BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN

PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ GÈ ?

TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ;
TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN

ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH: "BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”, BAO GỒM:

ĐẤT ĐAI

NHÀ Ở, CỄNG TRÈNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CỄNG TRÈNH


CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI

CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
NH
Ư
NG YẾU TỐ NÀO DƯỚI ĐÂY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN:
1, CÁC YẾU TỐ CỦA NGÔI BIỆT THỰ:
-
1.1, TOÀ NHÀ VÀ ĐẤT KHUÔN VIÊN
-
1.2, BỨC TRANH CỦA MỘT DANH HOẠ NỔI TIẾNG TREO Ở PHÒNG KHÁCH
-
1.3, MỘT BỨC HOẠ VẼ TRỰC TIẾP TRÊN TRẦN PHÒNG KHÁCH
-
1.4, MỘT DÀN CHẬU HOA ĐỊA LAN TRÊN SÂN THƯỢNG
-
1.5, MỘT CÂY ĐẠI CỔ THỤ TRỒNG Ở SÂN TRƯỚC CỬA NGÔI NHÀ
-
1.6, MỘT DÀN ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM VÀ 1 CHIẾC ĐIỀU HOÀ TỦ DI ĐỘNG
-
2, MỘT NGÔI NHÀ BẠT CỦA ĐOÀN XIẾC ĐI BIỂU DIỄN DI ĐỘNG
-
3, TRUNG QUỐC BÁN HỒNGKÔNG CHO ANH 99 NĂM
- 4, NHÀ NƯỚC CHO CÔNG TY NƯỚC NGOÀI THUÊ ĐẤT 50 NĂM
-
5, MUA ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG
-
6, KINH DOANH THƯƠNG HIỆU (VÍ DỤ:PHỞ 24)
-

7, NGÔI TOÀ THÁP BẰNG BĂNG ĐÁ (VÍ DỤ: BĂNG ĐĂNG TQ)
-
8, VƯỜN CÂY ĂN QUẢ
-
9, VƯỜN TRỒNG HOA
-
10, CẦU PHAO KHUYẾN LƯƠNG BẮC QUA SÔNG HỒNG
-
11, CẦU GỖ Ở ĐBSCL HOẶC CẦU NHẬT Ở HỘI AN
-
12,
Đ
ẤT ĐẶT PHẦN MỘ (NGHĨA ĐỊA)
-
13, NGÔI MỘ
CÁC TIẤU CH
Ớ
XÁC ĐỊNH BĐS

Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

Không thể di dời:
-
Gắn liền với đất đai hoặc với B
Đ
S khác

-Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

Tồn tại lâu dài
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT ĐAI:

KHÔNG DI DỜI HOẶC DI DỜI KHÔNG ĐÁNG KỂ

ĐÃ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH CHỦ QUYỀN

CỂ CÁC TIẤU CHÍ
ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN
XÂY DỰNG

NHÀ CỬA, CÔNG TR
Ỡ
NH XÂY DỰNG
CỐ ĐỊNH KHÔNG DI DỜI

CÁC CÔNG TR
Ỡ
NH HẠ TẦNG GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI

CÁC TÀI SẢN GẮN LIỀN KHÔNG TÁCH
RỜI CÔNG TR
Ỡ
NH XD

ĐƯỢC ĐO LƯỜNG VÀ LƯỢNG HOÁ

THÀNH GIÁ TRỊ
=> B
ĐS KHỤNG CHỈ LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT
BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁC GẮN
LIỀN ĐẤT ĐAI:

Vườn cây lâu n
ă
m

Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối

Các công tr
ỡ
nh du lịch, vui chơi, thể thao
Một số công tr
ỡ
nh khai thác hầm mỏ (hầm lò )

