TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
(NIÊN KHÓA 2011 – 2014)

QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giảng viên hƣớng dẫn:
TS. Phan Trung Hiền

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Quốc Văn
MSSV: B110093
Lớp: Luật hành chính - LK1163B1

Cần Thơ, 04/2014


Q

-

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả quý Thầy Cô khoa Luật trường Đại
học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho tác giả trong thời gian học tập
vừa qua.

Đặc biệt xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy Phan Trung Hiền
đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ cho tác giả rất nhiều để hoàn thành tốt đề tài luận văn
tốt nghiệp của mình.
Mặc dù tác giả đã cố gắng hoàn thiện đề tài bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực
của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Vì vậy, tác giả
mong nhận được sự đồng tình, ủng hộ cũng như những ý kiến đóng góp quý báu của
thầy, cô và quý độc giả để đề tài được hoàn thiện hơn và có thể đóng góp phần nào về
pháp luật cũng như trong thực tiễn áp dụng.
Để đáp lại những tình cảm đó, tác giả sẽ cố gắng vận dụng các kiến thức pháp
luật mà mình đã được trang bị vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất nhằm đem lại
lợi ích cho mình và cho tất cả mọi người.
Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn! Chúc tất cả mọi người sức khỏe và
thành đạt.

Cần Thơ, ngày
tháng 4 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Quốc Văn

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Quốc Văn



-

MỤC LỤC


Trang

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ....................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 1
3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................. 1
4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài .............................................................................. 2
5. Bố cục của luận văn .................................................................................................. 2
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT, KHU DÂN CƢ, KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT ........................................ 3
1.1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................ 3
1.1.1. Khái niệm quy hoạch ........................................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ............................ 3
1.1.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................................... 5
1.1.4. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất ........................... 6
1.1.4.1. Những điểm chung ............................................................................................. 7
1.1.4.2. Những điểm đặc thù ........................................................................................... 7
1.1.5. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất.................................................................. 7
1.1.6. Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ................................................. 8
1.2. Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cƣ ................................... 8
1.2.1. Khái quát về quy hoạch xây dựng....................................................................... 8
1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng và
điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng ................................ 9
1.2.2.1. Phân loại quy hoạch xây dựng .......................................................................... 9
1.2.2.2. Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng ...................................................... 9
1.2.2.3.Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng ..................... 10
1.2.3. Quy hoạch xây dựng vùng ................................................................................ 10
1.2.3.1. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng ................... 10
1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng .................................................... 11
1.2.3.3. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng ................................................................ 11

1.2.3.4. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng ............................................................. 11
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


1.2.3.5. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng ................................................................ 12
1.2.4. Quy hoạch đô thị................................................................................................ 12
1.2.4.1. Khái niệm đô thị .............................................................................................. 12
1.2.4.2. Quy hoạch chung xây dựng đô thị ..................................................................... 12
1.2.4.3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị .................................................................... 12
1.2.4.4. Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị ....................................................... 13
1.2.4.5. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị ........................................ 13
1.2.4.6. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị ....................................................... 13
1.2.4.7. Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị .................................................... 14
1.2.4.8. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ..................................................... 14
1.2.4.9. Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ...................................................... 14
1.2.4.10. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị ................................................. 14
1.2.4.11. Thiết kế đô thị .................................................................................................. 15

1.2.5. Quy hoạch điểm dân cư nông thôn................................................................... 15
1.2.5.1. Khái niệm điểm nông thôn ............................................................................... 15
1.2.5.2. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ................................... 15
1.2.5.3. Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ................................... 16
1.3. Khu dân cƣ tự phát và nguyên nhân phát sinh khu dân cƣ tự phát .............. 16
1.3.1. Khu dân cư tự phát ............................................................................................ 16
1.3.1.1. Khái niệm khu dân cư ...................................................................................... 16
1.3.1.2. Khái quát khu dân cư tự phát .......................................................................... 17
1.3.2. Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát ....................................... 18
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUY HOẠCH KHU DÂN CƢ VÀ

CÁC QUY ĐỊNH NHẰM PHÒNG NGỪA, NGĂN CHẶN VIỆC XÂY DỰNG
KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT ......................................................................................... 19
2.1. Pháp luật quy định về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ảnh
hƣởng đến quy hoạch khu dân cƣ ............................................................................. 19
2.1.1. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp và thẩm quyền
quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................... 19
2.1.1.1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp........................................................ 19
2.1.1.2. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............ 21

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


2.1.2. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng ................ 21
2.1.2.1. Quy định chung về quy hoạch xây dựng .......................................................... 21
2.1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy
hoạch xây dựng của từng loại quy hoạch xây dựng ..................................................... 22
2.1.3. Pháp luật quy định về nội dung quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch đô thị ................................................................................ 21
2.1.3.1. Nguyên tắc tuân thủ quy hoạch đô thị ............................................................. 23
2.1.3.2. Phân loại quy hoạch đô thị và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy
hoạch đô thị .................................................................................................................. 23
2.2. Các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự
phát .............................................................................................................................. 25
2.2.1. Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất ......... 25
2.2.2. Một số nội dung về thực hiện Luật đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy
hoạch xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ .......................................... 28
2.2.2.1. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được

duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/1000, 1/2000) .............................................................................. 29
2.2.2.2. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt
(tỷ lệ 1/500, 1/2000) .................................................................................................... 30
2.2.2.3. Người dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
được duyệt .................................................................................................................... 30
2.2.2.4. Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, đã có nhà
đầu tư đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ
quan có thẩm quyền ...................................................................................................... 31
2.3. Pháp luật đối với các quyền và nghĩa vụ của người về sử dụng đất và xây dựng
công trình ..................................................................................................................... 31
2.3.1. Pháp luật đối với các quyền về sử dụng đất và xây dựng công trình .............. 31
2.3.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất.................................................................... 31
2.3.1.2. Đối với việc xây dựng ...................................................................................... 31
2.3.2. Pháp luật đối với nghĩa vụ về sử dụng đất và xây dựng công trình ................ 32
2.3.2.1. Pháp luật về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy hoạch .................... 32
2.3.2.2.Pháp luật về nghĩa vụ của người dân có đất quy hoạch .................................. 32
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


2.3.2.3. Pháp luật về nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy
hoạch ............................................................................................................................ 33
2.4. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, xây dựng ...................... 34
2.4.1. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ....................................... 34
2.4.1.1. Đối tượng áp dụng ........................................................................................... 34
2.4.1.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
...................................................................................................................................... 34
2.4.1.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ..................... 35
2.4.1.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả ....................................... 36

2.4.2. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng ................................... 36
2.4.2.1. Đối tượng áp dụng ........................................................................................... 36
2.4.2.2. Một số hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây
dựng .............................................................................................................................. 37
2.4.2.3. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng .................. 37
2.4.2.4. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả ....................................... 37
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN, KHẮC PHỤC
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA CÁC KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT TẠI THÀNH PHỐ
CẦN THƠ .................................................................................................................... 38
3.1. Thực trạng các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ ........................... 38
3.1.1. Những khó khăn của người dân sống tại khu dân cư tự phát ........................ 39
3.1.2. Khó khăn của người dân trong việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................................ 40
3.1.3. Thực trạng giải quyết những khó khăn phát sinh tại các khu dân cư tự phát
tại thành phố Cần Thơ ................................................................................................ 41
3.1.4. Nguyên nhân phát sinh các khu dân cư tự phát .............................................. 42
3.2. Giải pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cƣ tự phát tại
thành phố Cần Thơ .................................................................................................... 44
3.2.1. Kiên quyết thu hồi các quy hoạch "treo" ......................................................... 45
3.2.2. Công tác quy hoạch kế hoạch phải phù hợp, khả thi ...................................... 46
3.2.3. Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm trong quy hoạch sử dụng đất và tuyên
truyền giáo dục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật ......................................... 47
KẾT LUẬN ................................................................................................................................ 50
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố


LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá tại các
thành phố lớn là nguyên nhân chính lôi cuốn một lượng lớn dân cư khắp nơi đổ về đi
tìm miền “đất hứa”. Vào ngày 24 tháng 6 năm 2009, thành phố Cần Thơ chính thức
được Thủ tướng Chính phủ ra quyết định công nhận là đô thị loại 1 của Việt Nam
thuộc vùng kinh tế trọng điểm của vùng đồng bằng sông Cửu Long và là vùng kinh tế
trọng điểm thứ tư của Việt Nam.
Quá trình đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ diễn ra rất nhanh và mạnh mẽ nên
càng làm cho tình hình thêm phức tạp như: kết cấu hạ tầng kỹ thuật quá tải, ảnh hưởng
lớn đến môi sinh môi trường của con người và nhất là ảnh hưởng đến quy hoạc sử
dụng đất đai, quy hoạch xây dựng nhà ở. Tâm lý của người Việt từ trước đến nay là
“an cư lạc nghiệp”, có nghĩa khi nơi ăn chốn ở ổn định thì mới có thể phát triển nghề
nghiệp, kinh tế. Và để đáp ứng nhu cầu về nơi ở của người dân, cùng với việc hình
thành các khu dân cư đô thị được qui họach bài bản, trên địa bàn thành phố Cần Thơ
còn xuất hiện khá nhiều khu dân cư tự phát. Việc phát triển các khu dân cư tự phát đã
kéo theo nhiều hệ lụy về môi trường sinh thái, về an ninh trật tự và đặc biệt là phá vỡ
các qui họach phát triển đô thị. Vì thế cần có sự hài hòa hơn nữa giữa kế hoạch phát
triển kinh tế xã hội, chiến lược môi trường, và quy hoạch sử dụng đất. Do đó, tác giả
chọn đề tài “Q
” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Luận văn tập trung vào những mục đích sau đây:
Phân tích, làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, khu dân cư, khu dân cư tự phát.
Chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết
việc tồn tại và thực trạng cần phải quy hoạch các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần
Thơ từ đó đề xuất hướng hoàn thiện và giải pháp giải quyết những bất cập trong việc

quy hoạch các khu dân cư tự phát.
3. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn chủ yếu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về việc quy
hoạch khu dân cư và các quy định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu
dân cư tự phát. Qua đó, chỉ ra được thực trạng đang tồn tại và đề ra giải pháp để nâng
cao chất lượng, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài

Phương pháp sưu tầm tài liệu: Với phương pháp này đã giúp người viết tìm
hiểu được rất nhiều xung quanh đề tài này như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
những quyền khiếu nại khiếu kiện…từ đó thấy được lợi ích cũng như những khó khăn
từ việc quy hoạch mang lại
Người viết sử dụng các phương pháp như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống
kê,...trên cơ sở dựa vào Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Về
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
13/08/2009 về Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư và các văn bản khác có liên quan, đồng thời cũng tham
khảo các sách, báo cũng như bài viết của các tác giả khác, để người đọc thấy được

những ưu điểm nổi bật của vấn đề này để vận dụng vào thực tiễn sao cho đạt hiệu quả
tốt nhất.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được chia làm 3 chương:
Chƣơng 1: Khái quát chung quy hoạch, khu dân cƣ, khu dân cƣ tự phát.
Trong chương này người viết sẽ nêu khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, quy hoạch đô thị, tìm hiểu về khu dân cư và nguyên nhân phát sinh các khu dân cư
tự phát.
Chƣơng 2: Pháp luật hiện hành về việc quy hoạch khu dân cƣ và các quy
định nhằm phòng ngừa, ngăn chặn việc xây dựng khu dân cƣ tự phát. Trong
chương hai này người viết trình bày về những quy định hiện hành của pháp luật quyền
về sử dụng đất và xây dựng công trình, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy
hoạch, nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch. Khi đó, đối
chiếu với các khu dân cư tự phát hiện tại, khi người dân đang sinh sống tại đó khi nhà
đất bị “vướng” quy hoạch thì người dân nơi đây có những quyền gì bên cạnh nghĩa vụ
phải thực hiện.
Chƣơng 3: Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện, khắc phục những hạn
chế của các khu dân cƣ tự phát tại thành phố Cần Thơ. Trong chương hai này
người viết nêu lên thực trạng các khu dân cư tự phát tại thành phố Cần Thơ và giải
pháp để hoàn thiện, khắc phục hạn chế của các khu dân cư tự phát.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố


CHƢƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH, QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT,
KHU DÂN CƢ, KHU DÂN CƢ TỰ PHÁT
Trước khi tìm hiều về quy hoạch, khu dân cư, khu dân cư tự phát, thì tác giả sẽ
giới liệu sơ lược về thế nào là Quy hoạch, khu dân cư, tự phát, khu dân cư tự phát và
bên cạnh các quy định khác của pháp luật hiện hành.
1.1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quy hoạch
Toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam điều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53, Điều 54 Hiến pháp năm 2013, Điều 5, Điều 6 Luật
đất đai 2003). Thông qua nhiều hình thức, phương diện quản lý Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất đai điển hình nhất là: quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Việc quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất với những nội dung gì, phải tuân thủ nguyên tắc nào, đảm bảo đúng quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ra sao đều được thể hiện bằng chính sự điều tiết của hệ
thống cơ quan quản lý về đất đai từ trung ương đến địa phương.
Để việc sử dụng đất có hiệu quả thì điều đầu tiên mà nhà quản lý cần nghĩ đến
là quy hoạch. Quy hoạch là một nghành khoa học, dự báo, hoạch định cho sự phát
triển. Quy hoạch cũng nhằm định hướng và kích thích những nhà đầu tư vào lĩnh vực
cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Vậy quy hoạch là gì? Theo định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì Quy hoạch là
“bố trí, sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho
việc xây dựng kế hoạch dài hạn” (Từ điển tiếng Việt, Viện ngôn ngữ học, Nhà xuất
bản Đà Nẵng, 2001).
Như vậy, để đạt được mục tiêu của kế hoạch đề ra, chúng ta cần khai thác
nguồn tài nguyên này như thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của
con người nhưng lại không làm mai một tài nguyên vô cùng quý giá này và phát triển
nó một cách bền vững. Đó là lý do tại sao chúng ta cần phải làm quy hoạch.
1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đất đai, xây dựng là nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế
đất nước. Điều 51 Hiến pháp 2013 với việc xác định: “Nền kinh tế Việt Nam là nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều hình thức sở hữu, nhiều
thành phần kinh tế; kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo” cùng với chính sách khuyến
khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở hạ tầng được
chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc biệt
và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Do vậy,
quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Đây là một hoạt động vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ thuật,
kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố
địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo
pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội
một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất.
Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức khác
nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện pháp kỹ
thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích đất, giao đất
cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng ...

Theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích từ ngữ rằng khái
niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
- “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ
môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để
thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Cũng có khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là:
- “Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ, sử dụng đất cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, để sử dụng và từng nhóm mục đích nhất định, nhằm khai thác
tối ưu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề an ninh, quốc phòng, môi
trường, văn hóa, bản sắc…Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là
mười năm.
- Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử
dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.”1
Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài.

1

Ts. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn. Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, Bộ
Môn Luật Hành Chính, 2011, tr.8.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền


Trang 4

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

1.1.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm
định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
chi tiết của mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an
ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội.
“Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Chiến lược, quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của
các ngành và các địa phương; Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; Điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường; Hiện trạng sử dụng đất và nhu
cầu sử dụng đất; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan
đến việc sử dụng đất; Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Quy hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước; Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.”2
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm
tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng
phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ
đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy

hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội và các hậu quả khó lường về bất ổn
chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.
Phải lấy ý kiến của người dân theo “Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị
trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết);
trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập
quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân”. 3 Lấy ý kiến của người
dân được xem là một quá trình mà cơ quan quản lý thăm dò xem người dân nghĩ gì,
mong muốn như thế nào, nhận thức ra sao và có ủng hộ những ý tưởng mà cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đưa ra không. Mà cụ thể ở đây là xem xét người dân có ý
kiến như thế nào xung quanh vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việc lấy ý kiến với mục đích mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với người dân qua đó để quy hoạch kế hoạch sử dụng
2
3

