BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH





NGUYNăTHăTHU THANH

ăTĨI:
REIT - GIIăPHỄPăVNăCHOăTHăTRNG
BTăNGăSNăVITăNAM


ChuyênăngƠnh:ăKinhăTăTƠiăChínhăậ Ngân Hàng
Mƣăsă:ă60ă31ă12ăă

LUNăVNăTHCăSăKINHăT


NGIăHNGăDNăKHOAăHC:ă
PGS.TSăPHANăTHăBệCHăNGUYT



ThƠnh Ph H Chí Minh ậ 2012

LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan lun vn Thc s kinh t này là do chính tôi nghiên cu và
thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun vn là trung thc và

chính xác.

NguynăThăThuăThanh


























LIăCỄMăN


Trong sut thi gian nghiên cu và vit lun vn, tôi đã luôn nhn đc s hng
dn, ch bo tn tình ca PGS.TSăPhanăThăBíchăNguyt - Giáo viên hng dn
ca trng i hc Kinh T Thành ph H Chí Minh. Tôi xin kính gi đn Cô và
Nhà Trng li tri ân và lòng bit n sâu sc.

Tôi cng gi li cm n đn các bn đng nghip, bn bè, nhng ngi thân yêu
đã luôn đng viên và giúp đ tôi hoàn tt lun vn này.

NguynăThăThuăThanh
























DANHăMCăCỄCăTăVITăTT
BS :Bt ng Sn
TNDN :Thu nhp doanh nghip
CMBS :Commercial mortgage-backed securities ậ Chng khoán cm c thng
mi
IPO :Initial Public Offering ậ ln đu tiên phát hành ra công chúng
NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) ậ
Hip hi
các quc gia v qu tín thác đu t bt đng sn
NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations
system - sàn
giao dch chng khoán đin t ca M
NAV :Net Asset Value ậ Giá tr tài sn thun
MNCs :Multinational Corporations ậ Các công ty đa quc gia
SCX : Singapore Exchange ậ Th trng chng khoán Singapore
SFC : The Securities and Futures Commission - y ban chng khoán vƠ giao
dch giao sau
TSE :Tokyo Stock Exchange ậ S giao dch chng khoán Tokyo


DANHăMCăCỄCăBNG
: Cc
Bng 2.1.1: Bng các ch tiêu bin đng trên th trng
Bng 2.1.2: Thng kê th trng vn phòng cho thuê Tp.HCM quỦ 2/2012
Bng 2.1.3: Thng kê th trng nhà  bán ti Tp.HCM quý 2/2012
Bng 2.1.4: Thng kê th trng nhà gn lin vi đt ti Tp.HCM quý 2/2012
Bng 2.1.6: Thng kê th trng cn h dch v

Bng 2.1.7: Thng k th trng khu công nghip


DANHăMCăCỄCăSăă&ăBIUă
Hình 1.2.1: S đ ca mt cu trúc UPREIT đin hình
Hình 1.2.2: S đ ca mt cu trúc DOWNREIT đin hình
Hình 1.2.3: S đ ca REIT đc t chc nh mt công ty
Hình 1.2.4: S đ ca REIT đc t chc nh mt qu
Hình 1.4.1: S đ t chc ca mt REIT đin hình
Hình 1.4.2: S đ mt công ty phát trin BS thun khit
Hình 1.4.3 Công ty phát trin đc tái cu trúc theo sau là mt REIT
Hình 1.6.1a: Minh ha tm quan trng tng đi và tuyt đi t chc BS M
Hình 1.6.1b: Nhng ngun vn ch s hu
Hình 1.6.2 Tình hình v vic phân phi vn hóa ca REIT theo tng loi REIT
Hình 1.6.3: S phát trin v quy mô REIT khai thác BS M nm 1971-2006
Hình 1.6.4: Tng vn ch s hu trong ln đu tiên phát hành ra công chúng (IPO)
và phát hành ra th trng th cp REIT M, 1990-2006
Hình 1.6.5: Biu đ minh ha phân chia t l theo vùng
Hình 1.6.6: Cu trúc REIT ca Ỏc đc qun lỦ bên ngoƠi
Hình 1.6.7: Cu trúc Công ty đu t v J-REITs
Hình 1.6.8: Cu trúc qu đóng S-REIT vƠ đc qun lỦ bên ngoƠi
Hình 1.6.9: Cu trúc HK-REITs
Hình 2.1.5: Th phn ca các siêu th trên th trng
Hình 2.1.7a: Tình hình hot đng th trng khách sn
Hình 2.1.7b: Trin vng tng lai ca th trng khách sn
Hình 2.6.1: T l s ngi bit v REIT thông qua kho sát
Hình 3.3.1: S đ ca REIT đc t chc nh mt công ty
Hình 3.3.2: S đ ca REIT đc t chc nh mt qu







