BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP. HCM




NGUYNăVNăMINH



CỄCăYUăTăNHăHNGăN GIÁ NHÀ
TIăTHĨNHăPHăHăCHệăMINH


LUNăVNăTHCăSăKINHăT






TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2012


2
BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHCM



NGUYNăVNăMINH

CỄCăYUăTăNHăHNGăN GIỄăNHĨăTIă
THĨNHăPHăHăCHệăMINH
ChuyênăngƠnh:ăKinhătăphátătrin
Mưăs:ă60.31.05



LUNăVNăTHCăSăKINHăT


NGI HNG DN KHOA HC: TS. PHM KHÁNH NAM



TP.ăHăChíăMinhăậ Nmă2012

3
MCăLC:
Li cm n 5
Danh mc các kỦ hiu, ch vit tt 6
Danh mc các bng, biu 6
Danh mc các hình v, đ th 7
TịMăTT 8
CHNGă1:ăGIIăTHIU 10
1.1 Vn đ nghiên cu 10
1.2 Mc tiêu nghiên cu 12
1.3 Câu hi nghiên cu 12
1.4 Phng pháp nghiên cu 12

1.5 i tng nghiên cu và khách th nghiên cu 12
1.6 i tng kho sát và phm vi nghiên cu 13
1.7 Cu trúc lun vn 13
CHNGă2:ăTNGăQUANăLụăTHUYT 14
2.1 LỦ thuyt chung v th trng BS 14
2.1.1. Cung cu th trng nhà  14
a. Cung nhà  14
b. Cu nhà  14
c. Cân bng th trng nhà  15
2.1.2. Các thành t to nên th trng BS 16
2.1.3. Giá tr và giá c BS 17
a. Giá tr BS 17
b. Khái nim và phân loi giá c BS 17
2.1.4. Các yu t nh hng đn giá BS 19
a. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS 19
b. Các yu t v pháp lỦ liên quan đn BS 20
c. Các yu t chung bên ngoài 20
d. Các yu t v mô 21
e. Các yu t xư hi 21
2.2 Tóm lc các nghiên cu liên quan 21

4
2.2.1. Trên th gii 21
2.2.2.  Vit Nam 23
CHNGă3:ăPHNGăPHỄPăNGHIểNăCU 24
3.1 LỦ thuyt mô hình HPM 24
3.2 ng dng ca mô hình HPM lên th trng nhà  trong các nghiên cu
trc 25
3.2.1. Yu t v trí 27
3.2.2. Yu t cu trúc 28

3.2.3. Yu t hàng xóm 29
3.3 Tng quan th trng nhà  Tp.HCM 31
3.4 Áp dng phng pháp HPM đ xác đnh giá nhà trong trng hp  Tp.
HCM 36
3.5 Dng hàm hi quy 40
3.6 B s liu nghiên cu 43
CHNGă4:ăKTăQUăVĨăTHOăLUN 45
4.1 Thng kê mô t b d liu 45
4.2 Kt qu phân tích hi quy 49
KTăLUNăVĨăHĨMăụăCHệNHăSỄCH 59
Hàm ý chính sách 59
Các hn ch và hng nghiên cu m rng 59
Hn ch 59
Hng nghiên cu m rng 60

TƠiăliuăthamăkho 61
Phălc 66
Ph lc 1: Dân s và mt d dân s nm 2010 phân theo qun, huyn 66
Ph lc 2: Dân s trung bình theo qun, huyn 67
Ph lc 3: Bng phân cp nhà 68
Ph lc 4: Kt qu hi quy mô hình log-log 70
Ph lc 5: Biu đ phân phi và biu đ phân tán ca phn d 71
Ph lc 6: Tp d liu nghiên cu 72


5
LIăCMăN:
Trc tiên tôi xin chân thành cm n TS. Phm Khánh Nam đư tn tình hng
dn và góp Ủ trong sut quá trình thc hin lun vn này.
Xin chân thành cm n PGS.TS. H Th Thiu Dao đư có nhng góp Ủ đnh

hng cho đ cng lun vn này.
Tôi cng xin gi li cm n đn tt c các thy cô Khoa Kinh t Phát trin,
Vin ào to sau i hc đư giúp tôi trang b nhng kin thc hu ích nht.
Sau cùng, xin cm n đn nhng ngi thân gia đình, bn bè đư quan tâm và
đng viên đ tôi hoàn thành đc lun vn tt nghip này.

