I. PHẦN MỞ ĐẦU
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao
dịch, qua đó bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của
giao dịch đã xác lập. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa
các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Trong tìm hiểu thực tế, số vụ việc trach chấp liên quan đến hình thức của giao
dịch dân sự khá phổ biến. Chính vì vậy chúng em đã lựa chọn đề số 8: “ Tìm
hiểu 03 vụ việc có tranh chấp liên quan đến hình thức cuat giao dịch dân
sự”.

II. NỘI DUNG:
1. Hình thức của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật:
Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc
bằng hành vi cụ thể. Người xác lập giao dịch có quyền lựa chọn hình thức của
giao dịch đó.
-Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng được coi là hình thức
phổ biến nhất trong xã hội hiện nay mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp
nhất. Hình thức miệng thường được áp dụng đối với các giao dịch được thực
hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể có
quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ nhau (bạn bè, người thân cho vay, mượn tài
sản…). Nhưng cũng có trường hợp giao dịch dân sự nếu được thể hiện bằng
hình thức miệng phải bảo đảm tuân thủ những điều kiện luật định mới có giá trị
(di chúc miệng – Điều 625 BLDS).
- Hình thức văn bản:
+Văn bản thường: Được áp dụng trong các trường hợp các bên tham gia
giao dịch dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định giao dịch phải thể hiện
bằng hình thức văn bản. Nội dung giao dịch được thể hiện trên văn bản có chữ
kí xác nhận của các chủ thể cho nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể
đã tham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng hơn so với trường hợp giao dịch
được thể hiện bằng lời nói.

+Văn bản có công chứng chứng nhận, UBND cấp có thẩm quyền chứng
thực: Được áp dụng trong những trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân
sự bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải có,
chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép thì khi xác lập giao dịch các
bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đó (ví dụ: chuyển quyền sử dụng đất)
-Hình thức giao dịch dân sự bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được
xác lập thông qua những hành vi dân sự nhất định theo quy định trước. Ví dụ:
sử dụng các dịch vụ tự động… Đây là hình thức giản tiện nhất của giao dịch, có
thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất thiết phải có sự hiện
diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết, phổ biến nhất là tại các quốc
gia có nên công nghiệp tự động hóa phát triển.
2. Phân tích 3 vụ việc thực tế
2.1.Vụ việc thứ nhất:
Vụ việc xảy ra tại thôn Nhuế, xã Kim Trung, Đông Anh, Hà Nội.
- Nguyên đơn: Anh Vũ Công Lân, sinh năm 1960, trú tại 47 làng Thủ Lệ,
Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội.
Uỷ quyền cho anh Phạm Quang Tuyền, sinh năm 1970, trú quán tại Tô Hiệu,
Thường Tín, Hà Tây. Tạm trú tại 81B Trần Quốc Toản, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
- Bị đơn:
1. Anh Phạm Quốc Hải, sinh năm 1963, trú quán: thôn Nhuế, Kim Chung,
Đông Anh, Hà Nội.
2. Chị Nguyễn Thị Yến, sinh năm 1964, , trú quán: thôn Nhuế, Kim Chung
Đông Anh, Hà Nội.
3. Chị Nguyễn Thị Hòa, sinh năm 1955, trú quán: Đản Dị, Uy Nỗ, Đông Anh,
Hà Nội.
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Chị Nguyễn Thị Hoa, sinh năm
1953, trú quán: 14 tổ 9A ngõ 151 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
* Tóm tắt vụ việc:
Diện tích nhà đất tranh chấp tại thôn Nhuế, xã Kim Chung, Đông Anh

