BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
BÀI 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khunhà xưởng có diện tích 20.000m
2
, hiện là
đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định
60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8
tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m
2
/nền và 10
nền nhà biệt thự có diện tích 240m
2
/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m
2
chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ
chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch
thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m
2
, diệc tích sàn xây dựng 120m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được
với giá 594.400.OOOđ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m
2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m
2
, diện tích sàn xây dựng 180m

2
, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng ừệt lát gạch granite, lầu 1
lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn
giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m
2
- BĐS 3 có diện tích đất 240 m
2
, diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu
thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m
2
.
b) Chi phí phát triển:
- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m
2
.
- Quy hoạch 500.000.000đ.
- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m
2
.
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.
- Chi về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển
mục đích sử dụng đât.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m
2

, đất sản xuất phi
nông nghiệp 1.200.000đ/m
2
.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
1.1Diện tích đất thương phẩm
1
20.boOm
2
X 60% = IZOOOm
2
^
1.2Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m
2
X 50% = 6.000m
2
1.3Diện tích đất xây dựng chung cư
12.ỏ00m
2
X 50% = 6.000m
2
1.4Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m
2
X 8 tầng = 48.000m
2
1.5Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m

2
X 75% X 4,5tr/m
2
= 162 tỷ
1.6Doanh thu bán nền đất
a) Xác định đơn giá bán nền đất
a.l Phân tích gía bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
l,8tr/m
2
X 90% X 120m
2
= 194,4 tr
- Giá tri đất của BĐS 1
594,4ừ - 194,4ừ = 400ừ
- Đơn giá đất của BĐS 1
400 tr /80m
2
= 5tr/m
2
a.2 Phân tích gía bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2tr/m
2
X 85% X 180m
2
= 306 ừ
- Giá trị đất của BĐS 2
1.170Ừ- 306ừ= 864ừ
- Đơn giá đất của BĐS 2

864 tr /180m
2
= 4,8tr/m
2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
2,2tr/m
2
X 95% X 200m
2
= 418 ừ
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498ừ-418ừ= 1.080Ừ
2
- Đom giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m
2
= 4,5tr/m
2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực
tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m
2
khoảng
5tr/m
2
và nền đất 240m
2
khoảng 4,5ừ/m
2
.

b) Doanh thu bán nền đất
(90m
2
/nền X 40 X 5tr/m
2
) +(240m
2
/nền X 10 X 4,5tr/m
2
) = 28,8 tỷ
1.7Tổng doanh thu phát triển
162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ
2) Chỉ phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư)
- Đầu tư hạ tầng 0,25ừ/m
2
X 20.000m
2
= 5 tỷ
- Quy hoạch = 0,5 tỷ
- Xây dựng chung cư 2,5tr/m
2
X 48.000m
2
= 120 tỷ
- Lãi vay ngân hàng 120ty X 50% X 10% = 6 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
20.000m
2
X (2tr/m
2

- 1,2 tr/m
2
)
- Chi về bán 1% doanh thu
TỔNG CHỈ PHÍ
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chỉ phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chỉ phỉ quy
hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá ừị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
BÀI 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m
2
, nhà
xưởng có diện tích xây dựng 4.000m
2
là nhà ữệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi
măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
3
= 16 tỷ
= 1,908
tỷ
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến
xây dựng nhà cao tàng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định
60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
Chi đầu tư xây dựng hạ tàng bình quân 400.000đ/m
2
Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.

Chi xây dựng chung cư bĩnh quân 4.500.000đ/m
2
, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 1 OOtr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu
vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m
2
, từ tầng 11 đến tầng 15:
11.000.000đ/m
2
, từ tàng 16 trở lên: 12.000.000đ/m
2
. Giá này chưa bao gồm thuế
GTGT.
1.2Năm thứ 2:
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại.
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.
- Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ.
2. Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000đ/m
2
đối với đất ở,
1.200.000đ/m
2
đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà
xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m
2
. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư
20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở

nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà
đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80
% tổng diện tích sàn xây dựng.
Bài làm
Phương pháp thặng dư kết họp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
I) Doanh thu ước tính
1. Diện tích xây dựng chung cư
8.000m
2
X 60% = 4.800m
2
2. Doanh thu năm thứ nhất
[(4.800m
2
X (10-2) X 10tr/m
2
) + (4.800m
2
X (15-10) X llữ/m
2
) + (4.800m
2
X (20-15) X
12tr/m
2
)] X 80% X 40% = 299,52 tỷ
4
3. Doanh thu năm thứ hai
3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ X 30% /40% = 224,64 tỷ
3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ

4. Tồng doanh thu
299,52 tỷ + 224,64 tỷ (1 +10%y
1
+ 224,64 tỷ (1 +10%y
2
= 689,3909 tỷ
II) CHI PHÍ
1. Chỉ phí năm thứ nhất:
3. Tồng chi phí
186,4452 tỷ + 263,4885tỷ (1 +10%)'
1
III) Giá trị xây dựng còn ỉạỉ của nhà xưởng
ltr/m
2
X 4.000m
2
X 30% = 1,2 tỷ
Tuy nhiên, khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dở nên về mặt kinh tế
chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất
ưống.
IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chỉ phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư)
689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ
Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đàu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí
quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
5
- Chi đàu tư hạ tầng : 0,4tr/m
2
X 8.000m
2
= 3,2 tỷ

- Chi về thiết kế, quy hoạch = 1 tỷ
- Chi phá dở nhà xưởng cũ: 0,1 tỷ - 0,05 tỷ = 0,05 tỷ
- Chi về bán: 1% X 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ
- Chi xây dựng chung cư:
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
X 20 tầng X 40% = 172,8 tỷ
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
8.000m
2
X (2tr/m
2
- 1,2 tr/m
2
) = 6,4 tỷ
- TỔNG CHI PHÍ NĂM THỨ NHẤT = 186,4452 TỶ
2. CHI PHÍ NĂM THỨ 2
- Chi xây dựng chung cư
4,5tr/m
2
x 4.800m
2
X 20 tầng X 60% = 259,2 tỷ
- Chi về bán: 1% X (224,64 tỷ + 224,64 tỷ(l+10%)'
1
)
- TỔNG CHI PHÍ NĂM THỨ HAI = 263,4885TỶ
= 4,2885 tỷ

= 425,9803 tỷ
263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá tiị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)
V) Giá tiị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% X (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)]/l,2 =217,733
tỷ
BÀI 3: Hãy tính và hình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá
dưới dạng một báo cáo thẩm định giá:
A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá:
- Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời
- Địa chỉ: số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh c
- Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m
- Diện tích đất khuôn viên: 15.000m
2
, rộng 60m, dài 250m
- Diện tích sàn xây dựng nhà xưởng trên đất 6.000m
2
bao gồm:
+ Nhà làm việc 2 tầng: kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic,
chất lượng còn lại 60%: 360m
2
.
+ Nhà bảo vệ: trệt, kết cấu tường gạch chịu lực, mái tôn màu, chất lượng còn lại 50%:
40m
2
+ Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe: trệt, kết cấu tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn,
chất lượng còn lại 40%: 5.600m
2
- Tường gạch bao quanh dài 51 Om, cao 2m, chất lượng còn lại 50%
- Cửa sắt cao 2m, dài 10m, chất lượng còn lại 70%
B) Các thông tin khác có liên quan
b. 1 Theo quy hoạch khu này là khu dân cư không được duy trì sản xuất phải di dời.

b.2 Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch BĐS nào có quy mô diện tích
đất từ 40m
2
ừở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá.
b.3 Trong vòng 2 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực này có các giao dịch
thành như sau:
- BĐS 1 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích đất
320m
2
(rộng 8m, dài 40m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái BTCT lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, hang trí nội thất khá, chất lượng
còn lại 80% có thêm phần sân vườn, bể bod, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượng
vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6ừđ/lượng.
6
- BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất
100m
2
(rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng llOm
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn
BTCT, mái tôn màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được
118 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,6ữđ/lượng.
- BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất
250m
2
(rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn

BTCT, mái ngói, tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng còn
lại 70%, giá bán được 218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng.
- BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất
120m
2
bề mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diện
tích sàn xây dựng 160m
2
, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền lát
gạch granite, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao
dịch là 6,4trđ/lượng.
b.4. Đom giá xây dựng mới nhà làm việc 2 tàng l,2trđ/m
2
, nhà bảo vệ 0,9trđ/m
2
, nhà
kết cấu tường gạch, vì kèo thép, mái tôn ltrđ/m
2
; BĐS1: 2trđ/m
2
; BĐS2: l,2trđ/m
2
; BĐS3:
l,5trđ/m
2
; BĐS4: l,6trđ/m
2
, tường gạch 0,15trđ/m
2
, cửa sắt 0,7trđ/m

2
b.5. Giá vàng thời điểm thẩm đinh giá 6,4trđ/lượng
b.6. Tưomg quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau:
* Quy mô diện tích:
- Từ 60m
2
- 100m
2
/căn: 100%
- Từ 100m
2
- 200m
2
/căn: 95%
- Trên 200m
2
- 500m
2
/căn: 90%
- Từ 30m
2
- dưới 60m
2
/căn: 105%
- Dưới 30m
2
/căn: 95%
* Chiều rộng lô đất:
- Từ 3,8 - 4m: 100%
- Trên 4m - 6m: 105%

