MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Ngành kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang có những cơ hội từ những
mô hình nhà nghỉ chi phí thấp, sức chứa lớn theo tiêu chuẩn quốc tế cho đến những khu phức
hợp quy mô lớn hơn bao gồm các thành phần bán lẻ và khối văn phòng đủ sức thu hút sự chú ý
trong nước lẫn quốc tế. Thị trường cũng rộng mở đối với các cơ hội phát triển cho những khách
sạn cỡ trung có thương hiệu theo chuẩn quốc tế đang có tiềm năng với đa phần nguồn cung
tương lai của các thương hiệu sẽ tập trung hướng tới khối cao cấp và hạng sang.Điều này đã thúc
đẩy cho chủ đầu tư trong nước và quốc tế thực hiện cơ hội đầu tư vào mảng dịch vụ liên quan tới
nghỉ dưỡng đặcbiệt là đầu tư vào khách sạn với những dự án khách sạn bắt đầu khởi động trở lại
sau vài năm với ít hoạt động xây dựng.
Quá trình tiến hành một công cuộc đầu tư kể từ khi bắt đầu chi phí các nguồn lực cho
đến khi các thành quả phát huy tác dụng và ngừng hoạt động, có rất nhiều công việc phải làm đòi
hỏi phải sử dụng kiến thức của nhiều ngành kinh tế - kỹ thuật, phải sử dụng và phối hợp trong
việc sử dụng đội ngũ các chuyên gia thuộc các lĩnh vực khác nhau vào quá trình thực hiện đầu
tư. Nguồn lực chi phí cho một công cuộc đầu tư là rất lớn, thời gian bỏ ra cũng rất lâu, bên cạnh
đó lượng vốn lại có hạn. Đặc biệt trong các công trình xây dựng, mục tiêu đặt ra khi đầu tư
không chỉ đạt được hiệu quả tài chính như các ngành khác mà còn phải chú trọng đến hiệu quả
kinh tế - xã hội, môi trường, kỹ thuật của công trình,
Do vậy “ Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình” kỹ càng, chu đáo, có
phương pháp phân tích khoa học sẽ giúp các nhà đầu tư đánh giá, xác định hiệu quả của dự án về
nhiều mặt. Tuy nhiên một dự án đầu tư không thể thỏa mãn được toàn bộ các chỉ tiêu hiệu quả
một cách toàn diện. Trong quá trình phân tích, đánh giá chủ đầu tư phải đặt ra những chỉ tiêu
thiết yếu làm cơ sở để lựa chọn.
Qua thời gian thực tập tại công ty cổ phần xây dựng và quản lý dự án Hồ Chí Minh, được
sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các anh chị ở phòng Kinh tế xây dựng của công ty em
đã tìm hiểu về chuyên đề : “Phân tích hiệu quả dự án đầu tư khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn
ba sao”.
Để thuận tiện cho việc đi sâu nghiên cứu về nội dung phân tích hiệu quả của dự án, khóa
luận được chia thành 3 chương:
Chương 1 : Cơ sở lý luận chung về đầu tư và hiệu quả đầu tư

Chương 2 : Thực trạng nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận
tiêu chuẩn 3 sao
Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư
Xây dựng khách sạn Phú Nhuận tiêu chHà NôHồ Chí Minhuẩn 3 sao
Để hoàn thành bài khóa luận này một sinh viên ngoài kiến thức tích lũy được sau những
năm học, cần có thêm sự hướng dẫn, chỉ bảo của các thầy cô giáo trong suốt quá trình làm khóa
luận. Trong quá trình này dù đã được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, nhưng do kiến thức
và khả năng còn hạn chế nên cũng không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong có sự chỉ bảo
thêm của các thầy cô.
Qua đây em xin chân thành cảm ơn đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em rất nhiều trong
quá trình làm đồ án. Em cũng xin cảm ơn các thầy cô trong bộ môn và toàn thể các thầy cô
trong trường Đại Học Thầy cô đã giúp chúng em trở thành công dân có ích cho xã
hội, xây dựng đất nước ngày càng phát triển giàu mạnh.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hồ Chí Minh, ngày … tháng 06 năm 2015.
Sinh viên
CHƯƠNG 1 :CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNGVỀ ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
1 Quản lý dự án đầu tư
1 Khái niệm dự án đầu tư
Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đó dưới sự ràng buộc
về yêu cầu và nguồn vật chất đã định. Thông qua việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được
mục tiêu nhất định đã đề ra và kết quả của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ.
Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó của người
sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với những yêu cầu nhất định.
Đầu tư dự án là việc bỏ vốn để xây dựng , lắp đặt mới, mở rộng hoặc cải tạo những hệ
thống cơ sở vật chất nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
2 Phân loại dự án đầu tư
Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư: phân loại theo mục tiêu của dự án, phân loại theo
phạm vi, phân loại theo lĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chất

quy mô của dự án…
a. Phân theo lĩnh vực hoạt động
- Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ bản.
- Các nhóm khác.
b. Phân loại theo nguồn vốn và phương diện quản lý
j+ Các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước:
- Các dự án kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh không có khả năng thu
hồi và được quản lý sử dụng theo phân cấp về chi ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển
- Chi cho công tác điều tra, khảo sát, lập các dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế –
xã hội vùng, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn khi được Thủ tướng Chính phủ
cho phép.
- Cho vay của Chính phủ để đầu tư phát triển.
- Hỗ trợ các dự án của các doanh nghiệp đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của
Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Vốn khấu hao cơ bản và các khoản thu của Nhà nước để lại cho doanh nghiệp Nhà nước
để đầu tư.
+ Các dự án đầu tư thuộc các nguồn vốn khác:
Các dự án của các cá nhân, các tổ chức kinh tế xã hội đầu tư dưới nhiều hình thức huy
động vốn khác nhau được cấp có thẩm quyền cho phép.
c. Phân loại theo tính chất và quy mô của dự án
j Dự án quan trọng quốc gia với mức đầu tư theo Nghị quyết của Quốc hội
+ Dự án nhóm A
- Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh quốc phòng, có tính chất bảo mật quốc gia, có ý
nghĩa chính trị – xã hội quan trọng, thành lập và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp mới không
phụ thuộc quy mô vốn đầu tư.
- Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ khai thác chế biến khoáng sản quý hiếm; vàng,
bạc, đá qúy, đất hiếm không phụ thuộc vào quy mô vốn đầu tư.
- Với mức vốn trên 600 tỷ đồng đối với các dự án: Công nghiệp điện, khai thác dầu khí,
chế biến dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến

khoáng sản, các dự án giao thông: Xây dựng cầu, cảng sông, cảng biển, sân bay, đường sắt, quốc
lộ…
- Với mức vốn trên 400 tỷ đồng đối với các dự án: thủy lợi, giao thông (không thuộc diện
kể trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử,
tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí thác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông,
BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, đường giao thông nội thị thuộc các khu đô thị có quy
hoạch chi tiết được duyệt.
- Các dự án hạ tầng kỹ thuật mới; các dự án công nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườn
quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, mua sắm thiết bị xây dựng, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn trên 300 tỷ đồng.
- Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng, kho
tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác, với mức vốn trên 200 tỷ
đồng.
+j Các dự án nhóm B
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất,
phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông
(cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở với mức
vốn từ 30 đến 600 tỷ đồng.
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông (khác dự án nhóm A), cấp
thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện học, tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thông với
mức vốn từ 20 đến 400 tỷ đồng.
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghệ nhẹ,
sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn từ 15 đến 300 tỷ đồng.
- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình,
xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên
cứu khoa học và các dự án khác từ 7 đến 200 tỷ đồng.
+ Các dự án nhóm C:
- Dưới 30 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, hóa chất,

phân bón, dầu khí, cơ khí, giao thông: cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, quốc lộ,
sản xuất xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản, các trường phổ thông nằm trong
quy hoạch (không kể mức vốn).
- Dưới 20 tỷ đồng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông
(không thuộc diện trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, điện tử, tin
học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT trong
nước, xây dựng khu nhà ở, trường phổ thông…
- Dưới 15 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ,
thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, chế biến nông, lâm sản.
1.1.3. Đặc thù dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó bao gồm các tài liệu pháp
lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, công nghệ tổ chức thi công … được giải quyết. Các dự
án đầu tư xây dựng có một số đặc điểm sau:
* Dự án xây dựng có tính thay đổi: Dự án đầu tư xây dựng không tồn tại một cách ổn định
cứng, hàng loạt phần tử của nó đều có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiều nguyên
nhân, chẳng hạn các tác nhân từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính, các hoạt động sản
xuất… và bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ, kỹ thuật … và thậm chí cả
điều kiện kinh tế xã hội.
* Dự án đầu tư có tính duy nhất: Mỗi dự án đầu tư đều có đặc trưng riêng biệt lại được
thực hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian, thời gian và môi
trường luôn thay đổi.
* Dự án đầu tư có hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đầu tư đều có điểm khởi
đầu và kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan. Có thể ngày hoàn thành được
ấn định một cách tuỳ ý, nhưng nó cũng trở thành điểm trọng tâm của dự án xây dựng, điểm trọng
tâm đó có thể là một trong những mục tiêu của người đầu tư. Mỗi dự án đầu tư đều được khống
chế bởi một khoảng thời gian nhất định, trên cơ sở đó trong quá trình triển khai thực hiện, nó là
cơ sở để phân bổ các nguồn lực sao cho hợp lý và có hiệu quả nhất. Sự thành công của Quản lý
dự án đầu thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được
định trước hay không? Quy mô của mỗi dự án xây dựng là khác nhau và được thể hiện một cách

rõ ràng trong mỗi dự án vì điều đó quyết định đến việc phân loại dự án và xác định chi phí của
dự án.
* Dự án đầu tư có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án đầu tư xây
dựng là một quá trình thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụ thể nhất
định, chính vì vậy để thực hiện được nó chúng ta phải huy động nhiều nguồn lực khác nhau, việc
kết hợp hài hoà các nguồn lực đó trong quá trình triển khai là một trong những nhân tố góp phần
nâng cao hiệu quả dự án đầu tư
1.1.4. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
Dự án đầu tư xây dựng và quá trình đầu tư của bất kỳ dự án nào cũng bao gồm 3 giai
đoạn: Chuẩn bị đầu tư; Thực hiện đầu tư; Kết thúc dự án và đưa công trình vào khai thác sử
dụng. Quá trình thực hiện dự án đầu tư có thể mô tả bằng sơ đồ sau:
Sơ đồ 2.1. Quy trình thực hiện dự án đầu tư
Lập Báo cáo
đầu tư.
Lập Dự án đầu tư.
Thiết kế Đấu thầu Thi công Nghiệm
thu
Đối với DA quan trọng quốc gia
Lập báo cáo Thiết kế kỹ thuật.
Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Kết thúc
dự án đầu
tư
• Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Đối với các dự án quan trong quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hội thì
CĐT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương
và cho phép đầu tư. Đối với dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm
quyền phê duyệt thì CĐT phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo
thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án
đầu tư xây dựng công trình. Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây
dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải được

