THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
PH N M

U

t đai có vai trò n n t ng cho m i ho t đ ng phát tri n kinh t - xã h i,

OBO
OK S
.CO
M

nó là t li u s n xu t đ c bi t, là y u t khơng th thi u trong q trình s n xu t
kinh doanh.

t đai nói chung và đ t đơ th nói riêng do di n tích có h n, hi n nay
trong q trình cơng nghi p hố- hi n đ i hố s kèm theo đơ th hố di n ra
m nh các đơ th phát tri n ngày càng m r ng. Cùng v i s phát tri n kinh t đơ
th , nhu c u s d ng đ t đơ th ngày càng t ng do nhu c u v : xây d ng c s h
t ng, khu dân c đơ th , xây d ng c s kinh t , khu cơng nghi p ...Vi c s d ng
đ t m t cách ti t ki m h p lý có hi u qu là m t u c u hàng đ u, vì v y vi c
qui ho ch s d ng đ t đơ th là vi c c p thi t ph i th c hi n. H n th n a, qui
ho ch t i các khu v c c c a đơ th thơng qua ho t đ ng phá b , di chuy n, c i
t o, nâng c p đ c i bi n k t c u s d ng đ t đơ th làm cho b m t ki n trúc đơ
th ngày càng v n minh- hi n đ i –v n hố mang đ m b n s c dân t c, đòi h i
ph i có qui ho ch h p lý có hi u qu .

ơ th là b m t chính d đánh giá s phát tri n c a xã h i, vì v y qui
ho ch s d ng đ t đơ th ra đ i giúp cho vi c s d ng, qu n lý đ t đai đơ th đi
vào n n p, qui ho ch đ ra nh ng ph

t

ng án, mơ hình...đ

c th c hi n trong

ng lai đ s d ng ngu n l c ti t ki m h p lý có hi u qu phát tri n m t cách

KIL

cân đ i phù h p v i s phát tri n c a đ t n

c c trong tr

tài: M t s v n đ v qui ho ch s d ng đ t
gi i pháp

c s ch b o h

c m t và lâu dài.
đơ th Vi t Nam và

ng d n c a th y giáo b mơn Qu n lý đơ th , em đã

hồn thành đ án này.

Em xin chân thành c m n th y !

1





KIL
OBO
OKS
.CO
M

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

PH N I

C

S

KHOA H C C A VI C QUY HO CH S

D NG

T AI Ơ

TH .

I. KHÁI NI M VÀ PHÂN LO I

T Ơ TH .

1. Khái ni m:


t đai là tài ngun qu c gia vơ cùng q giá, là t li u s n xu t đ c bi t,
là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi tr

ng s ng, là đ a bàn phân b các

khu đ t đai dân c xây d ng các c s kinh t , v n hố xã h i, an ninh qu c
phòng.

Theo lu t đ t đai 1993 và đi u I ngh đ nh 88/cp ngày 17/8/1994 c a
chính ph qu n lí đ t đai đơ th "
đ

t đơ th là đ t n i thành, n i th xã th tr n

c xây d ng nhà , tr s c quan, t ch c, các c s s n xu t, kinh doanh, c

s h t ng ph c v cơng c ng, an ninh qu c phòng và các m c đích khác.
ngo i thành ngo i th xã đã đ

c quy ho ch do c quan Nhà n

quy n phê duy t đ phát tri n đơ th c ng là đ t đơ th và đ
đơ th ."

t

c có th m

c s d ng nh đ t


Khi xác đ nh đ t đai theo ranh gi i hành chính thì đ t đơ th bao g m n i
thành, n i th m t cách h u c v ch c n ng c s h t ng và c c u khơng gian
qui ho ch đơ th , các vùng đ t s đ
qui ho ch xây d ng đơ th đã đ

c đơ th hố n m trong ph m vi ranh gi i

c c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t.

V y đ t đai đóng vai trò quy t đ nh cho s t n t i và phát tri n c a lồi
ng

i. Cùng v i các đi u ki n t nhiên- kinh t - xã h i khác đ t đai là m t trong
2



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
nh ng c s quan tr ng nh t đ hình thành vùng kinh t c a c n

c nh m khai

thác và s d ng có hi u qu ti m n ng t nhiên- kinh t - xã h i c a m i vùng
đ tn

c.


KIL
OBO
OKS
.CO
M

t đơ th theo ngh a h p là s bi n s d ng đ t nơng nghi p, lâm nghi p
thành đ t s d ng cơng nghi p, th

ng nghi p, giao thơng, v n hố…Theo hình

th c phát tri n đ t c a khu v c m i ngồi ra còn c i t o khu v c đ t c .

t cu

khu v c m i m r ng di n tích s d ng đ t đơ th là đ gia t ng cung c p kinh t
c a đ t đơ th đơ th . N i dung c a nó g m hai m t: M t là ti n hành tr ng d ng
đ t, chuy n ph

ng h

ng s d ng đ t t đ t nơng lâm nghi p thành đ t chun

dùng đ phát tri n đơ th . Hai là, ti n hành đ u t xây d ng k t c u h t ng k
thu t đ chuy n đ t nơng lâm tr thành đ t đơ th .

Phát tri n đ t c a khu v c c là m t con đ

ng ch y u khác đ t ng


cung c p kinh t c a đ t đơ th . N i dung c b n c a nó là thơng qua các ho t
đ ng phá b , di chuy n và c i t o, nâng c p đ c i bi n k t c u s d ng đ t các
khu v c c nh m nâng cao trình đ t p trung, ti t ki m trong vi c s d ng đ t
đơ th .

C s đ u tiên c a d án phát tri n đơ th là qui ho ch chi ti t s d ng
m t b ng đ t đai nh t đ nh đ phát tri n đơ th . Trong đó, xác d nh đ a gi i và
m c đích s d ng c a m t b ng đ t đai v ch m ng l

iđ

ng xá, phân chia m t

b ng đ t đai thành nh ng lơ đ t đ ra u c u v qui ho ch và ki n trúc đ i v i
các cơng trình xây d ng trên đó.
1.1

c đi m:

c đi m c a đ t đai là tính c h u, t li u s n xu t g n v i ho t đ ng
c a con ng
lo i đ t khác:

i nh ng đ t đơ th có nh ng đ c tr ng ch y u đ phân bi t v i các

- Có ngu n g c t đ t t nhiên ho c đ t nơng nghi p đ
s h t ng cơng c ng khi chuy n m c đích s d ng .

3


c trang b c



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
-Vi c s d ng đ t đơ th ph i c n c vào qui ho ch và d án đ u t đ

c

phê duy t.
i s d ng đ t có u c u chuy n đ i m c đích s d ng đang s

d ng thì ph i đ

c UBND t nh thành ph cho phép.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Khi ng

- T ng lơ đ t trong đơ th có v trí c đ nh, m i v trí có đ c thù riêng
khơng gi ng v i b t kì v trí nào.

- Ngồi ra đ t đơ th c ng là tài s n đ c bi t có giá tr cao h n so v i các
lo i đ t khác b i v trí và c s h t ng trên đ t.


- Có s m t cân đ i gi a cung và c u, do q trình đơ th hố di n ra
nhanh chóng trong nh ng n m g n đây làm cho dân s đơ th t ng nhanh (v c
h c) c u t ng nhanh nh ng cung b h n ch m t cân đ i.