- Trên 6m - 12m: 110%
- Trên 12m - 24m: 115%
7
-Trên 24m: 120%
* Chiều dài lô đất
- < 25m :100%
- Từ m thứ 26 -50m :80%
- Từ m thứ 51 trở đi :60%
* Hình dáng
- Vuông vức: 100%
-Nở hậu :110%
- Tóp hậu : 90%
* Độ rộng của hẽm:
Hẽm 3-5m giá đất bằng 80% giá đất hẽm rộng 8m
* Giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất ở cùng tại vị trí
* Theo quy hoạch tại khu đất này có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng, tỷ lệ sử dụng
đất theo quy định 50%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đàu tư và
doanh thu đấu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau:
Thời gian hoàn thành dự án sau 2 năm:
• Năm thứ nhất:
+ Chi đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m
2
+ Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ
+ Chi phá dỡ nhà xưởng cũ lOOtrđ (sau khi đã trừ đi giá ừị phế liệu thu hồi)
+ Chi xây dựng chung cư 60% khối lượng, đom giá bình quân 4tr/m
2
+ Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% năm.
+ Chi phí về bán 0,5% doanh thu
+ Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất
+ Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 và tàng 2 không bán

làm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 3 đến tầng 10 bán 7ừ/m
2
, từ tầng 11-15 bán 8tr/m
2
, từ
tầng 16 bán 9tr/m
2
, với tổng diện tích bán bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng từ
tàng 3 -20.
• Năm thứ hai:
8
+ Đầu năm:
- Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại
- Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước
- Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm
- Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ
+ Cuối năm:
- Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng
- Thu của khách hàng 40% giá ừị các căn hộ.
* Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị ừí này: đất ở 4tr/m
2
, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp 2,4tr/m
2
+ Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng
Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu.
Bài làm:
I) Theo phương pháp thặng dư:
1. Doanh thu ước tính:
- Diện tích đất thương phẩm

15.000m
2
X 50% = 7.500m
2
a) Năm thứ nhất
[(7.500m
2
X (10-2) X 7tr/m
2
) + (7.500m
2
X (15-10) X 8tr/m
2
) + (7.500m
2
X (20-15) X 9tr/m
2
)]
X 80% X 30% = 253,8 tỷ
b) Năm thứ hai:
- Đầu năm = 253,8 tỷ
- Cuối năm = 253,8 tỷ /30% X 40% = 338,4 tỷ
c) Tổng doanh thu
253,8 tỷ + 253,8 tỷ (1+10%)
1
+338,4 tỷ (1+10%)'
2
= 764,196 tỷ
2. Tổng chi phí ước tính
a) Năm thứ nhất

9
- Chỉ đầu tư hạ tầng
- Chỉ thiết kế quy hoạch
- Chỉ phá dở nhà chung cư
- Chỉ xây dựng chung cư
4tr/m
2
X 7.500m
2
X 20 tầng X 60%
- Chi về bán
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
15.000m
2
X (4tr/m
2
- 2,4ừ/m
2
)
- Tổng chỉ phí năm thứ nhất
b) Năm thứ hai
* Đầu năm:
Chi xây dựng tiếp chung cư: 360 tỷ /60% X 40% - 240 tỷ
CHI VỀ BÁN (253,8 tỷ + 338,4 tỷ (1+10%)'
1
) X 0,5 % = 2,807 tỷ
TRẢ LÃI VAY NGÂN HÀNG 360 tỷ X 50% X 10% = 18 tỷ
Tổng chỉ phí đầu năm thứ hai
* Cuối năm
- Trả lãi vay ngân hàng

(360 tỷ X 50% X 10%) + (240 tỷ X 50% X 10%)
c) Tổng chỉ phí:
389,369 tỷ + 260,81 tỷ (ỉ+10%)'
1
+30 tỷ (1+10%)'
2
= 651,259 tỷ
3. Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu
6% X 764,196 tỷ = 45,85176 tỷ
4. Giá trị bất động sản
764,196 tỷ - 651,259 tỷ - 45,85176 tỷ = 67,084 tỷ
II. Theo phương pháp chi phí
1. Ước tính giá trị lô đất coi như là lô đất trổng
10
15.000m
2
X 0,2 tr/m
2
= 3
= 1 tỷ
= 0,1
tỷ
= 360 tỷ
253,8 tỷ X 0,5% = 1,269 tỷ
= 24 tỷ
= 389,369
= 260,81 tỷ
= 30
a) ước tính đon giá đất BĐS 1
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

- NHÀ : 200m
2
X 2ữ/m
2
X 80% = 320 ừ
11
- Công trình
phụ
= 160 ừ
= 480tr /
= 80 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 1
400 lượng vàng - 80 lượng vàng = 320 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 1
320 lượng vàng/320m
2
= 1 lượng vàng /m
2
b) Ước tính đơn giá đất BĐS 2
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
110m
2
X l,2tr/m
2
X 75% = 99 ừ/6,6tr/lượng
= 15 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 2
118 lượng vàng -15 lượng vàng = 103 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 2
103 lượng vàng/100m

