TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG TP HÀ NỘI
LỚP BỒI DƯỠNG NGHẠCH CHUYÊN VIÊN: CVK4A-2015

TIỂU LUẬN
Tên đề tài: Giải quyết hồ sơ cấp phép xây dựng trên địa bàn xã
Phù Linh, huyện Sóc Sơn, Hà Nội
Họ và tên học viên: Hoàng Phạm Thanh Tùng
Đơn vị công tác: Phòng Quản lý đô thị - UBND huyện Sóc Sơn

Hà Nội, tháng 11 năm 2015

i


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................... 2
PHẦN I .............................................................................................................. 4
NỘI DUNG TÌNH HUỐNG .............................................................................. 4
1-Hoàn cảnh ra đời tình huống ........................................................................ 4
2. Nội dung chính của tình huống.................................................................... 5
PHẦN II ........................................................................................................... 10
PHÂN TÍCH VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Mục tiêu đặt ra của tình huống .................................................................. 10
2. Căn cứ pháp lý .......................................................................................... 10
3. Phân tích tình huống.................................................................................. 14
4. Giải quyết tình huống ................................................................................ 16
5. Nguyên nhân................................................................................................20
6. Hậu quả để lại ........................................................................................... 20
PHẦN III…………………………………………..……………………………...
KIẾN NGHỊ, KẾT LUẬN ................................................................................ 20
TÀI LIỆU THAM KHẢO

ii


LỜI MỞ ĐẦU
Qua hơn 3 tháng được sự dạy dỗ tận tình của các thầy, cô giáo Trường
đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong, em xin trân thành cảm ơn các thầy, cô giáo thời
gian qua đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em hoàn thành khóa học bồi dưỡng
tiêu chuẩn ngạch Chuyên viên. Chương trình bồi dưỡng đã giúp em nâng cao
nhận thức và hiểu biết về các nội dung liên quan đến quản lý nhà nước trên
nhiều lĩnh vực khác nhau. Lớp bồi dưỡng đã cung cấp các kiến thức và bài tập
thực tế giúp cho em vận dụng tốt hơn vào công việc hàng ngày, đặc biệt là các
Chương trình số 06- CTr/TU ngày 08/8/2011 và Chương trình số 07 CTr/TU
ngày 18/10/2011 của Thành ủy Hà Nội.
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển năng động của nền kinh tế thị
trường, ngành xây dựng cơ bản, đặc biệt là lĩnh vực xây dựng dân dụng ngày
càng phát triển sôi động. Cùng với đó là các Văn bản pháp luật về xây dựng, quy
hoạch....liên tuc được hoàn thiện và sửa đổi, và các Chương trình 06- CTr/TU
ngày 08/8/2011 về Đẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị
thành phố Hà Nội, giai đoạn 2011 - 2015, và Chương trình 07 CTr/TU
ngày18/10/2011 về “Tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng ký thuật đô thị, bảo vệ và
nâng cao chất lượng môi trường giai đoạn 2011-2015” của Thành ủy Hà Nội đã
góp phần tích cực vào công tác đẩy mạnh quản lý xây dựng.
Đô thị với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao là một xu thế tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Trong sự phát triển kinh tế-văn hóa-xã hội của mỗi quốc
gia, các Đô thị đóng vai trò như những hạt nhân quan trọng.
Với vị trí xác định là huyện cửa ngõ phía bắc, cách trung tâm Thủ đô Hà
Nội không xa, trong những năm qua theo đường lối của Đảng, được sự quan tâm
nhiều mặt của Trung ương, Thành phố, đặc biệt là sự lãnh đạo, chỉ đạo thường
xuyên của Thành ủy, UBND Thành phố, Đảng bộ chính quyền và nhân dân

huyện Sóc Sơn đã nỗ lực, quyết tâm thực hiện và hoàn thành nhiệm vụ được
giao, đạt được nhiều thành tựu trong phát triển Kinh tế-Xã hội: Kinh tế tăng
trưởng nhanh và liên tục, Văn hóa-Xã hội có bước tiến bộ, xây dựng và quản lý
2