Điều 22 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009.
Khoản 5 Điều 25 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-


đất sát với thực tế và có tính khả thi cao. Thể hiện tính công khai rộng rãi của người
dân để họ biết có được quyền và nghĩa vụ gì khi đất đai, nhà cửa quy hoạch.
Ý nghĩa của việc lấy ý kiến người dân thể hiện là: có sự tham gia của người dân
vào việc quản lý Nhà nước mà cụ thể là công tác quản lý đất đai, kế hoạch xây dựng.
Lấy ý kiến còn đảm bảo được tính khách quan trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với người dân.
Sau khi lấy ý kiến người dân thì việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được quy định tại Điều 28 của Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm
2009: “Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải
được công bố công khai theo quy định sau đây: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất
chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban nhân dân; Cơ quan quản lý đất đai các cấp có
trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ
sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng; Việc công bố công khai tại trụ
sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của
kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.”
1.1.4. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương
đồng với các quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng (điểm chung), nhưng cũng có
những đặc điểm riêng biệt (điểm đặc thù).
1.1.4.1. Những điểm chung
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc điểm chung như các loại quy
hoạch khác, như quy hoạch xây dựng vùng, đô thị và nông thôn, cụ thể như sau:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc phân bổ đất đai cho việc sử dụng vào
nhiều mục đích. Quy hoạch này lấy đất đai làm ranh giới phạm vi và và làm cơ sở, căn
cứ cho quy hoạch.
Ví dụ: Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm
thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện

đại hoá nông thôn (khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003).
- Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm hướng tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo
đảm an ninh - quốc phòng và bảo vệ môi trường, lưu giữ văn hóa bản sắc.
- Đều dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và lấy kinh tế làm
động lực phát triển.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá
30 ngày làm việc kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc
xét duyệt (Điều 28 Luật đất đai).
- Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm
kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện mà chưa đạt yêu cầu của quy
hoạch, kế hoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng
đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố lại.
1.1.4.2. Những điểm đặc thù
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc thù cơ bản sau đây:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất
đai năm 2003.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan
tài nguyên và môi trường (Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường).

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý chủ yếu dựa trên cấp hành chính.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa lĩnh vực; nói cách
khác, việc phân bổ đất đai nói chung cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cần sử sụng
đất.
Ví dụ: Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt
và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
(Điều 86 Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009).
- Do tính chất quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước phải được quyết định bởi Quốc hội; Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao
đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Ngoài ra, Uỷ ban nhân
dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy
định tại Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009.
1.1.5. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
Mục tiêu quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất và việc sử dụng hiệu quả
và bền vững nhất tài nguyên đất đai - một tài nguyên hữu hạn. Có thể hiểu mục tiêu
này cụ thể như sau:
Sử dụng có hiệu quả đất đai: Việc sử dụng có hiệu quả đất đai hết sức khác biệt
giữa các chủ sử dụng đất. Cụ thể, với các cá nhân sử dụng đất thì việc sử dụng có hiệu
quả chính là việc thu được lợi ích cao nhất trên một đơn vị tư bản đầu tư trên một đơn
vị diện tích đất. Còn đối với Nhà nước thì vấn đề hiệu quả của việc sử dụng đất mang
tính tổng hợp hơn bao gồm cả nội dung: toàn vẹn lãnh thổ, an toàn lương thực quốc
gia, bảo vệ môi trường, đẩy mạnh xuất khẩu hàng hóa...
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Nguyễn Quốc Văn



hành phố

-

Sử dụng đất phải có tính hợp lý và được xã hội chấp nhận. Những mục đích
này bao gồm các vấn đề về an ninh lương thực, việc làm và đảm bảo thu nhập cho cư
dân ở nông thôn. Sự cải thiện và phân phối lại đất đai có thể đảm bảo làm giảm sự
không đồng đều về kinh tế giữa các vùng khác nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác
nhau và góp phần tích cực trong việc xóa đói giảm nghèo.
Tính bền vững: việc sử dụng đất bền vững là phương thức sử dụng đất mang lại
hiệu quả, đáp ứng được các nhu cầu trước mắt đồng thời đảm bảo được tài nguyên đất
đai đáp ứng được cho các nhu cầu sử dụng đất trong tương lai.
1.1.6. Nội dung của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất4
Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: Điều tra, nghiên cứu, phân tích,
tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm
năng đất đai; Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; Xác
định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh; Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; Xác
định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; Giải pháp tổ
chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện
kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho
nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị,
khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên
trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất trong đất nông nghiệp; Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử
dụng vào các mục đích; Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; Giải
pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
1.2. Khái quát chung về quy hoạch xây dựng và khu dân cƣ

1.2.1. Khái quát về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các khu dân cư, các ngành kinh tế kỹ
thuật... trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm bảo tồn và tôn tạo các di sản
văn hoá dân tộc, đảm bảo lợi ích của nhân dân, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên
nhiên, bảo đảm ổn định chính trị và thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà
Nhà nước đã đề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những mục tiêu, định hướng
lâu dài.
Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt
trong các chương trình đầu tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở pháp
lý để nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế xã hội và các công dân nắm vững để từ đó có thể
4

Điều 23 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

triển khai các hoạt động xây dựng của mình. Nếu ta có phương châm “sống và làm
việc theo pháp luật” thì trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phương châm đó sẽ là
“xây dựng theo quy hoạch được duyệt”. Điều này thể hiện vị trí, vai trò của quy hoạch
xây dựng, đồng thời cũng thể hiện nhiệm vụ mà pháp luật về quy hoạch phải gánh vác,
thông qua các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch.