Cũng có một số tài liệu đưa thêm một số loại tài
sản đặc biệt khác coi như bất động sản:
CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN
- Mặt bằng
- Các công tr
ỡ
nh chính
- Các công tr
ỡ
nh phụ trợ: hạ

tầng, công tr
ỡ
nh phụ
- Môi trường xung quanh
=>
Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu
tố vật chất, kỹ thuật và môi trường cấu thành
nên BĐS và gi
ỳp
BĐS phát huy tác tác dụng
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS
CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS
1-
BĐS GẮN LIỀN VỚI MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH;
GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH
1 -Vị trí do cái g
ỡ
quyết định:
- Khoảng cách đến các trung tâm;
- Khả n
ă
ng tiếp cận
2- Mỗi vị trí gắn liền với các điều kiện:

Tự nhiên

Kinh tế

Xã hội


Môi trường
=>
Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí
- Đánh giá B
đ
S phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí
2- TÍNH LÂU BỀN VỀ VẬT LÝ VÀ KINH TẾ:
TUỔI THỌ NÀO NGẮN QUYẾT ĐỊNH SỰ TỒN
TẠI CỦA BĐS
1- Tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý.
2- Khi đánh giá phải tính cả tuổi thọ kinh tế và vật lý.
3- Lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến
cuối chu kỳ kinh tế. Phải lựa chọn quyết định chu kỳ
vật lý:
So sánh: P = (I
1
- C
1
) - (I
2
- C
2
- K
x
r)
Tr. đó: I- Thu nhập từ B
Đ
S
C- Chi duy tr
i

B
Đ
S
K- Vốn đầu tư xây dựng mới
r- Tỷ suất lợi tức

GI
Á TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP
tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản
3- TÍNH D
Ị
BIỆT
=> TÍNH ĐƠN CHIẾC: DO VỊ TRÍ, KẾT CẤU, HƯỚNG, HINH
DẠNG VÀ SX KHỄNG KHUỄN MẪU
=> TÍNH DỊ BIỆT TẠO NẤN GIÁ TRỊ KHỄNG SO SÁNH CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN
=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THỄNG QUA QUY
HOẠCH, KIẾN TRÚC
->PHẢI QUẢN LÝ TÍNH THỐNG NHẤT GIỮA CÁC CÁ
THỂ DỊ BIỆT
4- TÍNH KHAN HIẾM:
1- LÍ DO: - GIỚI HẠN ĐẤT ĐAI VÀ KHỤNG GIAN PHỎT
TRIỂN, THỜI GIAN XÕY DỰNG.
- KHỤNG SẴN CÚ TRỜN THỊ TRƯỜNG
2- V
ẤN ĐỀ ĐẶT RA:
- CÁC KHU VỰC PHÁT TRIỂN: CUNG LUÔN NHỎ HƠN CẦU
=> GIÁ TĂNG.
- NHÀ NƯỚC CAN THIỆP THÔNG QUA QUY HOẠCH, CÁC

CHÍNH SÁCH CHỐNG ĐẦU CƠ VÀ HẠN CHẾ SỞ H
Ữ
U
BẤT ĐỘNG SẢN
5
-
TÍNH ẢNH HƯỞNG:
1- NỘI DUNG: - ẢNH HƯỞNG CỦA BẢN THÕN CỎC
YẾU TỐ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
-
ẢNH HƯỞNG MỤI TRƯỜNG TỰ NHIỜN, KINH TẾ,
XÓ HỘI
-
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CỎC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG
KHỎC
2- YẤU CẦU: => KHI ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ PHÁT
TRIỂN PHẢI TÍNH ĐẾN CÁC CÔNG TRỠNH LIỀN KỀ.
=> KHI ĐỊNH GIÁ PHẢI ĐÁNH GIÁ HẾT SỰ TÁC
ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI VÀ CÁC
BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN
=> NG
Ư
ỜI TA CÓ THỂ DỰ BÁO
ĐƯ
ỢC XU H
Ư
ỚNG
6
-
NHU CẦU VỐN ĐẦU T

Ư
LỚN

Chi phớ lớn cho mặt bằng và xõy dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất
ngành.

