Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



BÀI BÁO CÁO
MÔN: LUẬT HỢP ĐỒNG THÔNG DỤNG
Đề tài:
HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN – LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Nguyễn Phan Khôi

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

Sinh viên thực hiện:
1. Lê Thị Cẩm Tiên
B1303443
2. Nguyễn Thị Diễm Hương
B1403436
3. Trần Thị Diễm My
B1403331
4. Trần Nguyễn Ngọc Yến
B1403783
5. Sơn Thị Ngọc Yến
B1403525
6. Nguyễn Mỷ Chi
B1303175

1


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 4

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN
TÀI SẢN ..................................................................................................5
1.1 Khái quát về hợp đồng thuê khoán tài sản...............................................................5
1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản....................................................................
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản .............................................................
1.1.3 Phân loại hợp đồng thuê khoán tài sản.....................................................................7
1.1.4 Ý nghĩa, vai trò của hợp đồng thuê khoán tài sản.....................................................7
1.1.5 Lịch sử phát triển hợp đồng thuê khoán tài sản........................................................8
1.1.6 Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản.......................................................9
1.2 Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản............................................................10
1.2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản...............................................................10
1.2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản...........................................................14
1.2.3 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản............................................................14
1.2.4 Giá thuê khoán và thời hạn thuê khoán...................................................................15
1.2.5 Phương thức giao tài sản thuê khoán......................................................................18
1.2.6 Trả tiền thuê khoán và phương thức trả..................................................................18
1.2.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản.......................20
1.2.8 Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản...................................................................25
1.3 So sánh hợp đồng thuê khoán tài sản với một số loại hợp đồng khác..................26
1.3.1 So sánh hợp đồng thuê khoán tài sản với hợp đồng thuê tài sản.............................26
1.3.2 So sánh hợp đồng thuê khoán tài sản có đối tượng là đất đai, rừng, mặt nước chưa

khai thác với hợp đồng thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.............................27

CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN........................................................29
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

2


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

2.1 Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê khoán tài sản....................................................29
2.2 Một số bất cập trong quá trình áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê
khoán tài sản................................................................................................................... 33
2.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thuê
khoán tài sản................................................................................................................... 34

PHẦN KẾT LUẬN................................................................................ 37
Danh mục tài liệu tham khảo................................................................38
PHỤ LỤC............................................................................................... 40

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

3


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

LỜI MỞ ĐẦU

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia vào nhiều
mối quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó việc các bên thiết lập với nhau những quan hệ để
qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu
dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với mọi đời sống xã hội. Tuy nhiên
để các lợi ích vật chất đó có thể chuyển giao cần phải có sự gặp gỡ giữa ý chí của các chủ
thể. Sự thống nhất ý chí của chủ thể được thể hiện cụ thể qua hợp đồng. Hợp đồng là một
trong những chế định quan trọng để thỏa mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể
trong xã hội. Về nguyên tắc chung, mọi thỏa thuận nhằm làm xác lập, thay đổi, chấm dứt
các quyền và nghĩa vụ phải tuân theo các quy định chung về giao dịch dân sự và hợp đồng
dân sự trong bộ luật dân sự năm 2005. Tuy nhiên do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như sự
tác động của phong tục, tập quán, thói quen, trên cơ sở pháp luật mà mỗi loại hợp đồng
dân sự lại có những quy định đặc thù. Theo quy định của pháp luật hiện hành, có thể chia
hợp đồng dân sự thành 3 loại dựa vào đối tượng của hợp đồng: hợp đồng có đối tượng là
công việc phải thực hiện, hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, hợp đồng chuyển quyền
sử dụng tài sản. Trong phạm vi bài viết này, chúng ta sẽ tập trung tìm hiểu, nghiên cứu về
một loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản đó là hợp đồng thuê khoán tài sản thông
qua đề tài: “ Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn”.

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

4


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN TÀI SẢN
1.1 Khái quát về hợp đồng thuê khoán tài sản:
1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản:
Theo từ điển tiếng Việt “thuê” là “dùng người hay vật nào đó trong một thời gian với

điều kiện trả một khoản tiền nhất định cho thời gian sử dụng đó” 1. Còn “khoán” có rất
nhiều nghĩa: đó là tờ giao ước để làm bằng, là giao toàn bộ công việc và trả công theo kết
quả hoàn thành, hoặc đó là giao hết công việc cho người khác để khỏi phải tự lo liệu, chịu
trách nhiệm. Do vậy có thể hiểu thuê khoán là giao tài sản cho người khác sử dụng, khai
thác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê. Người
thuê sử dụng như thế nào, đầu tư ra sao là tùy thuộc vào mục đích sản xuất kinh doanh của
mình và được bên cho thuê chấp nhận. Bên cho thuê sẽ nhận tiền, nhận lại tài sản khi hết
hạn thuê.
Theo Điều 501 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) quy định “hợp đồng thuê
khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có cho thuê khoán giao tài sản
cho bên thuê để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có
nghĩa vụ trả tiền thuê”2.
Ví dụ: Ủy ban nhân dân xã X cho anh G thuê khoán 1 hecta đất thuộc quỹ đất của xã
trong thời hạn 5 năm. Vậy Ủy ban nhân dân xã X giao 1 hecta đất đó cho anh A và anh A
sẽ sử dụng đất để canh tác trong thời hạn nêu trên, đồng thời trả cho Ủy ban nhân dân xã
X một số tiền thuê theo từng năm hoặc trả một lần.
1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê khoán tài sản:
Về bản chất, hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự (hợp đồng
chuyển quyền sử dụng tài sản) nói chung và là một dạng của hợp đồng thuê tài sản nói
riêng cho nên hợp đồng thuê khoán tài sản mang những đặc điểm của hợp đồng dân sự
như: đó là sự thỏa thuận có nghĩa là hợp đồng chứa đựng yếu tố tự nguyện của các bên
tham gia kí kết, việc giao kết phải tuân thủ nguyên tắc tự do giao hợp đồng nhưng không
1

2

Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng, 2005
Điều 501,Bộ Luật Dân sự năm 2005