Nó là cơng c cho vi c th c hi n và qu n lý s d ng đ t m t cách khoa
h c c a nhà n

c, b i vì khi th c hi n qui ho ch s d ng đ t đai nh m ph c v

cho nhu c u s d ng đ t đai và quy n l i c a tồn xã h i góp ph n gi i quy t t t
các m i quan h trong qu n lý và s d ng đ t đ s d ng m t cách có hi u qu
b o v đ t và nâng cao hi u qu .
1.2 Phân lo i:

1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính ph đã ra ngh đ nh 88 CP qui đ nh v đ t đơ
th d a trên đi u 55 lu t
đơ th đ

t đai. C n c vào m c đích s d ng ch y u thì đ t

c phân thành các lo i sau :

t nơng ng nghi p đơ th g m di n tích h ni tr ng thu s n, khu v c
tr ng cây xanh, tr ng hoa, cây c nh, các ph v

n, . . .

t chun dùng: Xây d ng tr

ng h c, b nh vi n các cơnh trình v n hố


vui ch i gi i trí, các cơng s và khu v

c hành chính, c s s n xu t kinh doanh,

trung tâm th
t

ng m i . . .

bao g m c di n tích đ t dùng đ xây d ng nhà, các tr

ng trình

ph c v sinh ho t và khơng gian theo quy đ nh v thi t k và xây d ng nhà .

4



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
t giành cho các cơng trình xây d ng cơng c ng:
ga, b n bãi, đ

ng giao thơng, nhà

ng dây đi n, thơng tin liên l c, cơng trình c p thốt n

c.


t dùng vào m c đích an ninh qu c phòng, các c quan ngo i giao

KIL
OBO
OKS
.CO
M

và các khu v c hành chính đ c bi t.
t ch a đ
ch a s d ng.

c s d ng là đ t đ

c quy ho ch đ phát tri n đơ th nh ng

Khi l p k ho ch thi t k đ t đai xây d ng đơ th ng

i ta ph i c n c vào

d ki n quy mơ dân s đơ th đ tính quy mơ di n tích m i lo i theo các tiêu
chu n thi t k sau :

Di n tích bình

Các lo i đ t

qn (m2/ng

t cơng nghi p, ti u th cơng nghi p


C c u

i)

(%)

10 – 12

10 – 12

t kho tàng

2–3

2–3

t các khu

40 – 50

46 – 50

t trung tâm đơ th – khu đơ th

3–5

3–5

t cây xanh


15-22

15-22

t giao thơng

10-13

12-14

80-100

100

T ng c ng đ t có ch c n ng đơ th

1.2.2 C n c vào m c đích qui ho ch xây d ng đơ th đ t đơ th bao
g m
-

t dân d ng: Bao g m đ t đ xây d ng các khu nhà , các khu trung

tâm ph c v cơng c ng, cây xanh, giao thơng, c s h t ng k thu t.
-

t ngồi khu dân d ng bao g m đ t xây d ng khu cơng nghi p kho

tàng, các trung tâm chun nghành, an ninh qu c phòng, c quan ngồi đơ th và
các lo i đ t khác.


1.2.3. C n c vào ngh a v tài chính c a ng
đích s d ng g m:

5

i s d ng đ t tu theo m c



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Giao đ t s d ng có th i h n:

t cho th, ch y u đ xây d ng các

cơng trình s n xu t kinh doanh
- Giao đ t khơng th i h n: Giao đ t có thu ti n s d ng đ t và giao đ t

KIL
OBO
OKS
.CO
M

khơng thu ti n s d ng đ t.

1.3 M c đích c a vi c đánh giá đ t đơ th

Vi c đánh giá đúng đ n đ t đơ th là c n thi t khách quan và là m t đòi
h i c p bách. Trong đi u ki n đ t đai thu c s h u tồn dân, nhà n


c là ng

i

đ i di n quy n s h u đó càng đ t ra tính c p bách h n đ tránh s d ng tu
ti n, lãng phí.

M c đích c a vi c đánh giá đ t đơ th là nh m:

- Làm c s cho vi c qui ho ch lâu dài đ t đơ th và s phát tri n đơ th ,
đ ng th i b o đ m k ho ch s d ng đ t đơ th h p lý trong t ng th i k và
hàng n m.

- Làm c s cho vi c tính giá đ t đ giao quy n cho các c quan, t ch c,
cá nhân s d ng đ t theo đúng m c đích. đ ng th i làm c s cho vi c tính giá
th đ t k c cho ng
- Là m t ph

in

c ngồi th.

ng pháp h u hi u giúp cho vi c qu n lý đ t đơ th m t cách

khoa h c và ch t ch .

2. Vai trò c a đ t đơ th :
Theo h
c a nhà n


ng phát tri n kinh t hàng hố nhi u thành ph n có s qu n lý

c và s nghi p cơng nghi p hố- hi n đ i hố đ t n

s trong thành các trung tâm cơng nghi p, th

c thì các đơ th

ng m i và các lo i d ch v khác,

là đ u m i giao thơng, quan h kinh t quan tr ng, gi a các vùng các đ a ph
trong c n

c.

t đai là n n t ng c a m i quan h đó, nó tham gia vào t t c

các ho t đ ng c a đ i s ng kinh t - xã h i .
nh ng khi đ

ng

ó là vai trò chung c a đ t đai

c qui đ nh là đơ th thì giá tr c a nó đ

c t ng lên nhi u l n b i

vai trò c a đơ th đ i v i cu c s ng và bên c nh đó c u đơ th có xu h


ng ngày

càng t ng do qui mơ và t c đ t ng nhanh chóng c a q trình đơ th hố, mà đ t
6



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đai là tài ngun có h n, do đó đ t đơ th có vai trò quan tr ng đ i v i đ i s ng
kinh t -xã h i. Ngồi ra đ t đơ th còn làm tho mãn nhu c u đ m r ng s n
xu t, l p v n phòng giao d ch, trung tâm t v n, c a hàng d ch v ...V i vai trò
c, đ t ln có m t trong các ý t

KIL
OBO
OKS
.CO
M

là t li u s n xu t khơng th thi u đ

ng kinh

doanh c a m i nhà kinh doanh.

II. QUI HO CH Ơ TH .
1. Khái ni m

Qui ho ch chung xây d ng đơ th còn đ

d ng đơ th . Nó xác đ nh ph

ng h

c g i là qui ho ch t ng th xây

ng nhi m v c i t o và xây d ng đơ th v

phát tri n khơng gian, c s h t ng và t o l p mơi tr

ng s ng thích h p.

2.Vai trò c a qui ho ch đơ th trong n n kinh t th tr

ng.

Vai trò c a cơng tác qui ho ch xây d ng đơ th đ i v i s nghi p CNHH Hđ tn

c. V n ki n đ i h i IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò c a trung tâm

hành chính, kinh t , v n hố, trên tồn vùng và đ a ph

ng, đi nhanh trong q

trình CNH-H H phát tri n m nh cơng nghi p d ch v , đi đ u trong vi c phát
tri n kinh t tri th c. T o vành đai nơng nghi p hi n đ i
Qui ho ch m ng l

các thành ph l n.


i đơ th v i m t s ít thành ph l n, nhi u thành ph v a và

nh phân b h p lý gi a các vùng, chú tr ng đơ th

mi n núi. Hi n đ i hố các

thành ph l n, thúc đ y q trình đơ th hố nơng thơn. Khơng t p chung q
nhi u c s cơng nghi p và dân c vào các đơ th l n. Kh c ph c tình tr ng ùn
t c giao thơng và ơ nhi m mơi tr

ng.

Trong q trình đ i m i, chuy n sang kinh t th tr
v qui ho ch đơ th c n đ

ng ch c n ng nhi m

c m r ng:

+ qui ho ch đơ th xác đ nh nh ng ch s v khơng gian ki n trúc làm c
s cho vi c th c hi n các d án s d ng đ t , phát tri n c s h t ng, c i t o
xây d ng đơ th m i.

