LUẬN VĂN:

Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện
Hòa Vang thành phố Đà Nẵng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
không có quá trình lao động nào diễn ra và không có sự tồn tại của xã hội loài người. Không
những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội
càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã
làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Điều này
đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất
đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà còn phát sinh nhiều vấn đề
khác về môi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện,
thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái
định cư, khu công nghiệp mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác
hiệu quả thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích khác
nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng, văn hoá xã hội,
nếu muốn thực hiện phải đền bù giải toả... Việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất là hệ thống các giải pháp kinh tế, pháp lý trong quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp
lý quỹ đất và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân đúng mục tiêu và phù hợp
với điều kiện của từng địa phương.
Huyện Hoà Vang có tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, là huyện ngoại thành
duy nhất của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt về đời sống
kinh tế-xã hội và bảo vệ môi trường. Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp,
nông thôn và đô thị hoá diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành khu công
nghiệp vừa và nhỏ, khu tái định cư, công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh

những vấn đề phức tạp nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông dân mất đất
sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp. Mặt
khác, đất đai manh mún việc hình thành những vùng sản xuất tập trung, chuyên môn hoá
gặp khó khăn trở ngại, huỷ hoại đất ngày càng phổ biến, tâm lý sử dụng đất của người


dân chưa thực sự ổn định, hạn mức đất giao không phù hợp, xu hướng đầu cơ đất gia
tăng, người dân ở vùng núi thiếu đất sản xuất, trong khi đó Ban quản lý rừng được giao
diện tích lớn nhưng sử dụng kém hiệu quả, các chủ đầu tư được giao đất sử dụng không
hết, không kịp thời điều chỉnh quy hoạch dẫn tới quy hoạch "treo”, dự án “treo”.
Sau khi Luật Đất đai được ban hành vào năm 2003, thì cũng đã ra một số Nghị định
như: Nghị định 181/2003/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và một số các Nghị định khác
của Chính phủ, các Quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính liên quan
đến đất đai nhưng vẫn còn những bất cập trong thực tế. Do đó, nhằm khắc phục những hạn
chế nêu trên, đề ra một số giải pháp kinh tế, pháp lý đồng bộ và phù hợp với địa phương để
quản lý quỹ đất trên địa bàn một cách có hiệu quả, vấn đề “Thực thi quyền sử dụng đất ở
Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên
ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu luận văn
Vấn đề giao quyền sử dụng đất đai được chú trọng cùng với Luật Đất đai năm 1987
và thúc đẩy nhanh hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi vào năm 1993 đã trở thành tâm điểm
của cải cách kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là mới quan trọng nhất hướng đến
việc hoàn thành quá trình cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay công tác quy hoạch sử
dụng đất chưa được triển khai trên địa bàn huyện Hoà Vang nên phần lớn đất đai trên địa
bàn chưa được sử dụng, bảo vệ hợp lý, hiệu quả kinh tế chưa cao, công tác quản lý nhà nước
còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, vấn đề nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công
nhận quyền sử dụng đất chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống trên tất cả các mặt kinh
tế - xã hội - quốc phòng - an ninh trong tiến trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích

Đề xuất những quan điểm, hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội và pháp lý trong
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng, quản lý đất, phân bổ hợp lý quỹ đất, giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất cho các mục đích phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, tạo ra
những điều kiện cần thiết để tổ chức sử dụng đất có hiệu quả cao, tránh sự chồng chéo gây
lãng phí quỹ đất, tránh được sự tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ sự cân bằng
sinh thái, môi trường sống, kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội và gây điểm nóng về
chính trị ở địa phương.


3.2. Nhiệm vụ
Tìm hiểu thực trạng về thực thi quyền sử dụng đất, thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là
công tác quy hoạch, kế hoạch phân bổ sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà Vang, chỉ rõ những kết quả đạt
được và những hạn chế gây ra những áp lực lớn đối với đất đai, đồng thời chỉ rõ những tiềm
năng đất đai, nhằm quản lý và phân bổ quỹ đất đai vào các mục đích sử một cách có hiệu
quả nhất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử đất ở huyện Hòa Vang giai đoạn 2000 đến
nay.
- Luận văn chú trọng, đề cập đến vấn đề thực thi quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến
phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, luận văn chú trọng sử
dụng các phương pháp truyền thống của kinh tế chính trị như:
- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học.
- Phương pháp kết hợp Logíc với lịch sử.
Ngoài ra, để minh họa và làm rõ thực tiễn luận văn còn sử dụng phương pháp mô
hình hóa, thống kê, phân tích...
6. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá lại hiện trạng quyền sử dụng đất theo định hướng phát triển kinh tế - xã

hội. Tạo điều kiện khai thác, sử dụng quỹ đất hiện có một cách có hiệu quả, góp phần thực
hiện thắng lợi mục tiêu kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông
nghiệp nông thôn giai đoạn thời gian đến.
- Tổ chức quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng phù
hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
- Hình thành hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội, trong quản lý sử dụng đất đai.
- Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, dài hạn
và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Quốc phòng - An ninh ở địa phương.


7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
3 chương, 7 tiết.


Chng 1
Lý LUậN Về thực thi QUYềN Sử DụNG ĐấT Và VAI TRò
CủA Nó TRONG PHáT TRIểN KINH Tế Xã HộI

1.1. T AI V VAI TRề CA T AI TRONG PHT TRIN KINH T
- X HI
Đất là sản phẩm tồn tại tự nhiên, có tr-ớc con ng-ời và không do con ng-ời tạo ra nh-ng
lao động con ng-ời có thể cải tạo, nâng cao giá trị của đất và đất đai là đối t-ợng lao
động lâu dài của con ng-ời.
Là môi tr-ờng sống cơ bản của hầu hết các sinh vật sống trên trái đất, trong đó
có con ng-ời, điều đó khẳng định đất là tài nguyên quý giá nhất của loài ng-ời nói
chung và đặc biệt quan trọng đối với nông nghiệp và nông thôn - C.Mác đã viết:
đất là t- liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp
[34, tr.532], đất là điều kiện không thể thiếu đ-ợc của sự tồn tại và tái sinh của hàng