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông
thôn, hệ thống công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống thích
hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích
quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế xã hội, quốc phòng an
ninh, bảo vệ môi trường. Quy hoạch xây dựng thể hiện qua đồ án quy hoạch xây dựng
bao gồm sơ đồ và bản vẽ thuyết minh.5
1.2.2. Phân loại quy hoạch xây dựng, yêu cầu chung đối với quy hoạch xây
dựng và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng
1.2.2.1. Phân loại quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây: Quy hoạch xây dựng
vùng; Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.6
1.2.2.2.Yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng7
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát
triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng phải phù
hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo ra động lực
phát triển kinh tế - xã hội;
- Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý
tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc
điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất nước trong từng
giai đoạn phát triển;
- Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững; thoả mãn các
nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi trường, di sản
văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển
bản sắc văn hoá dân tộc;
- Xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư
xây dựng; quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong đô thị, điểm
dân cư nông thôn.
5


Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Khoản 1 Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009
7
Điều 13 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009
6

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

1.2.2.3. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng8
Tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có
đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng; Có đủ điều kiện năng lực hoạt động
thiết kế quy hoạch xây dựng phù hợp; Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án
quy hoạch xây dựng, chủ trì thiết kế chuyên ngành thuộc đồ án quy hoạch xây dựng
phải có năng lực hành nghề xây dựng và có chứng chỉ hành nghề phù hợp với từng loại
quy hoạch xây dựng.
Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng phải đáp ứng các điều
kiện sau đây: Có năng lực hành nghề, có chứng chỉ hành nghề thiết kế quy hoạch xây
dựng; Có đăng ký hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng.
Chính phủ quy định phạm vi hoạt động thiết kế quy hoạch xây dựng của cá
nhân hành nghề độc lập thiết kế quy hoạch xây dựng.

1.2.3. Quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc liên
tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.9
Khác với các loại quy hoạch xây dựng còn lại (quy hoạch, điểm dân cư nông
thôn,chuyên ngành), hình thức thể hiện của bản quy hoạch xây dựng vùng là sơ đồ quy
hoạch xây dựng vùng. Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng là cơ sở để lập: Đồ án quy
hoạch đô thị; Đồ án quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn; Đồ án quy hoạch
xây dựng các khu công nghiệp.
Sơ đồ quy hoạch xây dựng còn phải chú ý đến sự phát triển cơ sở hạ tầng và
bảo vệ môi trường, cảnh quan, di tích, công trình văn hoá trong vùng.
1.2.3.1. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch xây dựng vùng được lập cho các vùng có chức năng tổng hợp hoặc
chuyên ngành gồm vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, vùng liên huyện, vùng
huyện,vùng công nghiệp, vùng đô thị lớn, vùng du lịch, nghỉ mát, vùng bảo vệ di sản
cảnh quan thiên nhiên và các vùng khác. Việc lập quy hoạch xây dựng vùng do người
có thẩm quyền quyết định theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.
Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng: theo Luật xây dựng năm 2003
(Điều 15), quy hoạch xây dựng vùng được lập cho giai đoạn năm năm, mười năm hoặc
dài hơn trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước và từng
vùng, có xem xét phối hợp với các loại quy hoạch chuyên ngành theo vùng và các quy
định pháp luật có liên quan. Thời gian lập đồ án quy hoạch xây dựng vùng không quá
18 tháng, kể từ ngày nhiệm vụ quy hoạch được người có thẩm quyền phê duyệt.
8
9

Điều 14 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Khoản 10 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền


Trang 10

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

Sơ đồ quy hoạch vùng được xác lập cho các loại vùng lãnh thổ có chức năng
tổng hợp chuyên ngành và các vùng kinh tế, hành chính tỉnh, huyện và các khu vực
phát triển kinh tế. Tuỳ theo từng vị trí, vai trò của vùng mà xác định phù hợp một số
yếu tố: Về xây dựng cơ sở hạ tầng; Về xây dựng khu dân cư ở đô thị, nông thôn; Về
các khu công nghiệp, khu chế xuất, đặc khu kinh tế.
1.2.3.2.Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng
Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác định
hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông nghiệp, lâm
nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và các khu
chức năng khác; Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các
biện pháp bảo vệ môi trường; Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành; Xác
định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; Sử dụng đất có hiệu quả.
1.2.3.3. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng
Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng bao gồm :
- Dự báo quy mô dân số đô thị, nông thôn phù hợp với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của vùng và chiến lược phân bố dân cư của quốc gia cho giai
đoạn 05 năm, 10 năm và dài hơn;
- Tổ chức không gian các cơ sở công nghiệp chủ yếu, hệ thống công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm vi vùng theo từng giai đoạn phù hợp với tiềm
năng và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội của vùng;