7



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
+ qui ho ch đơ th là cơng c khơng ch đ th c hi n mà còn h


ng d n

đ u t phát tri n đơ th trên c s ph n ánh đúng chính xác kinh t xã h i và xu
h

ng phát tri n th c t .

KIL
OBO
OKS
.CO
M

+ qui ho ch đơ th có tác d ng kích thích h th ng c ch b o đ m cung
c p đ y đ , b n v ng và qu n lý t t c s h t ng và d ch v cơng c ng, trên c
s th

ng m i hố các d ch v này.

+ qui ho ch đơ th giúp qu n lý có hi u qu vi c s d ng, đi u ch nh, mua
bán và đ u t phát tri n đ t đai cho m i m c đích xây d ng đơ th .
Nh v y qui ho ch đơ th có nhi u ch c n ng mà ch c n ng t o l p khơng
gian ki n trúc ch là m t ch c n ng mang tính v t th . Còn nh ng ch c n ng
khác mang tính kinh t - xã h i r ng l n. Chính nh ng ch c n ng phi v t th này
m i là linh h n quy t đ nh chi u h

ng phát tri n đơ th mà ki n trúc là hình

thái bi u hi n bên ngồi.


3. C s chi ph i cách làm qui ho ch đơ th trong n n kinh t th
tr

ng.

Nh ng c s chi ph i cách làm qui ho ch đơ th trong n n kinh t th
tr

ng khác h n v i n n t ng c a ph

Liên Xơ) tr

ng pháp làm qui ho ch theo ki u c (c a

c đây:

+ V n đ u t cho phát tri n đơ th khơng ch c a nhà n
nhi u thành ph n kinh t khác, đ c bi t là c a t nhân. V i đ
h i nh p qu c t thì v n c a t nhân n
c a t nhân trong n

ng l i m c a và

c ngồi s chi m t tr ng r t l n v n

c c ng ngày càng t ng.

+ Lu t đ t đai cho phép t nhân đ
d ng đ t và nhà n


c mà còn c a

c mua bán chuy n nh

ng quy n s

c khơng còn là ch đ t duy nh t trong đơ th nh tr

c đây.

+ Vi c cung c p c s h t ng các d ch v t ch c th c hi n thi cơng xây
d ng đơ th c ng khơng ph i ch do nh ng doanh nghi p nhà n

c đ m nh n mà

khu v c t nhân ngày càng đóng vai trò quan tr ng và n ng đ ng h n.

8



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
* Ti n trình CNH-H H

Vi t Nam càng nhanh thì cơng tác qui ho ch

xây d ng đơ th càng đóng vai trò quan tr ng, b i l cơng tác qui ho ch bao gi
cm tb

c a m t đ a ph

Phát tri n đơ th

c, nó ho ch đ nh chi n l

c phát tri n khơng gian kinh t

ng, m t vùng và nó v lên b c tranh tồn c nh cho đ t n

KIL
OBO
OKS
.CO
M

c ng đi tr

n

c.

c ta hi n nay là m t trong nh ng v n đ tr ng tâm quy t

đ nh s đi lên c a đ t n

c. Vì v y, v n đ đ t ra cho cơng tác qui ho ch xây

d ng đơ th là ph i có chi n l

c khung qu c gia v đơ th , ph i xây d ng lu t l


đ t o cho các đơ th và khu dân c th c hi n theo qui ho ch. H n n a, vi c
th c hi n q trình cơng tác k ho ch hố b t đ u t chi n l

c đ n qui ho ch,

r i c th ho bng k ho ch 5 n m và hàng n m.
III. C

S

1. C s :

QUI HO CH S

D NG

T Ơ TH .

1.1 Khái ni m.

Qui ho ch s d ng đ t đơ th là vi c b trí, s p x p đ t đai đơ th , là h
th ng các bi n pháp kinh t k thu t, là các ph

ng án khai thác s d ng tri t đ

ngu n tài ngun đ t đai đơ th đ tho mãn nh ng nhu c u m i c a con ng
xã h i ph c v t t nh t cho chi n l

c phát tri n kinh t xã h i c a đ t n


i,

c.

Trong kinh t đơ th , m c đ h p lý c a vi c t ch c s d ng đ t đơ th
tác đ ng đ n t su t s d ng đ t, t su t sinh s n đ t và hi u su t lao đ ng. Vì
v y t ch c s d ng h p lí đ t đơ th là v n đ h t nhân c a qui ho ch s d ng
đ t đơ th . Xoay quanh h t nhân này, nhi m v ch y u c a vi c s d ng đ t đơ
th là phân ph i h p lí qu đ t đơ th và đi u ch nh k t c u s d ng đ t đơ th
theo u c u phát tri n kinh t - xã h i c a đơ th .

Qui ho ch s d ng đ t đơ th bao g m qui ho ch t ng th s d ng đ t đơ
th , qui ho ch chi ti t s d ng đ t đơ th c a các doanh nghi p và các đ n v s
nghi p. Qui ho ch t ng th qui đ nh m c tiêu, ph

ng h

ng v khung c b n

cu vi c s d ng đ t đơ th . Qui ho ch chi ti t là b ph n c u thành h u c c a
9



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
qui ho ch t ng th s d ng t ụ th , l s bi u hi n c th c a vi c s d ng t
ụ th c a cỏc nghnh, cỏc ti u khu, qui ho ch s d ng t c a cỏc doanh
t ụ th .

KIL

OBO
OKS
.CO
M

nghi p, cỏc n v s nghi p l c s vi mụ cu qui ho ch t ng th c a s d ng

1.2 C s hỡnh thnh s d ng t ai ụ th .

Trong th c t c a quỏ trỡnh ụ th hoỏ hi n nay xỏc nh v m t thỡ dõn
s ụ th t ng nhanh g p nhi u l n so v i s m r ng c a ụ th ó lm cho cung
c u m t cõn i. V cũn do t ai l a bn khu dõn c , xõy d ng cỏc c s
kinh t , v n hoỏ- xó h i, an ninh qu c phũng l thnh ph n khụng th thi u,
khụng th thay th .Trong quỏ trỡnh phỏt tri n kinh t hiờn nay v n s d ng
t ũi h i ph i h p lớ cú hi u qu ỳng m c ớch ti t ki m khụng lm t n h i
n mụi tr

ng, i ỳng h

ng phự h p v i s phỏt tri n kinh t - xó h i c a ụ

th . T nh ng lớ do trờn, cho th y v n qui ho ch s d ng t ụ th mang ý
ngh a c p thi t khụng th thi u trong quỏ trỡnh phỏt tri n kinh t xó h i .
1.3 Nguyờn t c c b n c a vi c xõy d ng qui ho ch s d ng t ụ th
Nguyờn t c phõn cụng khu v c: c n c vo tớnh ch t t nhiờn v v trớ a
lớ cu kho nh t ph

ng h

ng v ph


m b o phỏt huy u th tuy t i v t

ng th c s d ng m i kho nh t ú,

ng i c a nú nh m nõng cao hi u qu

kinh t c a vi c s d ng t ụ th .

Nguyờn t c l a ch n v trớ khu v c: trong m t th i kỡ nh t nh, qui mụ s
d ng t ụ th c n duy trỡ t l h p lớ v i s phỏt tri n kinh t v nhõn kh u c a
ụ th m b o t hi u qu kinh t l n trong vi c s d ng t ụ th .
Nguyờn t c hi u qu t ng h p: trong quỏ trỡnh xõy d ng qui ho ch s
d ng t ụ th , ng th i v i vi c d m b o hi u qu kinh t , c n coi tr ng hi u
qu sinh thỏi v hi u qu xó h i.
1.4 Vai trũ.

