vào
giá bán của các tài sản, so sánh những sự khác nhau của mỗi tài sản cần so sánh
với tài sản mục tiêu.
- B-ớc cuối cùng là -ớc tính giá trị của tài sản mục tiêu trên cơ sở các giá
bán có thể so sánh đ-ợc khi đã điều chỉnh .
1.2.2. Ph-ơng pháp chi phí
Ph-ơng pháp chi phí là ph-ơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản t-ơng tự tài sản cần thẩm định giá để -ớc tính giá trị thị tr-ờng
của tài sản cần thẩm định giá.


12


Trong số các tài sản đa dạng hiện hữu, có một số tài sản đ-ợc thiết kế và
sử dụng cho một mục đích riêng biệt (tài sản chuyên dùng; ít hoặc không có mua
bán trên thị tr-ờng; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp
dụng ph-ơng pháp so sánh) để đáp ứng các yêu cầu cụ thể nh- nhà thờ, các trạm
cảnh sát hay các tài sản có thời gian sử dụng quá lâu (được coi là lỗi thời).
Những tài sản này hầu nh- không có bán trên thị tr-ờng tức là khó tìm đ-ợc
những thông tin về giá bán làm cơ sở cho sự so sánh để thẩm định giá. Việc thẩm
định giá trị đối với các tài sản nh- vậy đ-ợc hình thành từ nguyên tắc thay thế,

gọi là ph-ơng pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có đ-ợc đo
bằng chi phí làm ra một tài sản t-ơng tự nh- là một vật thay thế, nghĩa là bằng
giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của ph-ơng pháp này cho rằng một ng-ời mua tiềm năng
có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cao hơn cho một tài sản so
với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích t-ơng tự.
1.2.3. Ph-ơng pháp đầu t- (hay ph-ơng pháp thu nhập)
Ph-ơng pháp thu nhập là ph-ơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong t-ơng lai có thể nhận đ-ợc từ việc khai
thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị của tài sản (quá trình chuyển đổi này
còn đ-ợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để -ớc tính giá trị của tài sản cần
thẩm định giá.
Ph-ơng pháp thu nhập chủ yếu đ-ợc áp dụng trong thẩm định giá tài sản
đầu t- (bất động sản, động sản, doanh nghiệp) mà tài sản đó có khả năng tạo ra
thu nhập trong t-ơng lai và tỷ lệ vốn hoá thu nhập đã đ-ợc xác định.
Ph-ơng pháp đầu t- chính là dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn, quá trình chuyển đổi
các thu nhập ròng t-ơng lai thành giá trị của tài sản đ-ợc gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đ-ợc thể hiện đơn giản nh- sau:

Giá trị tài sản =Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá(2)
Nh- vậy, có hai bộ phận chính cấu thành để tính giá trị của tài sản là thu
nhập ròng có khả năng nhận đ-ợc và tỷ lệ vốn hóa.

(2)

Tỷ lệ vốn hoá là tỷ suất lợi nhuận của số vốn khi xây dựng bất động sản


13



Tóm lại, cơ sở lý luận của ph-ơng pháp này là giá thị tr-ờng của một tài
sản bằng với giá trị vốn của tài sản và tất cả các lợi ích t-ơng lai có thể thu đ-ợc
từ tài sản.
1.2.4. Ph-ơng pháp thặng d1.2.4.1. Định nghĩa
Ph-ơng pháp thặng d- là ph-ơng pháp thẩm định giá mà giá trị thị tr-ờng
của tài sản cần thẩm định giá đ-ợc xác định bằng cách lấy giá trị -ớc tính của sự
phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát
triển đó.
Ph-ơng pháp thặng d- chủ yếu đ-ợc áp dụng trong thẩm định giá bất
động sản có tiềm năng phát triển. Ví dụ:
- Có một miếng đất trống hoặc ch-a phát triển song đã đ-ợc cho phép phát
triển, hoặc có khả năng đạt đ-ợc sự cho phép đó.
- Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị
kinh tế, song đã đ-ợc phép hoặc có khả năng đ-ợc cấp phép phá huỷ và thay thế
nó.
Trong thực tế, tài sản th-ờng bị phá huỷ và xây dựng mới nhằm đáp ứng
nhu cầu thay đổi của xã hội, cho nên th-ờng đ-ợc yêu cầu thẩm định giá đất đai
hay nhà cửa mà chúng có thể đ-ợc phát triển mới hay tái phát triển.
1.2.4.2. Cách tiếp cận của ph-ơng pháp thặng dPh-ơng pháp thặng d- bao gồm các b-ớc thực hiện nh- sau:
- Xác định các nội dung sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm
định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
- Xác định tổng giá trị tài sản bằng cách sử dụng ph-ơng pháp so sánh hay
ph-ơng pháp đầu t-.
- Xác định tổng số chi phí bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí
marketing, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí có liên quan khác.
- Lấy tổng giá trị tài sản trừ đi tổng số chi phí sẽ cho giá trị đất .