Nguyn Vn Minh













6
DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT:
BS :Bt đng sn
CBD :Central Bussiness District (Qun trung tâm)
HPM :Hedonic Pricing Model (Mô hình đánh giá hng th)
Tp. HCM :Thành ph H Chí Minh

DANH MCăCỄCăBNG,ăBIU:
Bng 3.1: Mi quan h gia môi trng và giá tr tài sn phân loi theo các
yu t môi trng ca các nghiên cu trc 30

Bng 3.2: Dân s và bin đng dân s Tp.HCM 33
Bng 3.3: Các thuc tính nh hng đn giá nhà  Tp. HCM 39
Bng 4.1: Thng kê mô t s liu 45
Bng 4.2: H s tng quan 46
Bng 4.3: So sánh hai mô hình semi-log và log-log 49
Bng 4.4: Kt qu hi quy 50
Bng 4.5: H s chn ca yu t cp nhà  52
Bng 4.6: H s chn ca yu t khu vc 52
Bng 4.7: H s tng quan tng phn và tng quan riêng . 54
Bng 4.8: T l đóng góp ca các thuc tính trong giá tr ca ngôi nhà 55
Bng 4.9: Kt qu hi quy hàm cu ngc ca yu t khong cách đn
CBD 58




7
DANHăMCăCỄCăHỊNHăV, ăTH:
Hình 2.1: Cu v nhà  14
Hình 2.2: Cung v nhà  15
Hình 2.3: Cân bng cung cu ca th trng nhà  15
Hình 3.1: Bn đ phân loi qun, huyn  Tp. HCM 32
Hình 3.2: T l lao đng các ngành dch v cao cp theo ni làm vic ti
các qun huyn 34
Hình 3.3: Phân b lao đng theo khu vc 35
Hình 3.4: Hàm đánh giá hng th ca nhà  42
Hình 3.5: Bng đ các khu vc ca thành ph 44
Hình 4.1: Mi quan h gia khong cách đn CBD và giá nhà 47
Hình 4.2: Mi quan h gia chiu rng đng trc nhà vi giá nhà 48
Hình 4.3: Hàm giá hng th c lng ca giá nhà vi yu t khong

cách thay đi 56
Hình 4.4:  th th hin mi quan h gia giá n vi khong cách đn
CBD 57









8
TịMăTT:
Mt s hàng hóa và dch v môi trng không có trong giao dch th trng
(Batalhone et al, 2002). iu này gây khó khn cho vic đa ra quyt đnh tiêu dùng
ca cá nhân đi vi nhng loi hàng hóa này. Trong bi cnh đó, các nhà kinh t đư
s dng mt phng pháp đnh giá các hàng hóa và dch v này.
Phng pháp HPM xut phát ch yu t lỦ thuyt tiêu dùng Lancaster (1966)
và mô hình ca Rosen (1974), tha nhn rng mt hàng hóa s hu nhiu thuc tính
kt hp to thành nhóm các thuc tính nh hng đn giá tr tiêu dùng (Chin and
Chau, 2002). HPM đc áp dng rng rưi đ nghiên cu th trng nhà  vì tính
không đng nht ca sn phm nhà . Bài nghiên cu này tìm hiu nhng ng
dng ca HPM cho vic xác đnh các thuc tính hay yu t nh hng đn giá nhà
ti Tp. HCM, Vit Nam, xác đnh yu t nào là quan trng nht và tính giá n ca
các thuc tính. Các nn tng lỦ thuyt, mt s nghiên cu thc nghim chính, cng
nh các ng dng ca mô hình lên th trng nhà  s đc tho lun trong nghiên
cu này.
Thông thng mt tài sn có mt mc giá cao hn nu tài sn đó có nhiu hn
mt thuc tính mong mun (Frew and Jud, 2003). Các thuc tính đc s dng trên

mô hình HPM trong các nghiên cu trc đây (ch yu đc thc hin  các nc
phng Tây) s đc xem xét đ thit lp các thuc tính nhà  thích hp và áp dng
đi vi th trng Tp. HCM. Vì các thuc tính ca nhà  đc a thích có th thay
đi tùy theo các yu t vn hóa và đc đim riêng ca đa phng, do đó mt s các
thuc tính đc xác đnh trong các nghiên cu trc đây có th không quan trng 
Tp. HCM. Ngc li có th có các thuc tính khác không có Ủ ngha ti các th
trng các nc phng Tây nhng quan trng  Tp. HCM. Do đó cn nghiên cu
thêm đ xác đnh nhng thuc tính này và thu thp nhiu d liu đ kim tra Ủ ngha
thng kê ca các thuc tính.
Mt mu gm 562 ngôi nhà đang giao dch đc thu thp ti ba sàn giao dch
BS ln  Tp. HCM đ minh ha cho ng dng ca mô hình HPM. Có tt c 18

9
thuc tính (bao gm nh kích thc đt, din tích sàn, loi nhà, s phòng ng, s
phòng tm, nhà đ xe, sân vn, tin nghi xung quanh nhà và v trí đa lỦ) đư đc
chn làm các bin đc lp và thit lp mt mô hình HPM theo dng hàm semi-log
cho giá nhà ti Tp. HCM. Kt qu nghiên cu cho thy rng hu ht các bin đu có
nh hng đn giá nhà (ngoi tr yu t nhà đ xe và sân vn) và có du đúng vi
k vng. Thuc tính v trí, c th là khong cách đn CBD và din tích đt có nh
hng quan trng nht đn giá nhà.






