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
• Giai đoạn thực hiện đầu tư:
Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt DAĐT được chuyển sang giai đoạn tiếp theo- giai
đoạn thực hiện đầu tư.
Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn được những chuyên gia tư vấn,
thiết kế giỏi trong các tổ chức tư vấn, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực thực thi việc nghiên
cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng- đây là nhiệm
vụ quan trọng và phức tạp. Trong khi lựa chọn đơn vị tư vấn, nhân tố quyết định là cơ quan tư
vấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó. Một phương pháp
thông thường dùng để chọn là đòi hỏi các cơ quan tư vấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm,
tổ chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới đấu thầu. Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng
công trình được thực hiện theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ.
Sau khi lựa chọn được nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết
kế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình. Tuỳ theo quy mô, tính chất công trình xây
dựng, việc thiết kế có thể thực hiện theo một bước, hai bước hay ba bước.
Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình chỉ lập Báo cáo
kinh tế kỹ thuật.
Thiết kế hai bước bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công
trình quy định phải lập dự án đầu tư.
Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công áp
dụng đối với công trình quy định phải lập dự án và có quy mô là cấp đặc biệt, cấp I và công trình
cấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định.
Sau khi sản phẩm thiết kế được hình thành, CĐT tổ chức thẩm định hồ sơ TKKT-TDT và
trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là người có thẩm quyền ra quyết định đầu tư)
phê duyệt.Trường hợp CĐT không đủ năng lực thẩm định thì thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có
đủ điều kiện năng lực để thẩm tra dự toán thiết kế công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.Trên
cơ sở kết quả thẩm định TKKT-DT người có thẩm quyền quyết định đầu tư sẽ ra quyết định phê
duyệt TKKT-DT. Khi đã có quyết định phê duyệt TKKT-TDT, CĐT tổ chức đấu thầu xây dựng
nhằm lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực để cung cấp các sản phẩm dịch vụ xây dựng
phù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng được yêu cầu của CĐT và các mục tiêu của dự án.

Sau khi lựa chọn được nhà thầu thi công, CĐT tổ chức đàm phán ký kết hợp đồng thi
công xây dựng công trình với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng công trình. Nội
dung quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng; quản lý tiến
độ xây dựng; quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; quản lý an toàn lao động trên
công trường xây dựng; quản lý môi trường xây dựng.
Tóm lại, trong giai đoạn này CĐT chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng xây
dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng; trình duyệt hồ sơ
TKKT-DT; tổ chức đấu thầu; đàm phán ký kết hợp đồng, quản lý chất lượng kỹ thuật công trình
trong suốt quá trình thi công và chịu trách nhiệm toàn bộ các công việc đã thực hiện trong quá
trình triển khai dự án.
• Giai đoạn kết thúc dự án vào khai thác sử dụng:
Sau khi công trình được thi công xong theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, đảm bảo các
yêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật, CĐT thực hiện công tác bàn giao công trình cho cơ
quan quản lý, sử dụng thực hiện khai thác, vận hành công trình với hiệu quả cao nhất.
Như vậy các giai đoạn của quá trình đầu tư có mối liên hệ hữu cơ với nhau, mỗi giai đoạn
có tầm quan trọng riêng của nó cho nên không đánh giá quá cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào
và kết quả của giai đoạn này là tiền đề của giai đoạn sau.Trong quá trình quản lý đầu tư xây
dựng CĐT luôn đóng vai trò quan trọng và quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư và xây
dựng.
1.1.5. Các hình thức quản lý thực hiện dự án
Trước đây, tuỳ theo quy mô và tính chất của dự án, năng lực của CĐT mà dự án sẽ được
người quyết định đầu tư quyết định được thực hiện theo một trong số các hình thức sau: CĐT
trực tiếp quản lý thực hiện dự án; Chủ nhiệm điều hành dự án; Hình thức chìa khoá trao tay và
hình thức tự thực hiện dự án.
Hiện nay, trong Nghị định số 12/NĐ-CP và quy định chỉ có hai hình thức quản lý dự án
đó là: CĐT trực tiếp quản lý dự án và CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án:
1.1.5.1. CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
Trong trường hợp này CĐT thành lập BQLDA để giúp CĐT làm đầu mối quản lý dự án.
Ban quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của
CĐT. Ban quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban quản lý

dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của CĐT.
Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 1 tỷ đồng thì CĐT có thể
không lập Ban quản lý dự án mà sử dụng bộ máy chuyên môn của mình để quản lý, điều hành dự
án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm để giúp quản lý thực hiện dự án.
Nhà thầu
CHỦ ĐẦU TƯ
BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN
DỰ ÁN
Tư vấn khảo sát, thiết kế, đấu thầu, giám sát …
CHỦ ĐẦU TƯ
Tư vấn quản lý dự án
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư
DỰ ÁNNhàthầu
Sơ đồ 2.2. Hình thức CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án
Hợp đồng
Giám sát
Hợp đồng Thực hiện
1.1.5.2. CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án
Trong trường hợp này, tổ chức tư vấn phải có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý phù
hợp với quy mô, tính chất của dự án. Trách nhiệm, quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được
thực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa hai bên. Tư vấn quản lý dự án được thuê là tổ chức, cá
nhân tư vấn tham gia quản lý nhưng phải được CĐT chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký
với CĐT. Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, CĐT vẫn phải sử dụng các đơn vị
chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiện
hợp đồng của tư vấn quản lý dự án. "

Sơ đồ 1.3. CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án
Trình
Hợp đồng
Hợp đồng

Phê duyệt
Quản lý
Thực hiện
CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
Người có thẩm quyền
Quyết định đầu tư
CHỦ
ĐẦU TƯ
Nhà thầu tư vấn
Nhà thầu xây lắp
1.1.6. Các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quá trình quản lý đầu tư và xây dựng của một dự án có sự tham gia của nhiều chủ thể
khác nhau. Khái quát mô hình các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư như sau:
Sơ đồ 1.4. Các chủ thể tham gia vào dự án đầu tư xây dựng
Trong cơ chế điều hành, quản lý dự án đầu tư và xây dựng nêu trên, mỗi cơ quan, tổ chức
có nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm được quy định cụ thể trong Luật xây dựng Việt Nam.
• Người có thẩm quyền quyết định đầu tư.
Là người đại diện pháp luật của tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc các doanh nghiệp tuỳ
theo nguồn vốn đầu tư. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư ra quyết định đầu tư khi đã có
kết quả thẩm định dự án. Riêng dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ chức cho vay vốn thẩm định
phương án tài chính và phương án trả nợ để chấp thuận cho vay hoặc không cho vay trước khi
người có thẩm quyền quyết định đầu tư ra quyết định đầu tư (được quy định trong Nghị định
12/2009/NĐ-CP).
• Chủ đầu tư.
Tuỳ theo đặc điểm tính chất công trình, nguồn vốn mà CĐT được quy định cụ thể như
sau: (Trích điều 3 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP).
Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì CĐT xây dựng công trình do
người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với
quy định của Luật Ngân sách nhà nước cụ thể như sau:

- Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì CĐT là một trong các cơ
quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương
(gọi chung là cơ quan cấp Bộ), Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và doanh
nghiệp nhà nước.
- Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các
cấp quyết định đầu tư thì CĐT là đơn vị quản lý, sử dụng công trình.
Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản lý,
sử dụng công trình không đủ điều kiện làm CĐT thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị có
đủ điều kiện làm CĐT. Trong trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện
làm CĐT, người quyết định đầu tư giao nhiệm vụ cho đơn vị sẽ quản lý, sử dụng công trình có
trách nhiệm cử người tham gia với CĐT để quản lý đầu tư xây dựng công trình và tiếp nhận,
quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành.
Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là CĐT.
Các dự án sử dụng vốn khác thì CĐT là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy
định của pháp luật.
Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì CĐT do các thành viên góp vốn thoả thuận cử
ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
• Tổ chức tư vấn đầu tư.
Là tổ chức nghề nghiệp có tư cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh về tư vấn đầu tư và
xây dựng theo quy định của pháp luật. Tổ chức tư vấn chịu sự kiểm tra thường xuyên của CĐT
và cơ quan quản lý nhà nước.
• Doanh nghiệp.
Là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật, có đăng ký kinh doanh về
xây dựng. Doanh nghiệp xây dựng có mối quan hệ với rất nhiều đối tác khác nhau nhưng trực
tiếp nhất là CĐT. Doanh nghiệp chịu sự kiểm tra giám sát thường xuyên về chất lượng công
trình xây dựng của CĐT, tổ chức thiết kế, cơ quan giám định Nhà nước theo phân cấp quản lý.
• Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư.
Ngoài các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và xây dựng như: Bộ Kế hoạch Đầu tư; Bộ
Xây dựng; Bộ Tài chính; Ngân hàng Nhà nước Việt nam; các Bộ ngành khác có liên quan: các
Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ; uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương); thì Bộ quốc phòng cũng có những cơ quan chức năng quản lý quá trình đầu
tư và xây dựng như: Cục Kế hoạch Đầu tư; Cục Doanh trại; Cục Tài chính; đại điện cơ quan
quản lý nhà nước quản lý quá trình triển khai thực hiện dự án.
1.2.Hiệu quả đầu tư
1.2.1.Khái niệm hiệu quả đầu tư
Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế -
xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một
thời kỳ nhất định.
Về mặt định tính, hiệu quả đầu tư là nó đảm bảo đáp ứng giải quyết những nhiệm vụ kinh
tế cụ thể ở từng thời kì nhất định hay rộng hơn là thỏa mãn đường lối phát triển kinh tế của Đảng
và Nhà nước. Hiệu quả của dự án đầu tư bao gồm hiệu quả kinh tế, hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả
xã hội; hiệu quả theo quan điểm lợi ích của doanh nghiệp và quan điểm quốc gia; hiệu quả thu
được từ dự án và ở các lĩnh vực có liên quan ngoài dự án, hiệu quả trước mắt và hiệu quả lâu dài.
Về mặt định lượng, hiệu quả đầu tư được biểu hiện thông qua một hệ thống chỉ tiêu về kinh tế, kĩ
thuật và xã hội, trong đó có một vài chỉ tiêu hiệu quả kinh tế được coi là chỉ tiêu đo hiệu quả
tổng hợp để lựa chọn phương án. Đó là các chỉ tiêu: mức chi phí sản xuất; lợi nhuận, doanh lợi
đồng vốn; thời hạn thu hồi vốn; hiệu số thu chi; suất thu hồi nội tại; tỷ số thu chi.
1.2.2. Phân loại hiệu quả đầu tư
Có thể phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau:
Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội: hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, hiệu quả kỹ thuật,
hiệu quả quốc phòng.
Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả:hiệu quả đầu tư của từng dự án,từng doanh
nghiệp,từng ngành,từng địa phương và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Theo phạm vi lợi ích của hiệu quả: hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội. Hiệu
quả tài chính là hiệu quả kinh tế được xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp còn hiệu quả
kinh tế - xã hội là hiệu quả tổng hợp được xem xét trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế.
Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp: hiệu quả trực tiếp, hiệu quả gián tiếp.
Theo cách tính toán: hiệu quả tuyệt đối, hiệu quả tương đối. Hiệu quả tuyệt đối là hiệu
quả được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí còn hiệu quả tương đối được tính bằng tỷ số
giữa kết quả và chi phí.

1.2.3.Nguyên tắc đánh giá hiệu quả đầu tư
Để đánh giá chính xác hiệu quả của hoạt động đầu tư cần phải tuân thủ các nguyên tắc
sau:
- Phải xuất phát từ mục tiêu của hoạt động đầu tư. Hoạt động đầu tư không thể xem có hiệu quả
khi không đạt được mục tiêu đặt ra
- Phải xác định tiêu chuẩn hiệu quả để đánh giá hiệu quả đầu tư. Tiêu chuẩn hiệu quả được xem
là thước đo thực hiện các mục tiêu của hoạt động đầu tư.
- Khi đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư cần chú ý đến độ trễ thời gian trong đầu tư để phản
ánh chính xác các kết quả đạt được và những chi phí đã bỏ ra để thực hiện đầu tư.
- Cần sử dụng một hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư.
- Phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn khi đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư.
1.2.4.Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá phương án đầu tư
1.2.4.1.Các chỉ tiêu tài chính
 Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
*/.Chỉ tiêu chi phí cho một đơn vị sản phẩm
Chỉ tiêu chi phí cho một đơn vị sản phẩm được xác định bằng tỷ số giữa chi phí về vốn
cố định và vốn lưu động trong một năm trên số lượng sản phẩm trong năm của dự án, phương án
nào có chi phí cho một đơn vị sản phẩm nhỏ nhất là phương án tối ưu nhất.
Yêu cầu nếu sử dụng chỉ tiêu C
đ
phải liệt kê đầy đủ các chi phí phát sinh của dự án.
Gọi C
đ
là chi phí cho một đơn vị sản phẩm. C
đ
xác định như sau:
) → Min
Trong đó: N – công suất thiết kế năm của phương án;
V
o

