PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
1
CHUYÊN ĐỀ 2
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
2
Trình tự định giá bất động sản

Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng.

Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm
hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.

Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào

kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá.

Bước 5: Xác định giá chuẩn.

Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù
hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác
nhau.v.v

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình
hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của
bản thân doanh nghiệp.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
3
A . Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
1. Xác định nhiệm vụ định giá
Trước khi tiến hành định giá BĐS phải xác định mục tiêu của
việc định giá. Mục tiêu của thẩm định giá BĐS phản ánh nhu
cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định
Loại giá trị cần được xác định có thể là: giá thị trường, giá trị
thay thế, giá trị thế chấp, giá theo luật pháp…

1.1. Thẩm định giá BĐS cho các mục đích của chính quyền:

Định giá để phục vụ việc bán BĐS thuộc quyền sở hữu NN.

Định giá để ban hành khung giá bất động sản (giá đất, giá nhà)
tại địa phương làm cơ sở bồi thường GPMB.

Mục đích định giá BĐS làm cơ sở để tính thuế khi giao dịch
mua bán BĐS.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
4
A . Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
1. Xác định nhiệm vụ định giá

1.2. Định giá BĐS để làm cơ sở tính toán giá cho thuê.

1.3. Định giá BĐS để làm cơ sở tính toán giá thuê.

1.4. Thẩm định giá để bảo hiểm.

1.5. Định giá để phục vụ việc bồi thường.


1.6. Định giá phục vụ công tác báo cáo tài chính.

1.7. Định giá phục vụ cho mục đích đầu tư.

1.8. Thẩm định giá cho mục đích cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản.

1.9. Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hoá DNNN.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
5
A . Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
2. Trình tự định giá bất động sản

Bước 1: Xác định mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng.

Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm
hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.

Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào
kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá.


Bước 5: Xác định giá chuẩn.

Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù
hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác
nhau.v.v

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình
hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của
bản thân doanh nghiệp.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
6
B. Khảo sát hiện trường thu thập
thông tin bất động sản
1. Vai trò của thu thập thông tin.
Thông tin về BĐS gồm:

Các thông tin chung về điều kiện tự nhiên, môi
trường, về kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước và pháp
luật;

Các thông tin chi tiết về thị trường đất đai (bất động

sản) và bản thân bất động sản.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
7
B. Khảo sát hiện trường thu thập
thông tin bất động sản
Thông tin về điều kiện tự nhiên - môi trường: địa hình, tài nguyên thiên
nhiên, đặc điểm thời tiết, loại và mức độ ô nhiễm ở địa phương.
Thông tin về kinh tế: thu nhập và cơ cấu thu nhập từ các ngành chính, thu
nhập GDP bình quân đầu người ở địa bàn, lãi suất ngân hàng hay lãi
suất tín dụng, các loại thuế liên quan đến BĐS, tỷ lệ lạm phát qua các
mốc thời gian.
Thông tin về xã hội: dân số, mật độ dân số, xu hướng phát triển dân số, xu
hướng phát triển lực lượng lao động XH, cơ cấu dân số và nguồn lao
động theo trình độ văn hoá; an ninh, trật tự v.v
Thông tin về nhà nước và pháp luật: quy hoạch tổng thể hoặc kế hoạch
phát triển kinh tế xã hội của địa phương, các chỉ số về quy hoạch, hệ số
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, các chương trình phát triển kinh tế -
xã hội ở địa phương v.v
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA

Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
8
B. Khảo sát hiện trường thu thập
thông tin bất động sản

Các thông tin về thị trường đất đai/BĐS: các loại thị trường BĐS trong
vùng (như BĐS để ở, BĐS thương mại - dịch vụ, BĐS công nghiệp, nông
nghiệp, BĐS đặc biệt v.v ); các thông tin về bản thân BĐS là đối tượng
cần định giá và thông tin về các BĐS tương tự.