Đô thị chuyển biến tích cực. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì quá trình
xây dựng và phát triển Đô thị tại Huyện cũng diễn ra rất nhanh song chưa đáp
ứng được yêu cầu phát triển theo quy hoạch. Trong khi tốc độ Đô thị hóa phát
triển nhanh nhu cầu cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ phát triển nhiều khi không được
quản lý theo quy hoạch. Nếu công tác quản lý quy hoạch xây dựng là tiền đề cho
việc tăng cường hiêu lực quản lý nhà nước về xây dựng thì Cấp phép xây dựng
là nhiệm vụ trực tiếp để thực hiện xây dựng theo quy hoạch và kiến trúc đô thị.
Trong những năm qua huyện Sóc Sơn đã có những biện pháp để quản lý
quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch, nhất là trong vấn đề cấp phép xây dựng
và coi đây là công tác trọng tâm để xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị
và kinh tế xã hội. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn còn những bất cập,
việc quản lý quy hoạch xây dựng đô thị vẫn còn nhiều vấn đề, những tồn tại
như: hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư tương xứng với quá trình phát triển đô
thị, quy hoạch xây dựng chưa phù hợp với thực tế, tình trạng xây dựng không
phép tràn lan không kiểm soát được, cần được xem xét có hướng giải quyết một
cách hiệu quả.
Theo báo cáo về công tác cấp giấy phép xây dựng từ năm 2010 đến tháng
7/2015 của UBND huyện Sóc Sơn, trên địa bàn huyện Sóc Sơn có 321 giấy phép
với tổng diện tích: 119.623,8m2. Nhưng căn cứ vào tình hình thực tế vẫn tồn tại
nhiều hộ dân xây dựng nhà không phép, xây dựng sai so với giấy phép xây dựng
được cấp, xây dựng trên đất lấn chiếm…, qua thực tế công tác tại địa phương,
học tập và nghiên cứu tại Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong, em xin chọn
đề tài: “Giải quyết hồ sơ cấp phép xây dựng trên địa bàn xã Phù Linh, huyện Sóc
Sơn, Hà Nội”.

Đây là một ví dụ về hiện tượng phổ biến cho thấy người dân khi xây dựng
và cải tạo nhà ở vì lợi ích cá nhân nếu cố tình lẩn tránh quy định của cơ quan
quản lý xây dựng đô thị thì không chỉ vi phạm các quy định quản lý Nhà nước
về quy hoạch và quản lý đô thị mà còn gây ra tình trạng mất an toàn đường bộ.

3


PHẦN I
NỘI DUNG TÌNH HUỐNG
1. Hoàn cảnh ra đời tình huống
Từ khi nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa thì quá trình đô thị hóa và xây dựng nhà ở diễn ra rất nhanh tạo
cho bộ mặt Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung có những thay đổi đáng phấn
khởi. Điều kiện nhà ở của người dân được cải thiện về diện tích và tiện nghi. Cơ
chế thị trường đã mang lại cho người dân quyền tự chủ, thuận tiện trong việc
xây dựng, mua ban, chuyện nhượng nhà ở trong khuôn khổ quy định của pháp
luật.
Công tác quản lý xây dựng nhà ở tư nhân trên địa bàn huyện Sóc Sơn
được thực hiện theo quy định của Thành phố Hà Nội. Việc cấp giấy phép xây
dựng theo thẩm quyền đã được cải cách về thủ tục hành chính, tỷ lệ cấp giấy
phép xây dựng hàng năm đều tăng. Huyện đã áp dụng mô hình “một cửa” và áp
dụng tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong công tác cấp phép xây dựng nhằm tạo
điều kiện tốt nhất cho nhân dân xin cấp phép xây dựng góp phần thực hiện công
tác quản lý cải tạo và xây dựng nhà ở của nhân dân trên địa bàn. Có thể nhận
thấy rằng, công tác quản lý cấp phép, quản lý các công trình xây dựng trên địa
bàn Huyện hàng năm số các công trình xây dựng được kiểm soát tăng lên. Từ
năm 1998 mới chỉ quản lý, kiểm soát được 1-2% số công trình xây dựng trên địa
bàn, thì đến năm 2015 đã quản lý, cấp phép xây dựng được trên 80% số công
trình xây dựng.

Tuy nhiên, do các văn bản quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng
còn thiếu, chưa chặt chẽ và sự hiểu biết, chấp hành pháp luật của người dân về
các quy định trong việc xây dựng, cải tạo nhà ở còn hạn chế, nên việc cải tạo,
xây dựng nhà ở của người dân, đặc biệt là khu phố cổ, trung tâm Hà Nội thường
vi phạm các quy định về quy hoạch, xây dựng và trật tự đô thị, hiện tượng xây
dựng không phép, trái phép, lấn chiếm đất công, lấn chiếm phần không gian
chung là khá phổ biến.
4


2. Nội dung chính của tình huống.
Gia đình ông Nguyễn Văn Bình được bố mẹ để lại miếng đất tại mặt đường
3, khi huyện Sóc Sơn chưa phát triển, tuyến đường 3 rất nhỏ, sau này mở rông
đường nhà nước kêu gọi người dân hiến đất làm đường, nhà ông Bình cũng hiến
một phần lớn diện tích mặt đường để làm đường. Đến năm 1996, nhà ông Bình
được UBND huyện Sóc Sơn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN
QSDĐ) đối với thửa đất trên, khi này thửa đất ở có số 325 tờ bản đồ số 26 nhà
ông Bình được công nhận diện tích 265m2 đất trong GCN QSDĐ.
Năm 2009 nhà ông Bình xây dựng một căn nhà cấp 4 trên diện tích đất ở
trên, và ở đến năm 2010 thì ông Bình đi nước ngoài, giao cho em trai trông coi
và sử dụng thửa đất trên.
Năm 2015, ngôi nhà cấp 4 đã cũ, và do nhu cầu làm ăn, em trai ông Bình đã
phá bỏ ngôi nhà cấp 4 và tiến hành đào móng, xây lại ngôi nhà kiên cố hơn trên
nền ngôi nhà cũ.
Do quá trình tuyên truyền pháp luật về xây dựng, và việc công bố Quy hoạch
được duyệt của UBND xã chưa tốt, em ông Bình không nắm được các quy định
của pháp luật đã tự ý xây dựng mà không xin cấp phép của các cơ quan, đơn vị
có thẩm quyền.
Nắm được hoạt động xây dựng của em ông Bình, Đội thanh tra xây dựng
huyện Sóc Sơn đã đến nhắc nhở và yêu cầu tạm dừng hoạt động xây dựng do