10
CHNGă1:ăGIIăTHIU
1.1 Vnăđănghiênăcu:
Th trng BS liên quan trc tip ti mt lng tài sn rt ln c v quy mô
và tính cht trong nn kinh t quc dân. Phát trin và qun lỦ tt th trng BS s
góp phn kích thích sn xut phát trin, tng ngun thu cho Ngân sách. Th trng
BS có quan h trc tip vi các th trng nh th trng tài chính, th trng sn
xut vt liu và xây dng, th trng lao đng. Th trng B Xây dng Nguyn
Trn Nam (Cc Qun lỦ nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2011) cho rng
“bt đng sn là tài sn ln ca mi quc gia, t trng BS trong tng ca ci xư
hi  các nc tuy mc đ có khác nhau nhng thng chim trên di 40%

lng ca ci vt cht ca mi nc, các hot đng liên quan đn BS chim ti
30% tng hot đng ca nn kinh t”. Th trng BS phát trin thì mt ngun
vn ln ti ch đc huy đng. Mt quc gia có gii pháp hu hiu bo đm cho
các BS có đ điu kin tr thành hàng hoá và đc đnh giá khoa hc, chính thng
s to cho nn kinh t ca quc gia đó mt tim nng đáng k v vn đ t đó phát
trin kinh t - xã hi và đt đc nhng mc tiêu đ ra.
V cn bn, nhu cu ca con ngi đc chia làm hai nhóm chính: nhu cu
c bn và nhu cu bc cao (Maslow, 1943). Nhng nhu cu c bn phi đc
tho mưn trc khi ngh đn các nhu cu cao hn, ch  là mt trong nhng nhu
cu sinh lỦ c bn nht ca con ngi. Trong k nguyên hin đi, ni  chính
là hình thc ca ngôi nhà và nó là thành phn quan trng nht ca khu vc kinh t
xư hi (Keng, 2000). Nhà  ngoài chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t
gia đình, nó còn là ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp trong
nn kinh t th trng. Do đó nhà  còn là mt tài sn ln ca tng h gia đình.
Th trng nhà  là th trng sôi đng nht trong th trng BS, có nh
hng lan to sang các th trng BS khác và nh hng trc tip đn đi sng
ca nhân dân. Ti Tp. HCM, hu ht ngi dân đu nhn thy li ích ca vic s
hu mt ngôi nhà vì nó mang li tin ích trong vic s dng cng nh li nhun t

11
đu t. Vì vy, đa s ngi dân thành ph đu mong mun s hu đc ít nht mt
ngôi nhà ca chính h. Th trng B Xây dng Nguyn Trn Nam (Cc Qun lỦ
nhà và Th trng BS - B Xây dng, 2011) cho rng “thu nhp ca ngi dân
Vit Nam vn  mc thp nhng t l s hu nhà  li thuc hàng cao nht th gii,
lên ti trên 96% h gia đình”. iu này cho thy ngi dân Vit Nam thích sng
trong nhà riêng ca h.
Các yu t nh hng đn giá nhà  là rt phc tp và liên quan cht ch vi
các đc đim ca nhà . Vì vy, cn ng dng phng pháp HPM đ mô hình hóa
s khác bit các đc đim ca nhà . Phng pháp HPM tha nhn rng hàng hóa
thng đc bán theo mt nhóm các thuc tính vn có ca nó (Rosen, 1974). Khi

thit lp mt mô hình HPM yêu cu thu thp b d liu ln và thc hin điu tra
tng đi rng rưi, đn nay nghiên cu thc nghim v th trng nhà  đô th 
Vit Nam đư đc thc hin rt ít. Vic c tính giá n t mô hình s giúp cung cp
chính xác hn v giá ca cn h giao dch trên th trng. T đó giúp to điu kin
thun li cho vic ra quyt đnh trong quy hoch đô th và các nhà hoch đnh chính
sách v nhà  có th xác đnh các thuc tính nào là quan trng. Do đó ng dng ca
mô hình HPM s giúp các nhà phát trin BS cung cp nhà  có cht lng tt hn,
khi h có th d đoán tt hn v s thích ca ngi mua đi vi các thuc tính ca
ngôi nhà. Nhà  có các thuc tính gn kt vi nhu cu và s thích ca ngi mua s
ci thin uy tín, hình nh và li nhun ca các nhà phát trin bên cnh vic nâng cao
s hài lòng ca khách hàng. Ngi dân cng gián tip đc li t quyt đnh lp k
hoch tt hn ca chính quyn và chi tiêu công hiu qu hn cho các c s nh
trng hc công cng, công viên gii trí và các khu mua sm.
Ngoài ra, xác đnh đúng giá nhà đóng vai trò quan trng đi vi ch s hu,
nhng nhà đu t, nhng nhà thm đnh giá, nhà làm chính sách thu và nhng
thành phn khác trong th trng BS, cng nh cho nhng nhà cm c cho vay và
các doanh nghip trong lnh vc bo him. Vic xác đnh giá nhà da trên chi phí và
giá bán so sánh không phn ánh đúng giá tr tht ca ngôi nhà đó. Vì vy, phng
pháp HPM có th đo lng giá sn lòng tr (WTP – Willingness To Pay) cho tng