GVHD: Nguyễn Phan Khôi


5


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

được trái pháp luật, bảo đảm sự tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và
ngay thẳng (Điều 389).
Hợp đồng thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên có những
đặc điểm sau đây:
- Là hợp đồng có đền bù: một bên chuyển giao tài sản thuê cho bên kia và bên kia phải
trả tiền thuê. Bên cho thuê giao tài sản và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản cho bên
thuê, còn bên thuê sẽ phải trả tiền. Khoản tiền thuê tài sản nhiều hay ít do sự thỏa thuận
của các bên và thường dựa trên căn cứ thời hạn thuê, vật thuê và giá trị sử dụng của vật.
Nếu các bên thỏa thuận bên sử dụng tài sản thuê không phải trả tiền thuê thì đó là hợp
đồng mượn tài sản chứ không còn mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản.
- Là hợp đồng có đối tượng là tài sản không tiêu hao và có mục đích chuyển giao
quyền sử dụng đối với tài sản trong một thời gian nhất định phù hợp với ý chí của người
có quyền cho thuê tài sản.
- Là hợp đồng song vụ: các bên có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau. Bên cho
thuê có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê;
bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, không được làm hư hỏng tài sản
thuê, trả tài sản thuê và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận.
- Là hợp đồng ưng thuận: hợp đồng thuê tài sản phát sinh hiệu lực tại thời điểm giao
kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê. Nếu hợp đồng thuê
tài sản giao kết dưới hình thức miệng thì hợp sẽ phát sinh hiệu lực tại thời điểm các bên
thỏa thuận xong về các điều khoản cơ bản của hợp đồng như xác định đối tượng tài sản
thu, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng tài sản thuê. Nếu hợp đồng thuê tài sản
được giao kết bằng văn bản thì sẽ phát sinh hiệu lực vào thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản. Việc chuyển giao tài sản thuê chỉ là việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thuê

đã phát sinh hiệu lực tại thời điểm, địa điểm mà các bên đã thỏa thuận.
- Là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản: bên cho thuê chuyển giao quyền sử
dụng tài sản cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản và trả tiền cho bên cho
thuê.
Ngoài những đặc điểm cơ bản trên, hợp đồng thuê khoán còn có một số đặc điểm
riêng. Cụ thể: Mục đích khai thác công dụng để hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là yếu tố
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

6


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

quan trọng khi các bên tham gia kí kết hợp đồng thuê khoán tài sản. Khác với hợp đồng
thuê tài sản nói chung, người thuê chỉ sử dụng trong mục đích tiêu dùng, sinh hoạt. Trong
hợp đồng thuê khoán tài sản, người thuê muốn sử dụng tài sản đó để khai thác công dụng
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, đây là đặc điểm cơ bản, tạo nên tính đặc biệt của hợp
đồng thuê khoán tài sản. Ngoài ra, phương thức trả tiền thuê khoán cũng mang những đặc
điểm riêng biệt so với các loại hợp đồng khác, ngoài phương thức trả bằng tiền thì bên
thuê khoán còn có thể trả bằng hiện vật hay thực hiện một công việc nào đó.
1.1.3

Phân loại hợp đồng thuê khoán tài sản:

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng có thể chia hợp đồng thuê khoán thành ba nhóm sau:
- Hợp đồng thuê đất đai, rừng mặt nước chưa khai thác: Với các hợp đồng này ngoài
sự điều chỉnh của BLDS thì còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai và các luật
khác. Đây là những đối tượng đặc biệt vì nó không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu
Nhà nước3.
- Hợp đồng thuê cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất cùng trang thiết bị cần

thiết: hợp đồng này còn chịu thêm sự điều chỉnh của pháp luật về thương mại: Luật Doanh
nghiệp, Luật Đấu thầu…
- Hợp đồng thuê súc vật: hợp đồng này được BLDS quy định một cách chi tiết và cụ
thể.
1.1.4

Ý nghĩa, vai trò hợp đồng thuê khoán tài sản:
Hợp đồng thuê khoán tài sản trong một số lĩnh vực then chốt như cho thuê đất, mặt

nước chưa khai thác…loại hoạt động này giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giải của
xã hội đó là làm sao để quản lý có hiệu quả quỹ đất của Nhà nước lại vừa phát triển kinh
tế. Mỗi người dân có nhu cầu phù hợp với các quy định của nhà nước đều có thể thuê đất,
mặt nước để phát triển nông, lâm, ngư nghiệp.
Việc giao kết hợp đồng giữa các chủ thể trong hợp đồng thuê khoán tài sản đã góp phần
làm tăng hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân
dân, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
3

Lê Đình Nghị, Giáo trình luật Dân sự Việt Nam, Nxb Giáo dục, 2011, tr

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

7


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Hợp đồng thuê khoán là công cụ pháp lý hữu hiệu nhất để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng. Đối với các bên
trong hợp đồng thuê khoán là phương tiện hữu hiệu nhất để các bên đạt được mục đích

của mình khi tham gia giao kết hợp đồng, là cơ sở để các bên thực hiện quyền tự do giao
lưu dân sự, là phương tiện để giúp các bên nhìn nhận lại những vấn đề đã thỏa thuận để
thực hiện hợp đồng một cách trung thực, khách quan và là một trong những bằng chứng
quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp.
1.1.5

Lịch sử phát triển của hợp đồng thuê khoán tài sản:
Để có cái nhìn tổng quan hơn về hợp đồng thuê khoán tài sản chúng ta sẽ đi vào tìm