không có giấy phép xây dựng. Căn cứ vào Quyết định số 2967/QĐ-UBND ngày
29/6/2015 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Quy hoạch chung
huyện Sóc Sơn, tỷ lệ 1/1000; Căn cứ vào Quyết định số 7190/QĐ-UBND ngày
9/8/2012 của UBND huyện Sóc Sơn về việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng
Nông thôn mới xã Phù Linh, UBND xã Phù Linh và Đội thanh tra xây dựng
huyện Sóc Sơn đã xác định được chính xác phần ranh giới nằm trong chỉ giới
đường đỏ, và diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ của thửa đất chỉ còn lại 1/3 diện
tích. Với nhận thức về pháp luật chưa được nhiều và quyền lợi sử dụng diện tích
đất trên bị mất nhiều (do 2/3 diện tích nằm trong chỉ giới đường đỏ theo Quy
5


hoạch đường 3 đã được phê duyệt), em ông Bình đã không tuân theo các yêu cầu
của cơ quan chức năng, mà tiếp tục xây dựng theo lý “đất nhà tôi, nhà nước cấp
cho gia đình tôi từ thời cha ông tôi, gia đình tôi cứ xây, không ai cấm được,
không có lý nào cho tôi xây có 1/3 đất, trong khi quy hoạch không biết bao giờ
thực hiện”.
Đội thanh tra xây dựng một mặt cứng rắn áp dụng biện pháp cắt điện, cắt
nước và các dịch vụ khác, một mặt tuyên truyền, giáo dục pháp luật xây dựng để
em ông Bình dừng hoạt động xây dựng và làm thủ tục xin cấp phép xây dựng.
Đồng thời UBND xã Phù Linh cũng có công văn gửi UBND hyện Sóc Sơn,
Thanh tra xây dựng huyện Sóc Sơn; Phòng Quản lý đô thị huyện Sóc Sơn;
Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Sóc Sơn với nội dung:

6


ỦY BAN NHÂN DÂN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM


XÃ PHÙ LINH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số:

Sóc Sơn, ngày

/CPXD

tháng

năm 2015

V/v Đề nghị xin phép xây dựng
tạm công trình có diện tích vào dự
án mở rộng đường 3 (đoạn đi qua
xã Phù Linh - huyện Sóc Sơn)

Kính gửi:
-UBND huyện Sóc Sơn.
- Thanh tra xây dựng huyện Sóc Sơn;
- Phòng Quản lý đô thị huyện Sóc Sơn;
- Phòng Tài nguyên – Môi trường huyện Sóc Sơn
UBND xã Phù Linh xin báo cáo và đề suất với UBND huyện Sóc Sơn và các
phòng ban của Huyện một việc như sau:
Thực hiện công tác quản lý đất đai, và công tác trật tự xây dựng trên địa bàn
xã Phù Linh trong năm 2015 (năm trật tự văn minh đô thị) nói chung cơ bản là
tốt. Hiện tại trên địa bàn xã Phù Linh đang có một công trình xây dựng có một

phần diện tích nằm trong chỉ giới đường đỏ dự án nâng cấp mở rộng đường 3
(đoạn đi qua xã Phù Linh – huyện Sóc Sơn) đã khởi công ngày 03/6/2015. Khi
khởi công xây dựng chủ đầu tư đã đến UBND xã để được hướng dẫn làm thủ tục
xin cấp phép xây dựng theo quy định của nhà nước, nhưng do có một phần diện
tích nằm vào dự án đường 3 nên UBND xã đã có bản cam kết xây dựng đối với
gia đình (có nội dung ghi rõ phần diện tích vào quy hoạch mà gia đình tiến hành
khởi công xây dựng công trình tạm cam kết khi dự án tiến hành khởi công gia
đình phải tự tháo dỡ và không đòi hỏi hỗ trợ , bồi thường gì hết) đã nhất trí.
UBND xã Phù Linh đã hướng dẫn gia đình làm thủ tục xin cấp phép gửi lên
UBND huyện, khi nào có sự đồng ý của các cấp có thẩm quyền phê duyệt gia
7