14



Chẳng hạn, với ý định phát triển vùng đất đai để xây dựng nhà kho mới
trên một diện tích không có nhà kho nào đ-ợc xây dựng trong những năm gần
đây và có thể dự kiến số tiền thu đ-ợc từ ng-ời đi thuê, tổng số vốn đầu t- bỏ
vào nhà kho khi xây dựng, các chi phí có liên quan đến xây dựng nhà kho, lợi
nhuận mà nhà đầu t- yêu cầu khi tiến hành một hoạt động đầu t- nh- vậy. Tài
sản này sử dụng ph-ơng pháp đầu t- để xác định giá trị của đất đai bằng cách lấy
giá trị của công trình trừ đi các chi phí có liên quan và lợi nhuận. Cụ thể, nếu giá
trị của nhà kho hoàn thành là 800.000USD và các chi phí có liên quan đến xây
dựng công trình là 500.000USD, lợi nhuận yêu cầu là 70.000USD. Khi đó ng-ời
đầu t- có thể chi :
800.000 - ( 500.000+70.000) =230.000 USD
Vì vậy, giá trị đất đai là 230.000USD, con số này thể hiện phần còn d- lại
và ph-ơng pháp này đ-ợc gọi là ph-ơng pháp thặng d-.
1.2.5. Ph-ơng pháp lợi nhuận
Ph-ơng pháp lợi nhuận là ph-ơng pháp thẩm định dựa trên khả năng sinh
lợi của việc sử dụng tài sản để -ớc tính giá trị thị tr-ờng của tài sản cần thẩm
định.
Ph-ơng pháp lợi nhuận chủ yếu đ-ợc áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản mà việc so sánh với những tài sản t-ơng tự là rất khó, do giá trị của tài sản
chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.Trong một số tr-ờng hợp,
khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung l-ợng
th-ơng mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm th-ờng thể hiện
cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại
tài sản khác. Có thể lấy ví dụ điển hình nh- là một trạm bơm xăng, kiểu loại của
những tài sản đó t-ơng đối giống nhau, và nó có xu h-ớng đ-ợc đặt ở vị trí nổi
bật ở trên đ-ờng giao thông đông đúc. Tuy nhiên, việc so sánh của trạm này với
trạm khác là rất khó khăn, vì mỗi khu đất có thể nhạy cảm với các yếu tố độc
đáo riêng và nó có thể ảnh h-ởng mạnh mẽ đến doanh số bán hàng. Hai trạm
xăng có chất l-ợng giống nhau nh-ng một trạm bán đ-ợc 400.000 gallon một

năm, còn trạm kia bán đ-ợc 700.000 gallon một năm. Mức độ bán hàng rõ ràng


15


quyết định mức lợi nhuận, và lợi nhuận lại quyết định giá cả mà ng-ời mua sẽ trả
cho tài sản và cơ hội tạo ra lợi nhuận. Từ đó, giá trị của tài sản có thể đ-ợc định
ra từ sự biết rõ về lợi nhuận.

2. Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là tổ hợp nghệ thuật và khoa học, nó bao gồm
sự nhạy cảm tốt đối với thị tr-ờng và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững
vàng. Ngay cả với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị tr-ờng và
ph-ơng pháp thẩm định giá có hệ thống thì cũng không thể tách rời các tiêu chí
thẩm định giá bất động sản. D-ới đây là các tiêu chí:
2.1. Tâm lý ng-ời mua
Tiêu chí này ảnh h-ởng quan trọng đến việc xác định giá trị bất động sản.
Khách hàng khi mua nhà đều có mong muốn mua đ-ợc ngôi nhà rẻ, đẹp, hệ
thống cấp thoát n-ớc tốt, giao thông đi lại thuận tiện nh- đ-ờng không ngập úng
khi m-a..., thiết kế ngôi nhà và bố trí các phòng phù hợp, tuy nhiên họ lại có sự
lựa chọn loại nhà khác nhau tuỳ theo nhu cầu có khả năng thanh toán và mục
đích sử dụng.
- Những ng-ời mua nhà để ở th-ờng quan tâm đến địa điểm nhiều hơn các
yếu tố khác. Ngôi nhà đó phải nằm ở vị trí thuận tiện gắn với địa điểm làm việc
của vợ chồng ng-ời đó và liên quan đến sự tiện lợi về giáo dục cho con cái của
họ, thuận tiện đi lại nh- gần bến xe, về các điều kiện sinh hoạt nh- gần chợ, siêu
thị lớn, tr-ờng học, bệnh viện, công viên...
- Các tổ chức đầu t- phát triển lớn, họ quan tâm đến đầu t- mang tính chất
th-ơng mại nh- các cửa hiệu, các văn phòng trong tất cả các trung tâm đô thị

lớn. Các văn phòng tốt nhất đ-ợc định vị gần trung tâm lớn để thuận lợi cho
khách hàng đến giao dịch, liên hệ, làm việc, còn là nơi thuận tiện về giao thông
cho các nhân viên và khách hàng. Các cửa hiệu có vị trí tốt có thể tạo ra doanh
thu lớn, vì gần khu vực kinh tế phát triển, ng-ời dân có thu nhập t-ơng đối cao,
số l-ợng khách hàng lớn và giá trị của cửa hàng còn phụ thuộc vào kiểu cách hấp
dẫn, bài trí đẹp và chất l-ợng của môi tr-ờng xung quanh, đặc biệt có không gian



16


đầy đủ cho việc đỗ xe cũng quan trọng. Do đó ,bất động sản ở vào vị trí thuận lợi
cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
Ngoài ra, ng-ời Việt Nam còn quan tâm đến h-ớng nhà và họ quan niệm
h-ớng nam và đông nam là tốt nhất vì các h-ớng này mang đến cho họ cảm giác
khoẻ mạnh, nhà mát mẻ, làm ăn thuận lợi hơn, cho nên giá trị của bất động sản
sẽ cao; còn h-ớng tây thì nóng và h-ớng bắc thì rét nên giá trị bất động sản bị
giảm.
2.2. Vị trí đất
Các đặc tính của vị trí mặt bằng bao gồm kích th-ớc của lô đất, bề rộng
mặt tiền, hình dáng và các nét đặc tr-ng địa lý bao gồm tình trạng ô nhiễm, hệ
thống thoát n-ớc và các đặc tính địa hình. Những yếu tố này có ý nghĩa quan
trọng trong việc xác định vị trí địa điểm đó có thể đ-ợc coi là sử dụng cao nhất
và tốt nhất của miếng đất hay không. Đối với nhà ở, ng-ời Việt Nam th-ờng
chọn miếng đất có mặt tiền khoảng 4m-5m, chiều sâu khoảng 14m-15m là phù
hợp, nh-ng khách sạn hay biệt thự thì mặt tiền, chiều sâu, và tổng diện tích của
miếng đất phải lớn hơn, có sân, gara, bãi cỏ...Thông th-ờng địa điểm ở vị trị tốt
thì giá trị của bất động sản cao hơn .
Trong lĩnh vực bất động sản, hai miếng đất ở vị trí kế cận nhau thì không

nhất thiết phải có giá nh- nhau. Ví dụ nhà A (để ở) chỉ có một mặt tiền và đ-ờng
hẹp, nhà kề cận lại có 3 mặt tiền và đ-ờng có ô tô ra vào đ-ợc; tuy cả hai ngôi
nhà đều có các yếu tố: chiều sâu, mặt tiền, tổng diện tích và thiết kế, bố trí trong
phòng t-ơng tự nhau thì ngôi nhà có 3 mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn.
Khách hàng đều có nhu cầu mua những ngôi nhà có tất cả những yếu tố
thuận lợi nhất nh- đã nói ở trên, tuy nhiên tuỳ theo nhu cầu có khả năng thanh
toán ng-ời mua sẽ chọn các yếu tố có lợi nhất, ở vị trí phù hợp nhất để mua nhà.
Vì vậy, có thể không nhất thiết luôn luôn chọn ngôi nhà h-ớng nam, mà có thể
chọn ngôi nhà h-ớng bắc nếu nó có nhiều yếu tố thuận lợi hơn đối với khách
hàng thì họ sẽ chọn mua .
2.3. Giá cả thị tr-ờng bất động sản



