Bộ câu hỏi ôn thi và đề thi
Luật Đất đai có đáp án
Câu 1: Hãy phân tích luận đề: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý”?
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các
lần sửa đổi bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và
2001. Luận đề đó vẫn tiếp tục được nhấn mạnh. Như sậy có thể thấy luận đề
này là phù hợp, đúng đắn thể hiện được “ý Đảng, lòng dân” về vấn đề đất đai.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân…” là nguyên tắc hiến định, được quy định tại
điều 17 – Hiếp pháp 1992 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn n ước tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng tr ời… cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà n ước, đều thuộc s ở h ữu toàn
dân”.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ s ở h ữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể
tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà n ước. Nhà n ước
ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có m ục đích
tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ là ph ương tiện để nhân dân th ực hiện
quyền chủ thẻ trong quan hệ s ở hữu tài sản thuọc s ở h ữu toàn dân nói chung
đất đai nói riêng.

Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn t ừ tính lịch
sử của đất đai nói riêng.
Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn t ừ tính lịch
sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ
nhân dân ta đã tốn bao công s ức, x ương máu m ới tạo lập và abỏ vệ được
vốn đất đai như ngày nay.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nh ư đã
khẳng định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước. Vì vậy
Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất
dự ở đất lièn hay ở lãnh hải, dự đất đang sử dụng hay đất chưa sử dụng đều

thuộc Nhà nước. Nhà nước có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm h ữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt.
Mục đích của quy định “Nhà nước thống nhất quản lý” là nhằm s ử dụng đất
đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà n ước thống nhất
quản lý đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là
hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị tr ường b ất động
sản.

Câu 2: Tại sao nhà nướ c Việt Nam qui định khung giá cho
từng loại đấ t? Nhằm mục đích gì? Quan điểm của anh, chị về
khung giá như thế nào trong điều kiện của nền kinh tế thị
trườ ng hiện nay?
Điều 12 – Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001
quy định “Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc
phương pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉnh, thành phố tr ực thuộc
Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình th ực tế tại địa
phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất”.
Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đích
của Nhà nước khi quy định khung giá cho t ừng loại đất.
Ngoài ra Nhà nước quy định khung giá cho t ừng loại đất còn vì các lý do cụ
thể sau đây:
– Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà n ước coi đất đai là hàng hoá
đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản.
– Tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết
kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà n ước.

Việc Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế t ừ các quan hệ kinh tế
gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép
thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng s ử dụng đất kết h ợp hai hồ
các lợi ích.
+ Giá đất hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất, là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong các trường h ợp sau:


– Do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên c ư số khung giá của chính phủ
và được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
– Do đánh giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
– Do thoả thuận về giá đất trong trường hợp chuyền quyền s ử dụng đất.
+ Nhà nước ta quy định khung giá cho t ừng loại đất vì:
– Nhằm thể hiện sự tập quản lý tập trung, thống nhất của nhà n ước đối v ới
đất đai thông qua công cụ tài chính.
– Đó là sự cụ thể hoá sự thừa nhận của nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc
biệt phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản. Việc nhà n ước s ử
dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền v ới đất đai
nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép th ực hiện quyền
bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hồ các lợi ích.
– Nhằm tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng
đất tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế – xã hội của việc sử dụng đất.
+ Mục đích mà việc nhà nước quy định khung giá cho t ừng loại đất là làm căn
cứ để.
– Tính thuế sử dụng đất
– Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất.
– Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
– Tính lệ phí chước bạ: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

– Tính tiền bồi dưỡng đối với người vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại
cho nhà nước.
+ Trong nền kinh tế thị trường nhà nước cần quy định khung giá vì.
Bước sang thời kỳ kinh tế thị trường, trong c ơ cấu kinh tế đã có s ự thay đổi
mạnh mẽ theo hướng kết hợp hài hồ công nông nghiệp – th ương mại – dịch
vụ phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước. Nhu cầu
tăng trưởng kinh tế cao cùng v ới sự gia tăng dân số đã gây ra sức ép to lớn
cho việc khai thác và sử dụng đất. Chưa bao giờ đòi hỏi s ử dụng đất đai có
hiệu quả tiết kiệm để phát huy được hết các thế mạnh về kinh tế – xã hội của
đất đai lại trở thành một yêu cầu bức xúc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về
kinh tế như trong giai đoạn hiện nay ở n ước ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất
yếu khách quan về nâng cao hiệu quả của quản lý nhà n ước về đất đai trong
nền kinh tế thị trường nước ta, hiến pháp 1992 đã khẳng định: “nhà n ước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định và theo luật pháp, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Và, công cụ tài chính mà cụ thể là


xác định khung giá thu tiền sử dụng đất là biện pháp quan trọng để nhà n ước
quản lý đất đai theo pháp luật.

Câu 3: Gia đình ông A là công ch ức ở tỉnh H được c ơ quan
cấp 01 gian nhà cấp bốn năm 2000, c ơ quan tiến hành thanh
lý nhà cho cán bộ công ch ức của c ơ quan, gia đình ông H nộp
tiền thanh lý. Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh H làm th ủ tục c ấp
giấy chứng nhận quyền s ở h ữu nhà và quyền s ử d ụng đất
cho gia đình ông A, đồng th ời thu 10 tri ệu đồng ti ền s ử d ụng
đất. Ông A không nộp, v ới lý do ông đã nộp ti ền thanh lý nhà
và đất cho c ơ quan? Hãy phân tích s ự việc trên?
– Cơ quan có quyền phân này cho cán bộ, công nhân viên của mình, nh ưng
không có thẩm quyền đất theo quy định của Luật đất đai năm 1993 (vì s ự việc

của gia đình ông A xảy ra năm 2000, khi đó ch ưa có Luật đất đai năm 2003).
Cơ quan của ông A cũng không có quyền thanh lý đất. Theo điều 4 nghị định
38 ngày 23/08/2000 của Chính phủ thì nhà n ước được thanh lý phải tr ước
ngày 05/07/1994 mới hợp lệ. Kể từ ngày 05/07/1994 sẽ áp dụng việc bán nhà
và quyền sử dụng đất cho người đang thuê theo nghị định 61/CP ban hành
ngày 09/07/1994. Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh H làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền s ử dụng đất cho gia đình ông A và
ông phải nộp khoản 1- Điều 33 (luật đất đai 2003) và khoản 1 – Điều 2 (Nghị
định 198/2004) về thu tiền sử dụng đất.

