BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
BĐS HÀ NỘI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BẢO HIỂM DẦU KHÍ
PHẦN I: TỔNG QUAN KINH TẾ - XÃ HỘI
1. Tổng quan kinh tế Việt Nam
Lạm phát phi mã: dự báo 19,5% trong năm 2011
Lãi suất cho vay cao: 17% - 19%
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: dự báo 6.2% trong năm 2011
2007 2008 2009 2010 2011
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
22.90%
19.50%
6.20%
GDP
CPI
Lãi suất
Các chỉ số 2007 2008 2009 2010 2011 Dự báo
Tốc độ tăng
trưởng GDP
8,5% 6,2% 5,3% 6,8% 6,2%
Lãi xuất cho
vay
12,75%
Giảm từ 21% trong
Qúy 3
16%-17%

Cuối năm 2010
17%-19%
Trong tháng 9
Lạm phát 8,3% 22,9% 6,9% 9,2% 19,5%
Xuất khẩu 48,6 tỷ USD 62,7 tỷ USD 57,1 tỷ USD 71,6 tỷ USD 78 tỷ USD
Nhập khẩu 62,8 tỷ USD 80,7 tỷ USD 69,9 tỷ USD 84,0 tỷ USD 92,0 tỷ USD
Giá vàng 16,2 triệu 17,8 triệu
(31/12/2008, tăng
7,2% so với
2007)
26,7 triệu
(31/12/2008, tăng
50% so với 2008)
31,6 triệu
(31/12/2008,
tăng 35,2% so
với 2009)
46 triệu
(18/11/2011,
tăng 45,6% so
với 2010)
USD/VND 16,03
31/12/2007
17,4
31/12/2008
18,50
31/12/2009
19,50
31/12/2010
20,98

18/11/2011
FDI thực hiện 8,0 tỷ USD 11,7 tỷ USD 10 tỷ USD 11 tỷ USD 11,5tỷ USD
1. Tổng quan kinh tế Việt Nam
Các chỉ số cơ bản:
1. Tổng quan kinh tế Việt Nam
Thu nhập bình quân đầu người:
2008 2009 2010 2011
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
960
1010
1200
1300
GDP theo đầu người (USD/người)
2. Tổng quan kinh tế - xã hội Hà Nội
Kinh tế nửa đầu 2011:

GDP: tăng 9,3% so với cùng
kỳ năm trước

FDI:
-
Vốn đăng ký mới đạt 414
triệu USD từ 107 dự án

-
461 triệu USD tăng thêm từ
33 dự án đang được triển khai

Hoạt động thương mại quốc tế
được mở rộng:
-
Nhập khẩu: tăng 23% so với
cùng kỳ 2010
-
Xuất khẩu: tăng 17,2% so
với cùng kỳ năm 2010
-
Thâm hụt thương mại: 8,29
tỷ USD

CPI: tăng 15,7% so với cùng
kỳ năm 2010

Doanh thu bán lẻ hàng hóa
dịch vụ tăng 21,7% so với cùng
kỳ năm 2010

Du lịch: 615.300 lượt khách
quốc tế, tăng 11,4% so với
cùng kỳ năm 2010, chiếm
20,7% lượng khách du lịch
quốc tế đến Việt Nam
2008 2009 2010 2011
0.00%

2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
Tốc độ tăng trưởng GDP
2. Tổng quan kinh tế - xã hội Hà Nội
Dân số:
Tống số dân Mật độ dân
số
Tốc độ tăng dân số Cơ cấu dân số Dân số tạm trú
6.913.161
người, chiếm
7,8% dân số
cả nước
2067
người/km2
- 2% trong giai đoạn 2001-2009
-
Hiện nay dân số Hà Nội mỗi
năm tăng 200.000 người
-
Tăng tự nhiên: 100.000
người/năm
-
Tăng cơ học: 100.000
người/năm
-
Dân số thành

thị: 41,9%
-
Dân số nông
thôn: 58,1%
-
Trên 50% dân
số dưới độ tuổi
35
-
Số lượng sinh viên: có
nhu cầu nhà ở: 43100
sinh viên trên tổng số
480000
-
Lao động đến Hà Nội
tìm việc: 67.000
người một năm
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2015
0
1000000
2000000
3000000
4000000
5000000
6000000
7000000
8000000
9000000
6233000
6451909