17


Giá cả thị tr-ờng bất động sản có ý nghĩa quan trọng mang tính quyết
định đến giá trị bất động sản, bao gồm giá nhà và giá đất. Các thẩm định viên
khi xác định giá trị bất động sản, cần phải nắm đ-ợc khung giá đất của Chính
phủ, giá nhà và giá đất do địa ph-ơng ban hành, giá chào bán, giá thông qua đấu
thầu, giá thị tr-ờng cụ thể cho từng vị trí địa điểm thuộc khu vực nông thôn,
thành thị, đô thị, ngoại thị, miền núi, từng loại nhà (nhà biệt thự, nhà x-ởng...).
Hiện nay nhà n-ớc đã và đang xây dựng một số căn nhà để đáp ứng nhu
cầu của ng-ời dân trong đó:
- Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, sử dụng chủ yếu để ở, nhằm đáp
ứng khách hàng có thu nhập cao.
- Những dãy nhà xây theo cùng một mẫu thiết kế từ 3 đến 4 tầng thì đáp
ứng nhu cầu khách hàng có khả năng thanh toán t-ơng đối cao.
- Những khu chung c- (nhà cấp1, nội thất t-ơng đối tốt, có cầu thang

máy) có vị trí thuận tiện có thể bán hoặc cho thuê dành cho những khách hàng
có khả năng thanh toán ở mức vừa phải.
- Những căn nhà ở công cộng (nhà cấp 2, cấp 3 và nội thất đ-ợc trang bị ở
mức độ vừa phải, không có cầu thang máy) phù hợp với các nhóm ng-ời có thu
nhập ở mức trung bình.
Mức giá thị tr-ờng nhà đất ở ta th-ờng hay biến động, khác nhau ở từng
địa ph-ơng, khu vực, vị trí địa điểm và loại nhà .
Mức giá thị tr-ờng nhà, đất ở Hà nội
(Nguồn: Báo thị tr-ờng và giá cả số 226-227 năm 2006)
+ Giá nhà chung c- th-ơng mại của Hà nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất
trung bình ở mức 5,3 triệu đồng/m2, đa phần ở mức 8-10 triệu đồng/m2, có
những khối nhà nằm trong nội đô giá tới 12-15 triệu đồng /m2.
+ Giá nhà riêng biệt
Quận Long Biên có lô đất ở ngách 113/193 đ-ờng Nguyễn Văn Cừ, tháng
6/2005 rao bán 10 triệu /m2, tháng 9 rao bán 7 triệu/m2; lô đất tại khu chợ B-ởi


18


(mặt ngõ), tháng 6/2005 rao bán 25 triệu/m2, tháng 10/2005 rao bán 21,5
triệu/m2;
Quận Ba Đình, khu vực cách trụ sở UBND quận 800 m, trong ngõ, ô tô ra
vào đ-ợc, rao bán 45 triệu/m2, sau 3 tháng không có ng-ời mua, lại rao bán với
giá 40 triệu/m2; căn hộ chung c- tầng 2 diện tích 70 m2, đầu năm rao bán 730
triệu, cuối năm bán đ-ợc với giá 690 triệu.
2.4. Quy hoạch, phân vùng
Tác động của quy hoạch, phân vùng cũng ảnh h-ởng đến giá trị của đất
đai, nhà ở, công trình kiến trúc trên đất. Các thẩm định viên phải căn cứ vào quy
hoạch, phân vùng để tiến hành thẩm định giá bất động sản cho phù hợp với giá