trước thuộc quyền quản lý sử dụng của vợ chồng anh Phạm Quốc Hải và chị


Nguyễn Thị Yên được UBND xã cấp cho năm 1987 làm đất ở. Anh chị đã làm
nhà mái bằng bê tông một tầng. Do nợ tiền nhà chị Hòa ở Đản Dị, Uy Nỗ, Đông
Anh nên anh chị đã gán nợ cho chị Hòa toàn bộ diện tích nhà trên, thể hiên trên
giấy tờ viết tay có chữ kí của anh Hải, Chị Yên và chị Hòa, không có xác nhận
của chính quyền địa phương.
Năm 2006, chị Hòa đã nhượng lai căn nhà này cho anh Vũ Công Lân với
giá 260 triệu đồng. Chị Hòa có nhờ anh Hải đứng tên trong hợp đồng với anh
Lân để thuận tiện cho chị Hòa làm thủ tục cấp sổ đỏ và có xác nhận của địa
phương vào ngày 15/1/2006, hai bên không giao tiền cho nhau. Giữa chị Hòa và
anh Lân kí thêm một hợp đồng mua bán nhà không có xác nhận của chính
quyền địa phương. Anh Lân đã giao 203,8 triệu đồng và hẹn sẽ trả nốt số tiền
còn lại sau khi chị Hòa hoàn tất giấy tờ thủ tục mua bán. Năm 2007, hai bên
không thực hiện tiếp hợp đồng nên chị Hòa có gửi đơn cho anh Hải mang đến
UBND xã xin hủy hợp đồng mua bán với anh Lân và lập hợp đồng mua bán với
chọ Hoàng Thị Hoa có xác nhận của chính quyền địa phương. Khi anh Lân đến
kiểm tra nhà thì đã xảy ra tranh chấp với chị Hòa.
Phía anh Hải chị Yên khai phù hợp với lời khai của anh Lân và anh
Tuyền. Nay anh Lân khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh và chị Hòa tiếp tục thực
hiện hợp đồng mua bán và cho rằng anh Hải chị Yên và chị Hòa tự ý hủy hợp
đồng nên phải chịu toàn bộ trách nhiệm.
Phía chị Hòa trình bày: chị không chấp nhận việc anh Lân khởi kiện yêu
cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng vì chị đã nhượng căn nhà cho chị Hoa. Chị chấp
nhận trả lại số tiền anh Lân đã đưa cho chị là 203,8 triệu đồng. Về hợp đồng
mua bán nhà giữa chị với chị Hoa, giữa vợ chồng anh Hải chị Yên với chị Hoa,
chị không yêu cầu tòa xem xét.
Phía chị Hoa cũng trình bày: hợp đồng mua bán nhà giữa chị với anh Hải
chị Yên không liên quan gì tới anh Lânvà được UBND xã xác nhận. Mua bán

xong chị đã nhờ người trông coi. Nay anh Lân khởi kiện tiếp tục yêu cầu thực
hiện hợp đồng của anh Lân với anh Hải, chị Yên và chị Hòa, chị không có ý
kiến gì và đề nghị tòa giải quyết theo pháp luật.


Tổng giá trị nhà đất tranh chấp được tòa thẩm định giá vào ngày 8/9/2008
là 848 triệu đồng (năm 2006 là 260 triệu đồng).
* Phán quyết của Tòa án:
Vụ việc đã được Tòa án Nhân dân huyện Đông Anh giải quyết. theo đó:
- Tuyên bố hủy hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng anh Hải chị Yên với anh
Lân, không bên nào phải bồi thường.
- Tuyên bố hủy hợp đồng giữa chị Hòa và anh Lân được lập vào tháng 6/2006,
buộc chị Hòa phải thanh toán cho anh Lân 497,8 triệu đồng gồm tiền đã nhận
mua bán nhà là 203,8 triệu đồng và 294 triệu đồng tiền thiệt hại do hợp đồng vô
hiệu.
- Không xét đến hợp đồng mua bán nhà giữa cợ chồng anh Hải với chị Hoa
theo yêu cầu của các bên đương sự. Các đương sự phải nộp án phí và có quyền
kháng cáo theo quy định của pháp luật.
* Bình luận của nhóm về cách giải quyết của tòa.
- Thứ nhất, về việc hủy hợp đồng giữa vợ chồng anh Hải chị Yên với anh Lân.
Hợp đồng mua bán nhà được kí kết giữa hai bên nhưng cả hai bên đều
không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mà thay vào đó nó được kí kết để che dấu
một hợp đồng khác thực tế giữa chị Hòa và anh Lân. Do vậy, hợp đồng này là
hợp đồng giả tạo mà theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự hợp đồng này bị coi là vô
hiệu: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một
giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật
này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.”

