i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THÔNG

XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐƢỜNG
PHỐ VÀ TƢƠNG QUAN VÙNG TẠI KHU VỰC
THÀNH PHỐ BẮC GIANG
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên – 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đƣợc bản luận văn này, trƣớc hết tôi xin chân thành
cảm ơn thầy giáo TS. Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt
thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân
thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng tỉnh Bắc Giang, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên
- Môi trƣờng, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Bắc Giang đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và
quý báu đó./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề....................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát: ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể: ........................................................................................... 2

3. Yêu cầu của đề tài .......................................................................................... 2
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3
1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 3
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 3
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng ................................... 6
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin ......................................... 6
1.1.4. Một số định hƣớng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu ......................... 8
1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá
hàng loạt thửa đất ............................................................................................. 12
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................... 12
1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất ............ 15
1.2.3. Hệ thống giá đất ..................................................................................... 17
1.3. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ
định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS .............................................................. 20
1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................................... 20
1.3.2. Vùng giá đất theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố ................................ 22
1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đƣờng phố,
vị trí đƣờng phố ................................................................................................ 23
1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị ............................................................. 25
1.4. Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất .................................... 28
1.4.1. Thế giới .................................................................................................. 28
1.4.2. Việt Nam ................................................................................................ 30
1.5. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa ................................................................... 32
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

iv


2.1 Đối tƣợng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu ................................................. 33
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................. 33
2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu .............................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 33
2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...................................... 33
2.3.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..... 34
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và
xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ...................................................... 34
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 35
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang ........................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 35
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 38
3.1.3. Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội .................................................... 41
3.2. Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tƣ liệu phục vụ đề tài
nghiên cứu ........................................................................................................ 43
3.2.1. Công tác quản lý đất đai ......................................................................... 43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại Phƣờng Hoàng Văn Thụ.............................. 55
3.2.3. Tình hình tƣ liệu bản đồ Phƣờng Hoàng Văn Thụ................................. 56
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định
giá đất (thử nghiệm tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) ....................... 56
3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính........................................ 57
3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông ............................................................... 58
3.3.3. Xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông .................................. 59
3.4. Xây dựng vùng giá trị theo vị trí Phƣờng Hoàng Văn Thụ,
thành phố Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang ............................................................... 62
3.4.1. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu ................................. 62
3.4.2. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................... 63
3.5. Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành ............ 63

3.5.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Võ Thị Sáu, phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................... 63
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

v

3.5.2. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng
Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 65
3.5.3. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66
3.6. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố ........................... 66
3.7. Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế
đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ .............. 68
3.7.1. Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 68
3.7.2. Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68
3.7.3. Phân tích so sánh kết quả ....................................................................... 69
3.8. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố
Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang ..................... 70
3.8.1. Khái niện tƣơng quan giữa các vùng giá đất .......................................... 70
3.8.2. Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố ................... 70
3.8.3 . Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô
thị theo đƣờng phố ........................................................................................... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 73
1.Kết Luận ........................................................................................................ 73
2.Kiến nghị ....................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................... 55
Bảng 3.2. Giá đất điều tra thực tế theo vị trí đƣờng phố đƣờng
Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) ............. 67
Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định ............... 71
Bảng 3.4. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các
đƣờng phố (vị trí 1) .......................................................................................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ định hƣớng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.......................... 8
Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trƣờng ............. 9
Hình 3.1. Vị trí phƣờng Hoàng Văn Thụ trong Thành Phố Bắc Giang. .......... 35
Hình 3.2. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính. .............................. 57
Hình 3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phƣờng
Hoàng Văn Thụ ................................................................................................ 58
Hình 3.4. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ .... 59
Hình 3.5. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông
đƣờng Võ Thị Sáu ............................................................................................ 60

Hình 3.6. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao
thông đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................................................................... 60
Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao
thông phƣờng Hoàng Văn Thụ......................................................................... 61
Hình 3.8. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu. .............................. 62
Hình 3.9. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ. ...................... 63
Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Võ Thị Sáu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ................................................ 64
Hình 3.11. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ......................................... 65
Hình 3.12. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành
phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66
Hình 3.13. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Nguyễn Văn Cừ
(phƣờng Hoàng Văn Thụ). .............................................................................. 67
Hình 3.14. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng
Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68
Hình 3.15. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất
đƣờng Nguyễn Văn Cừ .................................................................................... 69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hƣớng tất yếu là mọi
yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá.
Quyền sử dụng đất cũng đƣợc công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất

còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta.
Theo Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc đƣa ra khung giá, các địa phƣơng xác định
giá đất cụ thể hàng năm; Luật đất đai năm 2013, nhà nƣớc vẫn đƣa ra khung
giá đất nhƣng các địa phƣơng xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần.
Về nguyên tắc giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất theo thị trƣờng cần phải
tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi. Các địa phƣơng
đã rất lúng túng trong thời gian qua, đặc biệt trong việc ban hành ra bảng giá
đất. Việc ban hành giá đất thực tế của các địa phƣơng tại một thời điểm đồng
nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa đất trong khi phƣơng pháp luận về
phƣơng pháp định giá hàng loạt hiện nay chƣa đƣợc hoàn chỉnh. Để giải quyết
tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nuớc về đất đai cũng nhƣ đòi hỏi
của thị trƣờng đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải
tính đến sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá với sự trợ giúp của hệ thống
máy tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào
những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến
đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất. Ở nƣớc ta đã đến thời điểm cần tính
đến lời giải của sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp
của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại.
Bắc Giang là một tỉnh phía Bắc nền kinh tế phát triển chủ trƣơng thực
hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, kết nối
sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía
Bắc và toàn vùng Bắc Bộ, phù hợp với chiến lƣợc chung của đất nƣớc. Trong
những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hƣớng công nghiệp
hoá - hiện đại hoá, thu đƣợc nhiều thành quả to lớn. Việc thực hiện thử nghiệm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

2


ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định
giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận
chung.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn
thiện phƣơng pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu
vực thành phố Bắc Giang"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất tại khu vực
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị
đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất tại thành
phố Bắc Giang.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng đƣợc mục
đích của đề tài.
- Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất
đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phƣơng.
- Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây
dựng đƣợc vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất,
xây dựng bảng giá đất cho thành phố.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>


3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính
1.1.1.1. Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi
Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa
chính bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu
vào nhƣ bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ, các thiết
bị lƣu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)...
- Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) đƣợc nối với thiết bị
chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lƣu trữ số liệu và các chƣơng trình
- Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá
các số liệu từ bản đồ và các tƣ liệu thành dạng số rồi đƣa vào máy tính.
- Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tƣơng tự khác đƣợc sử dụng để
xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in.
- Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần
cứng cũng có thể đƣợc thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đƣờng dẫn
dữ liệu đặc biệt.
Ngƣời sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi
khác nhƣ máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua
một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản
phẩm đầu ra đƣợc hiển thị nhanh chóng.
1.1.1.2. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích DL
Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị,
phần mềm ứng dụng. Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các
phần mềm phải bảo đảm đƣợc chức năng sau đây:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


/>

4
- Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau
nhƣ bản đồ, tƣ liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp ... phải có đƣợc chức
năng liên kết và xử lý đồng bộ.
- Có khả năng lƣu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính
phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính
xác các dữ liệu không gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng
thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ ngƣời dùng,
các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lƣợng
sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian,
thời gian cũng nhƣ theo các kiểu mẫu thích hợp khác
- Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo
thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng
các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa
phần mềm nhƣ sau:
Phần mềm có thể chia làm hai lớp:
+ Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở
+ Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chƣơng trình ứng dụng dùng
thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý.
Vai trò và đặc tính phần mềm đƣợc gắn liền với kiến trúc của phần
cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay
phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với ngƣời sử dụng.
1.1.1.3. Các dữ liệu địa chính
* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:
Nhƣ chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là
một hệ thống các thông tin đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có
mối liên quan với các điểm đặc trƣng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm
hai yếu tố:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

5
- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí,
kích thƣớc và các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất.
- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính
hay chất lƣợng các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất.
Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích
thƣớc và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian. Còn diện
tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa
đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc
tính có thể đƣợc tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian nhƣ diện tích,
chu vi, ... còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân
loại chúng.
Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:
- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu.
- Lƣu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu.
- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu.
- Biến đổi dữ liệu.
- Đối tác với ngƣời sử dụng.
* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu:
Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dƣới hình thức bản đồ, các quan
trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh
hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số.
Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích
này, bao gồm đầu tƣơng tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa
(Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét
(Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phƣơng

tiện từ nhƣ băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất
cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

6
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng
CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính đƣợc mở rộng cho
nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa
chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan
đến việc sử dụng đa mục tiêu. Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế nhƣ thông
tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất ...; các thông
tin quy hoạch sử dụng đất nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử
dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý nhƣ thông
tin địa hình, biên giới, địa giới, đƣờng giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cƣ,
thực phủ; thông tin ảnh nhƣ: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu
này ngƣời ta phát triển thành hệ thống thông tin.
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin
a. Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những
ngƣời liên quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính nhƣ tên vợ,
chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận..., loại thông tin này
thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp về lĩnh vực địa
chính mới đƣợc quyền quản lý.
b. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất đƣợc lập và bổ xung
trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này
thuộc thông tin quản lý nhà nƣớc của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh
vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh
vực liên quan đƣợc cung cấp theo mục VII-Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT
ngày 01/01/2004; mục VI - Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007.

c. Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng đƣợc lập
và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin
này vừa có yếu tố quản lý nhà nƣớc, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan
nhà nƣớc đặt hàng về lĩnh vực địa chính. Thông tin địa chính mở rộng đƣợc
lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực có liên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

7
quan (theo mục VII thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử
dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng.
d. Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là
các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đƣa
lên mạng cùng với các quyết định về giá đất hàng năm.
đ. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các
thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đƣa lên mạng hàng năm.
e. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin đƣợc xây
dựng theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng.
f. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ
biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các tổ
chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng.
g. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình
thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền.
h. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này đƣợc cung cấp chủ
yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định
vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính.
i. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng
bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thƣờng phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc,

giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông
tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà
quản lý.
l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành
địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

8
m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử
dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình.
n. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin đƣợc tổ
chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
1.1.4. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu

Hình 1.1. Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.
Theo sơ đồ hình 1.1 ở trên chúng ta thấy sự liên kết của CSDL. Nhờ
các liên kết này CSDL luôn đƣợc bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong
đầu tƣ. Trong hệ thống này, muốn đáp ứng đƣợc yêu cầu đa ngƣời sử dụng thì
CSDL đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất.
Hiện nay: “Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất
đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung ƣơng
quản lý. Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý theo chức năng thì do
Bộ, ngành đó xây dựng, cập nhật nhƣng đƣợc tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai
Trung ƣơng theo chuẩn thống nhất. Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


/>

9
dụng đất, chủ sử dụng đất... do các địa phƣơng xây dựng, bảo trì, cập nhật và
đƣợc tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung ƣơng. Theo thiết kế chung của
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng kiến trúc cơ sở dữ liệu có thể thiết kế tổng thể
theo mô hình sau kiến trúc tổng thể sau:

Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trường
Với Kiến trúc tổng thể nhƣ hình 1.2 ở trên có thể cho phép sử dụng các
phƣơng pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên,
CSDL đất đai chỉ là một trong các thành phần của CSDL tài nguyên môi
trƣờng nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã xây dựng
trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ -CP về việc thu thập, quản
lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trƣờng ban hành
15/09/2008 trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

10
đất đai và xây dựng CSDL tài nguyên và môi trƣờng các cấp, các ngành. Tiếp
theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành thông tƣ 07/2009/TTBTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về chức năng
nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu trong đó có
lĩnh vực quản lý đất đai.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các mục tiêu
quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo hƣớng xây dựng Chính phủ điện tử và thực
hiện chủ trƣơng kinh tế hóa ngành. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì thế là ƣu

tiên hàng đầu mà cốt lõi là CSDL địa chính đa mục tiêu.
Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng
và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban
hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho VN. Tổng cục Quản lý
đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tƣ số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ
liệu địa chính. Chuẩn dữ liệu địa chính VN sẽ đƣợc áp dụng trực tiếp để xây
dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ
liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành
có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung.
Phƣơng pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính
VN trên cơ sở hƣớng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ
TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100. Bao gồm
các quy định nhằm chuẩn hóa: Nội dụng dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa
độ dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu
địa chính.
Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản
lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình
phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại VN, chuẩn dữ liệu địa chính quản lý tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

11
cấp Trung ƣơng và địa phƣơng, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi
dữ liệu giữa các CSDL đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung ƣơng.
Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc
tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý và
sản xuất tại Trung ƣơng và địa phƣơng đã kế thừa thành tựu của các hãng
phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp
ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số nhƣ: FAMIS & CADDB,

CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, KLIS, VNLIS...
Hệ thống phần mềm thông tin đất đai đƣợc thiết kế là một hệ thống bao gồm
nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong
công tác quản lý đất đai. Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm chức
năng của hệ thống và đƣợc thiết kế theo nguyên tắc sau:
- Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, đƣợc chia thành các hệ thống
con. Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một
dạng công việc trong công tác quản lý đất đai.
- Hệ thống có tính phân cấp theo 3 mức: Tỉnh, huyện, xã.
Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ
thống phần mềm con nhƣ sau:
- Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lƣới khống chế và
BĐĐC;
- Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai;
- Hệ thống hỗ trợ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh
giá, định giá đất;
- Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất;
- Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và
khiếu nại tố cáo về đất đai;
Thông thƣờng đƣợc thiết kế theo bốn phiên bản tƣơng ứng với 4 cấp
hành chính về quản lý về đất đai:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

12
- Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ƣơng;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp xã.

Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phƣơng một công cụ hữu
ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số: Hồ sơ địa chính
và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất
đai dạng số đã đƣợc ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trƣờng cấp
tỉnh và cấp huyện. Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp
xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc
biệt khó khăn.
1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá
hàng loạt thửa đất
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt. Vì vậy, về nguyên tắc
việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng. Mặt
khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian,
thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm
lý, xã hội. Vì vậy, nhƣ trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về
mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông
thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nƣớc giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Mặt khác nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất
để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

13
Do vậy: Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử

dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định,
tại một thời điểm xác định.
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ
của cải vật chất của con ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ ... Những ngƣời kinh doanh trên
ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì
ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc chuyển
cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy, địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối
một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngƣời có quyền sở hữu về đất đai nó đƣợc
chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II
sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>


14
- Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì
số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có
lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì
số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá
thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
- Quan hệ cung cầu
Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát
triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất
giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố
định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất
các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác
đƣợc, luật đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng,
mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát
triển công nghiệp đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du
lịch...cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao động từ khu vực nông
nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


/>

15
khoảng 2,5- 3%, đó là chƣa tính đến yếu tố tiến bộ khoa học kỹ thuật, đầu tƣ
thiết bị máy móc …
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
đó là đất chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị
QSDĐ. Nhƣng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều
kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để
canh tác và có nhà để ở.
1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất
1.2.2.1. Định giá hàng loạt và định giá cá biệt
Trƣớc hết cần phân biệt 2 quá trình định giá: Định giá hàng loạt
(thƣờng gặp trong định giá BĐS theo định kỳ) và định giá BĐS cá biệt
(thƣờng gặp trong các cuộc định giá BĐS theo yêu cầu đột xuất).
- Định giá hàng loạt BĐS: Là hoạt động định giá do cơ quan Nhà nƣớc
tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các BĐS có trên một địa bàn hành chính nào
đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia để chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế
và các mục đích khác của Nhà nƣớc.
- Định giá BĐS cá biệt: Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nƣớc, tổ
chức tƣ nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho
các mục đích có tính chất không thƣờng xuyên nhƣ để làm giá khi chuyển
nhƣợng, thế chấp, thừa kế hoặc để Nhà nƣớc căn cứ vào đó tiến hành thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ nhà vv.... Định giá tài sản cá biệt chỉ
tiến hành khi có nhu cầu của Nhà nƣớc hoặc của chủ sở hữu BĐS.
Nhƣ vậy, trong lĩnh vực định giá BĐS, giữa định giá hàng loạt và định
giá cá biệt có sự khác nhau về quy mô và mục đích; định giá hàng loạt là loại

hoạt động diễn ra trên một phạm vi rộng, với số lƣợng BĐS cần định giá
nhiều, đa dạng và do đó nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

16

khép kín về nội dung; còn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội
dung đơn giản, nên về quy trình có một số công đoạn trên thực tế không cần
phải thực hiện.
1.2.2.2. Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất
a. Định giá:
Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trƣờng. Nhƣ vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác
định, ngƣời ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất. Các yếu tố
ảnh hƣởng nhƣ sau:
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hƣởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hƣởng đến việc sử dụng
đất, hiệu quả trƣng bày và thu lợi nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó
sử dụng nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật.
Ngoài ra hình dáng xấu có các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành,
hình bất quy tắc…
b. Định giá thửa đất:
Là sự ƣớc tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để định giá

thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời
điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phƣơng thức
đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trƣờng thì phải
xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.
c. Định giá hàng loạt các thửa đất:
Là sự ƣớc tính về giá cả của các thửa đất đồng thời, cùng thời điểm tất
cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên
khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà ngƣời ta có thể xem xét đến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

17
tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động.
Trƣờng hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trƣờng có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống
giá đất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá
biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này
một số nƣớc phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất
động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.
1.2.3. Hệ thống giá đất
1.2.3.1 Khái niệm hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là
giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lƣợng
đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trƣờng,
chính sách quản lý về đất đai của Nhà nƣớc nên đã có những hình thức giá đất
có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của
chúng cũng có những điểm khác nhau. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó
khi giao dịch mua bán trên thị trƣờng, ngƣời mua, ngƣời bán ngoài việc quan
tâm đến các yếu tố nhƣ Nhà nƣớc đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các

thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt nhƣ hình thể thửa đất, chiều
rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi
chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ
khác, thửa đất thƣờng có các công trình trên đất khác nhau, nhƣng khi định
giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác
nhau; đấy là chƣa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhƣng trên thực
tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví
dụ nhƣ loại đất ở và đất dịch vụ thƣơng mại...nhiều học viên đã lẫn khi xác
định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan
khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>