thị tr-ờng khi đã có quy hoạch, phân vùng, cho nên những bất động sản bao gồm
nhà ở, biệt thự nằm trong vùng quy hoạch phải di chuyển thì thẩm định viên
không thể xác định giá bất động sản đó bằng với giá thị tr-ờng tr-ớc khi có quy
hoạch, phân vùng và ng-ợc lại đối với những khu vực đất đai nhà cửa nằm trong
vùng quy hoạch mới, khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thì mức giá có thể
cao hơn giá thị tr-ờng tr-ớc khi có quy hoạch, phân vùng.
Ví dụ: + Nhà ở nằm trong vùng quy hoạch phải di chuyển
Giả sử giá thị tr-ờng nhà ở và đất trị giá 500 triệu đồng thì thẩm định viên
không thể xác định giá trị bất động sản bằng với mức giá trên, nh-ng về nguyên
tắc trị giá nhà ở và đất này tối thiểu phải bằng mức giá bồi th-ờng cho di chuyển
cộng với các chi phí hỗ trợ kèm theo .
+ Nhà ở nằm trong vùng quy hoạch mới
Giả sử giá thị tr-ờng nhà ở và đất hiện tại là 500 triệu đồng nh-ng sau khi
quy hoạch thì ngôi nhà đó lại có điều kiện thuận lợi hơn nh- gần địa điểm giao
thông công cộng, có điều kiện kinh doanh, thì về nguyên tắc trị giá nhà ở và đất
này phải cao hơn mức giá trên, mặc dù thẩm định viên đang tiến hành thẩm định
giá nhà và đất ở thời điểm hiện tại là 500 triệu đồng.
Vì vậy, thẩm định viên cần phải nhạy bén thông tin về quy hoạch, phân
vùng để xác định giá nhà, đất cho phù hợp và không làm ảnh h-ởng đến uy tín
của doanh nghiệp thẩm định giá và nâng cao đ-ợc uy tín đối với khách hàng.


19


2.5. Chính sách kinh tế
Giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách kinh tế của Nhà
n-ớc, bao gồm:
- Luật đất đai, các văn bản h-ớng dẫn kèm theo của Chính phủ và các bộ
ngành có liên quan để thực hiện luật; nghị định của Chính phủ về khung giá đất,

quản lý sử dụng đất, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết về sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, phân loại đất đối với sản xuất nông nghiệp, các
định mức kinh tế kỹ thuật về cây trồng ,về xây dựng nhà...
- Luật thuế, các văn bản h-ớng dẫn kèm theo của Chính phủ và các bộ
ngành có liên quan để thực hiện luật nh- luật thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế tr-ớc bạ, thuế mua bán bất động sản, thuế xây dựng công trình, thuế các
loại vật t-...
- Luật lâm nghiệp, luật hải sản và các luật khác.
Tuỳ theo yêu cầu của khách hàng cần thẩm định giá loại bất động sản nào
thì thẩm định viên phải căn cứ vào ph-ơng pháp thẩm định giá, chính sách kinh
tế và các định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan để thực hiện việc xác định giá
trị bất động sản đó.
Ví dụ: Thẩm định giá để chuyển quyền sử dụng đất từ đất ao thả cá
chuyển thành đất ở, cần vận dụng ph-ơng pháp so sánh để thẩm định giá là phù
hợp thì thẩm định viên không chỉ tính các loại chi phí để tạo thành ao nuôi cá mà
còn phải tính thêm phần lợi nhuận hàng năm thu đ-ợc do nghề nuôi cá mang lại
nhân với thời gian còn lại mà họ đã đấu thầu.
Giá trị thị tr-ờng của đất ao = Chi phí tạo dựng ao + (lợi nhuận hàng năm
thu đ-ợc

thời gian đã đấu thầu còn lại)

Giá thị tr-ờng của đất ao về nguyên tắc không cao hơn giá đất ở của khu
vực đó có các điều kiện t-ơng tự (mặt tiền, chiều sâu, tổng diện tích... nh- nhau).
Tóm lại, tâm lý của ng-ời mua luôn có nhu cầu mua những ngôi nhà đẹp
,có điều kiện thuận lợi nhất để đi lại hàng ngày, ăn ở sinh hoạt, nh-ng tuỳ theo
nhu cầu có khả năng thanh toán, quy hoạch sử dụng đất, khách hàng có thể lựa


20



chọn địa điểm vị trí nhà, đất theo một số tiêu chí mà khách hàng cho là tối -u.Vì
vậy, thẩm định viên cần nắm vững các tiêu chí thẩm định giá để xác định giá trị
bất động sản phù hợp với giá thị tr-ờng tại thời điểm thẩm định và mức giá đó
đ-ợc bên mua và bên bán chấp nhận.