Câu 4: Điều 10 khoản 2 Luật đất đai 2004 qui định: “Nhà n ước
không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định
của Nhà nước cho ng ười khác s ử dụng trong quá trình th ực
hiện chính sách đất đai của Nhà n ước Việt Nam dân chủ cộng
hồ, Chính phủ cách mạng lâm th ời cộng hồ mi ền Nam Vi ệt
Nam và Nhà n ước CHXHCNVN”. Quan điểm của anh, chị về
qui định trên?
– Điều 4 – nghị định 181 (2004) đã cụ thể hoá luận đề trên nh ư sau:
“Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết
khiếu nại về việc đòi lại đất mà nhà nước đã giao cho ng ười s ử dụng theo
các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong các tr ường
hợp sau:
a. Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi th ực hiện cải cách ruộng đất ở
miền Bắc, chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm h ữu ruộng đất và các
hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam.


b. Miền Nam hiến tặng cho nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ
gia đình, cá nhân.
c. Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của điều lệ h ợp tác

xã nông nghiệp bậc cao.
d. Đất thổ cư mà nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở, đất ở và đất
vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang, ruộng đất đã bị thu hồi để
giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh
chấp ruộng đất.
đ. Đất đã chia cho người khác khi hưởng cuộc vận động san sẻ b ớt một phần
ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau
ngày giải phóng.
Luận đề trên vừa mang tính nguyên tắc vừa mang tính định h ướng. Quy định
này là cơ sở pháp lý khẳng định nhà n ước ta là chủ thể duy nhất có quyền
định đoạt đối với đất đai.
– Đồng thời nó cũng có ý nghĩa quan trọng đối với đời sống chính trị, kinh tế,
xã hội.
+ Thứ nhất: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình
trạng khiếu kiện về các tranh chấp quyền s ử dụng mang tính lịch s ử. Các
khiếu kiện đòi lại đất có ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống
kinh tế – xã hội. Vì vậy, việc quy định như vậy là hết s ức cần thiết để giải
quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay.
+ Thứ hai: Quy định trên là cơ sở để nắm vững số lượng, chất lượng s ự biến
động đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Nếu chấp nhận
việc đòi lại đất không nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp làm cho nhà nước có
thể quản lý hiệu quả mà sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác
quản lý tốn kém về thời gian, sức người và sức của.
+ Thứ ba: Quy trình này xuất phát từ bản chất của Nhà nước ta là, nhà n ước
của dân, do dân và vì dân. Nhà n ước quy định nh ư vậy nhằm cụ thể chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai phục vụ cho lợi ích của nhân dân lao động, bảo
vệ quyền lực của người sử dụng đất. Tuy nhiên quy định trên cũng có nh ững
điểm hạn chế riêng về tính lịch sử của đất đai, về chính sách ng ười có công
với cách mạng. Do đó, nhà nước cần bổ sung thêm một số văn bản m ới về
các vấn đề này để phát huy hiệu quả của công tác quản lý đất đai của Nhà

nước.


Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch s ử của
đất đai, về chính sách người có công với cách mạng. Thiết nghĩ s ự bổ sung
một số văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của
Luận đề đã nêu.

Câu 5: Hãy cho biết quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan h ệ
pháp luật hành chính hay quan hệ pháp luật dân s ự, cho ví dụ
minh hoạ?
– Quan hệ pháp luật đất đai vừa thuộc quan hệ pháp luật hành chính, v ừa
thuộc quan hệ pháp luật dân sự.
+ Quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan hệ đó pháp luật hành chính trong
trườ ng hợp các quan hệ đó phát sinh trên c ơ s ở quyết định hành chính về
giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích s ử dụng đất hay quyết định thu
hồi đất, quyết định xử lý các hành vi về phạm hành chính trong lĩnh v ực quản
lý và sử dụng đất đai, các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
về giải quyết tranh chấp đất đai.
Ví Dụ : Uỷ ban nhân dân Quận Đống Đa ra quyết định thu hồi đất mà các hộ
gia đình ở 2 bên đường Ngã Tư Sở để xây dựng Cầu Vượt.
+ Quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan hệ pháp luật dân s ự trong tr ường
hợp các quan hệ đó phát sinh trên hệ phát sinh liên quan đến quyền s ử dụng
đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, th ừa kế, thế
chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B.

Câu 6: Hãy cho biết các tr ường h ợp sau đây thu ộc đối t ượng
điều chỉnh của ngành luật đất đai hay không? giải thích tại
sao?

a. Trường hợp này vừa thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai v ừa thuộc
đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.
– Nó thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai thể hiện ở chỗ.
+ Trường hợp này thuộc nhóm thứ nhất trong đối t ượng điều chỉnh của luất
đất đai đó là nhóm quan hệ xã hội, phát sinh trong quá trình quản lý nhà n ước
về đất đai.
+ Theo quy định mà luật đất đai, biểu hiện của hình th ức tranh chấp th ường
dưới dạng.
– Tranh chấp đất đai có liên quan đến địa gi ới hành chính gi ữa các đơn vị
hành chính.


– Tranh chấp bãi bồi ven sông, ven biển để nuôi trồng thủy hải sản.
+ Theo điều 137 – Luật đất đai 2003 quy định: tranh chấp đất đai liên quan
đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do uỷ bản nhân dân của các đơn vị
có cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc
việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết d
được quy định: trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành
chính, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, ph ường, thị trấn thì do
chính phủ quyết định.
– Nó thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.
+ Đây là tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính gi ữa hai c ơ quan quản
lý hành chính nhà nước diễn ra trong quá trình các c ơ quan này đang th ực
hiện chức năng quản lý, hành chính nhà nước và nó thuộc nhóm th ứ nhất
trong đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.
+ Trình tự, thủ tục và quyết định giải quyết tranh chấp giữa 2 huyện A và B do
luật hành chính điều chỉnh.
b. Trường hợp này thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai vì nó thuộc
nhóm đối tượng điều chỉnh thứ 2 của luật đất đai là nhóm quan hệ xã hội phát
sinh trong quá trình sử dụng của các tổ ch ức, hộ gia đình, cá nhân. ở đây là

tranh chấp giữa hai tổ chức về việc sử dụng đất rừng sản xuất.
c. Trường hợp này không thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai mà
thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hôn nhân – gia đình và luật dân sự vì:
+ Theo luật hôn nhân gia đình.
– Điều 97 (chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng) quy định:
+ Quyền sử dụng đất riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.
+ Việc chia quyền sử dụng đất chung của v ợ chồng khi ly hôn được th ực hiện
như sau:
– Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất trồng
cây hàng năm, môi trường thủy sản chung với hộ gia đình, đất lâm nghiệp để
trồng rừng, đất ở thì chia đôi hoặc theo thỏa thuận và các bên.
– Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự.
-Điều 98:
+ Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của v ợ chồng thì được chia đôi
hoặc theo thoả thuận của các bên.
– Điều 99:


+ Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên thì khi ly hôn, nhà ở đó
vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà nh ưng phải chia cho bên kia một
phần giá trị nhà.
+ Theo Bộ luật dân sự 2005:
– Điều 219: Quy định về chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung.