Do đó tuyên bố của Tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng
anh Hải và anh Lân là có căn cứ của pháp luật.
* Về hợp đồng thực tế giữa chị Hòa và anh Lân.
Hợp đồng mua bán nhà giữa chị Hòa và anh Lân không có sự chứng thực
của chính quyền địa phương. Theo Điều 450 về hình thức hợp đồng mua bán


nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Do vậy hợp
đồng này là giao dịch dân sự vi phạm về hình thức theo khoản 2 Điều 122 Bộ
Luật Dân sự 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự
phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải
đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”
Chính vì vậy, tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng này là đúng.
-Về khoản tiền 497,8 triệu đồng Tòa án yêu cầu chị Hòa thanh toán lại cho anh
Lân, bao gồm tiền đã nhận mua bán nhà là 203,8 triệu đồng và 294 triệu đồng
tiền thiệt hại do hợp đồng vô hiệu.
Ta thừa nhận 203,8 triệu đồng tiền chị Hòa phải trả lại cho anh Lân là
đúng khi hợp đồng mua bán nhà của hai người bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, theo
khoản 3 Điều 425 quy định về việc hủy bỏ hợp đồng dân sự: “Khi hợp đồng bị
huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải
hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì
phải trả bằng tiền”.
Vậy tại sao chị Hòa phải trả thêm 294 triệu đồng cho anh Lân mà không
phải là 588 triệu đồng (khi xảy ra tranh chấp tổng giá trị nhà đất là 848 triệu
đồng, chênh lệch với giá tiền thỏa thuận giữa anh Lân và chị Hòa năm 2006 là
588 triệu đồng), tức là chị Hòa chỉ phải trả 50% thiệt hại của tài sản. Nghi vấn
này được giải thích như sau:
-Thứ nhất, như đã trình bày ở trên, anh Lân đã thanh toán 203,8 triệu đồng và
hẹn sẽ thanh toán nốt khi đã hoàn tất thủ tục mua bán thì đến năm 2007 chị Hòa

tự ý làm đơn và đưa cho anh Hải đến UBND xin hủy hợp đồng mua bán và lập
một hợp đồng mua bán khác với chị Hoa mà không thông báo cho anh Lân biết.
Do vậy, chị Hòa được xác định là bên có lỗi.
- Thứ hai, về phía anh Lân đã tham gia kí kết hợp đồng giả tạo với anh Hải và
hợp đồng trái pháp luật với chị Hòa. Trong lời khai của các bên đương sự thì
trong quá trình thực hiện hợp đồng đến năm 2007 anh Lân cũng không thực


hiện trả nốt phần tiền còn lại cho chị Hòa nên chị Hòa đã tự ý hủy hợp đồng.
Chính vì thế, anh Lân cũng được xác định là có lỗi.
Kết quả là trong việc thực hiện hợp đồng cả hai bên chị Hòa và anh Lân
đều được xác định là có lỗi và lỗi là như nhau. Bởi vậy tòa án xác định mỗi bên
phải chịu 50% thiệt hại do hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu là hợp lý. Việc xác
định trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi được quy định tại khoản 4 Điều 425
Bộ Luật Dân sự 2005: “Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi
thường thiệt hại.”
Tóm lại, căn cứ vào việc phân tích các quyết định về hủy hợp đồng giữa
anh Hải và anh Lân, của chị Hòa với anh Lân, việc chị Hòa thanh toán trả lại
cho anh Lân 497,8 triệu đồng từ thiệt hại do hợp đồng bị hủy, nhóm chúng tôi
nhận thấy cách giải quyết của Tòa án Nhân dân huyên Đông Anh là đúng với
căn cứ của pháp luật.
2.2. Vụ việc thứ hai
-Nguyên đơn: anh Nguyễn Hữu Nhường – sinh năm 1969
Trú quán: số 10, tổ 22 Lường Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Bị đơn: chị Dương Thị Nam – sinh năm 1950
Trú quán: số 295 E11 khu tập thể Z153 thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh
- Người có quyền và lợi ích liên quan:
1. anh Dương Minh Phúc – sinh năm 1973
Trú quán: tổ 4, Tiền Châu, Phúc Yên, Vĩnh Phúc
2. anh Nguyễn Văn Điển (chồng chị Nam)

Trú quán: số 295-E11 khu tập thể Z153 tổ 43 thị trấn Đông Anh huyện Đông
Anh
3. anh Doãn Văn Hồng – sinh năm 1959
Trú quán: 450/16/17/5 đường Trương Công Định phường 8 thành phố Vũng
Tàu.
- Nơi xảy ra vụ việc: Vụ việc xảy ra tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội
*Tóm tắt vụ việc:


Tháng 5 năm 1995 anh Nguyễn Hữu Nhường và anh Dương Minh Phúc
có mua chung nhà của vợ chồng ông Hồng tại tổ 31, thị trấn Đông Anh trị giá
156 triệu đồng, trong đó mỗi người góp 78 triệu đồng. Tổng tài sản bao gồm 2
gian nhà cấp 4 cũ trên diện tích đất 160 m2. Sau khi thỏa thuận ông Hồng giao
nhà cho anh Phúc quản lí.
Năm 2007, anh Nhường chuyển công tác. Đến cuối năm 2007 anh Phúc
lập hợp đồng bán nhà với chị Dương Thị Nam và anh Nguyễn Văn Điển với giá
500 triệu đồng. Trước khi lập hợp đồng, anh Phúc cho biết vì 1 căn nhà đang
xây dựng dở nên chưa thể làm thủ tục hoàn công, do đó cần đợi them một thời
gian nữa mới hoàn tất được thủ tục. Anh Điển và chị Nam đồng ý nên đã đặt
trước 200 triệu đồng đợi khi nào hoàn tất các thủ tục mua bán sẽ thanh toán hét
hợp đồng. Nay anh Nhường yêu cầu phía chị Nam và anh Điển hủy một phần
hợp đồng với anh Phúc vì trong số giá trị tài sản đem bán có cả một phần là tài
sản của anh.
Phía chị Nam và anh Điển cho biết: Năm 2007 chị đã mua bán nhà với
anh Phúc với tổng số tiền là 500 triệu đồng, đã thanh toán 200 triệu đồng còn
300 triệu đồng thì đợi hoàn tất thủ tục rồi thanh toán. Đang trong quá trình làm
thủ tục thì anh Nhường yêu cầu hủy một phần hợp đồng. Nhưng nay anh chị
yêu cầu hủy toàn bộ hợp đồng vì trước khi giao kết anh Phúc không cho biết rõ
toàn bộ diện tích này không phải là của riêng anh, việc hủy hợp đồng là do lỗi
của anh Phúc nên yêu cầu anh Phúc phải bồi thường thiệt hại.

Phía anh Phúc có xác nhận mua bán chung nhà với anh Nhường, mỗi bên
góp 78 triệu đồng. Anh thừa nhận đã bán nhà này cho chị Nam, anh Điển giá
500 triệu đồng và đã nhận 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Nay anh Nhường kiện
anh không có ý kiến gì và đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.
Ông Hồng khai: năm 1955 ông mua lại nhà đất tại tổ 31 thị trấn Đông
Anh. Do không sử dụng nên tháng 5 năm 1995 đã nhượng lại cho anh Nhường
và anh Phúc với giá 156 triệu đồng. Hai bên giao nhận đủ số tiền và nhà. Việc
anh Phúc và anh Nhường mỗi người bỏ ra bao nhiêu tiền và có việc tranh chấp
ông không biết, không có ý kiến vì đã mua bán xong.


Theo quyết quả định giá của Tòa án, tổng giá trị 2 căn nhà đang có tranh
chấp là 969.414.000 đồng.
Vụ việc đã được tòa án xét xử: Tòa án nhân dân huyện Đông Anh đã xét
xử sơ thẩm.
* Nội dung giải quyết và quyết định của Tòa án:
Tòa án chấp nhận yêu cầu của anh Nguyễn Hữu Nhường, xác định tài sản
chung của anh Phúc và anh Nhường là toàn bộ diện tích nhà đất 160 m2 tại tổ
31 thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh. Buộc chị Nam anh Điển phải giao trả
cho anh Nhường sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà đất trên.
Buộc anh Phúc phải hoàn trả lại số tiền 200 triệu đồng đã nhận và bồi
thường thiệt hại do lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu, tổng giá trị bồi thường là 500
triệu đồng.
Các bên nộp án phí và có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
*Bình luận về cách giải quyết của Tòa án và cách giải quyết của nhóm.
Nhóm chúng em hoàn toàn nhất trí với cách giải quyết như trên của Tòa
án nhân dân huyện Đông Anh. Những quyết định trên của Tòa án huyện Đông
Anh là hoàn toàn chính xác, đúng đắn và có căn cứ pháp luật. Đây là những
quyết định nhân danh nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo vệ
công lý, lẽ phải đảm bảo cho quyền lợi của công dân.