loạt thế hệ loài ng-ời kế tiếp nhau. Đất đai là điều kiện hết sức cần thiết cho sản
xuất, nh-ng tự nó không thể tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà cần có những điều
kiện khác, trong đó có điều kiện quan trọng bậc nhất là lao động của con ng-ời. Đất
đai cùng với lao động của con ng-ời là hai yếu tố cơ bản và quan trọng nhất tạo ra của
cải vật chất để con ng-ời và xã hội loài ng-ời tồn tại, phát triển, điều này đã đ-ợc
C.Mác dẫn lời của W.Petty Lao động là cha, còn đất là mẹ của của cải vật chất.
Nếu nh- các t- liệu sản xuất khác có thể t do di chuyển từ nơi này đến nơi khác
thì đất đai lại có vị trí cố định, không thể di chuyển theo ý của con ng-ời; còn xét về
mặt diện tích thì đất đai là hữu hạn - trên phạm vi toàn cầu, đất đai bị khống chế bởi
bề mặt trái đất, ở mỗi quốc gia nó bị giới hạn ở biên giới của mỗi quốc gia, đối với tỉnh,
huyện, xã thì diện tích bị giới hạn trong khuôn khổ địa giới hành chính của từng địa
ph-ơng.
Sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào đất đai mà
dân tộc đó sinh sống. Đó là đồng bằng, rừng núi, hệ sinh thái, nguồn n-ớc và tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa... Toàn bộ sản phẩm phục vụ nhu cầu
thiết yếu của con ng-ời đều trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến một đơn vị diện
tích đất nhất định. Đất đai là tài nguyên của dân tộc, của tổ quốc - nó vô cùng quý giá,


không chỉ là di sản thiêng liêng của cả dân tộc mà còn là biểu t-ợng cụ thể của quốc gia
tr-ờng tồn cùng dân tộc, là cơ sở vật chất của lòng yêu n-ớc và tình làng nghĩa xóm.
Trong lịch sử dựng n-ớc và giữ n-ớc ở n-ớc ta, mỗi tấc đất từ biên c-ơng cho đến hải
đảo đều thấm đ-ợm mồ hôi, x-ơng máu của ông cha, của biết bao thế hệ ng-ời Việt nam
tạo lập và giữ gìn. Là một quốc gia nông nghiệp, với nền văn minh lúa n-ớc truyền thống
nên đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là t- liệu
sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn cho phát triển, là địa bàn phân bổ dân c-, là
mặt bằng xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, chính trị, an ninh - quốc phòng, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống... do đó nó có vai trò vô cùng quan trọng
trên mọi ph-ơng diện kinh tế, chính trị, xã hội... Hơn 500 năm tr-ớc, Bộ luật đầu tiên của
n-ớc Việt Nam độc lập đã quy định rằng Những ng-ời bán đất đai ở bờ cõi cho ng-ời

n-ớc ngoài thì tộc bị chém [48, tr.57]; Phan Huy Chú cũng đã từng cho rằng: Của báu
một n-ớc không gì quí bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra .
Tuy nhiên, với những đặc tr-ng riêng có mà việc sử dụng đất đai không thể là vô hạn, do
đó, để thoả mãn ngày càng tốt hơn nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên thì việc
sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm, TTQSDĐ một cách hiệu quả là một trong những
giải pháp quan trọng để sử dụng đất đai có hiệu quả, đảm bảo phát triển bền vững là
yêu cầu cấp bách và quan trọng.
Ngay sau khi giành đ-ợc chính quyền, để thực hiện chủ tr-ơng Ng-ời cày có
ruộng Đảng và Nhà n-ớc ta đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật về đất đai nhằm
mục đích phục vụ lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân lao động. Tuy nhiên
trong từng giai đoạn lịch sử, chính sách và pháp luật về đất đai có những thay đổi nhất
định. Do đó, việc không ngừng hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai là vấn
đề quan trọng luôn đ-ợc Đảng và Nhà n-ớc ta quan tâm. Lịch sử quản lý nhà n-ớc đối với
đất đai đã chứng minh điều đó. Kể từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công đến
tr-ớc Đổi mới (1986), chính sách và pháp luật về ruộng đất nói riêng, đất đai nói chung
đã có những b-ớc phát triển khá đa dạng, phong phú, phản ánh khá rõ nét tình hình cách
mạng qua từng giai đoạn lịch sử. Có thể chia chính sách và pháp luật về ruộng đất trong
khoảng thời gian này thành 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1945 - 1954 là giai đoạn từng b-ớc xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất
của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải phóng


sức sản xuất ở nông thôn, bồi d-ỡng lực l-ợng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến
chống thực dân Pháp đến thắng lợi.
Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải phóng, miền Nam tiếp tục cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà n-ớc xác định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu nhà n-ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t- nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn
liền với hợp tác hóa nông nghiệp đ-ợc phát huy mạnh mẽ.
Giai đoạn 1975 - 1985, đất n-ớc hoàn toàn giải phóng, cả n-ớc thống nhất xây dựng
mô hình tập đoàn sản xuất và tiếp tục thực hiện hợp tác hoá. Mỗi một giai đoạn lịch sử

đã qua cho thấy sự phát triển quan điểm, chủ tr-ơng của Đảng và chính sách của Nhà
n-ớc phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị - xã hội của từng giai đoạn cụ
thể.
Cùng với tiến trình đó, nếu nh- từ năm 1945 đến 1980 ở n-ớc ta tồn tại 3 loại
hình sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà n-ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t- nhân, thì
từ năm 1980 chỉ còn một loại hình duy nhất là sở hữu toàn dân. Cùng với sự phát triển
kinh tế thì vấn đề đất đai ngày càng đ-ợc Đảng và Nhà n-ớc hết sức coi trọng, trong
đó ngày càng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nhà n-ớc trong việc thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà n-ớc về đất đai
- quan điểm này luôn đ-ợc quán triệt trong các văn bản quan trọng của Đảng và Nhà
n-ớc, chẳng hạn nh-:
Hiến pháp năm 1992 của n-ớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có Điều 17
quy định: Đất đai, vùng núi, sông hồ, nguồn n-ớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lực ở
vùng biển thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà n-ớc đầu t- vào xí
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ
thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là
của nhà n-ớc đều thuộc sở hữu toàn dân.
Báo cáo chính trị của Ban chấp hành trung -ơng khóa VII tại Đại hội đại biểu toàn
quốc lần thứ VIII của Đảng khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không t- nhân
hóa, không cho phép mua bán đất. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh
hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao QSDĐ hay cho thuê đất
phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; duy trì và phát triển


quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [23, tr.99].
Nghị quyết Hội nghị TW Đảng CSVN lần thứ 7 ( khóa IX) về tiếp tục đổi mới
chính sách pháp luật và đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất n-ớc nêu rõ: Đất đai là lãnh thổ quốc gia; là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tliệu sản xuất đặc biệt; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, là địa
bàn phân bổ các khu dân c-, xây dựng các cơ sở văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng.

Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức x-ơng máu mới tạo lập bảo
vệ đ-ợc đất đai nh- ngày nay [2, tr.164]; rằng, Chính sách đất đai của Đảng hiện nay
phục vụ mục tiêu Độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa xã hội, dân giàu n-ớc mạnh xã
hội công bằng dân chủ văn minh [2, tr.165].
Thể chế hóa quan điểm của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 2003 - Điều 5 ghi:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu; Điều 6 nêu rõ: Nhà
n-ớc thống nhất quản lý đất đai; Điều 7 khẳng định: Nhà n-ớc thực hiện quyền chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai [44].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân - nghĩa là, quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối; rằng, chế độ sở hữu t- nhân hoặc bất kỳ
một chế độ sở hữu nào khác đều không đ-ợc thừa nhận. Tính tuyệt đối và duy nhất
của sở hữu toàn dân thể hiện ở chỗ nó bao trùm tất cả mọi đất đai của quốc gia cùng
với những quan hệ phái sinh từ đất đai, bất kỳ đất đó đang có hay không có ng-ời sử
dụng. Việc sử dụng đất của các tổ chức, cộng đồng dân c-, hộ gia đình cá nhân phải
đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, hiệu quả và bảo
vệ môi tr-ờng, đảm bảo cân bằng sinh thái. Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong
quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh đặc tr-ng của quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai. Tính chất, đặc điểm của sở hữu toàn dân đối với đất đai làm nền tảng
cho chế độ sở hữu về đất đai trên hai ph-ơng diện chủ yếu sau:
- Đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô giá không thể thay thế đ-ợc của
quốc gia. Đó cũng là kết quả của quá trình chinh phục, chế ngự tự nhiên, chống giặc ngoại
xâm của dân tộc Việt Nam từ thế hệ này sang thế hệ khác. Do đó, Nhà n-ớc và mọi tổ
chức, công dân phải có trách nhiệm bảo vệ gìn giữ nguồn tài nguyên quốc gia này.


- Đất đai là t- liệu sản xuất đặc biệt, liên quan đến kết quả đầu t- lao động,
vốn, công sức cải tạo của từng ng-ời lao động cụ thể - vì vậy, nó phải hết sức cụ thể, xác
định và gắn với các lợi ích thiết thực.
Các yếu tố đòi hỏi việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phải đảm
bảo cho Nhà n-ớc can thiệp vào quan hệ đất đai với t- cách là ng-ời đại diện chủ sở hữu

và quản lý tối cao, phải đảm bảo thống nhất hài hòa giữa các quyền năng, vai trò tối cao
của Nhà n-ớc với các quyền cụ thể của chủ thể sử dụng đất.
Chính vì vậy, khi định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai phải h-ớng tới
các yêu cầu, nguyên tắc sau đây:
- Luật pháp hóa vai trò của Nhà n-ớc với t- cách là đại diện chủ sở hữu và ng-ời
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
- Xác định rõ vai trò của tổ chức, cộng đồng dân c-, hộ gia đình và cá nhân với tcách là chủ thể sử dụng cụ thể - xác định.
- Thiết lập mối quan hệ cụ thể, hài hòa giữa Nhà n-ớc và chủ thể sử dụng đất
trong nền kinh tế thị tr-ờng định h-ớng xã hội chủ nghĩa.
Quán triệt tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa, phát triển các quy
định của Luật Đất đai 1993, đánh dấu một b-ớc tiến quan trọng trong việc xây dựng,
hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, quy định cụ thể rõ ràng quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về
đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ng-ời sử dụng đất.
Nhà n-ớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy định và hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định
giao - cho thuê - thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất,
điều tiết nguồn lợi từ đất đai... Đất đai không thuộc quyền sở hữu của tổ chức cá nhân
nào, Nhà nứớc sẽ trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, sử dụng đất thông qua các hình thức
giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử đất đối với ng-ời sử dụng đất ổn định. Nhà
n-ớc mở rộng tối đa quyền của ng-ời sử dụng đất nh-: Quyền chuyển đổi, chuyển
nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng
đât. Nếu ở Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới có 5
quyền đối với đất đai, thì ở Luật Đất đai năm 2003 ng-ời sử dụng đất đến 9 quyền, và
cho phép các tổ chức kinh tế đ-ợc Nhà n-ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử


dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà n-ớc cũng đ-ợc thực hiện các quyền
nh- hộ gia đình và cá nhân. Đây là quan điểm mới của Đảng và Nhà n-ớc về đất đai.
Trong giai đoạn mở cửa hội nhập hiện nay, vấn đề đất đai là yếu tố vật chất

để phát triển kinh tế. Báo cáo chính trị của BCHTW khoá IX tại Đại hội Đại biểu toàn
quốc lần thứ X đã nêu: Phát triển thị tr-ờng bất động sản, bao gồm thị tr-ờng QSDĐ và
bất động sản gắn liền với đất,...bảo đảm QSDĐ chuyển thành hàng hoá một cách thuận
lợi làm cho đất đai thật sự trở thành nguồn vốn phát triển, thị tr-ờng bất động sản trong
n-ớc có sức mạnh cạnh tranh so với thị tr-ờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu t-. Thực
hiện công khai, minh bạch và tăng c-ờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ c-ơng trong quản lý đất
đai. Nhà n-ớc điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua chính
sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà n-ớc quản lý đất thị tr-ờng bất động sản vừa
là nhà đầu t- bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất
động sản [25, tr.81].
1.2. Vấn đề thực thi quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm quyền sở hữu đất đai
Theo từ điển bách khoa Việt Nam Quyền sở hữu là quyền chiếm giữ, sử dụng
và định đoạt với tài sản của mình [27, tr.639]. Theo định nghĩa này, quyền sở hữu
phải bao gồm cả chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản. Đất đai là tài sản - tliệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, khi nghiên cứu các hình thái sở hữu khác nhau về đất
đai của xã hội loài ng-ời cho thấy sở hữu đất đai thể hiện trên hai mặt: sở hữu về mặt
pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế.
Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối với đất đai bao gồm các quyền
cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu đất đai: là hành vi độc chiếm đất đai ban đầu của con
ng-ời với tự nhiên để có điều kiện sản xuất nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng nhu
cầu tồn tại.
Quyền định đoạt đất đai: là quyền chủ sở hữu đất đai giao toàn bộ các quyền
đối với đất đai cho chủ thể khác hoặc từ bỏ các quyền ấy. Chủ sở hữu đất đai có quyền
định đoạt số phận của đất đai bằng cách bán, đổi, tặng, cho thuê... Tự họ thực hiện
quyền định đoạt đất đai thông qua các quan hệ nói trên, với hình thức hợp đồng bằng
văn bản hoặc miệng.