MC LC
DANH MC CÁC T VIT TT
DANH MC CÁC BNG
: Cc
DANH MC CÁC S  & BIU 
LI M U 1
CHNGă1.ăCỄCăKHỄIăNIMăVăREITăVĨăKINHăNGHIMăHOTăNGăREITă
CAăCỄCăNCăTRểNăTHăGII 4
1.1 KHÁI NIM REIT 4
1.2 PHÂN LOI, CU TRÚC, CÁC HÌNH THC HOTăNG CA REIT 4
1.2.1 Phân loi 4
1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bt đng sn) 4
1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) 5
1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hn hp) 5
1.2.2 Cu trúc 5
1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyn thng) 5
1.2.2.2 UPREIT 5
1.2.2.3 DOWNREIT 6
1.2.3 Các hình thc hot đng ca REIT 7
1.2.3.1 REIT t chc di dng công ty (pháp nhân) 7
1.2.3.2 REIT t chc nh mt qu 8
1.2.4 Phân bit REIT đi chúng và REIT thành viên 9
1.3 MT S QUY TC HOTăNG CA REIT 10
1.3.1 REIT đc tham gia bi nhiu t chc vƠ cá nhơn vi nhng trách nhim riêng bit 10
1.3.2 Tính đc lp 10
1.3.3 Ngn nga s lm quyn 11

1.3.4 Qun lý ri ro 11
1.3.5 Tính minh bch 11


1.4ăC TÍNH CA REIT 11
1.4.1 Cu trúc REIT đin hình 11
1.4.2 u đim vƠ hn ch REIT 12
1.4.2.1 u đim 12
1.4.2.2 Hn ch 13
1.4.3 Li ích ca REIT 14
1.4.3.1 Li ích ca REIT đi nn kinh t 14
1.4.3.2 Li ích ca REIT đi vi nhƠ đu t 15
1.4.3.3 Li ích đi vi t chc và nhà phát trin bt đng sn 16
1.5 S KHÁC NHAU GIA REIT VI CÔNG TY BTăNG SN 18
1.6 REIT CÁC NC TRÊN TH GII VÀ BÀI HC KINH NGHIM 19
1.6.1 S lc REIT M 19
1.6.2 Khung pháp lý ca REIT M 21
1.6.3 Thành phn và quy mô ca REIT M 21
1.6.4 Mi quan h gia REIT vƠ th trng bt đng sn 23
1.6.5 REIT các nc Châu Á Thái Bình Dng 28
1.6.5.1 Th trng REIT ca Úc 30
1.6.5.2 Th trng REIT ca Nht 33
1.6.5.3 Th trng REIT ca Singapore 34
1.6.5.4 Th trng REIT ca Hng Kông 36
1.6.6 Bài hc kinh nghim v REIT t các nc 37
KT LUN CHNG 1 39
CHNG 2: TNG QUAN V TH TRNG BTăNG SN VÀ NGUN TÀI
TR VN HIN TI CHO TH TRNG BTăNG SN VIT NAM 40
2.1 HOTăNG BTăNG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH 40
2.1.1 Th trng vn phòng cho thuê 42

2.1.2 Th trng nhƠ  bán 43


2.1.3 Th trng nhƠ gn lin vi đt 44
2.1.4 Th trng trung tơm bán l 45
2.1.5 Th trng cn h dch v 46
2.1.6 Khách Sn 47
2.1.7 Th trng khu công nghip 48
2.2 MT S QU BTăNG SN NCăNGOĨIăANGăHOTăNG TI
VIT NAM HIN NAY 49
2.2.1 Vinaland Limited (VNL) ca tp đoƠn Vinacapital 50
2.2.2 VPF ca tp đoƠn Dragon Capital 51
2.2.3 Tp đoƠn Indochina Capital 51
2.2.4 VPH ca công ty qun lỦ qu đu t Saigon Asset Management 53
2.3 NHNGăKểNHăHUYăNG VN CHO TH TRNG BTăNG SN 54
HIN NAY 54
2.3.1 Kênh tín dng t các ngơn hƠng thng mi 54
2.3.2 Kênh thông qua th chp và tái th chp trong h thng ngân hàng 55
2.3.3 Kênh tit kim bt đng sn 56
2.3.4 Kênh thông qua c phiu bt đng sn 56
2.3.5 Kênh thông qua các qu đu t 56
 t  57
 t n . 57
2.4 NHNGăKHịăKHNăTRONGăTĨIăTR CHO CÁC D ÁN BTăNG SN 58
2.4.1 Gii hn các khon vay dài hn t ngân hàng 58
2.4.2 Thiu chính sách hp lỦ vƠ các kênh huy đng vn t các khon tin nhàn ri và tit
kim cá nhân cho th trng bt đng sn 59
2.4.3 Thiu ngun qu đ cu cánh th trng bt đng sn 60
2.5 NHNG BT LI TRONG KINH DOANH BTăNG SN KHI THIU
NGUN TÀI TR THÍCH HP 60