hiểu về lịch sử phát triển của dạng hợp đồng này qua các thời kỳ.
Trong từng giai đoạn khác nhau thì sự xuất hiện và hoạt động của hợp đồng thuê
khoán tài sản phụ thuộc từng hoàn cảnh của đất nước, pháp luật lúc bấy giờ. Sự phát triển
này bao gồm các giai đoạn sau:
Giai đoạn thứ nhất – thời kỳ phong kiến: Ở thời kỳ này pháp luật chủ yếu do nhà vua
ban ra. Pháp luật trong giai đoạn này nói chung, và luật dân sự cũng như các hợp đồng
dân sự nói riêng chưa phát triển, các quan hệ xã hội được điều chỉnh chủ yếu do tập tục và
thói quen. Các bộ luật cổ đều không có quy định riêng về hợp đồng. Khái niệm về hợp
đồng chưa được hình thành, do đó các hợp đồng thuê khoán tài sản cũng chưa được quan
tâm.
Giai đoạn thứ hai – thời kỳ Pháp thuộc từ 1858 đến 1945: Thời kỳ này đất nước ta bị
chia cắt thành ba miền và được áp dụng ba bộ luật khác nhau. Nhưng hầu hết được sao
chép từ luật của Pháp. Do sự khác biệt về phong tục tập quán nên những bộ luật này cũng
không phát huy được hiệu quả của nó. Đồng thời những quy định về hợp đồng trong bộ
luật đó cũng không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế lúc bấy giờ.
Giai đoạn thứ ba – thời kỳ hiện đại: đây là thời kỳ xã hội Việt Nam tiến bộ và phát
triển hơn hai thời kỳ trước. Do đó đòi hỏi phải có một Bộ luật dân sự đầy đủ để tạo cơ sở
pháp lý cho các giao dịch dân sự cũng như các hợp đồng dân sự được thiết lập một cách
thống nhất và có độ an toàn pháp lý cao. Trước những yêu cầu trên, Quốc hội khóa IX
thông qua Bộ luật dân sự năm 1995 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có
GVHD: Nguyễn Phan Khôi


8


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

hiệu lực thi hành ngày 01/7/1996. Sau một thời gian thi hành, về cơ bản các quy định về
hợp đồng nói chung và các quy định về hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng, nó đã phát
huy vai trò to lớn trong việc tạo hành lang pháp lý cho các giao lưu dân sự. Tuy nhiên, qua
quá trình thực hiện nhất là trước sự thay đổi ngày càng mới của đất nước trong tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hội nhập quốc tê, bộ luật dân sự năm 1995 đã bộc
lộ nhiều hạn chế, một số quy định không còn phù hợp với thực tế nữa. Bên cạnh đó, một
số quy định chung chung không rõ ràng, không cụ thể, quy định cứng nhắc làm hạn chế
quyền của chủ sở hữu tài sản từ đó kìm hãm các giao dịch, đặc biệt là giao dịch cho thuê
tài sản. Đáp ứng nhu cầu phải sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005
ra đời trên cơ sở sửa đổi, bổ sung BLDS năm 1995 vẫn giữ lại một số điều khoản tiến bộ
vẫn còn phù hợp với thực tế hiện nay và cắt bớt đi một số điều khoản không cần thiết. Cụ
thể, đối với hợp đồng thuê khoán tài sản Điều 506 BLDS năm 1995 quy định về hình thức
của hợp đồng thuê khoán bắt buộc phải lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực 4
nhưng đến BLDS năm 2005 đã cắt bỏ quy định này. Tiếp theo, ở Điều 513 BLDS năm
1995 quy định về đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê khoán đến BLDS năm 2005 được
sửa đổi tại Điều 510 đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nhìn chung, các quy định
về hợp đồng thuê khoán qua từng thời kỳ không có nhiều thay đổi lớn. Các quy định mang
tính định hướng, làm cơ sở cho việc thực hiện hợp đồng trên thực tế.
1.1.6 Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản
Cũng giống như các hợp đồng khác, việc giao kết hợp đồng thuê khoán phải tuân theo
các nguyên tắc sau:
Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Theo
nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia
giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn và không ai có quyền ngăn cản họ.

Chủ thể “tự do giao kết” hợp đồng nhưng “không trái đạo đức xã hội”. Điều này đã thể
hiện được quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng với nhau, chủ thể ngoài
việc được “tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật. Chỉ có
những tài sản được phép giao dịch, những công việc được phép thực hiện không trái pháp
luật, đạo đức xã hội mới là đối tượng của hợp đồng.
4

Điều 506,Bộ Luật Dân sự năm 1995

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

9


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Các bên khi giao kết hợp đồng phải tự nguyện và bình đẳng. Bản chất của hợp đồng là
sự thỏa thuận thể hiện qua sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí cho nên tự nguyện bao gồm
các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí. Sự tự nguyện của các bên trong hợp
đồng cũng là một trong các nguyên tắc được quy định tại Điều 4 BLDS năm 2005: “Tự
do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”. Thực tế việc xem xét một hợp đồng có phải là ý chí tự
nguyện của các bên hay không thì rất phức tạp cần phải tìm hiểu sự thống nhất ý chí và sự
bày tỏ ý chí.
Như vậy, pháp luật chỉ thừa nhận việc giao kết hợp đồng khi các chủ thể thật sự bình
đẳng và hợp đồng thể hiện một cách khách quan, trung thực những mong muốn bên trong
của các bên trong giao kết thì việc giao kết hợp đồng mới được coi là tự nguyện và được
pháp luật thừa nhận.
Đây là hai nguyên tắc cơ bản và cần thiết phải có khi các bên tham gia vào các giao
dịch dân sự nói chung và hợp đồng thuê khoán tài sản nói riêng.
1.2.


Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản:

1.2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản:
Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản là các bên tham gia vào hợp đồng thuê khoán
tài sản gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán. Bên cho thuê khoán thường là chủ sở
hữu tài sản thuê, nhưng cũng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểm của đối tượng
thuê khoán, bên cho thuê có thể là người có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước
chưa khai thác. Còn bên thuê khoán tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ
hợp tác.
Chủ thể của hợp đồng thuê khoán phải có năng lực chủ thể theo quy định của BLDS,
đây là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà hợp đồng dân sự là một dạng của
giao dịch dân sự, quy định cụ thể tại Điều 122 BLDS. Như đã nêu trên, chủ thể của hợp
đồng thuê khoán tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác và cả cơ
quan nhà nước thì những chủ thể này đều phải có năng lực chủ thể thì mới có thể tham
gia vào hợp đồng thuê khoán tài sản.

