B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH



TRNG THÚY NHUNG



NG DNG CÔNG C PHÁI SINH NHM
GIM THIU RI RO TÀI CHÍNH CA CÁC
DOANH NGHIP BT NG SN TP.HCM




LUN VN THC S KINH T




TP.H CHÍ MINH – NM 2012




B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH


TRNG THÚY NHUNG


NG DNG CÔNG C PHÁI SINH NHM
GIM THIU RI RO TÀI CHÍNH CA CÁC
DOANH NGHIP BT NG SN TP.HCM

Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng
Mã s: 60340201


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC
TS. NGUYN VNH HÙNG



TP.H CHÍ MINH – NM 2012


LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u do bn thân tôi thc hin
da trên nhng tài liu tham kho thu thp đc.
Các s liu và thông tin s dng trong lun vn này đu có ngun gc,
trung thc và đc phép công b.

Tác gi lun vn




TRNG THUÝ NHUNG



MC LC

LI CAM OAN
DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG
DANH MC CÁC HÌNH BIU 
LI M U 1
CHNG 1: T NG QUAN V RI RO TÀI CHÍNH TI DOANH NGHIP
BT NG SN 3
1.1. Tng quan v sn phm phái sinh trong qun tr ri ro tài chính 3
1.1.1. Ri ro tài chính và tác đng ca ri ro tài chính 3
1.1.1.1. Ri ro tài chính 3
1.1.1.2. Các loi ri ro tài chính đi vi doanh nghip 4
1.1.1.3. Tác đng ca ri ro tài chính 5
1.1.2. Qun tr ri ro 6
1.1.2.1. Khái nim qun tr ri ro 6
1.1.2.2. Công c tài chính phái sinh 7
1.1.3. Sn phm phái sinh trên th gii 10
1.1.3.1. Hp đng giao sau và quyn chn – Ch s S&P Case Shiller home
Index (CSI) 10
1.1.3.2. Qy tín thác đu t bt đng sn 18
1.1.3.3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam v vic ng dng công c tài
chính phái sinh. 19

CHNG 2: THC TRNG QUN TR RI RO VÀ S DNG CÔNG C
TÀI CHÍNH PHÁI SINH PHÒNG NGA RI RO TÀI CHÍNH TI CÁC
DOANH NGHIP BT NG SN TP.HCM 21


2.1. Quá trình phát trin ca th trng bt đng sn thành ph HCM
thi gian va qua …………………… 21
2.1.1. Giai đon phát trin ca th trng bt đng sn TP.HCM trc
khng hong tài chính toàn cu 21

2.1.2. Giai đon sau khng hong tài chính toàn cu: 23
2.1.3. Toàn cnh các doanh nghip bt đng sn trên sàn niêm yt Qúy 3
nm 2012 24

2.1.4. Vai trò ca sàn giao dch bt đng sn và Hip hi bt đng sn 28
2.1.4.1. Vai trò ca sàn giao dch bt đng sn 28
2.1.4.2. Vai trò ca hip hi bt đng sn tp. H Chi Minh 30
2.2. Nhn din các ri ro tài chính tác đng đn th trng bt đng sn
thành ph HCM 31
2.2.1.
Ri ro lm phát…………………………………………………… 31
2.2.2. Ri ro giá vt liu xây dng 33
2.2.3. Ri ro giá vàng 33
2.2.4. Ri ro t giá 35
2.2.5. Ri ro lãi sut 36
2.3. Thc trng ng dng công c phái sinh đ phòng nga ri ro trong
các doanh nghip bt đng sn thành ph HCM 37
2.3.1.
Thc trng s dung công c tài chính phái sinh  Vit Nam 38
2.3.2. Tình hình s dng công c phái sinh ti các doanh nghip bt đng

sn ti TP.HCM 42

2.3.2.1. Tình hình thc t s dng công c phái sinh ti các doanh nghip bt đng sn
TP.HCM 42

2.3.2.2. Kho sát mc đ am hiu và thc trng ng dng sn phm phái sinh ti doanh
nghip bt đng sn và xây dng : 48
2.4. Nguyên nhân công c phái sinh cha phát trin  Vit Nam 53
2.4.1.
Cha am hiu v sn phm phái sinh 54
2.4.2. Hành lang pháp lý và hch toán k toán: 55


2.4.3. Nguyên nhân t phía th trng: 56
CHNG 3. GII PHÁP NG DNG CÁC CÔNG C PHÁI SINH NHM
GIM THIU RI RO TÀI CHÍNH CA CÁC DOANH NGHIP BT
NG SN TP.H CHÍ MINH 58
3.1. nh hng phát trin th trng Bt ng Sn đn nm 2020 58
3.2. Nhng yêu cu đt ra và mt s gii pháp phát trin th trng phái
sinh  Vit Nam 60
3.2.1. Các gii pháp v  mô nhm phát trin th trng phái sinh trong nc 60
3.2.1.1. V phía nhà nc 60
3.2.1.2. V phía ngân hàng: 71
3.2.2. Các gii pháp đy mnh ng dng sn phm phái sinh đ qun tr
ri ro tài chính ti các DNBS TP.HCM 72