Câu 7: Hãy nêu nh ững hành vi bị cấm trong Luật đất đai 2003,
cho ví dụ minh hoạ?
-Điều 15: Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn,
chiếm đất đai không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, vi phạm quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, huỷ hoại đất, không thực hiện

đúng quy định mà pháp luật khi sử dụng các quyền của ng ười sử dụng đất:
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của
người sử dụng đất. Nhà nước nghiêm cấm hành vi l ợi dụng ch ức vụ, quyền
hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm của ng ười có thẩm quyền
để làm trái các quy định về quản lý đất đai”.
– Ví dụ: Người sử dụng đất không có quyền tiêu huỷ đất đai, không có quyền
thay đổi mục đích sử dụng, không có quyền tự đặt ra các thủ tục chuyển
nhượng, chuyển đổi.

Câu 8: Phân tích s ự giống nhau và khác nhau gi ữa quy ết định
giao đất và h ợp đồng chuyển quyền s ử dụng đất?
– Quyết định giao đất: là quyết định bằng văn bản do c ơ quan nhà n ước có
thẩm quyền ban hành nhằm xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ ch ức,
hộ gia đình có đủ điều kiện sử dụng đất. Hợp đồng chuyển quyền s ử dụng
đất: là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và
nghĩa vụ của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. H ợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.
– So sánh:
+ Giống nhau: là cơ sở làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền s ử dụng đất.
+ Khác nhau:
Quyết định giao đất Hợp đồng chuyển quyển
SD đất
Về thẩm quyền Là quyết định hành chính do c ơ quan nhà n ước có thẩm
quyền về quản lý đất đai ra quyết định, là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và l ợi
ích của người sử dụng đất

Là hợp đồng diễn ra giữa các bên trên cơ s ở

bình đẳng, thoả thuận tự nguyện



Nội dung Do luật đất đai điều chỉnh
Bao gồm: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, loại đất và th ời
hạn sử dụng đất Do luật đất đai, và luật dân sự điều chỉnh.
Bao gồm: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các bên và nó chỉ có th ời
hạn theo thời hạn của quyết định giao đất và cho thuê đất
Hiệu lực Có hiệu lực trong vòng 15 ngày kể t ừ ngày ký Có thể có hiệu l ực
ngay sau khi ký kết hợp đồng hoặc sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Câu 9: Gia đình bà A s ử dụng 1000m2 đất nông nghi ệp trong
đô thị, nay diện tích đó được quy hoạch thành đất ở.
– Theo quy định tài khoản 3 và khoản 4 điều 36 – Luật đất đai năm 2003 về
chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bà A được tiếp tục sử dụng diện
tích đất đó.
– Theo khoản 2 – điều 6 (Nghị định 198/2004 về thu tiền s ử dụng đất quy
định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bà
A phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền s ử dụng đã
tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Câu 10: ở Việt Nam đất đai thuộc s ở h ữu toàn dân ( Đi ều 17
Hiến pháp 1992, Điều 5 Luật đất đai 2003) theo anh, ch ị s ở
h ữu toàn dân thì ng ười chủ s ở h ữu là ai? ch ủ s ở h ữu có m ấy
quyền năng pháp lý?
Theo từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là quyền chiếm gi ữ, s ử
dụng là định đoạt đối với tài sản của mình. Theo khoa học pháp lý, quyền s ở
hữu là tập hợp các quyền sử dụng, hưởng thụ, chuyển nh ượng, th ừa kế, cho
thuê, thuế chấp, quyền tặng cho, phá hủy thủ tiêu đối tượng s ở hữu theo luật
định. ở nước ta vấn đề sở hữu đất đai đã được quy định trong pháp luật. Hiến
pháp Việt Nam và luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai, r ừng núi, sông hồ…
đều thuộc sở hữu toàn dân”. Sở hữu toàn dân là toàn thể nhân dân đều có

quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Toàn thể nhân dân
chính là chủ sở hữu của đất đai. Nhưng vì những lý do đặc biệt mà th ực tiễn
và lịch sử, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho nhà n ước thống
nhất quản lý. Toàn dân là chủ thể của đất đai nh ưng toàn dân không thể
đứng ra thực hiện quyền sở hữu cụ thể mà cứ ng ười đại diện thay mặt nhân
dân thực hiện quyền này – đó là nhà n ước. Vì nhà n ước ta là nhà n ước của
dân, do dân, vì dân. Nhân dân chỉ được quyền s ử dụng đất còn quyền định
đoạt đối với đất đai thuộc về nhà nước.


Câu 11: Tại sao Nhà n ước Việt Nam qui định m ức s ử dụng
đất nông nghiệp đối v ới t ừng vùng? Hiện nay nhà n ước ta
khuyến khích phát triển kinh tế trang trại thì việc qui định h ạn
mức sử dụng đất có hạn chế gì không?
– Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc
nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Nhóm đất nông nghi ệp
gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất, đất r ừng
sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất
muối, đất trồng có phục vụ chăn nuôi, đất mặn nước để nuôi trồng thủy sản,
đất hợp tác xã giao cho hộ gia đình làm kinh tế gia đình, đất nông nghiệp
khác. Hạn mức sử dụng nông nghiệp là khoảng thời gian tối đa mà một hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức được phép sử dụng một diện tích đất nông nghiệp
nhất định vào mục đích nông nghiệp mà nhà nước giao.