12
thuc tính nh hng đn giá nhà, cung cp thêm thông tin quan trng và ci thin
hiu qu trong th trng BS.
1.2 Mcătiêuănghiênăcu:
 Phân tích các thuc tính nh hng và cu trúc giá nhà ti Tp. HCM.
 o lng mc đ nh hng ca các yu t lên giá nhà và c tính giá
n.
 Mt s hàm Ủ v chính sách đc rút ra t kt qu nghiên cu thc
nghim.
1.3 Cơuăhiănghiênăcu:

Cng nh các th trng BS khác trên th gii, giá nhà  Tp. HCM cng chu
tác đng tiêu cc hoc tích cc bi các yu t môi trng. Khi quyt đnh mua mt
cn nhà, ngi mua s đánh giá nhng điu kin thun li cng nh bt li. Giá tr
u tiên ca ngi tiêu dùng s đc phn ánh trên giá nhà  khi so sánh nhng ngôi
nhà có các đc tính khác nhau. Bài nghiên cu cn tr li các câu hi sau:
 Nhng yu t nào có nh hng đn giá nhà ti Tp. HCM?
 S khác bit giá ca nhng ngôi nhà có phn ánh s khác bit trong mc
đ ca rt nhiu các đc tính ca ngôi nhà?
 Các thuc tính đóng góp nh th nào vào c cu giá nhà ti thành ph
H Chí Minh, tm quan trng ca các thuc tính?
1.4 Phngăphápănghiênăcu:
Nghiên cu s dng mt s phng pháp bao gm phân tích thng kê mô t và
phân tích đnh lng. Nghiên cu s dng phng pháp hi quy OLS đ liên h
bin giá nhà và tp hp các bin nh hng nhm xác đnh các yu t tác đng đn
giá nhà.
1.5 iătngănghiênăcu và kháchăthănghiênăcu:

13
i tng nghiên cu là giá nhà và khách th nghiên cu chính là nhà .
1.6 iătngăkhoăsátăvƠăphmăviănghiênăcu:
Nhà  đn l (nhà ph) trong phm vi đa bàn Tp. HCM.
1.7 CuătrúcăbƠiălunăvn:
Tip theo sau ca Chng 1, bài chuyên đ s tip tc vi c s lỦ thuyt v
th trng BS và tóm lt mt vài nghiên cu có liên quan  Chng 2. Chng 3
s trình bày phng pháp nghiên cu. Chng 4 s trình bày và phân tích kt qu
hi quy. Cui cùng s là mt s kt lun và hàm Ủ chính sách rút ra t mô hình.

















14
CHNGă2:ăTNGăQUANăLụăTHUYT
2.1. LýăthuytăthătrngăBS:
2.1.1. CungăcuăvănhƠă:
a. CuănhƠă:
Cu v nhà  biu hin s lng mong mun v nhà  theo giá bán và thu nhp
thng xuyên, có ngha là mc thu nhp dài hn ca các h gia đình. Khi giá nhà 
tng thì cu v nhà  gim. Khi thu nhp ca ngi dân tng lên thì ngi dân mun
ci thin ch , do đó làm cho cu v nhà  tng lên. Lut cu v nhà  đc minh
ha  hình 2.1.

Hình 2.1: Cu v nhà  ph thuc vào thu nhp
Nhu cu v nhà  bao gm nhiu yu t nh mt bng, din tích, cht lng, v
trí, dch v công cng và các yu t khác. Hình 2.1 cho thy vi mc giá không đi
thì lng cu nhà  thay đi cùng chiu vi thu nhp.
b. CungănhƠă:ă
Cung nhà  biu hin lng cung nhà  mà các nhà thu có th xây dng theo
mc giá ca h đ đm bo thu hi chi phí ca đn v cui cùng (giá = chi phí biên).

Cung nhà  cng là mt hàm theo giá nhà  và đc th hin  hình 2.2.

Thu nhp = 100
Thu nhp = 200
Lng
Giá

15

Hình 2.2: Cung v nhà  ph thuc vào giá
c. CơnăbngăthătrngănhƠă:
Trong ngn hn: thi gian cha đ dài đ có th thay đi qu nhà, do đó cung
nhà đc xác đnh là c đnh. Khi thu nhp tng lên làm cho nhu cu v nhà  tng,
đng cu s dch chuyn sang phi, đim cân bng mi ca th trng cao hn.
Trong dài hn: thi gian đ dài đ thay đi qu nhà . Khi thu nhp tng làm
tng nhu cu v nhà , giá nhà tng lên. V dài hn nhà  mi đc xây dng thêm
điu chnh th trng tr li cân bng. Ngoài ra khi giá nhà tng lên ngi dân s
điu chnh li nhu cu v nhà  theo xu hng tit kim hn nh bng cách ct gim
din tích và điu chnh li sng.

