1
Bài 1
Ví dụ điển hình Phố Cây sồi (Phần I)
Bản đồ dưới đây sẽ giúp các bạn hình dung được vị trí của các thương vụ so sánh và các
nhân tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị.
Vị trí của các mặt bằng so sánh đã bán























Các thương vụ bán đất trống

Mục
Thương vụ 1
Thương vụ 2
Thương vụ 3
Thương vụ 4
Thương vụ 5
Thương vụ 6
Địa chỉ
4240 Maple
3512−43rd
4315 Cedar
4330 Oak
4415 Maple
4435 Oak
Giá bán
62.000$
78.900$
55.500$
60.000$
66.500$
68.600$
Kích thước
80’ x 160’
100’ x 160’
80’ x 160’
80’ x 160’
80’ x 160’
100’ x 160’
Cảnh quan
Không có

Nhánh sông/Cây
Không có
Không có
Nhánh sông/Cây
Không có
Tiện ích
Không có
Phố cụt
Không có
Không có
Không có
Không có
Yếu tố ngoại vi
Không có
Không có
Nhiều xe
Không có
Không có
Không có
Thương vụ 1 và 4 được xem là những lô đất gốc đạt chuẩn về diện tích. Những đặc điểm
được nhận định dưới đây đều thấp hoặc cao hơn so với thương vụ chuẩn. Nghiên cứu đã
phát hiện ra những điều sau:
1. Các lô đất được bán ở sau nhánh sông có cây cối khoảng

2. Các lô đất được bán mà lớn (rộng 100') khoảng l

3. Các lô đất được bán có mặt tiền ở đại lộ Cedar khoảng

4. Các lô đất được bán nằm ở ngõ cụt khoảng


5
44th Avenue
Maple Street
43rd Avenue
45th Avenue
Cedar Parkway
4
3
1
6
Oak Street
Willow Street
2
Subject
Cedar Creek
80′
160′
Wooded
Park Area
Wooded
Park Area
160′
80′
160′
100′
5
44th Avenue
Maple Street
43rd Avenue
45th Avenue

Cedar Parkway
4
3
1
6
Oak Street
Willow Street
22
Subject
Cedar Creek
80′
160′
Wooded
Park Area
Wooded
Park Area
160′
80′
160′
100′

2
Mục
Thương vụ 1
Thương vụ 2
Thương vụ 3
Địa chỉ
4240 Phố Maple
3512−Đại lộ 43
4315 Đại lộ Cedar


Mô tả
Điều chỉnh +/−
Mô tả
Điều chỉnh +/−
Mô tả
Điều chỉnh +/−
Giá bán

62.000$

78.900$

55.500$
Kích thước
80’ x 160’

100’ x 160’

80’ x 160’

Quang cảnh
Không có

Nhánh sông/Cây

Không có

Tiện nghi
Không có


Ngõ cụt

Không có

Yếu tố ngoại vi
Không có

Không có

Nhiều xe cộ

Điều chỉnh ròng






Giá được điều chỉnh







Mục
Thương vụ 4
Thương vụ 5

Thương vụ 6
Địa chỉ
4330 Phố Cây sồi
4415 Phố Maple
4435 Phố Cây sồi

Mô tả

Điều chỉnh +/−
Mô tả

Điều chỉnh +/−
Mô tả

Điều chỉnh +/−
Giá bán

60.000$

66.500$

68.600$
Kích thước
80’ x 160’

80’ x 160’

100’ x 160’

Quang cảnh

Không có

Nhánh sông/Cây

Không có

Tiện nghi
Không có

Không có

Không có

Yếu tố ngoại vi
Không có

Không có

Không có

Điều chỉnh ròng






Giá được điều chỉnh








Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định
qua so sánh các thương vụ.


Ví dụ nghiên cứu điển hình ở Phố Cây sồi (tiếp theo)- Ví dụ về chiết trừ
Thương vụ 7 nằm ở số 4320 Phố Willow và cũng là lô đất cơ sở có đặc điểm tương tự
với bất động sản được thẩm định, nhưng được cải thiện bằng một ngôi nhà ở.

Mục
BĐS được thẩm định
Thương vụ 7
Địa chỉ
Số 4410 Phố Cây sồi
Số 4320 Phố Willow
Giá bán

176.000$
Kích thước
80’ x 160’
80’ x 160’
Quang cảnh
Không có
Không có
Tiện nghi
Không có

Không có
Yếu tố ngoại vi
Không có
Không có

Thương vụ 7 gồm có một ngôi nhà 1 tầng, và chi phí thay thế công trình trên đất hiện tại
là 156.000$.
Nếu tuổi đời hữu hiệu dự kiến là 20 năm và tuổi thọ kinh tế còn lại là 60 năm, thì chi phí
khấu hao của công trình trên đất là bao nhiêu?


3














Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định căn cứ vào chiết trừ của
Thương vụ 7 là bao nhiêu?



Bài 2. Cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m
2
nằm ở tầng 3 của một chung
cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 1 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực
này có 5 BĐS giao dịch thành công như sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m
2
và trang trí nội
thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này
cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn,
có diện tích 70m
2
nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu
đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m
2
trang trí
nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị
trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có
diện tích 42m
2
, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá,
được bán với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m
2
, trang trí nội thất tương
tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.