21


ch-ơng II
hoạt động thẩm định giá bất động sản ở việt nam
I. Giới thiệu chung về ngành thẩm định giá Việt Nam

1. Quá trình hình thành và phát triển
Hiện nay, chúng ta đang thực hiện theo cơ chế thị tr-ờng có sự quản lý
của nhà n-ớc, từng b-ớc hoà nhập vào nền kinh tế toàn cầu, nên cần phải trang
bị lại, bổ sung những nghề nghiệp cần thiết, trong đó yêu cầu xây dựng và phát
triển nghề thẩm định giá là tất yếu và cấp bách. Nhu cầu của các doanh nghiệp,
tổ chức kinh tế đối với công tác thẩm định giá là rất to lớn cả về tr-ớc mắt và lâu
dài. Trong cơ chế thị tr-ờng, sản xuất chỉ có thể phát triển khi thị tr-ờng có nhu
cầu, t-ơng tự nh- vậy, nghề này ở n-ớc ta chỉ đ-ợc hình thành và phát triển khi
xã hội có nhu cầu.
Thực hiện Quyết định số 1179/1997/QĐ-TTg của Thủ t-ớng Chính phủ, Ban vật giá chính phủ đã thành lập hai trung tâm kiểm định giá
(nay là Trung tâm thẩm định giá) gồm Trung tâm t- vấn dịch vụ kiểm định giá ở Hà nội vào năm 1998, Trung tâm thông tin và kiểm
định giá miền Nam vào năm 1999, đều thực hiện chức năng chuyên ngành thẩm định giá, tr-ớc hết là để thích ứng với đòi hỏi của một
nền kinh tế đang từng b-ớc phát triển nh- n-ớc ta. Sau 8 năm đi vào hoạt động, cả hai trung tâm đã có những đổi mới cả về quy mô,
chất l-ợng, uy tín, đ-ợc Lãnh đạo Ban vật giá Chính phủ (nay là bộ Tài Chính) - đơn vị chủ quản trực tiếp đánh giá cao, và có các văn

phòng đại diện ở các tỉnh: Đà Nẵng, Cần Thơ, Hà Nội, Điện Biên, thành phố Hồ Chí Minh, Tiền Giang, Vĩnh Long..., sắp tới có kế
hoạch mở rộng thêm quy mô và phạm vi hoạt động tại các tỉnh: Bình D-ơng, Đồng Nai...

Khi mới thành lập, Trung tâm t- vấn dịch vụ kiểm định giá ở Hà nội chỉ
có 3 cán bộ, cơ sở vật chất hầu nh- không đáng kể, nhờ sự quyết tâm, nhạy bén,
năng động của Ban giám đốc, đến nay với đội ngũ hơn 50 cán bộ, công nhân
viên chuyên trách làm việc tại trụ sở chính ở Hà nội và các văn phòng đại diện ở
các tỉnh: Đà Nẵng, Cần Thơ..., hầu hết đều có trình độ đại học chuyên ngành kỹ
thuật hoặc kinh tế, có trình độ ngoại ngữ, vi tính, đã học qua các lớp bồi d-ỡng
chuyên ngành thẩm định giá. Trung tâm thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với
đất đai, tài sản, hàng hoá và dịch vụ theo yêu cầu của các cơ quan Nhà n-ớc, tổ
chức kinh tế (trong và ngoài n-ớc), tổ chức xã hội, lực l-ợng vũ trang, cá nhân và
còn là một pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, tự trang trải chi phí, thực hiện
các nghĩa vụ theo luật định. Với cơ sở vật chất ban đầu hầu nh- không đáng kể,
đến nay trung tâm đã trang bị 100% máy vi tính cho nhân viên thẩm định, ngoài
ra các điều kiện làm việc khác nh- ph-ơng tiện đi lại, máy móc thiết bị...cũng
đ-ợc chú ý trang bị t-ơng đối đầy đủ, nhằm phát huy cao nhất hiệu quả của công
tác thẩm định. Khó khăn lớn nhất trong những năm tháng đầu tiên là hành lang