Hình 2.3: Cân bng th trng nhà .
Giá = Chi phí biên
Lng
Giá
S
S
S
D2
D1
P2

P1
Giá
Lng
Lng
Cân bng ngn hn
Cân bng dài hn
D1
D2
P1
P2
Giá

16
2.1.2. CácăthƠnhătătoănênăthătrngăBS:
- BS: BS bao gm có đt, các công trình xây dng bao gm các h tng
k thut và các kin trúc bên trên đt nh nhà , khách sn, vn phòng, khu vui chi
gii trí, khu công nghip, khu ch xut,…
- Lut và các chính sách BS.
- Th trng tài chính cung cp vn cho các d án BS, bao gm các ngun
vn t trong dân và t nc ngoài.
- Các lc lng tham gia th trng BS:
+ Ngiămua: Là ngi tiêu th trc tip hàng hoá BS. S tham gia
ca h đóng vai trò tích cc trong quá trình phát trin ca BS.
+ Ngiăbán: Trên th trng BS, các ch th tham gia vào bên bán
BS rt đa dng, bao gm các cá nhân và các doanh nghip kinh
doanh BS.
+ Cácă tă chcă dchă vă hă tră thă trngă BS: Hot đng trong th
trng BS không ch có ngi mua và ngi bán BS, mà gia h
còn có nhng t chc dch v h tr th trng làm cu ni nh các
công ty xây dng, các công ty làm dch v BS nh qun lỦ, giám sát

d án, qun lỦ điu hành kinh doanh BS, các công ty môi gii, ngân
hàng, các công ty qun lỦ qu, qun lỦ BS, các qu đu t, các công
ty thm đnh giá…
+ NgiăqunălíăthătrngăBSă(NhƠănc): Nhà nc tham gia th
trng BS vi t cách là ngi qun lỦ v mô đi vi hot đng ca
th trng BS. Nhà nc xây dng h thng lut pháp, to khuôn
kh pháp lỦ cho hot đng ca th trng BS. ng thi, Nhà nc
cng thc hin các bin pháp kinh t, tài chính thúc đy th trng
BS phát trin, thc hin qun lỦ và giám sát, cung cp h thng
thông tin v BS.

17
2.1.3. GiáătrăvƠăgiáăcăBS:
a. Giáătr:
Trên lỦ thuyt, ngi ta có th đánh giá hay gii thích giá tr theo nhiu cách
khác nhau, tuy nhiên, giá tr th trng vn luôn là khái nim đc nhiu ngi quan
tâm, nht là trong lnh vc BS.
Giá tr th trng ca mt BS là mc giá c tính s đc mua bán trên
th trng vào thi đim đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt
bên là ngi bán sn sàng bán trong mt giao dch mua bán khách quan, đc lp
và trong điu kin thng mi bình thng. iu kin thng mi bình thng là
vic mua bán đc tin hành khi các yu t cung, cu, giá c, sc mua không xy ra
nhng đt bin do chu tác đng ca thiên tai, dch ha; nn kinh t không b suy
thoái hoc phát trin quá nóng; thông tin v cung cu và giá c tài sn đc th hin
công khai trên th trng. Nói mt cách khác, ngi mua và ngi bán đu phi có
thông tin đy đ và có đ thi gian quyt đnh trên mt th trng mua bán công
khai.
b. GiáăcăBS,ăkháiănimăvƠ phơnăloi:
Cng nh các hàng hoá thông thng khác, giá c BS đc hình thành trên
c s quan h cung cu v BS trên th trng. Bn cht ca giá c BS là biu

hin bng tin giá tr ca tài sn mà bên bán và bên mua có th chp nhn. Nó bao
gm giá ca đt và giá nhà.
t đai không có giá thành sn xut. Li ích thu đc t đt đai càng ln thì
giá tr ca nó càng cao. Trong nn kinh t th trng, đt đai đc mua bán, chuyn
nhng dn ti đt đai có giá tr trao đi. Giá tr ca đt đai đc biu hin di
hình thc tin t. Giá nhà đc tính bng các chi phí v nguyên vt liu và các chi
phí khác cn thit đ xây dng nên ngôi nhà. Tuy nhiên, hàng hoá BS là hàng hoá
đc bit, do đó, giá c BS có mt s đc trng riêng. Giá c BS ph thuc vào
mc đ li ích s dng, mc đ khan him tng đi và mc cu ca ngi mua.

18
Giá c BS có nhiu cách phân loi khác nhau, nhng có mt s cách phân
loi thông dng sau đây:
- Giá mua bán, chuyn nhng: ó là giá tr th trng đc quy c theo
s tho thun gia ngi mua và ngi bán. Giá này s đc tính nh sau:
Giá BS = Giá nhà + Giá tr quyn s dng đt
- Giá thuê: là giá cho thuê BS theo thi hn.
- Giá bo him: là giá đc xác đnh cho chi phí thay th công trình khi mà
các công trình này b ri ro trong s dng (ho hon, thiên tai hay ri ro
khác).
- Giá hch toán: là giá đc tính cho BS hàng nm nhm mc đích cân đi
tài sn.
- Giá công trình xây dng: cn c vào các tiêu chun k thut và vt liu s
dng trong xây dng công trình.
- Giá đt do Nhà nc quy đnh: là h thng giá đt do y Ban Nhân Dân
các tnh, thành ph trc thuc Trung ng đnh ra trên c s quy đnh
khung giá ca Nhà nc và điu kin thc t ca đa phng đ làm cn c
tính thu đi vi vic s dng đt và chuyn quyn s dng đt theo quy
đnh ca pháp lut.
- Giá đt th trng: là giá bán quyn s dng đt ca mt mnh đt nào đó

có th thc hin đc phù hp vi kh nng ca ngi bán quyn s dng
đt và ngi mua quyn s dng đt trong mt th trng có s tác đng
ca quy lut giá tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh, nó biu hin
bng tin do ngi chuyn nhng (bán) và ngi nhn quyn chuyn
nhng (mua) t tho thun vi nhau ti mt thi đim xác đnh.
Trong bài nghiên cu này ch chú trng đn giá th trng trong giao dch mua
bán BS.