– Luật đất đai 2003 quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vì nhiều lý do
khác nhau.
+ Thứ nhất, việc áp dụng hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích
cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho ng ười nông dân có
đất đai để sản xuất, thực hiện được chính sách của Đảng và nhà n ước ta là

người cày có ruộng”.
+ Thứ hai, chính sách này vừa mang tính kinh tế v ừa mang tính xã hội, thậm
chí còn mang một số chính trị to l ớn: Giải quyết h ợp lý chính sách h ạn m ức,
chúng ta vừa thúc đẩy được kinh tế nông thôn phát triển v ừa bảo đảm được
ổn định xã hội.
+ Thứ ba, nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục
tiêu, kinh tế, xã hội do nhà nước đề ra.
+ Thứ tư, đảm bảo cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất và nhằm
khắc phục tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, sang sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp.
+ Thứ năm, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát t ừ
những nguyên nhân như tình trạng d ư th ừa lao động trong nông nghiệp ở
nông thôn, môi trường quan giữa ruộng đất – dân số – lao động tr ở nên hết
sức căng thẳng. Đa số nông dân, thu nhập của họ chỉ đủ trang trải cho nh ững


nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu t ư thêm cho sản xuất
nông nghiệp trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu t ư vào các lĩnh
vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách này là cần thiết.
– Trong điều kiện hiện nay, nhà nước ta đang khuyến khích phát triển trang
trải những việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vẫn rất cần thíêt
nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển, sản xuất, m ở rộng quy mô
và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm
nông nghiệp. Đồng thời còn đảm bảo cho việc sử dụng đất tiết kiệm, h ợp lý
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước đề ra.

Câu 12: Gia đình ông A là công ch ức Nhà n ước, năm 1990
gia đình ông nhận chuyển nh ượng một th ửa đất tr ồng lúa di ện
tích 500m2 của một hộ gia đình nông dân ở ngoại thành Hà

Nội, nhưng chưa sang tên ch ước bạ. năm 2004, diện tích đó
được qui hoạch thành đất ở?
Hỏi: Gia đình ông A có được tiếp tục sử dụng đất trồng lúa hiện nay chuyển
thành đất ở không? Tại sao?
Việc nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa của ông A chiếm ra vào năm
1999 và được điều chỉnh bởi Luật đất đai 1993 ông A ch ưa sang tên ch ước
bạ tức là việc nhận chuyển nhượng của ông A ch ưa được c ơ quan nhà n ước
có thẩm quyền cho phép mà mới chỉ là h ợp đồng thoả thuận gi ữa ông v ới
người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của ông A là trái pháp
luật, đến năm 2004, diện tích đất đó được quy hoạch thành đất ở (đang là
thời điểm Luật đất đai năm 2003 đã có hiệu lực). Theo khoản 3 – Điều 103
Nghị định 181/2004 qui định: hộ gia đình, cá nhân, không tr ực tiếp sản xuất
nông nghiệp không được nhận chuyển nh ượng, nhận tặng cho quyền s ử
dụng đất chuyên trồng lúa nước đã được quy hoạch thành đất ở. Gia đình
ông A là công chức nhà nước tức là không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
nên việc ông nhận chuyển nhượng là sai. Và ông không được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Do đó gia đình ông A không được tiếp tục
sử dụng diện tích đất ở đó.

Câu 13: Quyền và nghĩa vụ của ng ười s ử dụng đất được quy
định trong Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 nh ư thế nào?
Trên th ực tế việc th ực hiện các quyền và ngh ĩa vụ có b ất c ập
gì?


+ Luật đất đai 1993 quy định.
– Điều 73. Người sử dụng đất có những quyền sau đây
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao
3. Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và pháp luật.

4. Hưởng các lợi ích cho công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang
lại.
5. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.
6. Được nhà nước bảo vệ khi bị người khắc xâm phạm đến quyền s ử dụng
đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất đai bị thu hồi.
7. Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của
pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất.
8. Được quyền khiếu nại, tố cáo về nh ững hành vi vi phạm quyền s ử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Điều 79: Người sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được
quy định, khi giao đất.
2. Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh l ợi của đất.
3. Tuân theo những quy định về bảo vệ môi tr ường, không làm tổn hại đến l ợi
ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
4. Nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính
theo quy định pháp luật.
5. Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật.
6. Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình.
7. Giao lại đất khi nhà nước cú quyết định thu hồi.
+ Luật đất đai 2003 quy định.
– Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
3. Hưởng các lợi thế do công trình của nhà n ước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất, bồi bổ
đất nông nghiệp.
5. Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền s ử dụng
đất hợp pháp của mình.



6. Khiếu nại, tố cáo, kh ởi kiện về những hành vi vi phạm quyền s ử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền s ử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi tr ường, không làm tổn hại đến l ợi
ích hợp pháp cho người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi nhà nước cú quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
+ Trên thực tế việc thực hiện quyền và nghĩa vụ có bất cập ở chỗ quyền
được sử dụng vượt giới hạn mà pháp luật cho phép còn nghĩa vụ thì không
được thực hiện đầy đủ. Bất cập nông nghiệp cho các nguyên nhân.
– Trình độ nhận thức về pháp luật đất đai của người dân còn kém.
– Do sự ảnh hưởng của sự phát triển của nền kinh tế thị trường.
– Do nội dung luật đất đai còn yếu và thiếu mang tính chung chung, khó hiểu.

Câu 14: Căn c ứ để phân loại đất theo Luật đất đai năm 2003
là gì? Theo anh, chị cách phân lo ại nh ư v ậy đã phù h ợp v ới
điều kiện ở Việt Nam chưa.
– Điều 13 – Luật đất đai 2003 quy định.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp
3. Nhóm đất chưa sử dụng
– Cách phân loại như vậy chưa thật sự phù h ợp v ới điều kiện ở Việt Nam.
Nước ta trong thời kỳ quá độ có sự đan xen, chuyển giao gi ữa cái…. và còn
mới nên giữa các loạiđất có sự đan xen, ranh gi ới không rõ ràng. Do đó,
chúng ta cần phân loại đất cụ thể hơn và sự phân biệt rõ ràng gi ữa các loại
đất.