2.5.1 Khó khn cho vic hoàn tt d án dài hn 60
2.5.2 Khó thâm nhp vào phân khúc th trng cao cp và sang trng nh cn h, cao c
vn phòng, khu mua sm & gii trí 61
2.5.3 Khó phát trin d án nhà  xã hi, giá r 61
2.6 PHIU KHO SÁT TÌM HIU V QU TÍN THỄCăU T BTăNG SN
TI VIT NAM (REIT) 61
KT LUN CHNG 2 64
CHNG 3: TRIN KHAI REIT VIT NAM DA THEO MÔ HÌNH VÀ KINH
NGHIM QUN LÝ REIT CA CÁC NC TRÊN TH GII 65
3.1 PHÂN TÍCH SWOT V IU KINăRAăI REIT TI VIT NAM 65
3.1.1 Strengthens (im mnh: S) 65
3.1.2 Weaknesses (im yu: W) 65
3.1.3 Opportunities (C hi: O) 66
3.1.4 Threats (Thách thc: T) 67
3.2 TÍNH CP THIT CN CÓ REIT TI VITăNAMăVĨăTHệăIM TI
TP.HCM 68
3.2.1 Tính cp thit cn có REIT ti Vit Nam 68
3.2.2 Cho TPHCM thí đim qu REIT đu tiên 69
3.3 REIT VIT NAM TRONG TNG LAI 70
3.3.1 Xơy dng REIT Vit Nam da trên mô hình vƠ kinh nghim qun lỦ REIT ca các
nc trên th gii 70
3.3.2  xut mô hình REIT cho th trng BS Vit Nam 72
3.3.3 TÌNH HÌNH THC T TRONG GIAI ON KHI U CA REIT  VIT
NAM 78
3.3.3.1 S chun b cho REIT ca Công ty C phn u t phát trin đô th quc t (IPG Invest) 79
3.3.3.2 S ra đi công ty qun lỦ REIT đu tiên ti Vit Nam (VREIT Management) 79
KT LUN CHNG 3 80
LI KT 81




Ph lc 1: PHIU KHO SÁT TÌM HIU V QU TệN THÁC U T BT
NG SN TI VIT NAM (REIT) 83
Ph lc 2: KT QU KHO SÁT V REIT VIT NAM 86
Ph lc 3: CỂU HI KHO SÁT V REIT CHỂU Á ậ THÁI BÌNH DNG 93
Ph lc 4: KT QU KHO SÁT V REIT CHỂU Á ậ THÁI BÌNH DNG 96
Ph lc 5: HOT NG CA REIT M TRONG GIAI ON SUY THOÁI 103
VÀ CHIN LC QUN LÝ ậ U T REIT M 103
Ph lc 6: REIT CÁC NC CHỂU Á THÁI BÌNH DNG THI K SUY THÁI 112





















1

LI M U
1. Lý do chn đătƠi

Lnh vc Bt đng sn là mt phn không th thiu ca mi quc gia, nó
đóng mt vai trò quan trng trong nn kinh t th trng. T trng bt đng sn
chim khong 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Các hot đng liên quan
đn bt đng sn chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Vic phát trin và
qun lý tt th trng bt đng sn s góp phn kích thích sn xut phát trin, tng
ngun thu cho ngân sách thông qua các th trng liên quan trc tip nh th trng
tài chính tín dng, th trng xây dng, th trng vt liu xây dng và th trng
lao đng
Theo phơn tích đánh giá ca các nc phát trin, nu ta đu t vƠo lnh vc
bt đng sn tng 1 USD thì có kh nng phát trin các ngƠnh liên quan tng 1,5-2
USD. Theo s liu ca Tng cc thu thì các khon thu liên quan đn lnh vc bt
đng sn bình quân là 4.645 t đng/nm mc dù t trng này chim gn 30% giao
dch, còn trên 70% giao dch cha kim soát đc. Nu thúc đy c ch qun lý,
tng cng kim soát và giao dch theo giá th trng thì hng nm th trng bt
đng sn đóng góp cho nn kinh t khong 20.000 t đng.
Vi vai trò quan trng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t và là
lnh vc đem li li nhun đáng k cho doanh nghip, lnh vc bt đng sn luôn
đc gii đu t theo đui. Tuy nhiên, đơy lƠ lnh vc đòi hi mt ngun vn ln và
lâu dài mi có th hot đng tt, vì vy mi quan tơm hƠng đu ca các nhƠ đu t
là tìm ngun vn nƠo đem hiu qu nht và n đnh nht. Và mt trong nhng
ngun vn đang đc gii đu t đ cp là ngun t qu đu t tín thác bt đng
sn (hay còn gi là REIT). Vi s cn thit phi có REIT cho th trng bt đng
sn, chúng ta cùng nghiên cu và tìm hiu v REIT thông qua đ tƠi ắREIT-Gii
Pháp Vn Cho Th Trng Btăng Sn Vit Nam‖