2
= 1,03 lượng vàng /m
2
c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 3
200m
2
X l,5tr/m
2
X 70% = 210 tr/6,35tr/lượng
= 33 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 3
218 lượng vàng - 33 lượng vàng =185 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 3
185 lượng vàng/250m
2
= 0,74 lượng vàng /m
2
d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4
* Giá trị phần xây dựng của BĐS 4
160m
2
X l,6tr/m
2
X 75% =192 ừ/6,4ừ/lượng
= 30 lượng vàng
* Giá trị đất của BĐS 4
119 lượng vàng - 30 lượng vàng = 89 lượng vàng
* Đơn giá đất của BĐS 4
89 lượng vàng/120m

2
= 0,74 lượng vàng /m
2
So sánh đối chiếu đất của các BĐS so sánh với nền đất chuẩn có diện tích 100m
2
(4m X
25m) nằm ở hẽm 8m, cách mặt tiền đường 100m.
Theo tương quan giá đất trên thị trường, cho thây giá đât của nên đất chuẩn:
- So với BĐS 1 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 8,11% về chiều dài lô đất,
nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng.
- So với BĐS 2 không có gì khác nhau.
- So với BĐS 3 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 11,11% về chiều dài lô
đất, 25% về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 4,76% về chiều rộng.
- So với BĐS 4 thuận lợi hơn 5,26% về quy mô diện tích, 11,11% về hình dáng, 25%
về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng.
Qua đó thực hiện điều chỉnh giá đất các BĐS trên về giá lô đất chuẩn (4m X 20m)
nằm ở hẽm rộng 8m.
12
Yếu tố
Đơn giá bĩnh quân của các lô đất sau khi điều chinh bằng l,051g/m
2
. Từ đơn giá này ta
thực hiện điều chỉnh để xác đinh giá trị của lô đất thẩm định.
- Ta có giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất cùng vị trí.
- Vậy đơn giá đất của BĐS mà chúng ta cần thẩm định giá
l,051g/m
2
X 60% X 6,4tr/m
2
= 4,032 tr/m

2
- Giá trị đất của BĐS thẩm định giá
15.000m
2
X 4,032 tr/m
2
= 60,480 tỷ
2. Giá trị phần xây dựng còn lại trên đất
- Nhà làm việc : 360m
2
X 1,2 tr/m
2
X 60% = 0,2592 tỷ
- Nhà bảo vệ : 40m
2
X 0,9 tr/m
2
X 50% = 0,018 tỷ
- Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe : 5.600m
2
X 1 ừ/m
2
X 40% = 2,24 tỷ
- Tường = 0,0765 tỷ
- Cửa = 0,0098 tỷ
Tổng cộng giá trị phần xây dựng còn lại trên đất = 2,6035 tỷ
2. Giá trị của BĐS TĐG là : 60,480 tỷ + 2,6035 tỷ = 63,0835 tỷ
13
Yếu tố BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4
Đơn giá đất 1 lượng /m

2
1,03 lg /m
2
0,75 lg /m
2
0,74 lg /m
2
Diện tích
đất
+ 11,11% 0 + 11,11% + 5,26%
Chiều rộng - 9,09%
0
- 4,76% - 9,09%
Chiều dài
+ 8,11% 0 + 11,11% 0
Hình dáng 0 0 0 + 11,11%
Bề rộng
hẽm
0 0 +25% +25%
Tổng điều
chỉnh
+9,2% 0 +46,97% 32,9%
Đơn giá đất
sau khi điều
chỉnh
1,092 lg /m
2
1,03 lg /m
2
1,102 lg

/m
2
0,983 lg
/m
2
Do ừên thị trường trong khu vực này không có giáo dịch các tài sản có quy mô
diện tích lớn như tài sản cần thẩm định giá và khu vực này không được sử dụng đất
cho mục đích sản xuất. Lô đất này lại có tiềm năng phát ừiển, các thông tin làm cơ sở
để thẩm định giá theo phương pháp thặng dư được thu thập từ chứng cứ thị trường nên
chọn kết quả theo phương pháp thặng dư để làm kết quả thẩm định giá tài sản này.
Vậy mức gía có thể đưa ra bán đấu giá bất động sản này là 67,084 tỷ
BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
Bàỉl: Công ty cổ phần sx và đàu tư công nghệ có nhu càu thẩm định giá thiết bị
quang phổ tử ngoại phục vụ thẩm định giá trị doanh nghiệp cho mục đích cổ phần hóa.
Hồ sơ thiết bị do chủ sở hữu cung cấp có dữ liệu sau:
Model: Nicolet 200
Hãng sản xuất: Thermo Eleừon
Nước sản xuất: Mỹ
Năm sản xuất: 2000.
Đặc tính kỹ thuật:
Bước sóng: 190 - llOOmm
Khoản trắc quang: - 3.0 - 6.0 A
Độ rộng khe phổ: 0.5; 1.0; 2.0; 4-0mm
Độ phân giải bước sóng: 0. lmm
Tốc độ quét: 1 - 3800mm/phút
Tốc độ điều khiển bộ tạo đơn sắc: 4000 mm/phút
Cẩu hình chuẩn của máy bao gằm:
Máy quang phổ Nicolet Evolution 200
Giá đỡ
Phần mền