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

10


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

a. Bên cho thuê khoán tài sản
Tùy thuộc từng đối tượng thuê khoán cụ thể, bên cho thuê khoán có thể là các chủ thể
khác nhau. Cụ thể như sau:
- Với hợp đồng thuê khoán tài sản mà đối tượng thuê là đất, rừng, mặt nước chưa khai
thác thì bên cho thuê khoán có thể là:
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất. Xét về bản chất, hợp đồng mà các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân để sử
dụng vào mục đích xây dựng cơ sở sản xuất, nhà máy, trang trại… là một dạng cụ thể của
hợp đồng thuê khoán tài sản được quy định trong BLDS 5. Căn cứ theo quy định tại Điều
59, Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất là:
• Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất, rừng hợp pháp 6: Các
chủ thể khác có quyền sử dụng đất ở đây có thể là các tổ chức kinh tế, nông trường quốc
doanh, lâm trường quốc doanh. Theo quy định tại Nghị định 135/2005/NĐ – CP: “ Nông
trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh (gọi chung là bên giao khoán) hạch toán độc
lập hoặc hạch toán phụ thuộc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; giao rừng, cho thuê
rừng; giao hoặc cho thuê đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản” 7. Theo quy định của luật
đây là một tổ chức đặc biệt vì vừa nhận thuê khoán từ cơ quan Nhà nước và vừa cho các
các cá nhân, hộ gia đình thuê khoán lại một phần rừng đã nhận. Các tổ chức kinh tế hoạt
động trong các lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp là đơn vị tiếp nhận và thực hiện chính
5

6

Lê Đình Nghị, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2011
Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005 (tập II) phần thứ ba: nghĩa vụ dân sự và hợp đồng
dân sự, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009

7


Khoản 1, Điều 2, Nghị định 135/2005/NĐ – CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng và đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

11


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

sách này giống như người đại diện chủ sở hữu Nhà nước về đất đai để cho thuê khoán đất
rừng đến các cá nhân, hộ gia đình nên có thể xem các tổ chức kinh tế là trung gian trong
hợp đồng thuê khoán này.
Ví dụ: Nông trường 402 thuộc rừng U Minh Hạ, tỉnh Cà Mau nhận đất rừng từ cơ quan
Nhà nước sau đó cho các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu khai thác thuê khoán lại phần
đất rừng, trồng và bảo vệ rừng đồng thời hưởng hoa lợi bằng việc trồng các loại cây khác,
khai thác cá đồng…
- Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác thì bên cho thuê là
chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Đó là chủ thể kinh doanh như: hợp tác xã, các loại
hình công ty như công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh
nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh cá thể…người tham gia giao kết hợp đồng là đại diện theo
pháp luật của các công ty được ghi nhận theo quy định của pháp luật hoặc theo điều lệ
công ty hoặc người được ủy quyền tham gia ký kết.
- Đối tượng thuê là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của gia súc đó
hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền tham gia ký kết.
b. Bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán cũng có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân, tổ hợp tác có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định và có nhu cầu thuê tài sản đều có thể trở
thành một bên chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản.
Riêng với đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đất, rừng, mặt nước chưa khai

thác thì pháp luật về đất đai quy định cụ thể các đối tượng được thuê đất. Ngoài BLDS
điều chỉnh vấn đề này thì Theo quy định tại Điều 56, Luật đất đai năm 2013 thì các đối
tượng của hợp đồng thuê đất là:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại Điều 129
Luật đất đai năm 2013: đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không quá 3 héc ta
đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu
vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 2 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương khác8.
8

Điều 129, Luật đất đai năm 2013

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

12


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích
kinh doanh
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình
sự nghiệp;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng
có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
Ngoài các chủ thể nêu trên, theo quy định tại Nghị định 135/2005/NĐ – CP chủ thể còn
là bên nhận khoán trong giao khoán đất rừng từ các tổ chức kinh tế: “ Cán bộ, công nhân,
viên chức đang làm việc cho bên giao khoán; Hộ gia đình có người đang làm việc cho
bên giao khoán đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, hưởng chế độ đang cư trú hợp pháp
trên địa bàn nơi có đất của bên giao khoán. Khi xét, giải quyết cho các hộ thuộc đối
tượng này, bên giao khoán phải ưu tiên giải quyết cho các hộ là đồng bào dân tộc thiểu
số tại chỗ, đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện nghèo, đời sống khó khăn có nhu cầu và
đủ năng lực nhận khoán”9. Và quy định tại Thông tư 102/2006/TT – BNN bên nhận
khoán còn có thể là: “Hộ gia đình có nhu cầu trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản đang cư trú hợp pháp trên địa bàn nơi có đất của bên giao khoán.
Khi xét, giải quyết cho các hộ thuộc đối tượng này, bên giao khoán phải ưu tiên giải
quyết cho các hộ là đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ, hộ đồng bào dân tộc thiểu số thuộc
diện nghèo, đời sống khó khăn có nhu cầu và đủ năng lực nhận khoán10.
9

Khoản 2, Điều 2, Nghị định 135/2005/NĐ – CP về việc giao khoán đất nông nghiệp, đất rừng và đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh
10

Thông tư 102/2006/TT-BNN hướng dẫn một số điều của nghị định 135/2005/NĐ – CP của Chính phủ về việc giao
khoán đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản trong các nông trường quốc doanh,
lâm trường quốc doanh

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

13



Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Như vậy, với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của nhà nước với từng loại
đất thì các cá nhân, tổ chức sẽ được thuê đất để sản xuất, kinh doanh.
1.2.2

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản:
“Đối tượng của hợp đồng thuê khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai

thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần
thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”11. Theo Điều 502 BLDS năm 2005 quy định: dất đai, rừng, mặt nước chưa khai
thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết
là đối tượng của hợp đồng thuê khoán.
Tuy nhiên, riêng đối với tài sản là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác: Đây là
những đối tượng đặc biệt vì nó không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu Nhà nước.
Điều 53, Hiến pháp 2013 đã quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”12. Vì vậy nếu đối tượng của hợp đồng thuê khoán là các tài sản nói
trên thì một bên trong hợp đồng phải là cơ quan Nhà nước với tư cách đại diện cho chủ sở
hữu tài sản đó13, trừ trường hợp bên cho thuê khoán là tổ chức kinh tế.
1.2.3

Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản:
Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh vì vậy phụ thuộc vào công

việc kinh doanh của bên thuê mà họ sẽ lựa chọn tư liệu sản xuất phù hợp để thuê, cho nên

đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức của hợp đồng thuê khoán theo
hình thức của giao dịch đó là hình thức lời nói, bằng văn bản và bằng hành vi cụ thể.
BLDS năm 2005 không quy định cụ thể hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản. Theo
tinh thần của luật các bên có thể giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản dưới hình thức lời
nói, hành vi cụ thể hay văn bản. Tùy từng đối tượng cụ thể và trong những trường hợp
nhất định mà pháp luật sẽ quy định hình thức của hợp đồng. Hợp đồng thuê khoán tài sản
11