22


pháp lý, pháp luật, hệ thống những quy chế, quy định hầu nh- ch-a có, nh-ng
với ph-ơng châm vừa làm vừa học hỏi, vừa rút kinh nghiệm, đến nay một số văn
bản pháp quy có liên quan đã đ-ợc hình thành, phục vụ cho công tác quản lý
nh- : nghị định về thẩm định giá, quy chế làm việc, quy chế thu chi tài chính,
quy trình thẩm định giá..., trung tâm cũng đã mạnh dạn học tập và áp dụng mô
hình tổ chức của một số n-ớc nh- Thái Lan, australia..., đặc biệt còn là một đơn
vị dịch vụ công đã đ-ợc cấp chứng chỉ thực hiện quản lý chất l-ợng theo tiêu

chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000, đây là vinh dự, là trách nhiệm, đồng thời cũng là
một trong những tài sản vô hình mà trung tâm đã đạt đ-ợc, tạo đà vững chắc cho
những b-ớc phát triển tiếp theo trong t-ơng lai. Trung tâm thông tin và thẩm
định giá miền Nam cũng đạt đ-ợc kết quả t-ơng tự nh- Trung tâm thẩm định giá
Hà Nội.
Do là một chuyên ngành mới, công tác đào tạo đ-ợc hai trung tâm hết sức
chú trọng, coi đây là nhiệm vụ hàng đầu, phối hợp với các đơn vị thuộc bộ Tài
Chính và Tr-ờng Cao đẳng Marketing...mở các lớp đào tạo nghiệp vụ thẩm định
giá ngắn ngày; 100% cán bộ, công nhân viên đã tham gia học các lớp học
nguyên tắc và thực hành thẩm định giá do văn phòng thẩm định giá australia, Bộ
tài chính tổ chức và 90% đang theo học lớp cao đẳng thẩm định giá (văn bằng 2)
của Tr-ờng cao đẳng bán công Marketing; đây là những khoá đào tạo chuyên
ngành thẩm định giá đầu tiên của n-ớc ta, ngoài ra cũng đang tổ chức các lớp
học ngoại ngữ, vi tính... nhằm không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn của
cán bộ công nhân viên.
Nh- vậy, trong thời gian qua cả hai trung tâm đã có những b-ớc phát triển
nhanh chóng cả về chất l-ợng lẫn số l-ợng, uy tín đ-ợc nâng cao và đ-ợc khách
hàng chấp nhận.

2. Hoạt động thẩm định giá bất động sản một số năm qua
Theo Bộ tài chính, hiện cả n-ớc có khoảng hơn 40 doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực thẩm định giá. Hệ thống văn bản của các cơ quan nhà n-ớc
trong đó có Pháp lệnh giá cơ bản đáp ứng đ-ợc yêu cầu của hoạt động này, từng
b-ớc tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đ-ợc
thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, phát triển nghề thẩm định giá ở Việt
Nam.


23



Với chức năng thẩm định giá, trong đó có thẩm định giá bất động sản; hai
trung tâm trực thuộc Bộ tài chính và các trung tâm thuộc sở tài chính của địa
ph-ơng, trong thời gian qua đã có những đóng góp nhất định cho sự phát triển
của thị tr-ờng bất động sản, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội. Toàn ngành
trong 3 năm (1998-2000) đã thẩm định với tổng trị giá khoảng 20.000 tỷ đồng,
kết quả đã giảm chi cho ngân sách nhà n-ớc từ 6% đến 10% (t-ơng ứng 1.2002.000 tỷ đồng), năm 2001 đã thẩm định với tổng trị giá khoảng 4.000 tỷ đồng,
kết quả đã giảm chi cho ngân sách từ 5% đến 15% (t-ơng ứng 200-600 tỷ đồng),
và trong 3 năm (2003-2005) đã thẩm định giá tài sản của Nhà n-ớc với tổng giá
trị khoảng 70.000 tỷ đồng, tiết kiệm chi ngân sách khoảng 8-10% (t-ơng ứng
5.600-7.000 tỷ đồng), mặt khác các tổ chức này còn tiến hành thẩm định giá cho
các đơn vị kinh tế t- nhân.
Chỉ tính riêng con số giá trị bất động sản của hai trung tâm tại Hà nội và
thành phố Hồ Chí Minh, mà các tổ chức và cá nhân cần thẩm định giá trong một
số năm vừa qua cũng cho thấy nhu cầu của xã hội về dịch vụ thẩm định giá bất
động sản ngày càng cao.
Bảng 1: Giá trị bất động sản( tỷ đồng)
Năm
Giá trị bất động sản