3.2.2.1. Nâng cao kin thc v sn phm phái sinh 72
3.2.2.2. Doanh nghip cn phân bit gia qun tr ri ro và đu c, công c tài chính
phi đc s dng phù hp. 74
3.2.2.3. Nhà QTRR cn đánh giá đúng đn hiu qu mà hot đng QTRR mang li: 75

3.2.2.4. Nâng cao kim soát ni b nhm to s minh bch trong hot đng kinh doanh
và s dng công c phái sinh. 75
3.2.2.5. Xây dng chính sách và chng trình qun tr ri ro tài chính phù hp cho tng
doanh nghip: 76
3.2.2.6. Xây dng phng án và quy trình làm vic cht ch: 79
3.2.3. Các vn đ cn nghiên cu thêm: 82
KT LUN 84
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
Ph lc 1: Công c phái sinh
Ph lc 2: Bng câu hi
Ph lc 3: V đ th



DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT

BS : Bt đng sn
CTCK : Công ty chng khoán
CSI : Ch s giá nhà Case Shiller (Case Shiller house price index)
DN : Doanh Nghip
DNBS : Doanh nghip bt đng sn
HoREA : Hip hi bt đng sn TP.HCM
HPS : Hp đng phái sinh
NT : Nhà đu t
NHTM : Ngân Hàng Thng Mi
NHNN : Ngân Hàng Nhà Nc
PSHH : Phái sinh hàng hóa
QTRR : Qun tr ri ro
REIT : Qy tín thác đu t bt đng sn (Real estate investment trust)

SPV : T chc đc bit (Special Purpose Vehicle)
SGDBS : Sàn giao dch bt đng sn
TDH : Công ty Phát trin Nhà Th c (ThuducHouse, mã c phiu TDH)
TPC : Trái phiu chuyn đi
TCTD : T chc tín dng


DANH MC CÁC BNG

Bng 1.1: Mô t các công c phái sinh Error! Bookmark not defined.
Bng 1.2: Ch s quý S&P/Case–Shiller index values 12
Bng 2.1 :s liu k toán ca các doanh nghip bt đng sn niêm yt 24
Bng 2.2 : Bng % lm phát t nm 2001 đn 2011 31
Bng 2.3: Thu nhp và li nhun t công c phái sinh ti mt s NHTM 40





DANH MC CÁC HÌNH BIU 

BNG BIU
Biu đ 2.1: Biu đ lm phát t 2002-2012 32

Biu đ 2.2: Gía vàng t 2000-2011 33
Biu đ: 2.3 Bin đng t giá giai đon 2008-2011 35
Biu đ s 2.4 : Loi hình doanh nghip điu tra 49
Biu đ s 2.5: vn điu l ca nhà đu t tham gia nghiên cu 49
Biu đ s 2.6 : Mc đ tác đng ca các ri ro đn doanh thu và li nhun
ca doanh nghip 50


Biu đ s 2.7: Mc đ hiu bit v các loi sn phm phái sinh 51
Biu đ s 2.8: Mc đ s dng ca các loi sn phm phái sinh 51
Biu đ s 2.9: Mc đ hiu qu khi s dng sn phm phái sinh 52
Biu đ s 2.10: Mc đ tin tng và s dng SPPS trong tng lai 53

HÌNH V
Hình 3.1: Mô hình Qu tín thác đu t bt đng sn (REIT) 64

Hình 3.2: Mô hình xây dng ch s giá bt đng sn 69
Hình 3.3: L trình xây dng sàn giao dch phái sinh bt đng sn 70
Hình 3.4: S đ t chc 80
1




LI M U
Tính cp thit ca đ tài
Cùng vi s phát trin ca nn kinh t, th trng bt đng sn Vit Nam nói
chung và th trng bt đng sn Thành Ph H Chí Minh nói riêng ngày mt phát
trin và ngày càng có v trí quan trng trong nn kinh t, góp phn thúc đy quá
trình hin đi hóa và đô th hóa nhm gii quyt nhu cu nhà  cho nhiu tng lp
dân c cng nh mang li ngun thu ln cho ngân sách nhà nc.
Mc dù th trng bt đng sn Thành Ph H Chí Minh là th trng non tr
so vi th trng bt đng sn trong khu vc và trên th gii nhng th trng bt
đng sn Thành Ph H Chí Minh đc đánh giá là mt trong nhng th trng
tim nng ca khu vc, và có nhiu đóng góp cho s phát trin ca nn kinh t xã
hi. Tuy nhiên bên cnh nhng thành tu đt đc th trng bt đng sn thành
Ph H Chí Minh còn nhiu bt n, và khá nhy cm vi nhng tác đng xung