Câu 15: V ợ chồng ông A và bà C có 4 con, hai ng ười con đã
định cư ơ nước ngoài, hai ng ười con ở trong n ước cùng s ử
dụng chung v ới v ợ chồng ông là 18.000m2, đất nông nghi ệp.
Mảnh đất trên do ông A đứng tên chủ hộ, năm 1996 ông A
mất, bà C làm thủ tục sang tên bà là chủ hộ. Năm 1997, bà
sang tên cho con trai l ớn là anh T v ới diện tích là 7/500m2
đất, con trai th ứ hai là K s ử dụng chung v ới bà là 10.500m2.
Năm 2002 bà C chuyển về ở v ới T và mu ốn l ấy b ớt m ột ph ần
đất do anh K s ử dụng cho anh T, nh ưng anh K không đồng ý
và đòi chia th ừa kế quyền s ử dụng đất, Bà C g ửi đơn ki ện lên
Toà án.
Theo anh (chị) vụ việc trên sẽ được giải quyết nh ư thế nào theo quy định của
luật đất đai hiện hành?
Theo quy định của Luật đất đai 2003 nếu bà C đã sang tên làm thủ tục sang
tên hợp pháp cho anh K có quyền s ử dụng 10,500m2 mà anh K đã s ử d ụng
ổn định lâu dài và không có tranh chấp v ới anh T thì bà C sẽ không có quyền
đòi lại 10.500m2 mà bà và anh K s ử dụng chung. Còn trong tr ường h ợp
mảnh đất ấy vẫn do bà đứng tên thì bà có toàn quyền đối với mảnh đất ấy và
K sẽ không được quyền đòi chia thừa quyền kế quyền sử dụng đất.


Câu 16: Quy hoạch s ử dụng đất là gì? Anh, chị có nhận xét gì
về việc lập và thực hiện quy hoạch s ử dụng đất hiện nay?
– Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bố đất đai cụ thể về số lượng,
chất lượng, vị trí, không gian… cho các mục tiêu kinh tế – xã hội. Quy hoạch
sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, bởi vì kế hoạch
sử dụng đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch. Quy hoạch s ử dụng được
lập cho thời hạn 10 năm phù hợp v ới chiến l ược phát triển kinh tế – xã h ội
của cả nước. Kỳ quy hoạch sử dụng đát trong phạm vi cả n ước là 5 năm.
Nguyên tắc lập quy hoạch phải công khai, dân chủ, c ơ quan tổ ch ức lập quy
hoạch sử dụng đất phải tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong vùng
quy hoạch. Việc lập quy hoạch còn phải tuân theo các nguyên tắc khác quy
định tại điều 21 – luật Đất đai 2003 (tính phù h ợp, tính khả thi, tính tiết ki ệm,
hiệu quả). Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng bao gồm: chiến l ược, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế – xã hội quốc phòng an ninh của cả nước, quy
hoạch phát triển của các ngành và các địa ph ương, kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội và nhu cầu của thị trường, hiện trạng s ử dụng đất và nhu cầu s ử
dụng đất, định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan


đến việc sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Về
thẩm quyền sử dụng đất cho nước, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đát của địa phương; UBND cấp huyện thuộc tính lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đát mà địa phương mình, UBND xã không thuộc
khu vực phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch (xã thuộc khu v ực nông thôn) thì
tổ chức, thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất trong địa ph ương mình. Về
thẩm quyền, Quốc hội, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước do chính phủ trình; chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch s ử dụng
đất cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch s ử dụng đất của
cấp dưới, trực tiếp UBND cấp huyện xét quy hoạch, kế hoạch s ử dụng đất
của xã tại vùng nông thôn. Nội dung quy hoạch s ử dụng đất gồm: điều tra,

nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện
trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai, xác định phương hướng, mục
tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, xác định diện tích các loại đất phân bố cho
nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, xác định di ện tích
đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, d ự án, xác định các biện pháp
sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường, giải phóng tổ ch ức th ực
hiện quy hoạch sử dụng đất.
Thực trạng quy hoạch đất đai đang là vấn đề nổi cộm ở nước ta. B ởi vì th ực
tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả n ước có
tới 9 viện quy hoạch chuyên trách, hàng năm công ty t ư vấn v ừa thiết kế công
trình, vừa quy hoạch) chưa sát th ực tế, thiếu tính khả thi. Nhìn chung công
tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu ch ức
năng mà chưa có tính toán cao cho s ử dụng đất có hiệu quả. Th ời gian th ực
hiện quy hoạch còn chưa rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu qủa quản lý thấp.
Quy hoạch chi tiết cho quận, huyện, thị xã, xã, ph ường đến nay nhiều địa
phương chưa làm. Do đó, công tác quy hoạch chưa tr ở thành công cụ quản
lý thực sự có hiệu quả.

Câu 17: Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy ch ứng nhận quy ền
sử dụng đất đượ c qui hoạch trong Luật đất đai 2003 nh ư th ế
nào? Anh, chị có nhận xét gì về việc cấp giấy ch ứng nh ận
quyền sử dụng đất ở địa ph ương mình?
– Điều 52 – Luật đất đai 2003 về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền s ử
dụng đất quy hoạch.


1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trong cương cấp giấy ch ứng nhận và
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định c ư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tr ừ tr ường h ợp quy định tại khoản
2 điều này.

2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy ch ứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, ng ười Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy ch ứng nhận quyền s ử dụng đất quy
hoạch tại khoản 1 điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng
cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy ch ứng nhận s ử
dụng đất.
– Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a. Người xin cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất nộp hồ s ơ tại văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất,trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông
thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất thì nộp hồ s ơ tại UBND xã
nơi có đất để chuyển cho văn phòng, đăng ký quyền sử dụng đất.
b. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy ch ứng
nhận quyền sử dụng đất giấy tờ về: quyền sử dụng đất quy hoạch tại các
khoản 1, 2 và 5 điều của Luật đất đai 2003 (nếu có), văn bản uỷ quyền xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
– Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến
độ chậm, năm 2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số 4.547.000 hộ s ử
dụng đất đô thị được cấy giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất 14% tổng số.
Qua thực tế đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tình phía Nam trong tổng
số 100% nhà đất được đền bù chỉ 30% là có giấy chứng nhận quyền s ử dụng
đất. Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất vẫn còn nhiều
hạn chế, bất cập. Có rất nhiều người dân không muốn nhận giấy ch ứng nhận
quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã do số tiền thuế về đất đai mà họ phải
nộp là quá lớn.

Câu 18: Ông A có diện tích đất ở là 250m2, năm 2000 ông
chuyển nh ượng diện tích đất trên cho ng ười khác để vào Nam
sinh sống, UBND xã yêu cầu ông A phải nộp 3 tri ệu đồng ti ền
lệ phí đất?