đình mới được xây dựng. Tuy nhiên ngày 09/6/2015 cá nhân ông Nguyễn Văn
Thanh (em trai ruột ông Nguyễn Văn Bình – là chủ sử dụng đất) đã tiến hành
xây dựng nền móng cũ. UBND xã Phù Linh phối hợp với đội Thanh tra xây
dựng huyện Sóc Sơn lập biên bản và yêu cầu ngừng thi công công trình khi nào
được các cấp có thẩm quyền phê duyệt mới được xây dựng và hiện nay UBND
xã giao cho chuyên môn địa chính, chính quyền thôn, công an xã giám sát vận
động gia đình không tiếp tục xây dựng khi chưa được sự đồng ý của các cấp có
thẩm quyền.
Để đưa công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn xã và đảm bảo tình
hình an ninh trật tự tại địa phương cũng như quyền lợi chính đáng của bà con
nhân dân trên địa bàn xã nói riêng và các trường hợp xây dựng cải tạo, sửa chữa
các công trình có phần diện tích nằm trong quy hoạch nâng cấp mở rộng đường,
hoặc dự án, hành lang an toàn giao thông trên địa bàn nói chung cần có hướng
dẫn cụ thể, sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan chức năng với địa phương.
Vì vậy, UBND xã Phù Linh kính đề nghị UBND huyện Sóc Sơn và các
phòng ban có liên quan xem xét cho ý kiến hướng dẫn chỉ đạo./.
Nơi nhận:


TM. ỦY BAN NHÂN DÂN

- Như trên;

CHỦ TỊCH

- Lưu VT;

Lê Văn Quy

(trên đây là công văn UBND xã Phù Linh gủi UBND huyện)
Ngay sau đó UBND huyện Sóc Sơn đã chỉ đạo Phòng Quản lý đô thị phối
hợp với Đội thanh tra xây dựng huyện Sóc Sơn xuống kiểm tra và tham mưu cho
UBND huyện.

8


Sau khi có văn bản của Phòng quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên - Môi
trường và UBND xã Phù Linh đã rà soát lại các văn bản và giấy tờ về QSD đất,
kết hợp với xuống thực địa kiểm tra. Tuy nhiên người đứng tên QSD đất là ông
Nguyễn Văn Bình không có mặt (do ông Bình đang ở nước ngoài), do đó lại
phải có văn bản ủy quyền cho em trai ông Bình là ông Nguyễn Văn Thanh đứng
ra xác nhận và thống nhất diện tích là 265m2 theo thửa đất số 325, theo tờ bản
đồ địa chính số 26, đo đạc năm 1996, đồng thời điều chỉnh lại trích lục bản đồ
của UBND xã để kích thước khớp với diện tích.

9



PHẦN II
PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG, GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Mục tiêu đặt ra của tình huống
Việc phân tích tình huống nhằm làm rõ những vấn đề cần thiết, phân định
được các vấn đề đúng, sai đề từ đó có được các giải pháp đúng đắn. Mục tiêu
của việc phân tích tình huống này là:
- Phân tích tình huống dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật hiện hành
cùng với lịch sử, tập quán quá khứ.
- Chấp hành đúng pháp lệnh khiếu tố, khiếu nại của công dân.
- Đưa ra phương án giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luât.
- Bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân, tạo lòng tin của của nhân dân
với các cơ quan quản lý nhà nước và sự nghiêm minh của pháp luật.
- Tăng cường sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật trong dân, tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
2. Căn cứ pháp lý
Căn cứ vào các văn bản pháp luật của Nhà nước:
- Luật xây dựng; Luật đất đai, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
- Luật dân sự năm 1995.
- Pháp lệnh về nhà ở năm 1991.
- Luật Giao thông đường bộ ngày 13/11/2008.
- Nghị đinh 11/2010/NĐ-CP ngày 24/02/2010, Quy định về quản lý và
bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
- Nghị định số 100/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của Chính phủ quy định về
quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, quy định
- Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2014 của Chính phủ về Về cấp
giấy phép xây dựng.
10



- Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 Về hành lang an toàn
lưới điện.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng quy
định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009
của Chính phủ;
- Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội; Nghị định số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội;
- Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/01/2010 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc Ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý việc
xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố Hà
Nội, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công
trình quy định miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: Bản sao được chứng
thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất kèm
theo Trích phụ lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Hai bộ hồ sơ thiết kế theo quy định.
Các yêu cầu chính đối với chủ đầu tư khi xin giấy phép xây dựng và sửa
chữa nhà ở:
- Người đứng tên xin cấp phép phải là chủ sở hữu.
- Công trình xây dựng không nằm trong tình trạng tranh chấp.
- Phải có thiết kế phù hợp với quy hoạch, kiến trúc khu vực.