quanh nh bin đng ca th trng chng khoán, t giá, giá vàng, chính sách, quy
đnh mi ca nhà nc. Th trng bt đng sn bin đng không lng, giá c bt
đng sn cha phn ánh đc giá tr thc ca nó. Trc nhng bin đng t th
trng, nhà đu t gp rt nhiu khó khn cng nh r i ro khi đu t. Trc thc
trng đó, vic nghiên cu hoàn thin các gii pháp tài chính nhm phát trin n đnh
th trng bt đng sn là vi
c quan trng và cp thit hin nay.
Do đó hc viên chn  tài: ng dng công c phái sinh nhm gim thiu
ri ro tài chính ca doanh nghip bt đng sn ti thành ph H Chí Minh đ
làm lun vn thc s kinh t
Mc tiêu nghiên cu
 tài nghiên cu thc trng ng dng công c phái sinh ca doanh nghip bt
đng sn.


2




Phng pháp và phm vi nghiên cu
Trên c s các lý thuyt tng quan v sn phm phái sinh trong qun tr ri ro
tài chính, đ tài s dng phng pháp phân tích đnh tính nhm làm rõ các loi ri
ro tài chính, và s cn thit ng dng sn phm phái sinh đ qun tr ri ro. Bên
cnh đó vi bng câu hi s dng thang đo Likert, tác gi tin hành kho sát các
doanh nghip bt đng sn đang hot đng đ đánh giá mc đ quan tâm, s dng
công c phái sinh. Bng phng pháp nghiên cu thng kê mô t, phng pháp
tng hp và so sánh nhm minh ho c th thc trng ng dng sn phm phái sinh
trong doanh nghip, t đó đ xut bin pháp nâng cao hiu qu qun tr ri ro tài
chính trong doanh nghip bt đng sn.

Bài nghiên cu trong phm vi th trng bt đng sn thành ph H Chí Minh
t nm 1993 đn nm 2012
B cc đ tài đc phân thành 3 chng nh sau:
Chng 1: Tng quan v ri ro tài chính ti các doanh nghip bt đng sn
Chng 2: Thc trng qun tr ri ro và ng dng công c tài chính phái sinh
ti các doanh nghip bt đng sn Thành ph H Chí Minh.
Chng 3: Gii pháp ng dng các công c phái sinh nhm nâng cao hiu qu
trong qun tr ri ro tài chính ti doanh nghip bt đng sn




3




CHNG 1: TNG QUAN V RI RO TÀI CHÍNH TI
DOANH NGHIP BT NG SN

1.1. Tng quan v sn phm phái sinh trong qun tr ri ro tài chính
1.1.1. Ri ro tài chính và tác đng ca ri ro tài chính
1.1.1.1. Ri ro tài chính
Ri ro tài chính là nhng ri ro liên quan đn các thit hi có th xy ra đi
vi th trng tài chính do s thay đi ca các bin s tài chính: giá c, lãi sut, t
giá hi đoái, chng khoán và nhng ri ro doanh nghip s dng đòn by tài chính,
hay nói cách khác liên quan đn c cu n ca doanh nghip. S xut hin các
khon n trong cu trúc vn s to ra ngha v tr n, tr lãi ca doanh nghip.
Ri ro tài chính bt ngun t vô s các giao dch liên quan trc tip đn tài
chính nh mua bán, đu t, vay n và mt s hot đng kinh doanh khác hoc là h

qu gián tip ca các chính sách thay đi trong qun lý, trong cnh tranh, trong các
quan h quc t…
Tuy nhiên, có th chia thành 3 nguyên nhân chính: ri ro phát sinh t s thay
đi bên ngoài v giá c trên th trng nh lãi sut, t giá hay giá ca các loi hàng
hoá khác; ri ro phát sinh t các hot đng hay giao dch vi các đi tác trong kinh
doanh nh nhà cung cp, khách hàng, các đi tác trong các giao dch phát sinh hoc
trong các liên doanh góp vn đu t; ri ro phát sinh t bên trong liên quan đn
nhân s, c cu t chc hoc quy trình sn xut kinh doanh.
Trong phm vi đ tài này, tác gi ch tp trung vào gii thiu nhng vn đ
liên quan đn ri ro tài chính là lãi sut, t giá, lm phát, giá c…
Nh vy, tu theo mc đ nghiêm trng ca tng ri ro nh đã phân tích 
trên, doanh nghip nên t xây dng cho mình mt chng trình qun tr ri ro phù
hp vi đc đim kinh doanh ca Doanh nghip nhm gim thiu nhng ri ro này.