Theo i u2 N 91/CP v i u12 N 88/CP ngy 17/8/1994:
10



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
ô th ph i đ

c xây d ng phát tri n theo qui ho ch và các qui đ nh cu

pháp lu t nh m ph c v cho m c tiêu chính tri- kinh t - xã h i và an ninh qu c
phòng.


KIL
OBO
OKS
.CO
M

Vi c qu n lí s d ng đ t đô th ph i theo đúng qui ho ch xây d ng đô th
k ho ch s d ng đ t đai đ

c c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t.

T m quan tr ng c a công tác qui ho ch đ

c th hi n rõ trong vi c phát

tri n đô th l công tác không th thi u trong qu n lí v đ t đai và nhà
n

c.

Vi c l p qui ho ch s d ng đ t có ý ngh a không ch
m t mà c lâu dài, là đ nh h

giai đo n tr

c

ng vi c s d ng đ t trên đ a bàn lãnh th , tránh


tình tr ng ch ng chéo trong qui ho ch, xác l p s
công tác qu n lí nhà n

c ađ t

n đ nh v m t pháp lí cho

c v đ t đai, làm c s tién hành giao đ t, cho thuê đ t,

chuy n m c đích s d ng đ t, đáp ng cho nhu c u đ t đai phát tri n kinh t - xã
h ic ađ tn

c.

2. M c tiêu, c n c .

2.1 M c tiêu qui ho ch s d ng đ t là s d ng đ t đai đô th t t nh t
v i đ án qui ho ch s d ng đ t đô th :

M c tiêu hi u qu : thông qua vi c qui ho ch đ s d ng đ t đai v ngu n
l c m t cách hi u qu v m t kinh t phù h p v i chi n l

c phát tri n và đ

c

xã h i ch p nh n.

M c tiêu công b ng: th c hi n s d ng đ t nh tái đ nh c , phân ph i đ t

đai đ làm gi m s không công b ng, s sai l ch trong s d ng đ t đai đô th .
M c tiêu khác ph i t ng c

ng tham gia c a dân trong vi c quy t đ nh qui

ho ch s d ng đ t đô th , đi u đó có th th c hi n

t ng giai đo n khác nhau

c a quá trình qui ho ch.

Qui ho ch s d ng đ t đô th giúp gi i quy t nh ng mâu thu n đ t đai
b ng vi c công khai các quy t đ nh s d ng đ t đai đô th .

11



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2.2 C n c
Vi c qui ho ch s d ng t ụ th c n xỏc nh nh ng i t

ng c n

nghiờn c u, nh ng y u t c u thnh v hiờu qu quy t nh n m i ho t ng

KIL
OBO
OKS
.CO

M

kinh t - k thu t v xó h i x s y ra trờn khu t.

* Yờỳ t khỏch quan: m i quan h gi a khu t v i mụi tr

ng xung quanh:

- i u ki n a lớ v ti nguyờn thiờn nhiờn: l y u t tỏc ng tr c ti p n
qui ho ch s d ng t v qui ho ch ụ th vỡ nú l s c m nh v l i th c a vựng
trong qui ho ch ph i d a vo i u ki n a lớ phõn b cỏc n v ch c n ng
c a ụ th cho phự h p, ng th i s d ng h p lớ hi u qu ngu n ti nguyờn s n
cú( khớ h u, ia hỡnh, a ch t, thu v n, ...)

Tỡnh hỡnh s d ng t: nú g n li n v i tỡnh tr ng phỏp lớ v i s ng hi n
t i c a dõn c . Khi qui ho ch do tớnh ch t t ng th ũi h i s thay i nh t nh
v v trớ m c ớch s d ng t do v y nh h

Tỡnh hỡnh qu t hi n cú: hi n nay n
cú 4 ụ th tr c thu c trung

ng n i s ng dõn c .
c ta cú kho ng 600 ụ th trong ú

ng, 84 thnh ph , th xó tr c thu c t nh v trờn

500 th tr n v i t ng di n tớch t ai ụ th kho ng 100413 ha chi m 0,35% t
t nhiờn so v i n m 1994 chi m t l 0,2% (S=63300) v d ki n n n m 2020
s chi m 1,4% di n tớch t t nhiờn c a c n


c. C n ph i b trớ di n tớch nh

th no i v i t ng lo i t ụ th , b trớ s p x p t nú
h p v i phỏt tri n kinh t xó h i tr

õu cho h p lớ phự

c m t v lõu di.

H th ng c s v t ch t h t ng: nghiờn c u nh m ỏnh giỏ tỡnh tr ng
th c t c a nh ng ch

ng trỡnh, c s v t ch t hi n cú cú th b xung, c i

t o, s a ch a ho c xỏc nh n bự qui ho ch gi i phúng m t b ng.
Tỡnh hỡnh dõn c v t c t ng tr
qui ho ch ụ th vỡ dõn c ụ th l i t

ng dõn s

nh h

ng r t nhi u n

ng s d ng t nhi u nh t. Ngoi xõy

d ng nh , ụ th cũn ph i cú nh ng cụng trỡnh cụng c ng, giao thụng gi i trớ ...
ph c v i s ng dõn c .
* Nh ng ho t ng kinh t k thu t- xó h i .
12




THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- Kinh t v t ng tr
d a vo chi n l

ng kinh t l ng l c thỳc y quỏ trỡnh ụ th hoỏ

c phỏt tri n kinh t xó h i an ninh qu c phũng c a t n

trong t ng th i kỡ l p nờn nh ng vựng dnh cho cụng nghi p, th

c

ng m i

KIL
OBO
OKS
.CO
M

d ch v , khu ch su t ...B trớ m t cỏch h p lớ nh m s d ng hi u qu nh t ti m
n ng kinh t v bo v

c tr t t xó h i, an ninh qu c gia.

- V n hoỏ xó h i l y u t c a xó h i núi chung v c a ụ th núi riờng.
Nú g n li n v i cỏc cụng trỡnh v n hoỏ, l ch s tụn giỏo ph n nh i s ng nhõn

dõn ụ th . Vi c qui ho ch ph i chỳ ý n v n ny lm sao phự h p v i
nhu c u v n hoỏ tớn ng

ng c a dõn c v cú th qui ho ch ngnh d ch v du

l ch cú hiờu qu d a trờn y u t v n hoỏ ny. Ph i c n c vo yờu c u b o v
mụi tr

ng, yờu c u b o v tụn t o di tớch l ch s v n hoỏ danh lam th ng c nh.

* M c tiờu c a ỏn l c n c quan tr ng nh t trong quỏ trỡnh qui ho ch s
d ng t nh m lm rừ
v

c nh ng ch c n ng c b n c a cỏc ụ t n c p n

, phự h p v i cỏc d bỏo c a t ng th cho khu v c.
-

nh m c s d ng t ch t ng m c dớch s d ng trong ụ th l m t c n

c khụng th thi u.

- Qui ho ch phỏt tri n ụ th trong ú cú qui ho ch t ng th phỏt tri n ụ
th nú quy t nh m c tiờu, ph

ng h

ng c b n c a vi c s d ng t ụ th v


qui ho ch chi ti t l bi n phỏp c u thnh h u c c a qui ho ch t ng th l bi u
hi n c th c a vi c s d ng t ụ th .

- K t qu th c hi n qui ho ch, k ho ch s d ng t kỡ tr
h

ng r t nhi u n qui ho ch l n sau. T õy rỳt ra

quớ bỏu lm qui ho ch, h n n a l i n m


c nú c ng nh

c nh ng kinh nghi m

c hi n tr ng nờn vi c qui ho ch

c th c hi n r dng h n.