Máy tính và máy in
Theo họp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua cuối năm 2004, mới 100% với tổng trị
giá 200 ừiệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm).Thiết bị
được sử dụng liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện tại - cuối năm 2008.
14
Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế
tương ứng với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán của phòng thí nghiệm. Thời
gian sử dụng thiết bị trên theo quy định của Quyết định 206/2003/QĐ-BTC là 10 năm và
phòng thí nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều
chỉnh (phương pháp khấu hao nhanh) với nguyên giá thiết bị là 200 triệu đồng.
Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên
hiện nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt
vàVAT: 10%).
Xác định giá của thiết bị quang phổ?
BÀI LÀM:
+ Máy quang phổ tử ngoại được ông A mua mới 100%, sử dụng liên tục đúng mục đích (sử
dụng cao nhất và tốt nhất) từ cuối năm 2004 đến nay. Như vậy thời gian đã sử dụng thiết bị
là 4 năm.
+ Tình trạng hao mòn hữu hình thực tế của tài sản:
Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là 10 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian sử
dụng tài sản trong trường hợp này là 2,5 lần.
+ Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng:
1 : 1 0 x 1 0 0 = 1 0 %
+ Tỷ lệ khấu nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh: 10% X 2,5 =
25%/năm.
Tỷ lệ khấu hao luỹ kế trên sổ kế toán của đơn vị đến thời điểm hiện nay- sau 4 năm
sử dụng:
136.718.750 đồng : 200.000.000 đồng X 100 = 68,36%
Chất lượng còn lại của thiết bị là: 100% - 68,36% = 31,64%
Giá thị trường thời điểm hiện tại của thiết bị mới 100% là 220.000.000 đồng ( đã có VAT

10%), giá thiết bị chưa VAT là:
15
Đơn vị tính: đồng
Năm
Năm
thứ
Giá tri còn
•
lại của thiết
BỈ
•
Mức khấu
hao hàng
năm
Mức khấu
hao luỹ kế
cuối năm
Tỷ lệ
hao mòn
luỹ kế
2005
1 200.000.000
50.000.000 50.000.000
2006 2
150.000.000 37.500.000 87.500.000
2007 3 112.500.000 28.125.000 115.625.000
2008
4 84.375.000 21.093.750 136.718.750 68,36%
220.1. 000 đồng : 1,1 = 200.000.000 đồng
- Giá trị còn lại của thiết bị:

200.1. 000 đồng X 31,64% = 63.280.000 đồng
Bài 2: Cty TNHH Tự Phát có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản theo đinh kỳ kiểm kê tài sản
cố định, trong đó có một máy bơm công nghiệp hiệu TICO, ký hiệu CN65-300, sản xuất tại
Ý năm 2006 Công ty mua mới 100% vào tháng 1 năm 2006 với giá 75 triệu đồng. Kiểm tea
thực tế máy bơm này có các thông số kỹ thuật chính như sau:
- Công suất: 26 KW
- Lưu lượng: 130m
3
/h
- Đẩy cao: 39m
Qua điều thông tin thị trường, thu thập được giá thị trường hiện nay của máy TICO sản
xuất tại Singapore năm 2006 là 48 triệu đồng và có các thông số kỹ thuật chính như sau:
- Công suất: 20 KW
- Lưu lượng: 100m
3
/h
- Đẩy cao: 30m
Catalog của máy cho thấy các thông số kỹ thuật khác của hai máy trên là tương đương.
Với kinh nghiệm của mình, thẩm định viên biết rằng giá thiết bị có xuất sứ Singapore thường
rẻ hơn sản phẩm cùng loại được sản xuất tại Ý với hệ số 0,8.
Được biết hệ số điều chinh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm thường là
X = 0,75 và có bảng tính sẵn sau:
16
X
N1: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị càn thấm đinh giá.
NO: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị được chọn để so sánh.
Lập báo cáo thẩm định giá?
Bài làm
• TÍNH TOÁN: sử dụng công thức Bêrim để tính toán:
GI = GO X (N1/N0 )

x
- Theo dữ liệu thu thập được, có công thức sau:
Nl/No = 130 mVlOOm
3
= 1,3.
Với x = 0,75:
GI = 48 tr X (1,3)
0,75
- Giá trị thị trường của máy bơm có cùng thông số kỹ thuật với máy cần thẩm
định giá và được sản xuất tại singapore là:
GI = 48 triệu X 1,202 = 57,696 triệu đồng.
Như trên đã phân tích, hệ số điều chỉnh về xuất xứ giữa Singapore và ý là 0,8.
vậy, giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm đinh (có xuất xứ ý) là:
57,696 ừiệu/0,8 = 72,12 ừiệu đồng (72.120.000đ)
2. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ: giá trị thị trường máy bơm công nghiệp xuất xứ ý, công suất
26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m tại thời điểm tháng 11/2005 qua tính toán là:
72,12 triệu đồng. So với giá Công ty đã mua 75 triệu đồng vào tháng 6/2005 là tương
đối phù hẹyp.
3. Han chế.
- Với số liệu thu thập được, không đủ thông tin để tính toán theo các phương pháp
khác.
- Không có thông tin về tài sản có cùng thông số kỹ thuật đặc trưng để so sánh,
phải so sánh với tài sản có sự chênh lệch về thông số kỹ thuật, kết họp với việc
tính toán điều chỉnh, do vậy kết quả có phần chủ quan.
17
N1/N0
0,7 0,75 0,8 0,85 0,9
u 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089
1,2 1,122
1,146 1,156 1,167 1,178