– vốn đầu tư ban đầu cho tài sản cố định;
r - lãi suất đơn;
C
n
– chi phí sản xuất hàng năm: chi phí tiền lương, nguyên vật liệu, bảo
dưỡng sửa chữa
*/. Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm
Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm được xác định bằng doanh thu bán hàng
trừ đi chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm. Phương án nào có chỉ tiêu doanh thu tính cho 1 đơn
vị sản phẩm lớn nhất là phương án tốt nhất.
Gọi L
đ
là lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm. L
đ
xác định như sau:
L
đ =
G
đ
– C
đ
→ Max
Trong đó: G
đ
– giá bán 1 đơn vị sản phẩm.
C
đ
– chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm.
*/.Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư
Chỉ tiêu này được xác định bằng tỉ số giữa lợi nhuận của một năm hoạt động của dự án

với tổng chi phí đầu tư của dự án. Phương án náo có chỉ tiêu này lớn nhất là phương án tốt nhất.
Gọi D là chỉ tiêu mức doanh lợi cho 1 đồng vốn đầu tư. D xác định như sau:
D = → Max
Trong đó: L – lợi nhuận 1 năm hoạt động của dự án.
V
o
– vốn đầu tư (VĐT) cho tài sản cố định (TSCĐ) loại ít hao mòn.
V
m
– VĐT cho TSCĐ loại hao mòn nhanh.
*/.Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư
Gọi T
o
là thời hạn thu hồi vốn. T
o
xác định như sau:
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: T
o
=
Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận là khoảng thời gian mà vốn đầu tư được trang
trải chỉ bằng lợi nhuận thu được từ dự án.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: T
o
=
Chỉ tiêu này được xác định bẳng tỷ số giữa số vốn đầu tư cho dự án với lợi nhuận và khấu
hao cơ bản hàng năm.
Phương án nào có chỉ tiêu này nhỏ nhất là phương án tốt nhất.
Ưu điểm của các chỉ tiêu tĩnh là đơn giản phù hợp cho khâu lập dự án tiền khả thi hoặc
cho các dự án nhỏ, ngắn hạn, không đòi hỏi mức chính xác cao.
 Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu động

*/.Phương pháp dùng chỉ tiêu hiệu số thu chi
Khi áp dụng chỉ tiêu hiệu số thu – chi, trước khi tính toán phải kiểm tra sự đáng giá của
phương án sau đó mới lựa chọn trong số các phương án đáng giá một phương án tốt nhất.
Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm hiện tại (NPW)
Đây là một phương pháp dễ hiểu, được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phí
của phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi thành một giá trị tương đương ở hiện
tại (thường quy ước là thời kỳ đầu phân tích).
Tiêu chuẩn về sự đáng giá của phương án là:
Trong đó: B
t
– doanh thu năm thứ t.
C
t
– chi phí năm thứ t.
r suất thu lợi tối thiểu.
n - tuổi thọ quy định của dự án.
Sau khi kiểm tra sự đáng giá của các phương án, phương án nào có NPW lớn nhất là
phương án tốt nhất.
Điều kiện so sánh: thời gian tính toán của các phương án phải bằng nhau. Khi các phương
án có tuổi thọ khác nhau thì thời kì tính toán để so sánh được lấy bằng bội số chung nhỏ nhất của
các tuổi thọ của các phương án. Nếu thời kỳ tồn tại của dự án được xác định rõ ràng, thì thời kỳ
phân tích được lấy bằng thời kỳ tồn tại đó.
Điều kiện thỏa mãn:
NPW ≥ 0
+Trường hợp NPW ≥ 0: dự án đầu tư có hiệu quả tài chính, dự án có hiệu quả tài chính
càng cao, dự án càng hấp dẫn.
+Trường hợp NPW < 0: dự án đầu tư không có hiệu quả tài chính, cần được sửa đổi, bổ
sung.
Ngoài ra hiệu số thu – chi còn tính như sau:
Nếu dự án có VĐT ban đầu và thu nhập ở cuối đời dự án, thì NPW tính như sau:

Trong đó: V – vốn đầu tư ban đầu
SV – giá trị thu hồi năm thứ n
Nếu dự án có thu nhập và chi phí đều đặn hàng năm thì:
NPW = - V + (-C
t
).
n
n
rr
r
)1(
1)1(
+
−+
+
n
r
SV
)1( +
Khi hai phương án có vốn đầu tư khác nhau người ta giả định có một phương án đầu tư tài
chính phụ thêm vào phương án có vốn đầu tư nhỏ nhất.
Ưu nhược điểm:
Ưu điểm:
Tính đến sự biến động theo thời gian và tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian.
Tính toán cho cả đời của dự án.
Tính đến yếu tố trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu các chỉ tiêu
B, C, r.
Là điểm xuất phát để tính các chỉ tiêu khác.
Là chỉ tiêu ưu tiên sử dụng khi lựa chọn phương án.
Nhược điểm:

Chỉ phù hợp với thị trường vốn hoàn hảo.
Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian.
Kết quả của việc tính toán phụ thuộc rất lớn vào việc chọn suất chiết khấu i.
Thường nâng đỡ các phương án có vốn đầu tư ít và ngắn hạn.
Chỉ tiêu này không thể biểu diễn theo số tương đối.
Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm tương lai (NFW)
Quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm tương lai là quy đổi tất cả các khoản thu – chi của
dự án về một mốc thời gian nào đó trong tương lai (thông thường là cuối thời kỳ phân tích).
Tiêu chuẩn đáng giá của các phương án là:
NFW =
∑∑
==
−
+−+
n
t
n
n
t
n
rCtrBt
00
1
)1.()1.(
≥ 0
Nếu dự án có vốn đầu tư ban đầu và thu nhập ở cuối đời dự án:
NFW = - V.(1+r)
SVrCtBt
nn
++−+