2.3 Nhi m v c a qui ho ch chi ti t s d ng t

B c c cỏc khu ch c n ng, c c u s d ng t: cỏc lo i t , thụng qua
vi c xỏc nh hỡng th c phõn b , v trớ, danh gi i t ng khu t ho c lụ t theo

13



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
tính ch t, ch c n ng s d ng đ t và quy n s d ng đ t v i các đ t xây d ng nhà

, cơng trình cơng c ng, khu cây xanh, đ

ng giao thơng.

3. N i dung c a qui ho ch s d ng đ t đơ th .
c th c hi n nh sau :

KIL
OBO
OKS
.CO
M

3.1 Vi c khoanh đ nh các lo i đ t đ

ti n hành qui ho ch, c n xác đ nh nh ng y u t c u thành và nh
h
đ t.

ng quy t đ nh đ n m i ho t đ ng kinh t -xã h i-k thu t s s y ra trên khu
i u tra nh ng đ c đi m v hi n tr ng c a khu đ t là u c u khơng th

thi u đ

c c a qui ho ch chi ti t. vi c chu n b k thu t thơng tin v khu đ t là

c s c a tồn b m i gi i pháp qui ho ch đ

c nghiên c u. Cơng tác này bao


g m đi u tra các y u t mang tính qui mơ vùng liên quan đ n khu đ t, các đi u
ki n t nhiên, kinh t , k thu t, dân c , xã h i...có nh h

ng quy t đ nh đ n

vi c khai thác, s d ng đ t khu v c d ki n qui ho ch:
-

i u ki n t nhiên c a khu v c: khí h u, đ a hình, th i ti t, đ a ch t,

thu v n, nh ng đ c tr ng c a c nh quan khu v c...
- Các đi u ki n hi n tr ng v s d ng đ t đ

c đánh giá v i các v n đ :

qui ho ch s d ng các khu đ t, lơ đ t và qui mơ, di n tích khu đ t c n th ng kê,
xác đ nh qui mơ, tính ch t, t l và t

ng quan gi a các lo i đ t trên.

- Hi n tr ng v dân c , xã h i đ nh m xác đ nh h

ng qui ho ch và đ u

t cơng trình trong khu đ t qui ho ch, c n nghiên c u v ch th s d ng, đi u
ki n s ng, làm vi c trong các cơng trình s đ
ng

c xây d ng trên kkhu đ t v : s


i c trú, c c u h , s lao đ ng, c c u dân c và tình hình đ i s ng kinh t

c a dân c (m c s ng, thu nh p bình qn, kh n ng tìm vi c làm...).
- Ngồi ra c n nghiên c u thêm v hi n tr ng các lo i hình s h u s
d ng đ t đai, các b t đ ng s n và kh n ng chuy n quy n s d ng đ t, nhà, b t
đ ng s n đó. Nghiên c u h th ng d ch v có trong khu đ t (v n hố, giáo d c, y
t , du l ch, cơng trình th

ng m i, d ch v ,...).

i u tra, nghiên c u, phân tích, t ng h p nh ng y u t trên nh m đ nh
giá ti m n ng đ t đai t o c s đ xác đ nh nh ng ph
đúng đ n t o ra hi u qu c a đ án qui ho ch.
14

ng án, gi i pháp k thu t



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Xác đ nh ph

ng h

ng, m c tiêu s d ng đ t trong th i h n qui ho ch:

Xác đ nh ch c n ng s d ng đ t (khu v c xây d ng, khu v c c m xây d ng),
gi ngun ch c n ng xây d ng, đ t c n thay đ i ch c n ng s d ng, d t phát

KIL

OBO
OKS
.CO
M

tri n m r ng, khu đ t c n phá r các cơng trình ki n trúc đã có, đ t các cơng
trình c i t o và b o t n.

* Phân b qu đ t cho các nhu c u v :

- Các cơng trình s n xu t: cơng nghi p n ng, cơng nghi p ch bi n, th
cơng nghi p...
-

t dành cho các cơng rình cơng c ng: d ch v th

t , hành chính...

ng m i, giáo d c, y

-

t nhà : nhà chung c , bi t th , nhà

theo lơ, ghép h ,....

-

t cơng trình h t ng k thu t: giao thơng, đi n, n


-

t xây d ng các cơng trình đ c bi t: qn s , ngo i giao, tín ng

c,..
ng,...

- Ngồi ra còn chú ý đ n đ t d tr phát tri n, đ t nơng-lâm-ngh nghi p,
đ t hoang hố khơng xây d ng đ

c.

su t các bi n pháp s d ng đ t, b o v c i t o đ t và b o v mơi
tr

ng sinh thái.

ây là m t n i dung quan tr ng đ nh m đ a qui ho ch vào

th c ti n m t cách có hi u qu nh t, v a b o v c i t o đ
đ

c mơi tr

cđ tl iv ab ov

ng sinh thái.

3.2 Trong th i kì n u có s thay đ i v m c tiêu phát tri n kinh t xã h i
thì đi u ch nh vi c khoanh đ nh các lo i đ t cho phù h p.


Khi đã có s thay đ i q l n khơng còn phu h p v i th c t v tính kinh
t -xã h i-k thu t thì vi c đi u ch nh l i vi c khoanh đ nh các lo i đ t là m t
vi c làm t t y u c n th c hi n ngay.

3.3 Sau khi đi u ch nh vi c khoanh đ nh các lo i đ t cho phù h p thì nhà
qui ho ch ph i đ a ra các gi i pháp ti p theo th c hi n ph n qui ho ch s d ng
đ t đ cho cơng tác qui ho ch đ
đơ th .

c liên t c đ m b o s phát tri n b n v ng c a

15



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4. Cỏc b
B

c ti n hnh xõy d ng qui ho ch :

c :Thu th p cỏc yờu c u qui ho ch v : th c tr ng v qu t c a khu

v c ho c ụ th c n qui ho ch, i u ki n t nhiờn, kinh t , xó h i v hi n tr ng
nh n
ph

c ti m n ng c a t ai. Phõn tớch cỏc thụng tin


KIL
OBO
OKS
.CO
M

s d ng t, qua ú ỏnh giỏ

c t ú k t h p v i m c tiờu phỏt tri n kinh t -xó h i khu v c ụ th ,

ng h

ng s d ng t trong th i h n qui ho ch nh ng thụng tin v

khi qui ho ch m c quan nh n
ho ch.
B

c cung c p a ra yờu c u tr

u tiờn

c khi qui

c 2: B ng ki n th c chuyờn mụn phõn tớch cỏc thụng s trờn d a vo

cỏc i u ki n ny xu t cỏc bi n phỏp s d ng t, b o v c i t o t v b o v
mụi tr

ng sinh thỏi sao cho h p lý nh t v hi u qu nh t.


a ra nh ng y u t

c a b n d ỏn cho khu v c ụ th :

+ M t phỏc th o s quy ho ch.
+ M t ch

ng trỡnh t ng quỏt cho vi c th c thi ph

ng ỏn.

+ M t l ch trỡnh ti n c a cỏc cụng o n ch y u.
+M t

cl

ng t ng th v v n hoỏ- xó h i, trong ú núi rừ i v i t ng

nhúm dõn c liờn quan, nh ng thu n l i cú th
th ph i ch u.