- Trước hết việc Tòa án quyết định: Chấp nhận đơn kiện của anh Nguyễn Hữu
Nhường và chấp nhận yêu cầu của anh Nguyễn Hữu Nhường buộc chị Nam,
anh Điển phải giao trả lại cho anh Nhường sở hữu, sử dụng ½ diện tích nhà đất
đang có tranh chấp là đúng quy định của pháp luật bởi các lẽ sau: Toàn bộ diện
tích nhà đất do anh Nhường và anh Phúc cùng góp tiền (mỗi người một nửa) là
78 triệu đồng, cả anh Nhường và anh Phúc đều thừa nhận điều đó. Khoản 2 –
Điều 216 quy định: “mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối
với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”. Do đó mỗi người sẽ được hưởng ½. Tuy nhiên
anh Phúc tự ý lập hợp đồng mua bán với chị Nam, anh Điển với tổng giá trị tài
sản chung mà không hỏi ý kiến anh Nhường là không đúng pháp luật vì anh


không phải là chủ sở hữu của toàn bộ diện tích nhà trên. Hành vi này của anh
Phúc đã xâm phạm đến quyền định đoạt tài sản của anh Nhường được ghi nhận
tại Khoản 1 – Điều 223 BLDS, 2005: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có
quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy
định của pháp luật”. Chính vì vậy theo quy định tai Khoản 2 – Điều 169 BLDS
về bảo vệ quyền sở hữu: “chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kì
người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài
sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp
luật”,anh Nhường có những yêu cầu trên là hoàn toàn đúng và phù hợp để bảo
vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Việc Tòa án chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa chị
Nam, anh Điển với anh Phúc là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp với quy định
của pháp luật.
- Thứ hai, do toàn bộ diện tích nhà trên là của anh Phúc và anh Nhường mua
chung nên khi anh Phúc đơn phương kí hợp đồng chỉ là giao dịch giữa anh Phúc
và chị Nam, anh Điển. Do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực đối với phần tài sản của
anh Phúc trong khối tài sản chung, nhưng do chị Nam, anh Điển có yêu cầu

hủy toàn bộ hợp đồng với lý do trước khi kí hợp đồng anh Phúc không cho biết
chính xác về căn nhà. Theo quy định tại Khoản 2 – Điều 443 BLDS, 2005 bảo
đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán: “Trong trường hợp tài
sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ
quyền lợi của bên mua, nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn
bộ tài sản thì bên mua có quyền hủy hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường
thiệt hại”. Do đó việc chị Nam, anh Điển yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng và bồi
thường thiệt hại là đúng quy định của pháp luật, Tòa án chấp nhận yêu cầu này
là có căn cứ pháp luật và hợp lý.
- Thứ ba, việc Tòa án buộc anh Phúc phải bồi thường thiệt hại và xác định tổng
giá trị bồi thường là 500 triệu đồng là hoàn toàn thấu tình, hợp lý, bởi lẽ:
Theo kết quả định giá của Tòa án 2 căn nhà đâng tranh chấp hiện tại trị
giá: 969.414.000 đồng. Vì toàn bộ tài sản là của chung của anh Phúc và anh


Nhường nên phần giá trị tài sản này chia đôi, do đó phần giá trị nhà của anh
Phúc trong trường hợp này là được xác định là 484.707.000 đồng – 78.000.000
đồng là giá trị nhà trước đây = 406.707.000 đồng là giá trị thiệt hại do hợp đồng
bị hủy cộng them 200.000.000 đồng tiền đã thanh toán; xác định lỗi hủy hợp
đồng hoàn toàn là do anh Phúc nên tổng giá trị anh Phúc phải bồi thường là
606.707.000 đồng. Tuy nhiên vì chị Nam, anh Điển có đề nghị nên anh Phúc
chỉ phải thanh toán giá trị thiệt hại là 500.000.000 đồng.
2.3. Vụ việc thứ ba:
Trong các ngày từ 22 đến ngày 27/8/2008, tại trụ ở TAND TP Hà Nội xét
xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 73/TLDT-DS ngày 01/1/2008 về tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản theo quyết định đưa ra vụ án xét xử số
355/QĐXX ngày 11 tháng 8 năm 2008 giữa các đương sự.
* Các đương sự:
- Nguyên đơn : Cụ Nguyễn Thị Ân sinh năm 1919, trú tại: Phố Sủi, thôn Phú
Thị , huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội.