2. tăvnăđ

Th trng BS Vit Nam đc các nhƠ đu t đánh giá lƠ mt ắming bánh
ngon‖ có tim nng phát trin rt cao, thm chí lƠ cao hn so vi các nc trong
2

khu vc nh Thái Lan, Myanma. Tuy nhiên thách thc ln cho gii kinh doanh đa
c khi nn kinh t khó khn vn là tìm ngun vn nào cho vic kinh doanh ca
mình. Thông thng t l vn lỦ tng là 30% vn t có và 70% vn huy đng.
Vn huy đng thông thng ngn hn đn trung hn t vic vay ngân hàng và vn
góp t ngi mua.  bo đm ngun vn trong kinh doanh thì REIT s là mt
trong nhng công c kt ni th trng bt đng sn vi th trng tài chính hiu
qu.
Mô hình REIT đƣ đc áp dng thành công ti nhiu th trng bt đng sn
trên th gii nh M, Anh, Nht, Singapore, Ơi Loan, Hng Kông, Malaysia, Thái
Lan ây là mt hình thc đu t da vào uy tín và kinh nghim ca công ty thành
lp REIT và hành lang pháp lý bo v các nhƠ đu t mua chng ch qu. NhƠ đu
t y thác cho công ty qun lý qu REIT đu t vn ca qu vào bt đng sn kim
li.
3. Mcăđíchănghiênăcu

 Nghiên cu REIT M vƠ REIT các nc Chơu Á Thái Bình Dng đ rút
kinh nghim cho ra đi REIT ti Vit Nam.
 REIT có phi lƠ kênh huy đng vn mi góp phn gii quyt bài toán vn
cho th trng bt đng sn Vit Nam hin nay.
 Thông qua mô hình hot đng và cách qun lý ca Phân tích nhng điu kin
hin ti ca th trng bt đng sn Vit Nam cng nh c s pháp lý đ chn mô
hình REIT vƠ c ch vn hành thích hp.
4. Phm vi nghiên cu


 REIT M vƠ REIT các nc Chơu Á Thái Bình Dng
 Th trng Bt ng Sn ti Thành Ph H Chí Minh
 Các ngơn hƠng nhƠ nc và c phn, các qu đu t nc ngoài, các công ty
bt đng sn t nhơn vƠ nc ngoƠi đang hot đng ti Vit Nam
 Góc đ nhƠ đu t kinh doanh bt đng sn và mt s ngun tài tr có sn
trong nc
 tƠi nƠy đc nghiên cu nhm tìm ra mô hình thích hp cho REIT Vit Nam, là
kênh huy đng vn mi cho th trng Bt ng Sn.
3

5. Phngăphápănghiênăcu
 tài là mt nghiên cu đnh tính các lý thuyt đƣ có c s vng chc vƠ đ
tin cy cao. Các lý thuyt đc tìm kim da trên các d liu đc tng hp mt
cách có h thng.
Vi nhng mc tiêu nghiên cu đƣ đ cp, tác gi s dng phng pháp
phơn tích đ phân tích SWOT điu kin cho ra đi REIT Vit Nam và nhng khó
khn v ngun tài tr vn cho th trng bt đng sn Vit Nam hin nay. Ngoài ra,
s dng phng pháp phơn tích đ phân tích ích li v REIT t đó các nhƠ đu t d
dàng tham gia khi mun kinh doanh lnh vc bt đng sn di hình thc này nhm
góp phn n đnh ngun vn cho th trng.
Lun vn cng s dng kt hp phng pháp đnh lng thng kê và so sánh
tng hp cng nh kho sát thc t đ tìm hiu v REIT cho Vit Nam  hin ti và
trong tng lai.
6. Kt cu lunăvn

Ngoài phn mc lc, m đu, kt lun, tài liu tham kho, ph lc, phn ni dng
ca lun án bao gm 03 chng :
Chng 1: Các khái nim v REIT và kinh nghim hot đng REIT ca các nc
trên th gii.
Chng 2: Tng quan v th trng bt đng sn và ngun tài tr vn hin ti cho

th trng bt đng sn Vit Nam.
Chng 3: Trin khai REIT Vit Nam da theo mô hình và kinh nghim qun lý
REIT ca các nc trên th gii.