Điều 502,Bộ luật Dân sự năm 2005
Điều 53, Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
13
Lê Đình Nghị, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2011, tr 144
12

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

14


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền, nếu pháp luật có quy định.
Với đối tượng thuê khoán là bất động sản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát, kiểm tra
của Nhà nước, pháp luật có quy định phải công chứng hoặc chứng thực nhằm ngăn chặn
các hành vi khai thác tài sản thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã quy định.
Còn đối với đối tượng thuê khoán không phải là động sản thì có thể được thể hiện dưới
hình thức văn bản không cần phải công chứng, chứng thực hoặc có thể bằng các hình thức
khác.
1.2.4


Giá thuê khoán và thời hạn thuê khoán:

a. Giá thuê khoán
Giá thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán. Điều
504, BLDS năm 2005 quy định:”Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu thuê khoán
thông qua đầu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu”. Trên cơ sở tự
do, tự nguyện giao kết hợp đồng của các bên và cũng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng thuê khoán tài sản, pháp luật dành cho
các bên quyền tự do thỏa thuận giá thuê khoán tài sản. Nếu hợp đồng thuê khoán tài sản
được xác định qua hình thức đấu thầu, thì giá thuê khoán được xác định khi đấu thầu. Bởi
bên dự thầu khi tham gia đấu thầu bao giờ cũng phải có ít nhất một bản hồ sơ dự thầu,
trong đó phải xác định cụ thể về giá thuê khoán tài sản để bên cho thuê khoán tài sản xét
chọn bên trúng thầu. Hợp đồng thuê khoán tài sản thông qua đấu thầu thường được thực
hiện với những dự án đầu tư lớn, đem lại hiệu quả cao, tài sản thuê khoán là bất động sản,
máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh…
Giá thuê khoán trong hợp đồng thuê khoán tài sản đối với các loại tài sản không có sự
điều chỉnh của Nhà nước, do sự thỏa thuận của các bên do đấu thầu vì vậy các bên có thể
thỏa thuận với nhau về giá của tài sản thuê khoán có thể là trong cả thời gian thuê hoặc là
theo chu kì kinh doanh…
Thông thường giá thuê khoán ổn định trong cả thời gian thuê nhưng cũng có thể tăng
hoặc giảm phụ thuộc vào yếu tố đó là: do sự thay đổi về tình trạng tài sản không phải lỗi
của bên thuê hoặc những thay đổi cơ bản của do yếu tố khách quan tạo nên, các bên có sự
thỏa thuận trước các điều khoản tăng hoặc giảm giá thuê ví dụ như tăng hoặc giảm giá
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

15


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn


thuê theo giá trị trường hoặc có thể áp dụng hệ số trượt giá…Tiền thuê khoán có thể miễn
giảm nếu bên thuê khoán bị mất ít nhất là một phần ba số hoa lợi, lợi tức do sự kiện bất
khả kháng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
b. Thời hạn thuê khoán tài sản:
Thời hạn thuê khoán tài sản là khoảng thời gian xác định được tính từ khi hợp đồng
thuê khoán có hiệu lực cho đến khi hợp đồng thuê khoán chấm dứt và bên cho thuê khoán
được nhận lại tài sản. Theo Điều 503 BLDS quy định:”Thời hạn thuê khoán do các bên
thỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê
khoán”. Chu kỳ sản xuất, kinh doanh là khoảng thời từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc
mà người sản xuất kinh doanh thu được kết quả của quá trình sản xuất, kinh doanh đó.
Ví dụ, một cá nhân thuê đất về trồng cây ăn trái thì thời hạn thuê có thể được tính theo chu
kì đó là tính từ khi người đó bắt đầu trồng cây cho đến khi người này thu được trái cây và
mang đi tiêu thụ để nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động sản xuất của mình. Từ đó,
chúng ta có thể hiểu các bên thuê khoán tài sản mà không thỏa thuận theo đúng chu kì sản
xuất, kinh doanh theo đúng đối tượng thì có thể người thuê khoán chưa khai thác hoa lợi,
lợi tức từ tài sản thuê khoán thì đã hết hạn thuê khoán như vậy người thuê khoán không
đạt được mục tiêu thu lợi nhuận của mình mà đặc điểm của hợp đồng thuê khoán chính là
khai thác hoa lợi, lợi tức. Thời hạn thuê khoán còn phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê
và giá trị của tài sản thuê khoán nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu
kỳ khai thác thông thường vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà
người thuê khoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp vì những lý do khác nhau mà các bên không thỏa
thuận thời hạn trong hợp đồng thuê khoán. Trong trường hợp này thì thời hạn thuê khoán
được xác định theo Điều 482 BLDS:”1. Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu
không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê; 2. Trong trường hợp các bên
không có thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không xác định được theo mục
đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê”. Quy
định trên xác định thời hạn thuê trong đối với hợp đồng thuê tài sản nhưng vì các bên
trong hợp đồng thuê khoán tài sản không có thỏa thuận về thời hạn thuê khoán và hợp

đồng thuê khoán là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên chúng ta có thể áp
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

16


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

dụng quy định trên để xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản. Như vậy,
thì bên cho thuê có thể đòi lại tài sản thuê khoán khi bên thuê khoán đã đạt được mục đích
thuê của mình trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê
khoán tài sản.
Ngoài việc các bên có thỏa thuận về thời hạn cho thuê thì thì có những tài sản các bên
không thể thỏa thuận thời hạn cho thuê mà thời hạn cho thuê này do pháp luật quy định.
Áp dựng với trường hợp trên là trường hợp thuê khoán có đối tượng là đất, rừng, mặt
nước chưa khai thác thì theo Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định sau:
+ Thời hạn cho thuê đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối, đất rừng sản xuất, đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng không quá năm mươi năm.
+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá năm
mươi năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để
thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định
trên cơ sở dự án đầu tư thuê đất nhưng không quá năm mươi năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó

khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá bảy mươi năm.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm, hết thời gian này có thể gia hạn thêm.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn là không quá năm năm.
Như vậy, qua những phân tích trên thì thời hạn của hợp đồng thuê khoán được xác
định theo chu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với đối tượng của hợp đồng thuê khoán.
Tuy nhiên, có một số trường hợp thời hạn của hợp đồng thuê khoán được pháp luật quy
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