- Tổ chức không gian hệ thống đô thị, điểm dân cư phù hợp với điều kiện địa lý,
tự nhiên của từng khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và việc khai thác tài nguyên
thiên nhiên hợp lý của toàn vùng, dự báo tác động môi trường.
Bản vẽ sơ đồ vị trí, ranh giới, quy mô và mối quan hệ liên vùng, tỷ lệ 1/100.000
– 1/500.000.
Thời gian lập nhiệm vụ, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng không quá 03
tháng đối với vùng tỉnh, 06 tháng đối với vùng liên tỉnh kể từ ngày được giao nhiệm
vụ chính thức.
1.2.3.4. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng
Việc lập quy hoạch xây dựng vùng phải căn cứ vào những yêu cầu sau:
- Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng đã được phê duyệt.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển
ngành có liên quan (nếu có).
- Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị và hệ thống hạ tầng
kỹ thuật quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Các kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu có liên quan.
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

1.2.3.5. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng
Tuỳ theo đặc điểm, quy mô của từng vùng, quy hoạch xây dựng vùng có những

nội dung sau đây:
- Đánh giá hiện trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; xác định các động
lực phát triển vùng.
- Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư; các khu công nghiệp, nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, du lịch; các khu vực bảo vệ di sản, cảnh quan thiên
nhiên, di tích lịch sử văn hoá; các khu vực cấm xây dựng và các khu dự trữ phát triển.
- Xác định mạng lưới, vị trí, quy mô các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
mang tính chất vùng hoặc liên vùng.
- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện.
- Dự báo tác động môi trường vùng và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh
hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch xây dựng vùng.
1.2.4. Quy hoạch đô thị
1.2.4.1. Khái niệm đô thị: Đô thị được hiểu trước hết là trung tâm kinh tế xã hội
trên một địa bàn, địa phương. Đó là nơi tập trung đông đúc dân cư, chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp, sống và làm việc theo phong cách, lối sống đô thị. Lối sống đô thị
được đặc trưng bởi những đặc điểm: có nhu cầu về tinh thần cao, tiếp thu nền văn
minh nhân loại nhanh chóng, có đầu tư xây ựng và phát triển mạng lưới cơ sở hạng
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đô thị ở Việt Nam gồm các thành phố, thị xã, thị trấn
là trung tâm của cấp hành chính tương ứng như cấp tỉnh (tỉnh và cấp tương đương:
thành phố trực thuộc trung ương), và cấp huyện.
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh
tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của
thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.10
1.2.4.2. Quy hoạch chung xây dựng đô thị11 là việc tổ chức không gian đô thị, các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng
vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
1.2.4.3. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị12 là việc cụ thể hoá nội dung của quy

hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp

10

Khoản 1 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Khoản 11 Điều 3 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
12
Khoản 12 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
11

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự
án đầu tư xây dựng công trình.
1.2.4.4. Nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị13
Trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị được quy định cụ thể
như sau:
Bộ Xây dựng lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên tỉnh, các
khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi
có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan;
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc

biệt, loại 1, loại 2, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây dựng tổ chức
thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết
định;
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là
Uỷ ban nhân dân cấp huyện) lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4,
loại 5 thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình Hội đồng nhân dân huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Hội đồng nhân dân cấp huyện) thông
qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
1.2.4.5. Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị:
Xác định tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển không
gian đô thị và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho từng giai đoạn năm năm,
mười năm và dự báo hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn hai mươi năm;
Đối với quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị, ngoài các nội dung quy định tại
điểm a khoản 2 Điều này còn phải xác định những khu vực phải giải toả, những khu vực
được giữ lại để chỉnh trang, những khu vực phải được bảo vệ và những yêu cầu cụ thể
khác theo đặc điểm của từng đô thị.
1.2.4.6. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị14
Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng
đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô
thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu
chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ
giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị, xác định
cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn
xây dựng, phải tận dụng địa hình, cây xanh, mặt nước và các điều kiện thiên nhiên nơi quy
hoạch, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Trong trường hợp quy hoạch chung xây dựng cải
13
14


Điều 19 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Điều 20 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

tạo đô thị phải đề xuất được các giải pháp giữ lại những công trình, cảnh quan hiện có phù
hợp với nhiệm vụ đề ra.
1.2.4.7. Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị15
Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường
hợp sau đây: Thay đổi định hướng phát triển kinh tế - xã hội; Để thu hút đầu tư các nguồn
vốn xây dựng đô thị và các mục tiêu khác không làm thay đổi lớn đến định hướng phát
triển đô thị; Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động.
Người có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng
đô thị thì phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã
được điều chỉnh.
1.2.4.8. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị16
Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị căn cứ theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu quản lý xây dựng, yêu
cầu của các chủ đầu tư xây dựng công trình và ý kiến của nhân dân trong khu vực quy
hoạch, nhưng không được trái với quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị bao gồm: Yêu cầu diện tích

sử dụng đất, quy mô, phạm vi quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, thiết kế đồng bộ các công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực thiết kế; Lập danh mục đề xuất biện
pháp cải tạo cho những công trình cần giữ lại trong khu vực quy hoạch cải tạo; Những yêu
cầu khác đối với từng khu vực thiết kế.
1.2.4.9. Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị17
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: Xác
định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị; Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các
công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; Các giải
pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm
cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật có liên quan; Đối với các
quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải tạo các công trình hiện có
phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng khu vực.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa hình và bản đồ địa
chính tỷ lệ 1/500 đến 1/2000 tuỳ theo nhiệm vụ quy hoạch đặt ra.
1.2.4.10. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị18
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường
hợp sau đây: Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh; Cần khuyến khích, thu
hút đầu tư.
15