19
2.1.4. CácăyuătănhăhngăđnăgiáăBS:
Giá c BS tu thuc mt phn ln vào quan h cung cu trên th trng nh
đư trình bày  mc 2.1 chng này. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiu yu
t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng (đc quyn,
đu c, cnh tranh không lành mnh, thông tin bt cân xng).
Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh đi
vi BS nói chung, c th là:
a. CácăyuătăcóămiăliênăhătrcătipăviăBS:
 Nhómăcácăyuătătănhiên:
- V trí ca BS: kh nng sinh li do yu t v trí BS mang li càng cao
thì giá tr ca BS càng ln. Mi BS luôn đng thi tn ti 2 loi v trí, v
trí tuyt đi và v trí tng đi. Nhng BS nm ti trung tâm đô th hay
mt vùng nào đó s có giá tr ln hn nhng BS cùng loi nm  các
vùng ven trung tâm (v trí tng đi). Nhng BS nm trên các trc l giao
thông quan trng li có giá tr cao hn nhng BS nm  v trí khác (v trí
tuyt đi). Vic xem xét đánh giá u th v v trí BS là cc k quan trng,
đc bit là đi vi vic xác đnh giá đt.
- Kích thc, hình th, din tích lô đt: Mt kích thc và din tích tha đt
ti u khi nó tho mưn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong
vùng.
- Hình thc (kin trúc) bên ngoài ca BS: Nu 2 BS có giá xây dng nh

nhau, BS nào có kin trúc phù hp vi th hiu thì giá tr ca nó s cao
hn và ngc li.
- c đim trên mt đt và di lòng đt (đ dày ca lp b mt, tính cht
th nhng, tính cht vt lỦ ). Mc đ nh hng ca các yu t trên đn
giá tr ca BS tu thuc vào mc đích s dng đt. Ví d: đ màu m ca

20
đt có th rt quan trng đi vi giá tr đt khi s dng vào mc đích nông
nghip, nhng li không quan trng khi s dng đt cho xây dng nhà .
- Tình trng môi trng: môi trng trong lành hay b ô nhim nng, yên
tnh hay n ào đu nh hng trc tip đn giá tr BS.
- Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: Nhng BS nm  nhng vùng
thng hay b các s c ca thiên tai (bưo, lt, đng đt, khí hu khc
nghit, ) làm cho giá tr BS b sút gim và ngc li.
 Nhómăcácăyuătăkinhăt:
- Kh nng mang li thu nhp t BS: Khi kh nng to ra thu nhp t BS
càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
- Nhng tin nghi gn lin vi BS: Các h thng tin nghi nh h thng
đin, nc, v sinh, điu hoà nhit đ, thông tin liên lc… càng đy đ và
cht lng càng tt thì làm cho giá tr BS gia tng.
 Nhómăcácăyuătăliênăquanăđnăthătrng:
- Tính hu dng ca BS.
- Nhu cu loi BS trên th trng.
b. CácăyuătăvăphápălýăliênăquanăđnăBS:
- Tình trng pháp lỦ ca BS: Các giy t chng th pháp lỦ v quyn s
dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng hin có.
- Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS (ví d nhà xây dng 
các khu vc là đng bng lên xung ca máy bay không đc cao quá ba
tng); Các hn ch v quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây
dng khác gn vi BS (ví d tình trng cho thuê, th chp BS, s hn

ch quyn s hu chung).
c. CácăyuătăchungăbênăngoƠi:

21
- S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn đa
phng có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng BS nói
chung và s đu t vào lnh vc BS nói riêng.
d. Cácăyuătăthucăvăkinhătăvămô:
- ó là các yu t kinh t liên quan nh: Tình hình cung cu BS trong khu
vc; Mc đ tng trng GDP hàng nm ca vùng; Thu nhp bình quân
hàng nm ca ngi dân trong vùng so vi các vùng khác; Kh nng đáp
ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng; Tình hình th
trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dng trong vùng,…
e. Cácăyuătăxưăhi:
- Các yu t xư hi cng tác đng ln đn giá tr BS. Mt khu vc mà mt
đ dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr
BS ni đó s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt khác các yu
t khác trong vùng nh cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí,
vn đ an ninh và tp quán ngi dân trong vùng cng có nh hng đn
giá tr ca BS.
2.2. Tómălcăcácănghiênăcuăliênăquan:
2.2.1. Trênăthăgii:
Hu ht các nghiên cu s dng phng pháp HPM đ kim tra mi quan h
gia thuc tính xem xét và giá tài sn đc ng dng trong th trng nhà  ti
phng Tây, M và Châu Âu. Mt s ít nghiên cu đc thc hin trong thi gian
gn đây  mt s nc phng ông nh Hng Kông (Chau et al, 2004), Malaysia
(Keng, 2000), Trung Quc (Wen, 2005), ài Bc (Chang et al, 1999) và Hàn Quc
(Chin, 2002).
Bajari và Kahn (2007) đư s dng mô hình HPM đ d đoán nhu cu nhà  và
đánh giá li ích và chi phí ca vic m rng đô th. Tác gi đư s dng thông tin d