17


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

định hoặc được xác định theo mục đích đạt được như đã nêu trên. Trường hợp pháp luật
đã quy định về thời hạn cụ thể, các chủ thể khi tham gia giao kết thì cần tuân thủ đúng quy
định.
1.2.5

Phương thức giao tài sản thuê khoán
Khi hợp đồng thuê khoán đã được ký kết và có hiệu lực, thì nghĩa vụ giao tài sản

thuê khoán là nghĩa vụ đầu tiên của bên cho thuê khoán nhằm giúp cho bên thuê khoán
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán.
Bên cho thuê khoán tài sản phải giao cho bên thuê khoán đúng đối tượng, địa điểm như đã
thỏa thuận trong hợp đồng. Tại thời điểm giao nhận tài sản thuê khoán, các bên phải lập
biên bản đánh giá tình trạng của tài sản thuê khoán một cách cụ thể để làm căn của xác
định việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng thuê khoán.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được việc xác định giá trị của tài sản thuê

khoán thì có thể mời người thứ ba xác định giá trị của tài sản (có thể là mời người có
chuyên môn hoặc cơ quan giám định – tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng thuê khoán)
và phải lập thành văn bản. Trong trường hợp này, các bên phải thỏa thuận luôn chi phí
đánh giá giá trị tài sản thuê khoán do bên nào gánh chịu.
Ví dụ: A cho B thuê cơ sở sản xuất đồ chơi cho trẻ em của mình, nhưng không xác
định được giá trị của các máy cán nhựa và ép nhựa. Trong trường hợp này các bên phải
mời C là người am hiểu về máy móc đến xác định giá trị còn lại của máy và phải lập thành
văn bản.
1.2.6

Trả tiền thuê khoán và phương thức trả
Cũng như trong hợp đồng thuê tài sản thông thường, nghĩa vụ quan trọng nhất của bên

thuê khoán tài sản là trả tiền thuê khoán. Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà việc
thuê khoán tài sản có thể trả bằng hiện vật hoặc bằng tiền và được thanh toán theo thời vụ,
theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán.
Ví dụ, A thuê đất nông nghiệp để trồng lúa, tùy theo thỏa thuận mỗi vụ thu hoạch A sẽ
trả cho chủ đất là một số tiền hay một khối lượng lúa thu hoạch được trên một đơn vị đất.

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

18


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Nếu các bên không có thỏa thuận khác, thì trong trường hợp bên thuê khoán phải trả
hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài sản thuê, thì bên thuê
khoán phải trả vào vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác.
Ngoài ra, giá cả của hợp đồng thuê khoán tài sản cũng có thể được tính bằng việc bên

thuê khoán phải thực hiện cho bên cho thuê khoán một công việc nhất định. Ví dụ, A ký
với B một hợp đồng thuê khoán tài sản là một chiếc máy cày. Theo hợp đồng này, A phải
giao cho B chiếc máy cày để sử dụng và hưởng lợi ích từ chiếc máy đó; đồng thời B có
nghĩa vụ phải cày cho A mảnh ruộng vào đầu mùa vụ, và cuối mùa giúp A thu hoạch lúa.
Như vậy, trong trường hợp nghĩa vụ của bên thuê khoán phải thực hiện một công việc
(thay vì phải trả một khoản tiền hoặc hiện vật), thì bên thuê khoán phải thực hiện đúng
công việc đó theo đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận.
Vì mục đích của bên thuê khoán tài sản là phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh,
bên thuê khoán được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản
thuê khoán; đồng thời bên thuê khoán cũng phải chịu mọi rủi ro trong quá trình thực hiện
hợp đồng thuê khoán. Dù bên thuê khoán có khai thác công dụng tài sản thuê khoán hay
không, bên thuê khoán vẫn phải trả đủ tiền thuê khoán theo đúng thời gian, địa điểm và
phương thức đã thỏa thuận. Để cùng hợp tác, tạo điều kiện thuận lợi cho nhau khi giao kết
hợp đồng thuê khoán tài sản, các bên cũng có thể thỏa thuận về việc miễn, giảm tiền thuê
khoán trong trường hợp bị mất ít nhất một phần ba hoa lợi, lợi tức do sự kiện bất khả
kháng14 mà bên thuê khoán không thể khắc phục được (ví dụ: bão lụt, nắng hạn…).
Ví dụ: Anh A thuê 3 hecta đất của xã để nuôi tôm sú trong thời hạn hai năm. Nhưng vừa
qua do ảnh hưởng của bão số 4, có rất nhiều tôm trong đầm tôm bị chết, gây thiệt hại rât
lớn cho anh A. Trong trường hợp này, anh A có thể thỏa thuận xin miễn, giảm tiền thuê.

1.2.7

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản

a. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản
- Quyền của bên cho thuê khoán tài sản

14

Khoản 3, Điều 506 Bộ luật Dân sự năm 2005


GVHD: Nguyễn Phan Khôi

19


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho thuê
đất, rừng, mặt nước chưa khai thác. Theo quy định của pháp luật cũng như theo thỏa thuận
của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ cụ
thể. Sau đây chúng ta sẽ đi tìm hiểu một phần của nội dung chính của hợp đồng thuê
khoán đó chính là quyền của bên thuê khoán. Đây là một trong những phần quan trọng
của hợp đồng thuê khoán thể hiện được quyền năng chiếm hữu và định đoạt tài sản của
chủ sở hữu. Bên thuê khoán có những quyền sau:
+ Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê phải trả tiền thuê như thỏa thuận
và đúng phương thức. “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng thực
hiện một công việc” (khoản 1 Điều 506, BLDS 2005). Bên cho thuê khoán có quyền được
yêu cầu bên thuê khoán trả tiền theo đúng thỏa thuận và phương thức trả cũng đã được
thỏa thuận trong hợp đồng thuê khoán của đôi bên nếu bên thuê khoán không thực hiện
việc trả tiền và trả đúng theo phương thức như đã thỏa thuận. Bên cho thuê khoán có
quyền yêu cầu bên thuê khoán phải trả tiền, hiện vật hoặc thực hiện công việc. Trên thực
tế rất nhiều hợp đồng thuê khoán tài sản trả tiền thuê là bằng tiền rất ít khi phải trả bằng
hiện vật hay thực hiện một công việc. Quyền này được coi là quyền quan trọng đối với
bên cho thuê khoán bởi vì nếu bên cho thuê khoán không yêu cầu trả tiền thuê khoán và
bên thuê khoán không phải trả tiền thuê khoán thì hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ không
phải là hợp đồng thuê khoán nữa. Vì đặc điểm của hợp đồng thuê chính là việc lấy tiền
thuê nếu mà bên cho thuê không lấy tiền thuê thì đó là hợp đồng mượn tài sản.
+ Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúng công
dụng, mục đích như đã thỏa thuận. Việc bên thuê khoán khai thác, sử dụng tài sản thuê