11



- Phải tuân thủ các quy định về đảm bảo trật tự an toàn, vệ sinh môi
trường trong suốt quá trình xây dựng (ban hành kèm theo quyết định số
25/2002/QĐ-UB ngày 27/02/2002 của UBND thành phố Hà Nội).
- Trong hành lang an toàn đuờng bộ, không được xây các công trình
khác trừ một số công trình thiết yếu (theo quy định tại điều này) không thể bố trí
ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
- Trường hợp công trình trên đất hành lang an toàn đường bộ có trước khi
quy định về quản lý hành lang an toàn đường bộ có hiệu lực, đúng với mục đích
sử dụng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền cấp, không ảnh hưởng đến
an toàn giao thông thì được tiếp tục sử dụng. Khi có yêu cầu thu hồi đất để nâng
cấp, cải tạo công trình giao thông thì Chủ đầu tư tiến hành việc nâng cấp, cải tạo
công trình giao thông phải bồi thường, hỗ trợ cho chủ công trình bị dỡ bỏ theo
quy định của pháp luật
- Không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp, không gây ảnh
hưởng đến sinh hoạt, an ninh, trật tự của chủ sở hữu bất động sản liền kề và
xung quanh.
- Không được trổ cửa sổ, hay bất kỳ phần kiến trúc nào như mái vẩy, ống
nước, ô văng,ban công nhô ra khỏi chỉ giới, lấn chiếm khoảng không gian lân
cận.
- Chỉ được trổ cửa sổ nhìn sang nhà liền kề khi có sự đồng ý của hộ đó.
Trong trường hợp cửa sổ nhìn sang khoảng không là phần không gian chung của
các hộ liền kề thì phải được sự đồng ý của tất cả các hộ đó.
Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế
- Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng khác với nội dung giấy
phép xây dựng đã được cấp liên quan đến: hình thức kiến trúc mặt chính công
trình; vị trí xây dựng công trình,cốt nền xây dựng công trình; các chỉ giới đường
đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; chiều cao công trình; số tầng (đối với

công trình dân dụng), chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước
12


khi khởi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh. Cơ quan cấp giấy
phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đảm
bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép
điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung điều chỉnh giấy phép xây dựng được
ghi bổ sung vào mục “gia hạn, điều chỉnh” hoặc kèm theo giấy phép xây dựng
đã cấp cho chủ đầu tư.
- Công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng nông thôn mới) được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu
đầu tư thì được xem xét cấp phép tạm.
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình như: thay đổi vị trí cầu
thang, điều chỉnh vị trí, diện tích các khu chức năng và các nội dung khác không
làm ảnh hưởng tới các nội dung nêu trên và không ảnh hưởng đến kết cấu chịu
lực chính của công trình thì không phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng.
- Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế
và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về an toàn công trình. Trước khi khởi công
chủ đầu tư phải thông báo những nội dung điều chỉnh thiết kế cho cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp phường để theo
dõi, quản lý theo quy định.
- Đối với công trình đã khởi công xây dựng phải được cơ quan có thẩm
quyền về quản lý trật tự xây dựng xác nhận bằng văn bản việc chủ đầu tư xây
dựng đúng theo giấy phép xây dựng tại thời điểm xin điều chỉnh giấy phép xây
dựng. Không xem xét việc cấp điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dựng đối với
các trường hợp chủ đầu tư đã tổ chức xây dựng công trình sai với giấy phép xây
dựng được cấp, khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền xử lý phần công trình

vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.

13


- Cơ quan cấp giấy phép xây dựng là cơ quan điêu chỉnh giấy phép xây
dựng và chịu trách nhiệm về phần nội dung cho phép điều chỉnh giấy phép xây
dựng.
3. Phân tích tình huống:
a) Về giấy tờ QSD đất: Trên cùng một thửa đất có tới 3 số liệu về diện
tích và kích thước, đến ngay cả Chủ sử dụng đất và UBND xã xung không nắm
được diện tích nào, kích thước nào là đúng, do vậy phòng Quản lý đô thị sẽ
không có căn cứ để tham mưu UBND huyện cấp giấy phép xây dựng cho ông
Nguyễn Văn Bình.
b) Về bản vẽ và vị trí xin cấp phép của Chủ đầu tư:
- Vị trí xây dựng được xác định là nằm trong hành lang an toàn đường bộ
vì: theo Khoản 2 điều 15 nghị định số 100/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của Chính
phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, quy
định: "Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới
đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt". Do vậy với
đường 23 và 3 là đường đô thị có chỉ giới đường đỏ đã được phê duyệt nên hành
lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ.
Theo điều 43 luật Giao thông đường bộ ngày 13/11/2008, thì trong phạm
vi đất hành lang an toàn đường bộ thì không được xây các công trình khác trừ
một số công trình thiết yếu (theo quy định tại điều này) không thể bố trí ngoài
phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
Vậy vị trí xin cấp phép vi phạm hành lang an toàn đường bộ.
c) Chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng là ông Nguyễn Văn Bình hiện đang
sống tại nước ngoài, tuy nhiên em trai ông Bình là ông Thanh vẫn gửi hồ sơ xin

cấp phép xây dựng đứng tên ông Bình, trong trích lục bản đồ thửa đất do UBND
xã cấp và trong đơn xin cấp phép xây dựng vẫn có chữ ký của ông Bình, có dấu
hiệu giả mạo chữ ký của ông Bình, và điều đó vi phạm pháp luật. Và có thể dãn
đến khiếu kiện sau này.
14