+ M t b n d toỏn chớnh xỏc cỏc ph

ch

ng v nh ng b t l i cú

ng ti n v t ch t, ti chớnh v nhõn


l c s c n ph i huy ng, b i vỡ d toỏn ny cú th sai khỏc nhi u tu theo t ng
khu v c ụ th , t mỡnh th c hi n cỏc cụng trỡnh ny hay thuờ ng
+ M t b n k t toỏn
ki n cú th

cl

i khỏc.

ng vờ ti chớnh giỳp ta; m t m t l nh ng i u

c ti n hnh, v m t khỏc th y rừ õu l nh ng h qu t

i v i ngu n thu, chi c a cỏc n v hnh chớnh a ph

ng lai

ng v c a cỏc c quan

cụng c ng liờn quan.
B

c 3: Cỏc ph

ng ỏn a ra th o lu n v i n l a ch n.

õy cỏc

chuyờn gia v cỏn b cú hi u bi t v quy ho ch cựng tham gia l a ch n t
nh ng ph


ng ỏn ó a ra.

ỏn quy ho ch chi ti t s d ng t

16

cl p

hai m c khỏc nhau:



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
+

i v i khu đ t có di n tích trên 200 ha, áp d ng b n đ t l 1/2000

đ n 1/5000 nh m c th hố và làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch
chung xây d ng đơ th v qu n lý s d ng đ t đai. Vi c c i t o và xây d ng các
ng v ki n trúc và b o v c nh quan thiên

KIL
OBO
OKS
.CO
M

cơng trình h t ng k thu t, đ nh h


nhiên cho m i khu đ t có quy mơ 4 – 20 ha.
+

i v i khu đ t t 20 đ n 200 ha, áp d ng b n đ 1/1000 đ n 1/2000

nh m c th hố làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch chung và đ án
chi ti t s d ng đ t có liên quan, đ ng th i xác đ nh rõ m c tiêu, ch đ qu n lý
s đ ng đ t các u c u v b c c quy ho ch-ki n trúc, các c s h t ng, các
ch tiêu kinh t -k thu t, v sinh mơi tr

ng... cho t ng khu đ t dành đ xây

d ng các c m cơng trình ho c cơng trình.
+

án quy ho ch chia lơ: đ

c l p cho khu đ t có di n tích d

i 20 ha

trên b n đ đ a chính và b n đ đ a hình có t l 1/200 đ n 1/500, nh m quy
đ nh ch đ qu n lý s d ng đ t đai và các u c u c i t o ho c xây d ng các
cơng trình t i t ng lơ đ t. ( các b n đ đ t s d ng đ l p các đ án quy ho ch
chi ti t ph i đ m b o rõ ràng, chính xác ph n ánh n i dung c p nh t v đ a hình
và th c tr ng khu đ t).
B

c 4: Khi đã có đ


c ph

ng án quy ho ch, c quan ch c n ng ph i

đ a đ án ra l y ý ki n c a c ng đ ng. C ng đ ng nhân dân tham gia góp ý ki n
thêm vào đ án quy ho ch đ hồn thi n đ án, đi sát v i th c t h n, thơng qua
c ng đ ng vi c th c thi quy ho ch s đ
B

c d dàng h n.

c 5: th m đ nh l i đ án đ kh ng đ nh tính kinh t -k thu t-xã h i

c a đ án. Trình t và th t c th m tra phê duy t g m:
+ N p h s trình duy t t i c quan th m tra.

+ Xin th m v n ý ki n các c quan ho c đ n v t ch c có liên quan.
+ C quan có th m quy n th m đ nh, ki m tra và l p báo cáo th m đ nh.
+ T ch c h i ngh th m đ nh.

+ Ra thơng báo ý ki n k t lu n c a Ch t ch H i đ ng th m tra.
+ Hồn ch nh h s (n u có).
+ Trình c quan Nhà n

c có th m quy n ra quy t đ nh phê duy t.
17



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

B

c 6: Các c quan Nhà n

c có th m quy n phê duy t đ án đã đ

c

l a ch n t các chuyên gia. H s xét duy t g m:
+ T trình c a UBND và Ngh quy t c a H ND cùng c p thông qua v

KIL
OBO
OKS
.CO
M

quy ho ch s d ng đ t đai.

+ Báo cáo thuy t minh quy ho ch s d ng đ t đai.

+ B n đ hi n tr ng s d ng đ t đai, b n đ quy ho ch s d ng đ t đai và
các b n đ chuyên đ khác.
B

c 7: Th c hi n quy ho ch: ph

ng h

ng m c tiêu s d ng đ t, phân


b qu đ t cho các nhu c u, các gi i pháp đ th c hi n quy ho ch

trên đem

tri n khai và th c ti n.
B

c 8: Trong quá trình th c hi n quy ho ch đ

c duy t, c n ph i theo

dõi c p nh t quá trình di n bi n đ có quy t đ nh đi u ch nh cho phù h p v i
th c ti n. Nhi m v t ch c th c hi n và theo dõi quy ho ch g m:
+
h

i u tra thu th p các thông tin, tài li u phân tích s lý đ rút ra khuynh

ng phát tri n.

+ Theo dõi các d án đ u t xây d ng theo quy ho ch và các đi u ch nh
c c b n u có.

+ T ng h p xây d ng nhi m v đi u ch nh thi t k quy ho ch, trình c
quan có th m quy n phê duy t quy ho ch xem xét quy t đ nh.
+ L p h s quy ho ch đi u ch nh.

+ Trình duy t quy ho ch lên c quan có th m quy n đ quy t đ nh.


18



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
PH N II
TH C TR NG QUY HO CH S

S

T Ơ TH

PHÁP LÝ:

KIL
OBO
OKS
.CO
M

I. C

D NG

Nh ng v n b n pháp qui v cơng tác qui ho ch s d ng đ t đơ th .
t đai là v n đ r t l n, r t quan tr ng khơng nh ng trong kinh t mà còn
c trong chính tr , xã h i.
đã đ ra ch ch

ng và nhà n


c ln quan tâm đ n v n đ đ t đai,

ng chính sách liên t c đ i m i và hồn thi n chính sách pháp

lu t v đ t đai nh m gi i quy t nh ng v n đ do th c ti n đ t ra và làm cho hi u
qu s d ng đ t ngày càng cao, cơng tác qu n lý nhà n
đ

c t ng c

c v đ t đai ngày càng

ng.

Qui ho ch s d ng đ t đai nói chung đã đ
ch đ qu n lí s d ng đ t đai, đã nh n ra đ

c pháp lu t ghi nh n là m t

c vai trò quan tr ng c a các đơ th

trong tồn b đ i s ng kinh t chính tr v n hố c a đ t n

c.

- Lu t đ t đai m i n m 1993 đã qui đ nh v qui ho ch s d ng đ t đai th
hi n ngun t c nhà n
theo pháp lu t:
+

c a nhà n

c th ng nh t qu n lí tồn b đ t đai theo qui ho ch và

i u13 xác đ nh vi c l p quy ho ch s d ng đ t đai là m t ngh a v
c.

+ i u16, 17, 18 quy đ nh v c ch xét duy t qui ho ch s d ng đ t và
n i dung qui ho ch s d ng đ t .
+ i u 19 là c n c

b t bu c đ nhà n

c giao đ t ho c thu h i

đ t(đi u 26,27,28)

- Sau khi lu t đ t đai đ

c ban hành nh ng u c u và n i dung các qui

ho ch đơ th , trong đó qui ho ch đơ th là m t n i dung c a qui ho ch xây d ng
đơ th góp ph n c th hố chi n l

c n đ nh phát tri n đơ th đ t hi u qu cao

v kinh t –xã h i và b o v mơi tr

ng


19



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Sau ú ngh d nh 60/cp 5/7/94 c a chớnh ph v quy n s d ng nh v
quy n s d ng d t ụ th

c ba hnh .