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình th ức chuyển quyền s ử dụng đất


theo quy định mà bộ luật DS và pháp luật về đất đai, theo đó bên chuyển
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ng ười được
chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng trả tiền cho ng ười chuyển
nhượng.
a.Việc UBND xã thu 3 triệu đồng của ông A là sai v ỡ chì có UBND huyện m ới
có thẩm quyền thu 3 triệu đồng của ông A.
b. Theo quy định của pháp luật đất đai, ông A phải nộp thuế chuyển nh ượng
quyền sử dụng đất bằng tỉ lệ phần trăm trên trị giá đất chuyển quyền sử dụng.
c. Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi
có đủ các điều kiện.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản
theo mẫu do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành, đối t ượng của h ợp pháp.
+ Chủ thể hợp đồng hợp pháp.
– Người chuyển nhượng có giấy chuyển nh ượng quyền s ử dụng đất và được
phép chuyển nhượng.
– Người được chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng.

Câu 19: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý nhà n ước
về đất đai theo Luật đất đai 2003? theo anh, chị nội dung
quản lý nào quan trọng nhất? Tại sao?
+ Điều 6 – Luật đát đai 2003 quy định nội dung quản lý nhà n ước về đất đai
bao gồm:
a. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý s ử dụng đất và tổ
chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, nó là c ơ s ở pháp lý trong
quy trình quản lý nhà nước về đất đai.
b. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ s ơ địa gi ới hành chính, lập

bản đồ hành chính.
Địa giới hành chính là sự phân định về ranh gi ới đất đai trên th ực địa gi ữa
các tỉnh, huyện, xã với nhau theo thẩm quyền quản lý. Hồ s ơ địa gi ới hành
chính là hồ sơ phục vụ quản lý, nhà nước đối với gia đình địa gi ới hành
chính. Bản đồ hành chính là bản đồ thẻ hiện ranh gi ới các đơn vị hành chính
và yếu tố địa lý, địa hình có liên quan đến mốc địa gi ới hành chính.
c. “Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất”.
Các hoạt động khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất trên là nh ững việc
làm hết sức quan trọng, nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai,


đặc biệt trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất. Bản đồ
địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập
theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, đựoc c ơ quan nhà n ước có th ẩm
quyền xác nhận. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân
bố các loại đất đai một thời điểm xác định được lập theo đơn vị hành chính.
d. “Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất”; quy hoạch s ử dụng đất là s ự
tính toán phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian…
cho các mục tiêu kinh tế – xã hội. Quy hoạch s ử dụng đất bao gi ờ cũng gắn
với kế hoạch sử dụng đất, bởi vì kế hoạch sử dụng đất là biên pháp để th ực
hiện quy hoạch.
e. “Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích s ử dụng
đất”.
Giao đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao
trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân s ử
dụng đất. Thuê đất là nhà nước trực tiếp cho ng ười có nhu cầu s ử dụng đất
được thuê đất có nhu cầu sử dụng đất đựơc thuê đất theo thời hạn và theo
mục đích mà nhà nước quy định. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang s ử
dụng có thể chuyển mục đích sử dụng từ đất này sang đất khác. Thu hồi đất

là việc nhà nước ra quyết định hành chính để nhân dân xã, ph ường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật đất đai.
f. “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”.
g. “Thống kê, kiểm kê đất đai”.
h. “Quản lý tài chính về đất đai”.
i. “Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị tr ường bất
động sản”
k. “Quản lý giám sát việc thực hiện và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
l. “thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đaivà
xử lý vi phạm luật về đất”.
m. “Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai”
* Nội dung: “Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, s ử dụng
đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó” là quan trọng nhất vì:
– Các văn bản pháp luật là nơi các đường lối chính sách đất đai của Đảng
được quy phạm hoá, pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà


nước về đất đai và hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không
thể không chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.
– Nó là cơ sở pháp lý trong quá trình quản lý nhà n ước về đất đai và chi phối,
ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
– Nó góp phần ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai.

Câu 20: Phân tích mối quan hệ gi ữa ngành luật đất đai và
ngành luật dân sự? Cho ví dụ minh hoạ?
+ Luật ĐĐ: là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt nam, là
tổng thể các quy phạm pháp luật đất dai do nhà n ước ban hành nhằm đìeu
chỉnh các quan hệ XH phát sinh, trong quá trình quản lý NN về ĐĐ và quan
hệ xã hội phát sinh trong quá trình s ử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Luật dân s ự: là
ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các
quy phạm pháp luật điều kiện các quan hệ tài sản và các quan hệ nhân thân.
+ Như vậy giữa hai ngành luật này có mối quan hệ đan xen v ới nhau.
– Chế định quyền sở hữu của hai ngành luật đều được hiến pháp và Bộ luật
dân sự ghi nhận, song chế định và quyền s ở h ữu đối v ới đất đai lại là một
quyền đặc biệt (chỉ nhà nứoc mới có) còn quyền sở hữu về tài sản được quy
định trong Bộ luật dân sự lại chuyển nh ượng cho, tặng, một cách t ự do (VD:
người dân không có người huỷ hoại đất đai nhưng họ lại có quyền tiêu hủy
các tài sản khác thuộc sở hữu của mình nh ư xe máy, ô tô, đồ dùng gia
đình…).
– Tài sản đất đai khi được NN cho phép chuyển quyền s ử dụng t ừ chủ s ử
dụng đất này sang SD đất khác thì thủ tục chuyển quyền s ử dụng đất là một
hình thức hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự, nhưng thi th ực hiện
các thủ tục chủ SD đất phải tuân theo các quy định của PL đất đai (VD: anh A
muốn chuyển nhượng quyền SD cho anh B thì phải lập hồ sơ chuyển nh ượng
quyền SD đất theo thoả thuận mà 2 bên. Trình t ự, thủ tục chuyển nh ượng
giữa hai bên phải thực hiện đúng quy định mà PL đất đai về chuyền nh ượng
quyền SD đất).
– Hai ngành luật DS và luật Đất đai đều có chung phương pháp điều chỉnh là
phương pháp thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp
dụng bị hạn chế bởi ý chí của NN – chủ sử dụng đất chỉ được thoả thuận
trong phạm NN cho phép. Tuy nhiên trên th ực tế do s ự vận động của nền
kinh tế thị trường, một số quan hệ đất đai chuyển dần thành quan hệ dân s ự


do NN đang dân sự hoá các quan hệ pháp luật đất đai. (VD: h ợp đồng
chuyển quyền, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền s ử dụng
đất…).