1,3 1,175
1,202
1,233 1,247 1,265
- Tương tự: không có thông tin về tài sản có cùng xuất xứ để so sánh, phải so sánh
với tài sản có sự khác biệt về xuất xứ với hệ số điều chỉnh theo kinh nghiệm bản
thân, do vậy két quả có phần chủ quan.
- Các dữ liệu thị trường sử dụng trong báo cáo mang tính lịch sử, chỉ phù hợp khi
thị trường ổn đinh
Ví du
Công ty Xây dựng An Bình ký họp đồng thuê mua Trạm trộn Bê tông hoàn chỉnh với
Công ty thuê mua Tài Chính A. Thời gian thuê là 5 năm, từ tháng 1 năm 2004 đến tháng 1
năm 2008.
Trạm trộn bê tông được mua vào cuối năm 2003, mới 100%, nguyên giá 1.900 ữđ và
có các dặc tính kỹ thuật sau:
Trạm trộn bê tông hoàn chỉnh model SM 71, điều khiển bằng vi tính, sử dụng nguồn
380V/50HZ, bốn ngõ vào cốt liệu, đóng mở bằng khí nén, máy trộn loại 1 trục, trộn hai
chiều.
- Công suất ừạm trộn:
+ Công suất bê tông chưa rung nén mỗi mẻ: 1.00 m3
(thời gian trộn mỗi mẻ 30 giây)
+ Công suất bê tông đã rung nén: 57m3/giờ
+ Công suất bê tông chưa rung nén: 71m3/giờ
- Năm sản xuất: 2002.
- Nước sản xuất: KOREA
Nhưng đến tháng 1 năm 2007 Công ty Xây dựng An Bình giải thể, do vậy để hạch toán
đúng với giá ừị hiện tại công ty Thuê mua tài chính cần đánh giá lại giá trị của trạm trộn.
Trạm trộn trên được Công ty Xây dựng An Bĩnh sử dụng liên tục từ đầu năm 2004 cho dến
khi giải thể, tình trạng hao mòn thực té của trạm trộn phù họp với hao mòn trên sổ sách, được
biết Công ty xây dựng An Bình sử dụng phương pháp tính khấu hao số dư giảm dàn có điều
chỉnh.

Thị trường có giao dịch về loại trạm trộn trên mới 100% với giá CIF là 80.000 USD,
do Korea sản xuất. Chi phí thủ tục hải quan, vận chuyển lắp đặt chuyển giao công nghệ 156
triệu đồng. Thuế nhập khẩu là 5%.
Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là 8 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian
sử dụng tài sản trong trường họp này là 2,5 làn.
Anh, chị hãy xác định giá trị trạm ừộn bê tông trên.
Bài làm
18
+ Xác định hao mòn tích tụ:
Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng:
1/8 X 100 = 12,5%
Tỷ lệ khấu hao nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chinh
12,5 % X 2,5 = 31,25 % năm.
ĐVT : Triệu đồng
+ Xác định chi phí thay thế: Giá thị trường của trạm trộn bê tông mới 100%
- Giá CIF: 80.000 USD
- Thuế nhập khẩu: 80.000 X 5% = 4.000USD
- Tổng:
84.000USD
Quy đổi sang đồng Việt Nam:
84.000 USD X 16.000 VNĐ/USD = 1.344 triệu đồng.
Chi phí thủ tục hải quan, vận chuyển lắp đặt, chuyển giao công nghệ: 156trđ
* Giá trạm trộn:
1.344ữđ + 156ữđ = 1.500trđ
* Ước tính giá trị thị trường của ữạm trộn bê tông cần thẩm định
1.500trđ X (1-67,5%) = 487,23ữđ
BÀI 4: Công ty cổ phần A có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại.
Theo hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua cuối năm 2004, mới 100% với tổng trị
giá 300 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm).Thiết bị
được sử dụng liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện tại - cuối năm 2008.