∑
−1
)1)((
Trường hợp VĐT bỏ ra 1 lần và trị số B
t
và C
t
là đều đặn hàng năm thì:
NFW = -V(1+r)
SV
r
r
CB
n
n
+
−+
−+
1)1(
)(
Sau khi kiểm tra sự đáng giá của phương án thì phương án nào có trị số NFW lớn nhất là
phương án tốt nhất. Thời kỳ tính toán cũng xác định giống như trường hợp quy đổi về thời điểm
ban đầu.
Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi san đều hàng năm
Nếu các trị số thu chi không đều đặn thì trước hết phải tính giá trị hiện tại của hiệu số thu
chi (NPW) sau đó theo công thức tính đổi trị số NAW
NAW = NPW
1)1(
)1(
−+

+
n
n
r
rr
Phương án đáng giá là phương án có NAW. Còn phương án tốt nhất là phương án có trị
số NAW lớn nhất.
Nếu các trị số thu chi phát sinh đều đặn hàng năm thì sự đáng giá của các phương án sẽ là:
NAW = B
tđ
- C
tđ
– CR
≥
0
Trong đó: B
td
– trị số thu đều đặn hàng năm.
C
td
– trị số chi đều đặn hàng năm.
CR – tổng số khấu hao cơ bản hàng năm (kí hiệu là A) và lãi trung bình hàng năm phải trả
cho số tài sản cố định chưa khấu hao hết ở đầu mỗi năm (kí hiệu là R) với giả thiết là chi phí cho
đầu tư ban đầu là nhờ nguồn vốn đi vay và khấu hao cơ bản hàng năm sẽ được trả nợ hết.
AR = A+R
A= (V- SV)/n
R=
∑
+−+
+

tn
n
r
Vctr
r
rr
)1(
.
1)1(
)1(
Trong đó: V
ct
- giá trị TSCĐ còn chưa được tính khấu hao cơ bản ở năm t của phương
án;
t – khoảng cách tính từ cuối năm t đến thời điểm bắt đầu sử dụng phương án.
Phương án có trị số NAW lớn nhất là phương án tốt nhất. Khi quy đổi hiệu số thu chi san
đều hàng năm không phải quy đổi thời gian tính toán của các phương án thành bằng nhau và như
vậy phải giả định rằng các trị số thu chi là không thay đổi qua các kì.
*/.Phương pháp dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
Suất thu lợi nội tại (IRR) là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết tính để quy đổi
dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập PW(B) sẽ bằng giá trị hiện tại của chi
phí PW(C) nghĩa là NPW = 0.
∑ ∑
n n
t t
t t
t = 0 t=0
B C
NPW = - = 0
(1+ IRR) (1+ IRR)

Về thực chất chỉ số IRR là suất thu lợi tính theo kết số còn lại của vốn đầu tư ở đầu các
thời gian và khi sử dụng các chỉ tiêu IRR như là mức lợi sinh do nội bộ của dự án sinh ra, người
ta đã ngầm công nhận rằng hiệu số thu chi dương thu được trong quá trình hoạt động của dự án
đều được đem đầu tư lại ngay lập tức cho dự án với suất thu lợi bằng chính trị số IRR.
Sự đáng giá của phương án là khi thỏa mãn điều kiện sau:
IRR ≥ MARR
Trong đó: MARR: là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được.
Để tìm IRR, ta dùng phương pháp nội suy gần đúng. Đầu tiên, ta cần phải xác định một trị
số NPW
1
(dương càng nhỏ càng tốt) tương ứng với giá trị IRR
1
sau đó ta lại xác định một trị số
NPW
2
(càng gần 0 càng tốt) tương ứng với IRR
2
. Trị số IRR cần tìm được xác định theo công
thức sau:
IRR= IRR
1
+ (IRR
2
– IRR
1
)
21
1
NPWNPW
NPW

+
Lựa chọn phương án tốt nhất:
Trường hợp có 2 phương án:
Nếu vốn đầu tư ban đầu cho tài sản cố định là bằng nhau thì phương án nào có IRR lớn
hơn là phương án tốt nhất.
Nếu vốn đầu tư ban đầu khác nhau thì phải so sánh lựa chọn theo nguyên tắc “gia số đầu
tư’’. Nghĩa là phương án có vốn đầu tư ban đầu lớn hơn được chọn là phương án tốt nhất nếu gia
số đầu tư của nó đáng giá (tức là IRR
∆
≥ r. Nếu gia số đầu tư của nó IRR
∆
≤ r thì chọn phương án
có vốn đầu tư nhỏ hơn.
Trường hợp có nhiều phương án thì các bước tiến hành so sánh lựa chọn phương án được
tiến hành theo các bước sau:
Xếp hạng các phương án theo thứ tự tăng dần của vốn đầu tư ban đầu. Lấy phương án số
0 làm cơ sở tính toán (phương án số 0 là phương án có VĐT=0).
Tính suất thu lợi nội tại của gia số đầu tư của phương án 1 so với phương án 0. Tức là tính
IRR
1
, nếu IRR
1
≤ r thì loại bỏ phương án 1 và lấy phương án 2 so sánh với phương án 0. Nếu
IRR
2
≤ r thì loại bỏ phương án 2 cứ như thế đến khi tìm được phương án thứ n nào đó có IRR
n
≥
r lúc này sẽ chọn được phương án cơ sở là phương án thứ n.
Tiếp tục so sánh phương án thứ n với phương án thứ n+1 bằng cách xác định chuỗi tiền tệ