- Bị đơn: Ông Cao Văn Thức, trú tại: Phố Sủi, thôn Phú Thị , huyện Gia Lâm,
TP. Hà Nội.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Cao Văn Giáp, sinh năm 1942, trú tại : Phố Sủi, thôn Phú Thị , huyện
Gia Lâm, TP. Hà Nội.
2. Ông Cao Văn Tám, sinh năm 1950, trú tại : Phố Sủi, thôn Phú Thị , huyện
Gia Lâm, TP. Hà Nội.
* Tóm tắt nội dung vụ việc:
Vợ chồng cụ Cao Văn Học và cụ Nguyễn Thị Ân tạo lập được hai khối tài
sản chung, bao gồm: Mảnh đất trong làng Phú Thị được cấp trong thời kỳ cải
cách có diện tích 357 m² hiện vợ chồng ông Cao Văn Thức đang sử dụng. Ngày
29/9/2004 ông Thức đã kê khai và được UBND huyện Gia Lâm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Cao Văn Thức (bút lục 69). Mảnh đất có
nhà ngói xây dựng có 06 gian nằm trên diện tích đất 210 m² tại Phố Sủi, thôn
Phú Thị, huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội. Sau khi cụ Học chết, cụ Ân có lập giấy


chia cho ông Cao Văn Thức 2 gian nhà trên diện tích 73 m² đất, ông Cao Văn
Giáp 2 gian nhà trên diện tích đất 67 m², ông Cao Văn Tám 2 gian nhà trên diện
tích 69 m² đất.
Trong giấy đất cho 3 người con trai đã ký tên, cụ Ân đã điểm chỉ và ngày
29/06/1990 UBND xã Phú Thị đã xác nhận. Ngày 19/9/1998 UBND xã Phú Thị
cắm móc giới phân chia đất.
Ngày 19/8/2005 cụ Ân khởi kiện yêu cầu hủy phần nhà đất cụ cho ông
Thức vì ông Thức đối xử không tốt với cụ. Ngày 01/12/2007 tất cả người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là con cụ Học, cụ Ân có đơn yêu cầu hủy phần
nhà đất cụ Ân cho ông Thức.
Tại phiên tòa: Ông Thức đã xuất trình bản gốc giấy cho đất lập ngày
23/06/1990 có xác nhận của UBND xã Phú Thị ngày 29/06/1990. Trong giấy
này có chữ ký của ông Giáp, ông Tám, ông Thức và điểm chỉ của cụ Ân. Cũng

trong ngày hôm nay, ông Hồng đại diện do cụ Ân ủy quyền đã xin rút phần yêu
cầu giám định giấy cho đất đề ngày 23/06/1990.
Ngày 25/10/2007, cụ Ân có đơn khởi kiện bổ sung với yêu cầu là hủy giấy
cho đất lập ngày 23/06/1990 và đòi lại diện tích ông Thức đang ở trong làng
Phú Thị.
* Giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm:
Tại bản án sơ thẩm số 02/2006/DSST ngày 20/4/2006 của TAND huyện
Gia Lâm quyết định: bác đơn yêu cầu hủy giấy chứng nhận cho đất được lập
ngày 23/06/1990 của cụ Nguyễn Thị Ân ( phần đất cho ông Cao Văn Thức) ;
xác nhận hai gian nhà cấp 4 diện tích 19,53 m² nằm trên diện tích 71,02 m² tại
Phố Sủi, thôn Phú Thị, huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội hiện cụ Nguyễn Thị Ân
đang có 217.173.000 đồng là tài sản chung của vợ chồng cụ Nguyễn Thị Ân và
cụ Cao Văn Học, nhưng vì cụ Cao Văn Học chết ngày 16/04/1990 không có di
chúc và thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia tài sản của cụ Cao Văn Học đã hết từ
ngày 10/03/2003 nên thanh toán tài sản chung của vợ chồng cụ Nguyễn Thị Ân
và cụ Cao Văn Học mỗi người được hưởng một nửa tài sản trị giá 108.586.500
đồng. Xác nhận giấy chứng nhận cho đất ngày 23/06/1990 của cụ Nguyễn Thị


Ân có hiệu lực một nửa (phần của cụ Ân đã cho ông Cao Văn Thức là
108.586.500 đồng) còn ½ giá trị giấy chứng nhận cho đất là 108.586.500 đồng
là tài sản của ông Cao Văn Học chưa chia.
Giao cho ông Cao Văn Thức được sở hữu một gian nhà cấp 4 diện tích là
9,16 m² có giá trị 2.021.500 đồng trên diện tích 35,51 m² có giá trị 106.530.000
đồng. Tổng giá trị tài sản là 108.551.500 đồng. Phần còn lại là một gian nhà
nữa có diện tích và giá trị như trên và một cây hồng xiêm giá trị 70.000 đồng
tổng giá trị 108.621.500 đồng về phía nhà ông Cao Văn Giáp tạm gia cho ông
Cao Văn Thức quản lý sử dụng. Trên phần đất được giao quyền quản lý sử
dụng và tạm giao có một ngôi nhà cấp 4 hai gian, một hành lang mái vẩy, tổng
tài sản là 6.817.000 đồng là tài sản của ông Cao Văn Thức, ông Thức được sử