19
Năm Năm thứ
Giá trị
còn lại
Mức
khấu hao
hang năm
Mức
khấu hao
lũy ké
cuối năm
Tỷ lệ hao
mòn lũy
kế
2004
1
1.900 593,75 593,75
2005
2
1.306 408,20 1001,95
2006
3 898 280,64 1282,59 67,5%
Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, Thẩm định viên xác định mức
độ hao mòn thực tế cao hom 10% so với mức độ hao mòn được phản ảnh ừên sổ kế toán.
Thời gian sử dụng thiết bị trên theo quy định là 10 năm và áp dụng cách tính khấu hao theo
phưcmg pháp số dư giảm dần có điều chỉnh .Hệ số điều chỉnh là 2,5 lần.
Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên
hiện nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm VAT: 10%).
Xác định giá của thiết bị quang phổ?
Bài làm

+ Xác đinh hao mòn tích tụ:
Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng:
1/10 X 10% = 10%
Tỷ lệ khấu hao nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh
10 % X 2,5 = 25 % năm.
Do mức dộ hao mòn thực tế cao hơn 10% so với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế
toán nên mức độ hao mòn thực tế của TB là: 68,36% + 10% = 78,36%
Chất lượng còn lại của TB
100% - 78,36% = 21,64%
Giá của thiết bị quang phổ:
220/1+10% X 2,64% = 43,28 tr
20
ĐVT : Triệu đồng
Năm Năm thứ
Giá ừị
còn lại
Mức
khấu hao
hang năm
Mức
khấu hao
lũy kế
cuối năm
Tỷ lệ hao
mòn lũy
kế
2005
1
300 75 75
2006 2

225 56,25 131,25
2007 3 168,75 42,1875 173,4375
2008
4 126,5625 31,64 205,078 68,36%
BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
• • • •
Ví dụ 1:
Bảng cân đối ké toán của công ty X ngày 31/12/200X
Tại thời điểm ngày 31/12/200X, chuyên viên định giá tiến hành ước tính giá trị thị
trường các loại tài sản của công ty X và có các thông tin như sau:
1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 ừiệu đồng
2. Nguyên vật liệu tồn kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị giảm
theo sổ sách kế toán là 30 ừiệu đồng.
3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng.
4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê đất trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Giá thuê
trên thị trường hiện nay phải trả 25 ừiệu đồng mỗi năm.
5. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giáo dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là
105.000đồng/cổ phiếu.
6. Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
21
Đom vị tính: Triệu đồng
TÀI SẢN NGUỒN VỐN
A. TS ngắn hạn 500 A. Nợ phải trả
600
1. Tiền mặt 30 1. Vay ngắn hạn
160
2. Chứng khoán ngắn hạn
120
2. Các khoản phải ữả 40
3. Khoản phải thu

100
3. Vay dài hạn 400
4. Hàng tồn kho 250
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 150 B. Vốn chủ sở hữu 140
1. Giá ừị còn lại của TSCĐ
0
1. Nguồn vốn kinh
0
2. Đầu tư CK vào cty B (2200 500 doanh 125
cổ phiếu).
220
2. Lãi chưa phân phối
0
3. Góp vốn liên doanh
600
150
4. TSCĐ cho thuê
180
TỔNG TÀI SẢN
200
TỔNG NGUỒN VỐN
200
0 0
7. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả
một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
Tỷ suất hiện tại hóa là 20%.
Bài làm
1. Giá trị lợi thế của quyền thuê đất của doanh nghiệp:
Hiện giá giá ưị quyền thuê đất của doanh nghiệp theo giá thị trường hiện nay, mỗi
năm doanh nghiệp lợi đựơc 5 ừiệu đồng (25ữ - 20tr), thời gian hưởng lợi 10 năm, tỷ suất

chiết khấu là 20%. Ta có
5tr X PVFA (20%, 10) = 20,98 tr
2. Đối với chứng khoán đầu tư vào công ty B
Giá thị trương của 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp là:
2.200 X 105.000đ/cổ phiếu =231 triệu đồng
3. Giá trị tài sản cho thuê theo hợp đồng
Hiện giá tài sản cố định cho thuê theo tỷ suất chiết khấu 20% và thời gian thuê còn lại
là 20 năm
22
10Ừ X PVFA (20%,20) = 48,8696 tr
TÀI SẢN
GIÁ TRỊ SỖ
SÁCH
GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
CHÊNH
LÊCH
•
A. TS ngắn hạn 500 430
1. Tiền mặt 30 30
2. Chứng khoán ngắn hạn
120 120
3. Khoản phải thu 100 60 (40)
4. Hàng tồn kho 250
220
(30)
B. TSCĐ và đầu tư ngắn 1500 1570,8496
hạn. 500 650 150
1. Giá trị còn lại của TSCĐ