Câu 21: Việc quy hoạch khung giá cho t ừng loại đất của NN
nhằm mục đích gì? anh, chị có bình luận gì về khung giá đất
đai?
a. Quyết định này là sai vì theo quy định tại điều 37 – luật đất đai 2003 thì chỉ
có UBND tỉnh mới có thẩm quyền cho tổ ch ức thuê đất để d ựng c ơ s ở phục
vụ cho việc sản xuất, KD.
b. Quyết định này là sai vì theo quy định tại điều 37 – luật đất đai 2003 thì chỉ
có UBND cấp tỉnh mưói có thẩm quyền cho tổ chức thuê đất.
c. Quyết định này là đúng (theo quy định tại điều 37 – luật đất đai 2003).
d. Quyết định này là sai vì theo quy định mà điều 37 – Luật đất đai 2003 thì
chỉ có UBND tỉnh mới có thẩm quyền cho tổ chức n ước ngoàicó ch ức năng
ngoại giao thuê đất để xây dựng sở làm việc.

Câu 22: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được qui
định trong Luật đất đai năm 2003 nh ư thế nào? anh chị có
nhận xét gì về việc giải quyết các tranh chấp đất đai hiện nay?
+ Điều 136 -Luật đất đai 2003 qui định.
Tranh chấp đất đai đã được hồ giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một
bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết nh ư sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy ch ứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều
50 của Luật này và tranh chấp tài sản gắn liền v ới đất thì do Toà án nhân
dân giải quyết.
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy t ờ quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của luật này được giải quýet nh ư sau:
a. Trường hợp chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương s ự không đồng ý v ới quyết
định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND tỉnh, thành phố
thuộc TW là quyết định giải quyết mỗi vùng.



b. Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuôc TW giảiquyết lần đầu mà
một bên hoặc có bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đồng bộ trưởng bộ tài nguyên và môi tr ường, QĐ mà Bộ
trưở ng Bộ tàinguyên và môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
– Điều 37 – luật đất đai 2003 quy định:
1. Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do
UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt
được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa gi ới hành chính thì
thẩm quyền giải quyết đựoc quy định như sau:
a. Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh,
TP trực thuộc trung ương thì do QH quyết định.
b. Trường hợp tranh chấp có liên quan đến địa gi ới của đơn vị hành chính
quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn do CP quyết định.
2. Bộ TN và MT, cơ quan quản lý đất đai mà tỉnh, TP trực thuộc TW, huyện,
quận, thị xã, TP thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và
phối hợp với cơ quan NN có thẩm quyền để giải quyết các tranh chấp đất đai
có liên quan địa giới hành chính.
+ Thực tiễn giải quyết tranh chấp đát đai hiện nay còn có nhiều bất cập, hạn
chế. Nhiều tranh chấp đát đã không được giải quyết một cách thoả đáng và
hầu hết các cơ quan NN có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đều
lúng túng, khó khăn khi giải quyết các tranh chấp ph ức tạp. Điều này do trình
độ năng lực chuyên môn về quản lý đất đai của cán bộ, công chức trong c ơ
quan quản lý NN về đát đai còn yếu, và thiếu. Đồng th ời, PL về đất đai của
nước ta còn chung chung, khó hiểu nên khó áp dụng trong th ực tế đời sống.

Câu 23: Gia đình ông D hiện đang sinh sống t ại tỉnh 11 n ăm
1990, gia đình ông khai hoang được 5ha đất hoang hoá và
đưa vào sản xuất nông nghiệp. Tháng 8 năm 2004, UBND

tỉnh H ra quyết định thu hồi, sau đó giao cho bộ quốc phòng
xâyd ựng nhà ở cho cán bộ quân đội, nh ưng không đền bù mà
chỉ đượ c hỗ tr ợ công khai phá là 25.000đ/m2 v ới ký do đát
khai hoang trên sử dụng không h ợp pháp?
Hãy phân tích sự việc trên và nêu rõ h ướng giải quyết?
Việc UBND tỉnh H ra quyết định thu hồi 5ha do gia đình ông khai hoang cho
thấy sự yếu kém trong công tác quản lý đất dai của UBND tỉnh H, luật đất đai
2003 không có quy định về khai hoang, phục hóa. Do đó việc gia đình sản


xuất NN là trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp vì vậy việc UBND tỉnh H ra
quyết định thu hồi, sau đó giao cho Bộ quốc phòng XD nhà ở cho cán bộ
quân đội, nhưng không đền bù mà chỉ hỗ trợ công khai phá là 25.000đ/m2 là
hoàn toàn đúng.

Câu 24: Hãy phân tích công cụ tài chính trong hoạt động
quản lý NN về đát đai? theo anh, chị trong đi ều kiện hiện nay
NN ta nên s ử dụng công cụ nào để quản lý đất đai cho hi ệu
quả nhất?
+ Sử dụng công cụ tài chính trong QLNN về đất đai là việcu NN s ử dụng phối
hợp các lợi ích KTế từ các mối quan hệ KT gắn v ới đất đai được tác động
đến các chủ thể SD đất để đạt được mục đích quản lý tài chính là công cụ
quản lý quan trọng họ cho phép th ực hiện quyền bình đẳng gi ữa các đối
tượng sử dụng đất, kết hợp hài hồ các lợi ích kinh tế.
Các công cụ TC chủ yếu được sử dụng trong QL đất đai hiện nay bao gồm:
* Thuế: Là công cụ tài chính được sử dụng rộng rãi trong công tác quản lý NN
đất đai. Theo luật đất đai hiện hành NN sử dụng các loại thuế sau:
+ Thuế sử dụng đất NNghiệp.
+Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Thuế nhà đất.

* Lệ phí địa chính: là khoản ng ười s ử dụng đất phải nộp khi được c ơ quan
NN phục vụ các công việc về địa chính (dịch vụ hành chính công trong l ĩnh
vực đát đai), đó là khi được cấp giấy chứng nhận quyền SD đất, trích lục hồ
sơ địa chính, chứng nhận biến động về đất đai.
* Giá quyền sử dụng đất: đất có giá trị nghĩa là nhà nước đã th ừa nhận đất
đai là hàng hoá được phép lưu thông trên thị tr ường, giá đất là c ơ s ở để tính
các loại thuế, lệ phí, phí và thu tiền s ử dụng đất, tiền thuê đất… chính phủ đã
quy định khung giá cụ thể phù hợp v ới tình hình thực tế đối v ới các loại đất
đai địa phương mình. Tuy nhiên, trong các quy định về cách tính giá các loại
đất hiện nay còn có những điểm chưa phù hợp với thực tế. th ường các loại
thấp hơn giá trị thị trường rất nhiều làm giảm hiệu l ực của công cụ giá cả và
PS nhiều tiêu cực, NN cần phải sớm bổ sung hoàn thiện các quy định về
thuế, lệ phí, và giá đất, để bảo đảm cơ sở khoa học vững chắc cho việc SD.