4

CHNGă1.ăCỄCăKHỄIăNIMăVăREITăVĨăKINHăNGHIMăHOTă
NG REIT CAăCỄCăNCăTRÊNăTHăGII
1.1 KHỄIăNIMăREIT
REIT (Real Estate Investment Trust)- Ting Vit có ngha lƠ Qu tín thác
đu t bt đng sn. REIT tn ti di hình thc là mt loi hình công ty đu t
chuyên mua, phát trin, qun lỦ vƠ bán BS da trên vic qun lý chuyên nghip
danh mc đu t BS. ơy lƠ mt hình thc đu t kinh doanh trên th trng BS
thông qua các loi tài sn s hu hoc tài sn đm bo n mà các t chc, cá nhân
có th tham gia bng cách mua hoc bán c phn. C phiu ca REIT luôn có tính
thanh khon cao và li nhun thu nhp bình quơn hƠng nm ca qu khá n đnh.
ơy lƠ mt công c ca th trng vn đc hình thƠnh đ huy đng tin
nhàn ri t các t chc, cá nhân gián tip đu t vƠo bt đng sn vi mc đích đu
t dƠi hn. NhƠ đu t khi mua chng khoán ca REIT có th gián tip s hu mt
danh mc đu t BS mƠ không cn s hu mt khi lng vn ln. Thông
thng, REIT đc đu t 100% vn vào bt đng sn, các qu đu t khác ch
đc đu t ti đa 40%.
REIT thc hin các hot đng tài chính BS bng cách cung cp nhng
khon vay và tín dng cho ch s hu và nhà phát trin BS. Tng tin cho thuê

thu đc t danh mc đu t BS hay li nhun cùng nhng khon thanh toán ch
yu t nhiu khon tin th chp s to ra mt ngun thu nhp dài hn n đnh.
Ngun thu nhp này s đc phân b tr li cho các nhƠ đu t REIT di hình
thc tin lãi c phn.
1.2 PHÂN LOI, CU TRÚC, CÁC HÌNH THC HOTăNG CA REIT
1.2.1 Phân loi
1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác btăđng sn)
REIT loi này hot đng và s hu bt đng sn to ra thu nhp, ví d cung
cp vn ch s hu cho BS bng vic s hu tài sn BS vƠ to ra thu nhp chính
bng vic cho thuê. REIT khai thác BS đang dn tr thành công ty hot đng kinh
doanh BS tham gia vƠo các hot đng BS bao gm cho thuê, phát trin bt đng
sn và dch v cho thuê nhà. Hu ht các REIT khai thác BS giao dch công khai.
5

1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay)
Cho vay tin trc tip cho ch s hu bt đng sn và nhà khai thác hoc gia
hn tín dng gián tip thông qua vic mua li các khon vay hoc th chp li chng
khoán và doanh thu ch yu t tin lãi cho vay. Nhng REIT cho vay ngày nay ch
m rng tín dng cho vay nhng BS hin hu. Nhiu REIT cho vay hin nay
qun lý ri ro t l lãi sut bng vic s dng k thut bo đm (hedging) và cho
vay đu t có đm bo.
1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hn hp)
Bao gm s hu BS vƠ cho vay tin đn ch s hu bt đng sn và nhà
khai thác. Hybrid REIT là s kt hp chin lc kinh doanh gia REIT khai thác
BS và REIT cho vay.
1.2.2ăCUăTRỎC
MtăREITăcóăcuătrúcăđinăhìnhătheoămtătrongăbaădngăsau:
TRADITIONAL REIT
UPREIT
DOWNREIT

1.2.2.1ăTraditionalăREITă(REITătruynăthng)
REIT truyn thng thng trc tip nm gi tài sn ca mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT nm gi tài sn ca REIT thông qua các đi tác.
1.2.2.2 UPREIT
Mt hay nhiu cá nhân hoc mt nhóm các đi tác có chn lc đang s hu
bt đng sn đóng góp phn nm gi ca h to thành t chc hp tác ắUmbrella
Partnership‖ đ đi ly các chng ch li tc (gi là Operating Partnership Units ậ
OP Units). Cùng thi gian đó, REIT đc hình thành và phát hành c phiu ra công
chúng và li tc thu đc phi đc đóng góp vƠo UPREIT cho phn tin lãi chung
ca t chc. Phn tin thu đc nƠy dùng đ gim n hoc mua thêm bt đng sn
hoc s dng cho nhng mc đích khác ca REIT. Các thành viên trong t chc
đc quyn chuyn tin lãi ca h vào t chc hoc thông qua REIT đi ly tin
mt hoc c phn REIT.
6

Cu trúc UPREIT đc to ra đ tránh thu thu nhp cho phn thu nhp
trong vic chuyn bt đng sn đc đánh giá cao cho mt REIT
Hình 1.2.1: Săđ ca mt cuătrúcăUPREITăđin hình