4. Giải quyết:
- Ngay khi có ý kiến chỉ đạo của UBND huyện, phòng quản lý đô thị đã
cùng với Đội thanh tra xây dựng xuống kiểm tra hiện trường, đồng thời xác định
chỉ giới đường đỏ để khi chủ đầu tư có nhu xây dựng trong phần đất ngoài hành
lang an toàn đường bộ có thể nắm được. Phòng quản lý đô thị ra văn bản báo
cáo UBND huyện; đồng thời văn bản cũng thông báo cho UBND xã, Chủ đầu
tư, phòng Tài nguyên - Môi trường, Đội thanh tra xây dựng biết để phối hợp và
thực hiện, nội dung như sau:
UBND HUYỆN SÓC SƠN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QUẢN LÝ ĐÔ THỊ

Số:

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

/QLĐT-HC

Sóc Sơn, ngày

tháng


năm 2015

V/v cấp phép xây dựng cho ông
Nguyễn Văn Bình, tại địa chỉ:
Thôn Mã, xã Phù Linh, huyện
Sóc Sơn, Hà Nội.

Kính gửi:

- Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND huyện về việc xem xét đề nghị cho
xây dựng tạm công trình có diện tích vào dự án mở rộng đường 3 (đoạn đi qua
xã Phù Linh, huyện Sóc Sơn) của UBND xã Phù Linh (trên thửa đất thuộc quyền
sử dựng của ông Nguyễn Văn Bình) và đề nghị hướng dẫn đối với các trường
hợp xây dựng, cải tạo sửa chữa công trình có một phần diện tích nằm trong quy
hoạch nâng cấp mở rộng đường (dự án), hành lang an toàn giao thông, lưới điện.
Phòng Quản lý đô thị xin báo cáo như sau:
I. Về đề nghị hướng dẫn của UBND xã Phù Linh đối với các trường
hợp xây dựng, cải tạo sửa chữa công trình có một phần diện tích nằm trong
15


quy hoạch nâng cấp mở rộng đường (dự án), hành lang an toàn giao thông,
lưới điện:
- Theo khoản 2 điều 15 nghị định số 100/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của
Chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ,
quy định: "Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới

đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt".
Do vậy với 3 là đường đô thị có chỉ giới đường đỏ đã được phê duyệt nên
hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ.
- Theo điều 43 luật Giao thông đường bộ ngày 13/11/2008, thì trong phạm
vi đất hành lang an toàn đường bộ thì không được xây các công trình khác trừ
một số công trình thiết yếu (theo quy định tại điều này) không thể bố trí ngoài
phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
- Theo điều 28, nghị đinh 11/2010/NĐ-CP ngày 24/02/2010, Trường hợp
công trình trên đất hành lang an toàn đường bộ có trước khi quy định về quản lý
hành lang an toàn đường bộ có hiệu lực, đúng với mục đích sử dụng trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của cơ quan có thẩm quyền cấp, không ảnh hưởng đến an toàn giao thông thì
được tiếp tục sử dụng. Khi có yêu cầu thu hồi đất để nâng cấp, cải tạo công trình
giao thông thì Chủ đầu tư tiến hành việc nâng cấp, cải tạo công trình giao thông
phải bồi thường, hỗ trợ cho chủ công trình bị dỡ bỏ theo quy định của pháp luật.
- Theo điều 7 nghị đinh 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012, thì công trình
nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư
nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê
duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư thì được xem
xét cấp phép tạm.
- Về hành lang an toàn lưới điện quy định tại điều 13 nghị định số
14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014, quy định chi tiết về khoảng cách từ bất kỳ bộ
16


phận nào của nhà ở, công trình đến dây dẫn điện gần nhất khi dây ở trạng thái
võng cực đại.
II. Việc xem xét giải quyết cấp phép theo đề nghị xem xét của UBND
xã Phù Linh và đơn xin cấp phép của ông Nguyễn Văn Bình, Phòng quản lý

đô thị xin báo cáo như sau:
1. Ngày 30/5/2015, Ông Nguyễn Văn Bình gửi hồ sơ xin cấp phép xây
dựng trên thửa đất số 590, tờ bản đồ số 25, diện tích 221,0m2 đất ở, nằm ở vị trí
mặt đường Quốc lộ 3.
Ngày 2/6/2015, Phòng quản lý đô thị cùng với Đội thanh tra xây dựng
huyện đã kiểm tra thực tế thửa đất xin cấp phép xây dựng, nhận thấy:
- Trong đơn xin cấp phép xây dựng và trong 2 trích lục bản đồ thửa đất do
UBND xã Phù Linh cấp chữ ký của ông Nguyễn Văn Bình khác nhau. Và phòng
Quản lý đô thị được biết ông Bình hiện không có mặt ở địa phương, em ông
Bình đứng ra xây dựng.
- Các giấy tờ QSD đất: trên cùng vị trí thửa đất nhưng UBND xã Phù Linh
cung cấp 02 tờ trích lục bản đồ thửa đất (tờ số một trích lục từ tờ bản đồ địa
chính số 26 đo đạc năm 1995, thửa đất có số 325, có ghi diện tích 265m2 đất
ở, nhưng trên phần sơ họa lại ghi 152m2; tờ số 2 trích lục từ tờ bản đồ số 39
đo đạc năm 2005, thửa đất có số 394, tổng diện tích 297,7m2), còn trong GCN
QSD đất do UBND huyện Sóc Sơn cấp ngày 02/7/1996 thì thửa đất có số 325 tờ
bản đồ số 26, diện tích 265m2 đất ở.
- Vị trí xin cấp phép xây dựng:
+ Theo trích lục bản đồ thửa đất số 394, tờ bản đồ địa chính số 39 đo đạc
năm 2005, sau khi kiểm tra thực trạng, đối chiếu với chỉ giới đường đỏ đường 3 ,
thì phần lớn diện tích thửa đất và công trình xin cấp phép xây dựng nằm trong
hành lang an toàn giao thông, phần diện tích còn lại của thửa đất khoảng 81,0m2
(có sơ đồ minh họa số 1).
+ Theo trích lục bản đồ thửa đất số 325, tờ bản đồ địa chính số 26 đo đạc
năm 1995, sau khi kiểm tra thực trạng, đối chiếu với chỉ giới đường đỏ đường 3 ,
17