4




1.1.1.2. Các loi ri ro tài chính đi vi doanh nghip
a. Ri ro t giá:
Ri ro t giá là ri ro phát sinh do s bin đng ca t giá làm nh hng đn
giá tr k vng trong tng lai. S bin đng này đôi khi gây ra tn tht cho doanh
nghip, nhng đôi khi to ra li nhun tht thng nu nh t giá bin đng theo
chiu thun li cho doanh nghip.
Dù có quy đnh giao dch bng tin Vit Nam, nhng trên th trng bt đng
sn, phn ln sn phm đu đc rao bán hoc cho thuê bng đô la mt cách công
khai. Thm chí, trên nhiu trang thông tin v bt đng sn, các sn phm cn h
cng đc nhiu ngi chào giá bng “đô”. ây là h qu ca mt thi gian dài
hin tng lm dng USD din ra khá ph bin trên th trng. Thm chí, ti các

báo cáo ca mt s công ty t vn bt đng sn nh CBRE, Savills , thông tin v
giá bán và cho thuê bt đng sn đu đc th hin bng USD. Do vy s bin đng
v t giá có nh hng ln đn giá c ca bt đng sn và li nhun ca Doanh
nghip bât đng sn.
b. Ri ro v lãi sut:
Ri ro lãi sut là loi ri ro do s bin đng ca lãi sut gây ra. Loi ri ro này
phát sinh trong quan h tín dng ca t chc tín dng theo đó t chc tín dng có
nhng khon đi vay hoc cho vay theo lãi sut th ni.
Hu ht các doanh nghip đu t bt đng sn đu s dng vn vay đ đu t
cho các công trình ca mình, vì vy khi nn kinh t l m phát, chính ph thc hin
các bin pháp kim ch lm phát trong đó có chính sách tht cht tín dng làm lãi
sut tng cao gây khó khn cho vic huy đng vn ca Doanh nghip thm chí có
Doanh nghip phá sn do không huy đng đc ngun vn đ tip tc kinh doanh
và tr lãi vay cho Ngân hàng.
c. Ri ro lm phát:
5




Khi nn kinh t ri vào tình trng lm phát, ngun vn vay tín dng cho đu
t bt đng sn t các t chc tín dng s gp nhiu khó khn do ngun vn vay tín
dng vi tài sn bo đm bng bt đng sn li b hn ch đ kim ch lm phát.
iu này làm nh hng đn vic huy đng vn ca Doanh nghip. Nh vy, không
th có gii pháp vn ch yu t ngun tín dng trong nc khi lm phát cha
ngng. Mt khác khi nn kinh t lm phát làm giá c đu vào ca các doanh nghip
tng chính điu này cng góp phn làm gim li nhun ca doanh nghip.
d. Ri ro giá vàng
Do th trng BS Vit Nam, giá bt đng sn vn còn ly chun giá vàng
nên khi giá vàng bin đng làm cho giá bt đng sn bin đng theo.

Giá đt, nh thng l, li đc quy theo vàng, c sau mi đt giá vàng thay
đi, giá đt lp tc thay đi theo. Din bin th trng bt đng snnhng nm qua
cho thy, nu giá vàng gim, giá đt không thay đi, nhng mt khi giá vàng tng
thì giá đ t lp tc cng hình thành mt mt bng mi, bt k có giao dch hay
không.
e. Ri ro giá vt liu xây dng
Cng nh các doanh nghip khác, li nhun ca doanh nghip kinh doanh bt
đng sn luôn chu tác đng bi các yu t đu vào đc bit giá vt liu xây
dng.Chính vì th khi cn bão giá vt liu xây dng tng cao đã khin không ít các
doanh nghip hot đng trong lnh vc xây dng điêu đng, nhiu công trình chm
tin đ, hay tm ngng mãi mãi.
1.1.1.3. Tác đng ca ri ro tài chính
a. Tác đng đn li nhun và nng lc cnh tranh ca doanh nghip.
Ri giá vt liu xây dng, lãi sut, t giá làm chi phí đu vào ca doanh
nghip tng lên, làm li nhun gim đi.  gii quyt vn đ này doanh nghip phi
tng giá bán và điu này nh hng đn kh nng cnh tranh trên th trng ca
doanh nghip.
6