Điều 22 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Điều 23 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
17
Điều 24 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
18
Điều 26 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
16

GVHD: TS. Phan Trung Hiền


Trang 14

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê duyệt
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh.
Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy định tại điểm b khoản 1
Điều này phải lấy ý kiến của nhân dân trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng và
không được làm thay đổi lớn đến cơ cấu quy hoạch chung xây dựng.
1.2.4.11. Thiết kế đô thị19
Thiết kế đô thị bao gồm những nội dung sau đây: Trong quy hoạch chung xây
dựng đô thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được không gian kiến trúc công
trình, cảnh quan của từng khu phố, của toàn bộ đô thị, xác định được giới hạn chiều cao
công trình của từng khu vực và của toàn bộ đô thị; Trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị, thiết kế đô thị phải quy định và thể hiện được cốt xây dựng của mặt đường, vỉa hè, nền
công trình và các tầng của công trình, chiều cao công trình, kiến trúc mặt đứng, hình thức
kiến trúc mái, màu sắc công trình trên từng tuyến phố; Thiết kế đô thị phải thể hiện được
sự phù hợp với điều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và
nhân tạo ở khu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn
hoá, công trình di tích lịch sử - văn hóa, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các quy định về quản lý kiến trúc để quản lý
việc xây dựng theo thiết kế đô thị được duyệt.
Chính phủ quy định cụ thể về thiết kế đô thị.


1.2.5. Quy hoạch điểm dân cư nông thôn
1.2.5.1. Khái niệm điểm nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình
gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi
một khu vực nhất định bao gồm trung tâm xã, thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc
(sau đây gọi chung là thôn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, văn hoá, phong tục, tập quán và các yếu tố khác.20
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.21
1.2.5.2. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn22
Uỷ ban nhân dân cấp xã lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện
phê duyệt.
Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm: Dự
báo quy mô tăng dân số điểm dân cư nông thôn theo từng giai đoạn; Tổ chức không

19

Điều 27 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Khoản 14 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
21
Khoản 13 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
22
Điều 28 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
20

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Nguyễn Quốc Văn



hành phố

-

gian các cơ sở sản xuất, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống trong điểm dân
cư nông thôn; Định hướng phát triển các điểm dân cư.
1.2.5.3. Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn23
Xác định các khu chức năng, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với điều
kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây dựng.
Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích xây
dựng của các công trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các công trình giáo
dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác.
Đối với những điểm dân cư nông thôn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi thực
hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức năng, các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
1.3. Khu dân cƣ tự phát và những ảnh hƣởng tiêu cực của khu dân cƣ tự
phát
1.3.1. Khu dân cư tự phát
1.3.1.1. Khái niệm khu dân cư24
Trong hệ thống quản lý hành chính 4 cấp của nước ta thì xã, phường, thị trấn
được xem là cấp cơ sở gắn bó gần gũi với nhân dân. Tuy nhiên, xã, phường, thị trấn
vẫn chưa phải là cấp gần dân nhất; tổ chức gần và trực tiếp với dân nhất là các “khu
dân cư”.
Vậy “khu dân cư” là gì? Từ trước đến nay, khái niệm “khu dân cư” chưa được
Nhà nước, hoặc các ngành chức năng quan tâm nghiên cứu để có quy chuẩn. Khái
niệm “khu dân cư” chưa thấy định nghĩa trong các từ điển Tiếng Việt cũng như trong
các văn bản của Nhà nước. Chính vì vậy, việc hiểu về “khu dân cư” hiện nay còn chưa
có sự thống nhất. Chẳng hạn, “khu dân cư” còn được hiểu là (tương ứng) cộng đồng

dân cư, cụm dân cư. Tuy nhiên, có nơi nhiều “khu dân cư” mới hợp thành cụm dân cư.
Có nơi “khu dân cư” đồng nghĩa với một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố... Ở
nơi khác, một thôn, xóm, bản, làng, khóm, ấp, khu phố có khi lại có từ 2 đến nhiều
“khu dân cư”. Có “khu dân cư”, dân số chỉ vài chục người; nhưng có “khu dân cư” lại
đông đến hàng ngàn người. “khu dân cư” ở khu vực các tỉnh đồng bằng, khu vực đô thị
khác với “khu dân cư” ở các tỉnh miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số về địa giới
hành chính, dân số, trình độ dân trí, điều kiện lao động, sản xuất, sinh hoạt văn hoá
tinh thần...