Quyền sử dụng đất đai: Do mục đích của đề tài, luận văn xin đ-ợc đi sâu

phân tích nội dung này trong mục 1.2.2.
1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế, QSDĐ là ph-ơng thức quy định, điều kiện, hình thức sử
dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà n-ớc. Chế độ sử dụng đất đai
là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [27, tr.513].
Luật Đất đai năm 2003 qui định Nhà n-ớc quy định quyền chiếm hữu, còn QSDĐ
trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp
và đ-ợc phép.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, QSDĐ là quyền khai thác công dụng, h-ởng hoa
lợi, lợi tức tài sản. ở Việt Nam, Nhà n-ớc chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất là
toàn dân, chỉ sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai bằng các hình thức nh-: quy
hoạch, kế hoạch, sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng, giao
đất, cho thuê đất, thu hồi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất,
thu tiền sử dụng, tiền thuê thuế sử dụng đất...
Theo Lê Xuân Bá - QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sử hữu đất thông qua
việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà n-ớc trao quyền cho ng-ời sử dụng đất
những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối
t-ợng sử dụng đất, theo hình thức cho thuê hoặc giao đất [1, tr.83]...
Sự khác biệt t-ơng đối giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai về mặt kinh
tế
Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu quy định việc dùng đất đai đó vào mục
đích gì, để sản xuất hay cho thuê. Song đâu đó vẫn ch-a thể hiện sở hữu về mặt
kinh tế. Nó chỉ sở hữu về mặt kinh tế chừng nào trừ quyền sở hữu đó, chủ sở hữu đất
đai có thu nhập. Chẳng hạn, trong tr-ờng hợp chủ sở hữu đất đai là Nhà n-ớc thì địa tô
chênh lệch gộp vào thuế, còn trong tr-ờng hợp t- hữu đất đai thì chủ sở hữu chỉ thu địa
tô, không thu thuế. Nếu quyền sở hữu về mặt kinh tế không thực hiện đ-ợc thì quyền
sử dụng vẫn tồn tại. Do đó, phạm trù quyền sử dụng đất đai khác với phạm trù sở hữu đất
về kinh tế.
Chế độ sở hữu đất đai bao hàm nhiều quyền tài sản đối với đất đai (quyền
chiếm hữu đất đai, quyền định đoạt đất đai và quyền sử dụng đất đai, cùng cơ chế



thực hiện các quyền đó. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai phạm trù
kinh tế rất quan trọng. Hai quyền này vừa thống nhất vừa có xu h-ớng phân cực, chúng có
thể thống nhất với nhau trong một chủ thể; lại cũng có thể tách ra nhiều chủ thể khác
nhau. Kinh tế - xã hội càng phát triển thì sự phân cực và tác động qua lại giữa hai nhóm
quyền nói trên lại càng mạnh mẽ. Ngày nay, quan hệ sở hữu đất đai phát triển cơ sở kinh
tế - xã hội hiện đại. Mặt pháp lý và mặt kinh tế của quan hệ sở hữu này không còn bó
hẹp trong từng quốc gia mà đã tác động đến kinh tế toàn cầu. Mỗi động thái của nó
đều tác động đến mọi ngành, mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Tuy mỗi n-ớc
có sự khác biệt về sở hữu đất đai nh-ng việc thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sử dụng
đất đều có những đặc điểm chung cơ bản và xuyên suốt.
Nh- vậy, QSDĐ xét về mặt kinh tế thì không chỉ dừng lại ở việc xác nhận các
hành vi, thao tác, hoạt động... mà chủ yếu lại phải nhấn mạnh các quan hệ kinh tế liên
quan, thậm chí nó phải là tổng hợp các quan hệ kinh tế đặc tr-ng, và trong đó lại chứa
đựng trong đó rất nhiều mối quan hệ, nhiều quyền cụ thể khác nhau - chẳng hạn nh-:
quyền khai thác đất - bị qui định bởi phạm vi, giới hạn và cố định trong không gian về
diện tích, nó tồn tại vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi lâu dài...
So với các t- liệu sản xuất khác, đất có -u thế đặc biệt, nh- Các Mác đã viết Tbản cố định bỏ vào máy móc, không vì đ-ợc sử dụng tốt hơn lên, trái lại nó hao mòn đi, trái
lại, nếu đ-ợc xử lí một cách thích đáng thì đất đai sẽ tốt mãi lên. Ưu thế của đất là
những khoản đầu t- liên tiếp để đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt đến những
khoảng đầu t- liên tiếp ấy [34, tr.484].
1.2.3. Quan niệm về thực thi quyền sử dụng đất
Theo từ điển tiếng Việt, thực thi có nghĩa là thực hiện và thi hành một nhiệm vụ
cụ thể nhất định, đối với một đối t-ợng cụ thể nhất định, nhằm h-ớng tới mục tiêu xác
định. Với nghĩa thực hiện, thực thi tr-ớc hết bị qui định bởi những thuộc tính tự nhiên
vốn có hay những tính qui định bản chất của chính đối t-ợng đó, vì vậy nó là khách
quan; đối t-ợng của thực hiện phải đã hoặc đang tồn tại trên thực tế. Với nghĩa là thi
hành thì nó tr-ớc hết mang tính bị động - thừa hành một mệnh lệnh hay nhiệm vụ nào
đó do chủ thể khác yêu cầu theo qui hoạch, ch-ơng trình hay kế hoạch đã vạch sẵn, hiện

thực hoá các quyết định, các nghị quyết... vì vậy nó còn bao hàm cả nghĩa tạo dựng cái
mới, cái t-ơng lai.


Với cách tiếp cận đó, TTQSDĐ không chỉ bao gồm hoạt động của các chủ thể sử
dụng đất nhằm khai thác các năng lực của đất để thoả mãn những lợi ích của họ, mà nó
còn phải bao gồm cả những công tác quản lý nhà n-ớc về đất đai dựa trên luật và các văn
bản quy phạm pháp luật, những quy định sử dụng đất một cách có hiệu quả nhằm bảo vệ,
phát huy nguồn tài nguyên của đất n-ớc, đảm bảo thống nhất quản lý về đất đai... Và mọi
hoạt động quản lý và sử dụng đất đai phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật.
Trên thực tế, TTQSDĐ đ-ợc cụ thể hoá ở việc thực thi các quyền cụ thể nh- quyền chuyển đổi, quyền chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền đ-ợc bồi th-ờng khi Nhà
n-ớc thu hồi đất [44, tr.120]. Và do đó, nhiệm vụ TTQSDĐ đ-ợc áp cho các chủ thể cơ bản
nh-: Nhà n-ớc các cấp cùng với các cơ quan chức năng t-ơng ứng của nó; các chủ thể sử dụng
đất.
1.2.3.1. Quá trình nhận thức về sự thực thi quyền sử dụng đất
Trong lịch sử dựng n-ớc và giữ n-ớc ở Việt Nam, đất đai nói chung, ruộng đất nói
riêng có vai trò vô cùng quan trọng trên mọi ph-ơng diện kinh tế, chính trị, xã hội. Đây là
nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là t- liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn cho
phát triển... Mặt khác, trong thể chế mới hiện nay - do đất đai thuộc sở hữu toàn dân
nên nhận thức về QSDĐ không chỉ là cơ sở cho việc hoàn thiện chính sách và pháp luật
về đất đai, mà còn là cơ sở cho việc TTQSDĐ một cách hiệu quả, và do đó nó luôn là
vấn đề quan trọng đ-ợc Đảng và Nhà n-ớc ta quan tâm. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề
hết sức phức tạp và nhạy cảm.
Lịch sử quản lý nhà n-ớc đối với đất đai của Nhà n-ớc Cộng hoà Xã hội chủ
nghĩa Việt nam kể từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công đến nay trên cả
ph-ơng diện chính sách và pháp luật, đối với cả ruộng đất nói riêng, đất đai nói
chung đã có những b-ớc phát triển khá đa dạng, phong phú, phản ánh khá rõ nét tình
hình cách mạng qua từng giai đoạn lịch sử. Có thể chia quá trình nhận thức về
TTQSDĐ trong khoảng thời gian này thành 4 giai đoạn sau:

- Giai đoạn 1945 - 1954, là giai đoạn từng b-ớc xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng
đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải
phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi d-ỡng lực l-ợng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng
chiến chống thực dân Pháp đến thắng lợi. Vì vậy, nhận thức về TTQSDĐ d-ờng nh- ch-a


đ-ợc đề cập đến, mà chỉ chủ yếu quan tâm tâm nhiều đến việc thực hiện khẩu
hiệu ng-ời cày có ruộng - nghĩa là vấn đề sở hữu đ-ợc nhấn mạnh, còn vấn đề sử
dụng chủ yếu vẫn mang tính chất truyền thống
- Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải phóng, miền Nam tiếp tục cuộc
cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà n-ớc xác định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu Nhà n-ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t- nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn
liền với hợp tác hóa nông nghiệp đ-ợc phát huy mạnh mẽ. Nhận thức về QSDĐ ở thời kỳ này
gắn liền với quan điểm, mô hình kinh tế kế hoạch hoá tập trung - mà điển hình là mô
hình hợp tác xã, nông - lâm tr-ờng quốc doanh và các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh;
phù hợp với nền kinh tế thời chiến... Mặc dù vậy, giai đoạn này cũng đã xới xáo lên vấn
đề sử dụng đất - chẳng hạn nh- những chủ tr-ơng xây dựng cánh đồng 5 tấn, mà điển
hình là việc chuyển đổi mô hình hợp tác xã từ bậc thấp lên bậc cao đã làm thay đổi căn
bản ph-ơng thức sử dụng đất.
- Giai đoạn 1975 - 1980, đất n-ớc hoàn toàn giải phóng, cả n-ớc thống nhất, cùng với
việc sắp xếp, tổ chức mô hình sản xuất mới ở miền Nam thì do sớm phát hiện ra những
bất cập của mô hình sản xuất hiện hành ở miền Bắc mà nhiều tìm kiếm, thử nghiệm
mới đ-ợc triển khai... Tuy vậy, một mô hình mới cho việc TTQSDĐ hiệu quả vẫn ch-a
đ-ợc xác lập.
- Giai đoạn từ 1981 đến nay - trên ph-ơng diện TTQSDĐ có thể nói đây là thời kỳ
có nhiều biến đổi lớn, có nhiều b-ớc ngoặt quan trọng. Đầu tiên phải kể đến đột phá
trong nông nghiệp khi khoán sản phẩm đến nhóm và ng-ời lao động đ-ợc triển khai năm
1981 và Nghị quyết 10 của BCT về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp, mở
đầu Luật Đất đai năm 1987 và đến Luật Đất đai năm 2003 là mốc quan trọng nhất h-ớng
đến việc hoàn thành xác lập quyền sử dụng.

Mỗi một giai đoạn lịch sử đã qua cho thấy sự phát triển quan điểm, chủ tr-ơng của
Đảng và chính sách của Nhà n-ớc phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị - xã
hội của từng giai đoạn cụ thể.
1.2.3.2. Phân biệt mặt pháp lý và mặt kinh tế của thực thi quyền sử dụng đất
Khi bàn đến mặt pháp lý của TTQSDĐ - là chỉ đề cập đến hình thức pháp lý
của TTQSDĐ trên cơ sở những bộ luật, những chế tài pháp lý, những qui định có tính
pháp qui. Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối với đất đai gồm các quyền cơ


bản: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền srử dụng. Các quyền này có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau, chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của chủ sở hữu
đất đai, sở hữu đất đai là hình thức xã hội của sự chiếm hữu đó, là quan hệ giữa ng-ời
với ng-ời trong việc chiếm hữu đất đai để sử dụng hợp pháp. C.Mác khẳng định:
Quyền lực về mặt pháp lý của những ng-ời đó cho phép họ đ-ợc sử dụng và lạm dụng
những phần trái đắt, còn ch-a giải quyết đ-ợc việc gì hết. Việc sử dụng quyền lực đó
hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ [34, tr.243].
Còn khi bàn đến mặt kinh tế của việc TTQSDĐ thì lại phải nhấn mạnh những
hoạt động, những quá trình, những hành vi hay những quan hệ kinh tế có liên quan dù trực
tiếp hay gián tiếp. Quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế rất quan trọng bởi vì quyền sở
hữu đất đai của chủ sở hữu không có ý nghĩa gì nếu nh- quyền sở hữu đó không mang
lại cho họ khoản thu nhập nào. Theo Mác, quyền sở hữu đất đai đã nhận đ-ợc cái hình
thái thuần túy kinh tế của nó. Lợi ích kinh tế lâu dài mới là vấn đề chủ sở hữu đất đai
quan tâm. Đó là phần thu của ng-ời chủ do độc quyền sở hữu đất đai mang lại.
Vậy, quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là các quyền cơ bản của chủ sở hữu
đối với diện tích đất xác định và đã đ-ợc xã hội thừa nhận và đ-ợc luật hóa, còn quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế và thu nhập của chủ sở hữu từ diện tích đất đai xác
định hợp pháp ấy. Quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là căn cứ đảm bảo cho chủ sở
hữu đấi đai thực hiện đ-ợc quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế.
1.2.2. Nội dung và vai trò của thực thi quyền sử dụng đất trong phát triển kinh
tế - xã hội

Theo phân tích trên, nội dung và vai trò của việc TTQSDĐ đ-ợc thể hiện ở và
bị qui định bởi hoạt động của các chủ thể có liên quan, mà trong đó quan trọng nhất
và điển hình nhất thuộc về Nhà n-ớc và các chủ thể sử dụng đất.
1.2.2.1. Quản lý nhà nước đối với đất đai và quản lý đất đai (Theo Luật đất đai
2003)
a. Xét về mặt đặc điểm, các định chế của Nhà n-ớc đối với đất đai và quản lý
đât đai theo Luật Đất đai năm 2003 có điểm đáng chú ý - đó là sự tách bạch rõ ràng
giữa quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà n-ớc với quản lý nhà n-ớc
đối với đất đai, xác định ph-ơng thức thực hiện, định rõ quyền hạn, trách nhiệm của
từng cơ quan Nhà n-ớc trong việc thực hiện các nội dung này, cụ thể là:


* Đối với việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã xác định rõ nội dụng quyền định đoạt - một biểu hiện
điển hình của quyền sở hữu đối với đất đai của Nhà n-ớc với những nội dung cụ thể sau
[40, tr.13]:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua thông qua quyết định, quy
định sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
+ Định giá đất.
Bên cạnh đó, Nhà n-ớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách về đất đai bao gồm:
+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu t- của ng-ời sử dụng
đất mang lại.
Một khía cạnh khác thể hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của
Nhà n-ớc - đó là việc Nhà n-ớc trao QSDĐ cho tổ chức, cộng đồng dân c-, cơ sở tôn giáo,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công
nhận QSDĐ đối với ng-ời đang sử dụng ổn định; và quy định quyền và nghĩa vụ của
ng-ời sử dụng đất.
* Về quản lý nhà n-ớc đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 khẳng định việc
Nhà n-ớc thống nhất quản lý và tổ chức thực hiện việc sử dụng đất đai trên cơ sở:
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạn đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng
đất.
+ Thống kê, kiểm kê đất đai.


+ Quản lý tài chính về đất đai.
+ Quản lý và phát triển thị tr-ờng QSDĐ trong thị tr-ờng bất động sản.
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm về đất đai.
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai.
+ Quản lý dịch vụ công về đất đai.
* Về ph-ơng thức Nhà n-ớc thực hiện quyền của chủ thể đại diện chủ sở hữu đất
đai

-

điều

7,


Luật

Đất

đai

năm

2003

đã

quy

định

cụ

thể

nh-

sau [44]:
+ Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đât đai của cả n-ớc, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử
dụng đất đai trong phạm vi cả n-ớc.
+ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung -ơng và quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh,
thống nhất quản lý nhà n-ớc về đất đai trong phạm vi cả n-ớc.

+ Bộ Tài nguyên và Môi tr-ờng chịu trách nhiệm tr-ớc Chính phủ trong việc quản
lý nhà n-ớc về đất đai.
+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật
về đất đai tại địa ph-ơng.
+ UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà
n-ớc về đất đai tại địa ph-ơng theo thẩm quyền.
b. Xét về nội dung cụ thể - Luật Đất đai năm 2003 qui định quyền của Nhà n-ớc
tập trung ở các ph-ơng diện sau [44, tr.14]:
- Lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích QSDĐ.
- Thu hồi đất.
- Tài chính về đất đai trong thị tr-ờng bất động sản.
- Tổ chức cơ quan quản lý đất đai.


- Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về
đất đai.
Đây chính là những vấn đề quan trọng và đ-ợc Luật Đất đai năm 2003, Nghị
định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy
định cụ thể và chi tiết chặt chẽ về căn cứ nội dung, thẩm quyền và trình tự, thủ tục
thực hiện. Có thể nói chế định quyền của Nhà n-ớc và quản lý Nhà n-ớc về đất đai
cũng chính là nội dung thể hiện những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai năm
2003 so với Luật Đất đai tr-ớc đây. Tóm lại, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là yếu
tố mang tính nền tảng, xác lập ph-ơng thức và nội dung để TTQSDĐ.
1.2.2.2. Việc thực thi quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 xác định chủ thể sử dụng đất là người sử dụng đất - gồm [44,
tr.16-17]:
1. Các tổ chức trong n-ớc bao gồm cơ quan Nhà n-ớc, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị- xã hội, tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội

nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, dơn vị
vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ đ-ợc Nhà n-ớc giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong n-ớc đ-ợc nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ.
3. Cộng đồng dân c- gồm cộng đồng ng-ời Việt Nam sinh sống trên cùng một địa
bàn.
4. Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đ-ờng, tu viện, tr-ờng
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo
đ-ợc Nhà n-ớc công nhận quyền sử dụng hoặc giao đất;
5. Tổ chức n-ớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của n-ớc ngoài, đại diện của tổ chức thuộc liên
hiệp Quốc, cơ quan tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính
phủ đ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam cho thuê đất;
6. Ng-ời Việt Nam định c- ở n-ớc ngoài về đầu t-, hoạt động văn hóa, khoa học
th-ờng xuyên về sống ổn định tại Việt Nam đ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam giao đất, cho thuê


đất, tổ chức cá nhân n-ớc ngoài đầu t- vào Việt Nam theo Luật đầu t- đ-ợc Nhà n-ớc
Việt Nam cho thuê đất, đ-ợc mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
7. Tổ chức cá nhân n-ớc ngoài đầu t- vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tđ-ợc Nhà n-ớc Việt Nam cho thuê đất.
Người sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có các quyền sau
[44, tr.120]:
1. Đ-ợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
2. H-ởng thành quả lao động, kết quả đầu t- trên đất.
3. H-ởng các lợi ích do công trình của Nhà n-ớc về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
4. Đ-ợc Nhà n-ớc h-ớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Đ-ợc Nhà n-ớc bảo hộ khi bị ng-ời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình.
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình

và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật.
2. Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của
Pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định củ pháp luật;
4. Thực thi các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi tr-ờng, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của ng-ời sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi nhà n-ớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
Đó là các quyền và nghĩa vụ chung của ng-ời sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất
đai năm 2003 đã xác định quyền và nghĩa vụ đặc thù, chẳng hạn nh- đối với quyền
chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ng-ời sử dụng đất;


quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng QSDĐ... đây không phải là quyền mà tất cả các
ng-ời sử dụng đất đều có. Chỉ có những ng-ời sử dụng đất nhất định mới đ-ợc thực
hiện tất cả các quyền này, nh-: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất...
Tổ chức kinh tế đ-ợc Nhà n-ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà n-ớc; tổ chức kinh tế nhận chuyển
nh-ợng QSDĐ mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà n-ớc... thì đ-ợc thực
hiện một số quyền trong những quyền nh-: quyền chuyển nh-ợng QSDĐ, cho thuê đất,
tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với
đất, góp vốn bằng QSDĐ...
Các tổ chức đ-ợc Nhà n-ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, cơ sở tôn giáo,

cộng đồng dân c-... lại hoàn toàn không đ-ợc thực hiện các quyền trên (không đ-ợc
chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, tặng cho QSDĐ; không thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ... ).
Thêm nữa, bản thân những ng-ời sử dụng đất đ-ợc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng phải bảo đảm các điều kiện nhất
định - đó là:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
- Đất không tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất (theo khoản 1, điều 106, Luật Đất đai năm 2003).
Ng-ời sử dụng đất, đ-ợc Nhà n-ớc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có chính sách tạo
điều kiện cho ng-ời trực tiếp sản xuất nông - lâm - ng- nghiệp, nuôi trồng thủy sản có
để sản xuất, đồng thời có chính sách -u đãi đầu t-, đào tạo nghề, phát triển ngành
nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn, khuyến khích ng-ời sử dụng đất,
đầu t- lao động, vật t-, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học công nghệ nhằm bảo vệ,
cải tạo, làm tăng độ màu mở cho đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển đ-a diện tích đất
trống, đồi núi trọc, đất có mặt n-ớc hoang hóa vào sử dụng và phát triển kết cấu hạ tầng
để tăng giá trị của đất.