liu v nhà  ti thành ph Los Angeles t nm 2000 đn nm 2003. Vic m rng

22
đô th có c chi phí và li ích, chi phí là thi gian đi li hàng ngày t nhà đn ni
làm vic xa hn, li ích là ngi dân có th mua đc mnh đt hoc ngôi nhà ln
hn. Kt qu nghiên cu cho thy mc giá cao ngi dân sn lòng tr đ tránh đi li
hàng ngày xa hn, ngc li mt mc giá thp ngi dân sn lòng tr đ có mt
mnh đt hoc ngôi nhà ln hn. Tác gi cho thy rng giá n ca vic tng thêm
mt phút đi li là -218,00 và c tính chi phí c hi ca thi gian là $27,30 cho mi
gi.
Frew và Jud (2003) dùng k thut mô hình HPM đ d báo giá giá tr cn h
ti Portland thuc khu vc Oregon (M) trong thi gian t nm 1996 đn nm 1999.
Hàm s là mt hàm bao gm các bin đc lp nh v trí, tui, các tin ích và t l
vn hóa. Mô hình gii thích 95% s thay đi giá tr ca cn h. Kt qu cho thy
rng giá tr cn h gim khi khong cách gia tng so vi trung tâm thành ph. Giá tr
tài sn gim theo đ tui ca d án nhng nh hng ca tui nhà lên giá nhà là
tng đi khiêm tn. H s c lng trên bin tui cho thy mt s gia tng thêm
1% ca tui nhà ch làm gim 0,0004% v giá tr. nh hng ca yu t hàng xóm
lên giá tr tài sn là không rõ ràng.
Wen (2005) đư áp dng phng pháp phân tích ca HPM lên th trng nhà 
ti Hàn Châu, Trung Quc. Tác gi đư chn 18 đc đim là các bin đc lp và thit
lp mt mô hình giá hng th tuyn tính vi s liu kho sát thc đa ca 290 nhà
. Kt qu nghiên cu cho thy din tích sàn, mc đ trang trí, tng nhà , nhà đ
xe, tng áp mái, môi trng, cng đng qun lỦ, c s vui chi gii trí, điu kin
giao thông, thi gian giao dch đư có nh hng tích cc v giá nhà , trong khi
khong cách đn CBD và H Tây có nh hng tiêu cc đn giá nhà . i vi các
bin ca trng đi hc gn đó, các du hiu tiêu cc  mc Ủ ngha 5,1%. iu đó
chng minh rng các trng đi hc đư có nh hng tiêu cc đn giá nhà  ca các
cng đng xung quanh  Hàng Châu, Trung Quc. T l đóng góp trong giá nhà ca
yu t cu trúc là 60,0%, yu t hàng xóm là 16,5%, yu t v trí là 19,8% và các

yu t khác là 2,7%.

23
Keng (2000) nghiên cu các yu t tng quan vi giá nhà và c tính giá nhà
trong tng lai  Malaysia bng cách áp dng các mô hình HPM. Gi thuyt cho
rng giá nhà đc xác đnh bi các yu t kinh t và tài chính đc xác đnh là có
liên quan đn cung và cu nhà  ti Malaysia. Yu t kinh t nh thu nhp bình
quân đu ngi, t l tht nghip, ch s giá tiêu dùng cho hàng hóa lâu bn, và các
yu t tài chính, các khon cho vay nhà , t l cho vay bình quân ngân hàng
thng mi đc s dng đ mô hình hóa giá nhà. Kt qu cho thy rng t l tht
nghip và ch s giá tiêu cho hàng hóa lâu bn có tng quan tiêu cc vi giá nhà,
tng d n và tng trng tín dng ca ngân hàng thng mi và công ty tài chính
cho nhà  có mi tng quan tích cc rt mnh.
2.2.2. ăVităNam:
Vit Nam có đc đim tng đng vi mt s nc đang phát trin khác trong
khu vc Châu Á nh Trung Quc, Malaysia, Indonesia. Ti Vit Nam có rt ít
nghiên cu ng dng nào rõ ràng áp dng mô hình HPM đ đánh giá tác đng ca
các đc tính riêng lên giá nhà .
Tác gi Lê Hoàng Vit Phng (2010) đư s dng b d liu VHLSS 2006
(kho sát mc sng h gia đình nm 2006 do Tng Cc thng kê Vit Nam điu tra)
đ phân tích các yu t nh hng đn giá nhà ti Vit Nam. Mô hình hi quy bao
gm các yu t ni ti ca nhà  (din tích, đin nc, nhà v sinh và v trí), yu t
đc đim ca h gia đình (chi tiêu ca h gia đình) và các đc tính v cng đng (s
h nghèo trong khu vc, khong cách đn trng hc, ch, bnh vin và t l giáo
viên trên hc sinh). Kt qu cho thy các h s hi quy đu có Ủ ngha thng kê.
Tuy nhiên, vic s dng d liu v giá nhà trên phm vi c nc s có s khác nhau
v các yu t nh hng theo vùng min mà tác gi đư không đ cp đn.