Maple Street
43rd Avenue
Cedar Parkway
4
3
1
Oak Street
Willow Street
2
Cedar Creek
80′
160′
7
160′
80′
Maple Street
43rd Avenue
Cedar Parkway
4
3
1
Oak Street
Willow Street

22
Cedar Creek
80′
160′
7
160′
80′

4
Bài 3. Phân tích theo cặp
Tài sản đang được thẩm định là nhà gỗ một tầng có diện tích xây dựng 110 m
2
và
một tầng hầm. Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm, và không có garage xe.
Diện tích đất là 930 m
2
, có mức trung bình so với khu vực lân cận; tất cả công trình có
tình trạng trung bình. Có 5 tài sản so sánh được sử dụng trong phân tích này và tất cả
đều nằm trong cùng một khu vực lân cận với tài sản thẩm định. Các tài sản so sánh được
mô tả dưới đây.
So sánh A có diện tích xây dựng 110 m
2
, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện
tích đất 930 m
2
kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có sáu
phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán ba tuần trước ngày định giá với giá $
67.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $ 5000 so
với các tài sản cùng loại khác.
So sánh B có diện tích xây dựng 135 m

2
, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện
tích đất 1.110 m
2
kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có bảy
phòng, ba phòng ngủ, và 1 ½ phòng tắm. Được bán một tháng trước ngày định giá với
giá $ 75.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $
5000 so với các tài sản cùng loại khác.
So sánh C có diện tích xây dựng 110 m
2
, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện
tích đất 930 m
2
kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm. Nhà có sáu
phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $
56.500 với điều kiện tài chính thị trường bình thường.
So sánh D có diện tích xây dựng 135 m
2
, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện
tích đất 1.110 m
2
với một tầng hầm kèm theo một garage cho hai xe ô tô. Nó có bảy
phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $
70.000 với điều kiện tài chính thị trường bình thường.
So sánh E có diện tích xây dựng 110 m
2
, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện
tích đất 930 m2 , không có tầng hầm và không có garage xe. Nó có sáu phòng, ba phòng
ngủ, và 1 ½ phòng tắm. Được bán một năm trước ngày định giá với giá $53.200 với điều
kiện tài chính thị trường bình thường.

Các tài sản so sánh khác với tài sản thẩm định về điều khoản tài chính, điều kiện thị
trường tại thời điểm bán, kích thước lô đất, và sự hiện diện hoặc vắng mặt của nhà xe và
tầng hầm (xem bảng). Dưới đây là những thảo luận giải thích cách thiết lập phân tích dữ
liệu theo cặp để rút ra các điều chỉnh cho những khác biệt về những yếu tố so sánh này.

5
Bảng mẫu số liệu thị trường cho phân tích theo cặp
Yếu tố so sánh
TSTĐ
So sánh
A
So sánh
B
So sánh
C
So sánh
D
So sánh
E
Giá bán
?





1. Quyền tài sản
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh








2. Điều khoản t/chính
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh







3. Điều kiện bán
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh







4. Điều kiện thị trường
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh








5. Đặc điểm vật chất
của tài sản
- Vị tri
Đ/ chỉnh cho vị trí
- Diện tích
Đ/ chỉnh cho dtích
- Garage
Đ/ chỉnh cho garage
- Tầng hầm
Đ/ chỉnh tầng hầm
Giá điều chỉnh







Thống nhất mức giá
Số lần điều chỉnh
Tổng đ/ chỉnh gộp
Tỷ lệ trên giá bán
Tổng đ/ chỉnh thuần
Tỷ lệ trên giá bán













6
Bài 4. Tài sản thẩm định có diện tích 80m2. Gần vị trí tài sản thẩm định có một tài sản
mới được bán với giá 15 triệu đồng/m2. Được biét:
- Pháp lý tài sản thẩm định và tài sản so sánh như nhau.
- Vị trí tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 5%
- Lợi thế kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 10%
- Hình dáng của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định 7%.
Hãy ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bài 5. BĐS cần thẩm định giá có diện tích đất 290 m
2
, hình dáng vuông vức, nằm ở khu
đô thị mới phát triển, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên
đất: nhà có kết cấu bêtông cốt thép; 1 trệt, 1 tầng lửng, 1 lầu; diện tích sàn xây dựng 450
m
2
. Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 12%, tường hao
mòn 18%, sàn hao mòn 15%, mái hao mòn 24%. Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá

trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%.
Anh/chị hãy ước tính giá trị thị trường của bất động sản trên, được biết ở khu vực này
có 3 tài sản mới được giao dịch thành công với các thông tin sau:
TSSS 1: là lô đất trống ở cạnh bên bất động sản cần thẩm định, diện tích 250 m
2
, hình
dáng vuông vức, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá
3.050.000.000 đ.
TSSS2: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m
2
, nở
hậu, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm
định giá 5%, được bán 3 tháng trước với giá 4.400.000.000 đ.
TSSS3: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m
2
, đã
có sổ đỏ, có vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản thẩm định 5%, bị tóp hậu, đang được
rao bán với giá 3.400.000.000 đ. Giá có thể giao dịch ước tính giảm 10% so với giá rao
bán.
Ngoài ra thông tin thị trường cũng cho biết thêm:
* Về hình dáng :
- Vuông vức : 100%
- Tóp hậu : 90%
- Nở hậu : 110%
* Về quy mô diện tích :
- 200 – 300m
2
: 100 %
- Trên 300 – 400m
2

: 90%
- Trên 400m
2
: 85%
* Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự bất động sản cần thẩm định là
3.800.000 đ/m
2
. Giá đất ở khu vực này trong 3 tháng qua đã tăng thêm 5%.