Ngy 17/8/94 chớnh ph ban hnh ngh nh s 88/cp qui nh qu n lý s

KIL
OBO
OKS
.CO
M

d ng t ụ th . M t trong nh ng n i dung c a ngh nh l c th hoỏ vai trũ
c a qui ho ch ụ th (trong ú cú qui ho ch s d ng t ụ th ) trong qu n lý v
s d ng t ụ th .

i u 3,6 qui nh vi c xỏc nh t ngo i thnh, ngo i th s

tr thnh t ụ th qu n lý nh t ụ th , vi c giao t ụ th ph i c n c
vo qui ho ch s d ng t ụ th .V i u 14 qui nh vi c qui ho ch s d ng
t ụ th cho giai o n 5-10 n m v hng n m. i u 26 qui nh vi c xõy d ng
c s h t ng trờn t ụ th
t ụ th


c nh n

c giao ph i ỳng qui ho ch xõy d ng

Cựng v i ngh nh 88, ngy 17/8/94 chớnh ph ban hnh ngh nh 91/cp
v i u l qu n lý qui ho ch ụ th :

+Ban hnh cỏc qui nh v qu n lý,qui ho ch ụ th
+L p v x t duy t cỏc ỏn xõy d ng ụ th

+Qu n lý vi c c i t o v xõy d ng cỏc cụng trỡnh xõy d ng ụ th theo
k ho ch ó

c duy t

+Qu n lý vi c s d ng khai thỏc cỏc c s h t ng, ki n thi t ụ th
+Gi i quy t cỏc tranh ch p, thanh tra s lý vi ph m nh ng qui nh v
qu n lý ụ th

Nhỡn chung, cỏc v n b n phỏp lu t so n th o v ban hnh trong th i gian
qua u t p trung vo b n m c tiờu ch y u: i m i vi c l p v xột duy t ụ
th , l p l i k c

ng trong qu n lý t ai v s d ng trong ụ th , t ng ngu n thu

chớnh t o ngu n l c phỏt tri n, c bi t l t qu nh v qu t, c i cach th
t c hnh chớnh trong l nh v c c p t v c p phộp xõy d ng

V v n b n m i nh t l lu t t ai s a i b xung
thụng qua ngy 29/6/01 trong ú cụng tỏc qui ho ch


20

c qu c h i khoỏ X

c s a i.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
+ i u 16 v l p qui ho ch ,k ho ch s d ng đ t đai đ

c s a đ i không

giao cho các b ,ngành l p qui ho ch ,k ho ch s d ng đ t đai cho riêng ngành
mình mà ph i g n v i qui ho ch ,k ho ch t ng th .

KIL
OBO
OKS
.CO
M

+ i u 18: Qu c h i xét duy t qui ho ch s d ng đ t đai dài h n và xét
duy t k hoach s d ng đ t đai trong c n
ho ch 5 n m c a nhà n

c 5 n m m t l n ph i h p v i k

c do chính ph trình. Chính ph xét duy t qui ho ch s


d ng đ t đai, k ho ch s d ng đ t đai 5 n m c a UBND T nh, thành ph thu c
Trung

ng

Trên c s hình thành các v n b n pháp qui nhà n

c v qui ho ch xây

d ng đô th , vi c l p, xét duy t các đ án qui ho ch xây d ng đô th trong th i
gian qua đã th c hi n nhanh và có ch t l
đ u đáp ng đ

ng h n nhi u nh ng n m tr

c, b

c

c yêu c u c i t o và xây d ng đô th . Qui ho ch và pháp lu t đã

th c s tr thành công c quan tr ng đ m b o vi c phát tri n c a đô th có tr t
t và n n p.

T i các đ a ph

ng, chích quy n đô th các c p đã phát huy tác d ng và

vai trò trong vi c l p tr t t k c


ng, thu hút các ngu n l c vào m c tiêu phát

tri n đô th và th c hi n các c i cách th t c hành chính.

II. TH C TR NG CÔNG TÁC QUI HO CH S
TH .
ô th n

l ch s c a đ t n

c ta đ

D NG

T

Ô

c hình thành và phát tri n g n li n v i các giai đo n

c. Các đô th phát tri n c v qui mô và s l

ng nh ng do

h u qu n ng n c a chi n tranh, c a chính sách thi u đ ng b v kinh t xã h i,
các đô th đang trong tình tr ng kém phát tri n.
Hi n nay, c n

c có 646 đô th trong đó có 4 thành ph tr c thu c trung


ng, 82 thành ph th xã thu c t nh , 560 th tr n. V phân lo i đô th có 2
thành ph lo i I, có 11 thành ph lo i II, 13 thành ph lo i III, 60 th xã lo i IV
và 560 th tr n lo i V.
21



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
N i dung v ph

ng phỏp l p qui ho ch xõy d ng ụ th b

i m i, phự h p v i n n kinh t th tr

ng cú s qu n lớ c a nh n

th t c l p qui ho ch xõy d ng ụ th tr

c u

c

c. Trỡnh t ,

c õy r t phi n h g m 5 d ỏn: Lu n

KIL
OBO
OKS

.CO
M

ch ng kinh t k thu t, t ng m t b ng, qui ho ch xõy d ng d t u, qui ho ch
chi ti t t l 1/1000 1/2000 v d ỏn qui ho ch xõy d ng t l 1/500. Nay ó


c c i ti n rỳt l i ch cũn 2 lo i d ỏn l qui ho ch chung v qui ho ch chi ti t
Cỏc ph

ng phỏp thi t k qui ho ch ó

nh ng qui ho ch chi ti t b

c u ó thu

c d n i m i, c bi t l

c k t qu ỏng khớch l . Trong ú

qui nh n i dung phõn khu rừ rng bao g m cỏc khu c m xõy d ng, khu cho
phộp t n t i c i t o v khu phỏt tri n. Trờn c s ú xỏc nh cỏc ch tiờu qu n lớ
c th oúi v i t ng khu t (h s s d ng t, gi i h n t xõy d ng, c nh
quan, s phự h p gi a cỏc m ng l

i h t ng k thu t chung.

* T n t i b t c p c ch c c a ph
ki n ch cú kinh t nh n


ng phỏp qui ho ch ụ th trong i u

c:

Nh ng c tr ng c ch c : (khụng cú mõu thu n v quy n l i) n gi n
trong i u hnh, trong vi c k t h p gi a cỏc khõu, cỏc c p cỏc nghnh, cỏc l nh
v c.... Do ch cú m t thnh ph n kinh t , m t quy n s h u v m t k ho ch
chung c a nh n

c m cú th tỏch r i qui ho ch b trớ khụng gian ra kh i cỏc

m i liờn h v kinh t xó h i (nh c p v n, u t , qu n lớ v n hnh ...)
nghiờn c u c l p, sau ú rỏp n i l i m khụng m y khú kh n.
T ph

ng phỏp qui ho ch ụ th ú d n n nh ng i m sau :

Qui ho ch theo nghnh chuyờn mụn l chớnh (ki n trỳc)
Qui ho ch v t th l chớnh( thi t k , b trớ cỏc cụng trỡnh khụng gian)
Qui ho ch nh m t m c tiờu k ho ch nh n

c l chớnh, ớt quan tõm

nghiờn c u tỏc ng t ng h p c a cỏc n i dung phi v t th , cỏc xu th phỏt tri n
bờn ngoi v c ch v n ng bờn trong c a ụ th . Cỏc ỏn qui ho ch mang
n ng tớnh lớ thuy t ớt tớnh kh thi ph n ỏnh ý mu n ch quan c a nh n
ki n trỳc s nhi u h n l qui lu t phỏt tri n khỏch quan.
22

c v




THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
*
tr

i m i ph

ng pháp qui ho ch đô th cho phù h p v i c ch th

ng là yêu c u c p bách:
Qui ho ch đô th đ

c ti n hành r ng rãi

mi n b c n

c ta t cu i

KIL
OBO
OKS
.CO
M

nh ng n m 50. Tính đ n nay đã g n n a th k trôi qua, kho ng th i gian này
dài g p đôi th i gian thi t k qui ho ch chung 20-25 n m, quá đ đ ki m tính
kh thi c a h u h t các b n đ qui ho ch đô th đã làm.