thì gần 2/3 diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, phần diện
tích còn lại của thửa đất khoảng 68,0m2 (có sơ đồ minh họa số 2).

2.Ý kiến của phòng Quản lý xây dựng:
- Đề nghị UBND xã Phù Linh xác minh lại chữ ký của ông Nguyễn Văn
Bình.
- Về việc đề nghị của UBND xã Phù Linh và ông Nguyễn Văn Bình xin
cấp phép XD: thì vi trí công trình xin cấp phép xây dựng có phần lớn diện tích
nằm trong hành lang an toàn giao thông đường 3, vậy căn cứ theo điều 5 Nghị
định 64/2012/NĐ-CP, thửa đất trên không đủ điều kiện cấp phép xây dựng như
trong hồ sơ bản vẽ đã trình.
- Về việc sai lệch diện tích và kích thước thửa đất giữa các bản trích lục
và GCN QSD đất kính đề nghị UBND huyện yêu cầu UBND xã Phù Linh giải
trình, Phòng TN-MT cho ý kiến, ý kiến phản hồi xin gửi về phòng Quản lý đô
thị trước ngày 11/08/2015(thứ hai) để phòng tổng hợp, tham mưu UBND huyện
giải quyết; Chủ đầu tư chủ động liên hệ với UBND xã Phù Linh hoặc phòng Tài
nguyên - Môi trường để nắm được chính xác về diện tích và ranh giới thửa đất.
- Sau khi có ý kiến của UBND xã Phù Linh và Phòng tài nguyên - môi
trường huyện, nếu Chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng nhà ở trong phần diện tích
đất nằm ngoài hành lang an toàn giao thông thì liên hệ với bộ phận một cửa hoặc
Phòng quản lý đô thị để được hướng dẫn. Thời gian thụ lý giải quyết, phòng
Quản lý đô thị tính từ ngày chủ đầu tư nộp bổ sung đầy đủ hồ sơ hợp lệ;
- Đề nghị Chủ đầu tư giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và có thể liên hệ
với bộ phận một cửa để lấy lại hồ sơ.
Phòng Quản lý đô thị xin báo cáo UBND huyện và xin ý kiến chỉ đạo.
Trân trọng thông báo để chủ đầu tư và các đơn vị liên quan được biết để
phối hợp thực hiện. /.
(Trên đây là văn bản của Phòng Quản lý đô thị báo cáo UBND huyện và
trả lời UBND xã, ông Bình)
18


Văn bản trên cũng kết thức thẩm quyền của Phòng quản lý đô thị, và tình

huống phát sinh tiếp theo là khi có kết luận rõ ràng về ranh giới và diện tích sử
dụng đất của phòng Tài nguyên - Môi trường và UBND xã Phù Linh,và em trai
ông Bình lại tiếp tục gửi đơn xin cấp phép xây trong phần đất còn lại ngoài hành
lang an toàn đường bộ, trong khi ông Bình đang ở nước ngoài.
Theo khoản 2 điều 8 nghị định 64/2012/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép
xây dựng phải có bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công
trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy uỷ quyền, đối với
trường hợp được chủ sở hữu công trình uỷ quyền thực hiện sửa chữa, cải
tạo......
Do xây dựng công trình mới không phải là cải tạo sửa chữa, nên theo quy
định trên cũng không thể sử dụng giấy ủy quyền. Điều này sẽ gây khó khăn cho
ông Bình và em trai ông là ông Thanh khi muốn xây dựng trong diện tích đất
còn lại ngoài hành lang an toàn đường bộ. Để giải quyết khó khăn này, phòng
Quản lý đô thị sẽ tham mưu UBND huyện cấp giấy phép xây dựng cho ông
Bình, ông Thanh là người đứng ra làm hồ sơ xin cấp phép, và xây dựng, nhưng
phải có cam kết chịu mọi trách nhiệm nếu xảy ra khiếu kiện về sau, và cam kết
ông Bình đã đồng ý ủy quyền cho phép ông Thanh thực hiện xây dựng công
trình.
4. Nguyên nhân của tình huống trên
- Trình độ dân trí nói chung của người dân còn thấp, tính tự giác chấp hành
pháp luật còn hạn chế bên cạnh đó những thiếu thốn về vật chất dẫn đến việc vi
phạm pháp luật mang tính tự phát của một hộ gia đình, điển hình là gia đình ông
Bộ trong trường hợp này.
- Một số quy định của nhà nước gây ảnh hưởng đến lợi ích của người dân.
Quy định về hành lang an toàn đường bộ, trong hành lang an toàn đường bộ chủ
sử dụng đất không được xây dựng mới, mà chỉ cải tạo sửa chữa công trình có
sẵn, nhưng một số công trình nhà ở của người dân xuống cấp không thể cải tạo
19