Các thông tin về các BĐS: Mô tả pháp lý như hồ sơ thửa đất, trích lục bản
đồ, biên bản xác định ranh giới thửa đất v.v Kích thước, hình thể thửa đất,
vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh, môi trường, các loại thuế và mức thuế, quy
hoạch sử dụng đất, những hạn chế (nếu có) đối với việc sử dụng BĐS, tình
trạng pháp lý của BĐS v.v
Việc phân tích thông tin ở bước này nhằm tìm ra hệ số ảnh hưởng của các
yếu tố tác động lên giá bán BĐS so sánh. Với việc phân tích chỉ số và kỹ
thuật điều chỉnh để tính được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố được biểu
hiện bằng hệ số K.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải


Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
9
B. Khảo sát hiện trường thu thập
thông tin bất động sản
2. Kinh nghiệm thực tiễn
Theo báo cáo nghiên cứu về thử nghiệm định giá đất trên địa bàn
thị xã Phủ Lý, mô hình định giá đất cần được tiến hành theo 7
bước, bao gồm:
1. Điều tra thu thập thông tin và số liệu thị trường;
2. Phân tích dữ liệu thị trường và bổ sung thông tin;
3. Sơ bộ khoanh vùng giá trị;
4. Đánh giá kết quả và khoanh vùng giá trị chính thức;
5. Xây dựng mô hình định giá;
6. Kiểm tra mô hình; và
7. Điều chỉnh mô hình.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
10
C. Phân tích thông tin về bất động sản
Theo mô hình này cần xác định được giá chuẩn cho mỗi vùng, là giá của
từng BĐS có các yếu tố được xem là chuẩn như quy mô diện tích (60-
80m2), vị trí mặt tiền Khi tính giá trị cho mỗi BĐS thuộc vùng sẽ

đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố:

Hệ số ảnh hưởng về vị trí; Hệ số ảnh hưởng về pháp lý;

Hệ số ảnh hưởng về quy hoạch; Hệ số ảnh hưởng về hình thể;

Hệ số ảnh hưởng về quy mô diện tích; Hệ số ảnh hưởng về hướng đất;

Hệ số ảnh hưởng về mức độ thuận lợi sản xuất, kinh doanh;

Hệ số ảnh hưởng về vị trí thửa đất trong khu vực định giá.
Như vậy, giá thị trường của từng thửa đất sẽ bằng giá chuẩn nhân với diện
tích khu đất và nhân với hệ số của các yếu tố ảnh hưởng.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
11
D. Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
1. Lựa chọn phương pháp
Ở bước này có hai phần công việc chính:
i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá trị đất đai/BĐS: khá
linh hoạt và phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên gia định giá.
Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt
kê gồm: mục đích, quy mô và đặc điểm của BĐS cần định giá.

Do đất đai là một hàng hoá đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị
của nó, sẽ không có hai thửa đất hoặc BĐS giống nhau hoàn toàn
về mọi phương diện.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
12
D. Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
1. Lựa chọn phương pháp
ii) Điều chỉnh những chênh lệch nhỏ và xác định giá trị đất
đai/BĐS: Mỗi phương pháp xác định giá trị đất đều có mặt
mạnh, mặt yếu, vì vậy cần điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm ra giá trị
thị trường của đất đai/BĐS "trong điều kiện bình thường". Tuy
vậy, các điều chỉnh này đều có thể gọi là "nhỏ" do sự lựa chọn tài
sản so sánh đã có sự "tương tự" cao nhất đối với thửa đất/BĐS là
đối tượng của định giá. Nội dung điều chỉnh là những sai khác về
tất cả các mặt như: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng
pháp lý của đất đai/bất động sản v.v
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải


Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
13
D. Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
2. Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị
Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả
cuối cùng là giá trị đất đai được xác định. Ở giai đoạn này có thể
phân ra làm 3 công việc chính:

Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương
pháp và kiểm tra các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình.

Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số
tính toán.

Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại,
giá trị ước tính được hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất
đai hoặc BĐS đối tượng.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
14
Đ. Xác định giá bất động sản

1. Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS
Cơ sở để hình thành giá BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiểu hiếm
tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá
khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng:

Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;

Tính khu vực;

Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;

Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó
đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;

Giá BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu
ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc
vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán;

Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả BĐS luôn luôn có khuynh hướng tăng
lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
15

Đ. Xác định giá bất động sản
1. Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS
Các loại hình giá cả bất động sản:

Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);

Giá đất, giá công trình và giá BĐS (giá đất về thực chất là địa tô
được tư bản hoá).

Giá tổng (giá toàn nhà) và giá đơn vị (giá m2 sàn).

Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính:
- giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo
thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng;
- giá lý thuyết là giá BĐS giả thiết được hình thành một cách hợp
lý trên thị trường công khai.
- giá ước tính là giá được xác định bằng PP định giá nào đó, thường
được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
16
Đ. Xác định giá bất động sản
1. Đặc trưng chủ yếu của giá BĐS

Các loại hình giá cả bất động sản (Căn cứ vào công dụng):

Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;

Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;

Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;

Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;

Giá khởi điểm đấu giá;

Giá cho chủ nhà tự dùng;

Giá dùng cho mục đích đầu tư;

Giá sử dụng hiện thời;

Giá phát triển dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản;

Giá dùng để bảo hiểm;

Giá tính thuế (Value for Taxation);

Giá trưng mua khi chính phủ cần huy động bất động sản.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao

thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
17
Đ. Xác định giá bất động sản
2. Giá thành bất động sản
Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất,
XDCT cho đến lúc tiêu thụ xong.

Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị XD, chi phí
XD, chi phí quản lý DN, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự
phòng.

Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp
lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả
năng cạnh tranh v.v

Giá cả BĐS thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố
hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên và một số nhân tố
khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ).
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản

18
E. Lập hồ sơ và chứng thư định giá
- Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản
phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.
Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương
pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
- Nội dung của Báo cáo định giá:

Loại bất động sản riêng định giá;

Khách hàng định giá;

Mục đích định giá; Thời điểm định giá;

Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá;

Cơ sở giá trị của định giá; Các căn cứ để định giá.
- Ứng dụng các phương pháp định giá.

Kết quả định giá.

Những hạn chế của kết quả định giá.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ

Định giá Bất động sản
19
G. Các phương pháp định giá BĐS
Có 5 phương pháp định giá sau:
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2. Phương pháp chi phí.
3. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư.
4. Phương pháp thặng dư.
5. Phương pháp lợi nhuận.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
20
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng
1.1.1. Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá
cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn
mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự
tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản

đối với tổng số giá trị thị trường).
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
21
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng
1.1.2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá
trị tài sản trong các trường hợp sau:

Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư,
các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt
và bán riêng biệt, các phân xưởng. Các nhà kho trên một mặt
bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

Đất trống.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải


Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
22
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận
1.2.1. Phương pháp luận
Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài
sản tương đồng để xác định giá trị tài sản riêng thẩm định.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
23
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2.2. Các bước tiếp cận (4 bước)
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản định giá
và các bất động sản có thể so sánh được.

Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so
sánh được.

Thu thập thông tin:

+ Thông tin tổng hợp; + Thông tin đặc biệt;
+ Thông tin cụ thể.

Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao
dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn.
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA
Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
24
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2.2. Các bước tiếp cận (4 bước)
Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS định giá và các BĐS so sánh.

Nội dung thẩm định:
BĐSTĐG Các BĐSSS
Pháp lý X X
Kỹ thuật X X
Kiểm tra về môi trường X X
Giá bán (giá thị trường) X
PGS. TS. Bùi Ngọc
Toàn
Trưởng Bộ môn Dự án
& QLDA

Trường ĐH Giao
thông Vận tải

Chương trình Đào tạo Nghiệp vụ
Định giá Bất động sản
25
G. Các phương pháp định giá BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh.
- Phân tích:

Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả
thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS định giá.

Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng
đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường.

Phân tích BĐS định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, ktế - kỹ thuật, môi
trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt,
ưu nhược điểm, thuận lợi khó khăn của BĐS định giá so với các BĐS so sánh.

Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua -
người bán tiềm năng.

Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.

Phân tích điều kiện giao dịch.