2001

2002

2003

2004

2005


Trung tâm thẩm định giá
Hà Nội (1)

253

1.329

4.730

6.000

8.570

Trung tâm thông tin và
thẩm định giá miền nam (2)

145

1.472

4.432

6.432

8.058

Nguồn: (1)Báo cáo tài chính của Trung tâm thẩm định giá Hà Nội
(2)Báo cáo tài chính của Trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam
Ngoài ra, số l-ợng công văn bất động sản mà hai trung tâm đã giải quyết
đ-ợc tăng qua một số năm nh- sau:

Bảng 2: Số l-ợng công văn
Năm
Số l-ợng công văn (hồ sơ)

2003

2004

2005

315

496

976



24


Nguồn:(Trung tâm thẩm định giá Hà Nội)
Những con số đó đã nói lên sự phát triển của công tác thẩm định giá bất
động sản và khẳng định đ-ợc tầm quan trọng của nó trong xã hội và đặc biệt
trong 3 tháng đầu năm 2006, giá trị bất động sản tăng lên khoảng 14-15%, từ đó
thấy đ-ợc công tác này đã có nhiều b-ớc chuyển và đ-ợc xã hội thừa nhận.
Nh- vậy, hoạt động thẩm định giá bất động sản của hai trung tâm đã tăng cả về
số l-ợng khách hàng và về giá trị bất động sản, đồng thời cũng tạo ra nguồn thu
để chi trả l-ơng, mua sắm tài sản, thực hiện các nghĩa vụ theo luật định, trung
bình mỗi năm đã tiết kiệm cho ngân sách, doanh nghiệp, cá nhân hàng chục tỷ

đồng (mức tiết kiệm khoảng 5% đến 15% so với giá trị yêu cầu thẩm định). Tuy
số tiền tiết kiệm đ-ợc ch-a phải là lớn, song điều quan trọng là đáp ứng đ-ợc
nhu cầu của các cơ quan nhà n-ớc, các tổ chức kinh tế và cá nhân trong các lĩnh
vực mua bán tài sản, thế chấp, liên doanh, cổ phần, tính thuế, hạch toán chi phí,
khấu hao... Ngoài thẩm định giá bất động sản, hai trung tâm còn cung cấp thông
tin, t- vấn cho khách hàng trong việc mua bán tài sản, đầu t-..., là cầu nối trung
gian đáng tin cậy giữa ng-ời mua, ng-ời bán.
Nhìn chung sau 8 năm hoạt động, toàn ngành thẩm định giá mà chủ yếu là hai trung tâm, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn về cơ sở vật
chất, điều kiện làm việc, thu nhập nh-ng đ-ợc sự quan tâm và chỉ đạo của các cấp uỷ đảng, của lãnh đạo Bộ tài chính, toàn thể cán bộ và
nhân viên, nhất định v-ợt qua khó khăn xây dựng trung tâm ngày càng phát triển. Những kết quả đạt đ-ợc mới chỉ là b-ớc đầu, trong vài
năm tới, các trung tâm sẽ nâng dần trình độ nghiệp vụ chuyên môn của thẩm định viên qua thực tiễn công tác, học tập và trao đổi kinh
nghiệm với một số n-ớc trong khu vực, để từng b-ớc thực hiện công việc thẩm định giá bất động sản có hiệu quả hơn, khách hàng ngày
càng tăng trong cơ chế kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN.

II. Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

1. Quy chế và tổ chức thẩm định
1.1. Căn cứ tiến hành thẩm định giá bất động sản
Công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đ-ợc tiến hành theo một
cơ chế pháp lý thống nhất dựa trên các căn cứ sau:
- Luật tổ chức Chính phủ ngày 25/12/2001.
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngày 26/04/2002.
- Nghị định số 101/2005 NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm
định giá.
- Các văn bản khác có liên quan


25