6913161
7700000
Dân số Hà Nội
2. Tổng quan kinh tế - xã hội Hà Nội
Cơ sở hạ tầng:
• Đường Trung Kính: cơ bản đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đang tiến hành thi công
trên những đoạn đã giải phóng mặt bằng
•
Đường Văn Cao - Tây Hồ: cầu vượt trên đường Hoàng Hoa Thám đang tiếp tục triển khai
•
Vành đai 2: đoạn Vĩnh Tuy – Ngã Tư Sở đang được nghiên cứu lập dự án đường trên cao
•
Quốc lộ 32: đoạn Cầu Diễn – Nhổn về cơ bản đã hoàn thành
•
Quốc lộ 1: đoạn Cầu Chui – Cầu Đuống cơ bản đã hoàn thành GPMB
•
Đường Lê Văn Lương và đại lộ Thăng Long hoàn thành tăng cường khả năng kết nối giao
thông của khu vực phía Tây với trung tâm Hà Nội
•
Cao tốc Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội – Hải Phòng dự kiến hoàn thành trong năm 2013
•
Đường sắt Nhổn – ga Hà Nội đang triển khai xây dựng; tuyến Cát Linh – Hà Đông khởi
công tháng 10/2011 dự kiến hoàn thành vào năm 2015
•
Hoàn thành GPMB hai bên bờ cầu Nhật Tân
•
Sân bay Nội Bài: hoàn thành GPMB và khởi công xây dựng nhà ga T2
1. Một số dự án đang xây dựng tại Hà Nội
2. Thị trường nhà ở

Nguồn cung
Số liệu được trích dẫn từ báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
29000
33000
35000
41000
46000
61000
76000
94000
115000
7000
4000
2000
6000
5000
15000 15000
18000
21000
Tổng nguồn cung
Nguồn cung mới

2. Thị trường nhà ở
Nguồn cung
• Tổng nguồn cung năm 2011 với 94.000 căn, gấp 2 lần tổng nguồn cung năm 2008
• Nguồn cung mới từ năm 2009 - 2011 tăng mạnh so với những năm trước, trung bình
16000 căn/năm.
• Nhiều dự án mới bắt đầu triển khai xây dựng trong năm 2011, vì vậy nguồn cung mới
trong năm 2012 sẽ không hề suy giảm. Dự báo nguồn cung mới trong năm 2012 ở
mức 16000 - 21000 căn
• Các dự án chưa có điểm khác biệt lớn để tạo lợi thế cạnh tranh, trong khi tính cạnh
tranh của thị trường bất động sản ngày càng khốc liệt
• Ngoại trừ các dự án do Vincom làm chủ đầu tư, các dự án khác đều chậm tiến độ
• Chủ đầu tư thay đổi chiến lược: cơ cấu sản phẩm được cơ cấu lại, dịch chuyển từ
phân khúc cao cấp sang phân khúc trung cấp và bình dân
• Thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt, một số chủ đầu tư đã cố gắng tạo cho sản
phẩm mình những sự khác biệt nhất định bằng thiết kế và những tiện ích trong khu
nhà: Vincom Vilage, Times City, Royalcity.
•
Nguồn cung bắt đầu bám sát thị hiếu của người mua, lấy người mua làm trung tâm
cho việc thiết kế sản phẩm
2. Thị trường nhà ở
Nguồn cầu
•
Nhu cầu về nhà ở: nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn do dân số tăng mỗi năm khoảng
200.000 người, lao động nhập cư hoàng năm 67.000 người và số lượng sinh viên ổn định ở
mức 500.000 sinh viên
• Nhu cầu nhà ở hàng năm: để đáp ứng nhu cầu nhà ở, hàng năm Hà Nội cần cung cấp thêm
trên 66.000 căn hộ (giả thiết 4 người/căn hộ)
• Nguồn cầu thực: nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội là rất lớn, tuy nhiên do khả năng chi trả không
cao đã dẫn tới nguồn cầu thực (nguồn cầu có khả năng chi trả) không cao
• Yêu cầu của khách hàng đối với sản phầm ngày càng cao, khách hàng tỏ ra khó tính và cân