1.2.2.3 DOWNREIT
V c bn, vic thành lp và hot đng ca DOWNREIT tng t vi
UPREIT. DOWNREIT là mt công c đc REIT s dng đ m rng quy mô mà
không làm nh hng đn tài sn hin hu. Hiu qu hot đng ca dng này
cng tng t UPREIT. Tuy nhiên v cu trúc, DOWNREIT lƠ đn v trc
thuc ca REIT.
DOWNREIT to ra cho nhng REIT mà không có hoc mong mun đ hình
thành mt đi tác có chn lc vƠ cng cung cp thêm c cu linh hot
i tác ch s hu tr thành mt đi tác bên trong có gii hn vi REIT.
Hình 1.2.2: Săđ ca mt cuătrúcăDOWNREITăđin hình
7




1.2.3 CỄCăHỊNHăTHC HOTăNGăCAăREIT
REIT thngăcóă2ădngătăchc
: công ty (pháp nhân) vƠ t chc nh mt qu
1.2.3.1 REIT t chcădi dng công ty (pháp nhân)
Thành lp theo lut doanh nghip nh mt công ty, trong đó Ban Giám c
hoc ngi đc y quyn do c đông bu ra. C phiu ca REIT có th mua bán
trên sàn giao dch chng khoán ln, c th trng s cp và th cp. Công ty có th
t qun lý hot đng (internally) hoc thuê công ty qun lý bt đng sn bên ngoài
đ điu hành hot đng (externally)
Hình 1.2.3:ăSăđ caăREITăđc t chcănhămt công ty

8

1.2.3.2 REIT t chcănhămt qu
Là s hp tác hoc liên kt gia nhng nhƠ đu t mun y thác khon tin
đóng góp đu t ca mình vào vic kinh doanh bt đng sn. Toàn b các giao dch
kinh doanh ca REIT đc công ty qun lý qu thay mt cho REIT này tin hành.
Quan h gia nhƠ đu t vƠ công ty qun lý da trên s kim soát ca hp đng y
thác qun lý qu.
Qu là khon tin đóng góp bi các nhƠ đu t vƠ y thác cho công ty qun
lý thc hin vic đu t đ kim li. Khon tin tng cng này là thu nhp phát sinh
t vic bán c phn ca REIT cho các nhƠ đu t.
Hình 1.2.4: Săđ caăREITăđc t chcănhămt qu

Că quană nhàă nc có thm quyn: lƠ c quan cho phép thƠnh lp và có trách
nhim qun lỦ chuyên môn đi vi công ty qun lý qu, qu tín thác đu t BS.
C quan nƠy có th là y ban chng khoán nhƠ Nc có chc nng qun lý qu

hoc c quan nhƠ nc chuyên trách v chng khoán hóa.
Công ty qun lý qu: phi đc cp phép hot đng theo quy đnh vƠ đc lp vi
ngân hàng giám sát. Thay mt điu hành toàn b hot đng ca REIT.
T chcăđnh giá tài sn, kimătoán,ătăvn: đc đ xut bi công ty qun lý qu
vƠ đc hi nhƠ đu t thông qua, và phi đc cp phép hot đng theo quy đnh.
9

Nhà tài tr: các công ty qun lỦ cng đng thi là các nhà tài tr và h tr thành lp
các REIT.
Nhàăđuăt: có th là th nhân hoc pháp nhơn đu t vn vào REIT.
Công ty qun lý tài sn: đc đ xut bi công ty qun lý qu vƠ đc hi nhƠ đu
t thông qua. Công ty này s trc tip qun lý, duy trì, cho thuê các tài sn. Các
công ty này phi hoƠn toƠn đc lp vi công ty qun lý qu và phi đc cp phép
hot đng theo quy đnh.
1.2.4 Phân bit REITăđi chúng và REIT thành viên
REITăđi chúng
REIT thành viên
+ Niêm yt trên th trng chng
khoán.
+ Huy đng vn đi chúng t nhng
nhƠ đu t nh và trung bình (gm
các cá nhân và các công ty).


+ Qu đi chúng (qu m): đc
phép phát hành thêm c phn và nhà
đu t có th đnh kì bán li c phiu
cho công ty qun lí qu ti giá tr tài
sn ròng trên mt c phn (NAV per
share).

+ Tin huy đng thu đc t vic
phát hành c phn đc s dng đ
mua tài sn vƠ sau đó đem cho thuê
tài sn đó.
+ Thu nhp ch yu ca loi REIT
này hình thành t tin cho thuê tài sn
đƣ đu t. C tc s đc chi tr bng
+ Không niêm yt trên th trng
chng khoán.
+ Huy đng vn riêng l t các nhà
đu t chuyên nghip, chin lc,
đc bit là t các đnh ch tài chánh
(nh các ngân hàng, các công ty bo
himầ).
+ Qu thành viên (qu đóng): b gii
hn s c phn phát hƠnh vƠ đc
mua bán ti mc giá do th trng
quyt đnh.