Câu 25: Thị tr ường bất động sản là gì? nh ững loại đất nàoa
được tham gia thị tr ường bất động sản? anh, chị có nh ận xét
gì về thị trường BĐS ở nước ta hiện nay?


+ Theo quy định của Bộ luật dân sự BĐS là những tài sản không ch ờ đợi
được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình gắn liền với đát và các tài sản
là thị trường trong đó có mối quan hệ gi ữa các bên giao dịch khi chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp… các quan hệ
trong thị trường BĐS là quan hệ th ương l ượng, bình đẳng d ưới hình th ức
hợp đồng trên cơ sở các quy định mà pháp luật dân s ự. Tuy nhiên, quyền SD
đất là một loại hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý của NN. NN quy định cụ thể
những loại đất được tham gia thị trường BĐS gồm:
– Đất nông nghiệp được NN giao cho hộ gia đình, cá nhân…
– Đất NN do hộ gia đình đang sử dụng ổn định vào mục đích NN đx d được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất NN được Nhà nước giao có thu tiền cho tổ chức KT, ng ười Việt Nam
định cư ở nước ngoài.
– Đất NN mà Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả th ời
gian thuê.
– Đất ở.
– Đất phi NN, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh
do NNước giao có thu tiền có Nhà n ước cho thuê đã trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê và các loại đất khác mà ng ười s ử dụng đựoc phép chuyển
quyền.
* Hiện nay thị trường BĐS ở nước ta vẫn là thị tr ường phi chính quy. Việc
mua bán trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dưới các hình thức viết trao
tay mà không có xác nhận của chính quyền s ở tại ở cả thành thị và nông thôn
và cả ở những nơi quy hoạch, đang ở quy hoạch và còn ch ưa quy hoạch.
Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền SD đát làm cho các chủ s ử dụng đất
không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền s ử dụng đất.
Do đó hình thức chuyển nhượng này đẩy nh ững yếu tố rủi ro mà NN không
thể kiểm soát nổi, dẫn tới tình trạng đang phát triển t ự phát, giao dịch ngầm,
phi chính quy về BĐS, phát triển theo hướng dẫn và thiếu lành mạnh gây
thất thu lớn cho ngân sách NN, đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp dẫn tới
khiếu kiện, nhất là khiếu kiện trong việc bồi th ường thiệt hại khi NN thu hồi
đất. Trong quá trình vận động để đạt được những kết quả h ữu hiệu mà các
chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiếu một yếu tố hết s ức c ơ bản là
vấn đề thông tin thị trường BĐS như: thông tin về quy hoạch về giao đất, thu
hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, vì s ự thay đổi


chính sách của NN đã làm cho các quan hệ cung cầu, biến động mạnh tạo ra
các “cơn sốt” về đất trong đó có cả những “cơn sốt ảo” về đất.

Câu 26: Năm 1979 gia đình ông A được c ơ quan B phân cho

một gian nhà cấp bốn diện tích 40m2. N ăm 1996, c ơ quan B
tiến thành thanh lý nhà và đất cho các hộ gia đình đang ở,
ông A đã trả toàn bộ tiền thanh lý cho c ơ quan B. Tháng 8
năm 2004, UBND thành phố H (đô thị đặc biệt) tiến hành giải
toả khu nhà ông A đang ở, đồng th ời lên ph ương án đền bù
cho mỗi m2 đất ở đó có giấy t ờ hợp lệ là 13.000.000đ, trong
khi đó giá chuyển nh ượng trên thị tr ường ở vị trí nhà ông A t ại
th ời điểm cú quyết định thu hồi đất và đền bù là 50.000.000 đ
trên một m2, ông A và một số gia đình không đồng ý v ới m ức
đền bù trên.
Theo anh, chị giá đền bù như vậy đã thoả đáng ch ưa? ý kiến của anh, chị
như thế nào về việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay?
Ông A phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
+ Điều 105 – Luật đất đai 2003 quy định
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây”
1. Được cấp giấy CNQSDĐ
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của nhà n ước về bảo vệ cải tạo đất nông
nghiệp.
4. ĐượcNhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Được NN bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền s ử dụng đất h ợp
pháp của mình.
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi, vi phạm quyền s ử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Điều 107 – Luật đất đai 2003 quy định
Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới đất thửa và chiều cao trên
không, bảo vệ các công trình công cộng trong bóng đất và tuân theo các quy
định khác của PL.

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền s ử dụng đất, thế


chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của páp luật
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi tr ường không làm tổn hại đến l ợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi NN cú quyết định thu hồi đất hoặc khi hết th ời hạn s ử dụng
đất.
+ Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ng ười s ử dụng đất
còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu xem xét. Ng ười s ử dụng đất nhiều khi còn
chưa sử dụng hết quyền năng của mình. Ví dụ như: quyền chuyển đổi đất
nông nghiệp. Các hộ nông nghiệp ít khi quan tâm đến việc chuyển đổi để đầu
tư sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng ng ười s ử dụng đất
thực hiện các quyền của mình không trình t ự thủ tục quy định (VD: chuyển
nhượng ngầm quyền SDĐ…) người sử dụng đất vẫn còn có sự vi phạm về
nghĩa vụ. Tình trạng lấn chiếm đất “nhảy dù” xuống các diện tích ch ưa s ử
dụng khá phổ biến. Người sử dụng đất do nguyên nhân khác mà ch ưa th ực
hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đát khi bị tịch
thu.

Câu 27: Ng ười SD đất phải th ực hiện nh ững ngh ĩa vụ tài
chính đôí v ới NN? mục đích của qui định về nghĩa vụ tài chính
là gì?
+ người SD đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với NN gồm:
– Tiền SD đất khi được NN giao đất.

– Tiền SD đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
– Lệ phí địa chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trích lục hồ s ơ
chính…
– Thuế
+ Thuế sử dụng đất Nông nghiệp
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Thuế SD đất
– Mục đích của việc quy định nghĩa vụ tài chính:
+ Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ QLNN về đất đai.
+Tác động vào ý thức người SD đất để họ SD tiết kiệm có hiệu quả.