nhắc kỹ lưỡng hơn khi chọn mua sản phẩm
• Tâm lý khách hàng: niềm tin của nhà đầu tư với bất động sản bị khủng hoảng trầm trọng do giá
giảm mạnh, tính thanh khoản rất thấp, dự án bị chậm tiến độ quá nhiều, những vụ lừa đảo bán
khống cả nghìn tỷ và từ chính những sự thiếu chuyên nghiệp của chủ đầu tư
• Khả năng chi trả của khách hàng: những căn hộ khoảng 100m2 và có giá dưới 2 tỷ
• Những người có nhu cầu thực về nhà ở nhắm tới những dự án đã bàn giao hoặc chuẩn bị bàn
giao có thể ở được ngay
• Đối với nhà đầu tư: chưa có quyết định bắt đáy, vẫn trong tình trạng nghó nghiêng chờ những
tín hiệu tích cực của thị trường trước khi ra quyết định đầu tư
• Nhà đầu tư bị đọng hàng đã đầu tư trong giai đoạn trước vì vậy lực cầu từ các nhà đầu tư là rất
yếu
2. Thị trường nhà ở
Tình hình hoạt động thị trường
•
Nguồn cung ở mức cao:
Nguồn cung nhà ở so với nhu cầu nhà ở của người dân còn rất thấp, tuy nhiên so với nguồn cầu có
khả năng chi trả thì nguồn cung nhà ở hiện nay đang vượt xa so với nguồn cầu (mất cân đối cung cầu
sẽ còn tồn tại trong nhiều năm tới)
•
Tính thanh khoản: tính thanh khoản của thị trường rất thấp do khủng hoảng niềm tin với BĐS, lực cầu
đầu tư quá yếu, giá bán bán quá cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Những căn
hộ có thể ở được ngay với giá dưới 2 tỷ vẫn có tính thanh khoản tốt
•
Phương thức bán hàng: trong lúc thị trường khó khăn, chủ đầu tư áp dụng nhiều hình thức khuyến
mại, chiết khấu, áp dụng thanh toán nhiều đợt…để kích cầu. Tuy nhiên các biện pháp này cũng không
mang lại hiệu quả
•
Định hướng thị trường:
Lực cầu chủ yếu đến từ những người có nhu cầu thự về nhà ở, những đòi hỏi của đối tượng khách
hàng này đối với sản phẩm sẽ là yếu tố dẫn dắt, định hướng thị trường phát triển

• Giá bán: giảm ở tất cả các phân khúc và còn có xu hướng giảm trong thời gian tới
•
Hoạt động dịch vụ BĐS: doanh thu từ hoạt động dịch vụ BĐS giảm mạnh do thị trường đóng băng,
phần lớn các công ty hoạt động trong lĩnh vực này đều cắt giảm nhân sự, một số phải ngừng hoạt
động
•
Một số dự án gây tranh chấp khiếu kiện từ khách hàng: dự án Làng Việt kiều châu Âu, dự án Chelsea
Pack, dự án Hattoco Mỗ Lao…
Bảng giá tham khảo một số dự án ở Hà Nội tháng 6 và tháng 11/2011
Dự án Liền kề tr/m2 Biệt thự tr/m2
Tháng 6 Tháng 11 Tháng 6 Tháng 11
Thanh Hà A, B 37 - 45 34 - 35 28 - 30 28 - 30
Dương Nội C 53 - 59 48 - 53
Tây Đô Villas 63 - 90
Văn Phú 62 - 110
Văn Khê 70 - 127
An Hưng 72 - 127 68 - 120 56 - 57
Dương Nội B 48 - 85
Dương Nội D 48 - 85 43 - 80
Geleximco A, B, C, D 50 - 105 40 - 70 50 - 105
Tân Tây Đô 58 - 67 43 - 50
Nam An Khánh 28 - 43
Kim Chung Di Trạch 42 - 45 40 - 45
Vân Canh HUD 42 - 66 38 - 42
Vincom Village 60 - 65
2. Thị trường nhà ở
Giá bán Quý 2/2011: thị trường giảm giá khoảng 20% so với đầu 2011
2. Thị trường nhà ở
Giá bán Quý 3/2011: tiếp tục giảm giá, tuy nhiên mức độ đã chậm lại và hình thành xu hướng giá đi ngang
• Trong tháng 6 có 70% dự án khu đô thị mới có giá giảm so với đầu năm 2011, 20% có giá không đổi và 10% số còn lại