+ Phn ln tin t phát hành c phn
đc dùng đ đu t xơy dng, phát
trin bt đng sn đ bán sau khi
công trình hoàn thành.
+ Thu nhp ch yu ca loi REIT
này hình thành t tin bán tài sn. C
tc s đc chi tr bng ti thiu là
10




ti thiu là 90% tng thu nhp t vic
cho thuê tài sn
+ REIT đi chúng có th mua li hoc
thuê dài hn các BS bt đng sn
đc xây dng hoàn tt ca REIT
thành viên
+ Không đu c đt
+ u tiên đu t: Các d án nâng cp
đô th, c s h tng có thu, Các d
án nhà , cn h.
90% tng thu nhp tài sn đc bán.

+ REIT thành viên có th chuyn
thành REIT đi chúng sau khi IPO


+ Không đu c đt
+ u tiên đu t: Các tòa nhà vn
phòng, Trung tơm thng mi, C s
h tng có thu, Các d án nhà , cn
h, Bnh vin, trng hc.

1.3 MTăSăQUYăTCăHOTăNGăCAăREIT
1.3.1 REITăđcăthamăgiaăbiănhiuătăchcăvƠăcáănhơnăviănhngătráchănhim
riêngăbit
Công ty qun lý chu trách nhim la chn và quyt đnh k hoch kinh
doanh đ thc hin đu t vn ca qu.
Ngi nhn y thác và/ hoc giám h chu trách nhim trông nom tài sn ca
REIT và giám sát hot đng ca REIT

T chc đnh giá tài sn xác đnh giá tr ca toàn b hoc mt phn tài sn
ca REIT theo đnh k hoc khi có yêu cu đt xut
Công ty kim toán chu trách nhim trong vic kim toán
Công ty qun lý tài sn trc tip qun lý duy trì, cho thuê các tài sn hu
hình (cao c, khách sn, bƣi đ xe, khu mua sm,ầ)
1.3.2 Tính đc lp
Tt c các thành viên tham gia vào REIT phi đc lp v li ích cá nhân
nhm ngn nga các giao dch và quyt đnh kinh doanh không công bng

11

1.3.3ăNgn nga s lm quyn
Có nhiu quy đnh nhm ngn nga kh nng lm dng quyn lc ca cá
nhân hoc nhóm các nhà đu t trong mt REIT. Quy tc này quy đnh mt s tiêu
chun mà REIT phi tuân th, nh s c phn ti thiu (hay chng ch qu) phi
phát hành ra công chúng, s lng ti đa c phn mà mt nhóm c đông ln nht
có th nm gi,ầ
Các quy đnh liên quan cng đa ra nhng hn ch kht khe đi vi các c
đông chính (chin lc) trong mt s hot đng kinh doanh ca REIT và ca riêng
các c đông chính này.
Chính sách đánh giá tài sn trong các giao dch kinh doanh và thm đnh
danh mc đu t cng đc quy đnh khá c th.
1.3.4ăQun lý ri ro
Hot đng qun lý ri ro đc yêu cu nghiêm ngt. Mi REIT phi đ mt
lng nht đnh tài sn ca REIT di nhng dng đu t có tính thanh khon
cao nh ký qu ngân hàng, trái phiu,ầ Danh mc đu t cng đc đòi hi qun
lý đm bo ti thiu hóa ri ro. .
1.3.5 Tính minh bch
Mi REIT phi chu trách nhim nghiêm ngt trong vic công b thông tin
ra công chúng (bn cáo bch, báo cáo tài chính đnh k, thay đi trong qun lý điu

hƠnhầ) theo yêu cu ca quy đnh pháp lut hin hành v s minh bch.
1.4 C TÍNH CA REIT
1.4.1 CuătrúcăREITăđinăhình








12

Hìnhă1.4.1:ăSăđătăchcăcaămtăREITăđinăhình


1.4.2 uăđimăvƠăhnăchăREIT
1.4.2.1ăuăđim
Nhàăđuătănàoăcngăcóăth tham gia trc tip vào th trng
:
u đim ln nht mà qu nƠy đem li là bt k cá nhân, t chc nƠo cng có
th tham gia vào th trng bt đng sn cho dù vn ca h ln hay nh thông qua
hình thc s hu mt phn t l tng ng vi vn góp ti mt d án nƠo đó. Trong
khi theo hình thc thông thng, đ đu t bt đng sn cn khon vn tng đi
ln. Tin nhàn ri trong dân rt ln, do đó REIT hot đng thành công s đem li
mc vn hóa rt ln cho th trng.
Kênhăhuyăđng vn mi
: Trong tình hình tín dng tht cht, nn kinh t khó
khn, các kênh huy đng vn truyn thng s không my hiu qu, thì REIT s là
mt kênh huy đng vn mi cn tính đn.