Các b n đ này (t c qui ho ch chung) v ch ra m t cách c th nh ng
m c tiêu phát tri n trong 20-25 n m v qui mô dân s , s d ng đ t, các khu
ch c n ng, c s h t ng, cây xanh, môi tr
trình và tuy n k thu t s đ

ng... và qui đ nh c nh ng công

c xây d ng trong đô th .

Tuy nhiên trên th c t , các đô th không phát tri n theo nh ng m c tiêu
và s s p s p đ

c v ch ra s n trong b n đ qui ho ch, mà l i phát tri n tu theo

các chính sách kinh t - xã h i, các ngu n đ u t , các xu h
là các xu h

ng chuy n đ i sang c ch th tr

t .

ng tác đ ng đ c bi t

ng và ti n trình h i nh p qu c

S y u kém c a vi c s d ng đ t đô th đ

c bi u hi n khá rõ nét

k t


c u s d ng và b c c không gian s d ng đ t đô th còn nhi u b t h p lý.
Trong t ng di n tích đ t đô th , đ t đành cho các ho t đ ng công th
t l h i cao th

ng chi m

ng 25%, di n tích đ t , đ t giao thông, đ t cây xanh th p. T i

ph n l n các đô th n

c ta hi n nay, di n tích

tích đ t giao thông kho ng 2-3 m2/ng

kho ng 18-20m2/ng

i, cây xanh là 1,5 m2/ng

i di n

i.

ã đ n lúc không th c đi u ch nh mãi các qui ho ch đ

c duy t mà

ph i đ i m i quan ni m, cách ti p c n và qui trình làm qui ho ch đô th cho phù
h p v i c ch th tr


ng và ti n trình h i nh p. T c là không ch thay đ i m u

mã c a s n ph m mà là thay đ i chính công ngh làm ra s n ph m đó.
Vi c phát tri n đô th

n

c ta đã thi u th ng nh t mà thêm vào đó nên

tình tr ng s d ng đ t đô th hi n nay không theo qui ho ch đang là v n đ n i
c m ph bi n t i các đô th , do thi u qui ho ch và s d ng không theo qui ho ch
23



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
nên vi c s d ng đ t hi n nay đang th hi n nhi u b t h p lý c v b trí khơng
gian, đ a đi m và l i ích mang l i trong vi c phân b ngu n l c.
Tình tr ng tu ti n trong vi c chuy n đ t khác sang đ t đơ th đang di n
ven đ

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ra. Do áp l c đơ th hố nhi u di n tích đ t đ c bi t là đ t tr ng lúa ven đơ th ,
ng giao thơng l n chuy n thành đ t xây d ng nhà c a, q trình đơ th


hố tràn lan khơng theo h

ng d n khơng theo qui ho ch, trái pháp lu t làm

gi m hàng v n ha lúa gây nguy c m t an tồn l

ng th c. Các hi n t

ng tu

ti n trong vi c c p đ t, ch n đ a đi n xây d ng, c ng nh xác đ nh m c gi i
quan tr ng nh ch gi i đ

ng đ , ch gi i xây d ng và hình th c ki n trúc mà

qui ho ch đã nghiên c c do cơng tác th m đ nh các đ án qui ho ch th

ng kéo

dài và thi u k ho ch.

Hi u qu s d ng đ t còn th p: tình tr ng l n chi m đ t cơng

đơ th

dang di n ra ph bi n (l n chi m v a hè, đ t trong hành lang an tồn, b o v các
cơng trình cơng c ng,...

Trong th c t m t s đ n v còn xem nh cơng tác qui ho ch, n ng l c
cán b qui ho ch còn th p kém ch a đ


c đồ t o m t cách đ y đ đ có th

đáp ng m t cách t t nh t cho cơng tác qui ho ch s d ng đ t hi n nay. Cơng
tác qui ho ch di n ra ch m gây khó kh n cho vi c giao quy n s d ng đ t, đ ng
ký đ t đai.

III. TH C TI N TRONG CƠNG TÁC QUI HO CH S
T Ơ TH

N

C TA

1. Th c ti n t i các đơ th n

c ta

Sau h n 10 n m đ i m i, đơ th n
l

ng và ch t l

ng,đ m nh n đ

c ta đã phát tri n nhanh c v s

c vai trò trung tâm phát tri n kinh t -xã h i

c a các vùng mi n và tồn qu c. c n

đơ th t 13 tri u ng

D NG

c đã có g n 650 đơ th l n nh (dân s

i n m 1998 lên t i g n 18 tri u n m 1999 chi m 23,5%

dân s tồn qu c) con s này m y n m g n đây còn t ng lên m t cách nhanh
24



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
chúng, quỏ trỡnh ụ th hoỏ di n ra nhanh m nh lm qui mụ ụ th ngy cng m
r ng. n nay, h u h t cỏc th xó, thnh ph u cú qui ho ch xõy d ng
nghiờn c u v phờ duy t. Trong ú cỏc thnh ph l n

c nghiờn c u i u

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ch nh nh qui ho ch chung H N i, thnh ph HCM, H i Phũng,
L t, ...cựng nhi u thnh ph th xó khỏc trờn c n

c.


c

N ng,



ó m nh nha hỡnh thnh

nh ng vựng ụ th cú nh ng thnh ph v tinh xung quanh m thnh ph trung
tõm l H N i v TP HCM l h t nhõn.

T ng di n tớch t s d ng vo m c ớch ụ th hi n nay cú trờn 63.000
ha. Di n tớch

ụ th ch b ng 17% di n tớch ỏt nụng thụn, xong s dõn s ng

trong ụ th l i b ng 25% s dõn s ng

nụng thụn. Di n tớch chi m t t i cỏc

ụ th l 1.102.335 ha b ng 3,35 di n tớch t nhiờn c n

c:

Di n tớch chi m M t ụ th

T l /di n tớch t

t cỏc vựng


/1000 km2

nhiờn c vựng

ng b ng S.H ng

4575

4,64

3,6%

ng b ng S.CL

142649

1,26

3,6%

167875

2,37

7.0%

M.nỳi T.du phớa b c 337432

1,17


3,2%

Tõy nguyờn

197561

0,66

3,5%

90846

1,42

1,7%

119897

1,17

2,6%

Cỏc vựng

ụng nam b

Khu b n c

Duyờn h i M.trung


Dõn s Vi t Nam hi n nay kho ng g n 80 tri u ng

i, dõn s ụ th

chi m kho ng 23% (õy l t l ụ th hoỏ vo lo i th p so v i cỏc n
khu v c v trờn th gi i). D ki n dõn s ụ th
45% (dõn s c n
tri n trong t

c l 103 tri u). Cú

Vi t Nam n 2020 chi m

c t l ụ th hoỏ nh hi n nay v phỏt

ng lai l do tỏc ng c a n n kinh t th tr

25

c trong

ng v cỏc chớnh sỏch