Mc dù vy, khi th trng đi xung đc bit các doanh nghip BS khó mà
tng giá. Chi phí tng làm li nhun gim, bên cnh đó làm gim kh nng cnh
tranh ca doanh nghip.
b. Tác đng đn kh nng chu đng tài chính và tái đu t ca doanh nghip
Doanh nghip có th tn ti khi đm bo đc ngun vn đ tái đu t. Tuy
nhiên trong quá trình hot đng kinh doanh nu ri ro tài chính tng cao và doanh
nghip không th kim soát đc, ngun vn tái đu t b gim đi thm chí âm. i
vi các doanh nghip BS, khi th trng đi xung, đng thi chính sách tín dng

tht cht, doanh nghip s không đ vn đ duy trì hot đng.Thi gian va qua đã
có rt nhiu doanh nghip đã phá sn, hoc đóng ca tm thi.
c. Tác đng đn dòng tin ca doanh nghip
Khi ri ro tài chính tng cao do bin đng lãi sut, t giá, giá nguyên vt liu,
giá vàng, ri ro này tác đng làm mt cân đi dòng tin tc dòng thu vào nh hn
dòng chi ra. Và nu dòng tin b mt cân đi trong dài hn, doanh nghip s mt kh
nng tr n và có th làm cho doanh nghip b phá sn.
1.1.2. Qun tr ri ro
1.1.2.1. Khái nim qun tr ri ro
Qun tr ri ro là quá trình xác đnh các ri ro và tìm cách qun lý, hn ch các
ri ro đi vi t chc.Mt cách tng quát đây là quá trình xem xét toàn b  hot
đng ca t chc, xác đnh các nguy c tim n và kh nng xy ra các nguy c
đó.T đó chun b các hành đng thích hp đ hn ch các ri ro đó  mc thp
nht. Mt trong nhng cách đ qun tr ri ro hiu qu là vic ng dng các công c
phái sinh.Công c tài chính phái sinh xut hin ln đu tiên nhm gim thiu hoc
loi b hoàn toàn ri ro, trong đó thng đc s dng cao nht là hp đng k hn
(forward contracts), hp đng tng lai (future contracts), hp đng quyn chn
(option contracts) và hp đng hoán đi (swap contracts).Nhng công c trên còn
7




có th kt hp vi nhau, vi nhng khon vay hoc nhng chng khoán truyn
thng đ to nên các công c lai to.
1.1.2.2. Công c tài chính phái sinh
Công c phái sinh là nhng công c đc phát hành trên c s nhng công c
đ có nh c phiu, trái phiu nhm nhiu mc tiêu khác nhau nh phân tán ri ro,
bo v li nhun hoc to li nhun. Các loi công c phái sinh nh sau:



8




Ni dung Hp đng k
hn
Hp đng
tng lai
Hp đng quyn
chn
Hp đng hoán
đi
Th trng
giao dch
Phi chính thc Chính thc Chính thc và phi
chính thc
Phi chính thc
Loi hp
đng
Tho thun
gi
a các bên
tham gia. iu
kin tho thun
linh hot :
- Hàng
hoá
- Khi

lng và cht
lng
- Giá c
- Ngày
đáo hn


c sàn giao
dch tiêu chun
hoá các điu
khon ca hp
đng:
- Hàng hoá
- Khi
lng và cht
lng
- Giá c
- Ngày đáo
hn

c sàn giao
dch chu
n hoá
các điu khon
ca hp đng nu
giao dch trên th
tr
ng chính
thc, tho thun
gia các bên nu

giao dch trên th
tr
ng phi chính
thc
- Ngi
mua quyn có
quyn nhng
không bt buôc
mua hoc bán
- Ngi bán
quyn bt buc
phi thc hin

Tho thun gia
các bên tham gia
trao đi mt
dòng tin này ly
mt dòng tin
khác ca bên kia.
Kt hp gia hp
đ
ng giao ngay
và k hn.
Các loi hp
đng hoán đi:
- Hoán đi
lãi sut
- Hoán đi
tin t
- Hoán đi

ri ro tín dung
- Hoán đi
hàng hoá
Thanh toán
Khi đáo hn Thanh toán hàng
ngày bng cách
trích tài khon
bên thua và ghi
vào tài khon
bên đc
Thanh toán phí
mua ngay khi
mua quyn hoc
thanh toán hàng
ngày ging nh
hp đng tng
lai
Khi đáo hn
9




u đim
c thit k
linh hot tu
vào tho thun
ca hai bên
- Tính
thanh khon cao

do đc chun
hoá nên d tìm
đi tác
- Hn ch
ri ro v n
- Có th
chuyn nhng
bt k thi đim
nào tr
c khi
hp đng đn
hn

Khi giao dch
trên th trng
chính thc:
-
Tính thanh
khon cao do d
tìm đi tác
-Hn ch r
i ro
v n
-Khi th trng
có li, ngi mua
quyn ch
n có
th không cn
thc hin hp
đng, lúc này ch

mt phí quyn
chn
Các bên tham gia
H đu có nhng
li ích nht đnh,
H đáp ng
đc nhu cu
mua và bán li
hoc bán và mua
cùng loi ngoi
t  hai thi đim
khác nhau.
Nhc đim
- Thanh
khon thp do
khó tìm đi tác
- Ri ro
v n cao do
đi tác có th
t chi không
thc hin hp
đng khi gp
bt li
- Bt
buc thc hin
hp đng khi
đáo hn
- Bt buc thc
hin giao dch
khi đn hn