23

Điều 29 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009.
Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, [Truy cập
ngày 20-3-2014].
24

GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

Về phương diện tổ chức, “khu dân cư” không phải là một cấp hành chính,
nhưng dù tồn tại dưới hình thức, tên gọi nào, quy mô địa giới hành chính đến đâu thì
“khu dân cư” vẫn có 3 đặc trưng chung chủ yếu sau:

“Khu dân cư” là một cấu trúc cộng đồng bao gồm: một số hộ gia đình tụ cư,
sống đan xen trong một khu vực địa lý nhất định (thôn, xóm, bản, khu phố...). Có “khu
dân cư” tồn tại ổn định từ lâu đời, có “khu dân cư” mới đang trong quá trình hình
thành biến đổi... tuỳ theo yêu cầu, cách sắp xếp bố trí của mỗi địa phương.
Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” không phụ thuộc theo huyết thống, có
quan hệ gắn bó với nhau trong lao động sản xuất, sinh hoạt văn hoá tinh thần, trong
giao tiếp xã hội, tâm lý tư tưởng và ứng xử cộng đồng.
Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” ngoài chịu sự tác động, chi phối của chủ
trương, chính sách, pháp luật chung của Đảng, Nhà nước, còn chịu sự tác động, chi
phối của bộ máy chính quyền địa phương, của “Hệ thống chính trị khu dân cư” cùng
các phong tục, tập quán nơi bản thân mình cư trú, sinh sống.
Điều lệ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam được Đại hội VI Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam thông qua tháng 9 năm 2004, tại Khoản 1 Điều 27, Chương IV có ghi: “Ban
Công tác Mặt trận được thành lập ở thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, khu phố (gọi
chung là “khu dân cư”).
1.3.1.2. Khái quát khu dân cư tự phát
Xây dựng không phép xảy ra chủ yếu ở các vùng ven thành phố có nhiều đất
trống. Địa bàn rộng, hạ tầng giao thông mỏng, tốc độ gia tăng dân số nhanh là những
nguyên nhân khách quan dẫn đến sự thiếu chặt chẽ trong kiểm soát trật tự xây dựng
của địa phương. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân từ các “đầu nậu” bất chấp pháp luật
đã xây nhà trái phép bán kiếm lời. Việc xây dựng các khu dân cư này đều có sai phạm,
cụ thể là tự hình thành trong các khu vực không có quy hoạch chi tiết, không có phê
duyệt của cấp có thẩm quyền; tự xây dựng trên cơ sở san lấp mặt bằng từ đất lúa, đất
lâu năm trước khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp.
Qua việc khái quát về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có thể hiểu
khu dân cư tự phát: đó là những khu dân cư xây dựng không phép trong khu vực chưa
có quy hoạch chi tiết hoặc trong khu vực có quy hoạch chung nhưng không được phê
duyệt của cấp có thẩm quyền. Mặt khác, việc đầu tư cơ sở hạ tầng ở các khu dân cư
này cũng không theo quy hoạch, không có phê duyệt của cơ quan chức năng.
Theo Khoản 3 Điều 105 của Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy

định: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để
thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm
không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế
hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.” Như vậy, những trường
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 17

SVTH: Nguyễn Quốc Văn


hành phố

-

hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoạch huỷ bỏ quy hoạch,
trong khi đó người dân sinh sống trong vùng quy hoạch này bị hạn chế, cấm đoán với
chính tài sản mà họ có quyền “định đoạt”. Vì nhiều lý do khác nhau, họ vẫn sinh sống,
xây dưng tự phát trong vùng đã được quy hoạch nhưng không thực hiện, lâu dần tạo
nên các khu dân cư tự phát.
Theo Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009:
“Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ ngày
công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
phải có trách nhiệm áp dụng cácbiện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá
nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể
thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố lại theo quy định tại khoản
2 Điều này”. Quy hoạch xây dựng với mục đích làm cho xã hội ngày một tốt hơn, bên
cạnh đó hiện nay xuất hiện “khu dân cư tự phát” được xem là mặt trái của quy hoạch
mà không ai mong muốn nhưng nó vẫn đã và đang tồn tại trong xã hội chúng ta ngày

nay.
1.3.2. Những ảnh hưởng tiêu cực của khu dân cư tự phát
Chưa quy hoạch chi tiết đã xây dựng đã diễn ra ở một số khu đất tự mua, tự
bán, tự xây không chờ giấy phép và không xin phép xây dựng, không cần thiết kế…
nên đã hình thành những khu dân cư tự phát, thiếu và yếu về cơ sở hạ tầng cơ bản của
một khu dân cư theo tiêu chuẩn quy định của Nhà nước do đó phát sinh một số ảnh
hưởng tiêu cực như sau:
Một là, đối tượng bị thiệt hại ở đây bao gồm những đối tượng nào có nhà và đất
nằm trong quy hoạch bao gồm: tổ chức, cá nhân. Nhưng đối tượng bị ảnh hưởng nhiều
nhất là hộ gia đình cá nhân đang sống trong khu dân cư tự phát.
Hai là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã
hội. Kinh tế xã hội của một quốc gia phát triển mạnh hay yếu đều thể hiện qua bộ mặt
chung như: phố sá, cầu đường, đô thị, cơ sở vật chất hạ tầng....
Ba là, khu dân cư tự phát ảnh hưởng đến quản lý chung và chính sách của Nhà
nước. Người dân sinh sống tại khu dân cư tự phát không được chuyển nhượng, chuyển
đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp, nhà cửa không được sửa chữa, nâng cấp.
Bốn là, vì là khu dân cư tự phát nên người dân xây dựng không theo quy hoạch,
không đồng đều, nhà cửa hình thù kỳ dị, mất mỹ quan đô thị. Do khu dân cư phát triển
một cách tự phát nên cơ sở hạ tầng yếu kém vì là tự phát không theo quy hoạch nên
không được Nhà nước đầu tư, những chính sách phát triển và xây dựng cơ sở hạ tầng
cũng không được phát triển.
GVHD: TS. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Nguyễn Quốc Văn