220
231
11
2. Đầu tư CK vào cty B
(2200 cổ phiếu).
600 620 20
3. Góp vốn liên doanh
180
48,696 -131,1304
4. TSCĐ cho thuê 0 20,98 20,98
5. Quyền thuê đất
TỔNG TÀI SẢN
2000
2000,8496 0,8496
Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu công ty X thòi điểm 31/12/200X:
V
E
= 2000,8496 - 600 = 1.400,8496 triệu đồng.
BÀI 2. Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2008
ĐVT: Đồng
Tại thời điểm xđ GTDN, TĐV ước tính giá trị thị trường các loại tài sản như sau:
- Cty có 1 số khoản nợ dài hạn không có khả năng thu hồi 50.000.000.
- Cty có ứng trước cho công ty A: 20.000.000 nhưng công ty này giải thể
- Một số hang tồn kho có giá trị trên sổ sách là 500tr nhưng ước tính thanh lý là 460tr.
- MMTB được xac đinh, lai theo gia tri thi trương tang len 30.000.000đ
23
TÀI SẢN NGUỒN VỐN
A. TS ngắn hạn 1.132.636.200 A. Nợ phải trả 1.571.050.000
1. Tiền mặt 242.136.200 1. Nợ ngắn hạn 971.050.000
2. Đầu tư te ngắn 25.000.000 - Vay ngắn hạn 400.000.000

hạn 185.500.000 - Phải trả cho Nbán 325.000.000
3. Khoản phải thu 560.000.000 - Người mua trả TT 143.250.000
4. Hàng tồn kho
120.000.000
- Thuế và các khoản 37.800.000
5. TSNH khác 1.435.000.000 phải nộp NSNN
B. TS dài h
1.200.000.000
- Phải trả cho CNV 65.000.000
ạn. 400.000.000 2. Nợ dài hạn 600.000.000
1. TSCĐ 800.000.000 3. Nợ khác
-
- MMTB
- Nhà cửa vật kt
2. Đầu tư Te dài hạn
3. Chi phí XDCB
DD
200.000.000
35.000.000
B. Vốn Cổ phần 996.586.200
TỔNG TÀI SẢN 2.567.636.200 TẦNG NGUỒN VỐN 2.567.636.2000
- Nhà cửa vật kiến trúc có giá trị sổ sách kế toán là 520.000.000 nay xác định lại giá trị
thị trường là 610.000.000.
- Có một nhà cung ứng là công ty gải thể, một người mất tích phải trả với số tiền là
43.000.000
- XĐ giá trị thị trường của các số liệu trên và tính toán lại phương pháp tài sản.
24
Bài làm:
TÀI SẢN
SỐ LIÊU ss kế TOÁN

•
SỐ LIỆU XĐ LẠI
A. TS ngắn hạn 1.132.636.200
1. Tiền mặt 242.136.200 242.136.200
2. Đầu tư tc ngắn hạn 25.000.000 25.000.000
3. Khoản phải thu 185.500.000 115.500.000
4. Hàng tồn kho 560.000.000 520.000.000
5. TSNH khác
120.000.000 120.000.000
B. TS dài 1.435.000.000
hạn. 1.200.000.000 1.320.000.000
1. TSCĐ
- MMTB 400.000.000
- Nhà cửa vật kt 800.000.000 430.000.000
2. Đầu tư Tc dài hạn
200.000.000
890.000.000
3. Chi phí XDCB DD 35.000.000 200.000.000
35.000.000
TỔNG TÀỈ SẢN 2.567.636.200 2.577.636.200
Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu công ty X thòi điểm 31/12/200X:
y
E
= 2.577.636.200 - (928.050.000 + 600.000.000) = 1.049.586.200
BÀI 3. Cty ABC dự kiến chia cổ tức cho các cổ đông năm kế tiếp là 2 tỷ đồng, biết lãi suất
mong đợi trên thị trường vốn cổ phần của công ty là 15%, tỷ lệ tăng cổ tức của năm thứ 2 đến
năm thứ 4 là 8%, từ năm thứ 5 trở đi tỷ lệ tăng trưởng ổn định là 5%. Giá trị của công ty là
bao nhiêu?
Bài làm
Cổ tức hàng năm của công ty:

DIVo = 2.000
DIVI = 2.000 (1+15%) = 2.300
DRV
2
= DIVO(L+GI)
2
= 2.000 (1+15%)
2
= 2.645
DIV
3
= DIVO(L+GI)
3
= 2.000 (1+15%)
3
= 3.041,75
DIV
4
= DIV3(L+G2) = 3.041,75 (1+12%) = 3.406,76
DIVS = DIV3(L+G2)
2
= 3.041,75 (1+12%)
2
= 3.815,57
25
NGUỒN VỐN
SỐ LIÊU SS kế TOÁN
■
SỐ LIÊU XĐ LAI
■ •

A. Nợ phải trả 1.571.050.000
1. Nợ ngắn hạn 971.050.000 928.050.000
- Vay ngắn hạn 400.000.000 400.000.000
- Phải ừả cho Nbán 325.000.000
282.000.000
- Người mua trả TT 143.250.000 143.250.000
-Thuế và các khoản phải nộp 37.800.000 37.800.000
NSNN
- Phải trả cho CNV
65.000.000 65.000.000
2. Nợ dài hạn
600.000.000 600.000.000
3. Nợ khác
- -
B. Vốn Cổ phần 996.586.200 1.049.586.200
Tổng nguồn vốn 2.567.636.2000 2.577.636.200