1.2.2.3. ảnh hưởng của quá trình thực thi quyền sử dụng đất đến phát triển kinh tế
ư xã hội
ở Việt Nam, đất đai luôn là vấn đề cốt tử đối với nông dân, đất là t- liệu sản
xuất quan trọng, cho nên quan hệ đất đai của xã hội luôn xoay quanh vấn đề sử dụng
đất và lợi ích do đất đai mang lại, quan hệ đất đai là một trong những quan hệ
trong nền kinh tế thị tr-ờng nhận thức, vận dụng đúng quan hệ sở hữu đất đai, vận
động của sở hữu đất đai, loại hình và hình thức sở hữu là đòi hỏi cấp bách để chủ
động TTQSDĐ đai, việc khẳng định QSDĐ đai là loại tài sản - hàng hóa, thừa nhận

sự hình thành và hình thành QSDĐ ở Việt Nam hiện nay là một b-ớc nhận thức mới
trong đ-ờng lối lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng và Nhà n-ớc ta. TTQSDĐ đai cũng là nhằm
đ-a ra một số biện pháp để sử dụng tốt hơn quỹ đất đai hiện có của n-ớc ta. Vì vậy,
muốn có giải pháp phù hợp để thực thi tốt QSDĐ, cần thiết phải hiểu đ-ợc sâu sắc quá
trình diễn biến quan hệ đất đai qua các thời kỳ, trên phạm vi cả n-ớc cũng nh- tại từng
địa ph-ơng, các quan hệ đất đai đều mang tính kế thừa lịch sử. TTQSDĐ ở Việt
Nam hiện nay đ-ợc thể hiện qua quá trình phân tích d-ới đây:
Tr-ớc khi thực dân Pháp đô hộ n-ớc ta, nền kinh tế Việt Nam, là nền kinh tế
phong kiến, tự cung, tự cấp, sở hữu đất đai phong kiến chiếm địa vị thống trị QSDĐ
đai trong khuôn khổ pháp luật của Nhà n-ớc phong kiến. Từ giữa thế kỷ thứ XIX đến
cách mạng tháng tám 1945, khi pháp xâm l-ợc Việt Nam, ngày 01 tháng 9 năm 1945, các
luật lệ và chính sách đất đai cơ bản do nhà n-ớc Pháp đặt ra, trong đó có chính sách
c-ớp đất lập đồn điền. Vào khoảng cuối những năm 20 của thế kỹ XX, Việt Nam có
4.300.00ha đất trồng trọt, trong đó có 487.297ha ruộng công chiếm 9,5 đất trồng trọt,
chiếm 1/5 diện tích, trong đó 1/3 là đất lúa, có 1.874.800 ng-ời ng-ời là chủ ruộng, chủ
yếu là những chủ đồn điền ng-ời Pháp và địa chủ ng-ời Việt Nam, trong khi đó tổng số
hộ ở n-ớc ta thời kỳ này là khoảng 4 triệu hộ là hơn một nữa số hộ không có ruộng. Sau khi
giành đ-ợc độc lập, thời kỳ tr-ớc hợp tác hóa nông nghiệp (1945-1958) Chính phủ ban
hành nhiều sắc lệnh, nghị định về ruộng đất, xóa bỏ quan hệ sản xuất phong kiến, từ
chế độ sở hữu đất đai đ-ợc trao về tay nông dân. Ngày thống nhất đất n-ớc, thời kỳ hợp
tác hóa cả n-ớc (1975-1979) Đảng và Nhà n-ớc ban hành một loạt chính sách về đất đai đã
xóa bỏ cơ bản chế độ chiếm hữu đất đai, xác lập chế độ bình quân về ruộng đất.
Nh-ng phát triển nông nghiệp theo mô hình hợp tác hóa, tập thể hóa theo kiểu củ hiệu


quả kinh tế thấp dẫn đến sự khủng hoảng của nền kinh tế nông nghiệp đã ảnh h-ởng
đến toàn bộ nền kinh tế xã hội, ảnh h-ởng tiêu cực của tập thể hóa thể hiện rõ trong sự
tắc ngẽn của năng suất lúa. Mặc dầu, trong thời kỳ này tập trung xây dựng thủy lợi, đầu
t- nhiều vật t- phân bón, tổ chức hệ thống chỉ đạo sản xuất nh-ng năng suất vẫn trì
truệ không v-ợt lên đ-ợc, mãi đến khoán 100 năm 1981 trả lại quyền tự chủ cho kinh tế

hộ - khoán 100 là sự đột phá đầu tiên vào cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, đ-ợc coi
là chìa khóa vàng để mở ra thời kỳ mới của nền kinh tế việt Nam. Chỉ thị 100 cũng
chỉ giải quyết cơ chế phân phối, cái gốc trong sản xuất nông nghiệp là ng-ời nông dân
đ-ợc làm chủ lâu dài về ruộng đất, làm chủ quá trình sản xuất vẫn ch-a đ-ợc thực hiện.
Vì vậy, chính sách đất đai và cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp vẫn phải đ-ợc sửa
đổi, bổ sung một cách toàn diện.
Từ sau cách mạng tháng 8-1945 đến tr-ớc thời kỳ đổi mới 1988, kinh tế xã hội Việt
Nam đã trải qua b-ớc phát triển mới đồng thời có những thăng trầm đáng ghi nhớ. Quá trình
đó gắn với từng b-ớc chuyển đối cơ chế quản lý và sử dụng đất đai. Thời kỳ từ 1988
đến nay, Việt Nam thực hiện toàn bộ chính sách ruộng đất, giao đất ổn định lâu dài
cho nông dân theo tinh thần Nghị quyết 10 của Bộ chính trị. Nội dung cơ bản nhất đó
là Đổi mới về chính sách đất đai đối với các loại đất cụ thể bao gồm: Chính sách sách
về đất đai đối với nông tr-ờng quốc doanh; Đối với đất trồng trọt; Đối với đất thuộc kinh
tế cá thể kinh tế t- nhân...
Cùng với Luật Đất đai và sau đó là Hiến pháp năm 1992, kinh tế - xã hội của Việt
Nam có những b-ớc chuyển biến tích cực. Song hàng loạt vấn đề mới nảy sinh đòi hỏi
tiếp tục cần giải quyết - cụ thể là: Việc giao khoán đất đai ổn định lâu dài hộ nông
dân theo tinh thần khoán 10 đã tạo sức sản xuất mới trong nông nghiệp, nông thôn, tăng
năng suất lao động, hiệu quả sử dụng đất cao, cộng đồng trong cộng động dân c-. Tuy
vậy, dẫn đến những mâu thuẩn chia nhỏ quỹ đất ở nông thôn, với quan điểm có gần, có
xa, có tốt, có xấu mâu thuẫn với yêu cầu tập trung đất đai để sản xuất tập trung chuyên
môn hóa, phát triển sản xuất hàng hoá, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật... những hộ nông
dân nghèo, khó khăn thiếu vốn, lao động, kiến thức, kinh nghiệm sản xuất và nhận đ-ợc
định suất đất đai dẫn đến lãng phí quỹ đất đai. Trong khi đó hộ khá, có vốn, có lao
động và có kinh nghiệm sản xuất thì thiếu đất và sự bất hợp lý này dẫn đến việc các
hộ tự trao đổi, chuyển nh-ợng ngầm với nhau về ruộng đất. Vì vậy, việc xác lập QSDĐ