hữu và cụ Nguyễn Thị Ân tiếp tục được sử dụng ngôi nhà 16,96 m² của ông
Cao Văn Thức. Phần đất của xã Phú Thị chưa được hợp thức hóa tạm giao cho
ông Thức tiếp tục quản lý và sử dụng.
Về án phí: cụ Ân có đơn xin miễn án phí vì hoàn cảnh khó khăn miễn tiền
án phí là 7.425.000 đồng, cụ đã nộp tiền tạm ứng án phí 1.875.000 đồng theo
biên lai 02907 ngày 3/10/2005.
* Giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội:
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 172/2006/DSPT ngày 26.7.2006 của
TADN TP.Hà Nội quyết định sửa bản án sơ thẩm của TAND huyện Gia Lâm về
các nội dung sau: Chấp nhận một phần yêu cầu xin hủy “ Giấy chứng nhận cho
nhà đất” của cụ Ân đối với ông Thức và tuyên bố giấy chứng nhận cho nhà đất
lập ngày 23.6.2009 bị vô hiệu một phần đối với di sản thừa kế chưa chia của cụ
Cao Văn Học. Phần di sản thừa kế trước đây được giao cho ông Thức quản lý
và sử dụng thì nay được giao cho cụ Ân quản lý và cụ Ân chỉ được sử dụng ½
diện tích nhà cấp 4 do ông Thức xây dựng và không phải thanh toán giá trị vật
liệu công sức cho ông Thức.
Về án phí: Miễn toàn bộ án phí dân sự cho cụ Ân, cụ Ân và những người
có quyền lợi liên quan đều không phải chịu án phí tòa phúc thẩm.


Tại quyết định kháng nghị số 35 KN-VKSNDTC-V5 ngày 11.4.2007 của
VKSNDTC đề nghị hủy bản án phúc thẩm số 172/DSST ngày 26.7.2006 của
TAND thành phố Hà Nội và giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND huyện Gia
Lâm.
* Quyết định giám đốc thẩm của TANDTC:
Quyết định giám đốc thẩm số 136/2006 DSGĐT ngày 24.5.2007 của
TANDTC xử hủy bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm ở trên, giao hồ sơ vụ án
về TAND huyện Gia Lâm xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Bản án
số 05 ngày 29.4.2008 TAND huyện Gia Lâm đã có quyết định đa phần giống
với bản án sơ thẩm lần một chỉ ở chỗ Tòa không giải quyết phần còn lại gồm

một gian nhà 9,76 m² trên diện tích đất 35,51 m², một cây hồng xiêm và phần
đất của xã Phú Thị. Về án phí giống bản án sơ thẩm số 02/2006/DSST ngày
20.4.2006 của TAND huyện Gia Lâm.
Sau khi cụ Ân có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm: Căn cứ theo khoản 2 Điều
275 Bộ luật tố tụng dân sự, điểm a khoản 2 Điều 7, khoản 2 Điều 17 Nghị quyết
số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20.8.1998; căn cứ theo điểm a Điều 5 Mục III,
Điều 1 Mục IV của Thông tư liên tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngày 25.01.1999 về hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị
quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 của NQ
số 58/UBTVQH; căn cứ Nghị quyết 70/CP về chế độ án phí. Quyết định sửa
một phần bản án sơ thẩm số 05/DSST ngày 29.4.2008 và có điều chỉnh nội
dung sau: tạm giao phần đất ao lấn chiếm cho cụ Ân sử dụng cho đến khi có
quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về án phí cụ Ân được miễn
một phần án phí. Cụ Ân còn phải chịu 1.875.000 đồng tại biên lai số 2907 ngày
30.10.2005 tại Thi hành án dân sự huyện Gia Lâm. Hoàn trả lại cho cụ Ân và
những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan số tiền dự phí kháng cáo đã nộp
mỗi người là 50.000 đồng tại biên lai số 006859 ngày 21/4/2006; số 002101
ngày 05/05/2008; 6880; 6881; 6879 ngày 19/05/2006 và 6890 ngày 30/05/2006.
Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 27/8/2008.
* Ý kiến của nhóm:


Nhóm hoàn toàn đồng ý với phán xét cuối cùng tại phiên tòa phúc thẩm
công khai của TAND thành phố Hà Nội. Bởi lẽ:
Căn cứ của tòa áp dụng là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật và
những tình tiết của vụ việc tranh chấp hợp đồng tặng cho giữa các đương sự.
Không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận cho đất được lập ngày
23.6.1990 là hoàn toàn phù hợp và có căn cứ. Hợp đồng tặng cho đất của cụ
Nguyễn Thị Ân lập ngày 23.6.1990 là hoàn toàn phù hợp với điều kiện có hiệu
của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 BLDS 2005: “1. Giao dịch
dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.”
Và cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của Nghị quyết 58/UBTVQH10 ngày
20.8.1998 về giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/07.1991.
Cụ Cao Văn Học chết mà không để lại di chúc và thời hiệu khởi kiện yêu
cầu chia thừa kế cũng đã hết nên khi thanh toán tài sản chung giữa hai vợ chồng
cụ Ân sẽ kéo theo hậu quả giao dịch dân sự mà cụ Ân thực hiện khi tặng cho
ông Thức chỉ có giá trị một nửa. Như vậy, một gian nhà cụ Ân cho ông Thức
đương nhiện thuộc về ông Thức còn một gian nhà do cụ Học khi mất không
tuyên bố sẽ để cho ai quản lý sử dụng nên tòa không xem xét giải quyết.
Cụ Ân tiếp tục được ở trong căn nhà của ông Cao Văn Thức vì đây là căn
nhà thuộc quyền sở hữu của ông Thức và đây cũng là căn nhà ông làm để cho
mẹ ở (vì ông là con trưởng).
Tạm giao cho sử dụng phần đất ao lấn chiếm cho đến khi có quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thay vì quyết định để cho ông Thức tiếp tục
sử dụng quản lý tại phiên tòa sơ thẩm của TAND huyện Gia Lâm). Bởi đất đai
thuộc sở hữu nhà nước, mặc dù ông Thức có công lấn chiếm và nộp cho xã


3.000.000 đồng ông coi là tiền mua đất nhưng: thứ nhất,ông Thức đã không
chứng minh được mình lấn chiếm ; thứ hai, phần đất công phía sau phần đất thổ
cư nàh ông là phần đất chưa được hợp thức hóa nên vẫn thuộc quyền quản lý
của xã Phú Thị; thứ ba, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên xã cũng
chỉ có quyền quản lý mà không có quyền chuyển nhượng.

III. KẾT LUẬN:

Theo nguyên tắc chung thì các chủ thể được tự do lựa chọn hình thức của
giao dịch trừ một số trường hợp đặc biệt thì pháp luật mới có yêu cầu về hình
thức buộc các chủ thể phải tuân thủ theo (yêu cầu phải lập thành văn bản, phải
có chứng nhận, chứng thực, đăng kí, xin phép). Nếu không tuân thủ quy định
này thì giao dịch dân sự trở nên vô hiệu. Khi các bên không tuân thủ quy định
này và có yêu cầu của một hoặc các bên thì tòa án xem xét và “buộc các bên
thực hiện quy định về hình thức của giao dịch dân sự trong một thời hạn nhất
định”. Việc ấn định thời hạn do tòa án quyết định căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể.
Việc buộc các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực hiện quy định về hình
thức của giao dịch thuộc thẩm quyền và nghĩa vụ của tòa án. Chỉ khi các bên
không thực hiện và hoàn tất các quy định về hình thức của giao dịch trong thời
hạn do tòa án quyết định thì giao dịch mới vô hiệu. Bên có lỗi phải bồi thường
thiệt hại.
Qua tìm hiểu lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề tranh chấp liên quan đến
hình thức của giao dịch dân sự thông qua 3 vụ việc cụ thể trên, chúng tôi nhận
thấy việc tranh chấp thường xuất phát từ sự hám lợi, dựa trên sự tin tưởng, thiếu
hiểu biết của các chủ thế trong giao dịch về pháp luật. Những giao dịch dân sự
này thường có độ xác thực thấp, bởi vậy, khi tham gia vào các giao dịch dân sự,
các chủ thể cần tìm hiểu kĩ các quy định của pháp luật có liên quan để đảm bảo
cho quyền và lợi ích của mình, tránh xảy ra tranh chấp không cần thiết. Với tư
cách là những sinh viên mới tìm hiểu về luật dân sự, bài làm không tránh khỏi
những thiếu sót, nhóm chũng em rất mong nhận được sự góp ý chân thành từ
thầy cô và các bạn, xin chân thành cảm ơn!