- Mt phí mô
gii, phí giao
dch và yêu cu
ký qu
-Phí mua quyn
chn có th đt
tu cung cu th
trng giao dch
-Thanh khon
th
p do khó tìm
đi tác
- Ri ro v
n cao do đi tác
có th t chi
không thc hin
hp đng khi gp
bt li
-Bt buc thc
hin hp đng
khi đáo hn
Ngun: Tác gi tng hp
10




1.1.3. Sn phm phái sinh trên th gii
1.1.3.1. Hp đng giao sau và quyn chn – Ch s S&P Case Shiller
home Index (CSI)

Nhu cu phát trin th trng phái sinh cho các DN càng đc h tr mnh
trong bi cnh kinh t Vit Nam đang hi nhp sâu rng và đa dng vào nn kinh t
th gii.
Trên th gii th trng phái sinh đã phát trin t th k 19 và đang ngày càng
tng trng do gii đu t chuyn hng và nâng t trng ca hàng hóa trong danh
mc đu t khi nhn thy s mt cân bng cung cu trên th trng hàng hóa và
giao dch hàng hóa tr nên d dàng hn vi mi đi tng. V quy mô, khi lng
hàng hóa giao dch đã tng m nh qua các nm, nht là giai đon t nm 2008 ti
2010 đã tng kho ng 50% so vi 3 nm trc đó. Giá tr giao dch tng lai hàng
hóa cng tng gp đôi t nm 2008 ti 2010 khi đt 380 t USD.
V lnh vc bt đng sn, sn phm phái sinh bt đng sn phát trin mnh m
 các nc Châu Âu có Anh, M, Châu Á có Nht, Singapore,Trung Quc Trong
bài này tác gi đ cp đn ch s giá nhà S&P/Case- Shiller (CSI) đây là ch s giá
nhà ca M, đc đánh giá vi mc đ chính xác cao. ng thi tác gi cng đ
cp đn hp đng giao sau trên ch s giá nhà.
a. Khái nim Ch s giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI):
Sau khi th trng nhà đt ti Hoa K tng hn 11% mi nm t nm 2000
đn 2006, giá nhà đt đi xung, gây nên nhng ri ro nh nhà b tch thu, Tình hình
tài chính cng thng. Chính điu nàydn đn s đánh giá li ri ro ca gii đu t
nhà . Khi ri ro này gia tng, ngi ta nhn thy rng ch nhà, ngi cho vay, và
ngi tham gia th trng phi đi mt vi các ri ro này là rt cao.
Chính mi quan tâm ri ro giá nhà ngày càng tng,nm 2006 sàn Chicago
Mercantile Exchange (CME) bt đu giao dch hp đng tng lai S&P/Case-
Shiller.
11




Ch s giá nhà S & P / Case-Shiller (CSI), đc phát trin bi ba nhà kinh t

Allan Weiss, Karl E.Case và Robert J. Shiller nhng nm 1980.B ba này đã thành
lp mt công ty bán d liu nghiên cu ca h sau đó công ty này đã đ c mua bi
Fiserv, Inc, công ty này s lp bng d liu. D liu này đc phân phi bi
Sandard & Poor. Ch s chính thc đc gi là Ch s giá nhà S & P / Case-Shiller
(CSI). Có nhng loi ch s nh:
- Ch s giá nhà quc gia là ch s tp hp ca các h gia đình thuc chín b
phn điu tra dân s ca Hoa K. Nó đc tính toán hàng quý và đ c công b vào
th ba cui cùng ca tháng hai, tháng Nm, tháng Tám và tháng Mi. Ch s này
đc chun hóa và có giá tr 100 trong quý đu tiên ca nm 2000.
- Ch s tng hp 10 thành ph, trong đó bao gm Boston, Chicago, Denver,
Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco và
Washington, DC.
- Ch s tng hp ca 20 thành ph, trong đó bao gm tt c các thành ph 
trên cng vi Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix,
Portland (Oregon), Seattle và Tampa.
- Các ch s, ngoài các ch s quc gia, đc công b vào ngày th ba cui
cùng ca mi tháng lúc 9 gi sáng EST. D liu s đc báo cáo sau 2 tháng, báo
cáo này s đc công b vào tháng 5 sau khi thu thp ht doanh s bán nhà tháng 3.
Các ch s này đc chun hóa và có giá tr 100 trong tháng đu tiên ca nm 2000.