như thế nào có ảnh hưởng rất lớn đến quyền định đoạt đối với tài sản thuê vì hợp đồng
thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản mà đặc điểm của dạng
hợp đồng này chính là chuyền quyền sử dụng tài sản thuê cho nên bên cho thuê có quyền
yêu cầu bên thuê phải thực hiện đúng công dụng, mục đích của tài sản là nhằm bào về
quyền định đoạt tài sản của mình cũng như bảo đảm hợp đồng thuê khoán thực hiện đúng
theo thỏa thuận của các bên.
+ Bên cho thuê khoán có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê khoán. Việc đình
chỉ hợp đồng thuê khoán được thực hiện trong những trường hợp sau:
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

20


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

Nếu bên thuê khoán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, dựa trên căn cứ đã thỏa
thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên cho thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưng phải
báo trước cho bên thuê một khoảng thời gian hợp lý phù hợp với thời vụ hoặc chu kì khai
thác.
Nếu bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán không
phải là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán.
- Nghĩa vụ của bên cho thuê khoán tài sản
Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, nếu đơi tượng của hợp đông là bất động sản hoặc
tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhân của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng theo quy
định của pháp luật. Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ sau:
+ Bên cho thuê khoán phải giao tài sản đúng thời hạn, đúng tình trạng đã thỏa thuận.
Khi giao tài sản thuê khoán các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản và
xác định trị giá của tài sản thuê khoán để bảo đảm quyền lợi của các bên và xác định tình
trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận khi trả lại tài sản. Nếu bên thuê

tài sản làm mất hoặc làm giảm sút giá trị quá mức khấu hao tài sản, thì bên cho thuê có
quyền yêu cầu bổi thường thiệt hại.
+ Trong hợp đồng cho thuê gia súc thì trường hợp súc vật bị chết do trở ngại khách
quan thì bên cho thuê khoán phải gánh chịu một nửa số thiệt hại đó, bù lại nếu gia súc
sinh con trong thời gian thuê thì bên cho thuê được hưởng một nửa số hoa lợi sinh ra đó.
+ Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê khoán. Nghĩa
vụ này được quy định ở mục chung hợp đồng thuê tài sản đó là: nếu trong thời hạn thuê có
tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không thể sử dụng một cách
ổn định thì có quyền đơn phương chấm chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.
+ Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng. Khi nhận lại tài
sản thuê khoán bên cho thuê khoán cũng cần phải kiểm tra tình trạng tài sản mà bên thuê
khoán trả lại.
Qua những phân tích trên chúng ta có thể hiểu được bên cho thuê khoán có những
quyền và nghĩa vụ gì trong hợp đồng thuê khoán. Vì hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp
GVHD: Nguyễn Phan Khôi

21


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

đồng song vụ nên các bên có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Chính vì vậy, ngay sau đây
chúng ta sẽ đi tìm hiểu quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản trong hợp đồng thuê
khoán tài sản.
b. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản
- Quyền của bên thuê khoán tài sản
Bên cho thuê khoán tài sản có những nghĩa vụ thì ngược lại bên thuê khoán tài sản lại
có những quyền tương ứng đó. Bên thuê khoán có những quyền sau:
+ Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê khoán giao đúng tài sản thuê khoán

như đã thỏa thuận. Đây là quyền năng rất căn bản để đáp ứng mục đích giao kết hợp đồng
của bên thuê khoán. Tài sản là tư liệu để bên thuê khoán có thể thực hiện được mục đích
của mình cho nên bên thuê khoán mới đi thuê cho nên việc giao đúng tài sản thuê là yếu
tố quyết định của bên thuê khoán trong việc thực hiện mục đích của mình.
+ Bên thuê khoán có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê
khoán trong thời hạn thuê. Mục đích chính của hợp đồng thuê khoán đó chính là khai thác
lợi nhuận cho nên việc khai thác là điều tất yếu khi bên thuê khoán giao kết hợp đồng.
Không ai có quyền cản trở hoặc gây cản trở và gây khó khăn cho bên thuê khoán trong
việc khai thác tài sản thuê nếu như việc khai thác đó đúng công dụng và phù hợp với thỏa
thuận của các bên.
+ Bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm, hoặc miễn tiền thuê khoán nếu hoa lợi, lợi
tức bị mất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng. Đây là một quy định rất có lợi
mà pháp luật trao cho bên thuê khoán vì các bên đã thỏa thuận phải trả tiền thuê khoán
trong thời hạn thuê khoán mà không cần biết bên thuê khoán có thu được lợi nhuận hay
không cho nên bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán nhưng pháp luật
đã trao cho họ quyền trên sẽ mang đến cho bên thuê khoán có thể yên tâm khai thác tài
sản mà không phải lo lắng về việc mất mát trong quá trình khai thác do sự kiện mà mình
không có khả năng khắc phục.
+ Với hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu súc vật đó sinh con thì
sẽ được hưởng một nửa số súc vật con đó và phải chịu một nửa thiệt hại về súc vật thuê

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

22


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

khoán do rủi ro. Trong hợp đồng thuê tài sản, nếu gia súc có sinh con thì hết thời hạn thuê,
bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia súc con.

+ Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình những chi phí
hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản theo thỏa thuận. Bên thuê khoán có thể tự mình thay thế,
cải tạo tài sản thuê khoán, nếu có thỏa thuận và phải bảo toàn giá trị tài sản thuê khoán.
Đây là quy định nhằm nâng cao trách nhiệm nhằm bảo quản tài sản thuê khoán của bên
thuê khoán chính vì vậy bên thuê khoán khi sử chữa hay cải tạo tài sản thuê khoán thì phải
có sự chi trả chi phí từ phía bên cho thuê khoán.
Qua những quyền của bên thuê khoán như đã phân tích ở trên chúng ta đã đi tìm hiểu
được phần lớn nội dung các điều khoản của hợp đồng thuê khoán, vậy bên thuê khoán có
nghĩa vụ như thế nào đối với bên cho thuê khoán chúng ta sẽ đi tìm hiểu qua phần sau
đây.
- Nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán có những nghĩa vụ sau:
+ Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê đúng mục đích đã thỏa thuận và phải báo
cáo với bên cho thuê khoán biết về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản. Mục
đích trước mắt: người thuê dự định để làm gì đối với tài sản thuê khoán, sau khi nhận tài
sản thuê khoán. Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác
công dụng tài sản thuê khoán. Bên cho thuê khoán quan tâm đến mục đích trước mắt của
bên thuê khoán, vì nó xác định được ngay có phù hợp với mục đích của mình hay không.
Vì vậy, bên thuê khoán phải khai thác đúng mục đích ban đầu mà các bên đã thỏa thuận.
Việc báo cáo tình trạng về tài sản và tình hình khai thác cho bên cho thuê để bảo đảm phù
hợp với quyền mà bên thuê yêu cầu bên cho thuê trả chi phí hợp lý để cải tạo tài sản trong
thời hạn cho thuê.
+ Bên thuê khoán có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê. Nghĩa vụ này được
quy định tại khoản 1 Điều 508, BLDS 2005:”Trong thời hạn khai thác tài sản thuê khoán,
bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang thiết bị lèm theo
bằng chi phí của mình, trừ khi có thỏa thuận khác; nếu bên thuê khoán làm mất mát, hư
hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm giá trị tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại”.
Nếu bên thuê khoán không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sản bị mất, bị hỏng hoặc mất
GVHD: Nguyễn Phan Khôi


23


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

giá trị thì sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê
khoán.
- Bên thuê khoán phải trả tiền thuê khoán đầy đủ và đúng phương thức. Trường hợp
bên thuê khoán phải hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài
sản thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kì khai thác. Bên thuê
khoán phải trả tiền thuê kể cả trong trường hợp không khai thác được công dụng của tài
sản thuê khoán. Trong trường hợp này không phải do lỗi của người có tài sản mà do có
yếu tố khách quan hoặc chủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như
dự định.
- Bên thuê khoán không được cho thuê lại. Về nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sử
dụng, chiếm đoạt tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản thuê nên bên thuê
không có quyền cho thuê lại tài sản thuê. Điều này được quy định tại khoản 3, Điều 508,
BLDS 2005:”Bên thuê khoán không được cho thuê lại, trừ trường hợp bên cho thuê
khoán đồng ý”. Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê khoán
biết và bên cho thuê khoán đồng ý thì bên thuê khoán mới có quyền cho thuê khoán lại.
Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như: bảo dưỡng, bảo
quản tài sản…
- Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả tài sản thuê khoán đúng
thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận. Bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán ở
tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao như đã thỏa thuận, nếu làm mất giá trị hoặc giảm
sút giá trị của tài sản thuê khoán thì bên thuê khoán phải bồi thường thiệt hại (Điều 511).
- Khi hợp đồng thuê khoán bị đơn phương đình chỉ bên thuê khoán phải trả lại tài sản.
Bên thuê khoán vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì phải bồi thường 15.
- Bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không được tiếp tục vi phạm
hợp đồng khi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán.

1.2.8 Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản chấm dứt trong những trường hợp sau:
15

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2007

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

24


Hợp đồng thuê khoán tài sản – lý luận và thực tiễn

- Theo thỏa thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn. Trường hợp này có thể
do bên thuê khoán, trong quá trình thuê khoán bên thuê khoán không khai thác được hoa
lợi, lợi tức hay khai thác không đạt hiệu quả như mình mong muốn thì có thể thỏa thuận
với bên cho thuê khoán để chấm dứt hợp đồng thuê khoán sớm hơn thời hạn thuê khoán.
- Tài sản thuê khoán không còn. Trong những trường hợp này do bị rủi ro hoặc do
quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như bị tịch thu, trưng thu, trưng
dụng.
- Hết thời hạn thuê khoán trong hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận. Nếu các bên
không thỏa thuận thì bên cho thuê chỉ được quyền đòi lại tài sản thuê khi thông báo trước
một khoảng thời gian hợp lý cho bên thuê khoán hay là chứng minh bên thuê khoán đã đạt
được mục đích sử dụng tài sản thuê khoán hoặc do lỗi của bên thuê khoán.
- Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán. Theo khoản 1 Điều
510, BLDS 2005:”Trong trường hợp một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thì phải báo cáo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời vụ
hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kì
khai thác”. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán phải báo trước một khoảng
thời gian hợp lý ở đây không xác định được là bao lâu thì hợp lý, cho nên chúng ta phải

tùy thuộc vào đối tượng và mục đích thuê thì mới xác định được khoảng thời gian hợp lý.
Ở hợp đồng thuê tài sản thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
nếu bên thuê sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích, công dụng nhưng trong hợp đồng
thuê khoán tài sản thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên
thuê khoán cam kết không tiếp tục vi phạm hợp đồng; đối tượng thuê khoán là nguồn sống
duy nhất của bên thuê khoán; việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng
đến lợi ích của bên cho thuê (Khoản 2, Điều 510).
Ví dụ: A thuê khoán quyền sử dụng đất trống, đồi trọc của Nhà nước để trồng rừng
nhưng do hám lợi A đã đào bới khoảnh đất thuê để tìm đá quý. Trong trường hợp khai
thác nguồn lợi trồng rừng là nguồn sống duy nhất của gia đình A, thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chỉ yêu cầu A chấm dứt hành vi vi phạm, A phải cam kết chấm dứt hành vi vi
phạm và thực hiện đúng theo hợp đồng là trồng cây gây rừng phủ xanh đất trống đồi trọc.

GVHD: Nguyễn Phan Khôi

25