với quan điểm mới đặt ra ngày càng lớn và cần phải đ-ợc giải quyết. Bên cạnh đó, tình
trạng bao chiếm đất đai của nông tr-ờng, lâm tr-ờng quốc doanh, Ban quản lý rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng chiếm tỷ lệ quá lớn, trong khi đó nhân dân tại chổ lại thiếu đất sản
xuất, dẫn đến tình trạng nông dân đòi lại đất cũ và tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên
lĩnh vực đất đai rất phức tạp tạo bất ổn về an ninh, chính trí. Các vấn đề bức xúc về
đất đai về nông nghiệp, nông thôn, nông dân đ-ợc đặt ra và đòi hỏi phải đ-ợc giải
quyết vả về lý luận và thực tiển. Với nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị tr-ờng, hội
nhập quốc tế cho thấy việc chuyển nh-ợng, cho thuê, thế chấp đất đai là tất yếu và rất
cần thiết.
Từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu
thống nhất quản lý, Nhà n-ớc thực hiện quyền sở hữu của mình trong việc chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt về đất đai. Việc Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng
nhận QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức...) là một b-ớc cụ thể hóa
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, một chuyển biến lớn trong nhận thức và vận
dụng vào thực tiển về sở hữu đất đai.
Thc hin i mi ton din chớnh sỏch rung t, tin hnh giao t ai n nh cho
nhõn dõn theo tinh thn Ngh quyt 10 th hin qua cỏc ni dung sau: Mt l, i mi quan
h s hu bao gm: quan h sn xut, tha nhn quyn s hu t liu sn xut ca h xó
viờn; quan h qun lý, xúa b ch quan liờu, bao cp, chuyn sang hch toỏn kinh doanh
t ch, quan h phõn phi. Hai l, i mi v chớnh sỏch t ai i vi cỏc loi t c th
bao gm: chớnh sỏch v t i vi cỏc nụng lõm trng quc doanh; i vi t trng trt;
i vi t thuc cỏ th v kinh t t nhõn
Cựng vi Ngh quyt 10, Lut t ai nm 1987, sa i nm 1988, Luật Đất đai
năm 1993, Luật Đất đai năm 1998, đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 đã từng b-ớc xác lập
QSDĐ cho từng chủ thể cụ thể. Nhà n-ớc xác lập QSDĐ hợp pháp ban đầu cho các chủ thể
có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c-, đất đô thị,
đất chuyên dùng, đất ch-a sử dụng, Luật Đất đai năm 2003 phân chia đất thành 3 loại:
Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất ch-a sử dụng. Từng
nhóm đất này lại đ-ợc phân chia thành các nhóm đất cụ thể, tạo thuận lợi cho việc quản
lý đất đai, Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới có nắm
quyền đối với đất đai còn ở Luật Đất đai năm 2003 thì chủ thể đó lại là ng-ời sử dụng



đất. Việc Nhà n-ớc xác lập QSDĐ cho các chủ thể về các loại đất đã làm cho công tác
giao đất, cho thuê đất đạt kết quả đáng kể - cụ thể là:
Đất phi nông nghiệp đã giao, cho thuê 1.957.117ha bằng 5, 94% so với tổng diện
tích trong địa giới hành chính toàn quốc. Trong đó đất đô thị là 72.158ha (0,22%)
[35, tr.88]. Đất nông nghiệp đã giao cho thuê là 19.170.008ha, chiếm 91,55% so với diện
tích đất trong địa giới hành chính toàn quốc [35, tr.88].
Đất ch-a sử dụng có 10.027.065ha. Nhà n-ớc đã giao, cho thuê 2.713.380ha (27, 05%)
so với tổng diện tích trong địa giới hành chính toàn quốc, hiện nay còn 7.313.885ha
(72,94%) đất ch-a sử dụng ch-a giao và cho thuê [35, tr.89].
Trong những năm qua việc quy hoạch sử dụng đất đai h-ớng vào việc thực hiện
CNH, HĐH đô thị hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời đẩy mạnh khai thác những
vùng đất hoang hóa để mở rộng diện tích đất đai đ-a vào sử dụng. Diễn biến chi tiết
của việc quy hoạch sử dụng các loại đất đai qua một số năm tr-ớc khi có luật đất đai 2003
đ-ợc mô tả ở bảng 1.1.
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất đai trên phạm vi cả n-ớc qua các năm
1990

Chỉ tiêu

D.tíc
h
(nghì
n ha)

1995

Tỷ
trọng
(%)


D.tíc
h
(nghì
n ha)

So sánh

2000

Tỷ
trọng
(%)

D.tíc
h
(nghì
n ha)

2000/1990
Tỷ

trọng
(%)

D.tíc
h
(nghì
n ha)


Tỷ
trọng
(%)

Diện tích đất tự 33.103, 100,0 33.104, 100,0 32.924, 100,0 -179,3 - 0,55
nhiên
Iư Đất đã sử dụng
1- Đất nông nghiệp

3

2

1

18.178,

54,9

20.500,

62,2

4

21,1

1

24,2


22.869, 69,54 +4.691, + 25,8
8

28,38

4

+ 34,8

2- Đất lâm nghiệp 6.933,2 28,4 7.993,7 32,6 9.345,4 35,15 2.412,2 + 23,2
3- Đất chuyên dùng 9.395,2
4- Đất đô thị
5- Đất ở nông thôn

2,9

10.795,

3,8

11.575,

972,2

-

0

0,17


4

-

2,5

4,66 2.180,2 + 57,6
0,22

1.271,0 1,16 1.532,8 1,13

560,6

-

-

- 54,7