của gia số đầu tư (lấy dòng tiền tệ của phương án có vốn đầu tư lớn hơn trừ đi dòng tiền tệ của
phương án có vốn đầu tư nhỏ), sau đó cũng xác định trị số IRR của gia số đầu tư. Nếu IRR
∆
≥ r
thì loại bỏ phương án n và phương án n+1 sẽ được chọn làm phương án cơ sở để tiếp tục tiến
hành so sánh. Nếu IRR
∆
≤ r thì phương án n+1 bị loại bỏ và tiếp tục so sánh phương án n+2.
Việc so sánh từng cặp hai phương án như vậy lặp lại cho đến khi còn lại 1 phương án và
đó là phương án được chọn.
Ưu nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian và tính toán cho cả đời của dự án.
Hiệu quả được biểu diễn dưới dạng số tương đối và có thể so với một số chỉ tiêu hiệu quả.
Chỉ tiêu IRR được xác định từ nội bộ phương án một cách khách quan và do đó tránh
được việc xác định suất chiết khấu rất khó chính xác như khi dùng chỉ tiêu NPW.
Có tính đến lạm phát và trượt giá bằng cách thay đổi các chỉ tiêu dòng thu chi qua các
năm.
Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh.
Giúp ta có thể tìm được phương án tốt nhất theo cả 2 chỉ tiêu hiệu quả NPW và IRR
trong các điều kiện nhất định.
Nhược điểm:
Phương pháp này chỉ cho kết quả chính xác trong thị trường vốn hoàn hảo. Khó ước
lượng các chỉ tiêu chính xác cho cả đời dự án.
Phương pháp này nâng đỡ các dự án ít VĐT, ngắn hạn, có tỷ suất doanh lợi cao hơn so
với các dự án tuy cần nhiều vốn, dài hạn, có tỷ suất sinh lời thấp nhưng hiệu số thu chi cho cả
đời dự án cao nếu chỉ dựa vào các chỉ tiêu IRR một cách thuần túy.
Đã giả định các hiệu số thu chi dương qua các năm đã được đầu tư lại ngay vào phương
án với suất chiết khấu bằng chính trị số IRR cần tìm. Điều này không phù hợp với thực tế nếu
IRR tìm ra quá lớn.

Việc tính toán IRR phức tạp nhất là khi dòng tiền tệ đổi dấu nhiều lần.
*/. Phương pháp dùng chỉ tiêu tỷ số thu chi
Phương pháp phân tích dựa trên tỉ số thu – chi B/C được sử dụng phổ biến đối với các dự
án phục vụ công cộng, các dự án mà Nhà nươc không đặt ra mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận.
Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi ích trên giá trị tương
đương của chi phí. Các giá trị tương đương này có thể là PW, AW hay FW.
Công thức biểu diễn:
≥
∑
∑
n
t
t
t=0
n
t
t
t=o
B
B
(1+r)
= 1
C
C
(1+r)
Trong đó: B
t
– doanh thu hay lợi ích năm t.
C
t

– chi phí không có khấu hao cơ bản ở năm t.
Đối với các dự án khi có tỷ số B/C ≥ 1 thì dự án đó coi đáng giá về mặt kinh tế.
So sánh các phương án khi sử dụng chỉ tiêu B/C cũng tương tự như đối với chỉ tiêu IRR.
Nghĩa là cũng sử dụng nguyên tắc phân tích theo gia số đầu tư.
Trường hợp hai phương án có số vốn đầu tư ban đầu bằng nhau và đã quy về 1 thời hạn
tính toán thì phương án nào có tỷ số B/C lớn hơn là phương án tốt hơn. Nếu vốn đầu tư khác
nhau thì phải so sánh theo gia số đầu tư. Nếu B/C
∆
≥1 thì phương án có VĐT lớn hơn sẽ là
phương án tốt nhất và ngược lại.
Khi tỷ số B/C có các dấu khác nhau thì việc lựa chọn phương án có số VĐT lớn hơn chỉ
khi mẫu số của tỷ số B/C ≤ 1 mang dấu âm (∆
c
<0). Trường hợp có nhiều phương án cùng so
sánh lựa chọn theo trình tự đã trình bày đối với việc sử dụng chỉ tiêu IRR.
*/.Một số phương pháp khác
- Phương pháp phân tích khả năng trả nợ
Để xác định khả năng trả nợ cần tính toán các chỉ tiêu: mức trả nợ hàng năm, thời gian trả
nợ và điểm hoà vốn trả nợ
Đối với dự án vay vốn để đầu tư, cần phải xem xét khả năng trả nợ. Khả năng trả nợ của
dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án.
Tỷ số khả năng trả nợ = Nguồn trả nợ hàng năm/nợ phải trả hàng năm(gốc và lãi)
Nguồn trả nợ hàng năm bao gồm: lợi nhuận (sau khi trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp),
khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm
Ngoài ra khả năng trả nợ còn được đánh giá thông qua việc xem xét thông qua sản lượng
và doanh thu tại điểm hoàn vốn trả nợ.
Công thức xác định tỷ số khả năng trả nợ K
n
:
Trong đó: L là lợi nhuận sau thuế và lãi

K khấu hao
A tiền phải trả vốn gốc của năm thanh toán
Khả năng trả nợ của dự án cần phải được phân tích trong suốt vòng đời của dự án, nó có
vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án và là chỉ tiêu được
các nhà cung cấp tín dụng quan tâm và coi là tiêu chuẩn để chấp nhận xem có cung cấp tín dụng
cho dự án hay không.
- Phương pháp phân tích hòa vốn
Trong nhiều dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ người ta quan tâm nhiều đến việc phân
tích lỗ lãi theo điểm hòa vốn và nó trở thành một chỉ tiêu hiệu quả cần được xác định trong khi
đánh giá dự án.
Sản lượng hòa vốn là số lượng sản phẩm của dự án phải sản xuất trong một thời đoạn vừa
đủ để trang trải mọi chi phí cho sản xuất và chưa có lợi nhuận
Trong đó: G
d
là giá bán một đơn vị sản phẩm
B
d
biến phí tính cho một đơn vị sản phẩm
G
d
định phí tính cho cả năm
Doanh thu hòa vốn D
h
là giá trị sản lượng tương ứng với sản lượng hòa vốn, với doanh
thu này dự án chỉ đủ vừa trang trải mọi chi phí và chưa có lãi
Trong đó: B là biến tính cho cả năm
D là doanh thu tính cho cả năm.
- Phân tích độ nhạy của dự án
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả của dự án
khi các yếu tố liên quan đến chúng thay đổi.