Vấn đề đặt ra:
Có thể tái tạo và bảo toàn vốn đầu tư.
- Phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm
-
L
ựa chọn cỏc khõu trong
Kinh doanh: SX, tiêu thụ, v
ận hành


Đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn Kết cấu
nguồn vốn gồm 3 phần
+ Vốn đầu tư dài hạn.
+ Huy động nguồn lực của nhà đầu tư thứ phỏt (các đối tác đầu tư
chiến lược luôn được ưu ái)
+ Huy động vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên
CÁC YẾU TỐ
CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN:
CUNG - CẦU - GIÁ CẢ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
?


Thị trường B
Đ
S là tổng thể các quan hệ giao dịch
về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ
hàng hoá tiền tệ.

Điều kiện ra đời:
+ Hàng hoá B
Đ
S =>
s
ự khan hiếm tương đối
+ Môi trường KD B
Đ
S => Luật phỏp

Điều kiện phỏt triển: Tăng trưởng kinh tế
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢNTHỊ
Dựa vào hàng hoá bất động sản

Thị trường đất đai

Thị trường nhà ở

Thị trường B
Đ
S dich vụ

Thị trường B

Đ
S v
ă
n phòng, công sở

Thị trường B
Đ
S công nghiệp

Thị trường bất động sản nông nghiệp
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THỊ
Dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi

Thị trường mua, bán

Thị trường thuê và cho thuê

Thị trường thế chấp và bảo hiểm
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Dựa vào trinh tự tham gia thị trường

Thị trường chuyển nhượng QSD đất (Giao có thu
tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai.

Thị trường xây dựng các công tr
ỡ
nh B
Đ

S để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp)

Thị trường bán hoặc cho thuê lại B
Đ
S (gọi là thị
trường thứ cấp)
PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢNTHỊ
Phân loại theo sự kiểm soát của nhà nước

Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm
soát

Thị trường phi chính thức hay thị trường ng
ầm
Lựa chọn
th
ị
tr
ườ
ng
giao dịch

Thị trường chính thức Thị trường không chính thức

Lợi ích: Lợi ích:

- Được bảo vệ - Được bảo vệ


- Có thể thế chấp - Thích nghi với mọi BĐS không giấy
tờ

Bất lợi: - Đóng thuế Bất lợi - Không được thế chấp

- Phải đủ giấy tờ

- Mất thời gian
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN
A- CÁCH BIỆT GI
Ữ
A HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM
GIAO DỊCH

Chợ BĐS là chợ hàng hoỏ ảo,

Giao dịch BĐS phải trải qua ít nhất 3 khâu:
- Đàm phán
- Kiểm tra thực địa
-
Đă
ng ký pháp lý.

Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch

C
ỏc rủi ro trong quỏ trỡnh giao dịch

Sự sẵn cú thụng tin và làm chủ quỏ trỡnh giao
dịch

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU
b-ThÞ trêng B
Đ
S lµ thÞ trêng mang tÝnh khu vùc
Vần đề đặt ra:

=> Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉ
ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất
định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến
các vùng khác.

=> Khi nghiên cứu, xem xét các quan hệ cung,
cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều
kiện kinh tế xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

=> Chịu ảnh hưởng giỏn tiếp tớnh toàn cầu
THỄNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG
C-THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ THỊ TRƯỜNG KHÔNG
HOÀN HẢO
Lý do:

Thụng tin thị trường và hàng hoỏ bất động sản là
thụng tin bất đối xứng.

Các tiêu chí đánh gớa hàng hoỏ khụng đầy đủ.

Hàng hoá BĐS không liền kề, không so sánh

Số lượng người cung về mỗi loại BĐS cú giới hạn
Vấn đề đặt ra:

Giá cả B
Đ
S không mang t
ớnh
cạnh tranh.
Khi giá t
ă
ng t
ớnh
độc quyền của người bán t
ă
ng
Vai trũ của
thông tin đối chứng: 100:10:3:1
Vai trũ của sàn giao dịch bất động sản