chưa xác định được giao dịch
• Trong Quý 2 mức độ giảm trung bình của các dự án khoảng 20% so với đầu 2011
•
Giá bất động sản Hà Nội tiếp tục suy giảm trong Quý 3/2011 với mức độ giảm trung bình từ 5% - 10% so với Quý 2/2011
• Dự báo xu hướng giá đi ngang với mức độ biến động thấp sẽ được hình thành trong Quý 4/2011
Quý I/2011 Quý II/2011 Quý III/2011Quý IV/2011
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Mức độ biến động giá
Mức độ biến động giá
Nguồn: Số liệu được tham khảo Báo cáo nghiên cứu thị trường Q3/2011 của Savill
•Trên 80 dự án nhà liền kề/
biệt thự đang trong quá trình
chuẩn bị xây dựng (lập quy
hoạch và tiến hành đền bù
GMPB)
•Có khoảng 55 dự án biệt
thự/ liền kề với tổng quy mô là
4.811 ha sẽ gia nhập thị trường
trong 5 năm tới. Khu phía Tây
và phía Đông là nơi chính cung
cấp biệt thự và liền kề cho thị
trường.
46%
39%

15%
Tiến độ dự án liền kề/biệt thự
Quy hoạch
GPMB
Xây dựng
CSHT
3. Triển vọng thị trường
Nguồn cung
•
Khoảng 67 dự án căn hộ sẽ gia nhập thị trường trong 3 năm tới, 15 dự
án với tổng số 11.000 căn hộ có thể được mở bán trong khoảng từ nay
đến hết Quý 1 năm 2012
•
Năm 2012 sẽ có khoảng 21.000 căn hộ cung cấp ra thị trường đến từ
35 dự án
3. Triển vọng thị trường
Nguồn cầu
•
Nguồn cầu về nhà ở:
Nhu cầu về nhà ở trong những năm tới là rất cao do tăng dân số, lao động nhập cư và
dân số trẻ (trên 50% dân số dưới độ tuổi 35)
•
Nguồn cầu thực:
Nguồn cầu thực (nguồn cầu có khả năng mua nhà đất) không cao do khả năng chi trả
cho việc mua nhà đất của người dân thấp
• Nhu cầu đầu tư:
Sự kiểm soát ngày càng chặt chẽ của chính phủ với thị trường tiền tệ, thị trường chứng
khoán lao dốc là những yếu làm tăng lực cầu đầu tư vào bất động sản
3. Triển vọng thị trường
Nhận định thị trường

• Thị trường thuộc về người mua:
Nhu cầu, thị hiếu của người mua là yếu tố dẫn dắt sự phát triển của thị trường. Các chủ đầu
tư sẽ căn cứ vào nhu cầu và thị hiếu của khách hàng để cho ra các sản phẩm phù hợp
•
Thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt, sẽ không còn hiện tượng tranh mua
• Khách hàng, nhà đầu tư ngày càng kỹ tính hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư
•
Thị trường dần chuyên nghiệp: tính thánh lọc trên thị trường ngày càng cao, những dự án
thông tin minh bạch, đảm bảo tiến độ xây dựng và do những chủ đầu tư uy tín sẽ mới có
thể tồn tại trong thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt
•
Cung lớn hơn cầu:
Nguồn cung lớn hơn nguồn cầu thực (nguồn cầu có khả năng chi trả).
•
Giá bán: sẽ tiếp tục giảm để phù hợp hơn nữa với khả năng chi trả của người dân
• Các chủ đầu tư sẽ hướng tới đối tượng khách hàng là những người có nhu cầu thực