Môi giới bất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chúc làm trung gian cho hai
hoặc nhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản. Môi
giới bất động sản phát sinh khi đã hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Xuất hiện quan
hệ giữa các bên; Các bên không thể giải quyết được công việc hoặc giải quyết
không hiệu quả; Tồn tại người thứ ba chính là nhà môi giới có đủ năng lực, điều
kiện để giải quyết các công việc có liên quan giữa các bên.
Có thể thấy rất rõ, những năm gần đây môi giới bất động sản đang càng ngày
càng phát triển, với xu thế hội nhập các công ty bất động sản đã hình thành và
đang dần dần thế chỗ các trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản. Việc ra
đời các công ty bất động sản và hình thành nên môt thị trường bất động sản sẽ
giúp cho sự phát triển và nền kinh tế trở nên ổn định hơn. Và công ty Cổ phần bất
động sản và thương mại Tài Tâm đã được hình thành trong giai đoạn này. Tuy
mới thành lập được khoảng một năm nhưng công ty Tài Tâm đang từng bước
phát triển và hoàn thiện. Tuy chỉ được thực tế với khoảng thời gian ngắn tại công
ty, nhưng đã giúp tôi có được cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi giới bất động
sản ở Việt Nam trong năm qua.
Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rồng, bài viết của tôi còn
nhiều thiếu sót và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan. Tôi rất
mong nhận được những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình.
Xin chân thành cảm ơn!

I. GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP:
1. Giới thiệu chung
Công ty Cổ phần Bất động sản và Thương mại Tài Tâm chính thức ra đời vào
ngày 20-07-2007.
Tên đăng ký kinh doanh đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THƯƠNG MẠI TÀI TÂM.
Tên giao dịch đối ngoại: TAI TAM PROPERTIES AND TRADING JONT STOCK
COMPANY. Tên viết tắt: T&T PRO.,JSC.
Trụ sở Công ty: Số 72 Xuân Diệu, phường Từ Liên, quận Tây Hồ, Hà Nội.
Điện thoại: 04 – 9273317 Fax: 04-9273313

2. Cơ cấu tổ chức, bộ máy
Công ty được thành lập với tổng số vốn điều lệ là 10 tỷ VN đồng do ba cổ
đông đóng góp là: Ông Đỗ Kim Ngọc với số vốn góp là 4 tỷ VN đồng; Bà Lê Thị Ân
với số vốn góp là 5 tỷ VN đồng; Ông Đỗ Lê Phong với số vốn góp là 1 tỷ VN đồng.
Công ty hoạt động với sự điều hành của giám đốc Đỗ Kim Ngọc, Phó giám đốc Lê
Thị Ngọc Ân và trợ lý giám đốc là ông Đỗ Lê Phong.
Công ty có các phòng ban chính sau:
- Phòng hành chính: với các chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ tục
pháp lý, nhân sự, về lương, các vấn đề về bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần.v.v.v
- Phòng tài chính: Với chức năng nhiệm vụ liên quan đến vấn đề tài chính của
công ty như hiệu quả kinh doanh, kiểm soát vấn đề tài chính của công ty, các vấn
đề về chiến lược kinh doanh của công ty.
- Phòng dự án: Với chức năng nhiệm vụ chủ yếu và phối hợp với các phòng
ban khác vạch ra các chiến lược kinh doanh cho công ty, hoàn thiện các chiến
lược kinh doanh để đưa và hoạt đồng thực tế.
- Phòng kinh doanh: Với chức năng nhiệm vụ chính là thực hiện dự án kinh
doanh. Phòng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực hiện các thương vụ mua
và bán bất đồng sản, thuê và đi thuê bất động sản, môi giới trong các lĩnh vực
mua bán, thuê và cho thuê bất động sản.
- Phòng Marketing: Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản,
tổng hợp, đánh giá nhằm phối hợp với các phòng ban khác trong việc phát triển
kinh doanh của công ty, là phòng hỗ trợ kinh doanh.
3. Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động
3.1. Văn phòng
Văn phòng của Công ty có vị trí địa lý tốt, đảm bảo tốt nhất cho khách hàng
đến liên hệ công việc.
3.2 Nhân lực
Công ty rất chú trọng đến vấn đề nhân lực, vì đây là điều kiện tiên quyết để
công ty có thể tồn tại và phát triển được. Chính vì vậy công ty đã tuyển chọn và
đạo tạo một đội nguc nhân viên có trình độ từ đại học trở lên, giàu kinh nghiệm

trong công việc nói chung và về lĩnh vực bất động sản nói riêng, nhiệt huyết trong
công việc. Hiện nay công ty có khoảng 80 nhân viên làm việc trong các phòng
ban.
3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ
Bên cạnh việc đầu tư về nguồn nhân lực, Tài Tâm cũng đã rất trú trọng
đến việc trang bị các thiết bị kỹ thuật hỗ trợ. Công ty đã trang bị hệ thống máy
tính đồng bộ và hiện đại, xây dựng mạng LAN và cơ sở dữ liệu thông tin đảm bảo
cho các giao dịch và phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
4. Khu vực hoạt động
Công ty có hai trụ sở làm việc là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó
trụ sở chính là Hà Nội. Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ yếu là Thành phố Hà
Nội và các tỉnh lân cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên,
Hà Nam.
5. Lĩnh vực môi giới chủ yếu đang hoạt động
- Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng;
- Dịch vụ khai thác nhà cho thuê;
- Tư vấn và môi giới thương mại;
- Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao
ốc, khu đô thị mới;
- Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc;
- Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại;
- Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình);
II. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS
Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng
một quy trình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo
yêu cầu cụ thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp. Sau
một khoản thời gian không dài thực tập ở Công ty, tôi đã chọn quy trình, thủ tục
môi giới nhà ở làm nội dung cho báo cáo của mình. Sau đây tôi xin được trình bày
cụ thể:
1. Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở

1.1 Thu thập thông tin về BĐS
Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất
nhiều góc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên
tham gia môi giới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc
kinh doanh BĐS, về nên kinh tế xã hội v.v.v…
a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS:
Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về
bán, cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao
bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp
đồng thuê. Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước;
các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà
ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài.
Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập
các thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm
năng về BĐS có thể khai thác như:
- Sách báo, Internet: Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty.
Các nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo
mua và bán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới
BĐS, các trang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh
tế xã hội về các thông báo của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông
tin rất phong phú. Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang
web tìm kiếm các loại BĐS.
- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ
xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công
ty xây dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu
đô thị nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình
đang và sẽ được xây dựng.
- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà,
những dự án mới đang được triển khai.
- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động

sản với các nhà môi giới khác…
b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản:
Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như:
nhu cầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử
dụng hay chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự. Bên cạnh đó công ty cũng chú ý
đến nhu cầu của người dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ
có nhu cầu thuê để ở trong những khoảng thời gian nhất định.
Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ
có xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà
người mua mong muốn.
c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội.
Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm
phát, sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các
chính sách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội.
Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản
pháp luật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập
giao dịch với khách hàng một các chặt chẽ nhất.
2.2 Phân tích khách hàng
Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng
trên phương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo
từng đối tượng. Cụ thể như sau:
a) Chủ sở hữu - người bán
Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS
nhiều chủ sở hữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người. Ngoài ra có
thể gặp các rắc rối như chủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai
người quyết định, nhưng nếu hai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy
ra phản ứng tiêu cực cho cuộc giao dịch.
b) Người mua và khả năng tài chính