24

CHNGă3:ăPHNGăPHỄPăNGHIểNăCU
3.1. Lýăthuytămô hình HPM:
A. T. Court, mt chuyên gia phân tích ca ngành công nghip ô tô M, đư thit
lp ra mô hình HPM đu tiên vào nm 1939 (Goodman, 1978). Ông s dng thut
ng “hng th” đ đ cp đn giá ca ô tô nh là mt hàm ca các đc tính riêng
ca mi chic ô tô và thc hin phân tích đánh giá hng th ca các hàng hóa
không đng nht. Mc đích cui cùng ca ông là xây dng ch s giá cho ngành
công nghip ô tô. Sau đó, phng pháp này đư đc m rng ra cho các hàng hóa
tiêu dùng khác. Ví d nh Brosen et al (1984) đư ng dng mô hình HPM đ xác
đnh các yu t nh hng đn giá ca go.

T các hàng hóa không đng nht, Lancater (1966) đư phân tích các yu t c
bn cu thành nên hàng hóa và gi Ủ rng cu v hàng hóa không da trên chính
hàng hóa đó mà ph thuc vào nhng đc tính ca các hàng hóa, đc bit là nhà .
Nhng h gia đình khi mua nhà, h s dng chúng nh mt loi hình đu t và s
dng các tin ích t chính ngôi nhà đó. Mc tin tích ph thuc vào s lng các
đc tính khác nhau, điu này gây khó khn đ phân tích th trng hàng hóa theo mô
hình kinh t c đin vì không th ch xem xét trên mc giá đn l. Giá ca hàng hóa
đc to thành t giá hng th và vi mi đc tính ca hàng hóa có mt mc giá
n.
Sau đó, Rosen (1974) đư hng đn mt mô hình cn bng ca th trng cung
và cu da trên nhng đc tính riêng ca hàng hóa. Rosen đư thit lp mô hình cho
lỦ thuyt giá hng th, mô hình ca Rosen có hai giai đon riêng bit. Giai đon
ban đu dùng đ c tính giá n ca các thuc tính xem xét bng cách hi quy giá

ca hàng hóa vi các thuc tính ca nó. Bc đu tiên là mt bin pháp đo lng
giá nhng cha ch ra hàm cu nghch đo. Bc th hai là xác đnh đng cu
nghch đo hoc hàm giá sn lòng tr biên, xut phát t hàm giá n đc c tính
trong giai đon đu tiên.

25
Mô hình ca Lancater, mô hình ca Rosen và tt c các các mô hình giá hng
th khác đu phng đoán rng hàng hóa có vô s các thuc tính kt hp hình thành
nhóm các thuc tính th hin giá tr tiêu dùng. Khi đa ra s la chn tiêu dùng, giá
tr không ch là đc thù ni ti ca nhà  nh s lng phòng, kích thc, nm xây
dng, mà còn  các khía cnh đa đim, đc đim khu ph, s d dàng tip cn
khu mua sm, trng hc, bnh vin, công viên, khong cách đn ni làm vic và
cht lng môi trng (Batalhone et al, 2002).
Các gi thuyt c bn ca phng pháp HPM là thay đi môi trng. Kt qu
ca mt chng trình ci thin môi trng s nh hng đn li ích trong tng lai
và do đó tác đng đn giá tr tài sn. Nói cách khác, ci thin môi trng thay đi
giá BS. Vi phng pháp HPM, các thành phn môi trng ca các giá tr và giá
c th trng có th đc tách ra. Trong đó, giá th trng đc s dng thay th
cho các giá tr môi trng.
Tóm li, phng pháp HPM đo lng các nh hng ca thay đi phúc li
trong các tài sn và dch v môi trng bng cách c lng nh hng ca các
thuc tính môi trng lên giá tr ca hàng hóa (Anil Markandya et al., 2002).  có
mt thc đo ca thuc tính môi trng nh hng nh th nào lên phúc li ca các
cá nhân, phng pháp HPM s:
- Xác đnh s chênh lch giá tr tài sn là bao nhiêu do có s khác bit v
môi trng gia các tài sn; và
- Suy ra giá ngi ta sn lòng tr cho mt s ci thin trong cht lng môi
trng là bao nhiêu và giá tr xư hi ca s ci thin này là gì.
3.2. ng dngăHPMălênăthătrngănhƠă trongăcácănghiênăcuătrc:
Không ging nh hàng hóa tiêu dùng khác, th trng nhà đt có các đc tính

khác nh đ bn, tính không đng nht và tính c đnh (Nguyn Ngc Vinh và
Nguyn Qunh Hoa, 2012):