Ý nghĩa:
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết yếu tố nào gây ra sự thay đổi nhiều nhất của
các chỉ tiêu hiệu quả từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.
Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn những dự án có độ an toàn cao. Dự án có độ an toàn
cao là dự án vẫn đạt những hiệu quả cần thiết khi các yếu tố tác động đến nó thay đổi theo chiều
bất lợi.
Các phương pháp phân tích độ nhạy:
Phương pháp 1: phân tích độ nhạy của từng chỉ tiêu hiệu quả tài chính với từng yếu tố có
liên quan nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự thay đổi lớn với chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
Phương pháp 2: phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả để
đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án.
Phương pháp 3: phân tích độ nhạy theo phía bất lợi.
1.2.4.2.Các chỉ tiêu kinh tế- xã hội
*/Sự cần thiết của phân tích kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Trái
lại phân tích kinh tế - xã hội lại đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc
dân và toàn xã hội. Phân tích kinh tế - xã hội rất cần thiết do:
Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư là chủ yếu do chủ đầu tư tự quyết
định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó lại không được trái với luật pháp
và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, trong đó lợi ích của
đất nước và của doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải được thể hiện
thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn,
thuyết phục nhân dân địa phương ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để
cấp giấy phép đầu tư.
Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho mục
đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.

Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích
lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta hiện nay khá
phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu
tư luôn giữ 1 vị trí quan trọng.
*/. Tiêu chuẩn đánh giá
Tiêu chuẩn chung để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là tối đa hóa phúc lợi.
Tùy vào nội dung của từng dự án mà có tiêu chuẩn cụ thể, các tiêu chuẩn đó có thể là một trong
những tiêu chuẩn sau:
Nâng cao mức sống của dân cư thể hiện gián tiếp qua mức tăng sản phẩm quốc dân, mức
gia tăng tích lũy vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển, tốc độ tăng lương,…
Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùng
kinh tế kém phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nghèo.
Gia tăng số lao động có việc làm.
Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.
Một số chỉ tiêu khác như: tận dụng khai thác tài nguyên, nâng cao năng suất lao động,
phát triển các ngành kinh tế chủ đạo, phát triển các vùng sâu vùng xa vùng nghèo.
*/. Sự khác nhau giữa phân tích kinh tế - xã hội với phân tích tài chính
Về quan điểm và mục đích
Phân tích tài chính đứng trên lập trường quan điểm lợi ích của chủ đầu tư để đánh giá dự
án, còn phân tích kinh tế - xã hội lại đứng trên quan điểm lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc
dân và lợi ích của toàn xã hội để xem xét vấn đề.
Chủ đầu tư xuất phát từ lợi ích trực tiếp của mình nhưng phải nằm trong phạm vi pháp luật cho
phép.
Nhà nước xuất phát từ lợi ích của toàn xã hội nhưng phải tạo điều kiện cho nhà kinh
doanh đầu tư được thuân lợi trong phạm vi pháp luật cho phép.
Lợi ích quốc gia, xã hôi và lợi ích của chủ đầu tư có mặt thống nhất thể hiện ở chỗ các dự
án đầu tư một mặt mang lại lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp, nhưng mặt khác cũng góp phần
phát triển đất nước. Nhưng hai mục đích trên cũng mâu thuẫn nhau nhất là trên góc độ bảo về
môi trường.
Do khác nhau về quan điểm lợi ích nên cách tính toán các chỉ tiêu cũng khác nhau.

Phân tích tài chính đứng trên giác độ vi mô, còn phân tích kinh tế - xã hội đứng trên giác
độ vĩ mô để giải quyết vấn đề.
Phân tích tài chính lấy mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là
chính, còn phân tích kinh tế - xã hội lấy mục tiêu tối đa hóa lợi ích kinh tế - xã hội là xuất phát
điểm để xem xét các vấn đề.
Về phương pháp tính toán
Khi tính toán các chỉ tiêu tĩnh và các chỉ tiêu động cho một số trường hợp trong phân tích
kinh tế - xã hội người ta không dùng giá thị trường như phân tích tài chính mà dùng giá kinh tế
hay giá tham khảo hay giá ẩn hoặc giá qui chiếu.
Một số quan niệm tính toán đối với một số chỉ tiêu chi phí và lợi ích khi phân tích kinh tế
- xã hội khác với khi phân tích tài chính.
Về phương pháp phân tích, các phương pháp áp dụng khi phân tích kinh tế - xã hội phức
tạp và đa dạng hơn nhiều so với phân tích tài chính. Khi phân tích kinh tế - xã hội mà sử dụng
nhóm chỉ tiêu tĩnh và nhóm chỉ tiêu động phải xem xét cho hai trường hợp:
+Khi dự án đầu tư là phục vụ lợi ích công cộng mà nguồn vốn do ngân sách Nhà nước
cấp. Trong trường hợp này người ta thường dùng phương pháp so sánh khi có dự án và không có
dự án cũng như phương pháp chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo, mà những phương pháp này khi
phân tích tài chính hầu như không được áp dụng.
+ Khi dự án đầu tư là của các doanh nghiệp kinh doanh nhằm thu lợi nhuận.
Việc xác định các trị số lợi ích và chi phí khi phân tích kinh tế - xã hội thường khó khăn
hơn so với phân tích tài chính, vì khi phân tích kinh tế - xã hội những lợi ích vô hình và khó định
lượng nhiều hơn so với phân tích tài chính.
CHƯƠNG II :THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN TIÊU CHUẨN 3 SAO
2.1. Giới thiệu chung về dự án:
2.1.1. Khái quát về dự án
 Tên dự án : Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn 3 sao

Địa điểm : Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
 Diện tích : 400 m

2
 Mục tiêu đầu tư : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao
 Quy mô dự án : Khách sạn có quy mô 100 phòng
 Hình thức đầu tư : Đầu
tư
xây dựng mới
 Tổng mức đầu tư : 76,113,000,000 đồng
 Mục tiêu của dự án :
- Tạo ra một nơi lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội nghị tiêu chuẩn 3 sao phục vụ tốt các
nhu cầu của khách quốc tế và khách trong nước.
- Tạo thêm việc làm.
- Thu
được
lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư.
Giới thiệu chung về chủ đầu tư
 Tên công ty :
 Địa chỉ :
 Mã số doanh nghiệp :
 Ngày đăng ký lần 1 :
 Đại diện pháp luật :
 Ngành nghề kinh doanh :
 Vốn điều lệ :
2.1.2. Các căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN

Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;