12




Bng 1.2: Ch s quý S&P/Case–Shiller index values (U.S. National Index Levels)

YEAR
Q1
Q2

Q3
Q4
1987
62.03
64.09
65.32
66.18
1988
66.67
69.27
70.50
71.22
1989
72.43
74.40
75.22
75.37
1990
75.58
76.42
75.84
74.59
1991
73.43



1992
74.30




1993
74.46



1994
76.46



1995
77.74



1996
79.61



1997
81.82



1998
85.71




1999
92.08



2000
100.00



2001
109.27



2002
118.00
122.24
126.13
128.58
2003
130.48
134.2
138.41
142.29
2004
146.26
152.92

158.53
163.06
2005
169.19
176.70
183.08
186.97
2006
188.66
189.93
188.11
186.44
2007
184.83
183.17
180.01
170.75
2008
159.36
155.93
150.48
139.41
2009
129.17
133.19
137.51
136.99
2010
132.11
138.25

135.68
130.95
2011
125.71
130.78
130.66
125.67
Ngun: en.wikipedia
<
13




Mi ch s đo lng s thay đi trong giá c ca mt cn nhà mt h gia đình,
bng cách s dng phng pháp bán hàng lp li, so sánh giá bán ln này ca cùng
mt tài sn so vi giá trc đó. Nhng cn mi xây dng đc loi tr vì không có
cách nào đ tính toán giá bán đã thay đ i cho đn khi cn này đc qua 2 ln mua.
Cn h không đc s dng đ tính trong các ch s trên. Tuy nhiên, có mt ch s
cn h riêng bit theo dõi giá c cn h trong nm th trng chính: Boston,
Chicago, New York, Los Angeles và San Francisco.
Cách ly d liu này đc gi là “arms –length sale transactions” tm dch là
“nhng giao dch chính thc”. Nhng giao dch bán đúng giá th trng đc ghi li
thành nhng giao dch có đ chính xác cao.Còn nhng giao dch nh cho, biu, tng
hoc bán r thì s không đc ghi nhn vì các giao dch này không chính xác.
Nhng tài sn b tch thu vn đc ghi nhn trong ch s xem nh là giao dch gia
ngân hàng và cá nhân và là mua bán lp li. Và các tài sn thay đi thit k ví d
nh tng s lng phòng thì cng s b loi khi tính ch s này vì giá c ln sau chc
chn s phi cao hn ln trc vì bao gm giá tr sa cha.
Hin nay ch s này là mt thc đo đc s dng rng ri và đc đánh giá

cao trên th trng nhà đt M vì đ chính xác cao.
b. Hp đng tng lai, hp đng quyn chn
Rõ ràng, nu bn đang tìm ki m đ mua hoc bán mt cn nhà, bn s quan
tâm đn vic giá nhà s lên hoc xung và giá bao nhiêu. Nu bn đang bán và giá
c có xu hng tng, bn có th mun gi li ch đi và xem nu giá tip tc đi
lên.Nu bn đang mua và bn thy giá đi lên, bn có th mun mua tht nhanh trong
khi có th. Hoc nu giá gim, bn mun bán nhanh vì gi li thì giá s tip tc
gim…. Tt nhiên, không có ngi hoc ch s nào có th d đoán chính xác nhng
gì s xy ra vi giá nhà.
Thm chí nu bn không có nhu cu mua hay bán nhà, giá nhà là mt ch báo
s phát trin ca nn kinh t. Có th lúc y bn tin rng bây gi là thi đim tt đ
làm cho mt đu t ln và bn bt đu tìm mt khu vc c th thc hin công vic
14




ca mình? Hoc các doanh nghip mun tham gia vào th trng bt đng sn nên
làm th nào? Ch s Case-Shiller cung cp cái nhìn sâu sc và tr li tt c nhng
câu hi này. Nó thm chí còn có th tn dng li th ca nhng thay đi trong giá
nhà bng cách gián tip đu t vào S & P / Case-Shiller Index (CSI) hp đng
tng lai và hp đng quyn chn. ây là loi đu t đc khuyn khích cho các
doanh nghip phát trin bt đng sn, ngân hàng, các đnh ch tài chính cho vay th
chp và các nhà đu t đ giúp h gim thiu ri ro trong đu t kinh doanh ca h.
Ngay c nhng nhà đu t có hoc không liên quan đn bt đng sn h vn có th
tham gia đ đa dng hóa danh mc đu t ca mình.
Giá tr ca hp đng tng lai đc thit lp  mc 250 ln ca CSI. Vì vy,
nu các mc đ ca ch s tng hp (CUS), ví d, là 250, giá tr ca hp đng
tng lai liên quan là 62.500 $ (250 × 250 $). Ti thi đim đáo hn, giá tr ca hp
đng là 250 nhân vi giá tr trung bình ca các ch s trong khong thi gian ba