được, nhưng vẫn ko được xây mới, và trừ phần đất nằm trong hành lang an toàn
đường bộ một số hộ chỉ còn lại khoảng 10m2 đất, do vậy cũng không thể xây
dựng được nhà ở.
- Có sai xót trong quá trình quản lý đất đai, và trong quá trình làm giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ý thức chấp hành pháp luật, nhất là trên lĩnh vực xây dựng của một số bộ
phận nhân dân chưa cao.
- Có sự cố tình vi phạm pháp luật.
- Trình độ dân trí nói chung của người dân còn thấp, tính tự giác chấp hành
pháp luật còn hạn chế bên cạnh đó những thiếu thốn về vật chất dẫn đến việc vi
phạm pháp luật mang tính tự phát của một hộ gia đình, điển hình là gia đình ông
Bộ trong trường hợp này.
- Công tác phối hợp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung và
pháp luật xây dựng nói riêng còn hạn chế.
- Từ nguyên nhân sai phạm đó đã dẫn đến hậu quả: Mất an ninh trật tự xây
dựng tại nơi cư trú; gây thiệt hại về vật chất.
5. Hậu quả để lại
- Hành vi vi phạm trật tự xây dựng trên khi bị xử phạt hành chính có mức
phạt tiền cao, thực hiện phá dỡ phần công trình sai phép sẽ gây thiệt hại kinh tế
gia đình nhà ông Thanh.
- Việc vi phạm gây bức xúc cho nhân dân trong khu vực, gây khiếu kiện,
ảnh hưởng đến ổn định xã hội và mối quan hệ cộng đồng.
PHẦN III
KIẾN NGHỊ - KẾT LUẬN
Qua trường hợp của ông Thanh, ông Bình về xây dựng nhà sai phép, cho
thấy các văn bản quy phạm pháp luật nước ta còn thiếu đồng bộ, chưa chặt chẽ
và chưa đáp ứng được các yêu cầu xã hội, nhất là trong lĩnh vực quan hệ dân sự.
Sự thiếu hiểu biết, nhận thức và cách thức thi hành pháp luật của các cơ quan
20



nhà nước có thẩm quyền khác nhau, thậm trí trái ngược nhau gây mất lòng tin
của người dân. Vì vậy cần thường xuyên sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm
pháp luật để đảm bảo đưa pháp luật vào cuộc sống đạt hiệu quả cao-là đòi hỏi
cấp thiết.
Trong công tác giáo dục, tuyên truyền và phổ biến pháp luật cho nhân dân
và việc tăng cường kỷ cương, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa là yêu cầu
cấp thiết để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đô thị.
Tăng cường công tác chỉ đạo, kiểm tra, rà soát về xây dựng đối với các
đơn vị, UBND phường, thường xuyên báo cáo công tác quản lý nhà nước về trật
tự xây dựng.
Có hình thức kiểm điểm, phê bình, kỷ luật các cán bộ buông lỏng quản lý,
không theo dõi địa bàn dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn được phân
công, trường hợp phát hiện có yếu tố cấu thành tội phạm, chuyển ngay cho cơ
quan chức năng xử lý theo đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng bao
che, nể nang, dung túng.
Rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực xây
dựng và công tác quản lý cấp phép xây dựng; sửa đổi bổ sung các cơ chế đặc
thù, chú trọng các cơ chế linh hoạt để giải quyết những vấn đề trọng tâm, bức
xúc…
Ban hành đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực quản lý
xây dựng đô thị trên cơ sở các văn bản: Luật, Nghị định và nghiên cứu đề xuất
với chính phủ cho phép áp dụng một số cơ chế chính sách đặc thù với lĩnh vực
này./.

21


TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Luật xây dựng; Luật đất đai, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
- Luật dân sự năm 1995.
- Pháp lệnh về nhà ở năm 1991.
- Luật Giao thông đường bộ ngày 13/11/2008.
- Nghị đinh 11/2010/NĐ-CP ngày 24/02/2010, Quy định về quản lý và
bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
- Nghị định số 100/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của Chính phủ quy định về
quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, quy định
- Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2014 của Chính phủ về Về cấp
giấy phép xây dựng.
- Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26/02/2014 Về hành lang an toàn
lưới điện.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng quy
định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009
của Chính phủ;
- Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội; Nghị định số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội;
- Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/01/2010 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc Ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý việc
xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hà Nội.

22