Tính thanh khon cao
: Chng ch REIT li có th chuyn nhng trên th
trng chng khoán. Yu t này cung cp tính thanh khon cho phn vn đu t.
REIT đc thành lp đ chuyên đu t mt hoc mt s bt đng sn đƣ đi vƠo hot
đng hoc đang to ra thu nhp tng đi n đnh. Vì vy, REIT có mc đ ri ro
13

thp hn c phiu ca các công ty ch chuyên v đu t phát trin các bt đng sn
mi.
Li nhunăcácănhàăđuătăđcăhng cao
:
u t vƠo c phiu ca các công ty bt đng sn hay tham gia vào REIT có
nhiu đim ging nhau. Tuy nhiên, s khác bit ln nht là mc c tc đem li cho
các nhƠ đu t li khác bit.
Gn nh hu ht các qu này trên th gii đu chi ra 90% li nhun ca qu
chia cho các nhƠ đu t, ch gi li khong 10% duy trì hot đng ca qu. Trong
khi đó các qu chng khoán hin nay t l gi li duy trì và hot đng thông thng
đu khong 30%. ơy lƠ mt li th không nh ca REIT vƠ lƠ đim hp dn nht
nhƠ đu t hin nay.
Khi đu t vƠo REIT lƠ nhƠ đu t có th tng thêm li nhun khi tái đu t
bng c tc
Ngoài ra, chng ch qu REIT có kh nng thanh khon cao bi chúng đc
giao dch trên th trng chng khoán và có kh nng gia tng giá tr khi giá c
phiu tng.
REITăđcăuăđãiăv thu
: Chính vì đc u đƣi rt nhiu trong vic đóng
thu, cho nên mc c tc ca qu nƠy cho nhƠ đu t lƠ rt cao. Gn nh trên th
gii, thu thu nhp đc min hoàn toàn cho các qu này.
1.4.2.2 Hnăch
Mc dù có rt nhiu u đim ca qu REIT, tuy nhiên, s khó tránh khi

nhng hn ch mƠ các nhƠ đu t cn chú ý khi tham gia vào các qu này.
Ri ro
: Bt k chúng ta đu t vƠo lnh vc nƠo đem li li nhun ln thì
đng hành vi nó là ri ro s cao, điu quan trng nht là s sáng sut đa ra quyt
đnh ca nhƠ đu t trong tng thi đim khác nhau.
Qu này có s liên thông vi th trng chng khoán, tƠi chính,ầdo đó khi
nhng th trng này có s bin đng mnh, thiu n đnh thì REIT s chu nh
hng ln, đc bit là nhng qu niêm yt trên th trng chng khoán.
14

REIT ri ro hn các hình thc đu t có thu nhp n đnh nh trái phiu hoc
tin gi ngân hàng. Các ri ro nƠy đn t ri ro th trng, ri ro t các tài sn BS
ca REIT đang hot đng
Chng ch REIT na nh trái phiu na nh c phiu. Ngi nm gi chng
ch REIT cng s phi chp nhn ri ro vì các khon đu t ca qu có th có lãi, có
th l do th giá ca chng ch qu cng s tng hoc gim theo din bin ca th
trng đa c. Tuy nhiên, ri ro s hn ch nh vào s qun lý chuyên nghip và
quyt đnh đu t đúng đn ca qu.
1.4.3 Liăíchăca REIT
1.4.3.1 LiăíchăcaăREITăđiănnăkinhăt
M ra nhiuăcăhiăđuătăvàăgii quyt bài toán vn cho doanh nghip

REIT là mt công c xã hi hóa đ thu hút vn cho th trng BS, vì th
REIT cung cp ngun vn ln và dài hn cho các d án BS thng đòi hi ngun
vn ln và thi gian trin khai dài.
Chng ch đu t ca REIT có mnh giá nh nên mang li c hi đu t cho
bt c ai. iu này s to điu kin đ huy đng ti đa các ngun tài chính trong xã
hi vi bt k quy mô nào.
REIT lƠ mô hình huy đng vn dài hn bi vy thng ít vay ngân hàng,
điu nƠy đng ngha REIT không phi x lý gánh nng n vay, do vy có th gi

đc s n đnh khi cnh tranh trên th trng dài hn vƠ đa dng hóa các ngun
vn đ trin khai d án.
REIT là mt kênh h tr thanh khon cho các Ngân hàng, thông qua vic
mua li các khon n mƠ Ngơn hƠng đƣ cp cho các Công ty BS.
To ra s an toàn và chuyên nghipăhnăchoăhotăđngăkinhădoanhăBS

Các hot đng kinh doanh ca REIT chu s giám sát cht ch theo quy đnh
ca Pháp lut vì th nó s tác đng lƠm tng tính an toƠn vƠ chuyên nghip ca hot
đng kinh doanh BS.
REIT có th mua li nhiu tài sn nh khách sn, khu mua sm, vn phòng
cho thuêầsau đó REIT có th thuê mt công ty qun lý chuyên nghip đ thu li t
các tài sn đó.