tháng trc so vi 2 tháng k trc. Ví d, giá thanh toán cui cùng ca tháng tám
2008 CUS hp đng tng lai ch s CSI nh báo cáo cho khong thi gian ba
tháng tháng 4 nm 2008 đn tháng 6 nm 2008. Ch s tháng 6 nm 2008 đc phát
hành vào tháng Tám 2008.
Hp đng tháng 2 đc thit lp da trên giá giao ngay ca ch s CSI quý 4
(bao gm d liu tháng 10,11,12), hp đng tháng 5 đc thit lp da trên giá giao
ngay ca ch s CSI quý 1 (bao gn d liu tháng 1,2,3)…mi ln giao dch ti
thi
u 20 hp đng (block trade) ti đa 5000 hp đng.
Hu ht các chng khoán, nh c phiu, đc đnh giá theo đn v tin t tiêu
chun, nh đô la M, c phiu trên sàn giao dch chng khoán New York.Trong
Hp đng tng lai gia s ti thiu đc gi là”sticks” giá tr này tùy thuc vào
hp đng tng lai đang đc giao dch. Giá tr sticks cho mt hp đng tng lai
CSI và hp đng la chn là 0,20 đim ch s. Nh vy, giá tr ca sticks ca ch s
$ 250=250* 0,20 = $ 50,00 cho mi hp đng. Nu giá tr hin ti ca hp đng
đc giao dch  mc 295,50, khi tng mt sticks s có giá 295,70, và giá tr ca
15




hp đng s tng lên $50 (295,70 × 250 $ - 295,50 × 250 $ =$ 50). Trong trng
hp này, v th mua s đc ghi vi mc tng $ 50 và v th bán s l $ 50.
Nu mt thng nhân mua mt hp đng tng lai, ông gi v th mua nu
giá tng lên ông livà l nu giá gim. Nu ông bán mt hp đng, ông gi v th
bán, ông li nu giá gim và l khi giá tng.
Ví d
: nu mt nhà đu t mua 50 hp đng ti ch s đim 150 sau đó bán li
50 hp đng ti ch s 156.6 nh vy kt qu s là:
Mua 50 hp đng ti 150 index points

Bán 50 hp đng ti 156.6 index points
Li nhun trên 1 hp đng = 6.6 index points

x 50 hp đng
x $250

Li/ l ca hp đng = $82,50
Hoc mt nhà đu t có th bán tài sn đang nm gi hoc tài sn s có trong
tng lai. Ga s rng nhà đu t đó bán 35 hp đng ti đim 156.6 và sau đó mua
35 hp đng này ti đim 152.6. giao dch này mang li li nhun là $35,000
Bán 35 hp đng ti 156.6 index points
Mua 35 hp đng ti 152.6 index points
Li nhun trên 1 hp đng = 4 index points

x 35 hp đng
x $250

Li/ l ca hp đng = $35,000
Hp đng tng lai đc giao dch trên các th trng tng lai.Các bên có
th kt thúc hoc chm dt v th ca mình mt cách d dàng.Bên gi th trng v
(ngi mua) có th kt thúc v th ca mình bng cách bán li hp đng tng lai
16




vi cùng loi hàng hóa và cùng ngày giao hàng.Ngc li, bên gi th đon v
(ngi bán) cng có th kt thúc v th ca mình bng cách mua mt hp đng
tng lai tng t.
Các CME không yêu cu thng nhân đt lên toàn b giá tr hp đng khi

mua hoc bán. Ngi giao dch cn mt khon tin ký gi đ đm bo các bên tuân
theo nhng điu kin ca hp đng, khon tin này đc gi là tin ký qu. Sau
mt thi gian giao dch, nu tin trong tài khon gim ti bng hoc di mc ký
qu duy trì (maintenance margin) theo qui đnh (mc này tùy thuc vào qui đnh
ca các s giao dch và loi hàng hóa giao dch), thì phi chuyn thêm tin vào tài
khon đ đa tin trong tài khon v mc ký qu ban đu.
c. S cn thit s dng công c tài chính phái sinh bt đng sn:
Nhng đim li quan trng mà công c này mang li theo G.Donald Jud,
Daniel T. Winkler (2009); Corina Geambasu, Mirela Matei (2007).
a dng hóa danh mc đu t
Các hp đng tng lai và quyn chn góp phn làm đa dng hóa danh mc
đu t. Các đc tính ca nhà  giúp nhà  góp phn đáng k vào danh mc đu t
ci thin hiu sut ca doanh mc đu t. Trong s rt nhiu các nghiên cu trong
lnh vc này, xem ví d, Webb (1990); Goetzmann (1993); Englund, Hwang, và
Quigley (2002); Eichholtz, Koedijk, de Roon (2002); vàJud,Wingler,và Winkler
(2006).
Ngi tham gia th trng là nhà đu t ln, nhng ngi mun đu t vào
nhà  nhng không mun mua nhà trong tng lai. i vi các nhà đu t nh,
qu,h tham gia th trng nhà  nh các mt hàng khác nh du, vàng,và đáp ng
nhu cu ca nhà đu t.
Bo him ri ro
Hp đng tng lai và quyn chn CSI nh mt chin lc bo him ri ro
cho các cá nhân hoc t chc có nhu cu gim thiu ri ro đu t nhà  ca h. Các